phân tích tình hình cho vay bất động sản tại nhno ptnt cần thơ chi nhánh quận cái răng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH VÕ MINH QUAN PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Ngành Tài Chính Ngân Hàng Mã ngành: 52340201 Tháng 11- Năm 2014 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH VÕ MINH QUAN MSSV: 4114292 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Ngành Tài Chính Ngân Hàng Mã ngành: 52340201 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN ĐOÀN THỊ CẨM VÂN Tháng 11- Năm 2011 LỜI CẢM TẠ ------- - ------Được sự giới thiệu của trường Đại Học Cần Thơ cùng với sự chấp thuận của NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, qua hơn 2 tháng thực tập tiếp xúc với thực tiễn tại ngân hàng cùng với vốn kiến thức lý thuyết tích lũy ở trường, đã giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình với đề tài “Phân tích tình hình cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng”. Để hoàn thành được đề tài này ngoài sự cố gắng của bản thân, còn có sự hướng dẫn tận tụy của quý thầy cô và các anh chị trong ngân hàng. Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và lời tri ân sâu sắc đến: Ban lãnh đạo Khoa Kinh tế & QTKD, đã dạy bảo em trong những năm qua, truyền đạt kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm sống giúp em vững vàng, tự tin khi bước vào đời. Đặc biệt, cô Đoàn Thị Cẩm Vân đã dành nhiều thời gian hướng dẫn, giúp đỡ, sửa chữa những sai sót để giúp em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình. Ban lãnh đạo NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng và các anh chị đặc biệt là bộ phận kinh doanh đã quan tâm giúp đỡ, tạo cơ hội cho em tiếp xúc với môi trường làm việc tại ngân hàng giúp em hoàn thiện đề tài này. Cuối lời, em xin kính chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công việc. Kính chúc Ban Giám đốc, các anh chị trong NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng luôn dồi dồi sức khỏe và hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao cùng những lời chúc tốt đẹp nhất! Em xin chân thành cảm ơn! Cần Thơ, ngày 17 tháng 11 năm 2014 Sinh viên thực tập VÕ MINH QUAN i TRANG CAM KẾT -------- - -------Tôi xin cam kết luận văn này được hoàn thành dựa trên các kết quả nghiên cứu của tôi và các kết quả nghiên cứu này chưa được dùng cho bất cứ luận văn cùng cấp nào khác. Cần Thơ, ngày 17 tháng 11 năm 2014 Sinh viên thực hiện VÕ MINH QUAN ii NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... ................................................................................................................................... Ngày 17 tháng 11 năm 2014 Thủ trưởng đơn vị iii MỤC LỤC Trang CHƯƠNG 1 ............................................................................................................ 1 GIỚI THIỆU ........................................................................................................... 1 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 1 1.1.1 Sự cần thiết nghiên cứu ................................................................................. 1 1.1.2 Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................ 2 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2 1.2.1 Mục tiêu chung .............................................................................................. 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................ 3 CHƯƠNG 2 ............................................................................................................ 4 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................... 4 2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN .................................................................................. 4 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản................................................................................ 4 2.1.2 Một số quy định cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình của NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng ........................................................................ 6 2.1.3 Các chỉ tiêu đánh giá các hoạt động cho vay ................................................. 9 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 13 2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu....................................................................... 13 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 13 CHƯƠNG 3 .......................................................................................................... 15 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CẦN THƠ ....................................................................... 15 CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG ....................................................................... 15 3.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH CÁI RĂNG ........................................................................ 15 3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển ............................................................... 15 3.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng ..................................................................... 16 3.1.3 Nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng ............................................ 18 3.1.4 Tổng quan về tín dụng cho vay bất động sản .............................................. 18 iv 3.2 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG TỪ NĂM 2012 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 ......................... 22 CHƯƠNG 4 .......................................................................................................... 26 PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT CẦN THƠ .................................................................................. 26 CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG ....................................................................... 26 4.1 TÌNH HÌNH TÍN DỤNG CHUNG TẠI NGÂN HÀNG TỪ NĂM 2011 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 ................................................................................ 26 4.1.1 Tình hình nguồn vốn .................................................................................... 26 4.1.2 Tình hình cho vay ........................................................................................ 30 4.2 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TỪ NĂM 2011 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 ............................................. 34 4.2.1 Tình hình cho vay bất động sản theo mục đích sử dụng ............................. 34 4.2.2 Tình hình cho vay bất động sản theo thời hạn ............................................. 47 4.3 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 55 4.3.1 Đánh giá các hình thức tín dụng của Ngân hàng ......................................... 55 4.3.2 Đánh giá tổng quát chung ............................................................................ 58 CHƯƠNG 5 .......................................................................................................... 63 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ........................ 63 TÍN DỤNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNN & PTNT CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG ......................................... 63 5.1 TỔNG KẾT TÌNH TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG ................ 63 5.1.1 Kết quả đạt được .......................................................................................... 63 5.1.2 Những hạn chế gặp phải .............................................................................. 64 5.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT QUẬN CÁI RĂNG ............................. 64 CHƯƠNG 6 .......................................................................................................... 67 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .................................................................................. 67 6.1 KẾT LUẬN..................................................................................................... 67 6.2 KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 68 6.2.1 Đối với NHNo&PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng ....................... 68 v 6.2.2 Đối với chính quyền địa phương ................................................................. 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 69 vi DANH SÁCH BẢNG Trang Bảng 3.1: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng năm 2011,2012, 2013 .. 22 Bảng 3.2: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng 6 tháng 2013 và 6 tháng 2014 ...................................................................................................................... 23 Bảng 4.1: Nguồn vốn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ............................ 26 Bảng 4.2: Nguồn vốn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ...................................................................................................................... 27 Bảng 4.3: Hoạt động cho vay của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ................ 31 Bảng 4.4: Hoạt động cho vay của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ........................................................................................................ 31 Bảng 4.5: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 .. 35 Bảng 4.6: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 35 Bảng 4.7: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 . 38 Bảng 4.8: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 38 Bảng 4.9: Hoạt động cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ...................................................................................................................... 42 Bảng 4.10: Hoạt động cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ............................................................................. 42 Bảng 4.11: Hoạt động cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ...................................................................................................................... 44 Bảng 4.12: Hoạt động cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ............................................................................. 44 Bảng 4.13: Hoạt động cho vay nhà ở ngắn hạn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ...................................................................................................................... 49 Bảng 4.14: Hoạt động cho vay nhà ở ngắn hạn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ............................................................................. 49 Bảng 4.15: Hoạt động cho vay nhà ở trung – dài hạn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 .......................................................................................................... 51 Bảng 4.16: Hoạt động cho vay nhà ở trung – dài hạn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ..................................................................... 51 vii DANH SÁCH BẢNG Trang Bảng 4.17: Chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động các hình thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ...................... 55 Bảng 4.18 : Chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động các hình thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014............................................................................................................... 56 Bảng 4.19: Chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 ..................... 59 viii DANH SÁCH HÌNH Trang Hình 2.1 Quy trình cho vay .................................................................................... 8 Hình 3.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy ngân hàng ........................................................ 16 Hình 4.1 Tình hình nguồn vốn của Ngân hàng giai đoạn từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 ........................................................................................................ 29 Hình 4.2 Tình hình cho vay của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 ...................................................................................................................... 33 Hình 4.3 Tình hình cho vay mua đất của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014............................................................................................................... 36 Hình 4.4 Tình hình cho vay mua nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014............................................................................................................... 39 Hình 4.5 Tình hình cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 41 Hình 4.6 Tình hình cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 45 ix DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHNo & PTNT : Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn NHNN : Ngân hàng Nhà nước NH : Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Quận Cái Răng NHTM : Ngân hàng thương mại TCTD : Tổ chức tín dụng BĐS : Bất động sản TSC : Công ty Cổ phần Vật tư Kỹ thuật Nông nghiệp Cần Thơ VAMC : Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam VND : Đồng Việt Nam USD : Đồng Đôla Mỹ DS : Doanh số TD : Tín dụng ĐBSCL : Đồng bằng sông Cửu Long x CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Sự cần thiết nghiên cứu Vấn đề nhà ở cho người dân luôn là vấn đề nan giản đối với mọi quốc gia, nhất là các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Trong hoàn cảnh thị trường bất động sản nước ta hiện nay, giá đất ở và nhà ở đang ở mức cao, trong khi thu nhập bình quân của người dân lại thấp. Hoàn cảnh này càng làm cho vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân khó khăn hơn, nan giải hơn. Hiện nay, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động, nhất là người lao động có thu nhập thấp đang là trọng điểm trong chính sách nhà ở của Nhà nước ta. Rất nhiều hội thảo đã lấy vấn đề này làm tiêu chí, nhiều nhà quản lý, nhà khoa học đang dồn sức để tìm ra giải pháp phù hợp. Rất nhiều chính sách hỗ trợ đã được Chính phủ đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn trên như ban hành chính sách “Gia hạn nộp tiền sử dụng đất”, chính sách “Giải quyết nợ xấu” thông qua việc ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013. Bên cạnh đó, Chính phủ đã mạnh dạn cung ra gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho vay mua nhà ở vào tháng 6/2013. Theo chủ trương của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về việc triển khai chương trình hỗ trợ mua nhà ở thông qua gói hỗ trợ nói trên, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (NHNo & PTNT Việt Nam) là một trong 5 ngân hàng được phép tham gia giải ngân gói hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội trị giá 30.000 tỷ đồng. Thực hiện chủ trương trên, NHNo & PTNT Việt Nam tích cực triển khai cho vay mua nhà ở cho khách hàng cá nhân, hộ gia đình thông qua dịch vụ “Cho vay xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mua nhà ở đối với dân cư”. Là một ngân hàng nằm trong hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam, NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng cũng là ngân hàng có đóng góp tích cực trong hoạt động cho vay hỗ trợ xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mua nhà ở đối với cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn quận. Thực tế cho thấy, Ngân hàng đã đáp ứng được phần đông nhu cầu nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thuộc địa bàn quận Cái Răng và một phần nhu cầu nhà ở cho các quận lân cận. Tuy nhiên những tồn tại trong quá trình cho vay là khó tránh khỏi và ít nhiều đã ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của Ngân hàng. 1 Nhằm giúp người đọc hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động cho vay nhà ở tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng cũng như tầm quan trọng của nó trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng nên em chọn đề tài “Phân tích tình hình cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng” làm đề tài luận văn tốt nghiệp. 1.1.2 Ý nghĩa thực tiễn Nhìn chung, vấn đề cho vay đã được nhiều đề tài nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu trước đây thường là nghiên cứu cho vay theo thời hạn, theo đối tượng khách hàng,… nhưng vẫn chưa có nghiên cứu sâu về hoạt động cho vay bất động sản của cá nhân, hộ gia đình cũng như các biện pháp nâng cao hiệu quả cho vay và thu hồi vốn. Vì vậy, nghiên cứu về tình hình cho vay, trong đó việc đánh giá rủi ro và hiệu quả cho vay bất động sản và các biện pháp thu hồi vốn là hết sức cần thiết. 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung Phân tích tình hình cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng giai đoạn 2011 – 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 để thấy được thực trạng cho vay, rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng trong thời gian tới. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Để thực hiện mục tiêu chung, đề tài đi sâu vào nghiên cứu các mục tiêu cụ thể như sau:  Mục tiêu 1: Phân tích tình hình bất động sản, doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư nợ, nợ xấu để để đánh giá rủi ro của hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng.  Mục tiêu 2: Đánh giá hoạt động cho vay nhà ở qua một số chỉ tiêu tài chính để đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản và hiệu quả thu hồi vốn.  Mục tiêu 3: Đề ra những giải pháp giúp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng. 2 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Các số liệu và những thông tin liên quan đến NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng được thu thập từ nhiều phòng trong Ngân hàng. Số liệu về hoạt động tín dụng được thu thập từ phòng Kinh doanh, các tài liệu về lịch sử hình thành, phát triển, cơ cấu tổ chức và hoạt động của ngân hàng lấy từ phòng Hành chính. Đề tài được thực hiện trong thời gian thực tập tại ngân hàng và hoàn thành luận văn từ 11/08/2014 đến 17/11/2014. Số liệu nghiên cứu trong đề tài thu thập từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014. Nội dung đề tài là tập trung nghiên cứu tình hình cho vay bất động sản nhà ở tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng gồm: cá thể (cá nhân và chủ đầu tư bất động sản) và các công ty kinh doanh địa ốc. 3 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản 2.1.1.1 Cấp tín dụng Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác. 2.1.1.2 Cho vay Là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng (bên cho vay) giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. 2.1.1.3 Giải ngân Là việc tổ chức tín dụng nơi cho vay chi tiền mặt, chuyển khoản cho người vay trong hợp đồng tín dụng hoặc chi trả theo chỉ dẫn của người vay để thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ… phù hợp với mục đích vay. 2.1.1.4 Thời hạn giải ngân Là khoảng thời gian từ ngày khách hàng nhận khoản tiền vay lần đầu tiên đến ngày kết thúc việc nhận tiền vay. 2.1.1.5 Thời hạn cho vay Là khoản thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng nơi cho vay với khách hàng. 2.1.1.6 Giám sát khoản vay Là việc quản lý, theo dõi, phân tích các thông tin có liên quan đến tình hình sử dụng tiền vay, tiến độ thực hiện kế hoạch kinh doanh, khả năng trả nợ và mức độ trả nợ của người vay. 4 2.1.1.7 Ân hạn Là khoảng thời gian từ ngày khách hàng nhận tiền vay lần đầu tiên cho đến ngày trước liền kề ngày bắt đầu của kỳ hạn trả nợ gốc đầu tiên. 2.1.1.8 Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ Là việc tổ chức tín dụng nơi cho vay điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ vay đối với các nợ vay của khách hàng theo hai phương pháp sau:  Điều chỉnh kỳ hạn trả nợ: là việc tổ chức tín dụng nơi cho vay chấp thuận thay đổi kỳ hạn trả nợ gốc và/hoặc lãi vốn vay trong phạm vi thời hạn cho vay đã thỏa thuận trước đó trong hợp đồng tín dụng, mà kỳ hạn trả nợ cuối cùng không thay đổi.  Gia hạn nợ vay: là việc tổ chức tín dụng nơi cho vay chấp thuận kéo dài thêm một khoảng thời gian trả nợ gốc và/hoặc lãi vốn vay, vượt quá thời hạn cho vay đã thỏa thuận trước đó trong hợp đồng tín dụng. 2.1.1.9 Thời hạn thu nợ Là khoảng thời gian trong thời hạn cho vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng, được tính từ ngày bắt đầu của kỳ hạn trả nợ ngày đầu tiên đến ngày khách hàng phải trả hết nợ gốc và lãi tiền vay. 2.1.1.10 Phân loại tín dụng cho vay bất động sản a) Căn cứ vào thời hạn tín dụng  Tín dụng ngắn hạn: Là loại tín dụng có thời hạn cho vay đến 12 tháng dùng cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động của các doanh nghiệp và cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân.  Tín dụng trung hạn: Là loại tín dụng có thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng dùng để cho vay vốn mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.  Tín dụng dài hạn: Là loại tín dụng có thời hạn trên 60 tháng, được sử dụng để cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô. b) Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay  Cho vay mua đất: Là loại tín dụng được cấp cho cá nhân và hộ gia đình đi vay dùng để sử dụng vào mục đích mua các khoản đất từ cá nhân hoặc các công ty bất động sản dùng cho mục đích cư trú. 5  Cho vay mua nhà: Là loại tín dụng được cấp cho cá nhân và hộ gia đình đi vay dùng để sử dụng vào mục đích mua nhà của các cá nhân hoặc nhà ở tại các khu dân cư được các chủ đầu tư xây dụng sẵn bán cho khách hàng. Giá mua nhà sẽ bao gồm giá phần đất mà ngôi nhà được xây dựng theo thỏa thuận của người mua và người bán. Nếu là những trung cư thì phần đất trên sẽ không thuộc sỡ hữu của người mua nhà/căn hộ.  Cho vay xây dựng nhà: Là loại tín dụng được cấp cho cá nhân và hộ gia đình đi vay dùng để sử dụng vào mục đích thiết kế, xây dựng nhà ở trên khoản đất thuộc sở hữu của người đi vay.  Cho vay sửa chữa nhà: Là loại tín dụng được cấp cho cá nhân và hộ gia đình đi vay dùng để sử dụng vào mục đích bảo dưỡng, duy trì, sửa chữa lại nhà ở và các kiến trúc liên quan của người đi vay. 2.1.1.11 Bảo đảm tiền vay Là việc tổ chức tín dụng nơi cho vay áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo ra cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho vay. 2.1.1.12 Cho vay có bảo đảm bằng tài sản Là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng nơi cho vay mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba. 2.1.2 Một số quy định cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình của NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng 2.1.2.1 Nguyên tắc vay vốn: - Sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. - Hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. - Việc đảm bảo tiền vay phải thực hiện theo quy định của Chính phủ, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn về đảm bảo tiền vay của Ngân hàng đối với cá nhân, hộ gia đình. 2.1.2.2 Điều kiện cho vay a) Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật 6 - Cá nhân, hộ gia đình cư trú (thường trú, tạm trú) tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố (trực thuộc tỉnh) nơi chi nhánh NHNo & PTNT cho vay đóng trụ sở. Trường hợp người đi vay ngoài địa bàn nói trên giao cho giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh cấp 1 quyết định. Nếu người đi vay ở địa bàn liền kề (thôn, làng, bản) ngoài tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, khi cho vay giám đốc NHNo & PTNT nơi cho vay phải thông báo cho giám đốc NHNo & PTNT nơi người vay cư trú biết. - Đại diện cho hộ gia đình để giao dịch với NHNo & PTNT là chủ hộ hoặc người đại diện của hộ; chủ hộ hoặc người đại diện hộ phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. b) Có mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp c) Có khả năng tài chính đảm bảo khả năng trả nợ trong thời hạn cam kết - Đối với khách hàng vay vốn nhu cầu đời sống, phải có nguồn thu ổn định để trả nợ ngân hàng. d) Có dự án đầu tư, phương pháp phục vụ đời sống khả thi e) Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, NHNN Việt Nam và hướng dẫn của NHNo & PTNT Việt Nam. 2.1.2.3 Thời hạn cho vay NHNo & PTNT nơi cho vay xem xét, thỏa thuận với khách hàng thời hạn cho vay căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng, thời hạn cho vay chia làm 3 loại: - Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng. - Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng đến 60 tháng. - Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên. 2.1.2.4 Phương thức cho vay Trên cơ sở nhu cầu của khách hàng và khả năng kiểm tra, giám sát của Ngân hàng, Ngân hàng thỏa thuận với khách hàng vay về việc lựa chọn các phương thức cho vay sau đây: - Cho vay từng lần: áp dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn từng lần. 7 - Cho vay theo hạn mức tín dụng: áp dụng cho khách hàng vay ngắn hạn có nhu cầu vay vốn thường xuyên, thu nhập ổn định. - Cho vay trả góp: khách hàng vay vốn với thỏa thuận sẽ hoàn trả gốc và lãi thành nhiều kỳ trong thời hạn cho vay. - Các hình thức cho vay khác: tùy theo nhu cầu của khách hàng và thực tế phát sinh Ngân hàng sẽ xem xét cho vay theo các phương thức phù hợp với đặc điểm hoạt động của từng thời kỳ và không trái với quy định của pháp luật. 2.1.2.5 Lãi suất cho vay Lãi suất của NHNo & PTNT Việt Nam từng thời kỳ. 2.1.2.6 Quy trình cho vay Khách hàng 2 1 1 Cán bộ tín dụng 7 \ Thủ quỹ 6 1 8 1 Kế toán 3 1 Trưởng phòng tín dụng 5 1 4 1 Giám đốc Nguồn: Phòng Kinh doanh NHNo & PTNT chi nhánh Cái Răng Hình 2.1 Quy trình cho vay Giải thích sơ đồ: (1) Khách hàng có nhu cầu vay vốn lập hồ sơ vay vốn nộp cho cán bộ tín dụng. (2) Cán bộ tín dụng xem xét hồ sơ, tiến hành thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định, thì bán hồ sơ và hướng dẫn khách hàng ghi nội dung vào hồ sơ. Sau khi khách hàng hoàn tất hồ sơ, cán bộ xem xét thẩm định. Nếu đồng ý cho vay thì hoàn chỉnh hồ sơ, ký tên và chuyển cho Trưởng phòng tín dụng. Trong trường hợp 8 xét thấy khách hàng không đủ điều kiện thì phải trả lời cho khách hàng bằng văn bản nêu rõ lý do không cho vay. (3) Trưởng phòng tín dụng kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ cho vay và báo cáo thẩm định do cán bộ tín dụng lập, tiến hành tái thẩm định (nếu có). (4) Hồ sơ được trình lên Giám đốc quyết định sau khi có sự thẩm định của cán bộ tín dụng, ý kiến của trưởng phòng tín dụng và khả năng nguồn vốn của ngân hàng. (5) Giám đốc ngân hàng sau khi xem xét hồ sơ và báo cáo thẩm định, quyết định cho vay và gửi hồ sơ lại cho cán bộ tín dụng phụ trách. (6) Sau khi nhận lại đơn từ giám đốc, cán bộ tín dụng chuyển hồ sơ cho vay đến phòng Kế toán. (7) Phòng Kế toán kiểm tra lại tính pháp lý và sự đầy đủ của hồ sơ theo quy định. Sau đó, tiến hành làm thủ tục giải ngân cho khách hàng chuyển sang thủ quỹ. (8) Thủ quỹ căn cứ hồ sơ ghi chi tiền tiến hành giải ngân cho khách hàng. 2.1.3 Các chỉ tiêu đánh giá các hoạt động cho vay 2.1.3.1 Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay a) Doanh số cho vay Là tiêu chí phản ánh tất cả các khoản tín dụng mà Ngân hàng cho khách hàng vay trong một thời gian nhất định bao gồm vốn đã thu hồi và chưa thu hồi. b) Doanh số thu nợ Là chỉ tiêu phản ánh tất cả các khoản tín dụng mà Ngân hàng thu về được từ hoạt động cho vay trong một khoảng thời gian nhất định nào đó. c) Dư nợ cho vay Là chỉ tiêu phản ánh số nợ mà Ngân hàng đã cho vay và chưa thu được vào một thời điểm nhất định. Để xác định được dư nợ, Ngân hàng sẽ so sánh giữa hai chỉ tiêu doanh số cho vay và doanh số thu nợ. Dư nợ cuối kỳ = Dư nợ đầu kỳ + Doanh số cho vay trong kỳ - Doanh số thu nợ trong kỳ. 9 d) Nợ xấu cho vay Nợ xấu càng cao thì đó chính là biểu hiện của rủi ro tín dụng, theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN và Điều 6 của Quyết định sửa đổi bổ sung số 18/2007QĐ-NHNN, việc phân loại nợ và nợ xấu được xác định như sau: Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm:  Các khoản nợ trong hạn và tổ chức tín dụng đánh giá là có đủ khả năng thu hồi đầy đủ cà gốc và lãi đúng hạn;  Các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày và tổ chức tín dụng đánh giá là có đủ khả năng thu hồi đầy đủ gốc và lãi bị quá hạn và thu hồi đầy đủ gốc và lãi đúng thời hạn còn lại;  Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 1 theo quy định (Khoản 2 Điều 6 Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN) Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm:  Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến 90 ngày;  Các khoản nợ điều chuyển kỳ trả nợ lần đầu (đồi với khách hàng là doanh nghiệp, tổ chức thì tổ chức tín dụng phải có hồ sơ đánh giá khách hàng về khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và lãi đúng kỳ hạn được điều chuyển lần đầu);  Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 2 theo quy định (Khoản 2 Điều 6 Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN) Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:  Các khoản nợ quá hạn từ 91 ngày đến 180 ngày;  Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 10 ngày, trừ các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu tiên phân loại và nhóm 2 theo quy định;  Các khoản nợ được miễn giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng;  Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 theo quy định (Khoản 2 Điều 6 Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN) 10 Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm:  Các khoản nợ quá hạn từ 181 ngày đến 360 ngày;  Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày theo thời hạn trả nợ cơ cấu lại lần đầu;  Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai;  Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 4 theo quy định (Khoản 2 Điều 6 Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN) Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:  Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày;  Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lầu đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ đươc cơ cấu lại lần đầu;  Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần thứ hai;  Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá hạn hoặc đã quá hạn;  Các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý;  Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 5 theo quy định (Khoản 2 Điều 6 Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN) 2.1.3.2 Các tỷ số đánh giá chất lượng tín dụng a) Tỷ lệ Dư nợ trên Vốn huy động 𝑇ỷ 𝑙ệ 𝐷ư 𝑛ợ 𝑡𝑟ê𝑛 𝑉ố𝑛 ℎ𝑢𝑦 độ𝑛𝑔 = 𝐷ư 𝑛ợ × 100% 𝑉ố𝑛 ℎ𝑢𝑦 độ𝑛𝑔 Tỷ số này đánh giá khả năng sử dụng vốn huy động vào việc cho vay vốn. Khi nguồn vốn ngân hàng chiếm tỷ lệ thấp so với tổng nguồn vốn sử dụng thì dư nợ thường gấp nhiều lần so với vốn huy động. Nếu ngân hàng sử dụng vốn cho vay phần lớn từ nguồn vốn cấp trên thì không hiệu quả bằng việc sử dụng nguồn vốn huy động được. Do vậy tỷ lệ này càng gần 1 thì càng tốt cho hoạt động của ngân hàng, khi đó ngân hàng sử dụng một cách hiệu quả đồng vốn huy động được. 11 b) Tỷ lệ Dư nợ trên Tổng nguồn vốn 𝑇ỷ 𝑙ệ 𝐷ư 𝑛ợ 𝑡𝑟ê𝑛 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑛𝑔𝑢ồ𝑛 𝑣ố𝑛 = 𝐷ư 𝑛ợ × 100% 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑛𝑔𝑢ồ𝑛 𝑣ố𝑛 Chỉ tiêu này thể hiện tỷ trọng dư nợ trên tổng nguồn vốn của Ngân hàng tại một thời điểm. Đây là chỉ tiêu dùng để xác định hiệu quả đầu tư của một đồng vốn. Chỉ tiêu này giúp cho việc so sánh khả năng cho vay của ngân hàng với tổng nguồn vốn mà ngân hàng có được. Chỉ tiêu này càng cao thì mức độ hoạt động của ngân hàng càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại ngân hàng đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng. c) Hệ số thu nợ 𝐻ệ 𝑠ố 𝑡ℎ𝑢 𝑛ợ = 𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑠ố 𝑡ℎ𝑢 𝑛ợ 𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑠ố 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 Chỉ tiêu này thể hiện hiệu quả công tác thu hồi nợ của Ngân hàng, nếu như hệ số thu nợ gần bằng 1 chứng tỏ công tác thu hồi nợ của ngân hàng đạt hiệu quả cao. Tỷ lệ này càng cao càng tốt. d) Vòng quay vốn tín dụng 𝑉ò𝑛𝑔 𝑞𝑢𝑎𝑦 𝑣ố𝑛 𝑡í𝑛 𝑑ụ𝑛𝑔 = 𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑠ố 𝑡ℎ𝑢 𝑛ợ 𝐷ư 𝑛ợ 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛 Trong đó, dư nợ bình quân được tính như sau: 𝐷ư 𝑛ợ 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛 = 𝐷ư 𝑛ợ đầ𝑢 𝑘ỳ + 𝐷ư 𝑛ợ 𝑐𝑢ố𝑖 𝑘ỳ 2 Đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của Ngân hàng, nó phản ánh số vốn đầu tư của Ngân hàng được quay vòng nhanh hay chậm. Nếu số vòng quay vốn tín dụng càng cao chứng tỏ đồng vốn của Ngân hàng quay được nhanh, luân chuyển liên tục và đạt hiệu quả. e) Tỷ lệ nợ xấu trên Dư nợ 𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑡𝑟ê𝑛 𝐷ư 𝑛ợ = 𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝐷ư 𝑛ợ Chỉ tiêu này cho thấy thực chất tình hình chất lượng tín dụng tại ngân hàng, đồng thời phản ánh khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của ngân hàng đối với các khoản vay. Tỷ lệ nợ xấu càng cao 12 thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng càng kém và ngược lại những ngân hàng có tỷ số này thấp nghĩa là chất lượng tín dụng của ngân hàng cao. 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu Thu thập số liệu thứ cấp tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng qua các năm 2011, 2012, 2013 và 6 tháng đầu năm 2014. Cụ thể:  Bảng cân đối kế toán.  Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.  Báo cáo thống kê về doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư nợ, nợ xấu của Ngân hàng. 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu Đối với mục tiêu 1: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả kết hợp với so sánh bằng số tuyệt đối, số tương đối để thấy được sự thay đổi về doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư nợ, nợ xấu qua các năm 2011 với 2012, 2012 với 2013 và 6 tháng 2013 với 6 tháng 2014 của Ngân hàng. - Phương pháp so sánh số tuyệt đối Công thức tính: ∆𝑋 = 𝑋1 − 𝑋0 Trong đó: ∆X: là chênh lệch tăng hay giảm của chỉ tiêu năm sau so với năm trước 𝑋1 : là số liệu năm phân tích hay năm sau của chỉ tiêu 𝑋0 : là số liệu năm gốc hay năm trước của chỉ tiêu Là phương pháp so sánh một chỉ tiêu nào đó bằng cách lấy số liệu kỳ phân tích trừ đi số liệu kỳ gốc. Kết quả sẽ cho biết sự biến động tăng hay giảm về mặt độ lớn (giá trị) của chỉ tiêu này qua từng năm. - Phương pháp so sánh số tương đối Công thức tính: ∆𝑋 = 𝑋1 𝑋0 × 100% − 100% Trong đó: ∆X: tốc độ tăng trưởng của chỉ tiêu năm sau so với năm trước 13 𝑋1 : là số liệu năm phân tích hay năm của chỉ tiêu 𝑋0 : là số liệu năm gốc hay năm trước của chỉ tiêu Là phương pháp so sánh mà kết quả sẽ cho biết tốc độ tăng hay giảm của một chỉ tiêu nào đó theo thời gian. Đối với mục tiêu 2: Sử dụng các tỷ số tài chính để đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng. Đối với mục tiêu 3: Từ những kết quả có được qua việc phân tích mục tiêu 1 và mục tiêu 2, sau đó tổng hợp, đề xuất giải pháp để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng. 14 CHƯƠNG 3 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG 3.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH CÁI RĂNG 3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng được thành lập theo Nghị định số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ), tên gọi đầu tiên thành lập là Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp huyện Châu Thành. Ngày 14/11/1990, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) ký Quyết định số 400/CT đổi tên Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp huyện Châu Thành thành Ngân hàng Nông Nghiệp huyện Châu Thành. Đến 15/11/1996 đổi tên thành ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn huyện Châu Thành, đặt tại chợ Cái Tắc, huyện Châu Thành, tỉnh Cần Thơ. Sau khi tỉnh Cần Thơ được công nhận là Thành phố trực thuộc trung ương. Do yêu cầu phát triển chung của Thành phố Cần Thơ, địa giới Châu Thành được chia tách ra thành Quận Cái Răng (thuộc Thành phố Cần Thơ) và huyện Châu Thành (thuộc tỉnh Hậu Giang). Chính vì vậy, ngày 25/3/2004 Ngân hàng đổi tên thành NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, có trụ sở đặt tại số 106/4 đường Võ Tánh, Phường Lê Bình, Quận Cái Răng, Thành phố Cần Thơ. NHNo & PTNT chi nhánh Quận Cái Răng cho tới nay là một trong 9 chi nhánh NHNo & PTNT Thành phố Cần Thơ gồm: NHNo & PTNT Quận Ninh Kiều, Quận Ô Môn, Quận Bình Thủy, Quận Thốt Nốt, huyện Phong Điền, huyện Vĩnh Thạnh, huyện Cờ Đỏ, huyện Thới Lai. Với phương châm tiếp tục xây dựng và hoàn thiện nguồn lực với 3 nội dung chính là nhân lực, công nghệ và tài chính. Từ khi chia tách đến nay, mặc dù có nhiều thay đổi về nhân sự và địa bàn hoạt động nhưng Ngân hàng không ngừng phát triển và đạt nhiều thành tựu đáng kể, giữ vững danh hiệu tiên tiến trong thời kỳ mới, góp phần giúp tình hình kinh tế của Quận ngày càng phát triển. 15 3.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng 3.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức Giám đốc Phó Giám đốc Phó Giám đốc P. Tổ chức hành chính P. Kế toán Kho quỹ P. Kinh doanh Kinh doanh Kế toán Kế hoạch Nguồn: Phòng Kinh doanh NHNo & PTNT chi nhánh Quận Cái Răng Hình 3.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy Ngân hàng Chức năng và nhiệm vụ cơ cấu tổ chức bộ máy Ngân hàng Ban Giám đốc Trực tiếp điều hành toàn bộ hoạt động của ngân hàng, tiếp nhận các chỉ thị phổ biến cho cán bộ công nhân viên trong ngân hàng. Đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi quyết định của mình. Gồm một Giám đốc và hai Phó Giám Đốc.  Giám đốc - Là người điều hành mọi hoạt động của Ngân hàng cũng là người quyết định cuối cùng trong kinh doanh. - Phân công nhiệm vụ cho từng bộ phận và nhận thông tin phản hồi từ các phòng ban. - Có quyền quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật, nâng lương hoặc trừ lương cán bộ công nhân viên trong đơn vị mình. 16  Phó Giám đốc - Có trách nhiệm hỗ trợ giám đốc trong việc điều hành, tố chức các hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh của Ngân hàng. Phòng Kinh doanh Trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ kinh doanh: nhận đơn xin vay, thẩm định duyệt cho vay để trình lên Ban giám đốc, thực hiện công tác giải ngân hồ sơ vay, thu lãi và nợ gốc khi đến hạn và chịu trách nhiệm trong việc quản lý đồng vốn và giám sát quá trình sử sụng đồng vốn của khách hàng. Đề xuất các chiến lược và kế hoạch kinh doanh phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh. Phòng Kế toán  Phòng kế toán - Có nhiệm vụ kiểm tra hồ sơ pháp lý do phòng Tín dụng chuyển xuống, lưu giữ hồ sơ và đồng thời thông báo cho các bộ phận trong đơn vị về tình hình thu lãi, thu nợ ở từng địa bàn và trong toàn Ngân hàng. - Trực tiếp hạch toán và kế toán các nghiệp vụ thanh toán và dịch vụ theo dõi các tài khoản giao dịch với khách hàng, kiểm tra chứng từ phát sinh. - Thu thập số liệu để lập bảng cân đối thanh toán hàng quý, báo cáo quyết toán cuối năm. - Có trách nhiệm kiểm soát lượng tiền mặt, ngân phiếu thanh toán trong kho hàng, trong thu chi kho phát sinh.  Tổ kho quỹ Bộ phận kho quỹ có trách nhiệm với bộ phận kế toán điều chỉnh số liệu (nếu có sai sót) đồng thời giải ngân bằng tiền mặt cho khách hàng vay, thu tiền lãi, tiền gốc của khách hàng trả nợ và tổ chức quản lý tài sản của đơn vị. Phòng Tổ chức hành chính Gồm một Trưởng phòng và các nhân viên. Phòng này không có chức năng kinh doanh mà có trách nhiệm tham mưu cho Ban Giám đốc trong việc điều hành hoạt động của chi nhánh, đề xuất thực hiện các công việc có liên quan đến công tác nhân sự và các công việc khác như: bảo vệ, văn thư,... 17 3.1.3 Nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng - Nhận tiền gửi bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ các loại có kỳ hạn và không kỳ hạn. - Nhận tiền gửi thanh toán, tiền gửi chuyên dùng bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ các loại. - Nhận làm thanh toán, chi trả kiều hối và chuyển tiền nhanh Western Union. - Phát hành chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, trái phiếu. - Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn cho các thành phần kinh tế. - Cho vay các chương trình chỉ định của Chính phủ. - Cho vay hỗ trợ ngành nông nghiệp. - Nhận làm dịch vụ cho ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam. - Thu phí bảo hiểm, làm đại lý bảo hiểm cho Đại Việt. - Bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng. 3.1.4 Tổng quan về tín dụng cho vay bất động sản 3.1.4.1 Khái niệm Cho vay bất động sản là lĩnh vực cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mua nhà ở - đất ở hoặc căn hộ nhằm mục đích sử dụng của khách hàng. 3.1.4.2 Đặc điểm - Cho vay áp dụng đối với khách hàng là các cá nhân và hộ gia đình, các chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn để mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. - Tạo điều kiện cho những hộ nghèo, hộ đang có nhu cầu về bất động sản có được căn nhà kiên cố để họ có thể yên tâm lao động sản xuất; những hộ có thu nhập trung bình, khá có được căn nhà khang trang để ở góp phần phát triển mỹ quang đô thị. - Đối tượng cho vay là giá trị căn nhà hoàn chỉnh đã được xây dựng (bao gồm cả giá trị đất ở) hoặc mua; giá trị vật liệu xây dựng, chi phí để sửa chữa, xây dựng nhà (tự làm); thanh toán tiền mua đất để xây dựng nhà và các chi phí có liên quan. - Nguồn thu nợ của Ngân hàng tùy thuộc vào thu nhập của khách hàng vay vốn, cán bộ kinh doanh tìm hiểu khả năng thu nhập của khách hàng vay (chẳng hạn 18 thu nhập của họ có thể từ sản xuất, kinh doanh, ruộng vườn, chăn nuôi, tiền lương, tiền công,…) mà có thể xem xét cho họ trả nợ gốc và lãi vay theo chu kỳ hàng tháng, quý, 06 tháng hoặc theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. 3.1.4.3 Lợi ích của hoạt động cho vay bất động sản Đối với Ngân hàng - Lợi ích kinh tế: Cho vay bất động sản là một nghiệp vụ, một sản phẩm của NH. Nhu cầu bất động sản của người dân cũng góp phần tác động đến doanh số cho vay của NH, do đó, nó cũng tác động cùng chiều với thu nhập và lợi nhuận của NH. Vì thế, khi nhu cầu mua, xây dựng và sửa chữa nhà của người dân tăng cũng đồng nghĩa việc lợi nhuận được của Ngân hàng sẽ tăng. - Lợi ích xã hội: Mỗi gia đình là tế bào của xã hội, và nghiệp vụ tín dụng bất động sản đã và đang góp phần thúc đẩy cả nền kinh tế phát triển. Bên cạnh, Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước, mục tiêu an sinh xã hội, giải quyết ổn thỏa những vấn đề phát sinh trong lĩnh vực bất động sản như: việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội…là mục tiêu hàng đầu của Đảng và nhà nước ta, muốn thực hiện tốt điều đó thì trước hết phải đô thị hóa. Đây là nguyên nhân các khu dân cư, chung cư đặc biệt là dành cho người dân có thu nhập trung bình và thấp đua nhau mọc lên trong khắp các tỉnh thành trong cả nước, do đó nghiệp vụ này góp phần tiếp thêm sức mạnh và tiến trình phát triển nước nhà, làm thay đổi bộ mặt của xã hội… Đối với khách hàng - Hỗ trợ nguồn vốn giúp khách hàng mua được nhà, nền nhà hoặc đất ở, xây dựng, sửa chữa nhà ở đúng theo mong muốn, với chi phí sử dụng vốn phải chăng; - Thủ tục nhanh, gọn, thời gian giải quyết hồ sơ có thể trong ngày hoặc tối đa không quá 07 ngày kể từ ngày khách hàng nộp đầy đủ hồ sơ vay vốn; - Thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm rất linh hoạt, tùy theo đối tượng vay vốn, loại tài sản đảm bảo để có thể giải quyết cho khách hàng phải thực hiện/ hoặc không phải thực hiện/ hoặc thực hiện bổ sung sau thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm; - Được tư vấn bởi đội ngũ cán bộ chuyện nghiệp, nhiệt tình; - Lãi suất cạnh tranh và khách hàng có thể lựa chọn hình thức trả lãi khác nhau tùy theo khả năng; 19 3.1.4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay Nhân tố chủ quan a) Xuất phát từ khách hàng: - Thu nhập dân cư: Nhà ở là nhu cầu cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về nhu cầu lượng thực và thực phẩm. - Khả năng trả nợ của khách hàng: Thông thường đây sẽ là yếu tố quan tâm hàng đầu của các NHTM trong việc ra quyết định cấp tín dụng. Trong khi nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp thường khó thỏa mãn đầy đủ các yêu cầu này, dẫn đến xu hướng cho vay của NHTM đối với đối tượng khách hàng này cũng rất thấp. b) Xuất phát từ Ngân hàng: - Công tác thẩm định: Thẩm định phương án sản xuất kinh doanh/ dự án đầu tư là việc TCTD xem xét một cách khách quan, khoa học và từ đó rút ra kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra của phương án để đưa ra quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay. - Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng của một Ngân hàng là kim chỉ nam cho hoạt động tín dụng cửa Ngân hàng đó phải tạo ra sự công bằng, không những phải đảm bảo an toàn cho hoạt động của Ngân hàng mà còn phải đảm bảo đủ sức hấp dẫn đối với khách hàng. - Chất lượng nhân sự: Việc tuyển chọn nhân sự có đạo đức nghề nghiệp tốt, có tinh thần trách nhiệm, giỏi chuyên môn, nắm vững kiến thức pháp luật có liên quan đến hoạt động tín dụng,…sẽ giúp cho Ngân hàng có thể ngăn ngừa được những sai phạm sẽ xảy ra khi tín dụng thực hiện chu kỳ khép kín của một khoản tín dụng. - Công tác tổ chức của Ngân hàng: Công tác tổ chức không chỉ tác động tới chất lượng tín dụng bất động sản mà còn tác động tới mọi hoạt động của Ngân hàng. Nếu công tác tổ chức không khoa học sẽ làm ảnh hưởng tới thời gian ra quyết định đối với món vay, không đáp ứng kịp thời các yêu của khách hàng, không theo dõi sát sao được công việc. Sự phân công công việc nếu không hợp lý, khoa học sẽ dẫn đến sự không rõ ràng, chồng chéo khiến cho cán bộ tín dụng ỷ lại, thiếu trách nhiệm đối với công việc của mình. 20 - Tiến bộ về khoa học – công nghệ: Đây không phải là vấn đề cơ bản nhưng góp phần không nhỏ trong việc nâng cao chất lượng tín dụng phục vụ bất động sản của Ngân hàng. Nó là công cụ, phương tiện tổ chức quản lý Ngân hàng kiểm soát nội bộ, kiểm tra quá trình sử dụng vốn vay, thực hiện các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng. Đặc biệt, với sự phát triển mạnh mẽ về công nghệ thông tin sẽ giúp Ngân hàng có được thông tin và xử lý thông tin nhanh chóng, kịp thời, chính xác, trên cơ sở đó quyết định tín dụng đúng đắn giúp cho quá trình kinh doanh, quá trình thanh toán diễn ra thuận tiện. Nhân tố khách quan a) Môi trường kinh tế: - Sự tăng trưởng của nền kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng thì tiêu dùng của hộ gia đình và đầu tư tăng. Do đó, tín dụng tiêu dùng sẽ tăng lên bởi sự gia tăng của nhu cầu tín dụng, khả năng tín dụng và khả năng trả nợ vay tín dụng. - Thị trường bất động sản: Khi thị trường BĐS “nóng” lên, nhu cầu nguồn vốn cao, thì mức tăng trưởng tín dụng của nghiệp vụ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà của Ngân hàng sẽ tăng. Và tác động ngược lại, khi Ngân hàng mở rộng điều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà thì thị trường BĐS như được tiếp thêm sức mạnh. - Lãi suất: Lãi suất tác động đến tổng cầu qua các yếu tố tiêu dùng, đầu tư, xuất khẩu. Khi mức cung tiền tăng lên, lãi suất sẽ giảm xuống, giá trái phiếu tăng lên do giá trị hiện tại thu nhập trong tương lai có giá trị hơn (tiêu dùng sẽ tăng thêm ở mỗi mức thu nhập). Khi thu nhập tăng kéo theo tín dụng bất động sản tăng như trình bày trên. - Lạm phát: Giữa lạm phát và tăng trưởng tín dụng phục vụ bất động sản có sự tác động qua lại lẫn nhau. Khi các hộ gia đình đó có điều kiện mua sắm, tiêu dùng sẽ cung ứng một lượng tiền lớn lưu thông trên thị trường, điều này sẽ gia tăng lạm phát. Vì thế, khi lạm phát gia tăng đời sống của người dân sẽ khó khăn hơn. Khi ấy, tiêu dùng sẽ giảm, tín dụng giảm, kết quả là tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ giảm và ngược lại. b) Môi trường chính trị - xã hội: - Việc phát triển mạnh mẽ các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung 21 và cầu về bất động sản nói riêng. Vì hệ quả cuối cùng của đô thị hóa là làm tăng cầu và cung tín dụng bất động sản. - Song, chính sách ưu đãi đặc biệt của Chính phủ luôn được đánh giá là nhân tố tác động nhiều nhất đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Vì đây là vấn đề mang tính xã hội, cần được Nhà nước giải quyết bằng nguồn vốn ngân sách. c) Môi trường pháp lý: - Môi trường pháp lý luôn tạo sự công bằng và hỗ trợ kịp thời cho mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của toàn xã hội luôn diễn ra xuyên suốt và có hiệu quả. - Hệ thống pháp luật của một quốc gia với các bộ luật và văn bản dưới luật chưa được đầy đủ, đồng bộ, hợp lý sẽ không đảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các hoạt động kinh tế, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến rủi ro trong sản xuất kinh doanh của các cá nhân và hộ gia đình, gây nên các khoản nợ quá hạn cho Ngân hàng. 3.2 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG TỪ NĂM 2012 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 Bảng 3.1: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng năm 2011,2012, 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Thu nhập từ lãi Thu nhập phi lãi Tổng thu nhập Chi phí từ lãi Chi phí phi lãi Tổng chi phí Lợi nhuận trước thuế 59.997 4.580 64.577 43.418 12.199 55.617 8.960 64.748 4.904 69.652 44.360 17.690 62.050 7.602 56.033 2.532 58.565 37.704 10.167 47.871 10.694 Chênh lệch Chênh lệch 2012/2011 2013/2012 Giá trị % Giá trị % 4.751 7,92 (8.715) (13,46) 324 7,07 (2.372) (48,37) 5.075 7,86 (11.087) (15,92) 942 2,17 (6.656) (15,00) 5.491 45,01 (7.523) (42,53) 6.433 11,57 (14.179) (22,85) (1.358) (15,16) 3.092 40,67 Nguồn: Phòng Kinh doanh NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. 22 Bảng 3.2: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng 6 tháng 2013 và 6 tháng 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Thu nhập từ lãi Thu nhập phi lãi Tổng thu nhập Chi phí từ lãi Chi phí phi lãi Tổng chi phí Lợi nhuận trước thuế 6 tháng 2013 6 tháng 2014 25.746 3.937 29.683 17.019 12.132 29.151 532 28.245 6.560 34.805 17.531 16.864 34.395 410 Chênh lệch 6T2014/6T2013 Giá trị % 2.499 9,71 2.623 66,62 5.122 17,26 512 3,01 4.732 39,00 5.244 17,99 (122) (22,93) Nguồn: Phòng Kinh doanh NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Năm 2012 trôi qua với nhiều vấn đề nổi cộm phát sinh trong quá trình hoạt động của ngành ngân hàng. Nợ xấu đang đe dọa sự tồn vong của nhiều ngân hàng, chính sách quản lý vàng đang tạo ra nhiều biến tướng gây rối loạn thị trường, tiến độ tái cơ cấu không như kỳ vọng... NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng cũng không tránh được những khó khăn đó. Mặc dù lợi nhuận trước thuế của Ngân hàng năm 2012 không giảm nhiều so với năm 2011 (giảm 15,16%) nhưng tổng chi phí năm 2012 so với năm 2011 (tăng 11,57%) đã tăng nhanh hơn so với mức tăng tổng thu nhập năm 2012 so với năm 2011 (tăng 7.86%) yêu cầu Ngân hàng phải có giải pháp nhanh chóng để cải thiện doanh thu của Ngân hàng trong thời gian tới. Nối tiếp những khó khăn năm 2012, năm 2013 vẫn còn đó những điểm nghẽn của nền kinh tế vẫn chưa thông. Thị trường tiền tệ và thị trường chứng khoán vẫn còn nhiều bất ổn nội tại, tổng cầu suy giảm gây khó khăn cho việc hấp thụ vốn, nợ xấu vẫn là rào cản đối với hoạt động ngân hàng. Tổng thu nhập của Ngân hàng năm 2013 giảm 15,92% so với năm 2012 giảm không quá sâu. Mặc dù thu nhập năm 2013 giảm so với năm 2012. Tuy nhiên bằng những nỗ lực Ngân hàng đã làm cho tổng chi phí năm 2013 giảm 22,85% so với năm 2012 giảm nhanh hơn so với tổng thu nhập. Kết quả cho những nỗ lực đó đã giúp Ngân hàng có được mức lợi nhuận trước thuế năm 2013 tăng cao, tăng 40,67% so với năm 2012. Đến 6 tháng đầu năm 2014 mặc dù tổng thu nhập của Ngân hàng đạt được cao hơn so với 6 tháng đầu năm 2013. Tuy nhiên do có nhiều chính sách quản lý mới trong ngành ngân hàng được ban hành nên đã làm cho tổng chi phí của Ngân hàng tăng nhẹ, có phần tăng nhanh hơn so với tổng thu nhập đã làm cho lợi nhuận 23 trước thuế 6 tháng đầu năm 2014 giảm 22,93% so với 6 tháng đầu năm 2013 nhưng mức giảm này không nằm ngoài ước tính của Ngân hàng cho lợi nhuận trước thuế 6 tháng đầu năm 2014. Qua đó, cho thấy Ngân hàng đã nhìn nhận đúng những khó khăn thách thức cho Ngân hàng trong thời gian tới để từ đó Ngân hàng có thể đưa ra những giải pháp hiệu quả và kịp thời. 3.3 MỤC TIÊU KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG TRONG NĂM 2014 Tiếp tục là ngân hàng chủ đạo trực tiếp đảm trách và thực hiện chính sách của Đảng, Nhà nước về hỗ trợ phát triển và cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng cho khu vực nông nghiệp, nông thôn. Thay đổi cơ cấu, nâng cao chất lượng nguồn vốn, giảm dần giá vốn bình quân đầu vào, tạo cơ sở để hỗ trợ cho hoạt động tín dụng và phát triển sản phẩm dịch vụ mở rộng thị trường, thị phần; Thay đổi cơ cấu đầu tư, nâng cao chất lượng tín dụng. Tích cực thu hồi nợ đã xử lý rủi ro. Có cơ chế đặc biệt để xử lý những tồn tại, thiếu xót của chi nhánh về nợ xấu. Tích cực chủ động phối hợp trong mối quan hệ cấp ủy, chính quyền, các đoàn thể của địa phương, vừa để tranh thủ sự ủng hộ, tạo sự đồng thuận, hỗ trợ trong việc triển khai thực hiện nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế địa phương vừa tăng cường quảng bá thương hiệu Agribank. Chỉ tiêu kế hoạch thưc hiện năm 2014 như sau: - Tổng nguồn vốn: 4.280 tỷ đồng (tăng 16% so với năm 2013)  VNĐ: 4.215 tỷ đồng  USD: 3.130 ngàn USD - Tổng dư nợ: 6.515 tỷ đồng (tăng 11% so với năm 2013)  VNĐ: 6.200 tỷ đồng  USD: 15.000 ngàn USD - Tỷ lệ cho vay nông nghiệp, nông thôn: 83% - Tỷ lệ nợ xấu: 2% - Số lượng thẻ phát hành: 130.000 thẻ - Thu nhập: 850 tỷ đồng - Chi phí: 752 tỷ đồng 24 - Chênh lệch thu – chi (chưa lương): 140 tỷ đồng - Hệ số lương đạt được: từ hệ số 1 trở lên - Trích dự phòng: 25 tỷ đồng - Xử lý rủi ro: 10 tỷ đồng - Thu hồi nợ xử lý rủi ro: 15 tỷ đồng 25 CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG 4.1 TÌNH HÌNH TÍN DỤNG CHUNG TẠI NGÂN HÀNG TỪ NĂM 2011 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 4.1.1 Tình hình nguồn vốn Vốn là yếu tố rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh của tất cả các tổ chức kinh tế, nên bất kỳ tổ chức nào muốn hoạt động tốt đem lại hiệu quả kinh doanh cao thì điều đầu tiên là phải có một nguồn vốn vững mạnh. Cũng như vậy, ngân hàng muốn tồn tại, duy trì và mở rộng hoạt động kinh doanh thì phải có một nguồn vốn dồi dào và ổn định. NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng có nguồn vốn hoạt động dựa vào hai nguồn chủ yếu: một phần nguồn vốn được điều chuyển từ Hội sở cùng với nguồn vồn huy động tại địa phương. Việc tăng trưởng nguồn vốn sẽ mở rộng kinh doanh cho nên việc huy động vốn là mục tiêu quan trọng của Ngân hàng, trong đó với phương châm chủ động nguồn vốn, sử dụng vốn vay để cho khách hàng vay, giảm tỷ lệ vốn điều chuyển từ Hội sở được đặt lên hàng đầu. Bảng 4.1: Nguồn vốn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 Số tiền Vốn huy động 324.395 398.404 508.077 74.009 Ngắn hạn 27.138 285.850 312.988 260.206 Dài hạn 38.545 85.416 247.871 Vồn điều chuyển 60.945 31.873 Tổng 46.871 2013/2012 % Số tiền % 22,81 109.673 27,53 9,49 (52.782) (16,86) 121,60 162.455 190,19 915 (29.072) (47,70) (30.958) (97,13) 385.340 430.277 508.992 44.937 11,66 78.715 18,29 Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. 26 Bảng 4.2: Nguồn vốn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013 6 tháng 2014 6 tháng 2014/6 tháng 2013 Số tiền % Vốn huy động 260.054 326.144 66.090 25,41 Ngắn hạn 136.924 283.223 146.299 106,85 Dài hạn 123.130 42.921 (80.209) (65,14) 362 639 277 76,52 260.416 326.783 66.367 25,48 Vốn điều chuyển Tổng Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Nhìn vào cơ cấu nguồn vốn qua Bảng 4.1 và 4.2 của Ngân hàng thì vốn điều chuyển luôn chiếm tỷ trọng thấp hơn vốn huy động trung bình là 4,75% trong giai đoạn từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014. Trong khi đó, tỷ trọng vốn huy động ngày càng được nâng cao trong tổng nguồn vốn. Đây là một tín hiệu khả quan vì nguồn vốn của Ngân hàng không phụ thuộc quá nhiều vào vốn điều chuyển đến, làm giảm thiểu khoản chi phí khá lớn khi tiếp nhận nguồn vốn điều chuyển. Trong giai đoạn từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 ta thấy tổng nguồn vốn của NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng có sự tăng trưởng rõ rệt, mức tăng năm sau cao hơn mức tăng năm trước. Đây là dấu hiệu tốt, cho thấy quy mô hoạt động tín dụng của Ngân hàng ngày càng được mở rộng, Ngân hàng hoàn toàn có thể đáp ứng được nhu cầu vốn ngày càng cao của khách hàng. Cụ thể tổng nguồn vốn của Ngân hàng trong năm 2012 tăng 11,66% tương đương mức tăng 44.937 triệu đồng so với năm 2011 và năm 2013 tăng 78.715 triệu đồng tương đương 18,29% so với năm 2012. Bước sang năm 2014, chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2014, tồng nguồn vốn của Ngân hàng đã tăng tới 66.367 triệu đồng tương đương 25,48% so với cùng kỳ năm 2013. Để hiểu rõ hơn ta đi sâu vào phân tích từng nguồn vốn cụ thể. 27 Vốn huy động Vốn huy động là nguồn vốn mà hầu hết các ngân hàng mong muốn được sử dụng nhiều nhất trong tất cả các loại vốn vì có chi phí sử dụng thấp nhất trong tất cả các loại vốn của ngân hàng. Qua số liệu Bảng 4.1 và 4.2 có thể thấy nguồn vốn huy động của Ngân hàng tăng liên tục từ năm 2011 tới 6 tháng đầu năm 2014. Điều này cho thấy công tác huy động vốn của Ngân hàng đạt hiệu quả tốt, làm giảm chi phí huy động vốn cho Ngân hàng. Điều đáng mừng hơn nữa là tỷ trọng vốn huy động của Ngân hàng trung bình chiếm hơn 95% trong tổng nguồn vốn và tỷ trọng này tiếp tục tăng qua các năm. Điều này cho thấy Ngân hàng đã có sự chủ động trong nguồn vốn của mình hầu như không sử dụng đến nguồn vốn điều chuyển từ ngân hàng cấp trên để cho vay và đây là một tín hiệu khả quan vì vốn điều chuyển sẽ làm tăng chi phí gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của Ngân hàng. Năm 2011, Ngân hàng huy động được 385.340 triệu đồng, đến năm 2012 đạt 430.277 triệu đồng, tăng 74.009 triệu đồng so với năm 2011 với tốc độ tăng là 22,81%. Mặc dù nền kinh tế gặp rất nhiều khó khăn nhưng với lợi thế về uy tín và là ngân hàng lâu đời nên Ngân hàng rất được khách hàng đặc biệt là bộ phận lớn hộ nông dân tín nhiệm, lựa chọn đầu tư vốn. Bên cạnh đó, tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và hộ nông dân có khó khăn về đầu ra, lãi suất vay,… nên việc đầu tư vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh còn hạn chế, tạm gửi vốn nhàn rỗi vào ngân hàng để hưởng lãi vẫn là lựa chọn an toàn của người gửi tiền. Đến năm 2013 thì nguồn vốn huy động tiếp tục tăng 27,53% so với năm 2012 và Ngân hàng tiếp tục không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn điều chuyển. Để đạt được kết quả như trên, năm 2013 Ngân hàng đã triển khai bốn đợt huy động dự thưởng do TSC phát hành gồm: huy động tiền gửi tiết kiệm dự thưởng (2 đợt), huy động chứng chỉ tiền gửi ngắn hạn, huy động kỳ phiếu dự thưởng. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014, ta có thể thấy Ngân hàng vẫn tiếp tục duy trì tỷ trọng vốn huy động trong tổng nguồn vốn ở rất mức cao (326.144 triều đồng) so với vốn điều chuyển. Nếu so với cùng kỳ năm 2013 thì vốn huy động tăng 25,41%. Ngay từ đầu năm, Ngân hàng đã xác định năm 2014 vẫn là năm khó khăn nên đã tập trung tận dụng tối ưu các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng và nâng cao chất lượng phục vụ vì thế Ngân hàng vẫn duy trì được mức tăng trưởng ổn định trong 6 tháng đầu năm 2014. Qua bảng số liệu 4.1 và 4.2, trong cơ cấu nguồn vốn huy động của Ngân hàng, mặc dù nguồn vốn huy động ngắn hạn và dài hạn đều có xu hướng tăng (trừ nguồn vốn huy động dài hạn 6 tháng đầu năm 2014 giảm so với cùng kỳ năm trước) nhưng tỷ trọng nguồn tiền huy động dài hạn chiếm tỷ lệ không cao so với nguồn tiền ngắn 28 hạn huy động được do tâm lý người gửi tiền chỉ thích kỳ hạn ngắn như 3 tháng hoặc 6 tháng… để khách hàng có thể chủ động được nguồn tiền của mình, có thể lấy tiền gửi để đem đi đầu tư kinh doanh khi cần thiết. Song song đó, việc lạm phát kéo dài, VND mất giá, người dân càng giữ tiền lâu càng bị thiệt nên kênh đầu tư dài hạn được người dân ưa chuộng là vàng, USD, bất động sản,… Do đó, nguồn vốn ngắn hạn là nguồn huy động quan trọng trong kế hoạch Ngân hàng. Mặc dù nguồn vốn ngắn hạn vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động nhưng trong năm 2012 và 2013 nguồn vốn huy động dài hạn có sự tăng trưởng mạnh mẽ và có sự gia tăng tỷ trọng trong tổng nguồn vốn huy động. Cụ thể năm 2011 vốn huy động dài hạn chiếm tỷ trọng là 11,88%, sang năm 2012 là 21,44%, đến năm 2013 con số này đã tăng lên chiếm 48,79% trong tổng cơ cấu nguồn vốn huy động. Nguyên nhân là do tình hình kinh tế khó khăn việc đầu tư kinh doanh không đạt được lợi nhuận như kỳ vọng nên khách hàng bắt đầu chú trọng đến lãi suất cao do các khoản tiền gửi dài hạn đem lại, cộng thêm tiền gửi vào ngân hàng đang là kênh đầu tư an toàn trong thời buổi kinh tế khó khăn. Ngoài ra, thái độ của nhân viên Ngân hàng luôn hết sức chu đáo, nhiệt tình, vui vẻ khi tiếp xúc với khách hàng nên tạo mối quan hệ thân thiết với dân cư địa phương. Đó cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tổng nguồn vốn huy động không ngừng tăng qua các năm trong tình hình Ngân hàng chịu sức ép cạnh tranh rất lớn của các ngân hàng khác trên địa bàn. 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2011 2012 2013 6T2013 6T2014 Năm Vốn huy động Vồn điều chuyển Hình 4.1 Tình hình nguồn vốn của Ngân hàng giai đoạn từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 29 Vốn điều chuyển Nguồn vốn điều chuyển là nguồn vốn từ ngân hàng hội sở chuyển xuống với chi phí cao hơn chi phí huy động tại chỗ do nguồn này được hình thành khi các chi nhánh huy động dư thừa chuyển về hội sở để cho các chi nhánh huy động thiếu vay lại. Nguồn vốn điều chuyển gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng vì nguồn vốn này được vay với lãi suất cao hơn lãi suất huy động vì vậy nếu sử dụng nhiều thì chi phí của ngân hàng sẽ tăng đáng kể. Vốn điều chuyển trong Ngân hàng chiếm tỷ trọng không cao và giảm mạnh qua từng năm, tuy nhiên có sự tăng trở lại vào 6 tháng đầu năm 2014 so với cùng kỳ năm 2013. Vốn điều chuyển của Ngân hàng năm 2011 là 60.945 triệu đồng, sang năm 2012 nguồn vốn này là 31.873 triệu đồng, giảm 29.072 triệu đồng so với năm 2011, tỷ lệ giảm 47,70%. Năm 2013 vồn điều chuyển ở mức khá thấp là 915 triệu đồng, giảm đến 97,13% tương đương giảm 30.958 triệu đồng so với năm 2012. Điều này chứng tỏ Ngân hàng đã dần chủ động được nguồn vốn để cho vay, thu hút được nhiều đối tượng gửi tiền với nhiều hình thức huy động hấp dẫn, lãi suất ưu đãi do đó thu hút được nhiều khách hàng gửi tiền nhiều. Tuy nhiên không theo đà giảm dần đó, nguồn vốn điều chuyển năm 2014 có dấu hiệu tăng khi trong 6 tháng đầu năm 2014 vốn điều chuyển của ngân hàng đã tăng 76,52% so với 6 tháng đầu năm 2013. Nguyên nhân là đầu năm 2014 hoạt động ngân hàng gặp phải một số khó khăn, thách thức với lãi suất biến động giảm cả tiền gửi lẫn tiền vay. Chính vì lãi suất thấp nên người gửi tiền thường đầu tư vào các lĩnh vực khác lãi suất cao hơn so với tiền gửi vào ngân hàng. Vì thế công tác huy động vốn 6 tháng đầu năm 2014 đối với các ngân hàng nói chung và NHNo & PTNT chi nhánh Cái Răng nói riêng trở nên khó khăn. 4.1.2 Tình hình cho vay Song song với việc huy động vốn thì hoạt động cho vay là hoạt động không thể thiếu của Ngân hàng. Để đánh giá tình hình cho vay chung của NHNo & PTNT chi nhánh Cái Răng ta sẽ tìm hiểu các chỉ tiêu doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư nợ và nợ xấu của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014. Nhìn chung, từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng chú trọng vào hoạt động tín dụng ngắn hạn với đối tượng kinh tế cá thể nhằm phục vụ cho quá trình sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ, quy mô vừa phải, đặc biệt phục vụ cho mục đích tiêu dùng của khách hàng như mua sắm, sửa chữa nhỏ,… Mặc khác để phù hợp với tình hình kinh tế hiện nay và chính sách của Chính phủ, Ngân hàng tăng cường mở rộng cho vay lĩnh vực nhà đất nhằm đáp ứng nhu cầu bất động sản của người dân trên địa bàn. Tuy gặp rào cản về tăng 30 trưởng tín dụng nhưng với đối tượng khách hàng truyền thống, Ngân hàng không ngừng đa dạng hình thức cho vay sao cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội tại khu vực cũng như định hướng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời có sự đầu tư thỏa đáng cho khách hàng trên cơ sở tăng trường nguồn vốn, tìm kiếm khách hàng mới, dần mở rộng cho vay. Bảng 4.3: Hoạt động cho vay của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 Số tiền 2013/2012 % Số tiền % DS Cho vay 551.121 581.425 529.519 30.304 DS Thu nợ 484.425 543.977 483.794 59.552 12,29 (60.183) (11,06) Dư nợ 363.087 400.535 446.260 37.448 10,31 45.725 11,42 2.545 3.358 4.664 813 31,94 1.306 38,89 Nợ xấu 5,50 (51.906) (8,93) Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. Bảng 4.4: Hoạt động cho vay của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013/6 tháng 2014 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 169.945 149.873 (20.072) (11,81%) DS Thu nợ 146.750 157.138 10.388 7,08 Dư nợ 423.730 438.995 15.265 3,60 5.902 8.277 2.375 40,24 Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Doanh số cho vay Qua bảng số liệu ta thấy doanh số cho vay có sự biến động qua các năm. Doanh số cho vay năm 2012 so với năm 2011 tuy tăng 30.304 triệu đồng nhưng tốc độ tăng này chỉ đạt 5,8% do Ngân hàng đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi về lãi suất cho khách hàng, phương thức và thủ tục cho vay đơn giản, nhanh chóng và hiệu quả. Bước qua năm 2013, doanh số cho vay của Ngân hàng giảm 51.906 triệu 31 đồng so với năm 2012. Đây cũng là tình hình chung của ngành ngân hàng trong giai đoạn năm 2013, mặc dù lãi suất cho vay đã giảm để người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận được vốn nhưng doanh số cho vay của Ngân hàng vẫn giảm. Nguyên nhân là do để khắc phục những thiệt hại trong năm 2012, Ngân hàng đã tăng cường giám sát hoạt động tín dụng và thận trọng trong việc cho vay những doanh nghiệp, cá nhân,… có khả năng tài chính không đánh tin cậy. Tình hình này vẫn không mấy lạc quan khi bước sang 6 tháng đầu năm 2014. So với cùng kỳ năm 2013, 6 tháng đầu năm 2014, doanh số cho vay đã giảm 11,81% tương đương giảm 20.072 triệu đồng. Tuy mặt bằng lãi suất đã giảm nhiều nhưng việc đẩy nhanh tín dụng vẫn gặp nhiều khó khăn do quá trình giải quyết nợ xấu trong hệ thống ngân hàng chưa có nhiều tiến triển là nguyên nhân tác động là giảm doanh số cho vay 6 tháng đầu năm 2014. Doanh số thu nợ Nhìn chung doanh số thu nợ từ năm 2011 đến năm 2013 có sự biến động giống với sự biến động của doanh số cho vay. Nghĩa là năm 2012 doanh số thu nợ tăng so với năm 2011 và đến năm 2013 thì doanh số thu nợ lại giảm. Nhìn vào năm 2012 có thể thấy tình hình thu nợ của Ngân hàng khá tốt, vì trong năm 2012 thì tốc độ tăng doanh số thu nợ (12,29%) cao hơn tốc độ tăng doanh số cho vay (5,5%) so với tình hình thu nợ và cho vay năm 2011. Năm 2013 doanh số thu nợ của Ngân hàng giảm so với năm 2012, tức giảm 60.183 triệu đồng tương đương 11,06%. Điều đáng nói là tốc độ giảm doanh số thu nợ cao hơn so với tốc độ giảm doanh số cho vay cho thấy công tác thu hồi nợ của Ngân hàng đang gặp khó khăn có thể một phần do các khoản vay từ trước chưa được đảm bảo theo quy định, việc kiểm tra sử dụng vốn và đảm bảo tiền vay sau khi cho vay không được quan tâm đúng mức. Sang 6 tháng đầu năm 2014 thì doanh số thu nợ đã tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 6 tháng đầu năm 2014 doanh số thu nợ đạt 157.183 triệu đồng, tăng 10.388 triệu đồng so với cùng kỳ năm 2013. Doanh số thu nợ tăng, trong khi doanh số cho vay giảm cho thấy Ngân hàng đang tăng cường thu nợ và khắt khe hơn trong việc cho vay, công tác thẩm định khách hàng của cán bộ tín dụng là tốt. Dư nợ Dư nợ là khoản tiền khách hàng còn nợ Ngân hàng tại một thời điểm nhất định. Dư nợ tăng không phải là chuyện xấu, qua đó ta không thể nói doanh số cho vay giảm hoặc doanh số thu nợ giảm để từ đó đánh giá rằng Ngân hàng hoạt động kém hiệu quả bởi dư nợ là số liệu thời điểm còn doanh số cho vay và doanh số thu nợ là số liệu thời kỳ và kế hoạch tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng thực chất là 32 kế hoạch tăng trưởng dư nợ qua từng năm. Dư nợ của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 đều tăng. Cụ thể dư nợ năm 2012 đạt 400.535 triệu đồng tăng 37.448 triệu đồng (10,31%) so với năm 2011. Sang năm 2013, dư nợ tăng 11,42% so với năm 2012. Điều này được giải thích là do Ngân hàng đã chủ động bám sát các mục tiêu phát triển kinh tế để cho vay, ngoài mục tiêu hoạt động vì lợi nhuận, NHNo & PTNT chi nhánh Cái Răng còn hoạt động vì mục tiêu phát triển nông nghiệp, nông thôn cũng quan trọng không kém. Ngân hàng tăng cường cho vay theo Nghị định 41 đối với các hộ sản xuất, doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh liên quan đến nông nghiệp giúp phát triển nông nghiệp, nông thôn. Sang 6 tháng đầu năm 2014, dư nợ Ngân hàng tiếp tục tăng 15.265 triệu đồng (3,6%) so với cùng kỳ năm trước nhờ Ngân hàng đã tích cực tạo điều kiện để cá nhân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn lãi suất cho vay thấp. Lãi suất cho vay thấp, một số cá nhân, doanh nghiệp vẫn cần vốn để duy trì sản xuất, kinh doanh, số khác làm ăn có lãi cần thêm vốn để phát triển sản xuất nên tiếp tục đi vay Ngân hàng. 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2011 2012 2013 6T2013 6T2014 Năm Doanh số cho vay Doanh số thu nợ Dư nợ Nợ xấu Hình 4.2 Tình hình cho vay của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 Nợ xấu Hoạt động ngân hàng hay bất kỳ một hoạt động kinh tế nào khác cũng không thể tránh khỏi các hạn chế, rủi ro trong quá trình hoạt động. Đối với hoạt động cho vay ngân hàng, mức rủi ro được đánh giá thông qua chỉ tiêu nợ xấu. Nợ xấu của Ngân hàng qua các năm đều tăng, với mức tăng ngày càng cao, năm 2012 nợ xấu 33 tăng 813 triệu đồng tương đương 31,94 % so với năm 2011, đến năm 2013 nợ xấu tiếp tục tăng 38,89% (1.306 triệu đồng) so với năm 2012. Nguyên nhân là do những năm này tình hình kinh tế không được ổn định, lạm phát tăng mạnh dẫn đến doanh nghiệp kinh doanh không thuận lợi, người dân sản xuất khó khăn đã ảnh hưởng đến khả năng trả nợ đúng hạn cho ngân hàng và quá hạn lâu nên làm tăng nợ xấu, nền kinh tế có chuyển biến xấu có mầm móng từ những năm trước đó (ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008) nên các khoản nợ trước đó không trả lại chuyển sang. Sang 6 tháng đầu năm 2014, nợ xấu có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm 2013, nợ xấu 6 tháng đầu năm 2014 đạt 8.277 triệu đồng tăng 2.375 triệu đồng tương đương tốc độ tăng 40,24%. Tuy lạm phát năm nay thấp nhưng sức mua của người dân không cao, nền kinh tế đang phát triển chậm nên nhiều hộ kinh doanh lãi ít hoặc không có lãi làm nợ xấu Ngân hàng không có dấu hiệu giảm xuống. Mặc dù Ngân hàng đã nỗ lực thu hồi nợ và đẩy mạnh bán nợ xấu cho VAMC nhưng do sức mua yếu, tồn kho tăng, tín dụng khó khơi thông từ chuyển biến xấu của những năm trước nên nợ xấu Ngân hàng vẫn gia tăng. Tổng quan tình hình cho vay của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 vẫn còn nhiều tồn tại cần được khắc phục trong thời gian tới. Tuy lượng phát vay giảm nhưng dư nợ lại tăng lên cộng thêm nợ xấu cũng tăng theo qua các năm nên việc dư nợ tăng không phải là mong muốn của Ngân hàng. Dư nợ tăng kéo theo nợ xấu tăng cho thấy chất lượng tín dụng Ngân hàng đang sụt giảm, việc kiểm soát các khoản vay của Ngân hàng gặp nhiều vấn đề. Ngân hàng cần có biện pháp cơ cấu lại dư nợ cho hợp lý, tăng cường công tác thu nợ, nâng cao công tác thẩm định, kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản vay tránh tình trạng quy mô tín dụng tăng (dư nợ tăng) và nợ xấu tăng ngoài tầm kiểm soát của Ngân hàng để từ đó từng bước nâng cao chất lượng tín dụng của Ngân hàng trong thời gian tới. 4.2 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TỪ NĂM 2011 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 4.2.1 Tình hình cho vay bất động sản theo mục đích sử dụng Theo mục đích sử dụng vốn, tín dụng phục vụ bất động sản bao gồm: cho vay mua nhà, cho vay mua đất, cho vay xây dựng nhà mới và cho vay sửa chữa nhà. Việc phân tích này cho thấy tình hình hoạt động cho vay của từng khoản mục trên biến động như thế nào qua các năm. Trên cơ sở đã phân tích, đưa ra những đánh giá về tình hình cho vay của các khoản mục này từ đó đưa ra những biện pháp và đề xuất nhằm nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng. 34 4.2.1.1 Cho vay mua đất Bảng 4.5: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 Số tiền % 2013/2012 Số tiền % DS Cho vay 45.404 38.691 40.985 (6.713) (14,79) 2.294 5,93 DS Thu nợ 49.794 40.067 32.697 (9.727) (19,53) (7.370) (18,39) Dư nợ 35.568 34.192 42.480 (1.376) (3,87) 8.288 24,24 676 581 1.368 (95) (14,05) 787 135,46 Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. Bảng 4.6: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013/6 tháng 2014 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 4.846 6.035 1.189 24,54 DS Thu nợ 11.154 11.339 185 1,66 Dư nợ 27.884 37.176 9.292 33,32 896 741 (155) (17,30) Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Doanh số cho vay Doanh số cho vay của khoản mục này chiếm tỷ trọng khá cao, chiếm 59,96% tổng doanh số cho vay tín dụng bất động sản trong năm 2011. Năm 2012 kết quả doanh số cho vay mua đất giảm còn 38.691 triệu đồng tương ứng giảm 14,79% so với năm trước. Trong giai đoạn này, nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn bất ổn, diễn biến khá bất thường và thiếu bền vững, xuất hiện ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Để khắc phục tình hình Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NP-CP vào ngày 24/02/2011 tập trung vào mục tiêu kiềm chế lạm phát để ổn định kinh tế vĩ mô, các ngân hàng phải giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ, chủ yếu là bất động sản (trong đó có 35 tín dụng bất động sản) và chứng khoán. Do đó, Ngân hàng siết chặt tín dụng phi sản xuất, hạn chế cho vay mua đất làm giảm doanh số cho vay của Ngân hàng. Bước sang năm 2013, doanh số cho vay mua đất bắt đầu tăng trưởng, tăng 5,93% so với năm 2012, tức tăng 2.294 triệu đồng. Trên đà tăng trưởng này, bước sang 6 tháng đầu năm 2014 doanh số cho vay tiếp tục tăng mạnh, so với cùng kỳ năm 2013 thì doanh số cho vay mua đất đã tăng thêm 24,54% đạt mức 6.035 triệu đồng. Nguyên nhân là do tình hình bất động sản Cần Thơ nói riêng và Việt Nam nói chung những tháng cuối năm 2013 sang đầu năm 2014 có sự khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại thị trường BĐS Cần Thơ trong 6 tháng cuối năm 2013 lượng giao dịch tăng khoản 15% so với cùng kỳ năm 2012. Bên cạnh đó, giá đất có dấu hiệu chững lại, không giảm liên tiếp như các năm trước đó, thậm chí có nơi giá tăng nhẹ đã thu hút được khách hàng có nhu cầu. Cho vay Dư nợ Thu nợ Nợ xấu 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2011 2012 2013 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Hình 4.3 Tình hình cho vay mua đất của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 Doanh số thu nợ Năm 2011 thu nợ đạt 49.794 triệu đồng chiếm tỷ trọng 67,85% trong tổng cơ cấu thu nợ. Năm 2012 đạt 40.067 triệu đồng. Năm 2013 đạt 32.697 triệu đồng. Tác nhân làm giảm doanh số thu nợ cho vay mua đất trong giai đoạn này đến từ việc thị trường BĐS đóng băng, các chủ đầu tư đất không bán được đất dẫn đến thiếu nguồn thu để trả nợ cho Ngân hàng. Sang 6 tháng đầu năm 2014 thu nợ đạt 11.339 triệu đồng tăng 1,66% so với 6 tháng đầu năm 2013, con số tăng ít này không cải 36 thiện được nhiều doanh số thu nợ của Ngân hàng dưới tác động của việc suy giảm BĐS nhưng qua đó có thể thấy được sự nỗ lực của cán bộ tín dụng Ngân hàng để ngăn chặn sự sụt giảm doanh số thu nợ cho vay mua đất. Dư nợ Dư nợ mua đất có sự giảm nhẹ vào năm 2012 nhưng sau đó đã tăng mạnh vào giai đoạn 2013 và đầu năm 2014. Năm 2012 dư nợ giảm 3,87% so với năm 2011. Sang năm 2013, dư nợ tăng đến 24,24% so với năm 2012. Tiếp đến 6 tháng đầu năm 2014, tốc độ tăng dư nợ là 33,32% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù doanh số cho vay và doanh số thu nợ đều có sự biến động qua từng năm nhưng nhìn chung thì doanh số cho vay của Ngân hàng vẫn cao hơn doanh số thu nợ là một phần làm cho dư nợ tăng đáng kể. Cần lưu ý dư nợ tăng cũng một phần do việc cho vay thời hạn dài và Ngân hàng lũy kế. Nợ xấu Trong những năm qua, nợ xấu cho vay mua đất của Ngân hàng chiếm tỷ trọng cao nhất trong các khoản mục và có xu hướng biến động mạnh. Nợ xấu giảm qua các năm nhưng riêng năm 2013 nợ xấu đã tăng mạnh so với xu hướng giảm trong giai đoạn này. Cụ thể: năm 2011 nợ xấu mua đất là 676 triệu đồng. Năm 2012 nợ xấu khoản mục này giảm 14,05%. Nhưng đến năm 2013 nợ xấu mua đất bất ngờ tăng lên đáng kể, tăng 135,46% so với năm 2012. Sở dĩ có sự tăng đột ngột vào năm 2013 là do kể từ quý 2/2011 với chính sách phát triển, mở rộng các dự án khu dân cư Nam sông Hậu, Ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua đất cho khách hàng là các chủ đầu tư với nhiều chương trình ưu đãi. Việc đẩy mạnh cho vay mua đất đã làm tăng lượng phát vay khoản mục này nhưng bên cạnh đó Ngân hàng đã gặp phải khó khăn trong việc kiểm soát các món vay mua đất khi BĐS gặp khó khăn, các dự án xây dựng còn dang dở, chủ đầu tư chưa bán được nhà thu hồi vốn để trả nợ cho Ngân hàng đã làm gia tăng nợ xấu. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014 nợ xấu giảm còn 741 triệu đồng tương đương 17,30% so với 6 tháng đầu năm 2013. Đây là một mức giảm tương đối cao khi so với tình hình nợ xấu tăng mạnh vào năm 2013, cho thấy sự linh hoạt trong việc áp dụng các biện pháp xử lý nợ xấu cũng như sự quan tâm trong việc giải quyết nợ xấu của Ngân hàng là vấn đề được đặt lên hàng đầu, đặc biệt là với khoản nợ xấu mua đất – khoản mục chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nợ xấu tín dụng bất động sản. 37 4.2.1.2 Cho vay mua nhà Bảng 4.7: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 Số tiền 2013/2012 Số tiền % % DS Cho vay 2.538 5.275 5.939 2.737 107,84 664 12,59 DS Thu nợ 7.338 7.190 6.485 (148) (2,02) (705) (9,81) Dư nợ 6.291 4.376 3.830 (1.915) (30,44) (546) (12,48) 117 273 384 156 133,33 111 40,66 Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. Bảng 4.8: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013/6 tháng 2014 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 2.910 1.975 (935) (32,13) DS Thu nợ 2.130 2.005 (125) (5,87) Dư nợ 5.156 3.800 (1.356) (26,30) 432 360 (72) (16,67) Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Doanh số cho vay Cho vay mua nhà trong năm 2011 đạt 2.538 triệu đồng. Năm 2012 tình hình cho vay mua nhà bắt đầu nóng lên, tăng 107,84% so với năm 2011 chiếm 7.41% tỷ trọng. Tiếp tục xu hướng tăng này, năm 2013 doanh số cho vay mua nhà tăng 12,59% so với số liệu năm 2012. Doanh số cho vay mua nhà trong giai đoạn này tăng là do vào 2 quý cuối năm, dưới áp lực đáo hạn ngân hàng, giá nhà (chưa tính giá đất) của các khu chung tại khu vực đang giảm dần cùng với tình hình trượt giá chung của tất cả các yếu tố đầu vào nhằm kích cầu bất động sản. Song song đó, các khu nhà với mức giá hợp lý nhưng vẫn đảm bảo chất lượng đang dần được hoàn thành để đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu hiện nay của dân cư. Điển hình ở khu 38 Nam Cần Thơ có các dự án như: khu dân cư Mỹ Hưng, khu nhà ở thu nhập thấp tại khu dân cư Hưng Phú, một số dự án khu dân cư dành cho người thu nhập thấp, chung cư thu nhập thấp tại khu dân cư Hưng Phú I. Còn trên địa bàn quận Ninh Kiều có thêm các khu tái định cư Việt Khang, Him Lam Cần Thơ, khu dân cư Hồng Phát mở rộng và một số dự án đô thị tái định cư do thành phố đầu tư… Các dự án này sẽ góp phần đa dạng sản phẩm nhà đất và khách hàng sẽ có thêm nhiều lựa chọn. Mặt khác, đây là sản phẩm nhiều tiềm năng nên Ngân hàng đã mở cửa cho vay mua nhà và nới lỏng dần lãi suất (tuy vẫn còn cao) nhằm thu hút và củng cố niềm tin của khách hàng vào Ngân hàng cũng như lòng tin đối với nhà đầu tư thứ cấp. Sang đến 6 tháng đầu năm 2014, do thị trường đã bão hòa sao những đợt tăng qua năm 2012, 2013 nên doanh số cho vay trong 6 tháng năm 2014 đã giảm 32,13% chỉ đạt 1.975 triệu đồng. Cho vay Dư nợ Thu nợ Nợ xấu 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2011 2012 2013 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Hình 4.4 Tình hình cho vay mua nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 Doanh số thu nợ Doanh số thu nợ cho vay mua nhà có xu hướng giảm qua các năm nhưng xét về giá trị thì doanh số cho vay cao hơn doanh số thu nợ. Thu nợ năm 2011 đạt doanh số 7.338 triệu đồng (trong đó thu nợ vay trung và dài hạn là 4.290 triệu đồng) , chiếm tỷ trọng 10% trong tổng doanh số. Năm 2012 đạt 7.190 triệu đồng (trong đó thu nợ vay trung và dài hạn là 2.100 triệu đồng), giảm 2,02% so với năm 2011. Năm 2013 thu nợ tiếp tục giảm 9,81% so với năm 2012. Đến 6 tháng đầu năm 2014 thu nợ vẫn tiếp tục giảm 5,87% chỉ đạt 2.005 triệu đồng tức giảm 125 triệu đồng so với cùng kỳ năm trước. Doanh số thu nợ trong năm 2011 và 2012 cao hơn doanh 39 số cho vay là do trong số thu nợ của Ngân hàng có một phần thu nợ từ các khoản vay mua nhà trung và dài hạn của năm 2009 và 2010. Việc doanh số thu nợ mua nhà giảm liên tục từ năm 2012 cho đến 6 tháng đầu năm 2014 là do những khách hàng mua nhà là nông dân và hộ sản xuất chịu ảnh hưởng từ việc giá nông sản tăng lên gây khó khăn trong việc tìm đầu ra, hàng hóa sản xuất ra gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm dẫn đến không trả được nợ hoặc trả nợ không đúng hạn cho Ngân hàng. Bên cạnh đó là việc các khoản vay trung và dài hạn của các năm trước đã được khách hàng trả nợ xong. Dư nợ Qua bảng số liệu ta thấy dư nợ cho vay mua nhà qua các năm. Trong năm 2012 dư nợ giảm đương 30,44% so với năm 2011 ở mức 4.376 triệu đồng. Đến năm 2013 dư nợ là 3.830 triệu đồng tiếp tục giảm 12,48% so với năm 2012. Sang 6 tháng đầu năm 2014 dư nợ giảm 26,30% so với cùng kỳ năm trước còn 3.800 triệu đồng. Mặc dù doanh số cho vay tăng và doanh số thu nợ giảm nhưng do doanh số thu nợ cao hơn doanh số cho vay làm cho dư nợ cho vay cũng giảm theo. Điều đặc biệt là trong những năm qua Ngân hàng đã có những chính sách hỗ trợ tích cực cho người dân được tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà với lãi suất thấp kèm theo đó là các chính sách ưu đãi theo Nghị quyết 02 ngày 07/01/2013 về cho vay hỗ trợ mua nhà, tuy nhiên trái lại với những gì Ngân hàng cố gắng, việc ban hành chậm gói cứu trợ 30.000 tỷ của NHNN cùng với đó là gặp nhiều vướng mắc từ lúc bắt đầu triển khai làm cho người dân không vay được vốn, tình hình cho vay tăng không cao như mong đợi của Ngân hàng dẫn đến việc giảm dư nợ cho vay. Nợ xấu Tình hình nợ xấu cho vay mua nhà có xu hướng tăng, tăng mạnh nhất vào năm 2012, tăng 133,33% so với năm 2011 chạm mức 273 triệu đồng. Tiếp đến năm 2013 nợ xấu ở mức 384 triệu đồng tăng 40,66% so với năm 2012. Mặc dù dư nợ mua nhà chiếm tỷ trọng không cao trong tổng dư nợ bất động sản nhưng với tình hình nợ xấu ngày một gia tăng cho thấy Ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc giải quyết nợ xấu thuộc khoản mục này. Nguyên nhân đến từ tài sản đảm bảo cho các khoản vay của khách hàng cũng chính là căn nhà hoặc hợp đồng mua nhà, do thị trường BĐS sụt giảm ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo, kéo giảm giá trị tài sản so với mức định giá trước đây. Chính vì thế khi phát mãi, khách hàng không đồng tình với việc giảm giá trị tài sản đảm bảo nhiều so với trước. Mặt khác, việc giải quyết các tài sản thế chấp là BĐS rất khó khăn dẫn đến phát sinh nợ xấu. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014 nợ xấu khoản mục này là 360 giảm 16,67% so với cùng 40 kỳ năm 2013 cho thấy Ngân hàng kịp thời đưa ra chủ trương tích cực đẩy mạnh công tác giải quyết nợ xấu nhằm nâng cao chất lượng tín dụng nhưng cũng không chỉ riêng hoạt động cho vay mua nhà. 4.2.1.3 Cho vay xây dựng nhà Doanh số cho vay Năm 2011 cho vay đạt 16.333 triệu đồng. Năm 2012 doanh số cho vay giảm còn 13.080 triệu đồng, tức giảm 3.253 triệu đồng và tiếp tục giảm đáng kể vào năm 2013 khi doanh số cho vay còn 9.286 triệu đồng giảm 3.794 triệu đồng so với năm 2012. Tình hình những tháng đầu năm 2014 vẫn không mấy khả quan khi doanh số cho vay xây dựng nhà 6 tháng đầu năm 2014 giảm 1.177 triệu đồng so với cùng kỳ năm trước. Có thể thấy, người dân trên địa bàn đang giảm dần việc xây mới hoặc mua mới nhà do khó khăn về tài chính trong giai đoạn suy thoái kinh tế. Bên cạnh đó thì tác động của lạm phát đã đẩy giá cả các mặt hàng và vật liệu xây dựng tăng cao khoảng 30% - 40% trong những năm 2011 và 2012 là những nguyên nhân làm cho doanh số cho vay khoản mục này giảm mạnh. Cho vay Dư nợ Thu nợ Nợ xấu 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2011 2012 2013 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Hình 4.5 Tình hình cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 Doanh số thu nợ Doanh số thu nợ năm 2011 chiếm tỷ trọng 15,39% trong cơ cấu thu nợ tương đương 11.295 triệu đồng. Đến năm 2012 doanh số tăng 2.312 triệu đồng so với năm trước đạt mức 13.607 triệu đồng là do thu nhập người dân có phần tăng lên trong năm 2012, các đối tượng vay chủ yếu là cán bộ - công nhân viên chức, có 41 việc làm và nguồn thu ổn định. Tuy nhiên năm 2013 tình hình kinh tế khó khăn, giá cả hàng hóa, dịch vụ, xăng dầu đồng loạt tăng cao cộng thêm mặt bằng lãi suất cũng tăng cao gây áp lực lớn cho người dân trong việc trả nợ cho Ngân hàng, kết quả là năm 2013 doanh số thu nợ xây dựng nhà giảm 4.269 triệu đồng so với năm 2012 đạt 9.338 triệu đồng. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014 chứng kiến việc thu nợ tăng vượt bật, doanh số đạt 2.573 triệu đồng tăng 128,1% so với cùng kỳ năm 2013. Với sự hỗ trợ của ban ngành và tình hình kinh tế tương đối ổn định góp phần tạo điều kiện thuận lợi giúp khách hàng có nhiều khả năng trả nợ cho Ngân hàng. Bảng 4.9: Hoạt động cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 2013/2012 Số tiền % Số tiền % DS Cho vay 16.333 13.080 9.286 (3.253) (19,92) (3.794) (29,01) DS Thu nợ 11.295 13.607 9.338 2.312 20,47 (4.269) (31,37) Dư nợ 13.218 12.691 12.639 (527) (3,99) (52) (0,41) 234 370 492 136 58,12 122 32,97 Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. Bảng 4.10: Hoạt động cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013/6 tháng 2014 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 3.940 2.763 (1.177) (29,87) DS Thu nợ 1.128 2.573 1.445 128,10 15.503 12.829 (2.674) (17,25) 575 429 (146) (25,39) Dư nợ Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. 42 Dư nợ Trong những năm qua dư nợ cho vay xây dựng nhà có chiều hướng giảm qua các năm nhưng tỷ trọng dư nợ cho vay xây dựng nhà chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng dư nợ bất động sản chỉ thấp hơn dư nợ mua đất. Năm 2011 dư nợ xây dựng nhà là 13.218 triệu đồng. Năm 2012 là 12.691 triệu đồng tức giảm 527 triệu đồng. Đến năm 2013 dư nợ chỉ giảm 52 triệu đồng so với năm 2012. Sang 6 tháng đầu năm 2014 dư nợ tiếp tục giảm 17,25% so với cùng kỳ năm trước về mức 12.829 triệu đồng. Dư nợ xây dựng nhà giảm là điều không tốt, vì dư nợ giảm cho thấy Ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc mở rộng cho vay xây dựng nhà. Bên cạnh đó với việc chiếm tỷ trọng dư nợ cao trong tổng dư nợ bất động sản nên Ngân hàng cần ổn định quy mô để tăng cường hiệu quả kinh doanh cho vay xây dụng nhà, mang lại lợi nhuận lớn cho Ngân hàng. Nợ xấu Bên cạnh quy mô tín dụng cao thì nợ xấu cho vay xây dựng nhà cũng đang chiếm tỷ trọng cao trong tổng nợ xấu tín dụng bất động sản và thấp hơn nợ xấu mua đất. Nợ xấu cho vay xây dựng nhà tăng nhưng tốc độ tăng ngày càng giảm. Cụ thể nợ xấu năm 2012 là 370 triệu đồng tăng 136 triệu đồng so với năm 2011. Năm 2013 nợ xấu tăng 122 triệu đồng so với năm 2012. Tuy nhiên sang 6 tháng đầu năm 2014 nợ xấu xây dựng nhà đã giảm xuống còn 429 triệu đồng tức giảm 25,39% so với cùng kỳ năm trước đó. Việc nợ xấu cho vay xây dựng nhà có tốc độ tăng ngày càng giảm và giảm vào 6 tháng đầu năm 2014 là kết quả của quá trình quản lý chặt chẽ dư nợ cho vay xây dựng nhà của cán bộ Ngân hàng với quyết tâm giảm dần nợ xấu, đặc biệt là những khoản mục có dư nợ tín dụng chiếm tỷ trọng cao. 4.2.1.4 Cho vay sửa chữa nhà Doanh số cho vay Qua bảng số liệu có thể thấy, doanh số cho vay sửa chữa nhà chỉ tăng trong năm 2012 khi đạt 14.148 triệu đồng so với 11.452 triệu đồng của năm 2011 (tăng 23,54%) và quay đầu giảm 2.495 triệu đồng vào năm 2013 so với năm 2012. Cũng trong 6 tháng đầu năm 2014 doanh số cho vay sửa chữa nhà đã giảm 76,39%, chỉ đạt 2.285 triệu đồng so với 9.679 triệu đồng của 6 tháng đầu năm 2013. Như trên đã nói, người dân không còn mấy mặn mà trong việc mua hoặc xây dựng nhà mới khi mà nền kinh tế ngày càng trì trệ, giá cả hàng hóa và chi phí sinh hoạt tăng cao nên việc sửa chữa lại nhà cửa thay vì xây cất hoặc mua nhà mới là lựa chọn tốt giúp người dân tiết kiệm được một khoản tài chính không nhỏ giúp bù đắp cho những 43 chi phí đang ngày một tăng. Bằng chứng là tỷ trọng cho vay sửa chữa nhà luôn cao hơn cho vay mua nhà và ngày càng tăng, chiếm tỷ trọng trong cho vay cao hơn cả khoản mục xây dựng nhà. Bảng 4.11: Hoạt động cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 Số tiền 2013/2012 % Số tiền % DS Cho vay 11.452 14.148 11.653 2.696 23,54 (2.495) (17,64) DS Thu nợ 4.956 7.047 3.363 2.091 42,19 (3.684) (52,28) Dư nợ 7.085 14.186 22.476 7.101 100,23 8.290 58,44 104 70 163 (34) (32,69) 93 132,86 Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. Bảng 4.12: Hoạt động cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013/6 tháng 2014 6 tháng 2013 DS Cho vay DS Thu nợ Dư nợ Nợ xấu 6 tháng 2014 Số tiền % 9.679 2.285 (7.394) (76,39) 868 795 (73) (8,41) 22.997 23.996 969 4,21 73 176 103 141,10 Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Doanh số thu nợ Năm 2012 thu nợ sửa chữa nhà đạt 7.047 triệu đồng tăng 42,19% so với năm 2011, nhưng sang năm 2013 doanh số thu nợ chỉ đạt 3.363 triệu đồng, giảm với tốc độ 52,28% tương đương giảm 2.091 triệu đồng so với năm 2012. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014 thu nợ tiếp tục giảm 8,41% đạt mức 795 triệu đồng so với 6 tháng đầu năm 2013. Ta thấy doanh số thu nợ sửa chữa nhà có chung xu hướng tăng giảm với doanh số cho vay của khoản mục này, điều này là dễ hiểu vì việc sửa chữa nhà 44 không tốn nhiều chi phí so với mua và xây dựng nhà nên cho vay khoản mục này đa phần là cho vay thời hạn ngắn thường dưới 1 năm. Cho vay Dư nợ Thu nợ Nợ xấu 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2011 2012 2013 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Hình 4.6 Tình hình cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 Dư nợ Tình hình dư nợ đạt kết quả tốt qua từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014. Điều đáng nói ở đây là tỷ trọng của dư nợ sửa chữa nhà ở trong cơ cấu dư nợ đang có sự gia tăng. Điều này cho thấy được quy mô cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng ngày càng mở rộng và lớn mạnh. Năm 2012 tốc độ tăng dư nợ lên đến 100,23%, tốc độ tăng dư nợ năm 2013 là 58,44% so với năm 2012 và sang 6 tháng đầu năm 2014 đã tăng 4,21% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân là trong thời gian gần đây, xu hướng người dân chọn sửa chữa nhà hơn là xây cất mới. Nhận thấy điều này, Ngân hàng chủ trương gia tăng nguồn vốn cho vay sửa chữa nhà, xem cho vay sửa chữa nhà là sản phẩm chiến lược trong tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, tình hình dư nợ tăng đòi hỏi Ngân hàng phải có trình độ quản lý phù hợp, tránh những rủi ro và mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng. Nợ xấu Nợ xấu khoản mục sửa chữa nhà có sự biến động tăng giảm bất ổn. Năm 2011, nợ xấu sửa chữa nhà là 104 triệu đồng, đến năm 2012 nợ xấu giảm còn 70 triệu đồng, sang năm 2013 nợ xấu khoản mục này tăng lên thành 163 triệu đồng và sang 6 tháng đầu năm 2014, nợ xấu là 176 triệu đồng so với 73 triệu đồng của 6 45 tháng đầu năm 2013. Nợ xấu cho vay sửa chữa nhà có sự biến động tăng giảm liên tục là do chưa được sự quan tâm quản lý chặt chẽ của Ngân hàng so với quy mô dư nợ cho vay sửa chữa nhà ngày càng chiếm tỷ trọng cao. Trong thời gian tới Ngân hàng cần tăng cường quản lý các khoản nợ trong khoản mục này để góp phần ổn định chất lượng tín dụng, tránh tình trang nợ xấu sửa chữa nhà tăng cao ngoài tầm kiểm soát của Ngân hàng. 4.2.1.5 Đánh giá chung tình hình cho vay bất động sản theo mục đích sử dụng vốn Doanh số cho vay Nhìn chung, xét về đối tượng cho vay bất động sản theo mục đích sử dụng vốn trong những năm qua của Ngân hàng đang có sự chuyển biến rõ rệt. Cho vay mua đất có doanh số cho vay cao nhất chiếm tỷ trọng trên 50% trong tổng doanh số cho vay và doanh số đang tiếp tục tăng, tiếp theo là cho vay sửa chữa nhà (hơn 15%) và cho vay xây dựng nhà (hơn 13%), có dấu hiệu giảm. Doanh số cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng thấp nhất (tỷ trọng dưới 10%) nhưng xu hướng đang tăng lên. Qua đó cho thấy nhu cầu vốn vay mua đất là rất lớn nên cần được chú trọng. Cho vay xây dựng nhà và sửa chữa nhà tuy doanh số cho vay còn thấp nhưng trong tương lai sẽ phát triển cao hơn vì nhu cầu tự xây dựng và sửa chữa để tiết kiệm chi phí của người dân. Riêng cho vay mua nhà cũng có tiềm năng cao khi mà nền kinh tế phát triển trở lại sẽ là hình thức tín dụng quan trọng trong cho vay bất động sản của Ngân hàng. Doanh số thu nợ Doanh số thu nợ của các hình thức tín dụng bất động sản từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 đều có sự biến động. Đa số các hình thức có sự tăng trưởng trong năm 2012 và suy giảm trong năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014. Tỷ trọng thu nợ mua đất vẫn cao nhất (trên 58%). Thu nợ xây dựng nhà giống với tỷ trọng cho vay khi vẫn chiếm tỷ trọng cao (trên 15%). Trong khi đó, không giống như tỷ trọng cho vay, tỷ trọng thu nợ mua nhà (trên 10%) lại cao hơn thu nợ sửa chữa nhà (thấp nhất, chiếm tỷ trọng dưới 10%). Nguyên nhân đến từ cả 2 nhóm khách hàng vay tín dụng bất động sản của Ngân hàng là vay kinh doanh và vay với nhu cầu ở. Trong khi khách hàng vay kinh doanh chịu tác động của việc thị trường BĐS đóng băng thì những hộ gia đình với nhu cầu thực tế vay để ở thì gặp khó khăn trong nguồn thu nhập khi nông sản không tìm được đầu ra và tiệu thụ sản phẩm không 46 được thuận lợi, cho thấy Ngân hàng cần có kế hoạch ứng phó với những tác động của nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn gây ra. Dư nợ Sự biến động dư nợ tín dụng bất động sản từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 được chia thành 2 xu hướng đối lập. Xu hướng tăng của dư nợ cho vay mua đất (chiếm tỷ trọng dư nợ cao nhất trên 52%) và cho vay sửa chữa nhà đối lập với xu hướng giảm của cho vay mua nhà (tỷ trọng dư nợ thấp nhất chiếm dưới 10%) và xây dựng nhà. Từ 2 xu hướng trên ta có thể nhận thấy nhu cầu vốn vay đang có sự chuyển dịch nguồn vốn vay giữa 2 hình thức là cho vay mua nhà và cho vay sửa chữa nhà. Vì lẽ đó, Ngân hàng rất chú trọng vào hình thức cho vay bất động sản đã và đang phát triển rất nhanh đó là cho vay mua đất và cho vay sửa chữa nhà. Ngoài ra, nó cũng phản ánh những vướng mắc của việc triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ của NHNN làm cho người dân khó tiếp cận với nguồn vốn vay gây lãng phí lớn. Nợ xấu Qua phân tích, ta thấy nợ xấu cho vay mua đất luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nợ xấu tín dụng bất động sản, chiếm tỷ trọng trên 45% trong tổng nợ xấu. Chúng ta biết rằng lợi nhuận từ BĐS rất lớn nếu kinh doanh thành công nhưng do việc định giá tài sản thế chấp là giá nhà, đất quá cao cùng việc thị trường BĐS đóng băng nhiều năm nay, các dự án khu Nam sông Hậu còn dang dở dẫn đến nợ xấu các chủ đầu tư mua đất chiếm phần lớn nợ xấu cho vay mua đất của Ngân hàng. Nợ xấu cho vay sửa chữa nhà (chiếm tỷ trọng nhỏ nhất, dưới 10%) tuy có tăng nhưng vẫn nhỏ hơn nhiều so với nợ xấu cho vay xây dựng nhà (tỷ trọng trên 20%) trong khi doanh số cho vay của chúng lại gần tương đương nhau, điều này cho ta thấy cho vay xây dựng nhà đang gặp phải nhiều rủi ro hơn so với cho vay sửa chữa nhà. Bên cạnh đó, nợ xấu cho vay mua nhà có tốc độ tăng nhanh nhất trong tất cả các hình thức cho vay bất động sản do việc giá trị tài sản đảm bảo giảm nhiều so với mức định giá ban đầu. Tình hình nợ xấu trong những tháng đầu năm 2014 được Ngân hàng giải quyết bằng các biện pháp thiết thực như phát mãi tài sản thế chấp và bán các khoản nợ cho VAMC đã làm giảm phần lớn các khoản nợ xấu của tín dụng bất động sản tại Ngân hàng. 4.2.2 Tình hình cho vay bất động sản theo thời hạn 4.2.2.1 Theo ngắn hạn Như đã trình bày (phân tích theo mục đích sử dụng vốn), doanh số cho vay tín dụng phục vụ bất động sản của Ngân hàng giảm dần qua 3 năm và khoản mục 47 cho vay ngắn hạn luôn chiếm tỷ trọng cao hơn so với khoản mục cho vay trung – dài hạn. Việc cơ cấu cho vay theo thời hạn như vậy là hợp lý vì nguồn vốn huy động của Ngân hàng đa phần là nguồn vốn ngắn hạn do đó để đảm bảo an toàn trong hoạt động thanh khoản thì Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhiều hơn so với trung – dài hạn. Bên cạnh đó, do chính sách cho vay của Ngân hàng, mục tiêu phát triển hướng đến tam nông: nông nghiệp, nông dân, nông thôn nên đối với khách hàng vay vốn nhằm mục đích phục vụ bất động sản thì đa phần Ngân hàng sẽ cho vay ngắn hạn. Doanh số cho vay Doanh số cho vay theo kỳ hạn ngắn hạn trong giai đoạn 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 có chung xu hướng là giảm qua các năm. Doanh số cho vay theo kỳ hạn ngắn hạn năm 2011 là 55.334 triệu đồng, đến năm 2012 giảm xuống 7,43% so với năm 2011. Năm 2013, doanh số cho vay giảm mạnh với tốc độ giảm 30,38% so với năm 2012, chỉ đạt 35.660 triệu đồng. Nguyên nhân của việc giảm doanh số cho vay là do tình hình kinh tế TP Cần Thơ cũng giống với tình hình kinh tế khó khăn chung của cả nước. Theo tổng cục Thống kê, GDP năm 2012 và 2013 tăng trưởng thấp lần lượt là 5,25% và 5,42%. Mặc dù đã có nhiều gói giải cứu BĐS được NHNN đưa ra nhưng với các quy định khắt khe nên nhiều người dân có nhu cầu nhà ở vẫn không tiếp cận được các gói cứu trợ này. Điển hình là gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 nhằm kích cầu thị trường BĐS hầu như chưa phát huy đươc hiệu quả khi mà việc tiếp cận nguồn vốn này rất khó khăn, các thủ tục giải ngân rườm rà, bất cập giữa lãi suất và thời hạn cho vay là những nguyên nhân chính khiến người dân khó có thể tiếp cận. Tình hình cho vay theo thời hạn ngắn hạn 6 tháng đầu năm 2014 vẫn cùng chung xu hướng giảm của những năm trước khi giảm 39,79% so với cùng kỳ năm trước. Doanh số thu nợ Dựa vào bảng số liệu cho thấy, nếu chỉ tính từ năm 2011 đến 2013 thì doanh số thu nợ liên tục giảm. Cụ thể: năm 2012 doanh số thu nợ đạt 49.080 triệu đồng, giảm 18,69% so với năm 2011. Đến năm 2013 doanh số thu nợ tiếp tục giảm 14,26% so với năm 2012. Nguyên nhân chủ yếu làm cho doanh số thu nợ ngắn hạn giảm là việc doanh số cho vay ngắn hạn trong năm này cũng giảm, bên cạnh đó trước bối cảnh nền kinh tế khó khăn, BĐS bất ổn, giá cả tăng cao gây ra sức ép của người dân trong việc trả nợ cho Ngân hàng. Phải sang 6 tháng đầu năm 2014, tình hình thu nợ bất động sản ngắn hạn của Ngân hàng mới thật sự chuyển biến tích cực. Thu nợ 6 tháng đầu năm 2014 đã tăng 10,55% so với cùng kỳ năm trước. 48 Trong những tháng đầu năm 2014, công tác thu hồi nợ đang được Ngân hàng đặc biệt chú trọng hơn và giảm dần công tác cho vay. Cán bộ tín dụng theo dõi tình hình sử dụng vốn của khách hàng, luôn có những phương án xử lý tình huống đối với tình hình của khách hàng, cũng như khả năng trả nợ của khách hàng để giải quyết nên tình hình thu nợ cả kỳ hạn ngắn hạn và trung – dài hạn đầu năm 2014 có chuyển biến tích cực. Bảng 4.13: Hoạt động cho vay bất động sản ngắn hạn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 Số tiền % (4.112) (7,43) (15.562) DS Cho vay 55.334 51.222 35.660 DS Thu nợ 60.360 49.080 42.079 (11.280) Dư nợ 41.055 43.197 36.78 785 1.150 2.262 Nợ xấu 2013/2012 Số tiền % (30,38) (18,69) (7.001) (14,26) 2.142 5,22 (6.419) (14,86) 365 46,50 1.112 96,70 Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. Bảng 4.14: Hoạt động cho vay bất động sản ngắn hạn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013/6 tháng 2014 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 17.452 10.508 (6.944) (39,79) DS Thu nợ 10.545 11.657 1.112 10,55 Dư nợ 50.104 35.629 (14.475) (28,89) Nợ xấu 1.832 1.562 (270) (14,74) Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Dư nợ Cơ cấu dư nợ ngắn hạn nhìn chung vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ và tăng giảm qua các năm. Cho vay ngắn hạn là hoạt động cho vay chủ yếu của Ngân hàng, các khoản vay có tính thanh khoản cao, tốc độ thu hồi vốn nhanh. Tuy 49 nhiên, tỷ trọng của dư nợ kỳ hạn ngắn hạn tín dụng bất động sản cần cơ cấu để hợp lý hơn, dư nợ ngắn hạn vẫn còn khá thấp (dưới 70%) so với nguồn vốn ngắn hạn huy động được. Dư nợ ngắn hạn năm 2013 giảm 6.419 triệu đồng tương ứng giảm 14,86% so với năm 2012, chỉ đạt 36.778 triệu đồng. Và trong 6 tháng đầu năm 2014 dư nợ ngắn hạn đã giảm 28,89% so với cùng kỳ năm 2013, đạt 35.629 triệu đồng. Chúng ta đã biết rằng việc cho vay BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với cho vay vốn khác. Đặc biệt trong lúc diễn biến tình hình kinh tế hiện nay rất khó đoán, biến đổi liên tục và chưa có dấu hiệu rõ ràng cho việc tăng trưởng trong thời gian tới. Vì lẽ đó mà Ngân hàng không mạo hiểm cho vay BĐS quá nhiều kể cả cho vay ngắn hạn, chỉ cho vay đối với những khách hàng có hệ số tín nhiệm cao và có phương án trả nợ rõ ràng, thêm vào đó Ngân hàng chủ động thu hồi nợ đối với các khoản nợ bất động sản kỳ hạn ngắn hạn đến hạn trả nợ hoặc có dấu hiệu trả nợ chậm dẫn đến doanh số thu nợ ngắn hạn cao hơn doanh số cho vay ngắn hạn làm cho dư nợ kỳ hạn ngắn hạn sẽ giảm. Nợ xấu Nợ xấu là biểu hiện rõ nét nhất của chất lượng tín dụng. Khi phát sinh nợ xấu cũng đồng nghĩa với khoản vay của Ngân hàng đang chịu rủi ro. Vì vậy, Ngân hàng cần tìm ra các nguyên nhân làm phát sinh nợ xấu đồng thời tìm ra giải pháp để hạn chế nợ xấu nhằm giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng đồng nghĩa với việc nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng. Trong hoạt động kinh doanh thì bao giờ cũng chứa đựng rủi ro đi cùng với các khoản lợi nhuận nhưng quan trọng là việc xác định rủi ro ở mức nào là hợp lý, là chấp nhận được. Vì thế nợ xấu là điều mà bất cứ ngân hàng nào cũng không thể tránh khỏi. Theo bảng 4.13 và 4.14, tình hình nợ xấu trong ngắn hạn có sự biến động. Cụ thể: năm 2012 nợ xấu tín dụng bất động sản ngắn hạn là 365 triệu đồng tăng 46,50% so với năm 2011. Đến năm 2013, nợ xấu tiếp tục tăng 96,7% tương đương 1.112 triệu đồng, ở mức 2.262 triệu đồng. Nguyên nhân nợ xấu liên tục gia tăng là do quy mô tín dụng bất động sản của Ngân hàng thuộc kỳ hạn ngắn hạn, số lượng khách hàng khá đông việc khó quản lý được hết các khoản nợ là điều dễ gặp phải nên các khoản nợ xấu cũng từ đó mà phát sinh chủ yếu ở kỳ hạn ngắn hạn. Bên cạnh đó trong giai đoạn này khả năng trả nợ của khách hàng vay ngắn hạn khá thấp làm cho các khoản nợ này được phân loại vào nhóm nợ xấu. Đến 6 tháng đầu năm 2014, công tác thu hồi nợ trong ngắn hạn của Ngân hàng có diễn biến theo hướng tích cực, việc thu hồi nợ diễn ra tốt hơn làm nợ xấu nhà đất trong ngắn hạn giảm xuống 14,74% so với 6 tháng đầu năm 2013. 50 4.2.2.2 Theo trung – dài hạn Bảng 4.15: Hoạt động cho vay bất động sản trung – dài hạn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2012/2011 2011 2012 2013 Số tiền 2013/2012 % Số tiền % DS Cho vay 20.393 19.972 32.203 (421) (2,06) 12.231 61,24 DS Thu nợ 13.023 18.831 9.804 5.808 44,60 (9.027) (47,94) Dư nợ 21.107 22.248 44.647 1.141 5,41 22.399 100,68 346 144 144 (202) (58,38) 0 0,00 Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013. Bảng 4.16: Hoạt động cho vay bất động sản trung – dài hạn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013/6 tháng 2014 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 3.923 2.550 (1.373) (35,00) DS Thu nợ 4.735 5.055 320 6,76 21.436 42.142 20.706 96,59 144 144 0 0,00 Dư nợ Nợ xấu Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Doanh số cho vay Doanh số cho vay bất động sản trung – dài hạn có xu hướng biến động giống với doanh số cho vay bất động sản ngắn hạn. Riêng trong năm 2013 cho vay trung – dài hạn tăng khá cao đến 61,24% tương ứng tăng 12.231 triệu đồng so với năm 2012 đạt mức doanh số 32.203 triệu đồng. Sự tăng trưởng khác biệt này là do vốn huy động trung – dài hạn của Ngân hàng trong năm đang tăng cao trong khi vốn huy động ngắn hạn đang giảm, để cân đối giữa huy động và cho vay Ngân hàng chủ động cho vay những dự án trung – dài hạn với ưa đãi về lãi suất, cùng với việc mở rộng hình thức cho vay tín chấp đối với cán bộ công nhân viên chức phục vụ 51 nhu cầu bất động sản. Bên cạnh đó do năm 2013 cơ sở hạ tầng của Tp Cần Thơ đang xúc tiến xây dựng một số dự án khu tái định cư đã được lập nên Ngân hàng cũng chủ trương mở rộng quy mô tín dụng trung – dài hạn nhằm đáp ứng nguồn vốn cho các chủ đầu tư các khu tái định cư. Doanh số thu nợ Nhìn chung doanh số thu nợ kỳ hạn trung – dài hạn biến động từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014. Cụ thể: doanh số thu nợ kỳ hạn trung – dài hạn năm 2011 đạt 13.023 triệu đồng. Năm 2012 con số này tăng thêm 5.808 triệu đồng so với năm 2011 tương ứng tốc độ tăng 44,6%. Doanh số thu nợ trong năm 2012 tăng lên có phần bất ngờ do một số khách hàng vay trung – dài hạn của Ngân hàng đang trong tình trạng thuận lợi về nguồn thu tài chính đã trả nợ đầy đủ, góp phần lớn cho việc tăng thu nợ kỳ hạn trung – dài hạn trong năm. Năm 2013, doanh số thu nợ kỳ hạn trung – dài hạn lại giảm 9.027 triệu đồng đạt 9.804 triệu đồng. Sự sụt giảm của doanh số thu nợ kỳ hạn trung – dài hạn trong năm này không phải vì công tác thu hồi nợ trung – dài hạn của Ngân hàng kém hiệu quả. Như đã biết các món vay trung – dài hạn có thời hạn thu hồi nợ trên 1 năm, do đó việc thu hồi nợ năm này có thể là của món vay của các năm trước. Trong năm 2011 và 2012, doanh số cho vay kỳ hạn trung – dài hạn của Ngân hàng giảm qua các năm là nguyên nhân làm giảm doanh số thu nợ của Ngân hàng trong năm 2013 . Bước sang 6 tháng đầu năm 2014, công tác thu nợ được thúc đẩy với những chính sách của Ngân hàng nhằm cải thiện tình hình thu nợ làm cho thu nợ đạt 5.055 triệu đồng tăng 6,76% so với 6 tháng đầu năm 2013. Dư nợ Tình hình dư nợ kỳ hạn trung – dài hạn tăng qua các năm, tăng cao nhất trong năm 2013 (tăng 100,68% so với năm 2012). Dư nợ trung – dài hạn năm 2011 ở mức 21.107 triệu đồng. Đến năm 2012 dư nợ tăng thêm 1.141 triệu đồng ở mức 22.248 triệu đồng. Tính đến cuối năm 2013 dư nợ trung – dài hạn đã đạt 44.647 triệu đồng, tức đã tăng 22.399 triệu đồng so với năm 2012. Đến ngày 30/06/2014, theo số liệu báo cáo thì dư nợ đã tăng 96,59% tương đương 20.706 triệu đồng so với số liệu cùng ngày của năm trước. Như đã đề cấp, sở dĩ có sự tăng dư nợ trung – dài hạn và tăng cao từ năm 2013 là do chủ trương tăng cường cho vay kỳ hạn trung – dài hạn của Ngân hàng để cân đối nguồn vốn và mở rộng cho vay các dự án tái định cư. Bên cạnh đó, dư nợ trung – dài hạn tăng không thể kết luận rằng ngân hàng đang phát triển, vì nếu tốc độ tăng trưởng tăng đột biến như năm 2013 52 và 6 tháng đầu năm 2014 thì có thể Ngân hàng phải gánh chịu nhiều rủi ro. Tuy nhiên không thể phủ nhận việc Ngân hàng đã sử dụng vốn đầu tư hợp lý vào những dự án liên quan đến BĐS và công tác thẩm định khách hàng cũng như quản lý các khoản nợ của khách hàng ngày càng nâng cao. Nợ xấu Nợ xấu tín dụng nhà đất kỳ hạn trung – dài hạn chiếm tỷ trọng thấp, trái ngược với xu hướng tăng của nợ xấu kỳ hạn ngắn hạn thì nợ xấu kỳ hạn trung – dài hạn không có sự biến động nào ngoài đợt giảm vào năm 2012. Nợ xấu năm 2012 đã giảm 58,38% so với năm 2011, ở mức 144 triệu đồng, con số này được duy trì không tăng không giảm cho đến tận 6 tháng đầu năm 2014. Thực tế cho thấy công tác quản lý nợ xấu trung – dài hạn của Ngân hàng rất tốt, không để phát sinh thêm bất kỳ khoản nợ xấu kỳ hạn trung – dài hạn nào trong thời gian dài. Điều này cho thấy trình độ quản lý, kinh nghiệm của cán bộ tín dụng của Ngân hàng dần được nâng cao. 4.2.2.3 Đánh giá chung tình hình cho vay bất động sản theo thời hạn Doanh số cho vay Nhìn chung, nhu cầu vay vốn ngắn hạn luôn đứng đầu trong doanh số cho vay tín dụng bất động sản của Ngân hàng. Năm 2012 cho vay bất động sản ngắn hạn chiếm 72% tổng doanh số cho vay bất động sản của Ngân hàng. Bên cạnh đó nhu cầu vay vốn trung – dài hạn vẫn còn thấp hơn so với ngắn hạn nhưng trong thời gian gần đây Ngân hàng đã bắt đầu chú trọng phát triển mảng cho vay này với việc doanh số thu nợ tăng cao trong năm 2013 đạt tỷ trọng 47% gần bằng tỷ trọng doanh số cho vay ngắn hạn cùng thời kỳ. Điều này là cần thiết vì cho vay trung – dài hạn ít tồn chi phí, lợi nhuận lại cao hơn cho vay ngắn hạn. Doanh số thu nợ Qua bảng số liệu trên chúng ta có thể thấy về cơ cấu doanh số thu nợ cũng giống như doanh số cho vay tức là tỷ trọng doanh số thu nợ ngắn hạn vẫn lớn hơn tỷ trọng doanh số thu nợ trung – dài hạn. Trong đó, doanh số thu nợ kỳ hạn ngắn hạn chiếm trên 70% trong tổng thu nợ. Nhưng nhìn chung, tổng doanh số thu nợ có xu hướng giảm trong năm 2013 và tăng vào những tháng đầu năm 2014 do Ngân hàng có hướng đi đúng đắn để cải thiện hiệu quả thu nợ. 53 Dư nợ Nhìn chung, dư nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao hơn tỷ trọng dư nợ trung – dài hạn trong tổng cơ cấu dư nợ tín dụng bất động sản, năm 2011 dư nợ ngắn hạn chiếm 66% tổng dư nợ bất động sản, nhưng do chính sách tăng lượt phát vay trung – dài hạn của Ngân hàng trong năm 2013 đã làm tỷ trọng dư nợ trung – dài hạn cao hơn tỷ trọng dư nợ ngắn hạn trong năm 2013 và những tháng đầu năm 2014. Cụ thể: trong năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 dư nợ kỳ hạn trung – dài hạn chiếm tỷ trọng lần lượt là 54,83% và 54,19% trong tổng cơ cấu dư nợ. Tóm lại, tình hình chung của dư nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 đều tăng. Trong đó, tỷ trọng dư nợ kỳ hạn trung – dài hạn ngày càng tăng, trong khi tỷ trọng dư nợ kỳ hạn ngắn hạn đang giảm. Vì vậy Ngân hàng phải cố gắng khắc phục việc thu hồi nợ trung – dài hạn để vừa nâng cao doanh số cho vay, vừa đảm bảo việc thu hồi nợ trung – dài hạn đúng hạn giúp cho Ngân hàng luôn đứng vững trong điều kiện cạnh tranh ngày càng gay gắt của nền kinh tế bất ổn và thu hút nhiều khách hàng uy tín hơn nữa. Nợ xấu Tổng quan cho thấy, nợ xấu theo kỳ hạn đã phản ánh rõ nét đặc điểm của hoạt động tín dụng nhà đất đa phần là tín dụng ngắn hạn, vòng quay vốn nhanh. Tín dụng trung – dài hạn tuy không chiếm tỷ trọng cao nhưng vẫn là hoạt động hiệu quả của Ngân hàng, chất lượng tín dụng tốt nên cho vay trung – dài hạn là hoạt động tiềm năng của Ngân hàng trong thời gian sắp tới. Và dù nợ xấu tín dụng trung – dài hạn không tăng trưởng nhưng Ngân hàng cũng nên chú ý những khoản vay kỳ hạn này để từ đó có những biện pháp xử lý kịp thời tránh phát sinh thêm nợ xấu vì trong giai đoạn này hoạt động tín dụng kỳ hạn trung – dài hạn có tình hình dư nợ tăng nên việc phát sinh thêm nợ xấu trong thời gian tới có thể xảy ra. Song song với đó, Ngân hàng cần tiếp tục duy trì việc quản lý chặt chẽ các khoản vay ngắn hạn để nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản ngắn hạn như đã thực hiện trong những tháng đầu năm 2014. 54 4.3 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 4.3.1 Đánh giá các hình thức tín dụng của Ngân hàng Bảng 4.17: Chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động các hình thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Hình thức Mua đất Mua nhà Xây dựng nhà Đơn vị tính Chỉ tiêu Năm 2011 2012 2013 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 57,22 52,25 52,17 Hệ số thu nợ % 109,67 103,56 79,78 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 1,51 1,15 0,85 Nợ xấu/Dư nợ % 1,90 1,70 3,22 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 10,12 6,69 4,70 Hệ số thu nợ % 289,13 136,30 109,19 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 1,22 1,35 1,58 Nợ xấu/Dư nợ % 1,86 6,24 10,03 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 21,26 19,39 15,52 Hệ số thu nợ % 69,15 104,03 100,56 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 0,98 1,05 0,74 Nợ xấu/Dư nợ % 1,77 2,92 3,89 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 11,40 21,68 27,60 % 43,28 49,81 28,86 Vòng 0,80 0,66 0,18 % 1,47 0,49 0,73 Sửa chữa Hệ số thu nợ nhà Vòng quay vốn tín dụng Nợ xấu/Dư nợ Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2014. 55 Bảng 4.18 : Chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động các hình thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Hình thức Mua đất Mua nhà Xây dựng nhà Sửa chữa nhà Đơn vị tính Chỉ tiêu Năm 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 38,98 47,80 Hệ số thu nợ % 230,17 187,89 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 0,36 0,28 Nợ xấu/Dư nợ % 3,21 1,99 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 7,21 4,89 Hệ số thu nợ % 73,20 101,52 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 0,45 0,53 Nợ xấu/Dư nợ % 8,38 9,47 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 21,67 16,50 Hệ số thu nợ % 28,63 93,12 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 0,08 0,20 Nợ xấu/Dư nợ % 3,71 3,34 Dư nợ/Tổng dư nợ TD BĐS % 32,15 30,82 Hệ số thu nợ % 8,97 34,79 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 0,05 0,03 Nợ xấu/Dư nợ % 0,32 0,73 Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014. Từ 2 bảng số liệu trên về các chỉ tiêu của từng hình thức tín dụng cho mua, xây dựng và sửa chữa nhà của NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng ta có thể thấy: 4.3.1.1 Dư nợ từng hình thức/Tổng dư nợ tín dụng bất động sản Hoạt động cho vay mua đất đang là hoạt động có quy mô tín dụng cao nhất trong bốn khoản mục nhà đất với tỷ lệ dư nợ trên tổng dư nợ tín dụng là nhà ở 56 chiếm 57,22% vào năm 2011 và 52,17% vào năm 2013. Hoạt động cho vay mua nhà có quy mô tín dụng thấp nhất với tỷ lệ dư nợ trên tổng dư nợ nhà ở là 4,7% vào năm 2013, các năm khác tỷ lệ này đều dưới 10%. Trong những năm gần đây, với tình hình kinh tế còn nhiều khó khăn đa phần người dân vẫn không quá mạo hiểm vay số tiền lớn để xây hoặc mua nhà mới nếu họ không có nhu cầu thật sự nên người dân chọn cách vay Ngân hàng với mục đích sửa chữa lại nhà đang ở với số tiền vay ít hơn để giảm bớt gánh nặng tài chính và có khả năng trả nợ cao hơn. Nhận thấy điều đó, Ngân hàng đang tập trung hơn vào cho vay sửa chữa nhà bằng chứng là quy mô cho vay sửa chữa nhà ở ngày càng tăng qua các năm vươn lên đứng thứ hai sau mục cho vay mua đất trong khi cho vay mua nhà, xây dựng nhà và kể cả cho vay mua đất đều có xu hướng giảm dần quy mô. 4.3.1.2 Hệ số thu nợ Qua đánh giá cho thấy khả năng thu hồi nợ cả cho vay mua đất, cho vay mua nhà và cho vay xây dựng nhà có hiệu quả thu hồi nợ cao đều trên 70%. Trong khi đó khả năng thu hồi nợ trong công tác cho vay sửa chữa nhà còn thấp (dưới 50%), để công tác thu nợ cho vay sửa chữa nhà được cải thiện và có hiệu quả Ngân hàng cần có biện pháp đẩy nhanh hơn nữa hệ số thu nợ cho vay sửa chữa nhà để thu hồi nhanh các khoản nợ tiếp tục tái đầu tư cho các khoản vay mới tránh tình trạng nợ tồn đọng thành nợ quá hạn, nợ xấu. Xét về xu hướng biến động, cả 4 khoản mục đều có cùng chung xu hướng là hiệu quả thu hồi nợ giảm trong năm 2013 và tăng lại vào 6 tháng đầu năm 2014 cho thấy chính sách chỉ đạo thực hiện tín dụng cho vay bất động sản của Ban lãnh đạo Ngân hàng có sự đồng bộ và nhất quán để phục hồi chất lượng tín dụng sau đà suy giảm vào năm 2013. 4.3.1.3 Vòng quay vốn tín dụng Có thể thấy hoạt động cho vay mua nhà có tốc độ luân chuyển vốn nhanh và ngày càng tăng cao trong 4 khoản mục tín dụng bất động sản. Trong khi đó cho vay mua đất, xây dựng nhà, sửa chữa nhà có tốc độ luân chuyển vốn ngày càng giảm làm ảnh hưởng lớn đến tốc độ luân chuyển vốn chung của tín dụng bất động sản Ngân hàng. Trên thực tế, có 2 nhóm khách hàng trong tín dụng bất động sản là khách hàng vay kinh doanh BĐS hình thức vay mua đất và xây dựng nhà là chủ yếu, nhóm còn lại là khách hàng vay cho nhu cầu ở thực tế hình thức vay chủ yếu là mua nhà và sửa chữa nhà . Qua đó cho thấy, hoạt động cho vay mua đất được Ngân hàng hướng đến đối tượng khách hàng kinh doanh BĐS có tốc độ luân chuyển vốn ngày càng giảm là điều dễ hiểu, với việc không bán được BĐS làm cho khả năng thu nợ đối với nhóm khách hàng này của Ngân hàng không cao. Tuy nhiên 57 với hình thức vay sửa chữa nhà, đối tượng được Ngân hàng hướng đến là khách hàng có nhu cầu ở thực tế lại thấp và ngày càng giảm là điều đáng nói vì hoạt động này có giá trị vay nhỏ, thời hạn ngắn nên cần có tốc độ luân chuyển vốn nhanh để tái cho vay trở lại. Vì thế, để tương xứng với tốc độ tăng quy mô cho vay sửa chữa nhà ở, Ngân hàng cần chú trọng hơn trong công tác luân chuyển vốn cho vay, đánh giá lại công tác quản lý và thu nợ để tăng vòng quay vốn giúp sử dụng vốn hiệu quả hơn trong hoạt động vay sửa chữa nhà. 4.3.1.4 Nợ xấu/Dư nợ Về chỉ tiêu này, Ngân hàng cần lưu ý đến việc xử lý kịp thời nợ xấu đã và đang phát sinh trong cho vay xây dựng nhà và cho vay mua nhà vì 2 khoản mục này có tỷ lệ nợ xấu đều trên 3%. Đặc biệt là khoản mục cho vay mua nhà khi mà tỷ lệ này là trên 10% vào năm 2013 và chưa có dấu hiệu đi xuống, trong khi cho vay xây dựng nhà tỷ lệ nợ xấu vẫn trên 3% và không có dấu hiệu giảm rõ rệt. Nhu đã trình bày nguyên nhân làm nợ xấu mua nhà tăng cao là do tài đảm bảo lại chính là căn nhà hoặc hợp đồng mua nhà mà khách hàng đi vay. Chính điều này đã tác động đến tình hình chung của hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng làm cho chất lượng tín dụng bất động sản giảm sút đáng kể. 4.3.2 Đánh giá tổng quát chung 4.3.2.1 Dư nợ tín dụng bất động sản/Tổng dư nợ Chỉ số này dùng để xác định cơ cấu cho vay bất động sản trong công tác cho vay của Ngân hàng. Chỉ số này giúp ta đánh giá được cơ cấu đầu tư tín dụng bất động sản của Ngân hàng là bao nhiêu, có hợp lý chưa để có biện pháp khắc phục. Từ bảng số liệu 4.18 cho thấy, dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ qua các năm tương đối ổn định với biên độ thấp khoảng 2%. Cụ thể qua 3 năm 2011, 2012, 2013 có tỷ lệ lần lượt là 17,12%, 16,34%, 18,25%. Trong 6 tháng đầu năm 2014 chỉ số này là 17,72%. Chỉ tiêu này thấp vì khoản mục này không nằm trong mục tiêu trọng tâm tín dụng của Ngân hàng, vì thế cơ cấu tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng không quá lớn (đều dưới 20%) trong tổng dư nợ. Tuy nhiên nếu chỉ tiêu này quá cao sẽ không hiệu quả, vượt quá nguồn vốn cho phép đồng thời Ngân hàng sẽ khó kiểm soát được rủi ro do các khoản vay mang lại. 58 Bảng 4.19: Chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 Hoạt động Tín dụng bất động sản Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2011 2012 2013 6T2013 6T2014 Dư nợ/Tổng dư nợ % 17,12 16,34 18,25 16,88 17,72 Hệ số thu nợ % 96,90 95,39 76,45 71,49 127,98 Vòng quay vốn tín dụng Vòng 1,44 1,06 0,71 0,22 0,21 Nợ xấu/Dư nợ % 1,82 1,98 2,95 2,76 2,19 Dư nợ/Vốn huy động % 111,93 100,53 87,83 162,94 134,60 % 87,90 93,56 91,36 86,35 104,85 Vòng 1,42 1,42 1,14 0,36 0,36 % 0,70 0,84 1,05 1,39 1,89 Hệ số thu nợ Tổng hoạt động tín dụng Vòng quay vốn tín dụng Nợ xấu/Dư nợ Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2014. 59 4.3.2.2 Dư nợ/Vốn huy động Chỉ tiêu này dùng để đánh giá mức độ tập trung vốn tín dụng của ngân hàng. Nếu chỉ tiêu này cao thì cho thấy mức độ hoạt động của ngân hàng là ổn định và hiệu quả. Tuy nhiên nếu chỉ tiêu này quá cao sẽ dẫn đến rủi ro thanh khoản cho ngân hàng và ngược lại nếu chỉ tiêu này thấp cho thấy ngân hàng sử dụng chưa hết nguồn vốn, hiệu quả thấp. Qua bảng số liệu, ta thấy chỉ tiêu này có xu hướng giảm trong 3 năm 2011 – 2013. Trong đó, trong năm 2011 chỉ tiêu này là cao nhất 111,93% và có xu hướng giảm. Trong năm 2012, 2013 lần lượt là 100,53%, 87,83%. Theo thông tư 13/2010/TT-NHNN, các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 80% vốn huy động để cấp tín dụng. Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế (năm 2008) kéo dài đã ảnh hưởng không ít đến công tác thu nợ của Ngân hàng làm cho dư nợ tăng cao trong năm 2011. Ngân hàng cần phải giảm dư nợ xuống mức cho phép để hạn chế rủi ro. Bằng nhiều biện pháp khác nhau, Ngân hàng đã khuyến khích và thúc ép khách hàng trả nợ làm cho chỉ số này giảm trong năm 2012 và 2013. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014 thì chỉ tiêu này khá cao nhưng đã giảm so với cùng kỳ năm trước xuống còn 134,60% cho thấy Ngân hàng vẫn đang thực hiện khá tốt công tác thu nợ của khách hàng. 4.3.2.3 Hệ số thu nợ Hệ số thu nợ phản ánh hiệu quả thu hồi nợ của ngân hàng cũng như khả năng trả nợ của khách hàng, cho biết số tiền ngân hàng sẽ thu hồi được trong một thời kỳ nhất định từ 1 đồng doanh số cho vay tín dụng bất động sản. Qua bảng số liệu 4.19, ta thấy trong giai đoạn 2011 – 2013 hệ số thu nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng khá tốt khi lớn hơn so với hệ số thu nợ tổng hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Cá biệt, trong năm 2013, hệ số thu nợ bất động sản thấp hơn so với tổng hoạt động tín dụng, giảm còn 76,45% so với 95,39% của năm 2012. Điều này phản ánh công tác thu hồi nợ tín dụng bất động sản gặp khó khăn. Nguyên nhân do lạm phát từ nền kinh tế, đặc biệt trong năm 2013, khách hàng vay bất động sản gặp khó khăn trong việc sản xuất kinh doanh (hộ sản xuất kinh doanh), giá cả mặt hàng nông nghiệp giảm (hộ nông dân) làm cho khả năng trả nợ của những khách hàng này gặp vấn đề. Nhiều khoản nợ trở thành nợ quá hạn, thậm chí là nợ xấu. Ngân hàng cần xây dựng thêm phương pháp thu hồi nợ tín dụng bất động sản trong quá trình thu hồi nợ và giám sát nghiêm ngặt quá trình sử dụng vốn vay cũng như đánh giá cẩn thận khả năng trả nợ của khách hàng. Tóm lại, hoạt động 60 cho vay bất động sản của Ngân hàng năm 2013 không được tốt vì công tác thu nợ Ngân hàng gặp nhiều khó khăn. Sang 6 tháng đầu năm 2014, hệ số thu nợ bất động sản đã tăng vượt bật so với cùng kỳ năm 2013 đạt 127,98% (6 tháng đầu năm 2013 là 71,49%). Nguyên nhân do nhưng tháng đầu năm 2014 nền kinh tế Quận Cái Răng đã dần ổn định lại và do Ngân hàng đã áp dụng chính sách gắn trách nhiệm của mỗi cán bộ tín dụng đối với từng khoản vay của mình, cùng với đó kết hợp với chính quyển địa phương thường xuyên đôn đốc và nhắc nhở khách hàng trong việc trả nợ cũng như tư vấn cho khách hàng lập kế hoạch trả nợ đúng hạn nên tình hình thu nợ bất động sản tăng lên đáng kể. Ngân hàng cần duy trì đà tăng trưởng này trong thời gian tới, bên cạnh đó kết hợp chặt chẽ với tăng doanh số cho vay không chỉ giúp cho đồng vốn Ngân hàng luôn luân chuyển mà còn giúp cho quy mô tín dụng của Ngân hàng ngày càng mở rộng, hoạt động cho vay phục vụ bất động sản luôn đảm bảo an toàn và đem đến lợi nhuận cho Ngân hàng. 4.3.2.4 Vòng quay vốn tín dụng Vòng quay vốn tín dụng đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của Ngân hàng, phản ánh số vốn đầu tư được quay vòng nhanh hay chậm trong một thời kỳ nhất định. Nếu số vòng quay vốn càng lớn thì đồng vốn của Ngân hàng được luân chuyển liên tục. Theo bảng 4.19 thì chỉ tiêu vòng quay vốn tín dụng bất động sản từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014 thấp hơn so với vòng quay vốn tín dụng tổng hoạt động tín dụng và có chiều hướng giảm dần, trong khi vòng quay vốn tổng hoạt động tín dụng của Ngân hàng lại khá ổn định, ít biến động. Vòng quay vốn tín dụng bất động sản của Ngân hàng liên tục giảm xuống là do tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu tín dụng bất động sản tăng cao, công tác thu nợ của Ngân hàng gặp khó khăn, bên cạnh đó dư nợ năm sau tăng hơn so với năm trước nên vòng quay vốn tín dụng cũng bị ảnh hưởng giảm. Vòng quay vốn tín dụng ngày càng giảm cho thấy tốc độ luân chuyển vốn tín dụng bất động sản và thời gian thu hồi nợ của Ngân hàng đang chậm lại. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn cũng như hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Sang đến 6 tháng đầu năm 2014 vòng quay vốn là 0,21 vòng hầu như không biến động so với cùng kỳ năm 2013 (0,22 vòng), do những tháng đầu năm hoạt động chủ yếu của Ngân hàng là cho vay, như đã phân tích tín dụng bất động sản của Ngân hàng chủ yếu là tín dụng ngắn hạn nên việc thu hồi nợ tập trung vào cuối năm làm cho vòng quay vốn tín dụng bất động sản nhỏ hơn 1. 61 4.3.2.5 Nợ xấu/Dư nợ Nợ xấu là một trong những nhân tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu đo lường chất lượng nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng. Chỉ số này càng thấp càng tốt vì rủi ro tín dụng sẽ càng thấp. Xem xét qua bảng số liệu 4.19, nợ xấu trên dư nợ của tín dụng bất động sản có xu hướng tăng liên tục qua 3 năm 2011 – 2013 và gần đạt tỷ lệ tối đa cho phép là 3% vào năm 2013 (2,95%). Bên cạnh đó, tỷ lệ này là cao hơn khi so với tỷ lệ của tổng hoạt động tín dụng tại Ngân hàng (đều dưới 2%). Tuy Ngân hàng đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý, thu hồi nợ và giám sát các khoản vay nhưng số cán bộ tín dụng về tín dụng bất động sản lại không đổi trong khi số lượng món vay cũng như dư nợ các năm qua luôn tăng, cán bộ tín dụng khó có thể quản lý cũng như thường xuyên kiểm tra các hộ vay. Bên cạnh đó, nợ xấu tín dụng bất động sản tăng cao qua các năm cũng có nguyên nhân đến từ phía khách hàng vay vốn, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan từ nền kinh tế năm 2013 có nhiều khó khăn làm khách hàng không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng. Tuy nhiên trong 6 tháng đầu năm 2014, tỷ lệ này là 2,19% đã giảm so với cùng kỳ năm 2013 (2,76%). Đây là kết quả của sự tăng trong dư nợ và giảm trong nợ xấu của Ngân hàng. Để đạt được kết quả như vậy, Ngân hàng đã thay đổi trong công tác quản lý dư nợ tín dụng bất động sản của cán bộ tín dụng, chính điều này làm cho công tác thu nợ của Ngân hàng được hợp lý, khuyến khích khách hàng trả nợ đúng hạn làm giảm chỉ tiêu này. Nợ xấu là việc phát sinh ngoài ý muốn của người đi vay cũng như cho vay. Nếu phấn đấu đưa nó về con số 0 thì gần như không thể thực hiện được. Chúng ta nên chấp nhận và cố gắng kiểm soát, duy trì nợ xấu ở mức cho phép. Nhìn chung, chất lượng cho vay bất động sản của Ngân hàng vẫn chưa thật sự hoàn hảo. Vòng quay vốn tín dụng bất động sản thấp và chưa có dấu hiệu tăng, Ngân hàng cần có giải pháp tăng cường hơn nữa tốc độ luân chuyển của vốn tín dụng bất động sản. Hệ số thu nợ và tỷ lệ nợ xấu Ngân hàng đi theo chiều xu hướng bất ổn cho Ngân hàng, đặc biệt là trong năm 2013. Tuy nhiên, với việc tự nhận thức được khuyết điểm của mình cũng như nhanh chóng đề ra giải pháp kịp thời, trong những tháng đầu năm 2014 có thể thấy được hiệu quả cũng như chất lượng tín dụng Ngân hàng có sự cải thiện theo chiều hướng tốt lên. 62 CHƯƠNG 5 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNN & PTNT CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG 5.1 TỔNG KẾT TÌNH TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG 5.1.1 Kết quả đạt được Các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng diễn ra rất tốt, thực hiện các mục tiêu do Đảng và Nhà nước đề ra. Luôn tuân thủ đúng quy luật, thực thi các quy định của Nhà nước, hoàn thành nhiệm vụ và đảm bảo khả năng thanh toán trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh. Với lượng khách hàng tương đối lớn cùng với sự nhiệt tình năng nổ của cán bộ tín dụng trong Ngân hàng đã đem lại nhiều lợi nhuận cho Ngân hàng. Đội ngũ cán bộ công nhân viên có nhiều năm kinh nghiệm; ý thức trách nhiệm cao; nội bộ đoàn kết; nhiệt tình với khách hàng; có nhiều nỗ lực, quyết tâm khắc phục khó khăn, ứng phó kịp thời, nhanh chóng khi có vấn đề tín dụng phát sinh; sẵn sàng hoàn thành tốt nhiệm vụ do Ban lãnh đạo Ngân hàng đề ra. Xây dựng được hình ảnh ngân hàng tốt đẹp và uy tín trong mắt người dân trên địa bàn. Thường xuyên cử cán bộ tham gia học tập các nghị quyết các văn bản nghiệp vụ chuyên môn để giáo dục tư tưởng, đạo đức nghề nghiệp vừa nâng cao trình độ chuyên môn, nâng lực công tác để hoàn thành tốt mục tiêu được giao. Tình hình huy động vốn của Ngân hàng tăng trưởng tốt, không có biến động lớn về nguồn vốn sau các đợt giảm trần lãi suất huy động. Nguồn vốn huy động từ dân cư liên tục tăng trưởng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng nguồn vốn. Chỉ tiêu dư nợ tăng trưởng khá tốt và đạt kế hoạch giao, cung ứng vốn đầy đủ cho nhu cầu tín dụng nhất là đối với thị trường nông nghiệp nông thôn và thị trường cho vay bất động sản. Luôn duy trì một khoản dự phòng để bù đắp rủi ro. Hoạt động phát triển sản phẩm dịch vụ, kinh doanh ngoại tệ và kiều hối, doanh thu ngoài tín dụng đạt mức tăng trường khá. Thực hiện nghiêm túc và đi đầu trong công tác giảm lãi suất huy động và cho vay. 63 5.1.2 Những hạn chế gặp phải (1) Tỷ lệ nợ xấu cho vay mua đất, mua nhà và xây dựng nhà vẫn còn khá cao (trên 3% trong năm 2013). Nếu nợ xấu cho vay mua đất xuất phát từ việc các khách hàng là chủ đầu tư không thu hồi được vốn từ các dự án BĐS thì nợ xấu cho vay mua nhà đến từ việc giải quyết tài sản đảm bảo với khách hàng vay cá nhân. Bên cạnh đó, rủi ro từ hoạt động cho vay xây dựng nhà vẫn ở mức cao. (2) Thế mạnh của chi nhánh NHNo & PTNT quận Cái Răng chỉ ở chỗ cho vay ngắn hạn, cho vay trung - dài hạn chưa được phát huy tốt. Từ đó, Ngân hàng đã chưa khai thác được tiềm năng của thị trường tín dụng trung – dài hạn. (3) Hoạt động cho vay sửa chữa nhà chưa được sự quan tâm, giám sát phù hợp của cán bộ tín dụng trong khi quy mô đang tăng lên làm cho nợ xấu biến động liên tục. (4) Số lượng cán bộ tín dụng bất động sản không thay đổi (9 cán bộ quản lý cho vay bất động sản của 7 phường) trong khi lượng vay ngày càng tăng dẫn đến việc quản lý các khoản nợ không được chặt chẽ, làm gia tăng rủi ro nợ xấu. (5) Ngoài những yếu tố khách quan, những yếu tố bên ngoài như lạm phát, tình hình kinh tế biến động, BĐS đóng băng,… cũng có ảnh hưởng lớn đến hoạt động tín dụng bất động sản của Ngân hàng. 5.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT QUẬN CÁI RĂNG (1) Ngân hàng cần tăng cường kiểm soát sự biến động của các khoản nợ xấu; Tăng cường công tác thu hồi nợ với nhóm nợ mua đất, mua nhà và xây dựng nhà, đồng thời quản lý chặt chẽ các khoản nợ cho vay giúp Ngân hàng ngăn chặn nợ xấu tiếp tục phát sinh. Trích lập dự phòng rủi ro tín dụng đầy đủ theo quy định của NHNN để sử dụng giải quyết nợ xấu. Thực hiện biện pháp cơ cấu nợ để phản ánh đúng về các khoản nợ. Bên cạnh đó, Ngân hàng có thể tiến hành bán các khoản nợ cho công ty mua bán nợ VAMC nhằm kiềm chế sự tăng cao của nợ xấu. Đối với các khoản nợ xấu cho vay mua đất: Ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư có những biện pháp như hạ giá bán, nâng cao chất lượng, chuyển đổi công năng của dự án thành các dự án nhà ở thương mại phù hợp phục vụ nhu cầu tái định cư, làm nhà ở xã hội,…để tăng tính thanh khoản. 64 Đối với các khoản nợ xấu cho vay mua nhà: Ngân hàng phối hợp với bên vay vốn bán tài sản đảm bảo. Hai bên có thể thuê một tổ chức có chức năng định giá để xác định giá trị tài sản đảm bảo. Trên cơ sở giá tài sản bảo đảm được xác định bởi tổ chức định giá, ngân hàng và bên vay vốn cùng ký hợp đồng với tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản (trung tâm dịch vụ bán đấu giá, doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp…). (2) Nguồn vốn huy động của Ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn nên còn hạn chế trong việc cấp tín dụng trung và dài hạn. Vì vậy, trong thời gian tới Ngân hàng cần quan tâm hơn công tác huy động nguồn vốn trung và dài hạn để tận dụng tối đa nguồn vốn nhàn rỗi qua đó góp phần phát triển tín dụng trung và dài hạn mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho Ngân hàng. (3) Trong quy trình cho vay cần tăng cường kiểm soát việc theo dõi sau khi cho vay. Nếu có dấu hiệu bất thường nào của khách hàng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán khoản vay, cán bộ tín dụng báo cáo kịp thời cho Ban lãnh đạo để có hướng giải quyết kịp thời và thích hợp; Bên cạnh đó, Ngân hàng cần nâng cao chất lượng thẩm định khoản vay, thẩm định khách hàng, tăng cường chất lượng công tác thu thập và xử lý thông tin; Tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, có biện pháp kiên quyết với những khách hàng cố tình trì hoãn, trốn tránh việc trả nợ mặc dù có nguồn thu; Đối với những hồ sơ không có đủ tính pháp lý để phát mãi, tiếp tục hoàn thiện hồ sơ đầy đủ pháp lý trong thời gian nhanh nhất để nhanh chóng thu hồi nợ cho Ngân hàng. (4) Rà soát lại số lượng cán bộ để có kế hoạch điều động và bổ sung cán bộ cho bộ phận cho vay bất động sản. Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần cân đối số lượng hồ sơ tín dụng mà mỗi cán bộ tín dụng phụ trách; Bên cạnh đó, phải chú trọng công tác đào tạo cán bộ và đào tạo lại cán bộ đang làm việc cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế về nhiều mặt như thẩm định đến hạn cho vay, phổ biến các văn bản của ngành và ngoài ngành liên quan đến lĩnh vực tín dụng, kiến thức thị trường liên quan đến lĩnh vực tín dụng; Tổ chức những buổi giao lưu về nghiệp vụ, giao cho cán bộ cũ kèm cặp cán bộ mới. (5) Hoạt động trong môi trường kinh doanh ngày càng phức tạp do nền kinh tế biến đổi. Bên cạnh việc thực hiện nghiêm túc các quy định về rủi ro tín dụng, nâng cao chất lượng cán bộ nhằm quản lý rủi ro tín dụng tốt hơn, Ngân hàng cũng cần phối hợp với chính quyền địa phương để tìm hiểu nắm bắt các chính sách, định hướng phát triển của địa phương để xây dựng chiến lược kinh doanh, chiến lược thu hút khách hàng, nâng cao thị phần phù hợp và kịp thời. Ngoài ra, Ngân hàng 65 cần phối hợp với chính quyền địa phương để tìm hiểu nguyên nhân làm khách hàng gặp khó trong việc trả nợ để từ đó có những biện pháp phù hợp đối với khách hàng để vừa giúp khách hàng giải quyết khó khăn sử dụng vốn vay hiệu quả vừa đảm bảo nguồn thu từ các khoản vay. 66 CHƯƠNG 6 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 6.1 KẾT LUẬN Thị trường tài chính Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, hệ thống ngân hàng thương mại còn phải đối mặt với nhiều thách thức, đòi hỏi Ngân hàng cần nổ lực khẳng định mình trong thị trường cạnh tranh mạnh mẽ hiện nay. TP Cần Thơ hiện nay là một trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội năng động nhất khu vực ĐBSCL và thu hút rất nhiều các tổ chức, tập đoàn tài chính lớn đến kinh doanh phát triển trên địa bàn. Qua quá trình phân tích cho thấy, NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng đã nhanh chóng hòa mình vào sự phát triển chung của Cần Thơ và Ngân hàng cũng đã đạt được những kết quả đáng kể như: vốn huy động ngày càng tăng và chiếm tỷ trọng cao trên tổng nguồn vốn, chi phí hoạt động của Ngân hàng giảm đáng kể, có số lượng khách hàng là doanh nghiệp, khá đông đảo, lượng khách hàng cá nhân ngày càng phát triển, các dịch vụ thanh toán quốc tế có uy tín, và các dịch vụ ngân hàng kết hợp với công nghệ hiện đại,…Tuy nhiên, Ngân hàng vẫn còn một số hạn chế như lợi nhuận giảm do hoạt động cho vay giảm qua các năm, tình hình huy động vốn tuy đang tiến triển tốt nhưng nguồn vốn huy động có dấu hiệu không đủ đáp ứng như cầu của khách hàng trong thời gian tới và nguồn điều chuyển từ Hội sở có dấu hiệu tăng lại. Đối với tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở vẫn tồn tại một số khuyết điểm như: Dư nợ cho vay Ngân hàng còn khá thấp; Nợ xấu cho vay phục vụ nhà ở nói riêng tuy không vượt qua ngưỡng cho phép, nhưng tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ tín dụng bất động sản vẫn còn lớn. Hiện nay, tuy thị trường BĐS đang rơi trạng thái khó khăn nhưng Tp. Cần Thơ là một thị trường kinh doanh đầy tiềm năng trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay bất động sản nói riêng, nên thu hút rất nhiều tổ chức tín dụng tham gia đầu tư. Tuy hoạt động của Ngân hàng không nhiều bên khoản mục cho vay phục vụ nhà nhưng Ngân hàng cũng có được thị phần nhất định, đã góp phần đáng kể giúp dân cư có chỗ ở ổn định, an tâm sản xuất, cải thiện đời sống, sinh hoạt hằng ngày tốt hơn. Bên cạnh mặt tích cực, chi nhánh nên quan tâm hơn nữa đến công tác huy động vốn nhằm tạo sự cân đối giữa “đầu vào” và “đầu ra” để chủ động hơn về nguồn vốn trong việc cấp tín dụng bất động sản của quý phòng; Đồng thời đẩy mạnh công tác thu hồi nợ, giảm thiểu nợ quá han/ nợ xấu càng thấp, càng tốt. Về lâu dài, Ngân hàng cần xây dựng lại quy trình cho vay chặt chẽ hơn, có những 67 bộ phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có những dự báo về thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng phục vụ bất động sản trong thời gian tới. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các quy đinh của NHNN, của chính ngân hàng, có chính sách về quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ khi thực hiện cho vay, đặc biệt lĩnh vực phục vụ bất động sản. 6.2 KIẾN NGHỊ 6.2.1 Đối với NHNo&PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng - Cần có cơ chế tiền lương phù hợp với trình độ và năng lực của cán bộ, bên cạnh đó nên có chính sách khen thưởng hợp lý khi nhân viên vượt chỉ tiêu mà phòng đề ra nhằm khích lệ tinh thần làm việc và khai thác triệt để về năng lực của nhân viên. - Duy trì và mở rộng thêm nhiều khách hàng để tăng doanh số cho vay của Ngân hàng. - Cân đối giữa khả năng huy động vốn và sử sụng vốn, đồng thời tăng cường công tác giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro dựa trên việc nghiên cứu, phân tích thị trường bất động sản trước khi tiến hành đầu tư. - Nên thành lập phòng marketing để đi sâu nghiên cứu thị trường tín dụng trên toàn quận Cái Răng nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu của khách hàng, tăng khả năng cạnh tranh và tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. - Bên cạnh đó, Ngân hàng cần củng cố hay mở rộng hơn nữa các mối quan hệ với các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương giúp cho hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay phục vụ bất động sản nói riêng luôn được thực hiện xuyên suốt và thuận lợi. 6.2.2 Đối với chính quyền địa phương - Địa phương nên hỗ trợ kịp thời cho Ngân hàng những thông tin về khách hàng khi Ngân hàng có nhu cầu hoặc những chủ trương, chính sách hoạt động sẽ được đưa vào thực hiện trong tương lai. - Trong công tác thẩm định tài sản thế chấp, khi chi nhánh cần công chứng tài sản thì Sở Tài Nguyên- Môi Trường nên tạo điều kiện thuận lợi hơn để đơn giản về thủ tục, giúp cho chi nhánh giải quyết chính xác hồ sơ tín dụng cho khách hàng. 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Thái Văn Đại (2012), Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Tủ sách trường Đại Học Cần Thơ. 2. Thái Văn Đại, Nguyễn Thanh Nguyệt (2008), Quản trị ngân hàng thương mại, Tủ sách trường Đại Học Cần Thơ. 3. Trần Ái Kết, Phan Tùng Lâm (2006), Giáo trình tài chính tiền tệ, Tủ sách trường Đại Học Cần Thơ. 4. Nguyễn Minh Kiều (2009), Nghiệp vụ ngân hàng thương mai, NXB Thống Kê Thành phố Hồ Chí Minh. 6. Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN, ngày 25/04/2007 của Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động Ngân hàng của tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN, ngày 22/04/2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước. 69 [...]... hoạt động cho vay bất động sản của cá nhân, hộ gia đình cũng như các biện pháp nâng cao hiệu quả cho vay và thu hồi vốn Vì vậy, nghiên cứu về tình hình cho vay, trong đó việc đánh giá rủi ro và hiệu quả cho vay bất động sản và các biện pháp thu hồi vốn là hết sức cần thiết 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung Phân tích tình hình cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng. .. thực trạng cho vay, rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng trong thời gian tới 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Để thực hiện mục tiêu chung, đề tài đi sâu vào nghiên cứu các mục tiêu cụ thể như sau:  Mục tiêu 1: Phân tích tình hình bất động sản, doanh số cho vay, doanh... PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng cũng như tầm quan trọng của nó trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng nên em chọn đề tài Phân tích tình hình cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng làm đề tài luận văn tốt nghiệp 1.1.2 Ý nghĩa thực tiễn Nhìn chung, vấn đề cho vay đã được nhiều đề tài nghiên cứu Nội dung nghiên cứu trước đây thường là nghiên cứu cho vay theo thời hạn,... sẽ cho biết tốc độ tăng hay giảm của một chỉ tiêu nào đó theo thời gian Đối với mục tiêu 2: Sử dụng các tỷ số tài chính để đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đối với mục tiêu 3: Từ những kết quả có được qua việc phân tích mục tiêu 1 và mục tiêu 2, sau đó tổng hợp, đề xuất giải pháp để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng. .. Ngân hàng đổi tên thành NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, có trụ sở đặt tại số 106/4 đường Võ Tánh, Phường Lê Bình, Quận Cái Răng, Thành phố Cần Thơ NHNo & PTNT chi nhánh Quận Cái Răng cho tới nay là một trong 9 chi nhánh NHNo & PTNT Thành phố Cần Thơ gồm: NHNo & PTNT Quận Ninh Kiều, Quận Ô Môn, Quận Bình Thủy, Quận Thốt Nốt, huyện Phong Điền, huyện Vĩnh Thạnh, huyện Cờ Đỏ, huyện Thới Lai Với... đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, NHNN Việt Nam và hướng dẫn của NHNo & PTNT Việt Nam 2.1.2.3 Thời hạn cho vay NHNo & PTNT nơi cho vay xem xét, thỏa thuận với khách hàng thời hạn cho vay căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng, thời hạn cho vay chia làm 3 loại: - Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng - Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên... Thành, đặt tại chợ Cái Tắc, huyện Châu Thành, tỉnh Cần Thơ Sau khi tỉnh Cần Thơ được công nhận là Thành phố trực thuộc trung ương Do yêu cầu phát triển chung của Thành phố Cần Thơ, địa giới Châu Thành được chia tách ra thành Quận Cái Răng (thuộc Thành phố Cần Thơ) và huyện Châu Thành (thuộc tỉnh Hậu Giang) Chính vì vậy, ngày 25/3/2004 Ngân hàng đổi tên thành NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, ... động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng  Mục tiêu 2: Đánh giá hoạt động cho vay nhà ở qua một số chỉ tiêu tài chính để đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản và hiệu quả thu hồi vốn  Mục tiêu 3: Đề ra những giải pháp giúp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng 2 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Các số liệu và những thông tin liên quan đến NHNo & PTNT Cần. .. trú) tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố (trực thuộc tỉnh) nơi chi nhánh NHNo & PTNT cho vay đóng trụ sở Trường hợp người đi vay ngoài địa bàn nói trên giao cho giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh cấp 1 quyết định Nếu người đi vay ở địa bàn liền kề (thôn, làng, bản) ngoài tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, khi cho vay giám đốc NHNo & PTNT nơi cho vay phải thông báo cho giám đốc NHNo & PTNT. .. nghiên cứu tình hình cho vay bất động sản nhà ở tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng gồm: cá thể (cá nhân và chủ đầu tư bất động sản) và các công ty kinh doanh địa ốc 3 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản 2.1.1.1 Cấp tín dụng Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử