Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện phú xuyên, thành phố hà nội

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng saukhi đã được Nhà nước công nhận thông

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và những lời chỉ bảo chân tình của các thầy cô giáo Học viện Nông nghiệp Việt Nam Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của PGS.TS Nguyễn Thị Vòng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi về mọi mặt để hoàn thành đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của UBND huyện Phú Xuyên, phòng Tài nguyên & Môi trường, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục Thống

kê huyện Phú Xuyên đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ trong quá trình học tập và thực hiện luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 5

2.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 5

2.1.1 Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai 5

2.1.2 Những lợi ích khác nhau về sử dụng đất 7

2.2 Hệ thống đăng ký đất đai 7

2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai 7

2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới

11 2.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai tại việt nam

14 2.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nước ta

19 2.3.1 Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động 19

2.3.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký qsd đất 22

2.3.3 Hiện trạng hoạt động 23

2.3.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký 26

2.4 Tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hà nội 28

2.4.1 Về mô hình tổ chức 28

2.4.2 Về chức năng nhiệm vụ 28

2.4.3 Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động 29

2.4.4 Về cơ chế tài chính 29

2.4.5 Về đăng ký biến động 30

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31

3.1 Địa điểm nghiên cứu 31

3.2 Thời gian nghiên cứu 31

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.5 Phương pháp nghiên cứu 31

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

3.5.2 Phương pháp chọn địa điểm, đối tượng điều tra 32

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 32

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 32

3.5.6 Phương pháp xử lý số liệu 33

Phần 4 Kết quả và thảo luận

34 4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện phú xuyên, thành phố hà nội 34

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Xuyên 44

4.2 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất 46

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 46

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 47

4.3 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 53

4.3.1 Tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 53

4.3.2 Cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 57

4.3.3 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 63

4.4 Đánh giá chung của người dân về hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 69

4.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 69

4.4.2 Thời gian giải quyết thủ tục hành chính 70

4.4.3 Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 72

4.4.4 Các khoản lệ phí phải đóng 73

4.4.5 So sánh hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện

Phú Xuyên giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp 75

4.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 77

4.5.1 Những vấn đề tồn tại và nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 77

4.5.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên 79

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 82

5.1 Kết luận 82

5.2 Kiến nghị 84

Tài liệu tham khảo 85

Phụ lục 88

TW Trung ương UBND

Ủy ban nhân dân VPĐK Văn

phòng đăng ký

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKĐ&N Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 24

Bảng 2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước 27

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2014 46

Bảng 4.2 Cơ cấu nhân lực VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phú Xuyên năm 2015 55

Bảng 4.3 Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ 60

Bảng 4.4 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 62

Bảng 4.5 Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động 65

Bảng 4.6 Ứng dụng tin học cung cấp thông tin số liệu hồ sơ địa chính 68

Bảng 4.7 Mức độ công khai thủ tục hành chính 69

Bảng 4.8 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 70

Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến đánh giá về thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của VPĐK huyện 72

Bảng 4.10 Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định 74

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội

29

Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Phú Xuyên 34

Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015 39

Hình 4.3 Cơ cấu ngành nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 40

Hình 4.4 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2014 46

Hình 4.5 Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu 58

Hình 4.6 Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

Hình 4.7 Kết quả cấp GCNQSD đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015 63

Hình 4.8 Một số hình ảnh về VPĐKĐĐ huyện Phú Xuyên 68

Hình 4.9 Một số hình ảnh đi điều tra khảo sát 74

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Họ và tên: Nguyễn Cơ Thạch.

Tên đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội”.

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của huyện.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.

2 Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND huyện Phú Xuyên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên.

- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 150 hộ tại 10 xã, thị trấn thuộc huyện Phú Xuyên.

3 Kết quả nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của VPĐKQSDĐ từ khi thành lập đến năm

2015 đã có những kết quả đáng ghi nhận Giai đoạn 2011 - 2015, cấp được 20.252 GCN, đạt 90,37% kế hoạch.

- Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên địa bàn huyện chưa được đồng bộ và đầy đủ ở 3 cấp, nhiều bản đồ địa chính đã biến động trên 40% nhưng chưa được chỉnh lý, sổ mục kê chưa được cập nhật biến động, đã cập nhật chỉnh lý biến động được

676 hồ sơ Cung cấp số liệu hồ sơ địa chính được 55 thông tin.

- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 97,33% ý kiến của người dân cho rằng thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 77,34% số ý kiến cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,00% ý kiến đánh giá là thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 83,33% ý kiến cho rằng không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định Như vậy, đa phần người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng còn tồn tại những ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ huyện Phú Xuyên cần có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.

4 Kết luận

- Huyện Phú Xuyên là huyện có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế - xã hội; có nhiều biến động trong sử dụng đất đai, là cửa ngõ của Thủ đô Việc sử dụng đất của huyện Phú Xuyên đã và đang đi đúng hướng theo xu thế CNH - HĐH đất nước giảm dần diện tích đất nông nghiệp, tăng diện tch đất phi nông nghiệp phát triển công nghiệp và dịch vụ.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên được thành lập theo Quyết định số 2509/QĐ-UB ngày 22/7/2009 của UBND huyện Phú Xuyên Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên đổi tên thành Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phú Xuyên trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi Trường.

- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện những năm qua đã có nhiều cố gắng và đạt những kết quả đáng kể Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cho 26 xã, thị trấn; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm

2015; hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2014, xây dựng bản đồ hiện trạng cho toàn huyện và các xã, thị trấn; 26/28 xã, thị trấn thực hiện giao ruộng ổn định lâu dài cho

hộ gia đình, cá nhân và tiến hành dồn điền đổi thửa đạt 100%; cấp được 18.575 GCNQSD đất ở;… Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại những vi phạm, bất cập trong quá trình

sử dụng đất và hoạt động của VPĐK.

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thach Co.

Name of thesis: "Evaluation of the activities of the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi".

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.

1 Objectives of the study

- Assess the operational status of the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi in the general management of land resources of the district.

- Propose some solutions to improve operational efficiency of the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi.

2 Research Methods

- Collect secondary data in Phu Xuyen District People's Commitee, the Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Department of Natural Resources and Environment of Phu Xuyen district.

- Investigate primary data: Survey of 150 households in 10 communes and towns in Phu Xuyen District.

3 Research results

- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its establishment until 2015 has remarkable results The period 2011 - 2015, 20.252 licenses were granted, reaching 90,37% of the plan.

- The adjustment of changes in land use in the district has not been fully synchronized at 3 levels Many cadastral maps have variations of over 40% but have not yet been revised; variations are not updated in statistical books, has updated the change is 676 records Provide data cadastral records are 55 information.

- Statistics of interview and survey resulted in 97.33% of people's opinion that the procedure of receiving documents at the Registration Ofice are sufficiently addressed to the public; 77.34% of people said the results are returned on time

as appointed;

92.00% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete instructions; 83.33% of people said that they do not have to pay extra fees other than the prescribed fee Thus, most people were supportive of the operational model of the Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the

Ofice for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District to require a lot of effort to overcome these problems, weakness.

4 Conclusion

- Phu Xuyen is a district with a lot of potentials and advantages of economy; fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital The use of land

social-in Phu Xuyen district has been the social-in the right direction accordsocial-ing to the social-industrialization

- modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing the area

of non-agricultural land for industry and services development.

- Ofice for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District was established under Decision No 2509/QD-UB dated 07/22/2009 of Phu Xuyen District People's Commitee Implementing Decision No 1358/QĐ-UBND dated 31/03/2015 of the Hanoi People's Commitee on the establishment of land registry offices in Hanoi under the Department of Natural Resources and Environment, Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District was renamed to Office for Land Registration Hanoi with Phu Xuyen district branch under the Department of Natural Resources and Environment.

