ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH CHUYỂN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI SANG CHO THUÊ TÌNH HUỐNG Ở QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- i - LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright. Thành ph H Chí Minh, ngày tháng nm 2013 Tác gi lun vn Ngô Minh Trit - ii - LI CM N u tiên, tôi chân thành cm n Thy Hunh Th Du. Thy đư hng dn tn tình và luôn đng viên tôi trong quá trình thc hin lun vn. Tôi cng gi li cm n đn các bn cùng nhóm là Phng, Huynh, Phc, it vì s chia s và đng viên ca các bn. Ngoài ra, tôi cng nhn đc nhiu h tr t anh Tùng, Hin và nhng ngi bn cùng lp. Cui cùng, cm n Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright cng nh các thy cô đư hng dn tôi trong hai nm hc va qua. - iii - BNG DANH MC VIT TT T vit tt Tên ting Anh Tên ting Vit BS Bt đng sn CBRE Công ty CB Richard Ellis Vit Nam CSH Ch s hu NHF National Housing Fund Qu nhà  quc gia TP.HCM Thành ph H Chí Minh UN-HABITAT The United Nations Human Settlements Programme T chc v đnh c con ngi th gii UN-HABITAT UNDP United Nations Development Programme Chng trình phát trin Liên hip quc VAT Value Added Tax Giá tr gia tng WACC Weighted Average Cost Of Capital Chi phí vn bình quân trng s WTO World Trade Organization T chc thng mi th gii - iv - TÓM TT u tháng 4 nm 2013, B Xây dng đư đ xut chính sách chuyn đi cn h thng mi sang cho thuê nhm gii quyt lng nhà tn đng và tng cung cho th trng nhà cho thuê vn cha đáp ng nhu cu. Có hai câu hi đc đt ra: (1) Ai có th thuê nhng cn h đc chuyn t cn h thng mi sang cho thuê? (2) Ai đc, ai mt khi chính sách đc thc thi?  tr li hai câu hi trên, nghiên cu s dng khung phân tích cung cu ca kinh t hc vi mt d án c th  Qun 2, Thành ph H Chí Minh (TP.HCM). Kt qu nghiên cu cho thy mc giá cho thuê ti thiu đ nhà đu t chp nhn tham gia th trng cn h cho thuê là 126 ngàn đng/m 2 /tháng khi không có tr cp và 52 ngàn đng khi có tr cp ca nhà nc. Kh nng chi tr cho nhà  ca h gia đình  TP.HCM ng vi 5 mc thu nhp là t 1,1 triu đn 7,1 triu đng/tháng. Vi din tích cn h ti thiu là 45m 2 , giá thuê phù hp vi ngi dân là t 24 ngàn đn 158 ngàn đng/m 2 /tháng. Ngay c khi có tr cp thì ch có các h gia đình  hai nhóm thu nhp cao nht mi có kh nng tr giá thuê nhà. iu này cho thy, nhng ngi có thu nhp trung bình và thp s không đc hng li t chính sách này. Trong các đi tng liên quan, nhà nc phi tr cp tin s dng đt và cp tín dng u đưi đ thc hin chính sách vi giá tr là 9,2 triu đng/m 2 (tr cp trong thi gian xây dng là 4,8 triu và 4,4 triu đng/m 2 trong thi gian cho thuê). Ch đu t d án cng đc hng li t chính sách. Hin ti, ch đu t đang phi chp nhn chu l đ gim giá bán cn h nhng khi chính sách đc thc thi, nh tr cp ca nhà nc mà h có th gim giá trong khi vn đm bo sut sinh li mong mun. Tóm li, chính sách tr cp đ chuyn cn h thng mi sang cho thuê có th không hiu qu và ch phc v cho ngi giàu. Mc tiêu h tr nhà  cho ngi thu nhp trung bình, thp cha đt đc. T kt qu trên, nghiên cu đa ra ba khuyn ngh. Th nht, chính sách cn đc đánh giá thêm trc khi áp dng. Nhà nc có th la