Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân quận hai bà trưng, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LÊ HUYỀN THU CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS BÙI THỊ HUYỀN HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng cá nhân tơi Dưới hướng dẫn tận tình, chu đáo, tâm huyết PGS.TS Bùi Thị Huyền, cơng trình thực sở nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật gải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn bảo đảm tính xác, trung thực, tin cậy Tơi hồn thành tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Đào tạo sau đại học – Trường Đại học Mở Hà Nội Vậy viết lời cam đoan đề nghị Khoa Đào tạo sau đại học xem xét để tơi bảo vệ luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Lê Huyền Thu LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc tới thầy cô Khoa Luật, Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình bảo, giúp đỡ, dìu dắt truyền đạt cho tơi kiến thức vô quý giá suốt trình học tập trường Đặc biệt tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc chân thành tới PGS.TS Bùi Thị Huyền, người giành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành cơng trình nghiên cứu khoa học Mặc dù cố gắng để hoàn thiện luận văn, nhiên luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót hạn chế, mong nhận đóng góp nhiệt tình thầy cô bạn Chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2019 Tác giả luận văn Lê Huyền Thu MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai 1.1.2 Pháp luật hợp đồng .8 1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 16 1.2 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tòa án 16 1.3 Đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất………… 12 1.4 Mục đích việc giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất……13 1.5 Những vấn đề chung tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất…………….13 1.6 Các điều kiện đảm bảo áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất nói riêng Tịa án nhân dân…………………………………… 27 1.6.1 Điều kiện chất lượng hệ thống văn quy phạm pháp luật……… 28 1.6.2 Điều kiện trình độ, phẩm chất đạo đức chế độ sách đãi ngộ thâm phán………………………………………………………………….28 1.6.3 Điều kiện sở vật chất, chế độ bảo vệ Thẩm phán Hội thẩm nhân dân để đảm bảo cho hoạt động áp dụng pháp luật giải xét xử vụ tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân………………………………………………… 29 1.6.4 Điều kiện đảm bảo tính độc lập, khách quan Thẩm phán Hội thẩm nhân dân hoạt động áp dụng pháp luật để giải vụ án dân nói chung giải vụ án tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tồ án nhân dân nói riêng……….30 Kết luận chương .33 CHƯƠNG 34 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP HUYỆN 34 2.1 Thụ lý vụ án .34 2.1.1 Điều kiện thụ lý vụ án 34 2.1.2 Trình tự thụ lý 44 2.2 Chuẩn bị xét xử 61 2.2.2 Công việc chuẩn bị xét xử .63 2.2.3 Phiên tòa sơ thẩm .65 2.2.4.Quy định hỗn phiên tịa 71 Kết luận chương .74 CHƯƠNG 75 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HAI BÀ TRƯNG VÀ KIẾN NGHỊ 75 3.1 Thực tiễn giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng 75 3.1.1 Những kết đạt 75 3.1.2 Những hạn chế tồn .78 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân địa bàn quận Hai Bà Trưng .82 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng.86 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLTTDS Bô luật tố tụng dân TAND Tòa án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân Tối cao UBND Ủy ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá có vai trò, ý nghĩa quan phát triển kinh tế, xã hội quốc gia Pháp luật Việt Nam có chế định pháp lý đặc biệt loại tài sản Về nguyên tắc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật dành cho người sử dụng đất quyền định việc khai thác, quản lý sử dụng đất Giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tịa án có vai trị quan việc quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt Theo quy định Hiến pháp năm 2013 Luật Tổ chức Toà án năm 2014, nhiệm vụ trọng tâm Toà án xét xử vụ án hình sự, dân sự, nhân gia đình, kinh tế, lao động, hành giải việc khác theo quy định pháp luật Trên thực tế, hoạt động trọng tâm Toà án hoạt động áp dụng pháp luật việc