đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện phú xuyên, thành phố hà nội

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thôn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN CƠ THẠCH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 5

2.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 5

2.1.1 Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai 5

2.1.2 Những lợi ích khác nhau về sử dụng đất 7

2.2 Hệ thống đăng ký đất đai 7

2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai 7

2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới 11

2.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai tại việt nam 14

2.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nước ta 19

2.3.1 Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động 19

2.3.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký qsd đất 22

2.3.3 Hiện trạng hoạt động 23

2.3.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký 26

2.4 Tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hà nội 28

2.4.1 Về mô hình tổ chức 28

2.4.2 Về chức năng nhiệm vụ 28

2.4.3 Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động 29

2.4.4 Về cơ chế tài chính 29

2.4.5 Về đăng ký biến động 30

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31

3.1 Địa điểm nghiên cứu 31

3.2 Thời gian nghiên cứu 31

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.5 Phương pháp nghiên cứu 31

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

3.5.2 Phương pháp chọn địa điểm, đối tượng điều tra 32

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 32

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 32

3.5.6 Phương pháp xử lý số liệu 33

Phần 4 Kết quả và thảo luận 34

4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện phú xuyên, thành phố hà nội 34

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Xuyên 44

4.2 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất 46

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 46

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 47

4.3 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 53

4.3.1 Tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 53

4.3.2 Cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 57

4.3.3 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 63

4.4 Đánh giá chung của người dân về hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 69

4.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 69

4.4.2 Thời gian giải quyết thủ tục hành chính 70

4.4.3 Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 72

4.4.4 Các khoản lệ phí phải đóng 73

4.4.5 So sánh hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

Phú Xuyên giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp 75

4.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 77

4.5.1 Những vấn đề tồn tại và nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 77

4.5.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 79

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 82

5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 84

Tài liệu tham khảo 85

Phụ lục 88

CHXHCN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa

CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNTT Công nghệ thông tin

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKĐ&N Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 24

Bảng 2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước 27

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2014 46

Bảng 4.2 Cơ cấu nhân lực VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phú Xuyên năm 2015 55

Bảng 4.3 Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ 60

Bảng 4.4 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 62

Bảng 4.5 Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động 65

Bảng 4.6 Ứng dụng tin học cung cấp thông tin số liệu hồ sơ địa chính 68

Bảng 4.7 Mức độ công khai thủ tục hành chính 69

Bảng 4.8 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 70

Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến đánh giá về thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của VPĐK huyện 72

Bảng 4.10 Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định 74

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội 29

Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Phú Xuyên 34

Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015 39

Hình 4.3 Cơ cấu ngành nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 40

Hình 4.4 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2014 46

Hình 4.5 Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu 58

Hình 4.6 Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

Hình 4.7 Kết quả cấp GCNQSD đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015 63

Hình 4.8 Một số hình ảnh về VPĐKĐĐ huyện Phú Xuyên 68

Hình 4.9 Một số hình ảnh đi điều tra khảo sát 74

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Họ và tên: Nguyễn Cơ Thạch

Tên đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội”

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của huyện

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội

2 Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND huyện Phú Xuyên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên

- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 150 hộ tại 10 xã, thị trấn thuộc huyện Phú Xuyên

3 Kết quả nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của VPĐKQSDĐ từ khi thành lập đến năm

2015 đã có những kết quả đáng ghi nhận Giai đoạn 2011 - 2015, cấp được 20.252 GCN, đạt 90,37% kế hoạch

- Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên địa bàn huyện chưa được đồng

bộ và đầy đủ ở 3 cấp, nhiều bản đồ địa chính đã biến động trên 40% nhưng chưa được chỉnh lý, sổ mục kê chưa được cập nhật biến động, đã cập nhật chỉnh lý biến động được

676 hồ sơ Cung cấp số liệu hồ sơ địa chính được 55 thông tin

- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 97,33% ý kiến của người dân cho rằng thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 77,34% số ý kiến cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,00% ý kiến đánh giá là thái

độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 83,33% ý kiến cho rằng không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định Như vậy, đa phần người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng còn tồn tại những

ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ huyện Phú Xuyên cần có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém

4 Kết luận

- Huyện Phú Xuyên là huyện có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế - xã hội; có nhiều biến động trong sử dụng đất đai, là cửa ngõ của Thủ đô Việc sử dụng đất của huyện Phú Xuyên đã và đang đi đúng hướng theo xu thế CNH - HĐH đất nước giảm dần diện tích đất nông nghiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp phát triển công nghiệp và dịch vụ

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên được thành lập theo Quyết định số 2509/QĐ-UB ngày 22/7/2009 của UBND huyện Phú Xuyên Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên đổi tên thành Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phú Xuyên trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi Trường

- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện những năm qua đã có nhiều cố gắng

và đạt những kết quả đáng kể Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cho 26

xã, thị trấn; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm 2015; hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2014, xây dựng bản đồ hiện trạng cho toàn huyện

và các xã, thị trấn; 26/28 xã, thị trấn thực hiện giao ruộng ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân và tiến hành dồn điền đổi thửa đạt 100%; cấp được 18.575 GCNQSD đất ở;… Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại những vi phạm, bất cập trong quá trình sử dụng đất và hoạt động của VPĐK

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thach Co

Name of thesis: "Evaluation of the activities of the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi"

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

1 Objectives of the study

- Assess the operational status of the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi in the general management of land resources of the district

- Propose some solutions to improve operational efficiency of the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi

2 Research Methods

- Collect secondary data in Phu Xuyen District People's Committee, the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Department of Natural Resources and Environment of Phu Xuyen district

- Investigate primary data: Survey of 150 households in 10 communes and towns

in Phu Xuyen District

3 Research results

- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its establishment until 2015 has remarkable results The period 2011 - 2015, 20.252 licenses were granted, reaching 90,37% of the plan

- The adjustment of changes in land use in the district has not been fully synchronized at 3 levels Many cadastral maps have variations of over 40% but have not yet been revised; variations are not updated in statistical books, has updated the change

is 676 records Provide data cadastral records are 55 information

- Statistics of interview and survey resulted in 97.33% of people's opinion that the procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently addressed

to the public; 77.34% of people said the results are returned on time as appointed; 92.00% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete instructions; 83.33% of people said that they do not have to pay extra fees other than the prescribed fee Thus, most people were supportive of the operational model of the Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District to require a lot of

4 Conclusion

- Phu Xuyen is a district with a lot of potentials and advantages of economy; fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital The use of land in Phu Xuyen district has been the in the right direction according to the industrialization - modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing the area of non-agricultural land for industry and services development

social Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District was established under Decision No 2509/QD-UB dated 07/22/2009 of Phu Xuyen District People's Committee Implementing Decision No 1358/QĐ-UBND dated 31/03/2015 of the Hanoi People's Committee on the establishment of land registry offices in Hanoi under the Department of Natural Resources and Environment, Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District was renamed to Office for Land Registration Hanoi with Phu Xuyen district branch under the Department of Natural Resources and Environment

- The management of land in the district over the years has made many efforts and achieved remarkable results Perform measuring and officially cadastral mapping for 26 communes and towns; plan land use up to 2020, the land use plan in 2015; complete inventory of land in 2014, build maps of the entire district of all communes and towns; 26/28 communes and towns handover long-term fields for families, individuals and conducting land consolidation of 100%; grant 18.575 licenses of residential land; However, there exists the violations and shortcomings in the process of land use and operation of Registration Office

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kỳ quốc

gia nào và chế độ nào Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi

đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh

lý hồ sơ địa chính Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất cứ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng Giấy chứng nhận QSD đất giữ vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận, chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc quyền sở hữu của mình, giúp cho việc kiểm soát một cách thuận lợi, hiệu quả Về phía người sử dụng đất việc cấp giấy là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền

và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật Việt

nam đã trao cho

Từ sau khi ra đời, Luật Đất đai năm 2003 đã trở thành là một trong những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội Luật Đất đai năm