- The management of land in the district over the years has made many eforts and achieved remarkable results Perform measuring and officially cadastral mapping for 26 communes and towns; plan land use up to 2020, the land use plan in 2015; complete inventory of land in 2014, build maps of the entire district of all communes and towns;

26/28 communes and towns handover long-term fields for families, individuals and conducting land consolidation of 100%; grant 18.575 licenses of residential land; However, there exists the violations and shortcomings in the process of land use and operation of Registration Office.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kỳ quốcgia nào và chế độ nào Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đấtđai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia Dù ở đâuhay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trênđất đai Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, luôn được chútâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng saukhi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận,đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi

có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông quaviệc chỉnh lý hồ sơ địa chính Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu làmột trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đấtđai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất cứ người sử dụng đất hợp phápnào cũng được hưởng Giấy chứng nhận QSD đất giữ vai trò hết sức quan trọngđối với cả Nhà nước và người sử dụng đất, tiến độ và mức độ hoàn thành việccấp giấy chứng nhận, chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sảnđất đai thuộc quyền sở hữu của mình, giúp cho việc kiểm soát một cách thuận lợi,hiệu quả Về phía người sử dụng đất việc cấp giấy là cơ sở để họ được Nhà nướcbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền màpháp luật Việt nam đã trao cho

Từ sau khi ra đời, Luật Đất đai năm 2003 đã trở thành là một trongnhững đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội Luật Đấtđai năm

2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống vănbản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới củaĐảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiếntrình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước Luật và các văn bản dưới Luật đãnhanh chóng đi vào cuộc sống, tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn

quan dịch vụ công về đăng ký đất đai là Văn phòng Đăng ký QSD đất trênphạm vi cả nước Sau 10 năm tổ chức thực hiện, cùng với sự hoàn thiện hệthống pháp luật đất đai,

thành tựu công nghệ thông tin ứng dụng trong quản lý đất đai, đẩy mạnh cải cáchhành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, hoạt động của Văn phòngĐăng ký QSD đất các cấp đã dần đi vào nề nếp và đạt những kết quả nhất định.Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn nhất là trong giai đoạn hiện nay thì hiệu quảhoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất (đặc biệt là cấp huyện) vẫn cònnhiều bất cập do mang nặng tính hành chính làm cho đất đai chưa thực sựtrở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế.

Với mục tiêu phát triển của ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2020,định hướng đến năm 2030 là xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, một hệthống cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện, với quy trình, thủ tục cơ bảnđược tự động hóa bằng công nghệ số; triển khai thống nhất trong cả nước hệthống hồ sơ địa chính dạng số dựa trên cơ sở hệ thống bản đồ địa chínhdạng số được chỉnh lý biến động thường xuyên, cơ bản được cập nhật đầy

đủ, kịp thời Kiện toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng cao năng lực cán bộngành Quản lý đất đai đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo chứcnăng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, có sựphân công, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả Chuyển trọngtâm hoạt động của Ngành từ quản lý hành chính đối với tài nguyên đất đai sangquản lý việc kinh doanh tài sản đất đai quốc gia, cung cấp dịch vụ hành chính,pháp lý cho người sử dụng đất và cộng đồng trong quản lý, sử dụng và giaodịch về đất đai, phấn đấu đến năm

2020 đạt trình độ quản lý đất đai ngang với mặt bằng các nước phát triểntrong khu vực Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chínhthức thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 vớinhiều điểm mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sáchpháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XI của Đảng, Nghịquyết số 19- NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảngkhóa XI, trong đó có các quy định cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người

sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đaicho người dân, các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền củangười sử dụng đất, thủ tục hành chính và các dịch vụ công về đất đai, đây là

sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai trongthời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế

Trước những yêu cầu của thực tiễn đòi hỏi phải có những nghiên cứu, đánhgiá cụ thể, khách quan về tnh hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất

theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, để từ đó đề xuất các giải phápgóp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất sau khiLuật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.

Xuất phát từ những vấn đề trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tnh hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấthuyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đấtđai của huyện

- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Là người sử dụng đất có giao dịch liên quan với Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất

+ Các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên

- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2015

- Không gian nghiên cứu: Phạm vi quản lý của Văn phòng đăng ký quyền

* Ý nghĩa khoa học

- Giúp cho việc vận dụng được những kiến thức khoa học vào thực tế

- Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố cáckhu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốcphòng (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006) Nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng;mọi ngành, mọi người, mọi sinh vật đều cần đến đất trong các hoạt độngsống của mình Tại một thời điểm, trên một vị trí lại chỉ có thể xác lập được mộtmục đích sử dụng Tuy đất đai là hữu hạn nhưng Lê Nin nói: Sức sản xuất của

nó thì vô hạn nếu con người biết sử dụng nó một cách hợp lý và khoa học

Do có mâu thuẫn giữa tnh hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng đất và tnhvĩnh cửu về khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân bổtheo chủ quan của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử dụngnguồn tài nguyên không thể tái tạo này là môi trường sống của con người Đây lànguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể

di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người

Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; Là sảnphẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động Chỉ khi

tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất

đai mới trở thành tư liệu sản xuất

Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyđịnh rõ từ Điều 17 rằng: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tàinguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn

và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các ngành

và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,

an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc

sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

2.1.1.2 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: Bất độngsản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,

nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Đấtđai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không cóquyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải làhàng hoá Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loạiđất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi

là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS

Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 của nước Công hòa Xã hộiChủ nghĩa Việt Nam đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do phápluật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)

2.1.1.3 Thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản là vấn đề “nóng” thu hút được sự chú ý vàquan tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời điểm đất nướcđang hội nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng củanền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thịtrường khác như thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trườnglao động, thị trường khoa học công nghệ Thị trường bất động sản là cơ chế,trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi (Trần Kim Chung,2005)

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quyluật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoávới

3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy địnhnên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyềnđược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều đượcmua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS baogồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đếnvới nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung

1 0

cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tnh cạnh tranh của thị trường (UlfJensel, LunUniversity of Swden, 2001)

2.1.2 Những lợi ích khác nhau về sử dụng đất

- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Trong đó, lợi ích đối với Nhà nước

và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nôngnghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việctriển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dânnhư sau:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

2.2 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.2.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai

2.2.1.1 Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai

Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hoá tinhthần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu Theo đó, việckhai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ýthích riêng của mình Điều này đỏi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đấtđai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sựphát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảocho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai Quản lý đất đai hiệuquả còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích củangười sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của

bộ máy nhà nước cũng được đảm bảo bởi nó hỗ trợ hữu hiệu cho việc thu ngânsách thông qua các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (Đặng Anh Quân,2011)

1 2

Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phảiđược nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng Nó phụ thuộc vào cáchthức tổ

chức hệ thống thông tin đất đai Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quátrình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã

và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm (ĐặngAnh Quân, 2011)

2.2.1.2 Khái niệm và các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loàingười, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn ngàn đời của mỗi quốc gia, mỗidân tộc Trải qua 66 năm hình thành và phát triển với nhiều giai đoạn lịch

sử khác nhau cũng như với cơ cấu tổ chức, tên gọi khác nhau, ngành quản lý đấtđai nói chung và Công tác đăng ký đất đai nói riêng ngày càng được củng cố và

hoàn thiện trên cơ sở luật định.

Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thốngquản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồmnhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sửdụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tnh củađất đai Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhautuỳ thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân,2011)

Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản củađất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: Yếu tố hình học, yếu tốpháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng

- Yếu tố hình học thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từngthửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định, có thể trongphạm vi địa phương và cũng có thể trên phạm vi toàn quốc thông qua các hoạtđộng địa chính như khảo sát, đo đạc, lập các bản đồ đất đai,

- Yếu tố pháp lý thừa nhận sự xác lập và thừa nhận chủ quyền đối với mộthoặc một số diện tích đất nhất định của cá nhân hoặc tổ chức nào đó

- Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông tinđất đai được đăng ký với vai trò cũng không kém phần quan trọng Nó thể hiệnphương diện giá trị của diện tch đất được đăng ký, góp phần củng cố vàlàm phong phú thông tin đất đai

1 4

- Một yếu tố quan trọng khác có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất đai làmục đích sử dụng đất bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai (Đặng AnhQuân, 2011)

