Theo mục đích sử dụng vốn, tín dụng phục vụ bất động sản bao gồm: cho vay mua nhà, cho vay mua đất, cho vay xây dựng nhà mới và cho vay sửa chữa nhà. Việc phân tích này cho thấy tình hình hoạt động cho vay của từng khoản mục trên biến động như thế nào qua các năm. Trên cơ sở đã phân tích, đưa ra những đánh giá về tình hình cho vay của các khoản mục này từ đó đưa ra những biện pháp và đề xuất nhằm nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng.
35
4.2.1.1 Cho vay mua đất
Bảng 4.5: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 2012/2011 2013/2012 Số tiền % Số tiền % DS Cho vay 45.404 38.691 40.985 (6.713) (14,79) 2.294 5,93 DS Thu nợ 49.794 40.067 32.697 (9.727) (19,53) (7.370) (18,39) Dư nợ 35.568 34.192 42.480 (1.376) (3,87) 8.288 24,24 Nợ xấu 676 581 1.368 (95) (14,05) 787 135,46
Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013.
Bảng 4.6: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013 6 tháng 2014 6 tháng 2013/6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 4.846 6.035 1.189 24,54 DS Thu nợ 11.154 11.339 185 1,66 Dư nợ 27.884 37.176 9.292 33,32 Nợ xấu 896 741 (155) (17,30)
Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014.
Doanh số cho vay
Doanh số cho vay của khoản mục này chiếm tỷ trọng khá cao, chiếm 59,96% tổng doanh số cho vay tín dụng bất động sản trong năm 2011. Năm 2012 kết quả doanh số cho vay mua đất giảm còn 38.691 triệu đồng tương ứng giảm 14,79% so với năm trước. Trong giai đoạn này, nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn bất ổn, diễn biến khá bất thường và thiếu bền vững, xuất hiện ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Để khắc phục tình hình Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/NP-CP vào ngày 24/02/2011 tập trung vào mục tiêu kiềm chế lạm phát để ổn định kinh tế vĩ mô, các ngân hàng phải giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ, chủ yếu là bất động sản (trong đó có
36
tín dụng bất động sản) và chứng khoán. Do đó, Ngân hàng siết chặt tín dụng phi sản xuất, hạn chế cho vay mua đất làm giảm doanh số cho vay của Ngân hàng.
Bước sang năm 2013, doanh số cho vay mua đất bắt đầu tăng trưởng, tăng 5,93% so với năm 2012, tức tăng 2.294 triệu đồng. Trên đà tăng trưởng này, bước sang 6 tháng đầu năm 2014 doanh số cho vay tiếp tục tăng mạnh, so với cùng kỳ năm 2013 thì doanh số cho vay mua đất đã tăng thêm 24,54% đạt mức 6.035 triệu đồng. Nguyên nhân là do tình hình bất động sản Cần Thơ nói riêng và Việt Nam nói chung những tháng cuối năm 2013 sang đầu năm 2014 có sự khởi sắc, lượng giao dịch tăng trưởng khá. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại thị trường BĐS Cần Thơ trong 6 tháng cuối năm 2013 lượng giao dịch tăng khoản 15% so với cùng kỳ năm 2012. Bên cạnh đó, giá đất có dấu hiệu chững lại, không giảm liên tiếp như các năm trước đó, thậm chí có nơi giá tăng nhẹ đã thu hút được khách hàng có nhu cầu.
Hình 4.3 Tình hình cho vay mua đất của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014
Doanh số thu nợ
Năm 2011 thu nợ đạt 49.794 triệu đồng chiếm tỷ trọng 67,85% trong tổng cơ cấu thu nợ. Năm 2012 đạt 40.067 triệu đồng. Năm 2013 đạt 32.697 triệu đồng. Tác nhân làm giảm doanh số thu nợ cho vay mua đất trong giai đoạn này đến từ việc thị trường BĐS đóng băng, các chủ đầu tư đất không bán được đất dẫn đến thiếu nguồn thu để trả nợ cho Ngân hàng. Sang 6 tháng đầu năm 2014 thu nợ đạt 11.339 triệu đồng tăng 1,66% so với 6 tháng đầu năm 2013, con số tăng ít này không cải
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 2011 2012 2013 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Cho vay Thu nợ Dư nợ Nợ xấu
37
thiện được nhiều doanh số thu nợ của Ngân hàng dưới tác động của việc suy giảm BĐS nhưng qua đó có thể thấy được sự nỗ lực của cán bộ tín dụng Ngân hàng để ngăn chặn sự sụt giảm doanh số thu nợ cho vay mua đất.
