Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

LÊ THU TRANG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG,

TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Đại học chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Thái Nguyên, năm 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

LÊ THU TRANG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG,

TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Đại học chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

i

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các Trường Đại học Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế, là kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này

Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản lý Tài nguyên, Trường

Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu

một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015’’

Để hoàn thành khoá luận này trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo

đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Tôi đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu sắc của thầy Th.S Trương Thành Nam, cảm ơn tập thể cán bộ khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cán bộ VPĐKQSDĐ thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và những người thân xung quanh đã động viên đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế Tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn sinh viên để giúp tôi hoàn thành khoá luận được tốt hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 17 tháng 05 năm 2016

Sinh viên

Lê Thu Trang

nhóm III năm 2015 49

Bảng 4.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2015 52Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2015 53Bảng 4.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè 54Bảng 4.8: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ 58Bảng 4.9: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng 59

4 Gqđ Giá đất do Nhà nước quy định

5 Gtt Giá đất thực tế trên thị trường

12 UBKT Ủy ban kiểm tra

13 UBND Ủy ban nhân dân

14 VND Việt Nam đồng

15 VT Vị trí

16 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

v

MỤC LỤC

Trang

Trang bìa phụ i

Lời cảm ơn ii

Danh mục các bảng iii

Danh mục các hình iv

Danh mục các từ viết tắt v

Mục lục vi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 3

2.1.1 Cơ sở lý luận của nghiên cứu 3

2.1.2 Cơ sở thực tiễn 8

2.1.3 Cơ sở pháp lý của nghiên cứu 14

2.2 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 16

2.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới 16

2.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam 17

2.2.3 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên 19

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21

3.1.1 Đối tượng 21

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 21

3.3 Nội dung nghiên cứu 21

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 21

vi

3.3.2 Giá đất tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ ngày 01/01/2015

tới 15/05/2015 và 01/07/2015 tới nay 21

3.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015 21

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 21

3.4 Phương pháp nghiên cứu 22

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 22

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 22

3.4.3 Phương pháp tham vấn chuyên gia 23

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 24

3.4.5 Phương pháp trình bày 24

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng của thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

4.1.2 Thuỷ văn, nguồn nước 28

4.1.3 Tài nguyên thiên nhiên 29

4.1.4 Thực trạng môi trường 30

4.1.5 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 31

4.2 Hiện trạng sử dụng đất 38

4.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Sông Công 41

4.3.1 Căn cứ pháp lý xác định giá đất trên thành phố Sông Công 41

4.3.2 Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công 42

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại thành phố Sông Công 51

4.4.1 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên 51

4.4.2 Khả năng sinh lợi 55

4.4.3 Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra 57

4.4.4 Các yếu tố khác 60

vii

4.5 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác

định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công 61

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63

5.1 Kết luận 63

5.2 Kiến nghị 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC

1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Theo thời gian và không gian, đất đai luôn là vấn đề được đông đảo mọi tầng lớp nhân dân và xã hội quan tâm, vì nó luôn gắn liền với lợi ích và những nhu cầu thiết thực của con người Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và cs,2006)[15] Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng, cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản

lý hợp lý Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Do đó chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân

bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng

tới giá đất

Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu tài sản Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước

để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[13]

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng

2

Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 932/NQ-UBTVQH13 về thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Thái Nguyên Ngày 1 tháng 7 năm 2015, Sông Công long trọng tổ chức lễ kỷ niệm 30 năm thành lập thị xã, công bố thành lập thành phố Sông Công và đón nhận huân chương lao động hạng Ba cùng với sự hiện diện của nhiều đại biểu đến từ các tỉnh, thành phố trong khu vực miền Bắc Thành phố Sông Công đã và đang tập trung, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, vì vậy nên vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn có nhiều bất cập Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường do các hoạt động trao đổi, mua bán, và các giao dịch BĐS liên quan đến đất đai đã khiến cho giá đất dao động rõ rệt khiến cho việc giao dịch đất đai của người dân còn khá nhiều khó khăn, khúc mắc Chính vì thế để hiểu sâu về vấn đề này khi xuất phát từ thực tế trên, tôi xin tiến hành lựa chọn đề tài:

‘‘ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015’’

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát của đề tài

Đánh giá sự biến động và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố

Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

1.2.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài

Khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Thực trạng giá đất ở tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu

2.1.1 Cơ sở lý luận của nghiên cứu

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và không thể di dời được Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó không có giá trị

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, giả cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện thành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Do vậy, giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[6]

Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[6]

2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất, tình trạng thị

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009) [13]

