4.2.1Giá thuê khi không có s can thi p c aănhƠăn c
4.2.1.1Chi phí đ u t
D án có t ng chi phí đ u t theo giá th c là 410,5 t đ ng. Do th i gian thi công kéo dài 2 n m, chi phí đ u t đ c phân b l i d a trên gi đnh t ng chi phí th c không đ i. Chi phí này đ c đi u ch nh theo l m phát và quy v n m 2013 đ xác đnh giá bán c a d án.
9 Do c n b o m t thông tin nên nghiên c u không nêu c th tên d án. 10 Chi ti t xem ph l c 6
B ng 4-1 Giá bán c a d án (giá danh ngh a 2009) (đ n v tính tri u đ ng) 11
H ngăm c 2009 2010 2011 2012 T ng
Chi phí đ u t d ki n (giá th c) 120.408 199.835 90.275 410.518
Chi phí đ u t đi u ch nh theo ti n
đ (giá th c) 120.408 194.030 32.956 63.124 410.518 Ch s l m phát (%) 12 6,9 9,2 18,6 9,2 Ch s giá 1 1,07 1,17 1,38 T ng chi phí đ u t 120.408 207.418 38.471 87.393 453.690 Giá tr d án quy đ i v n m 201313 670.704
Ngu n: tác gi tính toán t báo cáo d án và ti n đ thi công th c t
Chi phí v n WACC c a d án đ c tính d a vào chi phí v n ch s h u, lãi vay và t tr ng v n vay trên v n ch s h u. Theo Lê Anh Tu n (2012), chi phí v n ch s h u trong ngành xây d ng là 20,7%. V i c c u v n t ng t nên nghiên c u s d ng con s này cho d án c a mình. K t qu WACC c a d án là 14,61%.
B ng 4-2 Chi phí v n c a d án T l v n Ch s h u 30% T l v n Ch s h u 30% Chi phí v n ch s h u 20,70% T l v n vay 14 70% Chi phí v n vay 12% Chi phí v n c a d án WACC 14,61% 4.2.1.2Giá thành 1m2 c n h
Chi phí đ u t cho d án quy v th i đi m hoàn thành d án (đ u n m 2013) là 670,7 t đ ng cho 48.906 m2 di n tích xây d ng. Giá bán trung bình cho 1 m2 xây d ng là 13,7 tri u đ ng/m2. V i t l di n tích s d ng trên di n tích xây d ng c n h chung c là 81,2%,15 giá bán cho 1 m2 c n h là 16,9 tri u đ ng/m2. Giá bán t ng so v i d ki n ban đ u do tr ti n đ g n 2 n m. Theo ch đ u t , giá bán hi n t i c a d án t 13,5 đ n 14,8
11 Xem ph l c 9 12
S li u ch s giá hàng tiêu dùng l y t báo cáo c c th ng kê hàng n m.
13Giá ch a bao g m VAT
14 T l v n vay t i đa theo quy đ nh chính sách thí đi m nhà cho thuê 15 Xem ph l c 5
tri u đ ng/m2. Giá này th p h n m c 16,9 tri u đ ng/m2 do ch đ u t bu c ph i gi m giá b ng cách gi m l i nhu n. B ng 4-3 Giá 1m2c n h (đ n v tính tri u đ ng) T ng m c đ u t (giá danh ngh a) 670.704 T ng di n tích xây d ng 48.906 Giá 1 m2 xây d ng 13,71 T l di n tích s d ng c a khu c n h 81,2% Giá 1 m2 c n h 16,89 4.2.1.3Giá thuê 1m2 c n h
i v i c n h th ng m i, sau khi d án hoàn thành, nhà đ u t s bán v i giá 16,9 tri u đ ng/m2. Khi chuy n sang cho thuê, c n h xem nh đ c bán và thu ti n trong nhi u k , v i m c thu t ng đ u 7% m i n m.16
L y th i gian cho thuê 30 n m, lưi su t vay 12%, chi phí v n ch đ u t là 20,7% thì giá thuê là 1,5 tri u đ ng/m2/n m hay 123 ngàn đ ng/m2/tháng (v i công su t thuê 100%). N u công su t cho thuê phòng ch đ t 90% thì giá thuê s t ng thành 136 đ ng/m2/tháng.