Dư nợ
Dư nợ mua đất có sự giảm nhẹ vào năm 2012 nhưng sau đó đã tăng mạnh vào giai đoạn 2013 và đầu năm 2014. Năm 2012 dư nợ giảm 3,87% so với năm 2011. Sang năm 2013, dư nợ tăng đến 24,24% so với năm 2012. Tiếp đến 6 tháng đầu năm 2014, tốc độ tăng dư nợ là 33,32% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù doanh số cho vay và doanh số thu nợ đều có sự biến động qua từng năm nhưng nhìn chung thì doanh số cho vay của Ngân hàng vẫn cao hơn doanh số thu nợ là một phần làm cho dư nợ tăng đáng kể. Cần lưu ý dư nợ tăng cũng một phần do việc cho vay thời hạn dài và Ngân hàng lũy kế.
Nợ xấu
Trong những năm qua, nợ xấu cho vay mua đất của Ngân hàng chiếm tỷ trọng cao nhất trong các khoản mục và có xu hướng biến động mạnh. Nợ xấu giảm qua các năm nhưng riêng năm 2013 nợ xấu đã tăng mạnh so với xu hướng giảm trong giai đoạn này. Cụ thể: năm 2011 nợ xấu mua đất là 676 triệu đồng. Năm 2012 nợ xấu khoản mục này giảm 14,05%. Nhưng đến năm 2013 nợ xấu mua đất bất ngờ tăng lên đáng kể, tăng 135,46% so với năm 2012. Sở dĩ có sự tăng đột ngột vào năm 2013 là do kể từ quý 2/2011 với chính sách phát triển, mở rộng các dự án khu dân cư Nam sông Hậu, Ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua đất cho khách hàng là các chủ đầu tư với nhiều chương trình ưu đãi. Việc đẩy mạnh cho vay mua đất đã làm tăng lượng phát vay khoản mục này nhưng bên cạnh đó Ngân hàng đã gặp phải khó khăn trong việc kiểm soát các món vay mua đất khi BĐS gặp khó khăn, các dự án xây dựng còn dang dở, chủ đầu tư chưa bán được nhà thu hồi vốn để trả nợ cho Ngân hàng đã làm gia tăng nợ xấu. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014 nợ xấu giảm còn 741 triệu đồng tương đương 17,30% so với 6 tháng đầu năm 2013. Đây là một mức giảm tương đối cao khi so với tình hình nợ xấu tăng mạnh vào năm 2013, cho thấy sự linh hoạt trong việc áp dụng các biện pháp xử lý nợ xấu cũng như sự quan tâm trong việc giải quyết nợ xấu của Ngân hàng là vấn đề được đặt lên hàng đầu, đặc biệt là với khoản nợ xấu mua đất – khoản mục chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nợ xấu tín dụng bất động sản.
38
4.2.1.2 Cho vay mua nhà
Bảng 4.7: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 2012/2011 2013/2012 Số tiền % Số tiền % DS Cho vay 2.538 5.275 5.939 2.737 107,84 664 12,59 DS Thu nợ 7.338 7.190 6.485 (148) (2,02) (705) (9,81) Dư nợ 6.291 4.376 3.830 (1.915) (30,44) (546) (12,48) Nợ xấu 117 273 384 156 133,33 111 40,66
Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2011 – 2013.
Bảng 4.8: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 6 tháng 2013 6 tháng 2014 6 tháng 2013/6 tháng 2014 Số tiền % DS Cho vay 2.910 1.975 (935) (32,13) DS Thu nợ 2.130 2.005 (125) (5,87) Dư nợ 5.156 3.800 (1.356) (26,30) Nợ xấu 432 360 (72) (16,67)
Nguồn: Phòng kinh doanh NHNo &PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014.
Doanh số cho vay
Cho vay mua nhà trong năm 2011 đạt 2.538 triệu đồng. Năm 2012 tình hình cho vay mua nhà bắt đầu nóng lên, tăng 107,84% so với năm 2011 chiếm 7.41% tỷ trọng. Tiếp tục xu hướng tăng này, năm 2013 doanh số cho vay mua nhà tăng 12,59% so với số liệu năm 2012. Doanh số cho vay mua nhà trong giai đoạn này tăng là do vào 2 quý cuối năm, dưới áp lực đáo hạn ngân hàng, giá nhà (chưa tính giá đất) của các khu chung tại khu vực đang giảm dần cùng với tình hình trượt giá chung của tất cả các yếu tố đầu vào nhằm kích cầu bất động sản. Song song đó, các khu nhà với mức giá hợp lý nhưng vẫn đảm bảo chất lượng đang dần được hoàn thành để đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu hiện nay của dân cư. Điển hình ở khu
39 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nam Cần Thơ có các dự án như: khu dân cư Mỹ Hưng, khu nhà ở thu nhập thấp tại khu dân cư Hưng Phú, một số dự án khu dân cư dành cho người thu nhập thấp, chung cư thu nhập thấp tại khu dân cư Hưng Phú I. Còn trên địa bàn quận Ninh Kiều có thêm các khu tái định cư Việt Khang, Him Lam Cần Thơ, khu dân cư Hồng Phát mở rộng và một số dự án đô thị tái định cư do thành phố đầu tư… Các dự án này sẽ góp phần đa dạng sản phẩm nhà đất và khách hàng sẽ có thêm nhiều lựa chọn. Mặt khác, đây là sản phẩm nhiều tiềm năng nên Ngân hàng đã mở cửa cho vay mua nhà và nới lỏng dần lãi suất (tuy vẫn còn cao) nhằm thu hút và củng cố niềm tin của khách hàng vào Ngân hàng cũng như lòng tin đối với nhà đầu tư thứ cấp. Sang đến 6 tháng đầu năm 2014, do thị trường đã bão hòa sao những đợt tăng qua năm 2012, 2013 nên doanh số cho vay trong 6 tháng năm 2014 đã giảm 32,13% chỉ đạt 1.975 triệu đồng.
Hình 4.4 Tình hình cho vay mua nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014
Doanh số thu nợ
Doanh số thu nợ cho vay mua nhà có xu hướng giảm qua các năm nhưng xét về giá trị thì doanh số cho vay cao hơn doanh số thu nợ. Thu nợ năm 2011 đạt doanh số 7.338 triệu đồng (trong đó thu nợ vay trung và dài hạn là 4.290 triệu đồng) , chiếm tỷ trọng 10% trong tổng doanh số. Năm 2012 đạt 7.190 triệu đồng (trong đó thu nợ vay trung và dài hạn là 2.100 triệu đồng), giảm 2,02% so với năm 2011. Năm 2013 thu nợ tiếp tục giảm 9,81% so với năm 2012. Đến 6 tháng đầu năm 2014 thu nợ vẫn tiếp tục giảm 5,87% chỉ đạt 2.005 triệu đồng tức giảm 125 triệu đồng so với cùng kỳ năm trước. Doanh số thu nợ trong năm 2011 và 2012 cao hơn doanh
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 2011 2012 2013 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Cho vay Thu nợ Dư nợ Nợ xấu
40
số cho vay là do trong số thu nợ của Ngân hàng có một phần thu nợ từ các khoản vay mua nhà trung và dài hạn của năm 2009 và 2010. Việc doanh số thu nợ mua nhà giảm liên tục từ năm 2012 cho đến 6 tháng đầu năm 2014 là do những khách hàng mua nhà là nông dân và hộ sản xuất chịu ảnh hưởng từ việc giá nông sản tăng lên gây khó khăn trong việc tìm đầu ra, hàng hóa sản xuất ra gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm dẫn đến không trả được nợ hoặc trả nợ không đúng hạn cho Ngân hàng. Bên cạnh đó là việc các khoản vay trung và dài hạn của các năm trước đã được khách hàng trả nợ xong.
Dư nợ
Qua bảng số liệu ta thấy dư nợ cho vay mua nhà qua các năm. Trong năm 2012 dư nợ giảm đương 30,44% so với năm 2011 ở mức 4.376 triệu đồng. Đến năm 2013 dư nợ là 3.830 triệu đồng tiếp tục giảm 12,48% so với năm 2012. Sang 6 tháng đầu năm 2014 dư nợ giảm 26,30% so với cùng kỳ năm trước còn 3.800 triệu đồng. Mặc dù doanh số cho vay tăng và doanh số thu nợ giảm nhưng do doanh số thu nợ cao hơn doanh số cho vay làm cho dư nợ cho vay cũng giảm theo. Điều đặc biệt là trong những năm qua Ngân hàng đã có những chính sách hỗ trợ tích cực cho người dân được tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà với lãi suất thấp kèm theo đó là các chính sách ưu đãi theo Nghị quyết 02 ngày 07/01/2013 về cho vay hỗ trợ mua nhà, tuy nhiên trái lại với những gì Ngân hàng cố gắng, việc ban hành chậm gói cứu trợ 30.000 tỷ của NHNN cùng với đó là gặp nhiều vướng mắc từ lúc bắt đầu triển khai làm cho người dân không vay được vốn, tình hình cho vay tăng không cao như mong đợi của Ngân hàng dẫn đến việc giảm dư nợ cho vay.
Nợ xấu
Tình hình nợ xấu cho vay mua nhà có xu hướng tăng, tăng mạnh nhất vào năm 2012, tăng 133,33% so với năm 2011 chạm mức 273 triệu đồng. Tiếp đến năm 2013 nợ xấu ở mức 384 triệu đồng tăng 40,66% so với năm 2012. Mặc dù dư nợ mua nhà chiếm tỷ trọng không cao trong tổng dư nợ bất động sản nhưng với tình hình nợ xấu ngày một gia tăng cho thấy Ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc giải quyết nợ xấu thuộc khoản mục này. Nguyên nhân đến từ tài sản đảm bảo cho các khoản vay của khách hàng cũng chính là căn nhà hoặc hợp đồng mua nhà, do thị trường BĐS sụt giảm ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo, kéo giảm giá trị tài sản so với mức định giá trước đây. Chính vì thế khi phát mãi, khách hàng không đồng tình với việc giảm giá trị tài sản đảm bảo nhiều so với trước. Mặt khác, việc giải quyết các tài sản thế chấp là BĐS rất khó khăn dẫn đến phát sinh nợ xấu. Bước sang 6 tháng đầu năm 2014 nợ xấu khoản mục này là 360 giảm 16,67% so với cùng
41
kỳ năm 2013 cho thấy Ngân hàng kịp thời đưa ra chủ trương tích cực đẩy mạnh công tác giải quyết nợ xấu nhằm nâng cao chất lượng tín dụng nhưng cũng không chỉ riêng hoạt động cho vay mua nhà.
4.2.1.3 Cho vay xây dựng nhà Doanh số cho vay
Năm 2011 cho vay đạt 16.333 triệu đồng. Năm 2012 doanh số cho vay giảm còn 13.080 triệu đồng, tức giảm 3.253 triệu đồng và tiếp tục giảm đáng kể vào năm 2013 khi doanh số cho vay còn 9.286 triệu đồng giảm 3.794 triệu đồng so với năm 2012. Tình hình những tháng đầu năm 2014 vẫn không mấy khả quan khi doanh số cho vay xây dựng nhà 6 tháng đầu năm 2014 giảm 1.177 triệu đồng so với cùng kỳ năm trước. Có thể thấy, người dân trên địa bàn đang giảm dần việc xây mới hoặc mua mới nhà do khó khăn về tài chính trong giai đoạn suy thoái kinh tế. Bên cạnh đó thì tác động của lạm phát đã đẩy giá cả các mặt hàng và vật liệu xây dựng tăng cao khoảng 30% - 40% trong những năm 2011 và 2012 là những nguyên nhân làm cho doanh số cho vay khoản mục này giảm mạnh.
Hình 4.5 Tình hình cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu năm 2014
Doanh số thu nợ
Doanh số thu nợ năm 2011 chiếm tỷ trọng 15,39% trong cơ cấu thu nợ tương đương 11.295 triệu đồng. Đến năm 2012 doanh số tăng 2.312 triệu đồng so với năm trước đạt mức 13.607 triệu đồng là do thu nhập người dân có phần tăng lên trong năm 2012, các đối tượng vay chủ yếu là cán bộ - công nhân viên chức, có
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 2011 2012 2013 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Cho vay Thu nợ Dư nợ Nợ xấu
42
việc làm và nguồn thu ổn định. Tuy nhiên năm 2013 tình hình kinh tế khó khăn, giá cả hàng hóa, dịch vụ, xăng dầu đồng loạt tăng cao cộng thêm mặt bằng lãi suất cũng tăng cao gây áp lực lớn cho người dân trong việc trả nợ cho Ngân hàng, kết quả là năm 2013 doanh số thu nợ xây dựng nhà giảm 4.269 triệu đồng so với năm