Sau khi xây d ng hoàn t t, d án ti p t c đ c tr c p v lãi vay trong quá trình cho thuê. Giá tr kho n tr c p này là chênh l ch gi a dòng ti n cho thuê v i lãi su t u đưi và lưi su t th tr ng quy v n m 2013.
B ng 6-2 Giá tr tr c p c a nhà n c trong th i gian cho thuê
Không can thi p Can thi p Chênh l ch Giá cho thuê t i thi u (ngàn đ ng/m2/tháng) 63 63
Chi phí v n c a d án (WACC) 14,61% 10,41% 4,20% 28,75% Dòng ngân l u thuê nhà quy v 2013
V i lãi su t h tr 6%/n m, WACC c a d án là 10,41% và giá thuê có tr c p là 63 ngàn đ ng/m2/tháng, giá tr quy v n m 2013 c a dòng ti n cho thuê là 12,1 tri u đ ng/m2. Khi không đ c tr c p, WACC c a d án là 14,61%, giá tr quy v n m 2013 c a dòng ti n cho thuê là 7,8 tri u đ ng/m2. V y trong th i gian cho thuê, nhà n c đư tr c p thêm m i m2c n h là 4,4 tri u đ ng.
6.2.4T ng giá tr tr c p
Trong th i gian xây d ng và 30 n m cho thuê, tr c p c a nhà n c cho toàn b d án là h n 362 t đ ng hay 9,12 tri u đ ng/m2c n h , x p x v i giá bán c n h hi n nay (ch a VAT). Bi n pháp can thi p c a nhà n c trong tình hu ng này là ch a hi u qu . Nhà n c có th l a ch n hình th c khác nh dùng s ti n này h tr cho ng i dân mua nhà.
B ng 6-3 Giá tr tr c p c a nhà n c (đ n v: tri u đ ng)27
Cho 1 m2c năh Cho toàn d án
Tr c p trong th i gian xây d ng 4,77 189.586
Tr c p trong th i gian cho thuê 4,35 172.600
T ng tr c p 9,12 362.186
T ng m c đ u t 16,89 670.704
T ph n tr c p 54% 54%
6.3K t lu n
Ai có th thuêăđ c c năh v i chính sách này
K t qu tính toán cho th y, chính sách h tr làm gi m giá cho thuê t i thi u t 126 ngàn xu ng 52 ngàn đ ng/m2/tháng. Tuy nhiên, v i m c thu nh p hi n nay, nh ng ng i có thu nh p trung bình, th p v n ch a th thuê đ c nh ng c n h này.
Aiăđ c ai m t n uăchínhăsáchăđ c th c thi
Khi chính sách đ c th c hi n, ch d án và ng i thuê (nh ng ng i có thu nh p cao) là ng i đ c l i trong khi nhà n c ph i m t kho n ti n tr c p.
Nhà n c ph i m t 362 t đ ng đ tr c p cho toàn d án hay 9,1 tri u đ ng cho m i m2
27 Xem ph l c 11
c n h . ây là s ti n l ra nhà n c có th thu nh ng không thu (ti n đ t) và s ti n ph i chi ra đ h tr lãi su t cho doanh nghi p.
Ng i thuê nhà đ c l i khi ch ph i tr giá thuê là 52 ngàn đ ng/m2 thay vì m c giá th tr ng kho ng 70 ngàn đ ng/m2.28Tuy nhiên nh đư nói trên, ch m t s ng i thu nh p cao m i có th thuê đ c và h ng l i t chính sách.
Ch đ u t c a d án là ng i h ng l i l n nh t. N u không có chính sách, ch đ u t
c n bán c n h v i giá 16,9 tri u đ ng/m2 m i đ m b o su t sinh l i 20,7%. Nh ng th c t ch đ u t đang bán c n h giá 13,5 tri u đ ng/m2, gi m 3,4 tri u đ ng/m2 do th tr ng khó kh n. có giá này, ch đâu t ph i ch u l ( ng v i su t sinh l i trên v n ch s h u là âm 10%).29 Nh có chính sách, ch đ u t nh n tr c p và cho thuê c n h v i giá 52 ngàn đ ng/m2/tháng và v n đ t su t sinh l i 20,7%.
6.4 xu t
T k t qu phân tích, nghiên c u đ a ra ba đ xu t. Th nh t, đ tài tr cho d án cho thuê trong 30 n m,nhà n c ph i b ra 9,1 tri u đ ng/m2. S ti n này đ đ mua c n h trên th tr ng hi n nay (ch a VAT). V y, thay vì h tr doanh nghi p, nhà n c nên đ th tr ng t đi u chnh và giá c n h s gi m. S ti n tr c p có th mua h n nh ng c n h khác và cho nh ng đ i t ng chính sách thích h p thuê.