2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước Luật và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt với sự ra đời và phát triển của hệ thống cơ quan dịch vụ công về đăng ký đất đai là Văn phòng Đăng ký QSD đất trên phạm vi cả nước

thành tựu công nghệ thông tin ứng dụng trong quản lý đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất các cấp đã dần đi vào nề nếp và đạt những kết quả nhất định Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn nhất là trong giai đoạn hiện nay thì hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất (đặc biệt là cấp huyện) vẫn còn nhiều bất cập do mang nặng tính hành chính làm cho đất đai chưa thực sự trở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế

Với mục tiêu phát triển của ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2020, định hướng đến năm 2030 là xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, một hệ thống cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện, với quy trình, thủ tục cơ bản được

tự động hóa bằng công nghệ số; triển khai thống nhất trong cả nước hệ thống hồ

sơ địa chính dạng số dựa trên cơ sở hệ thống bản đồ địa chính dạng số được chỉnh lý biến động thường xuyên, cơ bản được cập nhật đầy đủ, kịp thời Kiện toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng cao năng lực cán bộ ngành Quản lý đất đai đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo chức năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, có sự phân công, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả Chuyển trọng tâm hoạt động của Ngành từ quản

lý hành chính đối với tài nguyên đất đai sang quản lý việc kinh doanh tài sản đất đai quốc gia, cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý cho người sử dụng đất và cộng đồng trong quản lý, sử dụng và giao dịch về đất đai, phấn đấu đến năm

2020 đạt trình độ quản lý đất đai ngang với mặt bằng các nước phát triển trong khu vực Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật

về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XI của Đảng, Nghị quyết số NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, trong

19-đó có các quy định cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân, các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thủ tục hành chính và các dịch vụ công về đất đai, đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế

Trước những yêu cầu của thực tiễn đòi hỏi phải có những nghiên cứu, đánh giá cụ thể, khách quan về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất

theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, để từ đó đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành

Xuất phát từ những vấn đề trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình

hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của huyện

- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Là người sử dụng đất có giao dịch liên quan với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

+ Các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên

- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2015

- Không gian nghiên cứu: Phạm vi quản lý của Văn phòng đăng ký quyền

* Ý nghĩa khoa học

- Giúp cho việc vận dụng được những kiến thức khoa học vào thực tế

- Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về quá trình hoạt động của Văn phòng đăng ký hiện nay

và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006) Nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng; mọi ngành, mọi người, mọi sinh vật đều cần đến đất trong các hoạt động sống của mình Tại một thời điểm, trên một vị trí lại chỉ có thể xác lập được một mục đích

sử dụng Tuy đất đai là hữu hạn nhưng Lê Nin nói: Sức sản xuất của nó thì vô hạn nếu con người biết sử dụng nó một cách hợp lý và khoa học Do có mâu thuẫn giữa tính hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng đất và tính vĩnh cửu về khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân bổ theo chủ quan của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử dụng nguồn tài nguyên không thể tái tạo này là môi trường sống của con người Đây là nguồn tài nguyên

có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người

Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động Chỉ khi

tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất đai

mới trở thành tư liệu sản xuất

Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ từ Điều 17 rằng: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

2.1.1.2 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: Bất động

nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền

sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS

Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 của nước Công hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)

2.1.1.3 Thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản là vấn đề “nóng” thu hút được sự chú ý và quan tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời điểm đất nước đang hội nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao

động, thị trường khoa học công nghệ Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó

hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi (Trần Kim Chung, 2005)

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (UlfJensel, Lun University of Swden, 2001)

2.1.2 Những lợi ích khác nhau về sử dụng đất

- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Trong đó, lợi ích đối với Nhà nước

và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

2.2 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai

2.2.1.1 Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai

Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hoá tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng của mình Điều này đỏi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai

và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai Quản lý đất đai hiệu quả còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của bộ máy nhà nước cũng được đảm bảo bởi nó hỗ trợ hữu hiệu cho việc thu ngân sách thông qua các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (Đặng Anh Quân, 2011)

Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được

chức hệ thống thông tin đất đai Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã

và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm (Đặng Anh Quân, 2011)

