Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Tính đóng góp đề tài 1.4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản gì? 1.1.2 Mục đích việc thành lập sàn giao dịch bất động sản 17 1.1.3 Chức năng, vai trò sàn giao dịch bất động sản 19 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 28 1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 28 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 30 CHƢƠNG NHỮNG NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 33 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 33 2.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 40 2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 48 2.3.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản 49 2.3.2 Môi giới bất động sản 51 2.3.3 Định giá bất động sản 55 2.3.4 Tƣ vấn bất động sản 57 2.3.5 Đấu giá bất động sản 59 2.3.6 Quảng cáo bất động sản 60 2.3.7 Quản lý bất động sản 62 2.4 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hoạt động sàn giao dịch bất động sản 63 2.4.1 Quyền nghĩa vụ ngƣời quản lý sàn giao dịch bất động sản 63 2.4.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản 65 2.5 Xử phạt vi phạm sàn giao dịch bất động sản 66 CHƢƠNG NHỮNG TỒN TẠI, VƢỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 70 3.1 Một số tồn tại, vƣớng mắc trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế sàn giao dịch bất động sản thời gian qua 70 3.1.1 Những hạn chế, bất cập áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản 70 3.1.2 Nguyên nhân tồn bất cập 80 3.2 Một số đề xuất kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lƣợng, hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thời gian tới 82 KẾT LUẬN 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Bất động sản loại tài sản có giá trị giá trị sử dụng lớn Nó loại hàng hoá đặc biệt thị trƣờng đặc biệt - Thị trƣờng bất động sản Thị trƣờng bất động sản với thị trƣờng vốn, thị trƣờng sức lao động yếu tố “đầu vào” quan trọng trình sản xuất Thực tế chứng minh, việc phát triển thị trƣờng bất động sản ảnh hƣởng sâu sắc đến hƣng thịnh hay suy vong kinh tế Vì lẽ đó, thị trƣờng bất động sản trở thành thị trƣờng nhạy cảm đƣợc quan tâm hàng đầu giới Tại Việt Nam, theo xu hội nhập kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc quan tâm thể chế hóa thành pháp luật; quyền ngƣời sử dụng đất đƣợc mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển nhanh chóng Thị trƣờng Bất động sản nƣớc ta đƣợc đánh giá thị trƣờng tiềm năng, “mỏ vàng” để đầu tƣ khai thác Tuy nhiên, bên cạnh thị trƣờng ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt thiếu minh bạch thị trƣờng Hàng loạt giao dịch ngầm vƣợt khỏi tầm kiểm soát Nhà nƣớc Đây nguyên nhân khiến cho thị trƣờng Bất động sản nƣớc ta chậm phát triển có lâm vào tình trạng bế tắc Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trƣờng trở nên “nóng” thị trƣờng “lạnh” dẫn tới “đóng băng” Trƣớc thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản đời góp phần điều tiết giao dịch bất động sản thị trƣờng Các nhà đầu tƣ có kênh thông tin xác hữu ích để tham khảo Sàn giao dịch bất động sản không thỏa mãn khát thông tin mà tạo thuận lợi cho việc thực giao dịch bất động sản cách nhanh chóng, hiệu Pháp luật sàn giao dịch bất động sản đời để đáp ứng việc điều chỉnh tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Đó sở pháp lý vững cho hoạt động sàn giao dịch bất động sản thực tế Tuy nhiên, việc áp dụng quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam chƣa thực chặt chẽ dẫn tới nhiều sai phạm Phải pháp luật thiếu hay đơn giản cách thức áp dụng pháp luật chƣa phù hợp? Với trạng đó, liệu giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thực minh bạch? Sàn giao dịch bất động sản thể chức mình? Sau đây, luận văn sâu nghiên cứu, phân tích chất sàn giao dịch bất động sản Từ đó, có lời giải đáp cụ thể cho câu hỏi 1.2 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Khóa luận sâu tìm hiểu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Đồng thời, hƣớng tới việc hoàn thiện quy định pháp luật tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản nói chung xét khía cạnh quản lý nhà nƣớc sàn giao dịch bất động sản nói riêng 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài nghiên cứu đời tất yếu sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động mô hình Việt Nam Đi sâu nghiên cứu quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản, điểm phù hợp, điểm bất cập phƣơng hƣớng giải 1.3 Tính đóng góp đề tài Đây vấn đề có số viết, đề tài khoa học luận văn đề cập đến Trong luận