Chương 1.KHÁI QUÁT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
1.1. Lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
1.2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Tòa án
Theo nghĩa rộng, tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một dạng của tranh chấp đất đai. Nhưng thẩm quyền giải quyết tranh chấp này khác hẳn so với một số loại tranh chấp đất đai khác. Xuất phát từ bản chất hợp đồng về quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự, nên tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất chính là tranh chấp về hợp đồng dân sự.
Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án:“ Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án...3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự....”Như vậy, tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc.
Xuất phát từ việc đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất, chính là tranh chấp về bất động sản. Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ:“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:...c)
Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.” Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất chính là thuộc Tòa án nơi có đất tranh chấp.
Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”
Nhìn chung, các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 này vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là: Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ;Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014; Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp.
Như vậy căn cứ theo khoản 2 Điều 203 Luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai bao gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai.
Việc xét xử vụ án dân sự còn phải tuân theot hủ tục tố tụng hiện hành được xét xử theo hai cấp là cấp sơ thẩm và phúc thẩm. Theo Luật tổ chức Tòa án năm 2014 thì Tòa án nhân dân cấp huyện là cấp Tòa thấp nhất trong hệ thống Tòa án Việt Nam phân theo lãnh thổ. Thẩm quyền của 4 cấp Tòa hiện nay gồm Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân cấp cao, Tòa án nhân dân cấp tỉnh và Tòa án nhân dân cấp huyện theo Luật tổ chức Tòa án năm 2014.
Vậy, Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất, còn Tòa án cấp tỉnh sẽ thực hiện xét xử phúc thẩm vụ án này.
Tòa án nhân dân cấp huyện
đối với bản án, quyết định của Tòa cấp cao + Cấp
tỉnh + cấp huyện Tòa án nhân dân tối cao
Tòa án nhân dân cấp cao
Tòa án nhân dân cấp tỉnh
Giám đốc thẩm, tái thẩm đối với bản án của Tòa
cấp tỉnh + cấp huyện
Xét xử phúc thẩm đối với bản án, quyết định Tòa án
cấp tỉnh
Xét xử sơ thẩm đối với vụ việc thuộc thẩm quyền sơ
thẩm của Tòa cấp tỉnh
Xét xử phúc thẩm đối với bản án, quyết định Tòa án
cấp huyện Xét xử sơ thẩm