giải vụ án tiến hành theo trình gồm nhiều giai đoạn Các giai đoạn áp dụng pháp luật có mối liên hệ mật thiết với nhau, kết giai đoạn làm tiền đề cho giai đoạn để hướng tới mục đích vụ án giải dựa chứng khách quan, xác, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể Vì vậy, sai lầm giai đoạn ảnh hưởng trực tiếp tới kết chung việc giải vụ án Để đảm bảo thực thi Luật đất đai nói chung hệ thống quan Nhà Tịa án nhân dân quận Hai Bà Trưng có vai trị ngày quan trọng có nhiều đóng góp đáng kể trình xét xử vụ án tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất nói riêng theo thẩm quyền giao Hàng năm, tồn ngành Tịa án nói chung Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội nói riêng giải số lượng án đáng kể tranh chấp đất đai có án tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất, chất lượng xét xử ngày cao bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia mối quan hệ đất đai, xã hội đồng tình ủng hộ Tuy nhiên, với tinh thần nghiêm túc thấy hoạt động áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai cịn có bất cập, nhiều chưa thực đem lại hiệu mong muốn có nhiều lý khác lý phát sinh từ yếu tố pháp luật, yếu tố xã hội, yếu tố lịch sử… làm ảnh hưởng không nhỏ đến trình áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Tòa án Điều phản ánh số việc tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp có chiều hướng gia tăng Cơng cải cách tư pháp xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam XHCN giai đoạn nay, đòi hỏi khoa học pháp lý cần sâu nghiên cứu, tìm lời giải đáp hàng loạt vấn đề góc độ lý luận thực tiễn, gồm vấn đề đảm bảo hoạt động áp dụng pháp luật hệ thống Tòa án nói chung Tịa án nhân dân quận Hai Bà Trưng nói riêng Từ phân tích thân cán ngành Toà án, tác giả mong muốn thông qua đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hồn thiện nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật việc giải vụ án tranh chấp đất đai đơn vị Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng Vì lẽ đó, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu: “ Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Áp dụng pháp luật nói chung áp dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án nhân dân đề tài thu hút quan tâm nhiều nhà khoa học pháp lý Đặc biệt tình hình số lượng viết, cơng trình nghiên cứu cải cách tư pháp áp dụng pháp luật hoạt động xét xử án tăng lên rõ rệt Nghiên cứu vấn đề liên quan đến việc áp dụng pháp luật hoạt động xét xử số nhà khoa học, thực tiễn ngành án thực cơng bố điển hình là: - Luận án tiến sĩ luật học tác giả Lê Xuân Thân: "Áp dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án nhân dân Việt Nam nay", năm 2004; - Luận văn thạc sĩ tác giả Châu Huế “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải án” năm 2003, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội - Báo cáo tham luận “Thực trạng giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân – Kiến nghị giải pháp” TS Nguyễn Văn Cường cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Toà án nhân dân tối cao hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, ngày 08-9-2008 Buôn Mê Thuột – Đắk Lắk; - Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước Pháp luật “Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”; - Giáo trình Kỹ giải vụ án dân (2015), Học viện Tòa án; - Luận án tiến sĩ luật học Mai Thị Tú Oanh (2013), Viện Nhà nước pháp luật “Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai án nước ta” Ngoài ra, tạp chí khác như: Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ pháp luật có viết nghiên cứu việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Tuy nhiên, cơng trình nêu đề cập đến vấn đề chung việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai qua hệ thống Toà án nhân dân Việt Nam Cho đến nay, chưa có cơng trình nghiên cứu phân tích cách tồn diện, đầy đủ, có hệ thống góc độ lý luận chung nhà nước pháp luật vấn đề áp dụng pháp luật trình giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân địa bàn quận Hai Bà Trưng,thành phố Hà Nội Mục tiêu nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục tiêu luận văn Luận văn nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội theo pháp luật