Khi vi c s h u nhà chính th c v t quá kh n ng, t t y u ng i dân s tìm đ n nh ng gi i pháp khác, nh thuê nhà đ . i u này gi i thích t i sao th tr ng nhà cho thuê v n phát tri n TP.HCM dù ch a đ c nhà n c quan tâm. So v i các n c khác trên th gi i, t l nhà thuê n c ta th p h n nhi u l n (Vi t Nam là 6% trong khi Thái Lan là 13%, Nam Phi là 22%, Anh và M là trên 30%). TP.HCM tuy có t l nhà thuê đ t 26% nh ng v n th p h n các đô th khác nh New York (55%), London (41%) và Bangkok (41%)ầ (UN HABITAT, 2004; UNDP, 2010).5
Hình 3-1 Các hình th c s h u nhà TP.HCM
Ngu n: (UNDP, 2010)
M c dù kh ng đ nh phát tri n nhà cho thuê là m t trong nh ng gi i pháp h u hi u đ gi i quy t nhu c u nhà c ng nh lành m nh hoá th tr ng b t đ ng s n, nhà n c v n r t ch m tr trong vi c ban hành các v n b n pháp lý cho th tr ng này. N m 2005, B Xây d ng trình Th t ng Chính ph đ ngh phê duy t đ tài nghiên c u v “nhà cho thuê”. n tháng 11 n m 2011, B Xây d ng l i đ ngh chuy n đ tài này thành nghiên c u Ngh đnh v “phát tri n và qu n lý nhà cho thuê” vì t m quan tr ng c a nó. Theo thông tin t B Xây d ng, đ n nay Ngh đnh này v n ch a hoàn thành.
5 Xem B ng 3-1 61,2% 26,3% 2,1% 10,4%
Cácăhìnhăth căs ăh uănhƠă ăTP.HCM
S h u nhà
Thuê
M n
3.3.3.1Các hình th c nhà thuê
Th tr ng nhà cho thuê TP.HCM có nhi u phân khúc, đáp ng nhu c u t ng i giàu đ n ng i nghèo.
C năh d ch v h ng đ n nhóm khách hàng là các chuyên gia trong và ngoài n c v i thu nh p cao. Tính đ n quỦ 2 n m 2012, t i TP.HCM có 61 d án cung c p 320 c n h d ch v , t l phòng tr ng trung bình là 16%. Di n tích c n h d ch v ph bi n t 60 đ n 100 m2, giá thuê t 25 đ n 50 tri u đ ng/tháng (CBRE, 2012). Ngoài ra, đ ph c v đ i t ng thu nh p cao, th tr ng còn có nhà ph hay c n h chung c đ c mua và cho thuê l i. Hai lo i hình trên đ u có quy mô nh , đòi h i v n ít, phù h p v i nhà đ u t cá nhân. L i nhu n ch y u không đ n t ti n thuê (th ng th p h n so v i lãi su t ngân hàng) mà ch đ u t th ng k v ng giá tr nhà c n h , s t ng trong t ng lai.
Phòng cho thuê là hình th c ph bi n đ i v i phân khúc bình dân. Phòng cho thuê do ng i dân đ u t , kém ti n nghi h n các lo i trên. Phòng cho thuê có th là dãy nhà c p b n dùng chung nhà v sinh ho c các phòng tr khép kín trong khu nhà cao 3-4 t ng, có th n m ngay trong khuôn viên nhà c a ch ho c riêng bên ngoài. Phòng cho thuê có quy mô nh , đòi h i v n đ u t th p. Di n tích phòng nh phù h p v i nhu c u và thu nh p ng i lao đ ng. Giá thuê dao đ ng t vài tr m nghìn đ n vài tri u, tu vào ch t l ng, di n tích và v trí.
Chungăc ămini là hình th c cao c p h n phòng tr , do t nhân đ u t .Chung c cao t 7- 8 t ng đ n 15 t ng, có thang máy và các v t d ng đ y đ , toa lét trong phòng. Di n tích ph bi n là 20 – 30 m2. Chung c mini không có công viên, di n tích sinh ho t chung nh c n h chung c nên không c n nhi u v n nh ng giá thuê cao (trên 100 ngàn/m2/tháng), vì v y các ch phòng tr th ng đ u t nâng c p lên chung c mini (Anh c, 2012).
C năh cho thuê dài h n thu ti n tr c m t l n là m t hình th c cho thuê linh đ ng giúp ch đ u t thu h i v n s m h n. Di n tích c n h không b bó bu c theo Lu t Nhà nên có th đi u ch nh xu ng 30 - 40 m2 đ phù h p v i thu nh p c a ng i thuê. Quy n thuê c ng có th chuy n nh ng. M t s d án đang ho t đ ng là Bee Home, v i m c giá 144 tri u đ ng cho 6 n m, 257 tri u đ ng cho 10 n m hay d án Twin Tower v i giá 240 tri u cho 15 n m (Thanh Uyên, 2012).
sieuthichungcu.info,6 v i m u 133 c n h đang chào thuê TP.HCM vào tháng 4 n m 2013, giá cho thuê t 4,5 đ n 10 tri u đ ng/tháng hay t 69 đ n 167 ngàn đ ng/m2/tháng.7 3.3.3.2 i t ng thuê
TP.HCM, kho ng 26% h gia đình đi thuê nhà đ . Hình th c thuê nhà t n t i trong trong t t c các nhóm thu nh p. Tuy nhiên có th nói đa s nhà cho thuê ph c v cho dân nh p c .8
Trong khi ch 7,6% gia đình có h kh u đi thuê nhà thì v i dân nh p c là h n 90%. S ng i trung bình trong m i h dân nh p c là 1,8 ng i/h , th p h n m c trung bình là 3,1 ng i/h . i đa s dân nh p c là ng i tham gia lao đ ng. T l trong đ tu i 15-39 là 72%, t l ng i ph thu c là 0,3 (UNDP, 2010).
Hình 3-2 T l ng i thuê nhà phân theo nhóm thu nh p
Ngu n: (UNDP, 2010)
Ch ng 3 đư trình bày t ng quát v th tr ng nhà c ng nh nhà cho thuê th gi i và TP.HCM. Ngày càng nhi u ng i thuê nhà đ , nh t là các đô th. Phát tri n nhà cho thuê là c n thi t cho th tr ng nhà TP.HCM c ng nh t i các đô th Vi t Nam. Tuy nhiên, đ ng i dân thu nh p trung bình, th p có th thuê nhà, kinh nghi m các n c cho th y nhà n c ph i có bi n pháp can thi p phù h p.
6 Trang cung c p thông tin th tr ng nhà đ t thu c công ty C ph n b t đ ng s n Info Vi t Nam 7 Xem ph l c 3, 4.
8Ng i ch a có h kh u KT1, KT2 nh ng sinh s ng và làm vi c t i TP.HCM (không tính sinh viên) 15%
19%
28% 28%
24%
T ăl ăng iăthuêănhƠăphơnătheoăthuănh p
Nhóm thu nh p 1 Nhóm thu nh p 2 Nhóm thu nh p 3 Nhóm thu nh p 4 Nhóm thu nh p 5
CH NGă4.
XÁCă NH GIÁ CHO THUÊ T I THI U
ậTR NG H P D ÁNăCHUNGăC ă QU N 2, TP.HCM
Ch ng này t p trung phân tích th tr ng nhà cho thuê t phía cung nh m xác đnh m c giá cho thuê t i thi u đ i v i nhà đ u t . Nghiên c u s d a trên m t d án th c t thu c phân khúc bình dân TP.HCM đ phân tích.