Th hai, khi gi m chi phí đ t và lãi vay có th làm giá bán c n h gi m 28%. V y đ gi m giá c n h v g n v i kh n ng chi tr c a ng i dân, nhà n c c n gi m chi phí đ t và chi phí lãi vay.
Chiăphíăđ t hi n nay quá cao. D án ph i tr kho ng 15 tri u đ ng/m2 đ t t ng đ ng 2,7 tri u đ ng/m2 c n h . Chi phí đ t cao do doanh nghi p ph i mua đ t hai l n. L n th nh t, doanh nghi p tr cho ng i dân khi mua đ t, đ n bù, gi i to ầ L n th hai, doanh nghi p l i ph i tr ti n cho nhà n c đ đ c c p quy n s d ng đ t. Nhà n c có th gi m chi phí đ t b ng cách gi m kho n phí cho quy n s d ng đ t.
Y u t th hai làm giá nhà cao là chi phí lãi vay cao. các n c phát tri n, lãi vay th ng n đnh kho ng 5-6%, trong khi lãi vay n c ta th ng cao và bi n đ ng m nh. Lãi vay
28 Theo kh o sát giá thuê trên m ng c a tác gi 29 Xem b ng 4-22 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
cao khi n chi phí c a doanh nghi p t ng lên. Lãi vay ph thu c các y u t v mô. N u nhà n c có th đi u hành t t n n kinh t v mô, doanh nghi p s đ c vay v n v i lãi su t th p h n và giá nhà s gi m.
Th ba, theo kinh nghi m các n c, th tr ng nhà thuê c n có nhi u phân khúc thích h p v i kh n ng t ng nhóm thu nh p. Nhà n c c n ch p nh n nh ng c n h v i di n tích nh h n 45m2, nh 20 - 30 m2 đ phù h p v i nhu c u c ng nh kh n ng chi tr c a ng i nghèo.
6.5H n ch c a nghiên c u vƠăh ng nghiên c u sau này
V i ngu n l c gi i h n, nghiên c u ch s d ng s li u c a m t d án trên đa bàn TP.HCM nên k t qu ch a bao quát. Ngoài ra, do thi u m t s thông tin nh chi phí v n hành, b o trì, giá tr thanh lý sau khi cho thuêầ nên nghiên c u s d ng các gi đnh thay th . i u này có th nh h ng đ n tính chính xác c a k t qu c ng nh h n ch các đ xu t. Cu i cùng, nghiên c u ch a tìm đ c bài h c kinh nghi m phù h p đ phát tri n th tr ng nhà cho thuê Vi t Nam. Các chính sách các n c phát tri n nh h tr phía c u qua phi u thuê nhà, giao quy n qu n lý v n hành khu c n h cho các t ch c phi l i nhu n ho c đ ng i dân t qu n lý ch a th t s kh thi n c ta.
Nghiên c u ti p theo có th đánh giá nhi u d án h n nhi u khu v c khác nhau nh Hà N i, à N ngầ đ ng th i tìm hi u kinh nghi m nhi u qu c gia h n đ có cái nhìn đ y đ v th tr ng nhà cho thuê và có các gi i pháp phù h p v i đi u ki n n c ta.
TÀI LI U THAM KH O
Ti ngăVi t
1. inh V n Ân (2011), Chính sách phát tri n th tr ng b t đ ng s n, NXB Chính tr Qu c gia - S th t, Hà N i.
2. Tr n Thanh Bình (2007), “11.000 c n nhà xây trái phép TP.HCM s x lỦ ra sao ?”
Vi t Báo, truy c p ngày 30/4/2011 t i đ a ch :
http://vietbao.vn/Nha-dat/11.000-can-nha-xay-trai-phep-o-TP-HCM-se-xu-ly-ra- sao/45251615/511/.
3. B tài chính (2011), Thông t 94/2001/TT-BTC ngày 29 tháng 6 n m 2011 v vi c thu
ti n thuê đ t, thuê m t n c.
4. B Xây d ng (2010), D th o chi n l c nhà đ n n m 2020 và t m nhìn đ n 2030. 5. B Xây D ng (2013), Thông t 07/2013/TT-BXD ngày 15-5-2013 h ng d n vi c xác
đ nh các đ i t ng đ c vay v n h tr nhà theo Ngh quy t 02/NQ-CP ngày 07/01/2013.
6. CBRE (2012), Báo cáo quý CBRE - Q1/2012: Toàn c nh th tr ng TP.HCM.
7. Chính ph (2013), Ngh quy t 02/NQ-CP ngày 07-01-2013 v m t s gi i pháp tháo g khó kh n cho s n xu t kinh doanh, h tr th tr ng, gi i quy t n x u.
8. Công ty T v n (2009), D án chung c th ng m i Qu n 2. 9. C c th ng kê TP.HCM (2012), Niên giám th ng kê 2011, tr. 19–32.
10. ình D ng (2013), “Doanh nghi p ngó l nhà cho thuê”, Th i báo kinh t Sài Gòn, truy c p ngày 3/6/2013 t i đ a ch :
http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/94736/Doanh-nghiep-khong-hao- hung-voi-nha-cho-thue.html.
11. Anh c (2012), “S t th tr ng nhà cho thuê”, Báo Ng i đ a tin, truy c p ngày 13/5/2013 t i đ a ch :
http://www.nguoiduatin.vn/sot-thi-truong-nha-cho-thue-a1880.html.
12. Tr n Th Thái Hà (2012), “Chính sách nhà - m t s bài h c t kinh nghi m qu c t ”,
13. Th Kim H o (2012), “Tín d ng cho b t đ ng s n Vi t Nam - Khái quát và m t s đ xu t chính sách”, T p chí nhiên c u kinh t , (S 409), tr. 35 – 47.
14. Jenkins, Glenn P. và Harberger, Arnold C. (1995), Sách h ng d n Phân tích Chi phí và L i ích cho các quy t đ nh đ u t , i h c Harvard.
15. Nguy n Anh Khoa (2008), Phát tri n d ch v cho thuê nhà t i các khu công nghi p t p trung Vi t Nam, Lu n v n th c s , i h c Kinh t TP.HCM.
16. Xuân Long, Lâm Hoài (2013), “Ra ngõ g p nhà không phép”, Landtoday.net, truy c p ngày 30/4/2013 t i đ a ch :
http://landtoday.net/vn/tintuc/47341/ra-ngo-gap-nha-khong-phep.aspx.
17. Ng c Mai (2013) “Khó chuy n nhà th ng m i thành cho thuê ?” Báo Ti n Phong, truy c p ngày 3/6/2013 t i đ a ch :
http://www.tienphong.vn/dia-oc/624561/Kho-chuyen-nha-o-thuong-mai-thanh-cho- thue-tpp.html. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
18. Ngân hàng th gi i (2002), Phân tích kinh t các ho t đ ng đ u t : Công c phân tích và ng d ng th c t , NXB V n hóa –Thông tin, Hà N i.
19. Q. Nguy n (2013), “T ng h p các d án b t đ ng s n c n c”, cafef.vn, truy c p ngày 15/6/2013 t i đ a ch :
http://cafef.vn/chinh-sach-quy-hoach/chart-tong-hop-cac-du-an-bds-ca-nuoc- 2013061217133355019ca44.chn.
20. Pindyck, Robert S. và Rubinfeld, Daniel L. (2000), Kinh t h c vi mô - 5th ed., Prentice-Hall.
21. Qu c h i (2005), “ i u 40: Tiêu chu n thi t k nhà th ng m i”, Lu t nhà , tr.15. 22. S Xây d ng TP.HCM (2013), Tình hình th c hi n nhi m v tr ng tâm n m 2012 và
k ho ch th c hi n nhi m v n m 2013.
23. Theo KT T (2013), “Nhi u u đưi cho vi c phát tri n nhà cho thuê”, batdongsan.com.vn, truy c p ngày 4/10/2103 t i đ a ch :
http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/nhieu-uu-dai-cho-viec-phat-trien-nha-o-cho- thue-ar46798.
25. Lê Anh Tu n (2012), Th m đ nh d án c n h th ng m i Kh i Hoàn - phát tri n th tr ng c n h di n tích nh . Lu n v n th c s Chính sách công, i h c Kinh t TP.HCM.
26. Xuân Tuy n (2013), “Gói tín d ng 30.000 t đ ng giúp ph c h i th tr ng B S”, baodientu.chinhphu.vn, truy c p ngày 15/6/2013 t i đ a ch :
http://baodientu.chinhphu.vn/Home/Goi-tin-dung-30000-ty-dong-giup-phuc-hoi-thi- truong-BDS/20136/170879.vgp.
27. UNDP (2010), ánh giá nghèo đô th Hà N i và TP.HCM.
28. UN-HABITAT (2005), “Ph n 7: Nhà cho thuê”, H ng d n nhanh chocác nhà ho ch đ nh chính sách.
29. U ban Kinh t Qu c H i (2013), B n tin Kinh t v mô s 8 quý I/2013.
30. Thanh Uyên (2012), “C n h cho thuê dài h n thi u hành lang pháp lỦ”, Báo u t ch ng khoán, truy c p ngày 30/4/2013 t i đ a ch :
http://tinnhanhchungkhoan.vn/GL/N/CIHIID/can-ho-cho-thue-dai-han:-thieu-hanh- lang-phap-ly.html.
Ti ngăAnh
31. Cohen, R.; Wardrip, K. and Williams, L. (2010), Rental Housing Affordability - a Review of Curent Research.
32. Khadduri, J. and Burnett, K. (2003), Targeting Housing Production Subsidies Literature Review.
33. O’Neill, P. (2008), Housing Affordability Literature Review and Affordable Housing Program Audit.
34. United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2003), Rental Housing An Essential Option for the Urban Poor in Developing Countries.
35. United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2004), A Policy Guide to Rental Housing in Developing Coutry, Quick Policy Guide Series, Vol. 1.
PH L C
Ph l c 2. V n FDI đ ng kỦ vào b t đ ng s n
Ngu n: ( Th Kim H o, 2012)
Ph l c 3. Bi u đ giá thuê c n h
Ngu n: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013) 1.1 5 23.6 7.6 6.84 0.0305 15% 24% 39% 36% 37% 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 5 10 15 20 25 2006 2007 2008 2009 2010 6 tháng 2011 % T ăUSD V n FDI đ ng kỦ vào B S t l % FDI vào B S trên t ng v n FDI đ ng kỦ 0 5 10 15 20 25 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
S ăc năh ă(c n)
Giáăthuêă(tri uăđ ng/tháng) Bi uăđ ăgiáăthuêăc năh
Ph l c 4. Giá thuê theo m2(đ n v : ngàn đ ng/m2/tháng) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngu n: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013)
Ph l c 5. Di n tích xây d ng phân theo m c đích s d ng ( n v: m2)
Stt T ng Di n tích xây d ng Di n tích ph Di n tích s d ng % di n tích s d ng 1 T ng h m - đ xe 5.906 877 5.029 85.2% 2 T ng 1 - 2 - th ng m i 5.244 1.721 3.523 67.2% 3 T ng 3-18 - chung c 37.757 7.092 30.665 81.2% T ng 48.906 9.690 39.217 80.2%
Ngu n:báo cáo d án
0 1 2 3 4 5 0 60 70 80 90 100 110 120 130 170 180
S ăc năh ă(c n)
Ph l c 6. Chi phí đ u t theo ti n đ theo k ho ch (ch a VAT) (đ n v tính tri u đ ng) H ng m c Giá tr Ti n d án 2010 2011 Chi phí đ t 97.147 97.147 - - Chi phí xây d ng - - - - Chi phí kh o sát đ a ch t 189 189 - - Chi phí quan tr c lún 455 455 - - Thí nghi m c c th 834 834 - - ài móng, sàn t ng h m 47.077 - 47.077 -
Thi công ph n thân 135.965 - 111.245 24.721 Hoàn thi n t ng h m 2.459 - - 2.459 Hoàn thi n ph n thân 32.047 - - 32.047 Chi phí Xây d ng khác (c nh quan, nhà b o v ầ) 912 - 912 - L p đ t thiêt b - - - - H th ng b m 678 - - 678 Qu t t ng áp 894 - 894 - Thông gia t ng h m 476 - 476 - Thang khách 5.091 - - 5.091 Thang máy 5.045 - - 5.045 Máy phát đi n 725 - - 725 Tr m bi n áp 965 - 483 483 Chi phí t v n - - - -
- Giai đo n chu n b đ u t 9.245 9.245 - - - Giai đo n chu n b th c hi n,
đ u t 7.546 1.446 4.065 2.033 - Giai đo n k t thúc 1.325 - - 1.325 D phòng phí 24.121 145 16.515 7.460 T NG CHI PHÍ U T
Ph l c 7. Chi phí đ u t theo ti n đ th c t (ch a VAT)(đ n v tính tri u đ ng) H ngăm c Giáătr 2009 2010 2011 2012