đất đai (Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2014) đồng thời đưa giải pháp nhằm đảm bảo hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai địa bàn quận 3.2 Nhiệm vụ luận văn Để đạt mục tiêu nêu trên, luận văn có nhiệm vụ giải vấn đề sau: - Làm sáng tỏ vấn đề sở lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất - Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội từ năm 2014 đến - Kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai Tịa án nói chung Tịa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu vấn đề lý luận chung khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tòa án chế giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tòa án - Nghiên cứu vấn đề lý luận đặc điểm việc giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tịa án thơng qua Tòa án so với phương thức giải tranh chấp khác - Nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tòa án từ thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất TAND quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội để nhận diện mâu thuẫn , bất cập, khiếm khuyết, tồn nguyên nhân hạn chế để tìm giải pháp khắc phục người nhận tài liệu có ký khơng ghi rõ chức danh, họ tên, không lập biên việc thu nhận tài liệu… làm cho việc xem xét đánh giá chứng cứ, xác định đường lối xử lý vụ án gặp khó khăn khơng đảm bảo theo quy định pháp luật - Có vụ án, tài liệu, chứng rõ ràng có sửa chữa, tẩy xóa, đương có u cầu tịa án cho giám định đồng ý nộp tiền giám định tòa án không cho tiến hành giám định, dẫn đến sau xét xử phúc thẩm, đương khiếu nại án tiếp tục yêu cầu giám định nên án bị kháng nghị Đối với trường hợp đương yêu cầu giám định tòa án giải thích đương khơng nộp tiền chi phí giám định tịa án phải lập biên để lưu hồ sơ - Có số trường hợp nguyên đơn bị đơn chết q trình tố tụng họ có người thừa kế quyền nghĩa vụ tố tụng tòa án xác định người chết nguyên đơn bị đơn khơng xác - Có trường hợp tịa án áp dụng không quy định pháp luật thủ tục giải vụ án dân pháp luật thủ tục giải vụ án hành nên tịa án hành cấp sơ thẩm thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất lại bị tịa án hành cấp phúc thẩm xử hủy án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho tòa án dân thụ lý, xét xử Việc chuyển qua, chuyển lại từ tịa án hành sang tịa án dân ngược lại khiến cho việc giải bị kéo dài, gây khó khăn cho đương - Có trường hợp khơng nghiên cứu kỹ hồ sơ dẫn đến xét xử, tịa án bỏ sót người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan lại cho người khơng có liên quan vào q trình giải Ví dụ: Nguyên đơn Nguyễn Văn A khởi kiện Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nhà đất bị đơn Lê Thị B Trong trình giải quyết, Tịa án tiến hành thu thập chứng cứ, khơng xác minh rõ người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vụ án trai, dâu, cháu bà B ăn sinh sống thường xuyên địa nhà đất tranh chấp Khi án kháng cáo, Tòa án phúc thẩm hủy 80 án với lý đưa thiếu người tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến vụ án - Sai sót xác định thời hiệu khởi kiện vụ việc tranh chấp thừa kế, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Ngồi ra, cịn có tượng vi phạm thủ tục tố tụng khác trình thụ lý, xác minh, lập hồ sơ, xét xử (ví dụ đo đạc diện tích đất khơng xác, định giá đất thấp, vi phạm quyền tự định đoạt đương sự…) dẫn đến án bị kháng cáo, kháng nghị, khiếu nại nhiều Điều khẳng định Toà án nhân dân giải tranh chấp đất đai cịn có hạn chế định áp dụng pháp luật tố tụng dân sự, dẫn đến án, định Tịa án cịn chưa xác, khách quan Thứ hai hạn chế việc đảm bảo chất lượng áp dụng pháp luật nội dung Tòa án áp dụng quy định Luật Đất đai, Bộ luật dân văn hướng dẫn thi hành để giải tranh chấp đất đai cịn có lúng túng sai sót, thể nhiều dạng khác nhau: - Sai sót xác định diện thừa kế quyền thừa kế (trong có thừa kế quyền sử dụng đất); - Sai sót giải tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất thu thập chứng chưa đầy đủ, đánh giá chứng chưa xác dẫn đến xác định quyền sử dụng đất bên không buộc đập bỏ phần tài sản đất lấn chiếm mà không xem xét, cân nhắc hết tất khía cạnh lỗi bên, tính khả thi, tính hợp lý định… - Sai sót việc đánh giá chứng chưa tồn diện, khách quan, xác Thẩm phán