văn muốn sâu nghiên cứu cách toàn diện quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt quản lý Nhà nƣớc hoạt động sàn xét khía cạnh pháp luật thực tiễn áp dụng Đề tài nghiên cứu đƣa kiến nghị bổ sung quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, so sánh với số nƣớc giới để rút học kinh nghiệm 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn trọng tới vấn đề pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Những quy định cụ thể pháp luật Việt Nam thực trạng áp dụng pháp luật, thành tựu bất cập việc áp dụng pháp luật Nghiên cứu sàn giao dịch bất động sản cụ thể địa bàn thành phố Hà Nội để minh chứng cho vấn đề Tổng quan tài liệu nghiên cứu Phần khái quát tài liệu tác giả sử dụng để nghiên cứu vấn đề pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Đồng thời, có số đánh giá định nguồn tài liệu CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản gì? Trong phần tác giả đề cập đến hai vấn đề chủ yếu là: Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản nét đặc thù sàn giao dịch bất động sản - Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản: quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản, phân tích quy định pháp luật, tình hình thực tế để rút định nghĩa sàn giao dịch bất động sản Nhƣ vậy, qua phân tích trên, hiểu sàn giao dịch bất động sản chủ thể trung gian thị trường bất động sản, nơi diễn giao dịch bất động sản, nơi cung cấp dịch vụ bất động sản phương thức để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản - Những nét đặc thù sàn giao dịch bất động sản: nêu phân tích bốn đặc điểm sàn giao dịch bất động sản để có nhìn toàn diện mô hình cung cấp dịch vụ kinh doanh bất động sản So sánh với số mô hình cung cấp dịch vụ khác để nhận thấy điểm khác biệt + Thứ nhất, để thức hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải thỏa mãn điều kiện định + Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản “cầu nối” thị trƣờng bất động sản + Thứ ba, hàng hóa sàn giao dịch bất động sản hàng hóa đặc biệt- hàng hóa bất động sản hàng hóa dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, tƣ vấn, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản) + Thứ tƣ, hoạt động sàn giao dịch bất động sản thực với chức quan hành nhà nƣớc Sàn giao dịch bất động sản công cụ quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nƣớc gián tiếp thực việc quản lý thị trƣờng bất động sản, tiến tới minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản điều kiện phát triển kinh tế thị trƣờng, công nghiệp hóa, đại hóa 1.1.2 Mục đích việc thành lập sàn giao dịch bất động sản Trong phần tác giả phân tích cần thiết việc phải thành lập sàn giao dịch bất động sản, biến động thị trƣờng bất động sản từ năm 1993 đến mục đích việc thành lập sàn giao dịch bất động sản Ghi nhận đời hoạt động sàn giao dịch bất động sản cách thức biện pháp để giải tình trạng với mục đích: - Là thể chế trung gian đƣợc pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ chủ thể tham gia thị trƣờng đƣợc thuận lợi, dễ dàng việc xác lập thực giao dịch - Cùng với thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản bƣớc đƣa thị trƣờng vào hoạt động theo quỹ đạo chung dƣới kiểm soát Nhà nƣớc; hạn chế giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trƣờng minh bạch, công khai hóa Sự đời sàn giao dịch bất động sản hƣớng tới việc - định hƣớng cho nhà đầu tƣ kinh doanh bất động sản văn minh chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh an toàn Sự đời sàn giao dịch bất động sản đòi hỏi tất - yếu khách quan, phù hợp với xu hƣớng chung quốc gia giới 1.1.3 Chức năng, vai trò sàn giao dịch bất động sản - Chức sàn giao dịch bất động sản: nêu ba chức sàn giao dịch bất động sản, nhận xét, đánh giá chức + Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản nơi tổ chức kinh doanh bất động sản + Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực chức kinh doanh dịch vụ bất động sản + Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực chức hỗ trợ thị trƣờng bất động sản - Vai trò sàn giao dịch bất động sản: tác giả phân chia vai trò sàn giao dịch bất động sản thành năm mục, phân tích đánh giá vai trò + Trƣớc hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin + Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động sản + Thứ ba, sàn giao dịch Bất động sản nơi hiệu ứng dự án Bất động sản để kết nối nhà đầu tƣ + Thứ tƣ, tạo cạnh tranh chủ thể cung cấp dịch vụ công với dịch vụ tƣ, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền phận cán Nhà nƣớc lĩnh vực cung cấp dịch vụ công [18, tr169] + Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản giúp minh bạch, công khai hóa thị trƣờng Bất động sản, thúc đẩy thị trƣờng phát triển sôi động, có hiệu quả, quy lành mạnh 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Nêu văn pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản, sở khái quát thành khái niệm pháp luật vấn đề Thông qua đó, hiểu: Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản tổng thể quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh trình hình thành, tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản thị trường bất động sản 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Phân chia cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản thành bốn phận, đánh giá tổng quát quy phạm pháp luật vấn đề - Nhóm quy phạm quy định điều kiện sàn giao dịch bất động sản hợp pháp - Nhóm quy phạm quy định vấn đề mang tính nguyên tắc trình tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 10 - Nhóm quy phạm quy định phạm vi hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Nhóm quy phạm quy định quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản - Nhóm quy phạm quy định xử lý vi phạm sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc pháp luật nƣớc ta ghi nhận Hoạt động sàn giao dịch bất động sản góp phần minh bạch hóa thị trƣờng bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trƣờng Đây công cụ để Nhà nƣớc thông qua tiến hành việc quản lý thị trƣờng bất động sản; đặc biệt, thị trƣờng bất động sản phát triển phức tạp đầy biến động nhƣ Việt Nam Vì vậy, pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản vấn đề cần đƣợc quan tâm thích đáng Từ đó, để sàn giao dịch bất động sản thể đƣợc vai trò, chức năng, nhiệm vụ CHƯƠNG NHỮNG NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Nêu phân tích bốn điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Có số đánh giá định điều kiện này, minh chứng số liệu cụ thể Theo quy định Điều 57, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, để thành lập sàn giao dịch bất động sản, cần đảm bảo điều kiện: 11 Thứ nhất, khoản 2, Điều có quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật” Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản nội dung ràng buộc sàn giao dịch bất động sản chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động Thứ tƣ, ngƣời quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện Chính phủ quy định 2.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Nêu phân tích năm nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản, có minh chứng kèm theo Trong đó, đặc biệt nhấn mạnh ba nguyên tắc đầu Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc thành lập sàn giao dịch Bất động sản thuê sàn giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân Thứ ba, hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch 12 Thứ tƣ, sàn giao dịch bất động sản doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thông báo việc thành lập phƣơng tiện thông tin đại chúng, trƣớc hoạt động phải thông báo với quan nhà nƣớc có thẩm quyền địa phƣơng 2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 2.3.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có số đánh giá kèm theo Theo quy định pháp luật, tổ chức kinh doanh bất động sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi để giao dịch diễn Nhƣ vậy, hiểu, sàn giao dịch bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản mà nơi để chủ thể kinh doanh bất động sản gặp tiến hành giao dịch 2.3.2 Môi giới bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có số đánh giá kèm theo Đây dịch vụ chủ yếu, sàn giao dịch bất động sản Môi giới bất động sản đƣợc quy định đầy đủ, chi tiết Mục 1, Chƣơng IV Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 Môi giới bất động sản đƣợc hiểu làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản đƣợc hƣởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng 13 mội giới bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi kết nối ngƣời mua, nhà đầu tƣ ngƣời bán Thông qua đó, họ dễ dàng tìm đến với Thời gian để thực giao dịch bất động sản đƣợc tiến hành nhanh chóng, thuận tiện 2.3.3 Định giá bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có số đánh giá kèm theo Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng không hoàn hảo Trong thực tế, với phát triển mình, thị trƣờng bất động sản thể biến động thất thƣờng với sốt giá cả, thị trƣờng lúc “nóng” lúc “lạnh” khiến cho nhà đầu tƣ, ngƣời bán, ngƣời mua chạy theo “chóng mặt” Trƣớc thực trạng đó, việc xác định giá bất động sản cách xác, định giao dịch phù hợp thực vấn đề khó khăn Đây nhiệm vụ không đòi hỏi yêu cầu chuyên môn mà cần khả nhạy bén với thị trƣờng, nắm bắt đƣợc quy hoạch nhu cầu, xu thị trƣờng Vì thế, tổ chức, cá nhân thực dịch vụ định giá bất động sản cần đảm bảo nguyên tắc định Theo quy định Điều 51, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc: thứ nhất, phải có điều kiện quy định khoản 2, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; thứ hai, phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản giá thị trƣờng thời điểm định giá; thứ ba, phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật 14 2.3.4 Tư vấn bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có số đánh giá kèm theo Thị trƣờng bất động sản nƣớc ta không khan thông tin mà thƣờng xuyên có biến động phức tạp, khó lƣờng trƣớc Chính thế, vai trò việc tƣ vấn bất động sản trở nên quan trọng Sàn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ tƣ vấn bất động sản để giúp khách hàng dễ dàng lựa chọn đƣợc sản phẩm nhƣ mong muốn Thực chất hoạt động việc đƣa ý kiến, lời khuyên bổ ích cho khách hàng để từ họ có định đắn Sàn giao dịch bất động sản thông tin sẵn có sản phẩm sàn sản phẩm khác thị trƣờng, dựa nhu cầu khách hàng để đƣa tƣ vấn hợp lý Dịch vụ tƣ vấn bất động sản có nội dung đa dạng đƣợc quy định cụ thể Khoản 2, Điều 63, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 2.3.5 Đấu giá bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có số đánh giá kèm theo Đấu giá bất động sản việc bán, chuyển nhƣợng bất động sản công khai để chọn ngƣời mua, ngƣời nhận chuyển nhƣợng bất động sản trả giá cao theo thủ tục đấu giá tài sản (Khoản 6, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006) Đây loại hình dịch vụ tƣ đƣợc pháp luật thừa nhận Từ trƣớc tới nay, hoạt động đấu giá bất động sản đƣợc thực quan Nhà nƣớc có thẩm quyền; Hoạt động 15 mang tính chất bắt buộc định Nhà nƣớc trƣờng hợp cụ thể Luật kinh doanh bất động sản đời với ghi nhận hoạt động sàn giao dịch bất động sản mở kênh cạnh tranh công khai minh bạch nhằm đảm bảo quyền đƣợc lựa chọn rộng hoạt động đấu giá Tiếc ghi nhận tồn hình thức mà chúng chƣa đƣợc vận hành thực tế Thế nên mục đích vậy, ý nghĩa nhƣng biết đến hoạt động phát huy đƣợc vai trò thực tế Các sàn giao dịch bất động sản thành lập thời gian qua tập trung phổ biến dịch vụ: môi giới, trung gian thực dịch vụ mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, quảng cáo bất động sản… Các dịch vụ khác lại (trong có dịch vụ đấu giá bất động sản) không đăng ký có đăng ký đủ “mặt hàng” kinh doanh không hoạt động 2.3.6 Quảng cáo bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có số đánh giá kèm theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ghi nhận dịch vụ quảng cáo bất động sản Điều 65 Trong đó, xác định rõ “quảng cáo bất động sản đƣợc thực thông qua sàn giao dịch bất động sản, phƣơng tiện thông tin đại chúng phƣơng tiện khác” Sàn giao dịch bất động sản nơi để chủ thể kinh doanh bất động sản quảng bá sản phẩm bất động sản Đây địa điểm tin cậy, điểm đến khách hàng cung cầu thị trƣờng bất động sản; hình thức quảng bá riêng biệt sản phẩm bất động sản, dự án nhiều loại hình khác mà không hình thức giới thiệu sản phẩm có đƣợc Loại hình 16 đƣợc sàn giao dịch bất động sản kết hợp triển khai hiệu ứng phƣơng tiện kỹ thuật, nghệ thuật quảng cáo đặc sắc… Chúng tác dụng việc quảng cáo sản phẩm bất động sản doanh nghiệp, nhà đầu tƣ mà chúng thực số mệnh lớn tạo nên thƣơng hiệu, khác biệt, nét độc đáo doanh nghiệp, nhà đầu tƣ với khách hàng nƣớc quốc tế Quảng cáo bất động sản hình thức hoạt động thoải mái tiện lợi cho giao lƣu tìm hiểu đối tác mình, sản phẩm bất động sản mà quan tâm Chúng vƣợt khỏi ràng buộc, khuôn mẫu thông tin cung cấp từ quan chức năng- vốn nghèo khó tiếp cận Với chức quảng cáo, sàn giao dịch bất động sản tạo hiệu ứng để khuếch tán, tạo lan tỏa rộng rãi thông tin bất động sản thị trƣờng Đây sở để ngƣời mua, nhà đầu tƣ dễ dàng tiếp cận với dự án bất động sản, sản phẩm bất động sản 2.3.7 Quản lý bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có số đánh giá kèm theo Dịch vụ quản lý bất động sản đƣợc quy định Điều 66, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Sàn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản với nội dung đa dạng: bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản theo ủy quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản; Cung cấp dịch vụ đảm bảo trì hoạt động bình thƣờng bất động sản; Thực bảo trì, sửa chữa bất động sản; Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản khách hàng theo công năng, thiết kế hợp đồng; Thực quyền nghĩa vụ khách hàng, với Nhà 17 nƣớc theo ủy quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản Sử dụng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, nhà đầu tƣ khai thác cách tốt tiềm bất động sản 2.4 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hoạt động sàn giao dịch bất động sản 2.4.1 Quyền nghĩa vụ người quản lý sàn giao dịch bất động sản Nêu phân tích quyền nghĩa vụ ngƣời quản lý sàn giao dịch bất động sản Đánh giá quy định Nhận thấy, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định đầy đủ chi tiết quyền nghĩa vụ ngƣời quản lý, điều hành bất động sản Pháp luật trao cho họ quyền định để họ thực tốt vai trò Đồng thời, pháp luật ràng buộc trách nhiệm họ để tạo cân bằng, để tạo tiền đề đảm trách vai trò chức họ 2.4.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản Nêu phân tích quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản Đánh giá quy định Các quy định hƣớng tới bảo vệ quyền lợi cho tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh đó, quy định trách nhiệm tổ chức, nhân nhằm đảm bảo cho việc cung cấp dịch vụ tiến hành giao dịch sàn giao dịch bất động sản đƣợc thuận lợi 18 2.5 Xử phạt vi phạm sàn giao dịch bất động sản Nêu trƣờng hợp bị xử phạt, hình thức phạt theo quy định pháp luật Đánh giá tính khả thi quy định thực tế - Thứ nhất, vi phạm quy định hoạt động kinh doanh bất động sản - Thứ hai, vi phạm quy định thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Thứ ba, vi phạm quy định đào tạo kiến thức môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Thứ tƣ, vi phạm quy định môi giới, định giá quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (Điều 34, Nghị định 23/2009/NĐ- CP) Nghiên cứu quy định pháp luật cấu, tổ chức, hoạt động sàn giao dịch bất động sản để có đƣợc nhìn tổng quát cụ thể chủ thể cung cấp dịch vụ thị trƣờng bất động sản Qua đó, giúp hiểu sâu sắc chế vận hành sàn giao dịch bất động sản Đồng thời, phân tích đánh giá đƣợc thực tiễn pháp luật việc áp dụng pháp luật, hạn chế nguyên nhân hạn chế Đây tiền đề để triển khai giải pháp hoàn thiện pháp luật thời gian tới, đóng góp vào phát triển sàn giao dịch bất động sản, vào thị trƣờng bất động sản minh bạch, công khai tƣơng lai 19 CHƯƠNG NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Một số tồn tại, vướng mắc trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế sàn giao dịch bất động sản thời gian qua 3.1.1 Những hạn chế, bất cập áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản Nêu hạn chế, vƣớng mắc việc áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản thực tế Minh chứng số liệu cụ thể hoạt động sàn giao dịch nay, việc quản lý Nhà nƣớc chủ thể - Thứ nhất, hạn chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản + Trƣớc hết, chất lƣợng sàn giao dịch bất động sản thấp + Hai là, thông tin sàn giao dịch bất động sản thiếu + Ba là, hàng hóa bất động sản, dịch vụ giao dịch sàn giao dịch bất động sản chƣa phong phú + Bốn là, đội ngũ cán sàn giao dịch bất động sản thiếu chuyên nghiệp + Năm là, số lƣợng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản 20 Thứ hai, hạn chế công tác quản lý nhà nƣớc sàn - giao dịch bất động sản + Trƣớc hết, nhìn nhận cách khách quan hệ thống pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản + Hai là, vấn đề quản lý nhà nƣớc sàn giao dịch bất động sản 3.1.2 Nguyên nhân tồn bất cập Phân tích đánh giá nguyên nhân tồn bất cập phần Nêu phân tích ba nguyên nhân chủ yếu vấn đề, mở hƣớng cho việc kiến nghị, đề xuất giải pháp - Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản thị trƣờng Việt Nam mẻ - Thứ hai, hệ thống pháp luật chƣa thực hợp lý - Thứ ba, nhiều chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản chƣa có tầm nhìn vĩ mô hình thức kinh doanh 3.2 Một số đề xuất kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thời gian tới Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu sàn giao dịch bất động sản Nêu phân tích sáu giải pháp vấn đề Đánh giá tính khả thi giải pháp - Thứ nhất, xây dựng tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn - Thứ hai, tăng cƣờng tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản - Thứ ba, thực thống công tác quản lý nhà nƣớc sàn giao dịch bất động sản 21 - Thứ tƣ, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm sàn giao dịch bất động sản, thành lập quan chuyên ngành để kiểm tra hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Thứ năm, ban hành chế liên kết sàn giao dịch bất động sản - Thứ sáu, tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra hoạt động sàn