2.1.1.3 Cơ sở của việc hình thành giá đất

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, ) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

5

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ

để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn

* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có

thể thay đổi Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi nhuận tức ngân hàng

Giá đất = i: Lãi suất ngân hàng; t : Thời gian

Y : Thu nhập trên 1ha trong năm ( thu nhập kì vọng )

6

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 2.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L)

Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽ không ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức

và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải

ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo

ra sự cân bằng

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài

7

Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố định Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[13]

2.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm:

* Nhân tố thông thường

- Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình CP tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức

độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi xuất

* Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung

có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng

* Nhân tố cá biệt

- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, đều không thuận lợi (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[15]

2.1.2 Cơ sở thực tiễn

2.1.2.1 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

a Công tác định giá đất trên thế giới

* Định giá đất ở Singapore

Mục đích là để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất; nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá BĐS phù hợp để tính, để tính thuế và giá cho thuê đất,

9

để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý BĐS Việc định giá đất được tiến hành tại Văn phòng đất đai Sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: Phương pháp so sánh, tức sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá; Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao; Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai

* Định giá đất ở Úc

Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân, để xác định thuế, mức thuế nhà đất/BĐS, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù, và mục đích thương mại Gồm có giá thị trường: Giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/BĐS; Giá bảo đảm; Giá bảo hiểm và giá chế định trong luật: Giá nguyên thủy; Giá mặt bằng của vị trí đất; Giá vốn đầu tư; Giá đất hàng năm Tổ chức định giá đất độc lập

Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường Tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với thị trường một cách công khai và minh bạch Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam); Phương pháp chiết trừ Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: Định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng

lẻ [20]

10

b Công tác định giá đất ở Việt Nam

Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của LĐĐ năm 2013; phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng

đến giá đất, khung giá đất do CP quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 114; Khoản 2, Điều 172 và Khoản 3, Điều 189 của LĐĐ ; giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê

* Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm địnhgiá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112, Mục 2, LĐĐ năm 2013)[6]

* Phương pháp định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số

11

giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành (Khoản 3, Điều 4, Chương 1, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[8]

* Quy định về giá đất cụ thể

- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định

- Hội đồng thẩm đi ̣nh giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan , tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác đi ̣nh giá đất ( Khoản 3, Điều 114, Mục 2, LĐĐ 2013)[6]

* Quy định giá đất trong bảng giá đất

- Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này và phải phù hợp với khung giá đất

12

- Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định

- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất;

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn

cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với các loại đất nông nghiệp khác, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng

có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;

- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất (Khoản 3, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[8]

13

c Công tác định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên

Tuân theo việc định giá đất của Nhà nước

Thông qua LĐĐ 2013; Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định CP; Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ra Quyết định 57/2014/QĐ-UNBD phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015–2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ngày ngày 22 tháng 12 năm

104/2014/NĐ-2014 và ra Quyết định số 13 /2015/QĐ-UBND quyết định ban hành quy định trình

tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên vào ngày 15/06/2015

* Giá đất cụ thể được sử du ̣ng để làm căn cứ trong các trường hợp

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy

14

định tại Khoản 2, Điều 172, LĐĐ ; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3, Điều 189, LĐĐ ; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất (hoặc tính thu tiền thuê đất) của thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; xác định giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ cho thuê theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Xác định giá đất đối với trường hợp quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này

mà thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị QSDĐ tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 10 tỷ đồng, nhưng tại thời điểm tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất mà giá đất trên thị trường có biến động tăng (giảm) từ trên 10% trở lên, thì thực hiện xác định giá đất theo Quy định của Quyết định số 16/2015/QĐ-UBND (Điều 4, Chương

2, Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND)[18]

2.1.3 Cơ sở pháp lý của nghiên cứu

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ

Quy định về Giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về

Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi,

bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012

- Tờ trình số 82/TTr-UBND ngày 17/11/2014 của UBND tỉnh, về việc đề nghị thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế và Ngân sách Hội đồng nhân dân tỉnh và

ý kiến thảo luận của các vị đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh tại kỳ họp

- Tờ trình số 554/TTr-STNMT ngày 19 tháng 12 năm 2014 về việc đề nghị phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Công văn số 2743/STC-QLG ngày 07 tháng 11 năm 2014 của Sở Tài chính về việc thẩm định Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên,

- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm

2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm 2015 ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

16

2.2 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.2.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới

Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn Khảo

sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu đã tăng từ 2,3% trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thị trên toàn thế giới tăng

4,4% trong năm 2015 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn Theo số liệu của Ngân hàng

Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố Ước tính, dân số thành thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức

ép lên giá nhà đất tại các đô thị [21] Một số dẫn chứng cụ thể về tình hình biến động giá đất trên thế giới:

Châu Mỹ

Nước Mỹ thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate), thị trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường, chính phủ rất ít can thiệp; Nếu tham gia kinh doanh thì CP phải tuân theo luật chơi chung như mọi thành phần tham gia thị trường này

Nhìn chung đất ở Mỹ rẻ hơn ở các nước khác Đặc biệt giá đất chỉ chiếm 20% giá nhà Tuy nhiên thời gian 2000-2007 giá đất ở Mỹ tăng 48% Tại thị trường

Mỹ, tình trạng thiếu hụt nguồn cung đã đẩy giá nhà đất tăng cao trong thời gian qua Theo nghiên cứu của Hiệp hội môi giới BĐS Mỹ, trong quý III/2015, có tới 154/178 thành phố của quốc gia này ghi nhận xu hướng tăng giá nhà đất so với cùng kỳ năm trước Trong quý III/2015, giá đất tăng 1,34% so với quý trước[22] Đây là mức thấp nhất được ghi nhận tại Mỹ kể từ tháng 11/2015 dù giá nhà xuống thấp và nguồn cung khá dồi dào

Tuy nhiên con số này vẫn tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái Thị trường BĐS Mỹ vẫn vững ổn Trong tháng 3, thị trường BĐS ở phía Tây có vẻ ảm đạm hơn cả và là vùng duy nhất có doanh số bán nhà đơn lập mới giảm mạnh 23,6% Trong khi đó, Midwest là khu vực diễn ra hoạt động mua sắm nhộn nhịp nhất với mức tăng gần 19%, tiếp theo là miền Nam và Đông Bắc - nơi có doanh số bán nhà

xu hướng tăng giá bán nhà, tăng 6 thành phố so với tháng 10/2015; 27 thành phố có giá nhà giảm và 10 thành phố có giá giữ ổn định[22]

2.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam

Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước theo những con số được đưa ra trong Hội nghị “Diễn đàn kinh tế mùa thu” được tổ chức tại Huế ngày 26/9,

số liệu so sánh này được dẫn từ báo cáo nghiên cứu của UBKT Quốc hội vào hồi đầu 2013

Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh, khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân Tuy nhiên, một hai năm gần đây, “quả bóng” này bắt đầu xì hơi và dần trở về giá trị thực của nó Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường BĐS của Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá BĐS bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn

hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”

18

2.2.2.1 Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001- 2003)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường BĐS như: do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; do chính sách của Nhà nước về đất đai; do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng

là do thiếu các thông tin về giá nhà đất

2.2.2.2 Giai đoạn thị trường BĐS có nhiều thay đổi (2003 – nay)

Từ cuối năm 2003 đến 2006 thị trường BĐS ở nước ta diễn ra trầm lắng,

“đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường BĐS năm sau lạnh hơn năm trước Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Giá đất đô thị Việt Nam cao hàng đầu thế giới và đang có nhiều biến động Trải q ua thờ i kỳ “sốt nóng” 2008 - 2009, thị trường đi vào trầm lắng, giá giảm 20-30%, có khu vực giá đã giảm 50% thì đến nay đã giữ ổn đi ̣nh và tiếp câ ̣n gầ n với giá tri ̣ thực Đó là những điều rất tích cực của

mô ̣t thi ̣ trường BĐS bền vững Thêm vào đó, tín dụng BĐS tăng, nhu cầu vay BĐS tăng, ngân hàng dễ dàng hơn trong viê ̣c cho vay mua BĐS Thị trường bất động sản đã trầm lắng rất nhiều năm nay

Với đà đi lên của hơn mô ̣t năm nay , cô ̣ng với những tích cực từ Luâ ̣t nhà ở , Luâ ̣t kinh doanh BĐS sửa đổi thông qua vừa rồi đã có những tác động trực tiếp vào thị trường BĐS năm 2015, mở rô ̣ng hơn đối tươ ̣ng người nướ c ngoài tham gia vào thị trường Đối tượng có nhu cầu nhà ở tăng lên Chuyện tồn kho BĐS , nhất là những sản phẩm cao cấp sẽ gi ải quyết, tiêu thu ̣ tốt hơn Thị trường 2015 giao dịch sôi động, thanh khoản tăng, giá cả ổn định, có chăng chỉ nhích lên chút song dẫn tới sốt nóng la ̣nh không có Nguồn cung nhiều, dồi dào: sản phẩm hoàn thiện, đang làm móng, chuẩn bi ̣ xây mới[24]

19

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã quy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trường Lãnh đạo của hầu hết các địa phương đều cho rằng cần một lộ trình thời gian nhất định mới có thể thực hiện được chính sách “một mức giá đất” nhằm tránh hiện tượng sốc giá đất đối với các dự án đầu tư Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư Vớ i sự ổn định của kinh tế vĩ mô, lãi suất giảm, nguồn cầu của dân có thực, năm 2015 thị trường sẽ sôi động và vẫn sẽ luôn có 3 phân khúc: cao, trung và thấp cấp song hành với những khách hàng riêng

Với mức lợi nhuận tối thiểu 7-8% một năm và cao nhất khoảng 15-20%, phân khúc này đang thu hút sự quan tâm của giới đầu cơ BĐS Giá đất tăng nhiều chỉ tác động vào giá trần Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác động vào các khu đất vàng ở các đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí Trong khi đó, tại Việt Nam, thị trường nhà đất được xem là ổn định nhất với giá nhà giảm 0,06% trong quý III/2015 và không thay đổi so với quý trước

Cụ thể, mức tăng trưởng kinh tế GDP đạt được trong năm là 6,68%, tốc độ tăng trưởng nhanh nhất kể từ năm 2011[22] Dự báo thị trường BĐS năm

2016 có thể ấm dần lên

2.2.3 Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên

Nhiều dự án BĐS trên địa bàn tỉnh một vài năm trước đã chào bán với giá

“trên trời” thì nay đã phải chủ động hạ xuống mức thấp nhất nhằm thu hút người mua để cải thiện tình hình khó khăn Nhiều nhà đầu tư đang phải dở khóc, dở mếu khi đã chót “ném” cả tỷ đồng vào thị trường BĐS trong khi lãi ngân hàng vẫn phải trả hàng tháng Đó là thực tế buồn mà thị trường BĐS nhiều năm phải trải qua Vào năm 2015, thị trường BĐS của Việt Nam không còn khó khăn như mấy năm trước nữa mà bắt đầu có sự thay đổi thì thị trường BĐS ở Thái Nguyễn cũng trở nên khả

quan hơn Tác động của khung giá đất 2015 và năng lực của các nhà đầu tư Giá đất

20

tăng nhiều chỉ tác động vào giá trần Nói cách khác, việc tăng giá này chỉ tác động vào các khu đất vàng ở các đô thị lớn và lại chỉ tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số loại phí Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta rất thấp, chỉ ở mức 0,03% giá trị tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh Việc tăng gấp đôi mức thuế này cũng không gây bức xúc gì cho những người sử dụng các khu đất vàng này Và rồi việc mua bán, chuyển nhượng BĐS đang dần trở nên ấm hơn Dự báo năm 2016 còn đi lên với tốc độ chậm

21

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng

- Giá đất ở tại của thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Các hộ dân trong khu vực nghiên cứu của đề tài

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Lựa chọn 6 tuyến đường của các trục đường giao thông đó tại thành phố Sông Công làm điểm nghiên cứu:

- Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè

- Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề

- Đoạn từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu

- Từ kênh thoát nước An Châu đến đường rẽ 262

- Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè

- Từ hết UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ Tổ dân phố An Châu

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Văn phòng đăng kí QSDĐ thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Thời gian: từ tháng 09/2015 tới 29/11/2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.3.1.2 Thực trạng môi trường

3.3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

3.3.2 Giá đất tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ ngày 01/01/2015 tới 15/05/2015 và 01/07/2015 tới nay

3.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

22

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Phương pháp này là dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây để xây dựng cơ sở luận cứ để chứng minh giả thuyết

Tài liệu thứ cấp: Sách, báo, các văn kiện, luật, nghị quyết …

- Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Sông Công năm 2015

- Số liệu chuyển nhượng QSDĐ đất năm 2015

- Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó

- Tài liệu, số liệu đã được công bố tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Sông Công; UBND phường

và một số ban ngành khác có liên quan

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

3.4.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2015 và điều kiện thực tế trên địa bàn thành phố Sông Công Chọn 6 tuyến đường của 3 trục đường giao thông chính có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế,

xã hội của thành phố Giá đất của các tuyến đường này nhiều biến động và chia làm

3 nhóm:

Nhóm I (Đường Cách mạng tháng 8)

- Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè

- Từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề

Nhóm II (Đường Thắng Lợi)

- Từ ngã ba Mỏ Chè đến hết đất UBND phường Mỏ Chè

- Từ hết UBND phường Mỏ Chè đến đường rẽ Tổ dân phố An Châu

Nhóm III (Đường Cách mạng tháng 10)