nghiên cứu hồ sơ không kỹ, không hiểu quy định pháp luật dẫn đến lựa chọn quy phạm pháp luật chưa xác, áp dụng điều luật khơng Do đó, đương khơng đồng ý với phán Tòa án, tiếp tục kháng cáo án phải xét xử qua nhiều cấp, bị sửa hủy 81 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân địa bàn quận Hai Bà Trưng * Nguyên nhân khách quan Trong kinh tế thị trường nay, đời sống xã hội ngày phát triển nảy sinh quan hệ tranh chấp mà pháp luật chưa theo kịp, chưa dự tính tình xảy Hơn hệ thống pháp luật dân nói chung đất đai nói riêng chưa đồng bộ, văn hướng dẫn cịn thiếu, q trình áp dụng pháp luật phát sinh nhiều bất cập Trong trình giải vụ án tranh chấp đất đai có nhiều trường hợp phải hỗn phiên tồ ngun nhân khách quan làm ảnh hưởng đến tiến độ giải vụ án, có đương khơng thực quyền nghĩa vụ cung cấp chứng cho Toà án, số quan chưa phối hợp chặt chẽ với Tồ án, chí chưa làm hết trách nhiệm theo quy định pháp luật việc cung cấp tài liệu, chứng cứ, giám định, tham gia định giá tài sản, thực uỷ thác tư pháp… làm cho trình giải vụ án gặp nhiều khó khăn Ví dụ: Theo quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2005, năm 2015 nghĩa vụ cung cấp chứng thuộc đương sự, đương phải có nghĩa vụ cung cấp chứng để bảo vệ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp vụ án Nhưng thực tế có vụ án đương khơng cung cấp hết chứng cho Toà án cấp sơ thẩm để giải triệt để, họ chờ đến vụ án bị kháng cáo, kháng nghị lên cấp phúc thẩm đương cung cấp chứng mới, việc làm cho tồn q trình giải vụ án cấp sơ thẩm bị sửa chí bị huỷ Có quan hành nhà nước chưa thực tạo điều kiện cho người dân xin tài liệu, chứng họ cung cấp cho Tồ án chí họ đề nghị Toà án thu thập chứng quan nhà nước khác quan chưa phối hợp với Tồ án việc xin cấp trích đồ tài liệu liên quan đến 82 việc giải vụ án tranh chấp đất đai Trong điều kiện hội nhập quốc tế, phát triển kinh tế thị trường phát sinh nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, sở vật chất phục vụ cho xét xử Tồ án cịn nhiều thiếu thốn, chế độ đãi ngộ cán bộ, Thẩm phán Tồ án khơng tương xứng với trách nhiệm mà họ giao, không đáp ứng nhu cầu sống, họ chưa chuyên tâm, chưa dồn hết trí lực vào cơng việc cách triệt để họ cịn phải lo sống cho cái, học tập, ăn ở… cụ thể mức lương cán bộ, Thẩm phán ngành Tồ án khơng ni thân nói ni nên tư tưởng không tập trung cao độ cho việc giải vụ án mà bị phân tán cơng việc khác Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng giai đoạn vừa qua cịn cho thấy có văn quy phạm pháp luật mâu thuẫn, trái ngược, chồng chéo Có trường hợp, vấn đề lại có nhiều văn pháp luật ban hành quan có thẩm quyền khác có hiệu lực pháp lý Vì vậy, Thẩm phán khó khăn việc lựa chọn áp dụng văn để xét xử nhiều văn pháp luật từ quan trung ương đến quan địa phương ban hành Các khó thẩm phán khơng phải khơng biết hết loại văn có liên quan mà áp dụng pháp luật khơng có quyền tun bố văn trái với Hiến pháp, pháp luật, pháp lệnh quan lập pháp ban hành Như vậy, áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai tịa án nhân dân cơng việc địi hỏi phải cập nhật văn quy phạm pháp luật đất đai văn có liên quan đất đai Nếu văn quy phạm thiếu, chồng chéo, mâu thuẫn có cách hiểu khơng thống người thẩm phán, hội đồng xét xử lung túng, áp dụng pháp luật không đúng, dẫn đến việc án, định sai Ngoài ra, sách, pháp luật đất đai ban hành nhiều thay đổi liên tục qua giai đoạn lịch sử đất nước, nên tranh chấp nhà đất phát sinh từ giao dịch xác lập thời điểm khác áp dụng 83 quy phạm pháp luật khác cách giải khác Trên thực tế, nhiều loại giao dịch dân phát sinh thời kỳ trước tương ứng với quan hệ giao dịch dân thời kỳ lại thực nảy sảy tranh chấp thời kỳ sau mà đó, văn pháp luật thay văn pháp luật thời điểm pháp sinh giao dịch Vì vậy, phức tạp áp dụng văn pháp luật để giải tranh chấp Tính chất q độ phải tịa án tơn trọng để giải tranh chấp phát sinh trình giải Khi chủ thể giao kết theo luật cũ – tranh chấp khởi kiện thời điểm có luật – việc áp dụng văn pháp luật để giải tranh chấp vấn đề phức tạp, phải quan tâm, xử lý thỏa đáng Thẩm phán phải lựa chọn quy phạm phù hợp với thời điểm giao kết hợp hợp đồng với loại quan hệ pháp luật Các quan hệ đất đai có nhiều chủ thể tham gia nên đương vụ án tranh chấp