B ng 4-4 Giá thuê khi không có s can thi p c a nhà n c
GiáăthƠnhă(tri uăđ ng/m2) 16,89
Th i gian cho thuê (n m) 30
Su t chi t kh u WACC 14,61%
T c đ t ng giá thuê hàng n m (%) 7%
Giá cho thuê v i công su t thuê đ t 100% (tri u đ ng/m2
/n m ) 1,47
Giáăchoăthuêăv iăcôngăsu tăthuêăđ tă100%ă(ngƠnăđ ng/m2
/tháng) 123
Công su t cho thuê d ki n 90%
Giáăchoăthuêă(ngƠnăđ ng/m2/tháng) 136
4.2.2Giá thuê khiănhƠăn c can thi p
Theo đ xu t c a B Xây d ng, khi d án chuy n sang cho thuê, ch đ u t s đ c h ng các u đưi v lãi su t cho vay và chi phí s d ng đ t.
4.2.2.1Chi phí đ t:
Chi phí đ t là chi phí quan tr ng đ i v i các d án B S, bao g m ti n mua đ t c a dân, ti n đ n bù, gi i to , tái đ nh c (chi cho ch đ t) và ti n cho quy n s d ng đ t n p cho nhà n c. Khi đ c h tr , d án không ph i tr ti n cho quy n s d ng đ t m t l n n a mà s thuê đ t và tr ti n thuê hàng n m (n u đư n p thì đ c kh u tr ). Các chi phí đ n bù, gi i to , mua đ tầ d án v n ph i tr cho ng i dân nh ng s đ c kh u tr vào ti n thuê đ t (B tài chính, 2011).17
Do không đ s li u đ tính chi phí mua đ t, đ n bù, gi i to ầ nghiên c u t m xem s ti n tr cho ng i dân b ng giá đ t nhà n c công b là 3,3 tri u đ ng/m2. T ng chi phí đ t c a d án là 23,509 t đ ng và đ c kh u tr vào ti n thuê đ t hàng n m. Theo tính toán, ti n mua đ t s thanh toán đ c ti n thuê đ t trong vòng 33 n m, x p x v i th i gian cho thuê c a d án. D án xem nh không ph i tr ti n thuê đ t n a.18
4.2.2.2Lãi su t cho vay
Sau khi chuy n sang cho thuê, d án s đ c h tr cho vay v i lãi su t u đưi là 6% (Chính ph , 2013). Do lãi vay gi m, WACC c a d án đ c tính l i là 10,41%.
B ng 4-5 Chi phí v n c a d án T l v n Ch s h u 30% T l v n Ch s h u 30% Chi phí v n ch s h u 20,70% T l v n vay 19 70% Chi phí v n vay 6% Chi phí v n c a d án WACC 10,41% 4.2.2.3Giá thành 1 m2c n h khi đ c h tr
Tính toán t ng t , t ng chi phí đ u t theo giá th c là 329,5 t đ ng (gi m 81 t chi phí đ t). Sau khi đi u ch nh l m phát, giá tr d án quy v n m 2013 là 481,1 t đ ng, gi m 189,5 t đ ng (28%) so v i ban đ u. Giá bán m t m2c n h còn 12,1 tri u đ ng, gi m 4,8 tri u đ ng. Nguyên nhân là chi phí đ t gi m và WACC c a d án gi m t 14,61% xu ng 10,41%.
17 Giá tr đ c kh u tr tính theo quy đ nh th ng th p h n giá tr th c t d án chi tr cho ng i dân 18 Xem ph l c 10
B ng 4-6 Giá bán c n h (đ n v tính tri u đ ng)
H ngăm c 2009 2010 2011 2012 T ng
Chi phí đ u t d ki n (giá th c) 39.405 199.835 90.275 329.515 Chi phí đ u t theo ti n đ (giá th c) 39.405 194.030 32.956 63.124 329.515
Ch s giá 1 1,07 1,17 1,38
T ng chi phí đ u t 39.405 207.418 38.471 87.393 372.688
Giáătr ăd ăánăquyăđ iăv ăn mă2013ă20
481.119
T ng di n tích xây d ng (m2) 48.906
Giá bán/di n tích xây d ng (tri u đ ng/m2) 9,84
T l di n tích s d ng/xây d ng 81,2%
Giá bán trên di n tích s d ng (tri uăđ ng/m2) 12,11
4.2.2.4Giá cho thuê c n h khi đ c h tr
Tính t ng t , sau khi đ c nhà n c h tr v đ t và lãi vay, giá cho thuê đư gi m t 136 ngàn/m2/tháng xu ng còn 63 ngàn đ ng/m2/tháng.
B ng 4-7 M c giá thuê khi đ c nhà n c h tr
Giáăbánă(tri uăđ ng/m2) 12,11
Th i gian cho thuê (n m) 30
Su t chi t kh u WACC 10,41%
T c đ t ng giá thuê hàng n m (%) 7%
Giá cho thuê v i công su t thuê đ t 100% (tri u đ ng/m2/n m) 0,68
Giáăchoăthuêăv iăcôngăsu tăthuêăđ tă100%ă(ngƠnăđ ng/m2/tháng) 56
Công su t cho thuê d ki n 90%
Giáăchoăthuêă(ngƠnăđ ng/m2/tháng) 63
4.3Phân tích r i ro
Ph n trên xác đnh giá cho thuê v i gi đ nh c s nh ng trong th c t giá cho thuê có th thay đ i khi các bi n s đ u vào thay đ i. Nghiên c u ti p t c phân tích theo các b c sau: (1) l a ch n các bi n s đ u vào có nh h ng quan tr ng đ n k t qu tính toán và kho ng dao đ ng c a các bi n này; (2) phân tích đ nh y đ xem xét tác đ ng c a t ng bi n đ n k t qu ; (3) phân tích mô ph ng Monte-Carlo đ xem xét tác đ ng k t h p c a các bi n.
4.3.1Bi n d báo và bi n r i ro
Bi n d báo là giá cho thuê. Bi n r i ro là các bi n nh h ng đ n giá thuê nh th i gian cho thuê, công su t cho thuê phòng, su t sinh l i yêu c u c a ch đ u t , lưi vay, chi phí xây d ngầ
4.3.1.1Chi phí xây d ng
Chi phí xây d ng là bi n s d thay đ i, ph thu c trình đ qu n lỦ, l ng nhân công, chi phí v t t . M c bi n đ ng c a chi phí xây d ng c tính trong gi i h n 20%. K t qu cho th y, chi phí xây d ng tác đ ng l n đ n giá thuê. M i khi chi phí xây d ng thay đ i 1%, giá thuê c ng thay đ i đ ng bi n kho ng 1%.
B ng 4-8 Phân tích đ nh y v i chi phí xây d ng (đ n v : ngàn đ ng/m2)
Thayăđ iăCPXDăsoăv iă
banăđ u (%) 80% 90% 100% 110% 120%
Giá thuê Không can thi p 109 123 136 150 164
Can thi p 50 56 63 69 75
4.3.1.2Lãi vay
B ng 4-9 Phân tích đ nh y v i lưi vay (đ n v : ngàn đ ng/m2)
Lưiăvayăđnh m c (%) 6% 9% 12% 15% 19%
Giá thuê Không can thi p 136 173 230
Can thi p 63 83
Do t l v n vay l n trong t ng m c đ u t , lưi vay có nh h ng quan tr ng đ n giá cho thuê. Khi không can thi p, lưi vay thay đ i t 12% đ n 19% (l y theo lãi su t cho vay t n m 2009 đ n nay) làm giá thuê t ng t 136 ngàn đ ng lên 230 ngàn đ ng, t ng 69%. Khi can thi p, lãi su t cho vay u đưi t ng t 6% đ n 9% (l y 50% lãi su t cho vay th ng m i) thì giá thuê t ng t 63 ngàn đ ng lên 83 ngàn đ ng (t ng 37%).
4.3.1.3Th i gian cho thuê
Th i gian cho thuê càng dài thì giá thuê yêu c u c a ch đ u t càng gi m, nh ng t c đ gi m th p d n trong khi giá thuê s gi m khi ch t l ng nhà gi m và chi phí b o trì s t ng lên. V y ch n th i gian thuê quá dài là kém hi u qu . K t qu cho th y th i gian cho thuê 30 n m là phù h p.
B ng 4-10 Phân tích đ nh y v i th i gian cho thuê (đ n v : ngàn đ ng/m2)
Th iăgianăchoăthuêă(n m) 20 30 40 50
Giá thuê Không can thi p 159 136 127 123
Can thi p 82 63 53 48
4.3.1.4Giá đ t
Giá đ t dao đ ng t giá th c t (cao g p 450% giá công b c a nhà n c) xu ng đ n 0 (khi d án đ c c p đ t, ho c mua đ c đ t t lâu khi giá còn r t r ). Khi giá đ t gi m t giá th c t xu ng giá nhà n c quy đnh (gi m 4,5 l n), giá thuê gi m 15 ngàn đ ng/m2 (19%) nh ng khi giá đ t ti p t c gi m, giá thuê gi m r t ít. i u này cho th y, vi c nhà n c gi m ti n s d ng đ t đư có tác d ng, tuy nhiên c p đ t s không mang l i hi u qu nhi u.
