Đang tải... (xem toàn văn)
Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 (Khóa luận tốt nghiệp)
I H C THÁI NGUYÊN NG I H C NÔNG LÂM TR LÊ L Tên NG T T THÀNH tài: TH C TR NG GIÁ T VÀ M T S Y U T NH H NG N GIÁ T T I A BÀN HUY N TAM O – T NH V NH PHÚC N M 2013 KHÓA LU N T T NGHI P H t o Chuyên ngành Khoa L p Khóa h c IH C : Chính quy : a mơi tr ng : Qu n lý tài nguyên : K42A - CMT : 2010 - 2014 Thái Nguyên, n m 2014 TR I H C THÁI NGUYÊN NG I H C NÔNG LÂM LÊ L Tên NG T T THÀNH tài: TH C TR NG GIÁ T VÀ M T S Y U T NH H NG N GIÁ T T I A BÀN HUY N TAM O – T NH V NH PHÚC N M 2013 KHÓA LU N T T NGHI P IH C H t o : Chính quy Chuyên ngành : a mơi tr ng Khoa : Qu n lý tài nguyên L p : K42A - CMT Khóa h c : 2010 - 2014 Gi ng viên h ng d n : ThS Nguy n Th Y n Khoa: Qu n lí tài nguyên – Tr ng HNL Thái Nguyên Thái Nguyên, n m 2014 i L IC M N c s gi i thi u c a Ban giám hi u nhà tr ng, Ban ch nhi m khoa Qu n Lý Tài Nguyên, em ã v th c t p t i phòng Tài ngun Mơi tr ng huy n Tam o - t nh V nh Phúc n em ã hồn thành q trình th c t p t t nghi p khoá lu n t t nghi p c a L i u tiên em xin bày t lòng bi t n sâu s c t i: Ban giám hi u tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên Ban ch nhi m khoa t p th th y cô giáo khoa Qu n Lý Tài Nguyên ã t n tình gi ng d y giúp em su t trình h c t p Ban lãnh o tồn th cán b cơng nhân viên c a phòng Tài ngun Mơi tr ng huy n Tam o ã ti p nh n t o i u ki n giúp em th i gian th c t p t i c s c bi t em xin chân thành c m n s quan tâm, ch o t n tình c a cô giáo h ng d n: Th.s Nguy n Th Y n ã giúp em trình th c hi n tài hồn thành khố lu n t t nghi p Nhân d p em c ng bày t lòng bi t n sâu s c t i gia ình, b n bè ã ng h , ng viên giúp em su t trình h c t p Em xin chân thành c m n! Thái Nguyên, ngày tháng n m 2014 SINH VIÊN Lê L ng T t Thành ii DANH M C CÁC B NG BI U B B B B B B B B ng 4.1: Hi n tr ng s d ng t c a huy n Tam o n m 2013 36 ng 4.2: S li u i u tra theo VT c a ng, ph trung tâm 42 ng 4.3: S li u i u tra theo VT c a ng, ph c n trung tâm 44 ng 4.4: S li u i u tra theo VT c a ng, ph xa trung tâm 45 ng 4.5: Dân s huy n Tam o qua n m 2011-2013 51 ng 4.6: ánh giá hi u bi t c a ng i dân v giá t qu n lý giá t 53 ng 4.7: Các y u t liên quan n th a t 54 ng 4.8: Y u t pháp lý c a th a t 55 iii DANH M C CÁC th th Bi u th th th th th th TH VÀ BI U 1.1: Cung c u t 1.2: Cung c u v t - th i gian ng n 4.1: C c u s d ng t c a huy n Tam o n m 2013 37 4.2: nh h ng gi a v trí n ng ph 46 4.3: nh h ng c a y u t di n tích t i giá t 47 4.4: nh h ng c a y u t di n tích t i giá t 48 4.5: nh h ng c a y u t môi tr ng t i giá t 49 4.6: nh h ng c a y u t kinh t t i giá t 50 4.7: nh h ng c a y u t pháp lý t i giá t 52 iv DANH M C CÁC T , C M T STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Vi t t t UBND HDND B S QSD GCNQSD N -CP TT-BTC TTLT-BTNMT-BTC Q -BTC TT-BTN&MT Q -BTN&MT KH-UBND TTr-STNMT THPT PRA THCS KK KH – STNMT VT CB GCN Q – BXD BTNMT-TCQL Gq HU BCH VI T T T Gi i thích y ban nhân dân H i ng nhân dân B t ng s n Quy n s d ng t Gi y ch ng nh n quy n s d ng t Ngh nh – Chính ph Thơng t – B tài Thơng t liên t ch- B tài ngun mơi tr ng – B tài Quy t nh – B tài Thơng t - B tài ngun môi tr ng Quy t nh – B tài nguyên môi tr ng K ho ch - y ban nhân dân T trình – S tài ngun mơi tr ng Trung h c ph thông Ph ng pháp i u tra có ý ki n c a ng i dân Trung h c c s Khuy n khích K ho ch – S tài nguyên môi tr ng V trí Cán b Gi y ch ng nh n Quy t nh – B xây d ng B tài nguyên môi tr ng - T ng c c qu n lý t Giá quy nh Huy n y Ban ch p hành v M CL C L I C M N i DANH M C CÁC B NG BI U ii DANH M C CÁC TH VÀ BI U DANH M C CÁC T , C M T iii VI T T T iv M C L C v PH N M U 1.1 Tính c p thi t c a tài 1.2 M c ích, yêu c u c a tài 1.2.1 M c ích 1.2.2 Yêu c u 1.2.3 Ý ngh a c a tài PH N T NG QUAN TÀI LI U 2.1 Khái quát v giá t 2.1.1 Khái ni m c i m v giá 2.1.2 C s c a vi c hình thành giá 2.1.3 C s pháp lý xác 2.2 Các y u t nh h ng nh giá n giá 2.2.1 Y u t t nhiên nh h 2.2.3 Y u t pháp lý nh h 2.2.4 Các y u t khác nh h 2.3 Công tác qu n lý giá ng ng ng t t t t huy n Tam n giá n giá n giá tc am tn o n m 2013 10 t t i huy n Tam t t i huy n Tam t huy n Tam o n m 2013 10 o n m 2013 12 o n m 2013 13 c th gi i h c kinh nghi m cho Vi t Nam 14 2.3.1 Công tác qu n lý giá t t i Trung Qu c 14 2.3.2 Công tác qu n lý giá t t i Thái Lan 14 2.3.3 Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam 15 2.4 Công tác qu n lý giá t t i Vi t Nam 17 2.5 Công tác qu n lý giá t t i huy n Tam 3.1 it 3.1.1 o n m 2013 19 ng ph m vi nghiên c u 20 it ng nghiên c u 20 3.1.2 Ph m vi nghiên c u 20 3.2 N i dung nghiên c u 20 vi 3.2.1 i u ki n t nhiên, kinh t xã h i qu n lý s d ng qu n lý giá t nh giá t huy n Tam 3.2.2 ánh giá th c tr ng giá 3.2.3 Các y u t nh h t ng n giá t 3.2.4 ánh giá m t s y u t nh h ng t tác ng t i công tác o n m 2013 20 a bàn huy n Tam o n m 2013 21 a bàn huy n Tam n giá t o n m 2013 21 huy n Tam o n m 2013 qua phi u i u tra 22 3.2.5 xu t m t s gi i pháp 23 3.3 Ph ng pháp nghiên c u 23 3.3.1 Ph ng pháp ch n i m nghiên c u 23 3.3.2 Ph ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p 23 3.3.3 Ph ng pháp i u tra, ph ng v n 23 3.3.4 Ph ng pháp x lý thông tin, s li u 23 3.3.5 Ph ng pháp chuyên gia 24 L y ý ki n tham kh o t nh ng nhà khoa h c, chuyên gia l nh v c có liên quan 3.3.6 Ph PH N D ng pháp b n 24 KI N K T QU NGHIÊN C U 25 4.1 i u ki n t nhiên, kinh t xã h i qu n lý s d ng lý giá t nh giá t huy n Tam 4.1.1 i u ki n t nhiên tác Tam ng t i công tác qu n o n m 2013 25 ng t i công tác qu n lý t nh giá t huy n o n m 2013 25 4.1.2 Tình hình phát tri n kinh t - xã h i tác nh giá t huy n Tam 4.1.3 Tình hình s d ng huy n Tam 4.2 ánh giá th c tr ng giá 4.3 Các y u t t o n m 2013 27 t tác ng t i công tác qu n lý giá t nh giá t i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i qu n lý s d ng ng t i công tác qu n lý giá 4.2.1 Giá ng t i công tác qu n lý giá o n m 2013 35 4.1.4 Nh n xét chung v tác t tác t qui nh h t nh ng nh giá t huy n Tam a bàn huy n Tam a bàn huy n Tam n giá 4.3.1 Y u t t nhiên nh h ng t t n giá 4.3.2 Y u t kinh t - xã h i nh h ng o n m 2013 38 o n m 2013 39 o n m 2013 39 a bàn huy n Tam o n m 2013 46 t a bàn huy n Tam n giá t t o n m 2013 46 a bàn huy n Tam o n m 2013 49 vii 4.3.3.Y u t kinh pháp lý nh h ng n giá t a bàn huy n Tam on m 2013 51 4.3.4 Các y u t khác nh h ng n giá t a bàn huy n Tam o n m 2013 52 4.4 T ng h p phi u i u tra ánh giá m i quan h c a m t s y u t giá t ô th c a huy n Tam 4.5 i dân v giá n th a 4.4.3.Y u t pháp lý