đất đai đa dạng, phức tạp, gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân người nước đầu tư Việt Nam Đây nguyên nhân khiến cho tịa án gặp khó khăn giải tranh chấp đất đai Giá trị quyền sử dụng đất Việt Nam gồm nhiều loại giá khác Nhà nước có quy định khung giá loại đất buộc người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải vào khung giá đất Nhà nước định Tuy nhiên, thực tế, phần lớn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định giá đất theo giá thị trường Việc tồn nhiều loại giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta chưa quy định rõ văn pháp luật loại giá áp dụng cho quan hệ pháp luật nên ảnh hưởng đến việc xác định hiệu lực giao dịch có liên quan Điều dẫn đến khó khăn định cho tòa án giải tranh chấp liên quan đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Mặt khác, quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến việc cung cấp chứng 84 cho tịa án thiếu xác, giải vụ án, tịa án khơng xác định tài liệu xác thực Có trường hợp, vụ án việc xét xử khác nhau, tồn nhiều quan điểm xử lý khác giai đoạn chuyển đổi, nhiều quy định pháp luật đất đai không phù hợp với thực tiễn sống, giải việc tranh chấp phù hợp với sống lại trái với quy định pháp luật thời điểm giao dịch Hoặc, Luật Đất đai có thay đổi văn hướng dẫn thi hành chưa kịp ban hành sau đó, khoảng trống thời gian chưa có hướng dẫn khiến cho có nhiều cách hiểu khác nội dung Điều luật Về công tác tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật cho nhân dân chưa trọng, chí có cán cấp xã, huyện cịn thiếu hiểu biết pháp luật, trình độ nhận thức pháp luật cán cấp sở bị hạn chế nhiều nên dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp xảy ngày gia tăng Đây nguyên nhân dẫn đến tình trạng ngày có nhiều tranh chấp đất đai mà Toà án phải giải * Nguyên nhân chủ quan Qua nghiên cứu đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng cho thấy bộc lộ nhiều tồn tại, sai sót, vần án bị hủy, nguyên nhân phần trình độ chun mơn Thẩm phán Hội thẩm nhân dân, thư ký trực tiếp giải vụ án chưa đáp ứng yêu cầu công việc, chưa có đội ngũ Thẩm phán chuyên biệt để giải tranh chấp đất đai, Thẩm phán, thư ký chưa có ý thức việc nâng cao trình độ, lực chun mơn 85 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng Để góp phần nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, cần sửa đổi quy định pháp luật đất đai theo hướng: Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận đất đai thuộc chủ sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Trong đó, Nhà nước phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất lớn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Ủy ban nhân dân cấp huyện, song pháp luật đất đai lại chưa xác lập chế phù hợp để kiểm soát, giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai quan nhà nước Điều dẫn đến tình trạng có lạm quyền việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, giao đất, cho thuê đất thu hồi đất Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung quy định chế hữu hiệu để giám sát quan nhà nước thực vai trò chủ sở hữu đất đai; tăng cường hoạt động xem xét, đánh giá việc phân cấp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trung ương địa phương nhằm khắc phục lạm quyền giao đất, cho thuê đất Thứ hai, việc xem xét, thẩm định chỗ nhà đất thực tế giải vụ việc tranh chấp đất đai cần thiết tranh chấp đất đai loại tranh chấp đặc thù, đối tượng tranh chấp loại tài sản đặc biệt, có giá trị trải qua nhiều biến động trình nhà nước thực sách cải tạo đất đai Có tranh chấp mà bên tranh chấp không trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà người thứ ba tình sử dụng, hay có tranh chấp mà áp dụng quy định pháp luật để giải dẫn đến án không phù hợp với thực tiễn thi hành Tuy nhiên, Bộ luật Tố tụng dân lại quy định Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản đương có u cầu Nếu đương khơng có u cầu Tịa án khơng thể tự tiến hành 86 xem xét, thẩm định chỗ tài sản Do đó, để đảm bảo tính khách quan hiệu lực thi hành án phù hợp với thực tế cần quy định quyền Tịa án việc tự tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản nhà đất tranh chấp thấy cần thiết Thứ ba, trình tổ chức thực thủ tục hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã phát sinh số mâu thuẫn, vướng mắc thực tế, vậy, cần sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể trường hợp, theo hướng: Bổ sung quy định trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp tổ chức buổi hòa giải bên hai bên đương vắng mặt khơng có lý đáng Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải vắng mặt, lập biên hịa giải mà khơng có chữ ký bên vắng mặt; đồng thời, tống đạt văn đến bên vắng mặt buổi hòa giải Biên hòa giải đề bên đương tiến hành thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai Tòa án gửi đơn yêu cầu đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết; Đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp tổ chức hịa giải thành sau bên lại thay đổi ý kiến khơng chấp nhận kết hịa giải thành khơng cần tiếp tục thủ tục hịa giải bên tranh chấp khơng có thiện chí chấp hành thỏa thuận bên, tiếp tục hịa giải làm kéo dài q trình giải vụ việc Trong trường hợp này, bên khởi kiện Tòa án gửi đơn yêu cầu giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để giải Thứ tư, thực tế cho thấy, việc ủy thác tư pháp tranh chấp đất đai mà đương sinh sống, học tập, công tác người Việt Nam định cư nước ủy thác tư pháp cho quan ngoại giao Việt Nam nước ngồi Tịa án nước ngồi thu thập tài liệu, chứng cịn chưa thực hiệu quả, có nhiều vụ ủy thác không nhận kết ủy thác có nhận chậm gây trở ngại lớn cho việc giải vụ án Vì vậy, cần thiết phải có văn pháp luật 87 quy định cụ thể phạm vi, trình tự, thủ tục quan ủy thác tư pháp để việc ủy thác tư pháp đạt hiệu cao Thứ năm, qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc phối hợp Tòa án với quan hành thường chưa thực hiệu Các quan hành nhà nước quan chun mơn thường nơi nắm giữ tài liệu, chứng liên quan đến vụ việc tranh chấp nhiều cán quan thiếu hợp tác việc cung cấp tài liệu, chứng theo yêu cầu đương sự, chí có trường hợp Tịa án yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng gặp trở ngại Vì vậy, cần có chế xử lý thích hợp, có hiệu trường hợp cá nhân, quan, tổ chức nắm giữ tài liệu, chứng vụ án mà thiếu hợp tác không cung cấp tài liệu, chứng vụ án để đảm bảo cho việc giải vụ án nhanh chóng, kịp thời, xác pháp luật Thứ sáu, cần tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, cán Tòa án nhân dân nhằm giúp cho thẩm phán cán Tòa án nắm kỹ tiến hành hòa giải, nhận thức tính chất đặc thù q trình giải tranh chấp đất đai để từ nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu chất lượng cao 88 KẾT LUẬN Đất đai có vai trò, ý nghĩa quan trọng lĩnh vực kinh tế, trị, văn hóa xã hội đời sống nước ta Đặc biệt kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai xác định tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn để phân bổ khu dân cư, khu công nghiệp, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng môi trường sống, nguồn nội lực để phát triển kinh tế thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Đất đai có tầm quan trọng nên Đảng Nhà nước quan tâm trọng tới vấn đề đề chủ trương, sách pháp luật đất đai đồng thời tổ chức thực pháp luật đất đai Ngày phát triển kinh tế, xã hội với hội nhập với quốc tế mặt, quan hệ dân xã hội nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp dẫn đến tranh chấp đất đai ngày gia tăng Do chất lượng áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói chung địa bàn quận Hai Bà Trưng nói riêng cần phải quan tâm để đạt hiệu cao Hoạt động áp dụng pháp luật để giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội từ giai đoạn thụ lý vụ án kết thúc vụ án Tòa án quan giải vụ án tranh chấp đất đai, việc áp dụng pháp luật phải đồng bộ, xác, khách quan, tồn diện Trên sở lý luận nghiên cứu thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng Tác giả điểm hạn chế tồn tại, nguyên nhân hạn chế đó, từ có quan điểm, giải pháp việc nâng cao chất lượng hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội góp phần vào việc nâng cao chất lượng xét xử, nâng cao vị ngành Tòa án nhân dân 89 tạo niềm tin quần chúng nhân dân vào quan bảo vệ pháp luật mang lại tính cơng bằng, nghiêm minh pháp luật, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân Nhà nước Xuất phát từ yêu cầu nhiệm vụ chiến lược cải cách tư pháp mà Tòa