2.2.1.2 Khái niệm và các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn ngàn đời của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Trải qua 66 năm hình thành và phát triển với nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau cũng như với cơ cấu tổ chức, tên gọi khác nhau, ngành quản lý đất đai nói chung và Công tác đăng ký đất đai nói riêng ngày càng được củng cố và hoàn

thiện trên cơ sở luật định

Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản

lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011)

Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: Yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng

- Yếu tố hình học thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định, có thể trong phạm vi địa phương và cũng có thể trên phạm vi toàn quốc thông qua các hoạt động địa chính như khảo sát, đo đạc, lập các bản đồ đất đai,

- Yếu tố pháp lý thừa nhận sự xác lập và thừa nhận chủ quyền đối với một hoặc một số diện tích đất nhất định của cá nhân hoặc tổ chức nào đó

- Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông tin đất đai được đăng ký với vai trò cũng không kém phần quan trọng Nó thể hiện phương diện giá trị của diện tích đất được đăng ký, góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai

- Một yếu tố quan trọng khác có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất đai là mục đích sử dụng đất bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai (Đặng Anh Quân, 2011)

2.2.1.3 Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai

- Đối với chủ thể sở hữu/sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích trước hết và đầu tiên được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền sở hữu và các quyền lợi khác đối với đất đai của người sở hữu/sử dụng đất Sự kết hợp giữa các dữ liệu

về đặc điểm hình học của đất đai và chủ quyền trên đất cung cấp một sự mô tả chính xác và đúng đắn về tình trạng của thửa đất, giúp chủ sở hữu/sử dụng đất xác định rõ nhận dạng của đất đai và quyền lợi của họ trong một phạm vi ranh giới cụ thể, rõ ràng cũng như phân định rõ vị trí của họ khi tham gia vào giao dịch Nếu giữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ người này mới có thể định đoạt đối với quyền sở hữu/sử dụng và những lợi ích trên đất và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâm phạm của chủ thể khác Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất, nhưng không phải là người sở hữu/sử dụng đất Nói một cách khác, ngoài chủ quyền đối với đất đai, những quyền lợi khác tồn tại trên một diện tích nhất định cũng được xác định, bảo vệ (Đặng Anh Quân, 2011)

- Đối với Nhà nước: Bất kỳ Nhà nước nào cũng cần có những thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật cho những mục đích quản lý đa dạng của mình Trước hết là việc bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ chính bản thân quyền sở hữu đất đai của Nhà nước Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động quy hoạch đất đai của Nhà nước ở cả đô thị lẫn nông thôn Bên cạnh

đó, hệ thống đăng ký đất đai còn mang lại lợi ích không kém phần quan trọng trong việc hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Vì vậy, lợi ích

mà Nhà nước nhận được từ hệ thống đăng ký đất đai thể hiện trên nhiều lĩnh vực quản lý khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch

sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường (Đặng Anh Quân, 2011)

2.2.1.4 Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai

Để đánh giá tính hiệu quả, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là tiêu chí quan trọng đối với xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, gồm có:

- Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống đăng

ký Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phải được tiến hành theo những trình

thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định để lưu trữ thông tin đăng ký Tính chính xác phụ thuộc rất nhiều vào việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật trong việc xác định thông tin Sự chính xác của thông tin có ảnh hưởng quan trọng đến sự an toàn mà

hệ thống đăng ký đem lại cho người có nhu cầu Yêu cầu về tính chính xác và an toàn đối với hệ thống đăng ký được đặt ra nhằm đảm bảo cho sự ổn định trong hoạt động và hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai (Đặng Anh Quân, 2011)

- Sự rõ ràng và đơn giản: Đây là một yêu cầu không thể dễ dàng được đáp

ứng Bởi lẽ như đã phân tíc, hệ thống đăng ký gồm bốn thành phần về hình học, pháp lý, giá trị và sử dụng đất đai được thể hiện bằng những hoạt động mang tính chất khác nhau do những cơ quan khác nhau thực hiện thông qua những phương pháp, công cụ, phương tiện đa dạng Thủ tục đăng ký không được phức tạp, rườm rà Thời gian đăng ký nhanh chóng và thậm chí ngay cả phong cách làm việc của cán bộ cũng cần sự chuyên nghiệp với thái độ tận tình nhằm khuyến khích và tạo sự thuận tiện cho ngườ đăng ký Bên cạnh đó, thông tin đăng ký phải được sắp xếp, lưu trữ và thể hiện theo kết cấu đơn giản, dễ hiểu, dễ tiếp cận

và dễ sử dụng trong một mặt bằng chung với nhiều loại chủ thể có nhu cầu thuộc nhiều thành phần, tầng lớp khác nhau (Đặng Anh Quân, 2011)

- Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những biến

động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp thời ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sử dụng đất diễn ra

- Sự công bằng và dễ tiếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng dữ

liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thông tin này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất, đến giá trị đất đai,

sự ổn định của thị trường bất động sản và sự quản lý của nhà nước, nhất là những thông tin có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất (Đặng Anh Quân, 2011)

- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà nước

đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản phí mà khách hàng phải trả khi sử dụngdịch

vụ từ hệ thống đăng ký đất đai Cả nhà nước và người sử dụng dịch vụ đều mong muốn chỉ tiêu tốn một khoản chi phí thấp cho hệ thống đăng ký Thế nhưng, đối với nhà nước với tư cách người xây dựng hệ thống, để đạt được điều này rất là khó Chi phí thấp cũng không loại trừ việc áp dụng công nghệ thông tin mới, miễn việc áp dụng là phù hợp và mang lại hiệu quả (Đặng Anh Quân, 2011)

- Sự bền vững và ổn định: Đây là yêu cầu đặt ra đối với hoạt động của hệ

thống đăng ký đất đai Nó đòi hỏi phải xây dựng một cơ chế phù hợp cả về bộ máy, nhân lực lẫn thủ tục, công nghệ áp dụng đối với hệ thống (Đặng Anh Quân, 2011)

2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới

2.2.2.1 Mô hình của Trung Quốc

Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu Nhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã

có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng

tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai Hiến pháp và luật pháp nước này

đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu

Trong những năm gần đây, giá bất động sản ngày càng tăng không chỉ giúp cho chính quyền địa phương mà còn giúp thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc, giá nhà đất bắt đầu giảm dẫn đến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở quy mô nhỏ đối với những người đầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch đất đai tốn kém nhưng ế ẩm

Lúc đầu, cuộc chạy đua bất động sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình đô thị hóa nhanh chóng của đất nước Nhưng nó đã đi quá điểm dừng của tính bền vững Xã hội phải được mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tương xứng với tiến bộ kinh tế Sự sẵn sàng thay đổi của chính quyền sẽ làm thay đổi số phận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác có nền kinh

tế và tương lai gắn với họ

2.2.2.2 Mô hình của Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)

phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy tính lưu giữ không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội

bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt

đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền

sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Cho đến năm

1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.2.2.3 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torrens)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,

cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory ) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại

bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in

ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.2.2.4 Mô hình của Cộng hòa Pháp: Đăng ký giao dịch

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28/3/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam

2.2.3.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945

Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VI trở lại đây Tuy nhiên, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở Bắc và Trung Bộ; sổ địa bộ thời Minh Mạng (1836) ở Nam Bộ

- Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền,

đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế Sổ địa bạ không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn

- Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng: Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và

đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long về trình tự thủ tục lập và quản lý

Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:

a Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ

Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây Tuy nhiên, do triển khai thực hiện rất chậm nên vẫn song song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địa là: chế

độ địa bộ và chế độ điền thổ, trong đó chủ yếu vẫn là hệ thống sổ sách theo chế

độ địa bộ

b Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ

Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành Quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138 ngày 14/10/1939 Tài liệu theo chế độ này gồm có: Bản đồ giải thửa, sổ địa bộ,

sổ điền chủ hộ và tài chủ hộ Hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục

công việc khá chặt chẽ

c Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ

Từ sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác

và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính Tuy nhiên, do đặc thù miền Bắc đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song hai hình thức:

- Hình thức đo đạc chính xác: Triển khai chủ yếu ở các đô thị;

- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản

2.2.3.2 Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy

Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ - Ngụy nên vẫn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây:

- Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925;

- Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước Sắc lệnh 1925;

- Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ Tuy nhiên, từ năm 1962, chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã có Sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925 Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền Nam do ngụy quyền Sài Gòn kiểm soát tồn tại hai chế độ: chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925

2.2.3.3 Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và chế

độ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

a Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979

Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong đó, thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không

thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất

b Thời kỳ từ năm 1980 đến năm 1988

Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm, thể hiện:

- Ngày 01/07/1980 Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;

- Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định thủ tục đăng ký thống

kê trong cả nước Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ Mỗi xã thành lập một hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy bân nhân dân duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận (Đặng Anh Quân, 2011)

Cho đến thời điểm này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Và do tiến hành chưa chặt chẽ nên sự sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao (hơn 10%, có nơi hơn 30%) Vì thế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện Đến cuối năm 1988, việc đăng ký đất đai chỉ mới tiến hành được tại khoảng 6.500 xã với nhiều hạn chế (Đặng Anh Quân, 2011)

c Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993

Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông

tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính (Đặng Anh Quân, 2011)

Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó, rà soát khắc phục tồn tại Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ tục mới hầu như chưa được thực hiện Hơn nữa do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện trạn, còn nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp

lý và quyền của người sử dụng đất, đồng thời, do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế (Đặng Anh Quân, 2011)

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên bức bách Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm

2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc

tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:

- Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động

về việc sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

- Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ

IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001) Luật này tiếp tục hoàn thiện và phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993 Công tác đăng ký đất đai bắt đầu có chuyển biến tốt hơn, chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được rõ hơn vai trò và tầm quan trọng của nhiệm vụ đăng ký đất đai trong công tác quản lý đất đai, từ đó tìm các giải pháp khắc phục khó khăn và chỉ đạo thực hiện ở địa phương mình

* Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến 2013

Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai

2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004 Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp ), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Cụ thể Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,

* Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay

Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục

vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013 Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một

số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể:

- Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính”;

- Đăng ký đât đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất

để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 5, Điều 8 - Luật Đất đai 2013);

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính dạng

số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử như trên giấy (Điều 95, Điều 96 – Luật Đất đai 2013);

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95 - Luật Đất đai năm 2013);

- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)

2.3 VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƯỚC TA

2.3.1 Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động

* Bộ Luật Dân sự (2005), quy định: Các quyền của người không phải là chủ

sở hữu đối với tài sản phải đăng ký bao gồm quyền sử dụng đất Quyền sở hữu đối với bất động sản (trong đó có đất đai) được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)

* Luật Đất đai (2003) quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai Việc đăng ký QSD đất được thực hiện tại VPĐKQSDĐ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện quản lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

* Luật Đất đai (2013) quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người

sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

* Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ (Chính phủ, 2004)

* Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận

* Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)

* Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ quy định: Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập VPĐKQSDĐ hoặc do nhu cầu đăng ký QSD đất không lớn mà không thành lập VPĐKQSDĐ thì chức năng của VPĐKQSDĐ cấp huyện

do Phòng TNMT trực tiếp thực hiện (Bộ TN&MT và Bộ Nội vụ, 2004)

* Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các

cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,

lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

* Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

* Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

* Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy định về GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính

* Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính có quy định về vị trí, chức năng,

nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ; đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp; bố trí ngân sách

để VPĐKQSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ TN&MT, Bội vụ, Bộ Tài chính, 2010)

* Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 có các văn bản sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 kèm theo các Thông tư:

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính;

+ Thông tư số 25/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định

về bản đồ địa chính; đã thay thế cho các Nghị định: Nghị định số

181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, thay thế cho Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế cho các Nghị định: Nghị định số 198/2004/NĐ, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, kèm theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

2.3.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký QSD đất

* Chức năng văn phòng đăng ký đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng đăng ký thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu

* Nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương;

- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm

vi địa giới hành chính;

- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của

cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

* Vai trò của văn phòng đăng ký đất đai

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

- Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý

nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCNQSD đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch QSD đất, đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

- Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

- Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSD đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh

so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh

và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng,

cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

- Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

2.3.3 Hiện trạng hoạt động

2.3.3.1 Tình hình thành lập của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của Tổng cục Quan lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2012 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ

cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất (06/9/2004), Lào Cai là tỉnh chậm nhất (28/5/2009) Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện Đề án thí điểm VPĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay có các VPĐKQSDĐ cấp huyện tại các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai, Hà Nội

đã chuyển thành Chi nhánh VPĐKQSDĐ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Nguồn: Cục Đăng ký và Thống kê (2013)

2.3.3.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hình thành nhiều đơn vị nhỏ là phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ; mỗi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình

có từ 3 đến 4 phòng

Đối với VPĐKQSDĐ cấp huyện quy mô nhỏ, số lượng cán bộ ít nên được

tổ chức thành các nhóm, tổ hoặc bộ phận theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐKQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số phường, xã)

2.3.3.3 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ

a Cấp huyện

VPĐKQSDĐ cấp huyện hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất của các cá nhân

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐKQSDĐ còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp

b Tình hình triển khai thí điểm Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

Theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ thì 04 tỉnh, thành là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng Nai được triển khai thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký QSD đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Kết quả thực hiện tóm tắt như sau:

cơ sở dữ liệu địa chính;

- Chất lượng thực hiện các thủ tục hành chính được nâng cao, thời gian giải quyết được cắt giảm, hạn chế sai sót, chậm, ách tắc trong thực hiện nhiệm vụ Giảm bớt thủ tục hành chính và thời gian đăng ký cấp Giấy chứng nhận;

- Thường xuyên chăm lo việc cập nhật, chỉnh lý biến động, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính; Tạo thuận tiện cho người dân thực hiện thủ tục hành chính, nâng cao tính cạnh tranh, giảm bớt việc nhũng nhiễu, phiền hà

* Mặt tồn tại, hạn chế:

- Việc xây dựng, chuẩn hóa hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương còn chậm hoặc chưa thực hiện được Do vậy, chưa hỗ trợ tích cực, hiệu quả cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chức năng, nhiệm vụ hiệu quả

- Việc phân cấp quản lý và sắp xếp lại hồ sơ địa chính theo mô hình mới chưa được thực hiện, chưa đủ kho lưu trữ, chưa thuận tiện cho việc tra cứu, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính thường xuyên

- Các phương tiện, thiết bị kỹ thuật, thiết bị công nghệ thông tin, cơ sở vật chất chưa được đầu tư đáp ứng yêu cầu hiện đại hóa, đồng bộ

Mô hình Văn phòng ĐKQSDĐ một cấp là bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý đất đai Để mô hình được nhân rộng, các ngành, tỉnh, thành cần tập trung chỉ đạo quyết liệt, chuẩn bị công phu, hoàn thiện hệ thống văn bản, hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế hoạt động của mô hình Các địa phương cần có đề án cụ thể, phù hợp điều kiện thực tế của địa phương để phấn đấu đến 31/12/2015, mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp được thực hiện

2.3.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký

2.3.4.1 Kết quả đạt được

Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp giấy chứng nhận

Tính đến ngày 23/9/2015, cả nước đã cấp được 41,78 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,97 triệu ha, đạt 94,95% diện tích cần cấp giấy chứng nhận của cả nước Song cũng còn nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạt thấp (dưới 85% diện tích cần cấp)

Bảng 2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước

TT Loại đất Số GCN đã cấp Diện tích (ha) Tỷ lệ đạt (%)

1 Đất sản xuất nông nghiệp 20.255.983 8.869.436 90,40

Nguồn: Báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015)

Đạt được kết quả này trước hết là do việc thành lập các VPĐKQSDĐ, lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan tài nguyên và môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt rõ các công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều

so với trước Luật đất đai 2003

- Về nhân lực của các VPĐKQSDĐ cấp huyện hiện còn rất thiếu, trung bình 11,8 người/VPĐK Diện tích nhà làm việc rất chật hẹp, nhất là cấp huyện; hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa có phòng riêng để triển khai công tác lưu trữ