B ng 4-11 Phân tích đ nh y v i giá đ t (đ n v : ngàn đ ng/m2)
T ăl ăgiáăđ tsoăv iă
giá côngăb ă (giá th 450% tr ng) 300% 200% 100% 50% 25% 0
Giá thuê khi can thi p 80 73 68 63 60 59 58
4.3.1.5L i nhu n c a ch đ u t
B ng 4-12 Phân tích đ nh y v i chi phí v n ch s h u (CSH)
Chi phí v n CSH -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20,7%
Giá bán (tri u đ ng/m2)
Không can thi p 13,3 13,8 14,4 14,9 15,5 16,2 16,9 Can thi p 9,7 10,0 10,4 10,8 11,2 11,6 12,1 Giá thuê
(ngàn đ ng/m2)
Không can thi p 34 45 58 73 90 110 136
Can thi p 12 17 22 29 38 49 63
thu hút đ u t , d án c n đ t su t sinh l i phù h p v i yêu c u c a ngành. Tuy nhiên, trong b i c nh th tr ng đang khó kh n, ch đ u t có th c t gi m l i nhu n, th m chí ph i ch u l đ bán đ c nhà nh m gi m chi phí lãi vay. Nghiên c u gi đnh su t sinh l i c a ch đ u t thay đ i t 20,7% xu ng -10%. K t qu cho th y, đ gi giá bán d i 15 tri u đ ng/m2, ch đ u t ch đ t l i nhu n 5% còn v i giá bán hi n t i là 13,5 tri u đ ng/m2 ch đ u t ph i ch u l 10% m i n mkhi không đ c nhà n c h tr .
4.3.1.6Công su t cho thuê
ngoài, d án trong n c có công su t cho thuê kho ng 76%. V i phân khúc giá r , nhu c u thuê hi n nay còn r t l n, công su t cho thuê c a d án v n có th đ t 90% ho c h n (CBRE, 2012). K t qu cho th y công su t thuê s làm giá thuê thay đ i t ng ng.
B ng 4-13 Phân tích đ nh y v i công su t cho thuê (đ n v : ngàn đ ng/m2)
Công su t cho thuê (%) 80% 90% 100%
Giá thuê Không can thi p 153 136 123
Can thi p 71 63 56
4.3.2Phân tích mô ph ng Monte Carlo v i Crystal Ball
B ng 4-14 D ng phân ph i c a bi n mô ph ng
Bi n D ng phân ph i
Chi phí xây d ng Tam giác Thay đ i ±20% so v i ban đ u Th i gian cho thuê Tam giác Min là 20 n m, max là 50 n m Chi phí đ t21 Tam giác Min là 0, max là 107 t Lãi vay không can thi p Tam giác Min là 12%, max là 19% Lãi vay can thi p Tam giác Min là 6%, max là 9% Công su t cho thuê phòng Tam giác Min là 80%, max là 95%
tính toán s thay đ i c a giá thuê t i thi u trong các tr ng h p, nghiên c u s d ng k thu t ch y mô ph ng Monte Carlo v i ph n m m Crystal Ball. K t qu cho th y, khi nhà n c không can thi p, 97,5% kh n ng giá thuê s cao h n 126 ngàn đ ng/m2/tháng và khi can thi p là 52 ngàn đ ng/m2. 22
B ng 4-15 K t qu mô ph ng giá thuê t i thi u (đ n v : ngàn đ ng/m2/tháng)
Khôngăcanăthi p Canăthi p
Tr ng h p c b n Mô ph ng Tr ng h p c b n Mô ph ng
Giá thuê t i thi u 136 126 63 52
Ch ng 4 đư tính toán giá cho thuê t i thi u nhà đ u t yêu c u khi chuy n c n h sang cho thuê khi v n gi su t sinh l i ban đ u. N u ch xét chi phí đ u t , giá thuê th p nh t là 126 ngàn đ ng/m2/tháng khi nhà n c không can thi p và khi can thi p là 52 ngàn đ ng/m2/tháng đ ng/m2.
21 Ch áp d ng cho tr ng h p khi nhà n c can thi p, tr ng h p còn l i chi phí đ t không đ i 22 Xem ph l c 15, 16
CH NGă5.
PHÂN TÍCH KH N NGăCHIăTR C AăNG I DÂN
Sau khi bi t m c giá cho thuê đ bên cung tham gia th tr ng, nghiên c u ti p t c xác đnh m c giá ng i đi thuê có th chi tr . Giá thuê đ c tính d a trên m c chi tiêu cho nhà
( c tính 30% thu nh p trung bình c a h gia đình) và di n tích c n h .
5.1T ng quan v TP.HCM ậdơnăc ăậ nhà - thu nh p
TP.HCM đ ng đ u Vi t Nam v s ng i c ng nh m t đ dân. T c đ gia t ng dân s