án trung tâm cơng cải cách tư pháp tình hình Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng cho thấy, hiệu việc giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân đòi hỏi tất yếu, khách quan ngành Tòa án 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị (2005), Nghị số 48/NQ/TW chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng 2020, Hà Nội Bộ Chính trị (2005), Nghị số 49/NQ/TW chiến lược Cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014, quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị Trung ương VIII ngày 02/01/2002 Bộ Chính trị số nhiệm vụ trọng tâm công tác cải cách tư pháp thời gian tới, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ IX Ban chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Đỗ Văn Đại (2010), Tuyển tập án, định Tòa án Việt Nam quyền sử dụng đất, Nxb Lao động 91 11 Nguyễn Minh Đoan (1996), “Áp dụng pháp luật - Một số vấn đề cần quan tâm”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, tr.14-18 12 Nguyễn Thị Thùy Giang (2009), Áp dụng pháp luật giải vụ án dân Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai - tỉnh Lào Cai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 13 Lê Thu Hà (1999), “Một số vấn đề thẩm quyền xét xử vụ án dân Tịa án nhân dân”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, tr.41-50 14 Lê Thu Hà (2003), Một số suy nghĩ chế xét xử vụ án dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Trần Văn Hà (2007), Giải tranh chấp đất đai đường tòa án, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 16 Hệ thống Luật Đất đai Việt Nam giải tranh chấp đất đai (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 18 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh - Viện Nhà nước pháp luật (2006), Giáo trình lý luận chung Nhà nước pháp luật 19 Hội đồng Nhà nước (1990), Pháp lệnh thủ tục giải vụ án dân sự, Nxb Pháp lý, Hà Nội 20 Khoa Luật - Trường Đại học Quốc gia (2007), Giáo trình lý luận chung Nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 21 Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 22 Ngô Minh Ngọc (2000), Thủ tục xét xử vụ án dân phiên tòa sơ thẩm, 92 Luận văn Thạc sĩ Luật, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 23 Mai Thị Tú Oanh (2008), Giải tranh chấp đất đai tòa án từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sỹ luật học, Tp Hồ Chí Minh 24 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp 1992, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Luật Tổ chức Tòa án nhân dân, Nxb Tư pháp, Hà Nội 27 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Bộ luật tố tụng dân năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp, Hà Nội 31 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai, Hà Nội 32 Chu Đức Thắng (2004), Áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân Tòa án nhân dân cấp Tỉnh Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 33 Đỗ Gia Thu (2004), Cơ sở khoa học việc xây dựng đội ngũ thẩm phán Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ Luật, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 34 Tòa án nhân dân tối cao (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu 93 giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân, Cơng trình nghiên cứu khoa học cấp Bộ 35 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Công văn số 116/2004/KHXX ngày 22-7-2004, việc thực thẩm quyền Tòa án theo quy định Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 36 Trung tâm Từ điển học (1996), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 37 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 38 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật tố Tụng dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 39 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Tư pháp, Hà Nội 94 ... sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội theo pháp luật đất đai (Luật Đất đai năm 2003 Luật. .. luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân Chương 2: Thực trạng pháp luật hành giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân Chương 3: Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng. .. VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai giải tranh chấp