B ng 4-14 D ng phân ph i c a bi n mô ph ng
Bi n D ng phân ph i
Chi phí xây d ng Tam giác Thay đ i ±20% so v i ban đ u Th i gian cho thuê Tam giác Min là 20 n m, max là 50 n m Chi phí đ t21 Tam giác Min là 0, max là 107 t Lãi vay không can thi p Tam giác Min là 12%, max là 19% Lãi vay can thi p Tam giác Min là 6%, max là 9% Công su t cho thuê phòng Tam giác Min là 80%, max là 95%
tính toán s thay đ i c a giá thuê t i thi u trong các tr ng h p, nghiên c u s d ng k thu t ch y mô ph ng Monte Carlo v i ph n m m Crystal Ball. K t qu cho th y, khi nhà n c không can thi p, 97,5% kh n ng giá thuê s cao h n 126 ngàn đ ng/m2/tháng và khi can thi p là 52 ngàn đ ng/m2. 22
B ng 4-15 K t qu mô ph ng giá thuê t i thi u (đ n v : ngàn đ ng/m2/tháng)
Khôngăcanăthi p Canăthi p
Tr ng h p c b n Mô ph ng Tr ng h p c b n Mô ph ng
Giá thuê t i thi u 136 126 63 52
Ch ng 4 đư tính toán giá cho thuê t i thi u nhà đ u t yêu c u khi chuy n c n h sang cho thuê khi v n gi su t sinh l i ban đ u. N u ch xét chi phí đ u t , giá thuê th p nh t là 126 ngàn đ ng/m2/tháng khi nhà n c không can thi p và khi can thi p là 52 ngàn đ ng/m2/tháng đ ng/m2.
21 Ch áp d ng cho tr ng h p khi nhà n c can thi p, tr ng h p còn l i chi phí đ t không đ i 22 Xem ph l c 15, 16
CH NGă5.
PHÂN TÍCH KH N NGăCHIăTR C AăNG I DÂN
Sau khi bi t m c giá cho thuê đ bên cung tham gia th tr ng, nghiên c u ti p t c xác đnh m c giá ng i đi thuê có th chi tr . Giá thuê đ c tính d a trên m c chi tiêu cho nhà
( c tính 30% thu nh p trung bình c a h gia đình) và di n tích c n h .
5.1T ng quan v TP.HCM ậdơnăc ăậ nhà - thu nh p
TP.HCM đ ng đ u Vi t Nam v s ng i c ng nh m t đ dân. T c đ gia t ng dân s kho ng 3% m i n m, ph n l n do ng i lao đ ng nh p c (C c th ng kê TP.HCM, 2011). Dân s cao và t ng nhanh t o áp l c v nhà . Di n tích nhà bình quân TP.HCM ch h n 15 m2/ng i, th p h n m c trung bình c n c là 19,2 m2 (B Xây d ng, 2010; S Xây d ng TP.HCM, 2013).
Bên c nh đó, giá nhà luôn cao và t ng nhanh h n m c t ng c a thu nh p c a ng i dân. Trong 20 n m g n đây, giá nhà trung bình đư t ng g p 100 l n, cao g p 25 l n thu nh p bình quân đ u ng i ( y ban Kinh t Qu c h i, 2013). Vì v y, kh n ng s h u nhà khu v c chính th c 23 c a ng i dân là không cao, nh t là ng i lao đ ng có thu nh p trung bình, th p. đáp ng nhu c u nhà , bên c nh vi c gi m giá nhà, xây d ng nhà thu nh p th pầ thì c n thi t ph i phát tri n hình th c nhà cho thuê ph c v nh ng ng i ch a đ kh n ng mua nhà.
Hi n nay, nhà cho thuê TP.HCM ch chi m t l h n 6% (B Xây d ng, 2010). Nh ng h thu nh p trung bình và th p th ng ph i thuê phòng tr đ . Các phòng tr hi n nay đ c xây d ng mà không ph i tuân theo các tiêu chu n nên ch a đ m b o ch t l ng xây d ng và đi u ki n khác nh không gian sinh ho t chung, đi n, n cầ (UNDP, 2010). Phòng tr tuy có th gi i quy t nhu c u nhà tr c m t, nh ng v lâu dài c n có gi i pháp thay th khác t t h n đ đ m b o quy ho ch c ng nh nâng cao đi u ki n s ng cho ng i dân. N u huy đ ng đ c các ch đ u t xây d ng c n h chung c ch t l ng t t đ cho thuê thì s có th phát tri n th tr ng nhà cho thuê chính th c, làm t ng ngu n cung c ng nh t ng ch t l ng nhà và c i thi n đi u ki n s ng cho ng i dân. Tuy nhiên, quan tr ng là m c giá thuê ph i phù h p v i kh n ng chi tr c a ng i đi thuê.
5.1.1 Dơnăc
Hình 5-1 Dân s TP.HCM (đ n v : ngàn ng i)
Ngu n s li u: Niên giám th ng kê 2011, C c th ng kê TP.HCM.
N m 2011, TP.HCM có dân s h n 7,5 tri u ng i, m t đ dân s là 3.590 ng i/km2, cao nh t toàn qu c (T ng C c th ng kê, 2011). Khu v c thành th t p trung h n 6,1 tri u ng i (80%), m t đ h n 12 ngàn ng i/km2. T c đ t ng dân s m i n m kho ng 3%, trong đó 2% là gia t ng dân s do ng i lao đ ng các n i khác nh p c đ n (C c th ng kê TP.HCM, 2011). Dân c đông và s l ng ng i nh p c t ng nhanh nên t t y u d n đ n nhu c u v nhà c ng t ng m nh, nh t là khu v c đô th.
5.1.2Thu nh p c aăng i dân
N m 2010, thu nh p hàng tháng c a nhóm th p nh t là 965 ngàn đ ng, cao nh t là 6,4 tri u đ ng. Thu nh p bình quân đ u ng i toàn thành ph là 2,7 tri u đ ng/tháng, cao h n kho ng 2 l n so v i thu nh p trung bình c n c. Chênh l ch gi a các nhóm thu nh p ngày càng t ngnh ng th p h n so v i trung bình c n c (C c th ng kê TP.HCM, 2011; T ng C c th ng kê, 2011). 6291.0 7001.0 7.202 7396.0 7521.0 0 0.5 1 1.5 2 2.5 5600.0 5800.0 6000.0 6200.0 6400.0 6600.0 6800.0 7000.0 7200.0 7400.0 7600.0 7800.0 2005 2008 2009 2010 2011 Dân s (ngàn ng i) T l t ng t nhiên (%) T l t ng c h c (%)
B ng 5-1 Thu nh p bình quân m t nhân kh u m t tháng (đ n v : ngàn đ ng) 2002 2004 2006 2008 2010 2002 2004 2006 2008 2010 Nhómăthuănh p Nhóm1 316 431 554 827 965 Nhóm2 525 635 824 1.183 1.542 Nhóm3 721 870 1.078 1.542 2.018 Nhóm4 1.008 1219 1.493 2.140 2.727 Nhóm5 1.951 2.668 3.453 5.252 6.429 Trung bình TP.HCM 904 1.165 1.480 2.192 2.737 Trung bình toàn qu c 356 484 636 995 1.387
Chênhăl chăthuănh păgi aănhómă5ă v iănhómă1ă(l n)
TP.HCM 6,17 6,19 6,23 6,35 6,66
Toàn qu c 8,11 8,34 8,40 8,94 ầ
Ngu n: Niên giám th ng kê, C c th ng kê TP.HCM, 2011; T ng c c th ng kê 2011. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
5.2M c giá thuê theo thu nh p bình quân c aăng i dân t i TP.HCM
ng i dân có th thuê nhà, m c giá thuê ph i phù h p v i kh n ng chi tr c a h . Giá thuê cho m i c n h đ c tính toán d a trên m c thu nh p trung bình c a h dân nhân v i t l chi tiêu h p lý cho nhà . Sau đó, ng v i các di n tích c n h , giá thuê cho m i m2 c n h s đ c xác đ nh đ so sánh v i m c giá cho thuê ph n tr c.
5.2.1Thu nh p c a ng i dân và m c chi tiêu cho nhà
N m 2010, thu nh p bình quân đ u ng i toàn thành ph là 2,7 tri u đ ng/tháng, nhóm dân c th p nh t là 965 ngàn đ ng, cao nh t là 6,4 tri u đ ng (C c th ng kê TP.HCM, 2011). Thu nh p n m 2013 đ c tính d a trên gi đnh m c t ng thu nh p danh ngh a hàng n m là 7%.
S ng i trung bình trong m i h dân TP.HCM là 3,1 ng i (UNDP, 2010). Nghiên c u làm tròn là 3 ng i đ tính thu nh p c a h gia đình. V y, thu nh p bình quân c a m t h gia đình th p nh t là 3,5 và cao nh t là 23,6 tri u đ ng/h /tháng.