2.2.1.3 Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai

- Đối với chủ thể sở hữu/sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích trướchết và đầu tiên được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền sở hữu và các quyền lợikhác đối với đất đai của người sở hữu/sử dụng đất Sự kết hợp giữa các dữliệu về đặc điểm hình học của đất đai và chủ quyền trên đất cung cấp một sự mô

tả chính xác và đúng đắn về tnh trạng của thửa đất, giúp chủ sở hữu/sử dụngđất xác định rõ nhận dạng của đất đai và quyền lợi của họ trong một phạm viranh giới cụ thể, rõ ràng cũng như phân định rõ vị trí của họ khi tham gia vàogiao dịch Nếu giữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy nhất một người thìchỉ người này mới có thể định đoạt đối với quyền sở hữu/sử dụng và nhữnglợi ích trên đất và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâmphạm của chủ thể khác Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp chotất cả những người liên quan đối với thửa đất, nhưng không phải là người sởhữu/sử dụng đất Nói một cách khác, ngoài chủ quyền đối với đất đai, nhữngquyền lợi khác tồn tại trên một diện tích nhất định cũng được xác định, bảo vệ(Đặng Anh Quân, 2011)

- Đối với Nhà nước: Bất kỳ Nhà nước nào cũng cần có những thông tin đấtđai đáng tin cậy và luôn được cập nhật cho những mục đích quản lý đa dạng củamình Trước hết là việc bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi nhiệm

vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ chính bản thân quyền sởhữu đất đai của Nhà nước Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai hỗ trợ hiệu quảcho hoạt động quy hoạch đất đai của Nhà nước ở cả đô thị lẫn nông thôn Bêncạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai còn mang lại lợi ích không kém phần quantrọng trong việc hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Vì vậy,lợi ích mà Nhà nước nhận được từ hệ thống đăng ký đất đai thể hiện trên nhiềulĩnh vực quản lý khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai,quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợhoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường (Đặng Anh Quân, 2011)

2.2.1.4 Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai

Để đánh giá tnh hiệu quả, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là tiêuchí quan trọng đối với xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, gồm có:

- Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống đăng

ký Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phải được tiến hành theo những trình

1 6

tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụvà

thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định để lưu trữ thông tin đăng ký Tính chính xácphụ thuộc rất nhiều vào việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật trong việc xác địnhthông tin Sự chính xác của thông tin có ảnh hưởng quan trọng đến sự an toàn

mà hệ thống đăng ký đem lại cho người có nhu cầu Yêu cầu về tính chính xác và

an toàn đối với hệ thống đăng ký được đặt ra nhằm đảm bảo cho sự ổn địnhtrong hoạt động và hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai (Đặng Anh Quân,2011)

- Sự rõ ràng và đơn giản: Đây là một yêu cầu không thể dễ dàng được đáp

ứng Bởi lẽ như đã phân tíc, hệ thống đăng ký gồm bốn thành phần về hình học,pháp lý, giá trị và sử dụng đất đai được thể hiện bằng những hoạt động mangtnh chất khác nhau do những cơ quan khác nhau thực hiện thông qua nhữngphương pháp, công cụ, phương tiện đa dạng Thủ tục đăng ký không đượcphức tạp, rườm rà Thời gian đăng ký nhanh chóng và thậm chí ngay cảphong cách làm việc của cán bộ cũng cần sự chuyên nghiệp với thái độ tậntình nhằm khuyến khích và tạo sự thuận tiện cho ngườ đăng ký Bên cạnh

đó, thông tin đăng ký phải được sắp xếp, lưu trữ và thể hiện theo kết cấu đơngiản, dễ hiểu, dễ tiếp cận và dễ sử dụng trong một mặt bằng chung với nhiều loạichủ thể có nhu cầu thuộc nhiều thành phần, tầng lớp khác nhau (Đặng AnhQuân, 2011)

- Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những

biến động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác,kịp thời ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sửdụng đất diễn ra

- Sự công bằng và dễ tếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng dữ

liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thôngtin này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất, đến giá trịđất đai, sự ổn định của thị trường bất động sản và sự quản lý của nhà nước, nhất

là những thông tin có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất (Đặng Anh Quân,2011)

- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà nước

đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản phí mà khách hàng phải trả khi sửdụngdịch vụ từ hệ thống đăng ký đất đai Cả nhà nước và người sử dụng dịch vụ

nhưng, đối với nhà nước với tư cách người xây dựng hệ thống, để đạt đượcđiều này rất là khó Chi phí thấp cũng không loại trừ việc áp dụng công nghệthông tin mới, miễn việc áp dụng là phù hợp và mang lại hiệu quả (Đặng AnhQuân, 2011)

- Sự bền vững và ổn định: Đây là yêu cầu đặt ra đối với hoạt động của

hệ thống đăng ký đất đai Nó đòi hỏi phải xây dựng một cơ chế phù hợp cả về bộmáy, nhân lực lẫn thủ tục, công nghệ áp dụng đối với hệ thống (Đặng Anh Quân,2011)

2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới

2.2.2.1 Mô hình của Trung Quốc

Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữuNhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữuNhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đainhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đaitheo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai Hiến pháp và luậtpháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường,đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất đượcghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữuđất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tnh hình thức nếu bỏqua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tch thuộc từnghình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu

Trong những năm gần đây, giá bất động sản ngày càng tăng không chỉ giúpcho chính quyền địa phương mà còn giúp thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc,giá nhà đất bắt đầu giảm dẫn đến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở quy

mô nhỏ đối với những người đầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch đất đai tốnkém nhưng ế ẩm

Lúc đầu, cuộc chạy đua bất động sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình đôthị hóa nhanh chóng của đất nước Nhưng nó đã đi quá điểm dừng của tnh bềnvững Xã hội phải được mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tươngxứng với tiến bộ kinh tế Sự sẵn sàng thay đổi của chính quyền sẽ làm thay đổi sốphận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác có nền kinh

tế và tương lai gắn với họ

2.2.2.2 Mô hình của Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất cóVăn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)

phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạtđộng của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tnh nối mạng theomột hệ thống thống nhất (máy tính lưu giữ không kết nối với Internet, chỉ nốimạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướngdẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa

bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt độngtheo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộcđịa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thốngđăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựachọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặtchẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnhthổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộquyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Chođến năm

1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ côngtrên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tnh nối mạng, dùng dữ liệu số

Dữ liệu số là dữ liệu có tnh pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đấtđai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làmđơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đấtdưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sởhữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.2.2.3 Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torrens)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện.Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơquan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory ) là

hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thốngthông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng

ký tại

bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Các loại giao dịchphải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên cácgiấy chứng nhận này Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được

in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêucầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tênngười mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình đăng ký đấtđai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999.Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thốngđăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.2.2.4 Mô hình của Cộng hòa Pháp: Đăng ký giao dịch

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cáchmạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã đượcđưa vào Bộ luật dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tnh không cóhiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịchchưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là

cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.Luật ngày 28/3/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệthống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyềnkhông thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng vàquyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bấtđộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khaitất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyểnnhượng quyền đối với bất động sản

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phânchia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chiagiữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng,giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tìnhtrạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ

sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam

2.2.3.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945

Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ VItrở lại đây Tuy nhiên, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lạiđược tại một số nơi là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở Bắc vàTrung Bộ; sổ địa bộ thời Minh Mạng (1836) ở Nam Bộ

- Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền,

đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng đểtính thuế Sổ địa bạ không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lườngthống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn

- Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng: Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và

đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long về trình tự thủ tục lập vàquản lý

Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ ViệtNam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:

a Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ

Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điềnthổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế

độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây Tuy nhiên, do triểnkhai thực hiện rất chậm nên vẫn song song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địalà: chế độ địa bộ và chế độ điền thổ, trong đó chủ yếu vẫn là hệ thống sổ sáchtheo chế độ địa bộ

b Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ

Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứTrung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành Quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138ngày 14/10/1939 Tài liệu theo chế độ này gồm có: Bản đồ giải thửa, sổ địa

bộ, sổ điền chủ hộ và tài chủ hộ Hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự,thủ tục công việc khá chặt chẽ

c Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ

Từ sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chínhxác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính Tuy nhiên, do đặc thù miềnBắc đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độchậm vì vậy chính quyền cho triển khai song hai hình thức: