3.1.4.1 Khái niệm
Cho vay bất động sản là lĩnh vực cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mua nhà ở - đất ở hoặc căn hộ nhằm mục đích sử dụng của khách hàng.
3.1.4.2 Đặc điểm
-Cho vay áp dụng đối với khách hàng là các cá nhân và hộ gia đình, các chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn để mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở.
-Tạo điều kiện cho những hộ nghèo, hộ đang có nhu cầu về bất động sản có được căn nhà kiên cố để họ có thể yên tâm lao động sản xuất; những hộ có thu nhập trung bình, khá có được căn nhà khang trang để ở góp phần phát triển mỹ quang đô thị.
-Đối tượng cho vay là giá trị căn nhà hoàn chỉnh đã được xây dựng (bao gồm cả giá trị đất ở) hoặc mua; giá trị vật liệu xây dựng, chi phí để sửa chữa, xây dựng nhà (tự làm); thanh toán tiền mua đất để xây dựng nhà và các chi phí có liên quan. -Nguồn thu nợ của Ngân hàng tùy thuộc vào thu nhập của khách hàng vay vốn, cán bộ kinh doanh tìm hiểu khả năng thu nhập của khách hàng vay (chẳng hạn
19
thu nhập của họ có thể từ sản xuất, kinh doanh, ruộng vườn, chăn nuôi, tiền lương, tiền công,…) mà có thể xem xét cho họ trả nợ gốc và lãi vay theo chu kỳ hàng tháng, quý, 06 tháng hoặc theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
3.1.4.3 Lợi ích của hoạt động cho vay bất động sản
Đối với Ngân hàng
-Lợi ích kinh tế: Cho vay bất động sản là một nghiệp vụ, một sản phẩm của NH. Nhu cầu bất động sản của người dân cũng góp phần tác động đến doanh số cho vay của NH, do đó, nó cũng tác động cùng chiều với thu nhập và lợi nhuận của NH. Vì thế, khi nhu cầu mua, xây dựng và sửa chữa nhà của người dân tăng cũng đồng nghĩa việc lợi nhuận được của Ngân hàng sẽ tăng.
-Lợi ích xã hội: Mỗi gia đình là tế bào của xã hội, và nghiệp vụ tín dụng bất động sản đã và đang góp phần thúc đẩy cả nền kinh tế phát triển. Bên cạnh, Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước, mục tiêu an sinh xã hội, giải quyết ổn thỏa những vấn đề phát sinh trong lĩnh vực bất động sản như: việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội…là mục tiêu hàng đầu của Đảng và nhà nước ta, muốn thực hiện tốt điều đó thì trước hết phải đô thị hóa. Đây là nguyên nhân các khu dân cư, chung cư đặc biệt là dành cho người dân có thu nhập trung bình và thấp đua nhau mọc lên trong khắp các tỉnh thành trong cả nước, do đó nghiệp vụ này góp phần tiếp thêm sức mạnh và tiến trình phát triển nước nhà, làm thay đổi bộ mặt của xã hội…
Đối với khách hàng
-Hỗ trợ nguồn vốn giúp khách hàng mua được nhà, nền nhà hoặc đất ở, xây dựng, sửa chữa nhà ở đúng theo mong muốn, với chi phí sử dụng vốn phải chăng;
-Thủ tục nhanh, gọn, thời gian giải quyết hồ sơ có thể trong ngày hoặc tối đa không quá 07 ngày kể từ ngày khách hàng nộp đầy đủ hồ sơ vay vốn;
-Thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm rất linh hoạt, tùy theo đối tượng vay vốn, loại tài sản đảm bảo để có thể giải quyết cho khách hàng phải thực hiện/ hoặc không phải thực hiện/ hoặc thực hiện bổ sung sau thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm;
-Được tư vấn bởi đội ngũ cán bộ chuyện nghiệp, nhiệt tình;
-Lãi suất cạnh tranh và khách hàng có thể lựa chọn hình thức trả lãi khác nhau tùy theo khả năng;
20
3.1.4.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay
Nhân tố chủ quan
a) Xuất phát từ khách hàng:
-Thu nhập dân cư: Nhà ở là nhu cầu cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về nhu cầu lượng thực và thực phẩm.
-Khả năng trả nợ của khách hàng: Thông thường đây sẽ là yếu tố quan tâm hàng đầu của các NHTM trong việc ra quyết định cấp tín dụng. Trong khi nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp thường khó thỏa mãn đầy đủ các yêu cầu này, dẫn đến xu hướng cho vay của NHTM đối với đối tượng khách hàng này cũng rất thấp.
b) Xuất phát từ Ngân hàng:
-Công tác thẩm định: Thẩm định phương án sản xuất kinh doanh/ dự án đầu tư là việc TCTD xem xét một cách khách quan, khoa học và từ đó rút ra kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra của phương án để đưa ra quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay.
-Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng của một Ngân hàng là kim chỉ nam cho hoạt động tín dụng cửa Ngân hàng đó phải tạo ra sự công bằng, không những phải đảm bảo an toàn cho hoạt động của Ngân hàng mà còn phải đảm bảo đủ sức hấp dẫn đối với khách hàng.
-Chất lượng nhân sự: Việc tuyển chọn nhân sự có đạo đức nghề nghiệp tốt, có tinh thần trách nhiệm, giỏi chuyên môn, nắm vững kiến thức pháp luật có liên quan đến hoạt động tín dụng,…sẽ giúp cho Ngân hàng có thể ngăn ngừa được những sai phạm sẽ xảy ra khi tín dụng thực hiện chu kỳ khép kín của một khoản tín dụng.
-Công tác tổ chức của Ngân hàng: Công tác tổ chức không chỉ tác động tới chất lượng tín dụng bất động sản mà còn tác động tới mọi hoạt động của Ngân hàng. Nếu công tác tổ chức không khoa học sẽ làm ảnh hưởng tới thời gian ra quyết định đối với món vay, không đáp ứng kịp thời các yêu của khách hàng, không theo dõi sát sao được công việc. Sự phân công công việc nếu không hợp lý, khoa học sẽ dẫn đến sự không rõ ràng, chồng chéo khiến cho cán bộ tín dụng ỷ lại, thiếu trách nhiệm đối với công việc của mình.
21
-Tiến bộ về khoa học – công nghệ: Đây không phải là vấn đề cơ bản nhưng góp phần không nhỏ trong việc nâng cao chất lượng tín dụng phục vụ bất động sản của Ngân hàng. Nó là công cụ, phương tiện tổ chức quản lý Ngân hàng kiểm soát nội bộ, kiểm tra quá trình sử dụng vốn vay, thực hiện các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng. Đặc biệt, với sự phát triển mạnh mẽ về công nghệ thông tin sẽ giúp Ngân hàng có được thông tin và xử lý thông tin nhanh chóng, kịp thời, chính xác, trên cơ sở đó quyết định tín dụng đúng đắn giúp cho quá trình kinh doanh, quá trình thanh toán diễn ra thuận tiện. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nhân tố khách quan a) Môi trường kinh tế:
-Sự tăng trưởng của nền kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng thì tiêu dùng của hộ gia đình và đầu tư tăng. Do đó, tín dụng tiêu dùng sẽ tăng lên bởi sự gia tăng của nhu cầu tín dụng, khả năng tín dụng và khả năng trả nợ vay tín dụng.
-Thị trường bất động sản: Khi thị trường BĐS “nóng” lên, nhu cầu nguồn vốn cao, thì mức tăng trưởng tín dụng của nghiệp vụ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà của Ngân hàng sẽ tăng. Và tác động ngược lại, khi Ngân hàng mở rộng điều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà thì thị trường BĐS như được tiếp thêm sức mạnh.
-Lãi suất: Lãi suất tác động đến tổng cầu qua các yếu tố tiêu dùng, đầu tư, xuất khẩu. Khi mức cung tiền tăng lên, lãi suất sẽ giảm xuống, giá trái phiếu tăng lên do giá trị hiện tại thu nhập trong tương lai có giá trị hơn (tiêu dùng sẽ tăng thêm ở mỗi mức thu nhập). Khi thu nhập tăng kéo theo tín dụng bất động sản tăng như trình bày trên.
-Lạm phát: Giữa lạm phát và tăng trưởng tín dụng phục vụ bất động sản có sự tác động qua lại lẫn nhau. Khi các hộ gia đình đó có điều kiện mua sắm, tiêu dùng sẽ cung ứng một lượng tiền lớn lưu thông trên thị trường, điều này sẽ gia tăng lạm phát. Vì thế, khi lạm phát gia tăng đời sống của người dân sẽ khó khăn hơn. Khi ấy, tiêu dùng sẽ giảm, tín dụng giảm, kết quả là tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ giảm và ngược lại.
b) Môi trường chính trị - xã hội:
-Việc phát triển mạnh mẽ các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung
22
và cầu về bất động sản nói riêng. Vì hệ quả cuối cùng của đô thị hóa là làm tăng cầu và cung tín dụng bất động sản.
-Song, chính sách ưu đãi đặc biệt của Chính phủ luôn được đánh giá là nhân tố tác động nhiều nhất đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Vì đây là vấn đề mang tính xã hội, cần được Nhà nước giải quyết bằng nguồn vốn ngân sách.
c) Môi trường pháp lý:
-Môi trường pháp lý luôn tạo sự công bằng và hỗ trợ kịp thời cho mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của toàn xã hội luôn diễn ra xuyên suốt và có hiệu quả. -Hệ thống pháp luật của một quốc gia với các bộ luật và văn bản dưới luật chưa được đầy đủ, đồng bộ, hợp lý sẽ không đảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các hoạt động kinh tế, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến rủi ro trong sản xuất kinh doanh của các cá nhân và hộ gia đình, gây nên các khoản nợ quá hạn cho Ngân hàng.
3.2 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG TỪ NĂM 2012 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014
Bảng 3.1: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng năm 2011,2012, 2013 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Chênh lệch 2012/2011 Chênh lệch 2013/2012 Giá trị % Giá trị % Thu nhập từ lãi 59.997 64.748 56.033 4.751 7,92 (8.715) (13,46)
Thu nhập phi lãi 4.580 4.904 2.532 324 7,07 (2.372) (48,37)
Tổng thu nhập 64.577 69.652 58.565 5.075 7,86 (11.087) (15,92)
Chi phí từ lãi 43.418 44.360 37.704 942 2,17 (6.656) (15,00)
Chi phí phi lãi 12.199 17.690 10.167 5.491 45,01 (7.523) (42,53)
Tổng chi phí 55.617 62.050 47.871 6.433 11,57 (14.179) (22,85)
Lợi nhuận trước thuế
8.960 7.602 10.694 (1.358) (15,16) 3.092 40,67
23
Bảng 3.2: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng 6 tháng 2013 và 6 tháng 2014
Đơn vị tính: triệu đồng
Chỉ tiêu 6 tháng 2013 6 tháng 2014 Chênh lệch 6T2014/6T2013
Giá trị %
Thu nhập từ lãi 25.746 28.245 2.499 9,71
Thu nhập phi lãi 3.937 6.560 2.623 66,62
Tổng thu nhập 29.683 34.805 5.122 17,26
Chi phí từ lãi 17.019 17.531 512 3,01 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chi phí phi lãi 12.132 16.864 4.732 39,00
Tổng chi phí 29.151 34.395 5.244 17,99
Lợi nhuận trước thuế 532 410 (122) (22,93)
Nguồn: Phòng Kinh doanh NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng, 2013 – 2014.
Năm 2012 trôi qua với nhiều vấn đề nổi cộm phát sinh trong quá trình hoạt động của ngành ngân hàng. Nợ xấu đang đe dọa sự tồn vong của nhiều ngân hàng, chính sách quản lý vàng đang tạo ra nhiều biến tướng gây rối loạn thị trường, tiến độ tái cơ cấu không như kỳ vọng... NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng cũng không tránh được những khó khăn đó. Mặc dù lợi nhuận trước thuế của Ngân hàng năm 2012 không giảm nhiều so với năm 2011 (giảm 15,16%) nhưng tổng chi phí năm 2012 so với năm 2011 (tăng 11,57%) đã tăng nhanh hơn so với mức tăng tổng thu nhập năm 2012 so với năm 2011 (tăng 7.86%) yêu cầu Ngân hàng phải có giải pháp nhanh chóng để cải thiện doanh thu của Ngân hàng trong thời gian tới.
Nối tiếp những khó khăn năm 2012, năm 2013 vẫn còn đó những điểm nghẽn của nền kinh tế vẫn chưa thông. Thị trường tiền tệ và thị trường chứng khoán vẫn còn nhiều bất ổn nội tại, tổng cầu suy giảm gây khó khăn cho việc hấp thụ vốn, nợ xấu vẫn là rào cản đối với hoạt động ngân hàng. Tổng thu nhập của Ngân hàng năm 2013 giảm 15,92% so với năm 2012 giảm không quá sâu. Mặc dù thu nhập năm 2013 giảm so với năm 2012. Tuy nhiên bằng những nỗ lực Ngân hàng đã làm cho tổng chi phí năm 2013 giảm 22,85% so với năm 2012 giảm nhanh hơn so với tổng thu nhập. Kết quả cho những nỗ lực đó đã giúp Ngân hàng có được mức lợi nhuận trước thuế năm 2013 tăng cao, tăng 40,67% so với năm 2012.
Đến 6 tháng đầu năm 2014 mặc dù tổng thu nhập của Ngân hàng đạt được cao hơn so với 6 tháng đầu năm 2013. Tuy nhiên do có nhiều chính sách quản lý mới trong ngành ngân hàng được ban hành nên đã làm cho tổng chi phí của Ngân hàng tăng nhẹ, có phần tăng nhanh hơn so với tổng thu nhập đã làm cho lợi nhuận
24
trước thuế 6 tháng đầu năm 2014 giảm 22,93% so với 6 tháng đầu năm 2013 nhưng mức giảm này không nằm ngoài ước tính của Ngân hàng cho lợi nhuận trước thuế 6 tháng đầu năm 2014. Qua đó, cho thấy Ngân hàng đã nhìn nhận đúng những khó khăn thách thức cho Ngân hàng trong thời gian tới để từ đó Ngân hàng có thể đưa ra những giải pháp hiệu quả và kịp thời.
3.3 MỤC TIÊU KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG TRONG NĂM 2014
Tiếp tục là ngân hàng chủ đạo trực tiếp đảm trách và thực hiện chính sách của Đảng, Nhà nước về hỗ trợ phát triển và cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng cho khu vực nông nghiệp, nông thôn.
Thay đổi cơ cấu, nâng cao chất lượng nguồn vốn, giảm dần giá vốn bình quân đầu vào, tạo cơ sở để hỗ trợ cho hoạt động tín dụng và phát triển sản phẩm dịch vụ mở rộng thị trường, thị phần; Thay đổi cơ cấu đầu tư, nâng cao chất lượng tín dụng. Tích cực thu hồi nợ đã xử lý rủi ro. Có cơ chế đặc biệt để xử lý những tồn tại, thiếu xót của chi nhánh về nợ xấu.
Tích cực chủ động phối hợp trong mối quan hệ cấp ủy, chính quyền, các đoàn thể của địa phương, vừa để tranh thủ sự ủng hộ, tạo sự đồng thuận, hỗ trợ trong việc triển khai thực hiện nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế địa phương vừa tăng cường quảng bá thương hiệu Agribank.
Chỉ tiêu kế hoạch thưc hiện năm 2014 như sau:
-Tổng nguồn vốn: 4.280 tỷ đồng (tăng 16% so với năm 2013) VNĐ: 4.215 tỷ đồng
USD: 3.130 ngàn USD
-Tổng dư nợ: 6.515 tỷ đồng (tăng 11% so với năm 2013) VNĐ: 6.200 tỷ đồng
USD: 15.000 ngàn USD
-Tỷ lệ cho vay nông nghiệp, nông thôn: 83% -Tỷ lệ nợ xấu: 2%
-Số lượng thẻ phát hành: 130.000 thẻ -Thu nhập: 850 tỷ đồng
25
-Chênh lệch thu – chi (chưa lương): 140 tỷ đồng -Hệ số lương đạt được: từ hệ số 1 trở lên
-Trích dự phòng: 25 tỷ đồng -Xử lý rủi ro: 10 tỷ đồng
26
CHƯƠNG 4
PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT CẦN THƠ
CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG