đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện sóc sơn, thành phố hà nội

Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là m

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN DIỆU HUYỀN

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN SÓC SƠN,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN DIỆU HUYỀN

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN SÓC SƠN,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS HOÀNG THÁI ĐẠI

HÀ NỘI – 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và để bảo vệ một học vị chưa được sử dụng lần nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả

Nguyễn Diệu Huyền

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Thái Đại, – Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban quản lý đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới

những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Diệu Huyền

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn 27 2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn 27 2.2.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 28 2.3.3 Phương pháp phân tích - xử lý số liệu 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Sóc Sơn 30

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn 37

3.3.3 Kết quả thực hiện 63 3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

3.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 70

3.4.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 73

3.4.5 Nhận xét chung của người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKQSDĐ

3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động và đề xuất một số giải pháp

nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn 77 3.5.1 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

1.1 Tình hình thành lập văn phòng đăng ký các cấp 22 3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn

3.3 Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp huyện Sóc Sơn năm 2013 44 3.4 Nguồn nhân lực của Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

3.5 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu

của huyện qua các năm (Giai đoạn từ 2009 – 2013) 65 3.6 Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất của huyện Sóc Sơn năm 2009 – 2013 67 3.7 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Sóc Sơn 68 3.8 Mức độ công khai thủ tục hành chính 71 3.9 Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại

3.10 Tổng hợp kết quả theo phiếu điều tra về thái độ hướng dẫn của cán bộ 73 3.11 Tổng hợp kết quả theo phiếu điều tra về mức độ hướng dẫn của cán bộ 74 3.12 Nhận xét về hoạt động của VPĐK huyện Sóc Sơn 76

DANH MỤC HÌNH

1.1 Vị trí của VPĐKQSD Đ trong hệ thống quản lý đất đai 16

3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn năm 2010, 2013 33 3.3 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc

3.4 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 56 3.5 Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm 60 3.6 Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường 62

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là một loại hàng hóa đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng

Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ

sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất” là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai

(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,2013)

Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước như thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng…; bảo vệ lợi ích của công dân như tăng cường sự an toàn về chủ

quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần

nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Sóc Sơn là một huyện ngoại thành phía Bắc của thành phố Hà Nội, có nhiều điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt trong những năm

gần đây, với sự chuyển mình mạnh mẽ của quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất Nhu cầu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của nhân dân trên địa bàn là rất lớn, tuy nhiên việc giải quyết các yêu cầu về quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được đáp ứng thỏa đáng

Trước tình hình trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự

hướng dẫn của thầy giáo Hoàng Thái Đại, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động

của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”

nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa ) ( Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013 )

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một

“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất

luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau:

“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái

đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn

thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất

do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng

ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai

1.1.3.1 Hồ sơ đất đai

Hồ sơ đất đai (hay còn gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai Hồ sơ đất đai

được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân (1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn

và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.3.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.3.3 Đơn vị đăng ký – thửa đất

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ địa chính

Thửa đất được hình thành hợp pháp thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc do người sử dụng đất tạo lập và được Nhà nước công nhận, hay do sự chia tách thửa, hợp thửa

Mỗi thửa đất được xác định bởi một mã thửa đất (MT) gồm 03 số cách nhau bởi dấu chấm Trong đó, số thứ nhất là mã đơn vị hành chính cấp xã (MX) Số thứ 2

là số thứ tự tờ bản đổ địa chính(SB) có số thửa đất của đơn vị hành chính cấp xã Số thứ ba là số thứ tự thửa đất (ST) trên tờ bản đồ địa chính Khi có số thửa đất mới thì

số thứ tự thửa đất mới được xác định bằng số tự nhiên tiếp theo số tự nhiên lớn nhất đang sử dụng làm số thứ tự thửa đất của tờ bản đồ có thửa đất mới lập đó

1.1.4 Đăng ký pháp lý đất đai

1.1.4.1 Đăng ký văn tự giao dịch

Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa

vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên

bố từ bỏ quyền lợi, giấy chuyển nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

là mua bán bất động sản ( Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác

về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,

có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc

gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu

Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý

và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.1.4.2 Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là ghi nhận quyền

sử dụng đất hợp pháp đối với mỗi thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm hoạt động: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khi đăng ký được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thừa nhận

và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình

Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao đất đai và quyền sử dụng đất thay mình khai thác đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng ổn định Theo đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được xác lập khi

có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hay quyết định công nhận quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định Kể từ thời điểm này người sử dụng đất chính thức có các quyền và nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, để thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính thức được ghi vào hồ sơ của Nhà nước những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh quyền và sử dụng quyền, cũng như công bố thông tin về quyền Chỉ sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, người sử dụng đất mới đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất

Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có sự thay đổi trong sử dụng đất Sau khi đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới theo sự thay đổi đó

Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường hợp

cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng, cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất); người sử dụng đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất…

Người phải đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất và những tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.5 Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.5.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

a) Trước khi có Luật đất đai

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

b) Từ khi có Luật đất đai 1987 đến 1993

Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ

sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987)

Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

c) Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định

“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

d) Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng

đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và

sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là theo Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định (Chính phủ, 2009)

Trong hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương

là cơ quan Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị trực thuộc cơ quan Tài nguyên Môi trường, là đơn vị dịch vụ công thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,

phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.1.5.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

a) Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),

đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp

“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống cửa quyền, sách

nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”

Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong

3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

b) Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

Luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh

lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” (Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003)

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết

định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004)

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm

2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ gắn liền với công tác cải cách hành chính

Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên

Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước

bạ và các khoản thu khác nếu có)

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Bộ Luật Dân sự (2005) liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được

Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:

Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐKQSDĐ đang bị “bỏ ngỏ”

Thông tư số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thông tư này thay thế cho Thông tư số liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐKQSDĐ

đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

và hội nhập

1.1.5.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ

Theo quy định của Luật đất đai 2003, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng

và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Lưu Tiến Đăng, 2012)

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo thẩm quyền cho các đối tượng

sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ TN và Môi trường, 2004)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động

quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp Cơ quan Tài nguyên Môi trường là cơ quan trực tiếp tham mưu giúp việc trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường cho UBND cấp có thẩm quyền ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại việc lập HSĐC, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực tiếp tham mưu thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục

có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho

người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu

sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc quản

lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong

quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu

tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác

đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Hình 1.1 Vị trí của VPĐKQSD Đ trong hệ thống quản lý đất đai

1.1.5.4 Mối quan hệ giữa VPĐKQSD Đ các cấp và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ cấp tỉnh với VPĐKQSDĐ cấp huyện còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính

Chính phủ

Bộ Tài nguyên và Môi

trường UBND tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương

Sở Tài nguyên và Môi

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc

này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền

về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia

giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.2.2 Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương

tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng

ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ

Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có

sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác

nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

1.2.3 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

a) Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống

là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

b) Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm

thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng

ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

c) Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các

bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành

là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng

tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những

hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp

và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng

ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai

tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký

tự động

1.3 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thành phố Hà Nội

1.3.1 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2013 cả nước đã có 64/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất

06/9/2004, Tuyên Quang là tỉnh chậm nhất 24/11/2008 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

(Nguồn: Cục đăng ký và thống kê đất đai 2013)

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa vũng Tàu, Thành phố

Hồ Chí Minh, và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập một văn phòng đăng ký tại đô thị bao gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắk, Đắk Nông và Lâm Đồng

Ở cấp huyện có 2 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận thêm phức tạp,

kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Trong nhiều nội dung về cải cách hành chính như: Cải cách thể chế; cải cách

tổ chức bộ máy hành chính; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, cải cách tài chính công… thì cải cách tổ chức bộ máy hành chính là một trong những nội dung được Đảng và Nhà nước rất quan tâm triển khai khai thực hiện nhằm sắp xếp lại gọn hơn tổ chức bộ máy hành chính các cấp Tiếp tục đẩy mạnh cải cách tổ chức bộ máy,

để khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo

mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại, ngày 17/4/2012, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký một cấp) theo Quyết định số 447/QĐ-TTg Theo đó, Đề án thực hiện thí điểm tại 4 tỉnh, thành phố như sau:

- Tỉnh Hà Nam: Thí điểm trong phạm vi thành phố Phủ Lý và 2 huyện Lý Nhân, Kim Bảng

- Thành phố Hải Phòng: Thí điểm trong phạm vi quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên

- Thành phố Đà Nẵng: Thí điểm trong phạm vi toàn Thành phố (06 quận, 02 huyện)

- Tỉnh Đồng Nai: Thí điểm trong phạm vi toàn tỉnh (01 thành phố, 01 thị xã,

Các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của Văn phòng đăng

ký cấp tỉnh; không hạch toán độc lập mà do Văn phòng đăng ký cấp tỉnh thống nhất quản lý, nhưng có con dấu riêng để thực hiện nhiệm vụ đăng ký theo thẩm quyền b) Về chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền:

- Văn phòng đăng ký một cấp thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký cấp huyện theo quy định của pháp luật hiện hành trong phạm vi địa bàn thí điểm

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký có chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của Văn phòng đăng ký một cấp trong phạm vi địa bàn được giao quản lý, bao gồm: Thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là Giấy chứng nhận) và đăng ký biến động đối với tất cả các đối tượng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

và cơ sở tôn giáo); xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động không phải cấp Giấy chứng nhận mới; cập nhật, chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; quản lý, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin đất đai; thống kê đất đai theo định kỳ

Riêng thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận sẽ thực hiện thí điểm tại thành phố

Đà Nẵng giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các đối tượng, bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài; hộ gia đình; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo

d) Về tài chính:

Trong thời gian thí điểm sẽ hoạt động theo cơ chế tự chủ một phần tài chính theo quy định hiện hành Quá trình thực hiện thí điểm sẽ đánh giá tình hình và đề xuất hoàn thiện cơ chế và các điều kiện kèm theo để bảo đảm tài chính cho thực hiện nhiệm vụ chuyên môn của Văn phòng đăng ký một cấp (Phan Hiển, 2013)

1.3.2 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại TP Hà Nội

Từ khi thành lập và chính thức đi vào hoạt động, các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có nhiều cố gắng trong công tác cấp GCNQSD đất tuy nhiên vẫn còn nhiều tồn tại như:

Việc cấp GCN cho các tổ chức thực hiện chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu

Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK thành phố tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt GCN; hầu hết các VPĐK còn lúng túng đối với việc lập hoặc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các xã trước đây đã cấp GCN nhưng chưa lập đủ

hồ sơ địa chính; chưa thực hiện được việc rà soát, đánh giá, xây dựng kế hoạch tổng thể và tổ chức thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính ở các cấp

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp; một số địa phương mới chỉ thực hiện việc lưu trữ một phần hồ sơ địa chính (có nơi quản lý những trường hợp cấp GCN theo Luật đất đai 2003, có nơi chỉ quản lý trường hợp cấp GCN cho tổ chức đang sử dụng, ) làm cho hồ sơ địa chính quản lý phân tán, thiếu thống nhất; một số địa phương đã thực hiện tiếp nhận toàn

bộ hồ sơ địa chính từ Trung tâm Thông tin nhưng do thiếu cơ sở vật chất (không được chuyển giao) nên chưa được phân loại để bảo quản phục vụ việc khai thác sử dụng thường xuyên theo yêu cầu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Các VPĐK cấp huyện trên địa bàn thành phố đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

Việc cập nhật, chỉnh lý biến động , hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

Việc tổ chức cấp GCN cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết

riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến động cấp GCN còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán;

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn

do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ

về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn trong đó tập trung nghiên cứu Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn

2.2.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn 2.2.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn

2.2.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Do địa bàn huyện Sóc Sơn khá rộng có đến 26 đơn vị hành chính trực thuộc và thời gian có hạn, tác giả luận văn dựa trên một số tiêu chí về điều kiện tự nhiên - kinh

tế - xã hội để chọn một số đơn vị hành chính điển hình thuộc huyện để nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

đó là các xã, thị trấn: Thị trấn Sóc Sơn, xã Phú Cường, Đông Xuân, Phủ Lỗ, Minh Trí

- Thị trấn Sóc Sơn là trung tâm hành chính của huyện, có điều kiện kinh tế -

xã hội phát triển đồng đều, mức dân trí của người dân khá phát triển

- Xã Phú Cường: Người dân có điều kiện kinh tế, dân trí phát triển mạnh so với các xã trong huyện Vị trí địa lý giáp sân bay Nội Bài, có tuyến đường QL2 Hà

Nội – Tuyên Quang – Hà Giang chạy qua địa phận

- Xã Đông Xuân: Là một xã thuộc vùng đồng bằng của huyện, kinh tế và dân trí phát triển ở mức trung bình Người dân chủ yếu sản xuất nông nghiệp

- Xã Phủ Lỗ: Là một xã thuộc vùng đồng bằng của huyện, kinh tế và dân trí của người dân trong xã phát triển khá mạnh sau xã Phú Cường và TT Sóc Sơn Địa phận xã có đường QL2 Hà Nội – Hà Giang, QL3 Hà Nội – Thái Nguyên, QL18 Hà Nội – Bắc Ninh chạy qua Người dân chủ yếu sản xuất kinh doanh, dịch vụ

- Xã Minh Trí: Đây là một xã thuộc vùng trung du của huyện, một vùng bán sơn địa, ở xa trung tâm hành chính huyện, kinh tế - văn hóa – xã hội còn kém phát triển, sản xuất nông nghiệp là nghề chính

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

2.3.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Sóc Sơn đến 31/12/2013

- Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê: Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, các xã, thị trấn nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh

tế xã hội đến 31/12/2013

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm đến 31/12/2013

2.3.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

- Khảo sát thực địa thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn Việc điều tra phỏng vấn được thực hiện với 5 cán bộ và 200 phiếu điều tra hộ gia đình đã từng đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các giao dịch Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: Số khẩu, trình độ, tình hình sử dụng đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành chính Thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời gian thực hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.3.3 Phương pháp phân tích - xử lý số liệu

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng định tính Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu theo hướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel Hệ thống hoá các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Sóc Sơn

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Sóc Sơn là huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 40 km về phía Bắc, có tổng diện tích tự nhiên 30.651,34 ha, bao gồm 26 đơn vị hành chính: 25 xã và 01 thị trấn

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn

Có vị trí địa lý:

- Phía Bắc giáp huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên;

- Phía Nam giáp huyện Đông Anh;

- Phía Đông giáp huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh;

- Phía Tây giáp huyện Mê Linh

Huyện có vị trí cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội: phía Bắc theo Quốc lộ 3, phía