c a th a ng n o n m 2013 53 4.4.1 ánh giá hi u bi t c a ng 4.4.2.Các y u t liên quan nh h t nh h ng t nh h ng t qu n lý giá n giá n giá t 53 t thông qua phi u i u tra 54 t 55 xu t m t s gi i pháp 55 PH N K T LU N 57 5.1 K t lu n 57 5.2 ngh 58 TÀI LI U THAM KH O 59 PH N M U 1.1 Tính c p thi t c a tài t n c ta ang th i kì i m i m nh m v m i m t nh nh ng b c ti n dài ti n trình h i nh p Khơng n m ngồi quy lu t chung: “Càng phát tri n ng i ph i t ng c ng khai thác, t n d ng tri t ngu n l c”, dân t c Vi t Nam c ng ang ph i gi i quy t nh ng mâu thu n gay g t gi a yêu c u v òi h i phát tri n b n v ng Ngu n l c quan tr ng c u tiên hàng u ngu n nhân l c Con ng i v i kh n ng sáng t o vô h n ch t k t dính t t nh t k t h p t t c y u t l i v n hành có hi u qu Ngu n l c quan tr ng ti p theo t V n t i v i t ph c t p khó gi i quy t Lu t t n m 2003 c a n c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam có ghi: “ t tài nguyên qu c gia vô quý giá, t li u s n xu t c bi t, thành ph n quan tr ng hàng u c a môi tr ng s ng, a bàn phân b dân c , xây d ng c s kinh t , v n hóa xã h i, an ninh qu c phòng” Tr i qua nhi u th h nhân dân ta ã t n công s c, x ng máu m i t o l p, b o v c v n t nh ngày Vi t Nam quan h v giao d ch t ã xu t hi n t r t s m Khi Hi n pháp n m 1980 i, l n u tiên kh ng nh t thu c s h u toàn dân nghiêm c m hoàn toàn vi c mua bán t ai, nhiên giao d ch mua bán v n di n ng m ch y u hình th c mua bán trao tay t cam k t gi a ng i mua ng i bán Hi n pháp 1992 i s c i trói v m t pháp lý v i quy nh “t ch c, h gia ình, cá nhân c Nhà n c giao t có quy n chuy n nh ng quy n s d ng t theo quy nh c a pháp lu t” L n u tiên giá t c s d ng “Nhà n c xác nh giá lo i t tính thu t, tính giá tr tài s n giao t, b i th ng thi t h i v t thu h i” ây m c ánh d u s bùng n phát tri n công khai c a th tr ng b t ng s n g n v i hình th c mua bán, chuy n nh ng t ngày di n m nh m áp ng nhu c u ngày cao Lu t t 1993 i, ti p theo Lu t t 1998, Lu t t 1998, Lu t t 46 o 4.3 Các y u t nh h ng n giá t a bàn huy n Tam n m 2013 4.3.1 Y u t t nhiên nh h ng n giá t a bàn huy n Tam o n m 2013 4.3.1.1 Y u t v trí c a th a Tam o n m 2013 t nh h ng n giá t a bàn huy n Ch n n ng so sánh g m: ng t c u s n h t khu dân c d án 5(I1), o n giáp chi nhánh i n n Km 13 n h t a ph n xã H p Châu(II2), ng 302 o n t p tràn n C n h t b u i n xã i ình(III3) Giá t (1000 /m2) 3500 3000 2500 VT1 VT2 2000 1500 VT3 1000 500 I1 th 4.2: nh h II2 III3 ng gi a v trí n Tuy n ng ng ph Qua th 4.2 ta th y ng ph thu c khu v c trung tâm ( ng t c u s n h t khu dân c d án 5) s có m c giá cao nh t, sau ó n ng thu c khu v c c n trung tâm th p nh t ng thu c khu v c xa trung tâm v trí c a khu v c trung tâm có giá quy nh tri u ng/m2, nh ng khu v c xa trung tâm giá th p h n r t nhi u: 950.000 /m2, th p h n so v i khu trung tâm 3,15 l n Giá c a khu v c ln có giá cao h n, b i n i ây t p trung nhi u c quan tr , trung tâm bn bán, c s h t ng 47 y áp ng thu n l i khác c nhu c u sinh ho t c a ng 4.3.1.2 Y u t hình th , di n tích, kích th a bàn huy n Tam o n m 2013 i dân nhi u i u ki n c nh h ng n giá t Giá t (1000 /m2) 4000 3500 3000 2500 2000 VT1 VT2 1500 VT3 1000 500 40 - 100(m2) 100 - 200(m2) th 4.3: nh h Qua ng c a y u t di n tích t i giá th 4.3 ta th y giá nh t, v trí có giá th p nh t, ng th a t, th a giá c a th a c l i giá t t l thu n v i di n tích c a t cao Theo t v trí có di n tích 40 – 100m2 kho ng tri u n v trí v i th a ng/m2, c ng ng/m2 t có di n tích 40 – 100m2 giá kho ng 500 nghìn 4.3.1.3 Y u t chi u r ng m t ti n c a th a o n m 2013 th 4.3, t có di n tích 200m2 có giá kho ng 3,5 tri u ng/m2, nhiên v i di n tích 200m2 l i có giá 1,750 tri u Tam t t gi m d n theo v trí, v trí có giá cao t có di n tích l n giá v trí nh ng th a Xét Trên 200(m2) V trí t nh h ng/m2 ng t i giá t huy n 48 Giá t (1000 ng/m2) 3000 2500 2000 VT1 VT2 VT3 1500 1000 500 - 4,49m - 6m th 4.4: nh h Qua giá Trên 6m V trí ng c a y u t di n tích t i giá th 4.4 ta th y y u t chi u r ng m t ti n nh h t ng r t rõ r t t V i chi u r ng m t ti n t – 4,99m có giá 650.000 /m2 v i chi u r ng m t ti n 6m có giá 2.500.000 /m2 giá d n t v trí n v trí 1, t c ng gi m n v trí 4.3.1.4 Y u t môi tr ng xung quanh nh h ng t i giá t huy n Tam o n m 2013 Ch n lô n B o Quân ánh giá s tác ng t UBND xã Minh Quang t i m ng c a y u t môi tr - Lô g n UBND xã Minh Quang - Lô g n m K t qu i u tra th c t B o Quân c th hi n qua th 4.5 ng n giá t 49 Giá t (1000 ng/m2) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 Lơ Lơ Giá quy Qua có giá quy nh th 4.5: nh h ng c a y u t mơi tr th 4.5 ta th y v trí c a lô lô nh 950.000 /m2, nh ng giá th tr rõ ràng Lô có v trí xa m h Giá th tr ng b i khói b i th i t m ng c a y u t môi tr ng u ng l i có s chênh l ch nh nên có giá cao h n 1,49 l n so v i lô Nh v y kh ng n giá nh h n v s nh t 4.3.2 Y u t kinh t - xã h i nh h ng Tam o n m 2013 4.3.2.1 Y u t kinh t nh h ng n giá n m 2013 ng t i giá t c ch n so sánh B o Quân(1,850 tri u/m2), n i ây b 2(1,240 tri u/m2) có v trí g n m h V trí ng n giá t t a bàn huy n a bàn huy n Tam o 50 Giá t (1000 ng/m2) 12000 10000 8000 I1 I5 6000 4000 2000 VT1 VT2 VT3 V trí th 4.6: nh h ng c a y u t kinh t t i giá t Kh n ng mang l i thu nh p t B S: m c thu nh p hàng n m t B S mang l i s có nh h ng quan tr ng n giá tr c a B S ó Khi kh n ng t o thu nh p t B S cao giá chuy n nh ng c a cao ng c l i Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: nh h th ng i n, n c, v sinh, i u hoà nhi t , thông tin liên l c H th ng ti n nghi y ch t l ng t t làm cho giá tr B S gia t ng Tôi ã ch n n ng ti n hành so sánh nh m nêu rõ s nh h ng c a y u t kinh t t i giá t Tuy n ng t c u s n h t khu dân c d án 5(I1) xa ch n ng t QL2B n c ng tr ng c p II(I5) g n ch m t s cơng trình khác Qua 4.6 ta th y n ng I5(g n ch ) có giá cao h n n ng I1(xa ch ) 2,580 tri u ng/m 4.3.2.2 Y u t xã h i nh h ng n giá t a bàn huy n Tam o n m 2013 Các y u t xã h i c ng tác ng l n n giá tr B S M t khu v c mà m t dân s t nhiên t ng cao t c t ng c a dân s c h c giá tr B S n i ó s t ng lên cân b ng cung-c u b phá v M t khác y u t khác vùng nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình dân trí, v n an ninh, t p quán ng i dân vùng c ng có nh h ng n giá tr c a B S Tình tr ng 51 nh ng ng i s ng B vi c làm, m i quan h chung s ng… Nh ng v n B ng 4.5: Dân s S, tình tr ng s c kho , ngh nghi p tình tr ng tình c m gia ình, xã h i c a nh ng ng i ang liên quan n thuy t phong thu huy n Tam o qua n m 2011-2013 N m Dân s (ng i) Dân s huy n Tam 2012) n 76.965 ng ng 71.528 74.461 s d ng chuy n d n sang t c a ng i dân, tâm Các th a t có y t t ng Vì th giá t t ch a chi m t l gia t không ng ng t ng lên, gi y t liên quan b tranh ch p hay l n chi m Ví d : Th a b n c phát tri n dân s a bàn huy n Tam t m t nh ng y u t mua - bán v i m c giá cao h n nhi u nh ng th a ch ng nh n QSD i (n m t nông nghi p gây nh ng nh h ng n s bi n ng giá t 4.3.3.Y u t kinh pháp lý nh h ng n giá t o n m 2013 Tình tr ng pháp lý c a th a 76.965 nhân kh u c ng t ng cao h n, t phi nơng nghi p ó iv i 2013 74.461 ng i (n m 2013), phù h p v i chi n l n vi c s d ng t ng l n nh t, nhu c u 2012 o gi m d n qua n m t chung c a huy n c a t nh Kéo theo m t nh h 2011 n th a c quan ts t khơng có gi y t , t s 51, T b n c bán v i giá 950.000 /m2, ng c t ang s 23 có gi y c l i th a t s 64, t s 17 ch có giá 300.000 /m2 khơng có gi y ch ng nh n QSD 52 Giá t (nghìn ng/m2) 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Có GCNQSD Khơng có GCNQSD VT1 VT2 VT3 V trí th 4.7: nh h ng c a y u t pháp lý t i giá t Qua b ng 4.7 ta th y c t m quan tr ng c a y u t pháp lý i v i giá th a t Th a t có GCNQSD ln có giá cao h n th a t khơng có GCNQSD , ví d giá c a hai th a t chênh l ch lên t i 3,16 l n 4.3.4 Các y u t khác nh h ng n giá t a bàn huy n Tam o n m 2013 4.3.4.1 Y u t tâm lý ây c ng y u t có nh h ng khơng nh n giá t chuy n nh ng a bàn nói riêng c a ng i dân Vi t Nam nói chung Ng i dân th ng có tâm lý nóng v i ám ông, giá t lên cao th ng xô i mua lo s nh ng th a t có kh n ng sinh l i cao s b ng i khác mua m t, v y y giá lên cao h n, gây lên hi n t ng s t t Nh ng giá t m c th p l i ch n ch ch i mua c th a t khác v i giá r h n i u ó d n t i th tr ng B S b óng b ng M t y u t tâm lý quan tr ng c a ng i Vi t Nam thích nhà có h ng ơng, ơng Nam h n h ng Tây, Tây B c Do ó, nh ng th a t có h ng Tây th ng có giá chuy n nh ng th p h n h ng khác Nh ng quy t nh v m c giá c a d a s ánh giá thông tin t i m t tr ng thái tâm lý nh t nh ó quan ni m suy ngh cá nhân c n c xác nh c th 53 4.3.4.2 Y u t m c ích s d ng Tùy vào m c ích s d ng h ch n nh ng n i phù h p t có giá tr v m t t nhiên, kinh t xã h i giá tr c a s l n h n ng i g n vào m t m c ích s d ng cho kinh t hay cho xã h i s d ng m t cách h p lý Y u t m c ích s d ng nh h trí n u s d ng vào m c ích vào m c ích v a ng l n n giá t Trên m t v giá s th p h n giá c a th a t s d ng v a kinh doanh 4.3.4.2 Y u t môi gi i Môi gi i - cò m i c a h th , t ng ng gi i thi u B S cho nh ng ng ng th i h c ng ng i môi gi i trung gian, công vi c i có nhu c u v i tham gia vào trình t, quy n s h u nhà g n li n v i cao ây y u t nh y c m nh h u giá quy n s d ng t kích cho giá c a trình ng l n t i giá t nhà t th tr u giá t ng ng 4.4 T ng h p phi u i u tra ánh giá m i quan h c a m t s y u t nh h ng n giá t ô th c a huy n Tam o n m 2013 4.4.1 ánh giá hi u bi t c a ng i dân v giá t qu n lý giá B ng 4.6: ánh giá hi u bi t c a ng STT nh h i dân v giá Ch tiêu t qu n lý giá S phi u * 10 22 t t T l (%) 10 22 20-30 Tu i 30-50 >50 CB, công nhân 14 14 viên ch c Buôn bán 13 13 Ngh nghi p Lao ng t 8 Khác 5 (Chú ý *: s phi u: 40 phi u) Qua b ng ta th y ch tiêu v tu i, ngh nghi p trình có ng l n n giá t hàng n m Nhà n c qui nh i u ó ch ng t 54 ch tiêu có m i quan h v i Qua i u tra th c t nh n th y ng i dân khu v c i u tra ch y u tu i 30-50, công ch c hay làm vi c l nh v c kinh doanh buôn bán th n giá t h n nh ng ng i làm công vi c t h u h t , mua bán Tuy nhiên h u h t s h v i b ng giá ng quan tâm, ti p c n t hàng n m c a Nhà n c ph ng v n c lý c Ch tiêu c s d ng u không ng ý a th p so v i giá th tr ng 4.4.2.Các y u t liên quan n th a t nh h ng n giá phi u i u tra B ng 4.7: Các y u t liên quan n th a t STT t t thông qua S Phi u * T l (%) V trí 30 75,00 Hình th 15 37,50 Di n tích 10 25,00 Kho ng cách 16 40,00 C s h t ng 12,50 n ng ph g n nh t (Chú ý *: s phi u: 40 phi u) Qua b ng 4.8 ta th y: Các y u t liên quan n th a t nh : v trí, hình th , di n tích, kho ng cách n ng ph , c s h t ng u tác ng n giá t - Thông qua i u tra, ph ng v n th c t 40 h cho th y: + Y u t v trí chi m 75,00% t ng s phi u i u tra c khu v c + Y u t hình th chi m 37,50% t ng s phi u + Y u t di n tích chi m 25,00% s phi u i u tra + Y u t kho ng cách n ng ph g n nh t 40,00% s phi u + Y u t c s h t ng chi m 12,50% s phi u - Nh v y, ta th y y u t v trí th a t, r t quan tr ng vi c nh giá t th tr ng t có tác a quy t ng nhi u nh t nh v giá t qui n giá nh c ng 55 4.4.3.Y u t pháp lý c a th a t nh h ng n giá B ng 4.8: Y u t pháp lý c a th a t t TT Ch tiêu S phi u * T l (%) Chuy n nh ng khơng có xác nh n c a quy n (ng i chuy n nh ng có GCN quy n s d ng t) 2,50 7,50 11 27,50 25 62,50 Chuy n nh ng có xác nh n c a quy n Có gi y t h p l theo qui nh c a pháp lu t, nh ng ch a có gi y ch ng nh n quy n s d ng t Có gi y ch ng nh n quy n s d ng t (Chú ý *: s phi u: 40 phi u) Qua b ng 4.9 ta th y có nhóm tình tr ng pháp lý liên quan n th a t c a i u tra nhóm c ng i dân ánh giá cao h n c ó tr ng h p tr ng h p th có gi y t h p l theo qui nh c a pháp lu t, nh ng ch a có gi y ch ng nh n quy n s d ng t tr ng h p có gi y ch ng nh n quy n s d ng t Trong ó tr ng h p th c ánh giá cao nh t chi m 62,50% t ng s h i u tra i u ó ch ng t ng i dân nh n th c rõ quy n l i giá tr c a th a t n u c Nhà n c công nh n quy n s d ng th a t ó 4.5 xu t m t s gi i pháp Qua th c t i u tra tìm hi u v giá t y u t nh h ng n giá t c a huy n Tam o n m 2013 có th th y c cơng tác qu n lý t ây nhi u b t c p Trong ó cơng tác xác nh giá t a bàn huy n v n ch a th c s sát v i m c giá giao d ch th tr ng m c dù hàng n m Nhà n c u a b ng giá t m i nh ng giá t quy nh v n th p h n giá th c t th tr ng Và kê khai tính thu chuy n nh ng a s ng i dân u kê khai không úng v i giá th c t giao d ch mà ch kê 56 công tác xác nh giá t khai cho sát v i giá quy nh nh t Vì v y, c sát v i giá th tr ng xin a m t s gi i pháp nh sau: - C n y nhanh t c gi i quy t công vi c t i c quan qu n lý t ai, tránh tình tr ng kéo dài th i h n gi i quy t h s c a ng i dân n c quan qu n lý t làm h s , th t c - C n xác nh l i giá t m i n m l n T c c tháng l i t ch c kh o sát giá th tr ng nh m nâng m c giá quy nh cho sát v i giá th tr ng th i i m ó, nh t v trí c a n ng ph , b i v trí hay x y thay i giá t ng t c ng v trí th ng x y chênh l ch gi a giá quy nh giá giao d ch th tr ng nh t - C n thu h p o n ng c n nh giá v i kho ng cách ng n h n không nên chia kho ng cách gi a o n ng dài T c m t n ng có th chia r t nhi u o n ng n ch không nên ch chia - o n nh hi n nay, nh v y giá t s úng