- Đoạn từ Cầu vượt Sông Công đến kênh thoát nước An Châu

- Từ kênh thoát nước An Châu đến đường rẽ 262

23

Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường, phố đến giá đất:

- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2019

- Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường để tìm hiểu ảnh hưởng VT lô đất đến giá đất

- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều sâu, mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất

- Chọn một số tuyến đường có các điều kiện cơ sở hạ tầng, an ninh - xã hội như nhau rồi chọn các thửa đất ở vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất trên các tuyến đường đó để tìm hiểu ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất

3.4.2.2 Phương pháp điều tra và phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, đường phố, đó có nhiều biến động rồi phỏng vấn ngẫu nhiên người dân tại đây để tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất

- Tổng số phiếu điều tra 16 phiếu trên 6 tuyến đường với 3 đối tượng chính là: CB,công nhân, viên chức; Kinh doanh sản xuất - dịch vụ; Lao động tự do

- Phỏng vấn trực tiếp, xin ý kiến các cán bộ có chuyên môn, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: Thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin về thửa đất, giá đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, ý kiến về các quy định của Nhà nước với giá đất Thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa đất và các yếu tố ảnh hưởng

3.4.3 Phương pháp tham vấn chuyên gia

Tham khảo ý kiến đánh giá về thị trường đất đai, biến động giá đất của cán

bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSDĐ tại thành phố và các chuyên gia đánh giá

25

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng của thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thành phố có ranh giới tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau:

- Phía Bắc giáp thành phố Thái Nguyên;

- Phía Nam giáp thị xã Phổ Yên;

- Phía Đông giáp thành phố Thái Nguyên và thị xã Phổ Yên

- Phía Tây giáp thành phố Thái Nguyên và thị ã Phổ Yên

Thành phố Sông Công gồm có 11 đơn vị hành chính cấp xã, phường Trong

đó có 6 phường là: phường Cải Đan, phường Lương Châu, phường Mỏ Chè, phường Phố Cò, phường Thắng Lợi, phường Bách Quang, phường Lương Châu và

4 xã là: Xã Bá Xuyên, xã Bình Sơn, xã Tân Quang, xã Vinh Sơn

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

* Cảnh quan địa hình

Thành phố Sông Công thuộc vùng trung du đồi núi Bắc Bộ được dòng Sông Công chia thành hai khu vực Phía Đông và phía Tây Địa hình của thành phố thuộc

2 nhóm cảnh quan chính:

26

- Khu vực phía Đông: Thuộc nhóm cảnh quan địa hình đồng bằng xen lẫn gò đồi nhỏ và thấp, có diện tích lớn hơn phần phía Tây, độ cao trung bình từ 25  30m phân bố dọc sông Công Khu vực phía Đông bao gồm các xã Bá Xuyên, xã Tân Quang và các phường Bách Quang, phường Lương Châu, phường Mỏ Chè, phường Thắng Lợi, phường Cải Đan, phường Phố Cò, phường Lương Sơn Địa hình khu vực này tương đối bằng phẳng, thuận lợi trong việc đầu tư phát triển kinh tế và xây dựng cơ sở hạ tầng

- Khu vực phía Tây: Thuộc nhóm cảnh quan địa hình gò đồi và núi thấp Nhóm cảnh quan này khá đặc trưng cho địa hình khu vực trung du Bắc Bộ, cảnh quan gò đồi, núi thấp, dạng bát úp với độ cao 80  100m Một số đồi cao, đỉnh hẹp,

độ cao trung bình phổ biến trên 150 m Một số núi thấp có độ cao trung bình trên 300m phân bố dọc theo ranh giới phía Tây của thành phố, nằm trên địa bàn của xã Bình Sơn và xã Vinh Sơn Một số khu vực nhỏ khá bằng phẳng tập trung chủ yếu ở sát các sông suối

Với việc xây dựng các hồ đập nhân tạo kết hợp với trồng rừng và các hồ lớn như: Hồ Ghềnh Chè, hồ Núc Nác, Đầm Cổ Rắn, tạo nên cảnh quan thiên nhiên khá đẹp có thể khai thác cho du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng

* Độ dốc địa hình

Độ dốc trung bình địa hình có 4 bậc độ dốc chính là: Dưới 8o

; Từ 8o đến 15o;

Từ 15o đến 25o; Trên 25o, trong đó:

- Độ dốc trung bình địa hình bậc I (dưới 8o) chiếm khoảng 45,58% diện tích

tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu ở các cánh đồng lúa, lúa màu, khu dân cư dọc sông

- Độ dốc trung bình địa hình bậc II (từ 8o - 15o) chiếm khoảng 28,06% diện tích tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu là đất ruộng màu, cây lâu năm, khu dân cư gần sông, các vùng gò thấp, các diện tích phát triển hạ tầng (khu vực có độ dốc trung bình phân bố chủ yếu ở khu vực phía Đông thành phố)

- Độ dốc trung bình bậc III (từ 15o - 25o) chiếm khoảng 19,13 % diện tích tự nhiên của thành phố, bao gồm các khu vực gò đồi thấp, diện tích rừng trồng, rừng tự nhiên và đất trồng cây hàng năm khác

27

- Độ dốc địa hình trung bình bậc IV (trên 25o) chiếm khoảng 7,23% Phân bố thuộc khu vực đồi cao, núi thấp, các sườn dốc, phân cắt của các sông suối, diện tích phân bố tập trung ở khu vực phía Tây của thành phố

* Địa mạo, địa chất

Cấu trúc địa tầng trên địa bàn thành phố Sông Công khá đa dạng, các quá trình thành tạo địa chất, hình thành trầm tích, các loại đá gốc, đều có tuổi phong hoá cao (thời kỳ Protenozoi) Sớm nhất cũng có tuổi cách đây 2.300 triệu năm Các đá gốc chủ yếu là các đá mắc ma xâm nhập, đá sét, đá cát, cấu trúc khối tảng, bở rời, dạng sét kết và các trầm tích phong hoá (thời kỳ tạo vỏ lục địa Arkei) Gắn liền với thành tạo địa chất là những ảnh hưởng của các đứt gẫy nhỏ được hình thành trong khu vực, như đứt gãy sông Cầu, đứt gãy sông Thương, Sông Công, theo hướng Tây Bắc - Đông Nam

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thuộc vùng trung du đồi núi phía Bắc, có địa hình khá cao nên thường lạnh hơn so với các vùng khác Nhìn chung điều kiện khí hậu, thời tiết của thành phố tương đối thuận lợi cho việc phát triển một

hệ sinh thái đa dạng, phát triển trồng trọt, chăn nuôi, sản xuất nguyên liệu, phát triển các ngành công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch

* Chế độ gió: Gió mùa Đông Bắc xuất hiện khoảng 18 lần trong năm với tần xuất khá mạnh, phân bố tập trung từ tháng 10 đến tháng 3 hàng năm, mang theo không khí lạnh, có những đợt rét đậm cục bộ từ 3 - 5 ngày vào khoảng tháng 12 hàng năm Gió mùa Đông Nam xuất hiện khoảng 16 lần trong năm tập trung vào các tháng 4 đến tháng 8 hàng năm, thường mang theo không khí mát mẻ, độ ẩm lớn

* Nhiệt độ, độ ẩm: Nhiệt độ không khí trung bình năm khoảng 22,86oC Nhiệt độ cao nhất trong năm là vào giữa tháng 6, tháng 7 có thể lên đến 36,5oC Biên độ nhiệt độ thay đổi có khi đến 13,7oC Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm vào tháng 12, tháng 1 là khoảng 11oC Lạnh nhất có thể đến dưới 7,9oC

Độ ẩm không khí trung bình năm là khoảng 84,83%, cao nhất khoảng từ 80% - 90% vào các tháng (tháng 1; 2; 3; 4) , thấp nhất khoảng từ 30% - 60% vào các tháng (10; 11; 12)

28

* Chế độ mưa: Tổng lượng mưa bình quân năm là 2.332,3mm; mưa tập trung cao nhất vào các tháng 6; 7; 8; 9 với lượng mưa từ 350-400 mm/tháng, chiếm tới 70% - 80% tổng lượng mưa của cả năm Lượng mưa thấp nhất (khoảng từ 16,5mm - 31,3mm/tháng) chỉ chiếm từ 20%-30%, tổng lượng mưa của cả năm

* Chế độ nắng: Bình quân có 255 ngày có nắng trong một năm, số giờ nắng trung bình năm khoảng 1.644 giờ, tập trung cao nhất vào các tháng 5; 6; 7; 8, các tháng có số giờ nắng thấp (tháng 10; 11; 12 và tháng 1)

* Bão và áp thấp nhiệt đới: Bình quân hàng năm chịu ảnh hưởng của từ 1 -

2 cơn bão và 3 - 5 đợt áp thấp nhiệt đới Bão và các đợt áp thấp thường xuất hiện trùng với mùa mưa Đôi khi có những cơn bão rất mạnh, giật có thể lên cấp 9, cấp

10, gây ảnh hưởng xấu đến sản xuất, đời sống và sinh hoạt của người dân

* Mây và sương mù: Lượng mây tổng quan nhiều nhất là tháng 11, tháng 12

Hiện tượng sương mù xuất hiện chủ yếu vào đầu năm, thời gian không kéo dài và số ngày xuất hiện chỉ khoảng 21 ngày trong năm Đặc biệt có sương muối cũng xuất hiện vào tháng 1, tháng 2 khoảng 2 - 3 lần trong một năm

Nhìn chung khí hậu có số giờ nắng khá cao, bức xạ dồi dào, lượng mưa khá lớn, phù hợp với sinh trưởng, phát triển của nhiều loại cây trồng, có thể bố trí được

từ 2 đến 3 vụ cây trồng ngắn ngày trong năm để tăng hệ số sử dụng đất Tuy nhiên lượng mưa lớn tập trung theo mùa, cùng với các địa hình gò đồi hẹp và dốc, làm cho đất đai rễ bị rửa trôi, xói mòn Đôi khi thời tiết diễn biến phức tạp ảnh hưởng

tới sản xuất và đời sống của người dân, đặc biệt là đối với sản xuất nông nghiệp

(Nguồn: VPĐKQSDĐ thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên)

4.1.2 Thuỷ văn, nguồn nước

Chế độ thủy văn của thành phố phụ thuộc chủ yếu vào sông Sông Công, suối

và ao hồ trên địa bàn

- Sông Công là phụ lưu cấp I của sông Cầu có lưu vực 951 km2 bắt nguồn từ vùng núi Ba Lá thành phố Định Hóa phía Đông tỉnh Thái Nguyên, sông có chiều dài khoảng 96 km, chảy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam và nằm trong địa bàn tỉnh Thái Nguyên Sông Công có chiều rộng trung bình là 13m, lưu lượng nước trong

29

mùa mưa 29,7 m3/s và trong mùa khô là 4,21 m3/s; chảy qua địa bàn thành phố khoảng 14,8 km, gồm 2 đoạn: Đoạn 1 dài 5,8 km là ranh giới chung giữa xă Bình Sơn với thành phố Thái Nguyên; Đoạn 2 dài 9 km chảy dọc theo ranh giới xã Bình Sơn, xã Bá Xuyên, phường Lương Châu, phường Mỏ Chè, phường Phố Cò, chia thành phố Sông Công thành 2 khu vực phía Đông và phía Tây

- Trên địa bàn thành phố có một số suối như suối Thu Quang phía Nam xã Vinh Sơn dài trên 4 km, suối Cầu Gáo phía Bắc phường Cải Đan - xã Tân Quang dài 2,5 km và nhiều các rạch suối nhỏ tập trung khu vực phía Tây thành phố

- Ngoài ra còn có các hồ lớn như: Hồ Ghềng Chè 62 ha; Hồ Núc Nác 6,2 ha; Đầm Cổ Rắn 4,5 ha và nhiều hồ ao nhỏ phân bố trong các khu dân cư

4.1.3 Tài nguyên thiên nhiên

Nhóm đất dốc tụ (L) gồm: Đất dốc tụ trồng lúa nước không bạc

màu Đất dốc tụ trồng lúa nước bạc màu Đất thung lũng biến đổi do không trồng lúa nước Đất thung lũng biến đổi do trồng lúa nước bị bạc màu Một số diện tích đất cát (C) dạng bở dời khi gặp nước

Nhóm đất đỏ vàng - nâu vàng (F) gồm: Đất nâu vàng đỏ vàng

trên phiến thạch sét tầng dày Đất nâu vàng đỏ vàng trên phiến thạch sét tầng trung bình Đất nâu vàng đỏ vàng trên nền phù sa cổ có tầng dày Đất nâu vàng đỏ vàng trên nền phù sa cổ có tầng trung bình

Ngoài ra còn đất sông suối (Ss) và mặt nước có địa tầng thổ nhưỡng thuộc các nhóm đất trên nhưng là các khu vực tụ thuỷ, ngập nước

4.1.3.2 Tài nguyên nước

Với nguồn nước hệ thống thuỷ nông hồ Núi Cốc, hồ Ghềnh Chè, hồ Núc

30

Nác, các sông suối, hồ đập nhỏ, trữ lượng nước khá lớn Dòng sông Công chảy qua địa bàn thành phố theo hướng Bắc - Nam, có chiều rộng trung bình là 13 m, độ dốc lưu vực 27,3%, độ dốc lòng sông 1,03%; lưu lượng nước trung bình trong năm đạt 16,95 m3/s, trên Sông Công đã xây dựng nhà máy nước với công suất thiết kế là 30.000 m3/ngày, đây là nguồn cung cấp nước chính cho sinh hoạt và sản xuất công nghiệp của thành phố Ngoài ra còn có nước ngầm, được hình thành qua quá trình kiến tạo, thuộc phức hệ chứa nước lỗ hổng, phân bố chủ yếu dọc theo các thung lũng, ở độ sâu trung bình từ 4 đến 8 mét, một số khu vực chân núi thấp từ 10 đến

20m, tầng phân bố không đồng đều

4.1.3.3 Tài nguyên rừng

Thành phố có 1.633,97 ha đất lâm nghiệp chiếm 20,15% diện tích tự nhiên của thành phố Trong đó: Diện tích đất có rừng sản xuất là 1.127,92 ha chiếm 13,9% diện tích tự nhiên của thành phố, diện tích đất có rừng phòng hộ là 506,05

ha, chiếm 6,24% diện tích tự nhiên của thành phố

4.1.3.4 Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản tuy chưa được khảo sát đánh giá cụ thể trên địa bàn, hiện trạng không có các khoáng sản lớn như một số huyện khác trong tỉnh, chỉ có các loại đá xây dựng, đá phiến sét, đất giàu sét có độ kết von lớn (trên 30 %), một

số mỏ đất ở phường Phố Cò; các bãi cát sỏi ở dọc sông Công, có thể phục vụ việc

khai thác tận thu, tuy nhiên cần phòng chống sạt lở đất khi mưa lũ

4.1.4 Thực trạng môi trường

Sông Công nằm trong khung cảnh thiên nhiên phong phú, có không khí trong lành, cây cối xanh tươi, tuy nhiên môi trường đất còn ảnh hưởng do thiên tai và việc khai thác xây dựng chưa theo quy hoạch một cách cơ bản, gây nên các hiện tượng như xói mòn, rửa trôi

Nhìn chung môi trường tự nhiên hiện nay đã bị ảnh hưởng do phát triển dân

số, tác động của các hoạt động sản xuất phát triển kinh tế, độ che phủ của rừng thấp,

do các loại hoá chất bảo vệ thực vật, do rác thải sinh hoạt và nước thải vệ sinh đô thị

và nông thôn, việc đầu tư xử lý ô nhiễm còn yếu, các chương trình nước sạch và vệ

31

sinh khu vực nông thôn còn khó khăn, công tác xã hội hoá bảo vệ môi trường chưa được quan tâm đúng mức Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng vẫn đang ở mức độ thấp

4.1.5 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Thành phố Sông Công được xác định là một thành phố công nghiệp trẻ của tỉnh Thái Nguyên với cơ cấu kinh tế như sau: Công nghiệp - thương mại, dịch vụ, nông - lâm nghiệp, thủy sản Năm 2012, mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, thách thức nhưng cùng với sự nỗ lực phấn đấu của các cấp ủy Đảng và nhân dân thành phố đã tổ chức thực hiện tốt nhiệm vụ, hoàn thành các chỉ tiêu kinh tế - xã hội Kinh tế tiếp tục giữ được ổn định, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được đầu tư nâng cấp, đô thị được chỉnh trang, lĩnh vực văn hóa, xã hội có nhiều tiến bộ, quốc phòng an ninh được giữ vững, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được nâng cao

4.1.5.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu của năm 2015

Tổng giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn (theo giá so sánh 2010) ước thực hiện 5.047 tỷ đồng, đạt 100% so với kế hoạch, tăng 11% so với cùng kỳ năm

2014 Trong đó:

- Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn (không bao gồm các chi nhánh) ước đạt 3.960 tỷ đồng, bằng 99,7% so với kế hoạch năm, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2014

- Giá trị sản xuất công nghiệp địa phương ước đạt 1.923 tỷ đồng, bằng 91%

so với kế hoạch tỉnh giao, bằng 97% so với cùng kỳ năm 2014

- Giá trị sản xuất ngành Nông lâm nghiệp thủy sản ước đạt 546 tỷ đồng, đạt 117,93% so với kế hoạch tỉnh giao và đạt 112,81% kế hoạch thành phố, tăng 25,03% so với cùng kỳ năm 2014

- Giá trị xuất khẩu trên địa bàn ước đạt 111,4 triệu USD (theo giá thực tế), bằng 142% so với kế hoạch năm và bằng 151,43% so với cùng kỳ năm 2014

- Tổng giá trị hàng hóa bán lẻ trên địa bàn năm 2015 ước đạt 514,6 tỷ đồng (theo giá thực tế), bằng 105% so với kế hoạch năm và tăng 13,03 % so với cùng kỳ năm 2014