chn đ th trng t điu chnh và các doanh nghip phi gim giá nhà đ phù hp hn vi thu nhp ca ngi dân. Th hai, do chi phí đt và lưi vay tác đng ln đn giá bán cn h, nhà nc cn gim hai chi phí này đ gim giá nhà đang quá cao hin nay. Cui cùng, nhà nc nên phát trin th trng nhà cho thuê vi nhiu mc din tích đ phù hp vi nhu cu cng nh kh nng ca c nhng ngi thu nhp trung bình và thp. - v - MC LC LIăCAMăOAN i LI CMăN ii BNG DANH MC VIT TT iii TÓM TT iv MC LC v DANH MC BNG viii DANH MC HÌNH ix DANH MC PH LC x CHNGă1. GII THIU 1 1.1 Bi cnh nghiên cu, lý do chn nghiên cu 1 1.2 Mc tiêu nghiên cu 1 1.3 Câu hi nghiên cu 2 1.4 Phm vi và đi tng nghiên cu 2 1.4.1 a đim nghiên cu 2 1.4.2 i tng nghiên cu 2 1.5 Cu trúc lun vn 2 CHNGă2.ăPHNGăPHÁPăNGHIểNăCU 4 2.1 Khung phân tích cung – cu 4 2.2 Khung phân tích li ích – chi phí 5 2.2.1 Chi phí ca d án 5 2.2.2 Thi gian cho thuê 6 2.2.3 Sut chit khu 6 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) 7 2.4 Tính giá cu (giá thuê ca ngi dân) 8 - vi - CHNGă3.ăKHÁIăQUÁTăTH TRNG NHÀ  VÀ NHÀ CHO THUÊ 10 3.1 Nhà  đô th - s hu hay đi thuê 10 3.1.1 S hu nhà 10 3.1.2 Thuê nhà 10 3.2 Nhà cho thuê 11 3.2.1 Khái nim v nhà thuê 11 3.2.2 u đim và nhc đim ca nhà cho thuê 11 3.2.3 Ngun cung nhà cho thuê 12 3.2.4 Kinh nghim phát trin nhà cho thuê trên th gii 13 3.3 Th trng nhà  Vit Nam 14 3.3.1 Khái quát s phát trin th trng nhà  Vit Nam 15 3.3.2 Nhà  ti TP.HCM 16 3.3.3 Nhà cho thuê  TP.HCM 17 CHNGă4.ăXÁCăNH GIÁ CHO THUÊ TI THIU ậ TRNG HP D ÁNăCHUNGăCă QUN 2, TP.HCM 20 4.1 Gii thiu d án 20 4.2 Kt qu tính toán 20 4.2.1 Giá thuê khi không có s can thip ca nhà nc 20 4.2.2 Giá thuê khi nhà nc can thip 22 4.3 Phân tích ri ro 24 4.3.1 Bin d báo và bin ri ro 25 4.3.2 Phân tích mô phng Monte Carlo vi Crystal Ball 27 CHNGă5.ăPHỂNăTệCHăKH NNGăCHIăTR CAăNGI DÂN 28 5.1 Tng quan v TP.HCM – dân c – nhà  - thu nhp 28 5.1.1 Dân c 29 - vii - 5.1.2 Thu nhp ca ngi dân 29 5.2 Mc giá thuê theo thu nhp bình quân ca ngi dân  ti TP.HCM 30 5.2.1 Thu nhp ca ngi dân và mc chi tiêu cho nhà  30 5.2.2 Din tích cn h 31 5.2.3 Kh nng chi tr tính theo mt m 2 din tích 31 CHNGă6.ăKT QU NGHIÊN CU ậ KIN NGH 33 6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) và giá thuê (giá cu) 33 6.2 Tính giá tr tr cp ca nhà nc 34 6.2.1 Phng pháp tính 34 6.2.2 Tr cp trong thi gian xây dng 34 6.2.3 Tr cp trong quá trình cho thuê 34 6.2.4 Tng giá tr tr cp 35 6.3 Kt lun 35 6.4  xut 36 6.5 Hn ch ca nghiên cu và hng nghiên cu sau này 37 TÀI LIU THAM KHO 38 PH LC 41 - viii - DANH MC BNG Bng 3-1 T l s hu và thuê nhà  các quc gia và đô th 11 Bng 4-1 Giá bán ca d án (giá danh ngha 2009) 21 Bng 4-2 Chi phí vn ca d án 21 Bng 4-3 Giá 1m 2 cn h 22 Bng 4-4 Giá thuê khi không có s can thip ca nhà nc 22 Bng 4-5 Chi phí vn ca d án 23 Bng 4-6 Giá bán cn h 24 Bng 4-7 Mc giá thuê khi đc nhà nc h tr 24 Bng 4-8 Phân tích đ nhy vi chi phí xây dng 25 Bng 4-9 Phân tích đ nhy vi lãi vay 25 Bng 4-10 Phân tích đ nhy vi thi gian cho thuê 26 Bng 4-11 Phân tích đ nhy vi giá đt 26 Bng 4-12 Phân tích đ nhy vi chi phí vn ch s hu (CSH) 26 Bng 4-13 Phân tích đ nhy vi công sut cho thuê 27 Bng 4-14 Dng phân phi ca bin mô phng 27 Bng 4-15 Kt qu mô phng giá thuê ti thiu 27 Bng 5-1 Thu nhp bình quân mt nhân khu mt tháng 30 Bng 5-2 Mc chi tiêu cho nhà  cho tng nhóm thu nhp 31 Bng 5-3 Mc chi tiêu cho nhà  cho tng nhóm thu nhp theo din tích cn h 32 Bng 6-1 Giá tr tr cp ca nhà nc trong thi gian xây dng 34 Bng 6-2 Giá tr tr cp ca nhà nc trong thi gian cho thuê 34 Bng 6-3 Giá tr tr cp ca nhà nc 35 - ix - DANH MC HÌNH Hình 2-1  th cung – cu nhà cho thuê 5 Hình 3-1 Các hình thc s hu nhà  TP.HCM 17 Hình 3-2 T l ngi thuê nhà phân theo nhóm thu nhp 19 Hình 5-1 Dân s TP.HCM 29 Hình 6-1  th cung cu theo din tích cn h 33 - x - DANH MC PH LC Ph lc 1. S đ tính giá cho thuê 41 Ph lc 2. Vn FDI đng kỦ vào bt đng sn 42 Ph lc 3. Biu đ giá thuê cn h 42 Ph lc 4. Giá thuê theo m 2 43 Ph lc 5. Din tích xây dng phân theo mc đích s dng 43 Ph lc 6. Chi phí đu t theo tin đ theo k hoch (cha VAT) 44 Ph lc 7. Chi phí đu t theo tin đ thc t (cha VAT) 45 Ph lc 8. Chi phí đu t (VAT) 46 Ph lc 9. Chi phí đu t giá danh ngha theo tin đ thc t 46 Ph lc 10. Giá đt và giá thuê đt khi đc h tr 47 Ph lc 11. Giá tr tr cp ca nhà nc 47 Ph lc 12. Thu nhp bình quân chia theo nhóm thu nhp 47 Ph lc 13. Chênh lch thu nhp gia nhóm 5 và nhóm 1 48 Ph lc 14. T l h theo din tích nhà  bình quân đu ngi 48 Ph lc 15. Kt qu chy mô phng khi nhà nc can thip. 49 Ph lc 16. Kt qu chy mô phng khi không có can thip 49 [...]... vào th ng nhà 2 ng/m cho và giá bán th u i thu nh p th p mua ho c thuê (B Xây D ng, 2013; Chính ph , 2013) Tri n khai c th Xây d c nêu trong Ngh quy xu t chính sách m chuy Chính sách này v a nh m gi i quy cho thuê v n m ts 2 giá r có di n tích nh ng nhà t i sang cho thuê ng v a ng nhà c nhu c u hi n nay (Batdongsan.com, 2013) Tuy nhiên, i am hi u cho r ng chính sách này khó kh thi Giáo ng Hùng Võ d c... l ch gi a giá thuê nhà tiêu chu n và 30% thu nh p c a mình Chính ph tr ng khác chính ph gi m thu thuê v i giá th p tri u h i khuy t t i v i ho Tính t (Khadduri & Burnett, 2003) khuy ng m i ho c c i t o nhà cho p nhà - 14 - 3.2.4.2 Chính sách nhà cho thuê Châu Âu châu Âu, ba chính sách l n v nhà là s h u nhà, nhà xã h i và tr c p ti n thuê Tuy nhiên, t tr ng nhà cho thuê gi m xu ng th p do chính ph khuy... i ph n l c c n h tr th i dân 3.2.3 Ngu n cung nhà cho thuê Nhà cho thuê có th c cung c p chính th c ho c phi chính th c Ngu n cung chính th c xây d ng d ng hay mua l n m nh t có s h u h p pháp, có ch it nh t t chi ng nhà th p, v i th ng nhà và các d ch v c l i, nhà cho thuê không chính th khu phát tri n, nhà cho thuê phi chính có th ng, k c nh cho thuê Chúng chu t, có ch ng kém ng nhu c ng c a m i... nh n ti n hàng k Ti n thuê s b ng giá bán c ng v i lãi su t ch u -8- c giá bán cho 1 m2 c chia cho h s di n tích s d Giá cho thuê: tính giá cho thuê, nghiên c u n trong nhi u k c bán v i giá xu t c a B Xây d ng, giá thuê s t ng cách chi t kh trên u ch nh v i th i gian cho thuê, su t chi t kh u là su t sinh l i c a d án.3 Công th c tính giá cho thuê: - T ng) - V0: giá bán (tri ng) - i: su t sinh l... Nhà cho thuê 3.2.1 Khái ni m v nhà thuê Nhà cho thuê là nh l h Nhà cho thuê có th c cho thuê thay c xây d ng và qu n lý, có th c chính ph tr c p ho c không (UN-HABITAT, 2005) 3.2.2 m m c a nhà cho thuê Th m 4 n m nh ng không th S li u trong b ng có th c ng l i h uh c trên th gi i và tr thành M t trong nh ng lý do chính 100% do còn các hình th c s h i dân cùng cha m - 12 - kh s h u nhà Ngoài ra, thuê. .. h i 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) B qua chi phí ho c tính b ng cách chi t kh u giá bán v i th i gian cho thuê. 2 M t s tính giá cho thuê (th i gian cho thuê c a d án, công su c ch ng có l i nh t cho d án th p nh t c trình bày trong ph l c 1 Giá bán 1 m2 xây d ng: giá bán c a c d án là t c quy v th hoàn thành v i su t chi t kh u là su t sinh l i c a d di n tích xây d ng (g m t ng h m u cho t ng ) m2... su t cho thuê s không th t 100%, nên giá cho thuê ph ch nh v i h s công su t cho thuê không có s h tr c ng h p có và c Nghiên c ng h p gi u d nh nh khác nhau v tính toán t, lãi vay, th i gian cho thuê, chi phí xây d 2.4 Tính giá c u (giá thuê c S ti i dân) i dân có th chi tr cho nhà hàng tháng c tính d a trên m c thu nh p trung bình c a h dân nhân v i t l chi tiêu h p lý cho nhà , giá thuê cho m... d i trên th cho thuê D a trên so sánh giá cung, giá c u, nghiên c u ch ra nh nh p) có kh này Giá t i thi u mà bên cung yêu c nh d a trên s li u c a m t d án th c t th chi tr ng (theo t ng m c thu Qu n 2, TP.HCM Giá t c tính d a vào thu nh c, giá cho thuê c a doanh nghi p và ng h p có và không có chính sách m mà bên c u có a bàn TP.HCM Ti p theo, nghiên c u tính toán giá tr tr c p c giá thuê c c xác... cung c u Nh m m thi c a chính sách chuy n nhà thuê, nghiên c u s d ng khung phân tích cung i sang cho c u c a kinh t h c Giá th ph n giao gi a giá cung và giá c u So sánh giá cung và giá c u cho bi tham gia vào th ng là i có th ng l i t chính sách h tr này (Pindyck và Rubinfeld, 2000), chi ti t xem Hình 2-1 u, c can thi p b ng h tr v tín d ng cung s d ch chuy n v bên ph i t Giá c u, m i tiêu dùng có... nhà và chính sách ki m soát giá thuê (Tr n Th Thái Hà, 2012) Ba Lan, i thuê nhà c chia ra ba nhóm là nhóm thu nh p trung bình, th p và r t th p H th ng nhà cho thuê s trung bình có kh c xây d ng phù h p v i t ng nhóm ti n thuê nhà các chi phí s d ch a nhà và tín d ng xây d ng nhà Nh và i thuê s thành l p h không th tr ti n thuê s ti n thuê ch c xây d ng qu i có thu nh p th p c và cc Chính sách nhà . Tính giá cung (giá cho thuê) B qua chi phí hot đng, giá cho thuê đc tính bng cách chit khu giá bán vi thi gian cho thuê. 2 Mt s thông tin dùng đ tính giá cho thuê (thi gian cho thuê. PHNGăPHÁPăNGHIểNăCU Nghiên cu đánh giá chính sách thí đim chuyn cn h thng mi sang cho thuê trong trng hp d án c th. Nu chính sách đc thc thi cho trng hp d án trong nghiên. Thi gian cho thuê 6 2.2.3 Sut chit khu 6 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) 7 2.4 Tính giá cu (giá thuê ca ngi dân) 8 - vi - CHNGă3.ăKHÁIăQUÁTăTH TRNG NHÀ  VÀ NHÀ CHO THUÊ 10