M c chi tiêu dành cho nhà chi m kho ng 20% đ n 25% t ng thu nh p c a ng i lao đ ng. T l này càng l n đ i v i ng i nghèo (UN HABITAT, 2004). M , chính ph tr c p cho ph n chi tiêu cho nhà v t quá 30% thu nh p. xác đnh m c giá t i đa ng i thuê nhà có th tr , nghiên c u ch n t l chi tiêu cho nhà là 30% thu nh p. Kh n ng chi
tr ti n thuê nhà hàng tháng c a m t h gia đình trung bình là 2,5 tri u đ ng, th p nh t là 869 ngàn đ ng và cao nh t là 5,8 tri u đ ng.
B ng 5-2 M c chi tiêu cho nhà cho t ng nhóm thu nh p ( n v : ngàn đ ng/tháng)
Nhóm thu nh p Thu nh păđ uăng i Thu nh p h (3ăng i) 30% chi tiêu cho nhà
1 1.182 3.546 1.064
2 1.888 5.663 1.699
3 2.472 7.416 2.225
4 3.341 10.022 3.007
5 7.876 23.627 7.088
Ngu n: tác gi tính toán trên s li u c a Niên giám th ng kê, C c th ng kê TP.HCM n m 2011.
5.2.2Di nătíchăc năh
V i m c chi tr cho nhà c a m i h gia đình là c đnh theo thu nh p, di n tích c n h càng th p thì s ti n ng i dân có th tr cho 1 m2 càng cao và ng c l i. xác đnh kho ng giá thuê ng i dân có th chi tr , nghiên c u s d ng di n tích c n h t i thi u là 45m2 ( i u 40 tiêu chu n thi t k nhà th ng m i - Lu t nhà , 2005) và t i đa là 70m2.24
5.2.3Kh n ngăchiătr tính theo m t m2 di n tích
Ti n thuê m i h có th chi tr cho m i m2 c n h đ c tính b ng m c chi tiêu cho nhà c a t ng h chia cho di n tích c n h (th p nh t là 45 m2, cao nh t là 70 m2). K t qu là nhóm nghèo nh t có th tr t 15 đ n 24 ngàn đ ng/m2/tháng. Nhóm giàu nh t có th tr t 101 đ n 158 ngàn đ ng/m2/tháng.
Trong th c t , tính trung bình hai đô th l n nh t là TP.HCM và Hà N i, di n tích nhà c a h dân nh p c 25
ch kho ng 25m2, 60% h có di n tích nhà bình quân đ u ng i d i 7m2 và 31% h d i 4m2 (UNDP, 2010).26 Nghiên c u tính giá thuê ng v i các m c di n tích 4m2 và 7m2 cho m t ng i (t ng đ ng 12m2
và 21m2 cho h 3 ng i).
24
xu t chuy n đ i nhà th ng m i sang cho thuê c a B Xây d ng yêu c u nh ng c n h có di n tích t i đa là 70 m2.
25Ng i không có h kh u thành ph đang s ng 26 Xem ph l c 14
B ng 5-3 M c chi tiêu cho nhà cho t ng nhóm thu nh p theo di n tích c n h ( n v: ngàn đ ng/tháng) ngàn đ ng/tháng)
Nhóm
thu nh p Chi tiêu cho nhà Giá thuê m i m 2 Di n tích 12m2 Di n tích 21m2 C n h 45m2 C n h 70m2 1 1.064 89 51 24 15 2 1.699 142 81 38 24 3 2.225 185 106 49 32 4 3.007 251 143 67 43 5 7.088 591 338 158 101
CH NGă6.
K T QU NGHIÊN C U ậ KI N NGH (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
6.1So sánh giá cho thuê (giá cung) và giá thuê (giá c u)
K t qu ch ng tr c cho th y m c giá cho thuê t i thi u mà ch đ u t yêu c u khi không có s can thi p c a nhà n c là 126 ngàn đ ng/m2/tháng. Khi đ c nhà n c h tr v lãi su t và chi phí đ t, giá thuê t i thi u gi m còn 52 ngàn đ ng/m2/tháng. V i m c chi tiêu cho nhà hàng tháng là c đnh, khi di n tích c n h t ng thì kh n ng chi tr cho m t m2 c a ng i dân gi m. i v i c n h có di n tích t 45 đ n 70m2, kh n ng chi tr t i đa c a h gia đình t 24 ngàn đ ng/m2đ n 158 ngàn đ ng/m2 theo t ng nhóm thu nh p.
Hình 6-1 th cung c u theo di n tích c n h
V i c n h hi n nay có di n tích t 45 đ n 70 m2, n u không có s can thi p c a nhà n c, ch có h gia đình thu c nhóm giàu nh t m i có th chi tr giá thuê mà bên cung yêu c u. Khi nhà n c can thi p, giá cho thuê gi m nh ng c ng ch 2 nhóm thu nh p cao nh t m i có th thuê đ c c n h . Ng i nghèo v n ch a th thuê đ c nhà. Tuy nhiên, giá cho thuê t i thi u đ c tính toán d a trên gi đnh thu n l i nh t c ng nh b qua các chi phí b o trì, qu n lỦầ nên s th p h n giá th c t . Có th k t lu n r ng cho dù đ c h tr , m c giá thuê v n cao h n kh n ng chi tr c a ph n l n h gia đình. i t ng đ c h ng l i t
136.0 126.0 63.0 52.0 45 - 0 10 20 30 40 50 60 70 P (ngàn đ ng/m2) Q (m2 ) ng c u nhóm 1 ng c u nhóm 2 ng c u nhóm 3 ng c u nhóm 4 ng c u nhóm 5 Giá cung không can thi p
mô hình c s
Giá cung không can thi p ch y mô ph ng
Giá cung can thi p mô hình c s
Giá cung can thi p ch y mô ph ng
chính sách can thi p c a nhà n c trong tr ng h p này ch là nh ng ng i giàu (thuê đ c nhà giá r h n) và ch đ u t d án đang g p khó kh n.
6.2Tính giá tr tr c p c aănhƠăn c 6.2.1 Ph ngăpháp tính
Tr c p c a nhà n c có hai ph n. Ph n th nh t là tr c p trong th i gian xây d ng, g m tr c p v đ t và u đưi lưi su t cho vay. Ph n th hai là tr c p trong th i gian ho t đ ng c a d án b ng u đưi v lãi su t. Giá tr tr c p là kho ng chênh l ch gi a hai tr ng h p có và không có s can thi p c a nhà n c.
6.2.2Tr c p trong th i gian xây d ng
Giá tr tr c p trong th i gian xây d ng là kho ng chênh l ch gi a giá bán khi có và không có can thi p. Giá tr này là 4,8 tri u đ ng/m2, t ng đ ng 28% giá tr c n h . Xét c d án, m c tr c p này là 190 t đ ng.
B ng 6-1 Giá tr tr c p c a nhà n c trong th i gian xây d ng
Khôngăcanăthi p Canăthi p Chênhăl ch
T ng m c chi phí (t đ ng) 670.704 481.119 189.586 28%
Chi phí đ t 106.862 25.860 81.002 76%
Chi phí v n c a d án (WACC) 14,61% 10,41% 4% 29%
Giá bán (tri u đ ng/m2
) 16,89 12,11 4,77 28%
6.2.3Tr c p trong quá trình cho thuê
Sau khi xây d ng hoàn t t, d án ti p t c đ c tr c p v lãi vay trong quá trình cho thuê. Giá tr kho n tr c p này là chênh l ch gi a dòng ti n cho thuê v i lãi su t u đưi và lưi su t th tr ng quy v n m 2013.
B ng 6-2 Giá tr tr c p c a nhà n c trong th i gian cho thuê
Không can thi p Can thi p Chênh l ch Giá cho thuê t i thi u (ngàn đ ng/m2/tháng) 63 63
Chi phí v n c a d án (WACC) 14,61% 10,41% 4,20% 28,75% Dòng ngân l u thuê nhà quy v 2013
V i lãi su t h tr 6%/n m, WACC c a d án là 10,41% và giá thuê có tr c p là 63 ngàn đ ng/m2/tháng, giá tr quy v n m 2013 c a dòng ti n cho thuê là 12,1 tri u đ ng/m2. Khi không đ c tr c p, WACC c a d án là 14,61%, giá tr quy v n m 2013 c a dòng ti n cho thuê là 7,8 tri u đ ng/m2. V y trong th i gian cho thuê, nhà n c đư tr c p thêm m i m2c n h là 4,4 tri u đ ng.
6.2.4T ng giá tr tr c p
Trong th i gian xây d ng và 30 n m cho thuê, tr c p c a nhà n c cho toàn b d án là h n 362 t đ ng hay 9,12 tri u đ ng/m2c n h , x p x v i giá bán c n h hi n nay (ch a VAT). Bi n pháp can thi p c a nhà n c trong tình hu ng này là ch a hi u qu . Nhà n c có th l a ch n hình th c khác nh dùng s ti n này h tr cho ng i dân mua nhà.
B ng 6-3 Giá tr tr c p c a nhà n c (đ n v: tri u đ ng)27 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});