v i th c t c a t ng v trí h n - Bên c nh ó c quan ch c n ng ph i trú tr ng t i vi c a h th ng Pháp lu t t i vào cu c s ng th c t thơng qua cơng tác hồn ch nh vi c xây d ng h th ng v n b n quy ph m pháp lu t v t thi u nh c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t b sung, t ng c ng công tác tra ki m tra vi c th c hi n pháp lu t v t ai, kiên quy t x lý hành vi vi ph m pháp lu t t Ph i h p ch t ch v i c quan thơng t n, báo chí tun truy n ph bi n pháp lu t t ti p c n, giao l u tr c n gi i áp v ng m c cho ng i dân nâng cao ý th c pháp lu t m i cá nhân - Khuy n khích, cho phép t ch c, cá nhân a bàn thành l p trung tâm mô gi i, i m giao d ch B S n m niêm y t công khai giá t, giúp ng i dân có y thơng tin q trình mua bán trao i - Xây d ng c ch qu n lý th tr ng B S theo h ng cân b ng cung - c u Ngu n cung - c u ph i rõ ràng, ngh a cung ph i th c c u c ng ph i th c - C n ph i minh b ch, công khai thông tin th tr ng t - Gi m thi u ho t ng mua bán, u c nhà t - Có nh ng sách kích c u i v i nh ng ng i có nhu c u t th c s , i t ng có thu nh p th p khơng mua c t giá b y lên cao 57 PH N K T LU N 5.1 K t lu n * Khu v c trung tâm - Giá t cao nh t: 12.550.000 /m2 - Giá t th p nh t: 4.550.000 /m2 * Khu v c c n trung tâm - Giá t cao nh t: 5.050.000 /m2 - Giá t th p nh t: 1.850.000 /m2 * Khu v c xa trung tâm - Giá t th p nh t: 2.135.000 /m2 - Giá t cao nh t: 835.000 /m2 * Các y u t nh h ng t i giá t - Y u t v trí - Y u t di n tích - Y u t chi u r ng m t ti n - Y u t môi tr ng - Y u t kinh t - Y u t pháp lý - Y u t tâm lý - Y u t m c ích s d ng - Y u t môi gi i * Ý ki n - Ng i dân khu v c i u tra i tu i 30 – 50 công ch c hay làm vi c l nh v c kinh doanh, buôn bán th v i giá t h n nh ng ng ng quan tâm ti p c n i làm cơng vi c t h u h t t c s d ng , mua bán - a s h n m c a Nhà n c ph ng v n c lý c u không ng ý v i b ng giá a th p so v i giá th tr t hàng ng 58 ngh Qua trình i u tra, tìm hi u giá t y u t nh h ng n giá t a bàn huy n Tam o, xu t phát t th c tr ng công tác qu n lý t nói chung cơng tác qu n lý Nhà n c v t nói riêng a bàn huy n xin a m t s ki n ngh sau: th c hi n yêu c u t giai o n hi n ph i có m t th tr ng t công khai, minh b ch, c t ch c qu n lý ch t ch , UBNB t nh V nh Phúc c n không ng ng xây d ng i ng cán b có chun mơn t ng c ng công tác tra, ki m tra nh m xây d ng khung giá sát h n v i giá th tr ng - Giá quy nh hi n t i c a UBND t nh V nh Phúc chênh l ch nhi u so v i giá th tr ng, v y c n ph i i u ch nh giá quy nh v sát h n v i giá th tr ng - Chính ph , UBND t nh V nh Phúc c n ti n hành công tác nh giá t m t cách th ng xuyên theo nh k t su t theo nhu c u th c t c a th tr ng giá t quy nh phù h p v i th c t , ph n ánh úng giá tr s d ng c a th a t - T ng b c hoàn thi n c ch sách t nói chung th tr ng b t ng s n nói riêng cho phù h p v i xu h ng phát tri n c a n n kinh t th tr ng - Nâng cao hi u qu qu n lý, quy ho ch ng b , t p trung t o i u ki n thu n l i cho công tác nh giá t công tác qu n lý t c a Nhà n c có m t th tr ng t ho t ng công khai, minh b ch y thông tin cung c p cho ng i mua ng i bán c n thành l p m t c quan chuyên môn ho t ng l nh v c giá t có s g n k t ch t ch gi a Nhà n c v i ng i dân, c ng nh c ng c , xây d ng nh m nâng cao hi u qu công tác qu n lý Nhà n c v t a bàn huy n có nhi u vi c c n ti n hành m t cách ng b Hàng lo t gi i pháp c n c s ng h ng lòng th c hi n c a c quy n nhân dân t hi u qu cao nh t 5.2 59 TÀI LI U THAM KH O B Tài chính, (2003), Thông t s 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 h ng d n th c hi n Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác nh giá t khung giá lo i t B Tài chính, (2007), Thơng t s 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 h ng d n th c hi n Ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác nh giá t khung giá lo i t Ngh nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph s a i, b sung m t s i u c a Ngh nh s 188/2004/N -CP Chính ph ,(2008),Ch th s 01/2008/CT-TTg c a Th t ng Chính ph v m t s gi i pháp y m nh phát tri n qu n lý th tr ng b t ng s n Chính ph , (2004), Ngh nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác nh giá t khung giá lo i t Chính ph , (2007), Nghi nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 s a sung m t s i u c a Ngh nh s 188/2004/N -CP i, b Chính ph n c c ng hồ xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2003), Ngh nh s 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph thi hành Lu t t 2003 Chính ph , (2007),Ngh nh s 153/2007/N - CP c a Chính ph quy chi ti t h ng d n thi hành Lu t kinh doanh b t ng s n Hi n pháp n nh c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam n m 1992 V Th Tùng Hoa, (2010), Bài gi ng tri t h c, Tr Thái Nguyên ng i h c S ph m 10 Nguy n Th Hu n Phan Th Thu H ng, (2008), Giáo trình t, Tr ng i h c Nơng Lâm Thái Ngun nh giá 11 Phòng Tài ngun Mơi tr ng huy n Kim B ng, t nh Hà Nam, Báo cáo quy ho ch s d ng t n n m 2020 k ho ch s d ng t n m k u (2011-2015) c a huy n Kim B ng 12 Qu c h i n c c ng hoà xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2003), Lu t t 13 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2006), Lu t Kinh doanh b t ng s n 60 14 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2006), Lu t Nhà 15 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2005), Lu t Th ng m i 16 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2003), Lu t Xây d ng 17 Qu c h i n c c ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, (2005), B lu t Dân s 18 Nguy n Thanh Trà, Nguy n ình B ng, 2005, Giáo trình th tr ng s n, NXB Nơng nghi p ng b t 19 UBND t nh Hà Nam, (2012), Quy t nh s 34/2012/Q -UBND ngày 28 tháng 12 n m 2012 v vi c quy nh giá lo i t a bàn t nh Hà Nam n m 2013 20 Nguy n Th Y n (2011), Nghiên c u th c tr ng giá t y u t nh h ng n giá t t i thành ph B c Ninh,t nh B c Ninh n m 2011 Lu n v n Th c s Qu n lý t ai, tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên ... t n giá 4.3.2 Y u t kinh t - xã h i nh h ng o n m 2013 38 o n m 2013 39 o n m 2013 39 a bàn huy n Tam o n m 2013 46 t a bàn huy n Tam n giá t t o n m 2013 46 a bàn huy n Tam o n m 2013. .. lý giá t nh giá t huy n Tam 3.2.2 ánh giá th c tr ng giá 3.2.3 Các y u t nh h t ng n giá t 3.2.4 ánh giá m t s y u t nh h ng t tác ng t i công tác o n m 2013 20 a bàn huy n Tam o n m 2013. .. tr ng giá t 3.2.2.1 C n c xác nh giá t - C n c xác nh giá t trên a bàn huy n Tam a bàn huy n Tam o n m 2013 o n m 2013 a bàn - Nguyên t c c th xác nh giá t phi nông nghi p c a t nh V nh Phúc 3.2.2.2