giao dịch bất động sản 22 KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu pháp luật sàn giao dịch bất động sản đề tài rộng, bao quát toàn nội dung pháp luật vấn đề Trong đề tài, tác giả sâu nghiên cứu quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản, thực tiễn hoạt động, thành tựu hạn chế sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt trọng tới vấn đề quản lý Nhà nƣớc sàn giao dịch bất động sản Từ phân tích trên, tác giả đề xuất số giải pháp để góp phần thúc đẩy hoàn thiện pháp luật tƣơng lai Qua việc nghiên cứu này, tác giả có nhận thức sâu sắc sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trình tìm tòi, nghiên cứu, tác giả nhiều thiếu sót, nhiều ý kiến quan điểm cá nhân chƣa thực khách quan Rất mong nhận đƣợc góp ý thầy cô để luận văn đƣợc hoàn thiện Tác giả xin chân thành cảm ơn! Để thực đƣợc luận văn này, tác giả nhận đƣợc hỗ trợ nhiệt tình thầy cô hƣớng dẫn Cuối cùng, tác giả xin đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô: PGS.TS Trần Đình Hảo TS Nguyễn Thị Nga giúp tác giả hoàn thành luận văn 23 [...]... kinh doanh bất động sản, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc thành lập sàn giao dịch Bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân Thứ ba, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch 12 Thứ tƣ, sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh... doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là những nội dung ràng buộc đối với sàn giao dịch bất động sản và các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản. .. định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản - Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản - Nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản đƣợc pháp luật nƣớc ta ghi nhận Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. .. CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Nêu và phân tích bốn điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Có một số đánh giá nhất định đối với các điều kiện này, minh chứng bằng số liệu cụ thể Theo quy định tại Điều 57, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, để thành lập sàn giao dịch bất động sản, ... sản + Trƣớc hết, chất lƣợng của các sàn giao dịch bất động sản còn thấp + Hai là, thông tin trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu + Ba là, hàng hóa bất động sản, dịch vụ giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản chƣa phong phú + Bốn là, đội ngũ cán bộ trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp + Năm là, số lƣợng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản còn ít 20 Thứ hai, hạn chế trong... xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản, thành lập cơ quan chuyên ngành để kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản - Thứ năm, ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản - Thứ sáu, tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản 22 KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu về pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là một đề tài khá rộng,... thuê mua bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có một số đánh giá kèm theo Theo quy định của pháp luật, các tổ chức kinh doanh bất động sản khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản sẽ là nơi để các giao dịch trên diễn ra Nhƣ vậy, có thể hiểu, sàn giao dịch bất động sản không... tin về bất động sản trên thị trƣờng Đây là cơ sở để ngƣời mua, nhà đầu tƣ dễ dàng tiếp cận với các dự án bất động sản, các sản phẩm bất động sản 2.3.7 Quản lý bất động sản Phân tích pháp luật điều chỉnh vấn đề này, có một số đánh giá kèm theo Dịch vụ quản lý bất động sản đƣợc quy định tại Điều 66, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Sàn giao dịch bất động sản khi cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản. .. dụng bất động sản Sử dụng dịch vụ trên của sàn giao dịch bất động sản, các nhà đầu tƣ sẽ có thể khai thác một cách tốt nhất những tiềm năng của bất động sản 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn giao dịch bất động sản Nêu và phân tích các quyền và nghĩa vụ của ngƣời quản lý sàn giao dịch bất động sản Đánh... động sản trong thời gian qua 3.1.1 Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản Nêu những hạn chế, vƣớng mắc trong việc áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản trong thực tế Minh chứng bằng các số liệu cụ thể về hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay, việc quản lý Nhà nƣớc đối với chủ thể này - Thứ nhất, hạn chế trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản