phân tích tình hình sử dụng bất động sản tại hà nội - đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp

http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Lời nói đầu Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng phát triển kinh tế xã OBO OK S CO M hội quốc gia Trong năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội trở thành vấn đề quan trọng ngày ý dư luận Thủ Các phương tiện báo chí , truyền hình ln đề cập tới thị trường bất động sản, tới vấn đề cập nhập thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày sơi động với phát triển kinh tế nước nói chung thủ nói riêng Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn Thật vậy, bất động sản nhu cầu thiết yếu khơng thể thiếu được, đất ở, nhà vơ quan trọng ngươì Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trường bất động sản thường đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu đất, mua bán trao tay sốt đất Hà Nội khởi đầu từ năm qua đến chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng khơng vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng khơng bình thường cuả kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn cao q bất hợp lý so với thu nhập đại đa số người lao động; thị trường bất động sản giai đoạn sơ khai, thị trường khơng thức (nhà nước khơng kiểm sốt được)…Từ cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội cần thiết có ý nghĩa , nhằm tìm KIL hiểu thị trường bất động sản qua có giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội Thủ Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm: Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản lĩnh vực rọng lớn, nên với trình độ hạn chế khơng thể tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN q báu thầy cơ, cán Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, bạn KIL OBO OKS CO M để rút kinh nghiệm nghiên cứu , làm việc sau http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Chương I: Cơ sở lý luận khoa học thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1) Bất động sản KIL OBO OKS CO M 1.1) Các khái niệm Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái niệm bất động sản sau: + Bất động sản tài sản khơng di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể rài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sanr khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với u cầu cơng tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm sốt quan nhà nước có thẩm quỳên + Nhà đất: - theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác - theo nghĩa hẹp nhà khn viên xung quanh nhà, đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trường loại thị trường a) Thị trường Là hợp phần bắt buộc kinh tế hàng hố đời, phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hố, thơng qua trao đổi hàng hố thị trường tạo gắn bó thị trường kinh tế hàng hố Vậy thị http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN trường phạm trù kinh tế hàng hố, kết phân cơng lao động cuả kinh tế hàng hố, phạm trù khách quan tất yếu, yếu tố nội sản xuất hàng hố KIL OBO OKS CO M Vậy thị trường : ‘ tổng thể quan hệ thực hàng hố dịch vụ, nơi diễn q trình trao đổi tác động qua lại lẫn người mua người bán hàng hố, dịch vụ để nhằm thống xác định số lượng, chất lượng , giá hàng hố dịch vụ Thị trường đa dạng, phức tạp chủ yếu đất qui luật thị trường chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía b) Phân loại thị trường Để nắm băt chất thị trường , nhận biết loại thị trường , xư hướng hình thành vận động loại thị trường Vì cần phải phân loại thị trường , tức phân chia thị trường theo giác độ khách quan, khoa học • Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trường giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nơng thơn miền núi • Theo đặc điểm tính chất sản phẩm q trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội: Thị trường hàng hố tiêu dùng dịch vụ: thị trường hàng hố tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trường yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thơng tin khoa học cơng nghệ • theo mức độ cạnh tranh: vào số lượng người tham gia thị trường sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, hình thành phương thức ứng xử bên tham gia thị trường c) Các hình thái thị trường phân loại bổ ngang bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh số người tham gia thị trường : http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Người bán Một Nhiều độc quyền tay độc quyền bán độc đơi Một Một số KIL OBO OKS CO M Người mua Một hạn chế bán độc quyền mua độc quyền song độc hạn chế phương quyền cạnh quyền tranh bán Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh Cạnh tranh tranh mua Thực tế người ta phân loại thị trường sau: + thị trường cạnh tranh hồn hảo – thị trường đa phương + thị trường khơng hồn hảo thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền Thị trường cạnh tranh hồn hảo: nhiều người mua bán loại hàng hố khơng người mua bán riêng lẻ tác động đến giá thị trường điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều - Khơng có hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu - Ra nhập rút lui rễ ràng - Các doanh nghiệp có thơng tin đầy đủ thị trường Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ để gây ảnh hưởng đến giá Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán sản phẩm định, sản phẩm nhiều khác ( khác biệt mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…) http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN d ) Thị trường bất động sản Là địa điểm, nơi người mua bán bất động sản tác động qua lại KIL OBO OKS CO M lẫn nhau, để xác định giá số lượng bất động sản thể Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho th; thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản sau: - thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho th quyền sử dụng đất - thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th - Thị trường bán lại cho th lại cơnng trình mua cho th 1.2 ) Vai trò thị trường bất động sản Vai trò thị trường bất động sản to lớn thể sau: 1) thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh Thị trường nơi chuyển hố từ hình thái vật sang hình thái gía trị nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng kinh doanh, hiệu kinh doanh Cho nên địn h đời tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Q trình kinh goanh bất động sản q trình tạo bất động sản q trình thể tiền tệ hố yếu tố sản xuất có đất đai vào tổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng hàng hố dung lượng thị trường 2) Thị trường bất động sản cầu nối người sản xt tiêu dùng bất động sản , người xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 3) Thúc đẩy áp dụng khoa học cơng nghệ nâng cao chất lượng nhà bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất 4) Góp phần đổi quản lý đất đai nhà cơng trình gắn liền với đất kinh doanh KIL OBO OKS CO M 5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 1) Mang tính chất khơng tập trung Trải rộng khắp nơi, phạm vi tồn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm khơng thể di dời, tiêu huỷ đất thị trường bất động sản mang tính địa phương Thị trường bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui mơ khác thị có trình độ qui mơ chất lượng cao nơng thơn 2) Là thị trường khơng hồn hảo - đất đai khơng tái tạo , mang tính chất độc quyền nhiều so với thị trường hàng hố, biến động giá đât mạnh so với giá hàng hố khác - đặc tính tài sản đất đai, thiếu thơng tin giao dịch bất động sản góp phần tạo nên khong hồn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản - cấu trúc tồ nhà, mõi đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ 3) Cung thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu Vì tính bền vững bất động sản gây tính thích nghi hai mặt cung cầu thị trường http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Việc tăng cung loại bất động sản đòi hỏi nhiều thời gian xin cấp giấy phép xây dựng biến động xảy chậm so với phần lớn thị trường Vì khơng có khả điều chỉnh tăng cung kịp thời giá KIL OBO OKS CO M đột ngột tăng cầu tăng Do ‘ phải đo nhịp đập chu kỳ kinh tế’ gắn với biến động cấu dân cư, thu nhập dân cư… thời điểm, từ dự đốn vận động hợp lý điều kiện thị trường , thay đổi dòng thu nhạp tạo nên cho tài sản cho trước, thời gian cho trước, sở phục vụ xác định giá trị bất động sản 4) Tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định Mặc dù cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung khơng thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng đất cố định việc hạn chế qui hoạch , kiểm sốt ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho mục đích cụ thể đó, phải 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản 1) Nhà nước người sử dụng đất Đất đai sở hữu tồn dân Nhà nước thống quản lý, nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho th cho th lại, thừa kế, chấp, góp vốn 2) Người kinh doanh bất động sản Là người thơng qua q trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Bao gồm doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội có loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ương, tổ chức đồn thể, người dân 3) Chính phủ cấu phủ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Chính phủ cấu phủ quản lý, giám sát, qui tắc vận hành thị trường bất động sản Sự tham gia phủ thể hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thơng qua cơng cụ kế hoạch đòn bẩy, phủ điều KIL OBO OKS CO M tiết vĩ mơ tổng lượng thị trường bất động sản; thứ hai, thơng qua chế thị trường phủ điều tiết quan hệ cung – cầu gía bất động sản 4) Ngân hàng Thơng qua ngun tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ) 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi cơng xây dựng cơng trình từ chủ đầu tư bất động sản 6) Chun gia tư vấn loại Các chun gia tư vấn : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi cơng , lắp đặt cơng trình ; kế tốn lo hạch tốn kinh tế , tài vụ, nột thúê; chun viên kinh tế giá giao dịch mua bán, th nhà; luật sự; mơi giới 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản - Thị trường đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường nhằm : phát huy ưu chế thị trường hạn chế khắc phục khuyết tật đất chế phát sinh ra, thơng qua cơng tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt thành phần kinh tế tạo mơi trường điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo chế thị trường , kiểm sốt chặt chẽ xử lý vi phạm pháp luật kinh tế bảo đảm kết hợp hài hồ phát triển kinh tế- xã hội - Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN mơi trường hợp tác cạnh tranh Các chủ thể kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản độc lập với họ tồn quyền định việc kinh doanh định - KIL OBO OKS CO M - Trình độ phân cơng lao động xã hội xã hội hố phát triển đến mức độ Người bán người mua bất động sản tự giao dịch, tự lựa chọn tuỳ theo khả mình, hoạt động giao dịch thị trường phải tn thủ theo u cầu thị trường , đmả bảo đầu đủ thơng tin thị trường bất động sản - Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trường bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhà quản lý II) Sự vận động thị trường bất động sản 2.1) Cung bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản thị trường khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm đó, với mức giá giới hạn định Điều kịên hình thành cung : - người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán - bất động sản phải dáp ứng u cầu thị trường thị trường chấp nhận giá trị sử dụng - giá phải phù hợp với sức mua, khả tốn - phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dịch thị trường thừa nhận 10 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm cơng việc: mua bán đất chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lơ đất, xây dựng bất động sản Việc phát triển đất đai bao gồm khả người phát triển, đầu tư xây dựng đất đai, KIL OBO OKS CO M xây dựng cơng trình bán bất động sản (do họ tự bán thơng qua trung gian mơi giới ), kể đóng góp cơng sức nhà thiết kế xây dựng d ) Nghề quản lý bất động sản Đây nột nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản chủ sở hữu bất động sản u cầu Quản lý viên bất động sản chịu trách nhiệm việc: thu hút người muốn mua, bán , th; thu hồi khoản tiền tốn bảo trì, quản lý bất động sản … Trách nhiệm quản lý viên đảm bảo khai thác có hiệu việc đầu tư chủ đầu tư, thực tối đa việc hồn vốn chủ đầu tư e) Nghề tư vấn bất động sản Đây người cung cấp lời khun độc lập, có giá trị, hướng dân xác đáng thơng bão phán đốn vấn đề khác bất động sản bao gồm việc mua bán, đầu tư, sử dụng, tín dụng bất động sản Một chun gia tư vấn nỗ lực trang bị cho khách nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hướng tốt loại hình hoạt động Gia tăng kiến thức cho khách hàng chức nhiệm vụ chun viên tư vấn dịch vụ thực Mỗi nghiệp vụ chun mơn tự thân cơng việc kinh doanh Tuy nhiên, để thực có khả năng, cá nhân hoạt động cơng đoạn nghiệp vụ ngành kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu kiến thức nghiệp vụ chun mơn nói 120 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN ) Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Kinh doanh bất động sản ngành làm tăng trưởng kinh tế KIL OBO OKS CO M thị kích thích phát triển ngành khác Song doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hà nội thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu tư ban đầu Họ chưa hưởng sáh ưu đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất q cao so với khả chi trả người dân, điển hình nhà Nếu giá nhà mức đối tượng cơng nhân viên chức, người thu nhập thấp, đối tượng sách khơng có đủ khả mua nhà Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh nghiệp sản xt nhà Nhà nước với vai trò người quản lý , điều tiết thị trường bất động sản có trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh nghiệp, biện pháp huy động từ nguồn , quỹ khác để hỗ trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi Nếu nhà nước khơng có đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nước cần có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, nhât khu vực tư nhân giải pháp giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cư, góp phần mở rộng thị trường Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thơng thống tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn đầu tư cho lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản Nhà nước cần có thuế phù hợp, nhât cần giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ Phải xem lại yếu tố kết cấu, giá thành phải giảm mức thu khoản thu cho thoả đáng, mức Sao cho thu để 121 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN khuyến khích, ni dưỡng nguồn thu, thực dùng nguồn thu làm đòn bẩy kinh tế, khơng phải quan điểm tận thu cực đoan đến mức người sản xuất, kinh doanh khơng chịu sinh trốn thuế Nếu cần thiết cho người dân đóng KIL OBO OKS CO M thúê qua năm khơng nên thu tất lúc làm người dân khó khăn đóng thuế Người bị thiệt hại nhà nước khơng thu thuế , khơng kiểm sốt giao dịch bất động sản Theo tính tốn sơ nhà đầu tư quan quản lý , hưởng ưu đãi thuế, tài , tín dụng giá nhà giảm từ 25-30% giá thành Việc xây dựng hệ thống sách tài vừa đảm bảo vai trò nhà nước , vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động bất động sản lành mạnh Đồng thời mạng lưói thơng tin hoạt động thường xun, cập nhập giúp cho thị trường bất động sản hoạt động hữu hiệu Đây vấn đề mới, chuyển đổi chế quản lý kinh tế tất yếu phải giải qêt, từ phải nghiên cứu xây dựng sở pháp lý tạo mơi trường cho thị trường bất động sản hoạt động 10) Giải pháp thơng tin Hiện thực kinh tế mở, gia nhập ASEAN, APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối yếu tố mang tính qui luật phổ biến khối, hội nhập kinh tế với khu vực giới Nhưng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiẹn nắm bắt, thu thập thơng tin thị trường kinh doanh bất động sản gặp rủi ro , thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản , nhà nước cần hình thành tổ chức tư vấn thơng tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản q cao khả thu nhập Một ngun nhân chủ yếu thiếu thơng tin nhà đất , hệ thống hành q lạc hậu, chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà Do cấu trúc 122 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN hành pháp luật q phức tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thơng tin tư vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết, Hà nội có cơng ty mơi giới nhà đất qui mơ nhỏ, tự phát văn phòng KIL OBO OKS CO M hoạt đọng theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn khong có quản lý cuả nhà nước, thơng tin mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục địa phương Việc làm cần thiết trước mắt phải kiểm sốt hoạt động trung tâm mơi giới bất động sản , tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản thơng tin tồn diện , xác IV Kiến nghị Trong thời gian ngắn, giải pháp đưa khó thực Nhưng vấn đề giải cần phải giải quyết, thực hiẹn nhằm nhanh chóng đưa thị trương bất động sản vào hoạt động cách thức Dưới tơi xin đưa kiến nghị vấn đề đó: 1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản Tăng cường quản lý thị trường bất động sản với nội dung sau: a) Hình thành quan đăng ký bất động sản Mục đích: + Cho đến vân chưa có quan đăng ký thống quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch) để đảm bảo kiểm sốt giao dịch bất động sản Vì thành lập quan đăng ký bất động sản kiểm sốt bất động sản, đồng thời thu khoản thu từ giao dịch bất động sản theo qui định pháp luật + Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đăng ký bất động sản (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch ) 123 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN u cầu: + Thống quan quản lý đất đai , giảm thủ tục hành , thống đầu mối giải giao dịch bất động sản vào quan KIL OBO OKS CO M + Nên giao cho quan địa thực ( Sở Địa Chính – Nhà Đất ) b) Thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản + Biện pháp : - bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thơng qua quan đăng ký quan đăng ký bất đơng sản thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật Nếu khơng thơng qua đăng ký quan đăng ký bất động sản bên mua phải nộp tiền thuế chuyển nhượng thay cho bên bán bên mua muốn hợp thức hóa quyền sở hữu bất động sản, bán lại bất động sản; số tiền phải nộp bao gồm tiền thuế chuyển nhượng cộng với lãi suất ( theo lãi st ngân hàng nhà nước) tiền thuế chuyển nhượng tính từ ngày thức chuyển nhượng ( hợp đồng chuyển nhượng ) Do vậy, bên mua phải buộc bên bán đăng ký chuyển nhượng - Hiện chưa có quan đăng ký thống giao dịch bất động sản, nên giao cho Sở Tài Chính thực cơng việc ( liên quan đến thúê, lệ phí…) + Lợi ích: Đối với nhà nước: - Kiểm sốt giao dịch bất động sản, thu thuế - Làm để giải tranh chấp giao dịch bất động sản - Tránh tình trạng mua bán trao tay, giao dịch ngầm - Quản lý thị trường bất động sản Đơí với người dân , tổ chức: - Có đảm bảo pháp lý giao dịch bất đọng sản sở hữu bất động sản + u cầu : 124 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Đối với nhà nước: - Đẩy mạnh hồn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sởt hữu nhà KIL OBO OKS CO M - tun truyền phổ biến rộng rãi qui định để người dân, tổ chức biết - Viẹc đăng ký pháp lý cho giao dịch bất đọng sản, chưa phải cho cấp giấy chứng nhận Đối với người dân, tổ chức : - Phải nắm bắt qui định pháp luật, phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật - Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dịch bất động sản c) Hình thành trung tâm thơng tin tư liệu thị trường bất động sản - Nhà nước phải coi việc cung cấp thơng tin cho thị trường bát đaộng sản trách nhiệm để hướng dẫn thị trường hoạt động u cầu: - Có quan thống đăng ký bất động sản - Bắt buộc thực đăng ký giao dịch bất động sản - Có hệ thống thơng tin liệu kết nối cập nhập từ sơ sở đến trung tâm Mục đích: - Dịch vụ cơng cung cấp thơng tin giao dịch bất đơng sản cho moi người - Quản lý, theo dõi thị trường bất động sản 2) Các biện pháp chống đầu + Đánh thuế luỹ tiến giá bất động sản Đối với nhà chung cư xây dựng , nhà chia lơ theo án thường có tượng đầu cơ, chiếm chỗ trước bán lại với giá cao Vì phải đánh thuế luỹ tiến để chống đầu tạo điều kiện thoả mãn cho nhu cầu sử dung thực 125 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Cơ sở : - Giá gốc ( Go) gía bán chủ đầu tư cơng bố bán lần đầu sau + Lãi suất: KIL OBO OKS CO M - Đánh thuế luỹ tiến tương ứng với chênh lệch giá gốc giá bán lần Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản tạo thành tam giác nợ : ngân hàng- chủ đầu tư- người mua Vì tăng lãi suất cho vay tạo hiệu ứng sau: Hạn chế đầu tư chủ đầu tư vào bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ làm cho giá bất động sản giảm xuống Biện pháp Nhật sử dụng thời kì ‘ kinh tế bong bóng’ mình, hiệu việc làm giảm giá đất, khơng lâu sau cơng bố nâng cao lãi suất lên gía bất động sản Nhật giảm Điều cho thấy biện pháp lãi suất có hiệu chống đầu giảm giá bất động sản, nhiên biẹn pháp đòi hỏi đồng vấn đề khác liên quan, sử dụng trường hợp cần thiết 3) Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà Tình trạng nhà thiếu cung , thừa cầu, phải tăng cường phát triển nhà đáp ứng cầu , cho đối tượng thu nhập thấp , trung bình - Tiếp tục đa dạng hố mơ hình phát triển nhà nhằm huy động nguồn vốn , thành phần kinh tế – xã tham gia đầu tư xay dựng nhà Triển khai thực mơ hình đầu tư xây dựng nhà có tham gia ngân hàng hình thức đầu tư góp vốn đầu tư , bảo lãnh thực thé chấp … - Cải cách thủ tục hành phát triển nhà thủ tục lập , thẩm định trình duyệt dự án đầu tư phát triển nhà khu thị 126 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Tiếp tục hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho cơng tác giải phóng mặt bằng, tập trung giải nhanh vấn đề giải phóng mặt Nhà nước cần sớm ban hành sách nhà cho người thu nhập thấp , cán KIL OBO OKS CO M cơng nhân viên chức, đối tượng sách để họ tự lập chỗ thơng qua số sách tiền sử dụng đất nghiên cứu áp dụng hình thức cho vay với nhiều phương thức khác phù hợp với nhiều đối tượng khác Tài lịêu tham khảo: Luật đất đai, pháp lệnh nhà Các văn pháp luật đất đai, nhà Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở- KTQD Giáo trình ngun lý thị trường nhà đất – KTQD Tạp chí địa xây dựng Tạp chí địa Tạp chí thơng tin tài Qui hoạch thị Việt Nam đến sau năm 2000 127 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Vấn đề nhà nước giới thứ ba – NXB khoa học xã hội \1999 Báo cáo kế hoạch triển khai phát triển nhà năm 2000- TP HN KIL OBO OKS CO M Hội nghị nhà tồn quốc lần thứ III 128 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN KIL OBO OKS CO M MỤC LỤC Lời nói đầu Chương I: Cơ sở lý luận khoa học thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản 2) Thị trường loại thị trường a) Thị trường b) Phân loại thị trường c) Các hình thái thị trường d ) Thị trường bất động sản 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 1) Mang tính chất khơng tập trung 2) Là thị trường khơng hồn hảo 3) Cung thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu 4) Tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản 1) Nhà nước người sử dụng đất 2) Người kinh doanh bất động sản 3) Chính phủ cấu phủ 4) Ngân hàng 5) Nhà thầu xây dựng 6) Chun gia tư vấn loại 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản 129 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN II) Sự vận động thị trường bất động sản 10 2.1) Cung bất động sản 10 1) Khái niệm 10 KIL OBO OKS CO M 2) Các khu vực sản xuất cung nhà 11 3) Những nhân tố ảnh hưởng đến cung 11 4) Độ co giãn cung dịch chuyển đường cung 12 a) Độ co giãn cung 12 b) Sự dịch chuyển đường cung 13 2.2) Cầu bất động sản 14 1) Khái niệm 14 2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu 16 a) Sự tăng trưởng dân số nhu phát triển 16 b) Sự thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất đai 16 c) Sự tác động việc làm thu nhập 16 d) Đơ thị hố q trình phát triển thị 16 e) Mốt thị hiếu 18 f) Sự phát triển hồn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng 18 g) Những sách Chính phủ 18 h) Chính sách cung tiền tệ có tác động đáng kể đến cầu nhà 18 3) Độ co giãn cầu 18 2.3) Giá bất động sản 20 1) Khái niệm giá 20 ) Các loại giá bất động sản 20 a) Những tác động tích cực 21 b) Những tác động tiêu cực 22 2.4) Vai trò nhà nước 23 Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội 25 I) Khái qt điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Hà Nội 25 130 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1) Về điều kiện tự nhiên 25 2) Điều kiện xã hội 27 3) Điều kiện kinh tế 28 KIL OBO OKS CO M II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 29 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 29 2) Thực trạng đặc điểm nhà Hà Nội 33 a) Về chất lượng nhà 34 b) Về sở hữu nhà 35 c) Về kỹ thuật xây dựng hạ tầng kỹ thuật 37 d) Về tính chất quản lý 38 e) Thực trạng mơ hình phát triển nhà Hà Nội 39 3) Một số vấn đề bất động sản 41 a) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41 b) Sự phát triển khu thị Hà nội 44 III) Tình hình cầu bất động sản Hà nội 48 1) Tình hình cầu bất động sản Hà nội 48 2) Một số nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản Hà Nội 52 a)Sự tăng dân số 52 b)Sự nâng cao mức thu nhập 52 c)Tâm lý , mục đích sử dụng bất động sản 53 e)Nhu cầu đất , nhà tăng nhanh 53 I.V) Tình hình cung bất động sản Hà nội 56 1) Tình hình cung bất động sản Hà nội 56 a) Tình hình cung đất đai 57 b) Tình hình cung nhà 60 2) Những ngun nhân làm cung bất động sản tăng chậm 66 V) Tình hình giá đất Hà Nội 68 1) Giá đất nhà nước qui định 69 131 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2) Diễn biến giá đất thị trường giai đoạn 1994- 2002 71 3) Giá đất năm 2000 75 4) Giá đất vào đầu năm 2002 77 KIL OBO OKS CO M V.I) Đánh giá chung thị trường bất động sản Hà Nội 79 1)Thị trường bất động sản Hà Nội mang nhiều tính chất thị trường bất động sản khơng thức 79 2) Thị trường bất động sản Hà Nội chưa đồng 82 3) Tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới bất động sản hình thành phát triển tự phát 83 4) Kinh doanh phát triển bất động sản, phát triển đất hình thành chưa bình đẳng thành phần kinh tế 83 5) Chính sách biện pháp tài Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản 84 6) Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu 85 V.II) Những thách thức cho phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 86 1) Những vấn đề khung khổ pháp lý 87 2) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 88 3) Cải cách thủ tục hành 89 a) Về đăng ký chuyển nhượng bất động sản 89 b) Về thủ tục th đất 90 c) Về thủ tục đầu tư xây dựng dự án đầu tư 90 4) Vấn đề cung nhà 91 Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 93 I) Quan điểm 93 1) Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 94 132 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2) Quan điểm kết hợp yếu tố lịch sử, truyền thống đại 94 3) Khuyến khích phát triển thành phần kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản 95 KIL OBO OKS CO M 4) Mở rộng hợp tác ngồi nước 95 5) Phát triển thị trường bất động sản phải gắn với bảo vệ mơi trường 97 II) Các giải pháp chủ yếu phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 97 1) Xây dựng khung pháp luật thị trường bất động sản 97 2) Thực quản lý hành thị trường bất động sản 98 3) Giải pháp quy hoạch sử dụng đất 103 4) Định giá đất thị 105 5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 110 6) Nhà cho người thu nhập thấp 112 7) Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà đất: 117 8) Đào tạo nghiệp vụ chun mơn hoạt động kinh doanh bất động sản: 118 a) Nghề ‘ trung gian’ (mơi giới ): 119 b) Nghề định giá bất động sản 119 c) Nghề phát triển bất động sản 119 d ) Nghề quản lý bất động sản 120 e) Nghề tư vấn bất động sản 120 ) Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế 121 10) Giải pháp thơng tin 122 IV Kiến nghị 123 1)Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 123 a) Hình thành quan đăng ký bất động sản 123 b) Thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản 124 133 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN c) Hình thành trung tâm thơng tin tư liệu thị trường bất động sản 125 2) Các biện pháp chống đầu 125 KIL OBO OKS CO M 3) Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà 126 134 [...]... những giá khác nhau có thể có các loại sau: - Giá mua (bán) bất động sản - Giá th bất động sản - Giá cầm cố - Giá hạch tốn 20 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Giá bảo hiểm Gía bất động sản thương bao gồm : Giá BDS = giá nhà + giá đất KIL OBO OKS CO M Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để tính giá Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và. .. và phát triển thị trường bất động sản 24 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - tạo mơi trường chính tr - xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, khơng bị xáo trộn - thơng qua các chính sách kinh tế vĩ mơ mà nhà nước sử dụng để tác động KIL OBO OKS CO M vào sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại. .. 11,33 10,06 -0 ,92 -1 ,89 1995 2000 tổng diện tích đất tự nhiên (ha) đất nơng nghiệp % đất lâm nghiệp % đất chưa sử dụng % 7,28 - 0,46 -0 ,42 -0 .88 - 0,05 -, 044 -0 ,09 1,07 -0 ,97 +0,07 * Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành: năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với 118 xã và 8 thị trấn, tổng diện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85% (tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành hà nội) : ha... 2.3) Giá cả bất động sản 1) Khái niệm giá cả Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức là muốn nói đến giá thị trường’ của bất động sản Giá cả thị trường là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thơng tin đầy đủ về thị trường và tài sản- ... bất động sản và có ý nghĩa quan trọng Như vậy, sự tác đơng của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị trường bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trương , chính sách, giải pháp vĩ mơ trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này và tạo mơi trường kinh t - xã hội thuận lợi để định hướng.Quan hệ giữa nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động. .. mua bán Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả thuận giữa người mua và bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểm khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa 2 ) Các loại giá cả bất động sản Giá bất động sản được phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá Với những mục đích định giá khác... tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí c) Sự tác động của việc làm và thu... cơng dụng và giá trị nhà đất hiện có Đây là một cơng việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định + Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố đầu vào, các ngun liệu đầu vào, giá thành ngun vật liệu có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản + Chính sách và pháp luật của nhà nước... mm - Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Ngun - Phía đơng giáp tỉnh Hưng n - Phía nam giáp tỉnh Hà Tây - Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đơng gần 30 km Hà nội bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xn , với diện tích 83,98 km2... tới phần diện tích đất đai , nhà KIL OBO OKS CO M ở của dân cư bị thu hẹp Mặt khác, do kinh tế phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng có cơ cấu riêng biệt so với vùng khác Như vậy, kinh tế đóng vai trò quan trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội *Tổng diện tích đất tự nhiên tồn thành phố tính ... 22,09 -1 đất % 10,1 12,53 12,17 +2,43 -0 ,36 +2,07 12,25 11,33 10,06 -0 ,92 -1 ,89 1995 2000 tổng diện tích đất tự nhiên (ha) đất nơng nghiệp % đất lâm nghiệp % đất chưa sử dụng % 7,28 - 0,46 -0 ,42 -0 .88... khác có giá khác có loại sau: - Giá mua (bán) bất động sản - Giá th bất động sản - Giá cầm cố - Giá hạch tốn 20 http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Giá bảo hiểm Gía bất động sản... nghiệp hun sau: - Huyện Sóc Sơn: 17.863 giấy –80,2% - Huyện Từ Liêm: 14.417 giáy-76,28% 42 http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Huyện Thanh Trì :1.800,67 giấy –70,36% -Về cơng tác