Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp trong giai đoạn hiện nay

Vì vậy, từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật thu hồi đất nông nghiệp, kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp, đặc biệt từ số liệu cụ thể của huyện Đông Anh

Đại học quốc gia Hà nội

Khoa luật

Nguyễn Thị Nhàn

Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp

trong giai đoạn hiện nay

Luận văn thạc sĩ luật học

Hà nội - 2010

Đại học quốc gia Hà nội

Khoa luật

Nguyễn Thị Nhàn

Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp

trong giai đoạn hiện nay

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Luận văn thạc sĩ luật học

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Hà nội - 2010

Mục lục

Trang Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các bảng biểu

Chương 1: Một số vấn đề chung về đất nông nghiệp, thu hồi đất nông

nghiệp và pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp 5

1.3 Khái quát về pháp luật thu hồi đất nông nghiệp từ năm 1992

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp 24

2.4 Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

2.4.1 Quy định về bồi thường và hỗ trợ thu hồi đất nông nghiệp 39 2.4.2 Quy định về tái định cư khi thu hồi đất nông nghiệp 53 2.5 Quy định về mức giá áp dụng để bồi thường khi Nhà nước thu

Chương 3: Thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp và một

3.2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất

3.2.2 Về những dự án đã thu hồi đất nông nghiệp nhưng không

3.2.3 Thực tiễn áp dụng quy định về mức giá bồi thường khi thu hồi

Danh mục các bảng biểu

Trang

Đông Anh từ năm 1995 đến năm 2000

59

Biểu 3.3 : Tình hình biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện

Đông Anh từ năm 2000-2007

61

Biểu 3.4: Sự suy giảm diện tích đất sản xuất đất nông nghiệp

huyện Đông Anh

64

Biểu 3.5: Kết quả việc thu hồi đất ở huyện Đông Anh từ năm

2000- 2005

65

Mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng và không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, đảm bảo nguồn thu nhập và tạo ra sản phẩm hàng hoá thiết yếu cho toàn xã hội Việc sử dụng nguồn tài nguyên này một cách hợp lý, có hiệu quả đảm bảo sự phát triển bền vững là mối quan tâm lớn của Đảng và Nhà nước ta

Nhận thức được tầm quan trọng của kinh tế nông nghiệp - nông thôn, Đảng ta trong nhiều thập kỷ qua đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách lớn để thúc đẩy nông nghiệp, nông thôn phát triển Trong cuộc cách mạng dân tộc

dân chủ nhân dân, Đảng ta đã đề ra chủ trương “người cày có ruộng” Trong

điều kiện nền kinh tế hàng hoá, người cày có ruộng được hiểu là những người thiết tha với đồng ruộng, có khả năng sản xuất kinh doanh nông nghiệp Để nâng cao vị trí của họ trong xã hội, trước hết Nhà nước cần giúp họ có quyền trên mảnh ruộng được giao bằng các quy định bảo đảm quyền sử dụng đất của họ

Trong lịch sử cũng như hiện nay, Nhà nước đã có nhiều chính sách phát triển, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp để người nông dân có đất canh tác Song với nhu cầu phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước, việc thu hồi đất nông nghiệp phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế hay các mục đích quốc phòng

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã dần dần làm thu hẹp diện tích đất nông nghiệp

Quá trình thu hồi đất đã bộc lộ nhiều vấn đề vướng mắc trong việc giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại, hỗ trợ khi thu hồi đất Hậu quả của việc thu hồi đất đã để lại không ít khó khăn cho nông dân trong lúc các chính sách giải quyết vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập Thực tiễn cho thấy: tình trạng người nông dân không còn đất để sản xuất do việc bị thu hồi đất nông nghiệp đang là một vấn đề rất bức xúc hiện nay Tình trạng đất nông

nghiệp, nhất là đất trồng lúa nước bị thu hồi dẫn đến việc người nông dân không có đất để sản xuất kéo theo không ít hậu quả kinh tế - xã hội khác là một vấn đề thời sự rất cấp thiết, đòi hỏi cần phải có hướng khắc phục và giải quyết kịp thời Trong khi đó, khung pháp lý quy định về vấn đề thu hồi đất nói chung, đất nông nghiệp nói riêng còn nhiều bất cập cần phải giải quyết

Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài:

"Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp trong giai đoạn hiện nay" làm luận

văn thạc sĩ của học viên

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian gần đây, với tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, nhu cầu phát triển kinh tế lớn đã dẫn đến hàng loạt các dự án cần đến mặt bằng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng Do đó, tình hình thu hồi đất nông nghiệp dẫn đến việc người nông dân mất đất sản xuất kéo theo nhiều hậu quả tiêu cực đã tạo nên

sự bức xúc trong xã hội Nhiều vụ cưỡng chế thu hồi đất xảy ra, nhiều vụ khiếu kiện cũng do nguyên nhân thu hồi đất gây ra Do đó, hiện nay vấn đề thu hồi đất và pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp đang được các nhà khoa học, nhà quản lý quan tâm Trên các tạp chí và các báo viết, báo điện tử đã có

nhiều nhà nghiên cứu đề cập vấn đề này như các bài viết: “Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” của ThS Lê

Ngọc Thạnh -Tạp chí Tài nguyên và Môi trường kỳ 1- tháng 6/2009, trang

40- 42; “Một số giải pháp tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp” của Phan Văn Thọ- Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, kỳ 2- tháng 5/2009; “Giải bài toán lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư khi thu hồi đất” của Th.S Đặng Đức Long- Tạp chí Tài nguyên

và Môi trường, kỳ 1- tháng 5/2009, trang 7-8 ; “Tái định cư cho các hộ nông dân bị thu hồi đất ở Sơn La” của Lò Hùng Thuận - Tạp chí Tài nguyên và

Môi trường, Kỳ 2- tháng 5/2009, trang 35-37 ; “39% nông dân ở Đồng bằng sông Cửu Long không có đất sản xuất” của Hà Dịu, Báo điện tử VietNamnet.vn cập nhật ngày 09/10/2008 ; “Bức xúc thu hồi đất không chỉ

do giá đền bù” của Lan Hương, Báo điện tử Dân trí cập nhật ngày 03/10/2008, “Về việc thu hồi đất nông nghiệp tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai” của Quốc Hoàn, Báo An ninh Thủ đô số 2556 ngày 22/6/2009,

trang 8 Tuy nhiên, chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu một cách toàn diện và cụ thể về pháp luật thu hồi đất hiện nay Vì vậy, từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật thu hồi đất nông nghiệp, kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp, đặc biệt từ số liệu cụ thể của huyện Đông Anh, ngoại thành Hà Nội, tác giả đã nghiên cứu một cách nghiêm túc để từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình

về thực trạng thu hồi đất nông nghiệp cũng như việc áp dụng các quy định pháp luật về vấn đề thu hồi đất nông nghiệp trong thực tiễn, từ đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp nhằm góp phần khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc thu hồi đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay

3 Mục đích, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu của đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài luận văn là phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp trong giai đoạn hiện nay Qua đó đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thu hồi đất nông nghiệp và giải pháp khắc phục khó khăn khi thu hồi đất nông nghiệp

Để thực hiện được mục đích trên, nhiệm vụ của đề tài được đặt ra như sau:

- Khẳng định được tầm quan trọng của đất nông nghiệp trong đời sống xã hội, từ đó nhận thấy được yêu cầu điều chỉnh pháp luật một cách rõ ràng, minh bạch, chặt chẽ các quan hệ phát sinh trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp

- Phân tích thực trạng pháp luật về thu hồi đất hiện nay để thấy những bất cập cần phải khắc phục

- Phân tích, đánh giá thực tiễn thu hồi đất, từ đó tìm ra những bất cập trong việc áp dụng pháp luật thu hồi đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thu hồi đất và nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp

Để có hướng nghiên cứu tập trung và cụ thể, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu quy định của pháp luật đất đai về thu hồi đất nông nghiệp và thực tiễn áp dụng tại một số địa phương, đặc biệt là thực tiễn thu hồi đất nông nghiệp tại địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội - nơi tác giả luận văn đang công tác và sinh sống

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và Nhà nước về pháp luật đất đai

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử, phương pháp chứng minh, phương pháp diễn giải, phương pháp thống kê để làm sáng tỏ những vấn đề của đề tài

5 ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về việc thu hồi đất ở nước ta

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề chung về đất nông nghiệp, thu hồi đất nông

nghiệp và pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp

Chương 3: Thực tiễn thi hành pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp và

một số kiến nghị

Chương 1 Một số vấn đề chung về đất nông nghiệp, thu hồi đất nông nghiệp và

pháp luật thu hồi đất nông nghiệp

1.1 Khái niệm và vai trò của đất nông nghiệp

1.1.1 Khái niệm đất nông nghiệp

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là một trong các yếu tố quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng; có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Đất đai được dùng hầu hết vào các ngành sản xuất, các lĩnh vực của đời sống, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp

Nền kinh tế Việt Nam cho đến nay vẫn là nền kinh tế nông nghiệp, nông nghiệp chiếm vị trí trọng yếu trong nền kinh tế quốc dân Trong toàn bộ hoạt động vật chất của con người, sản xuất nông nghiệp giữ một vị trí quan trọng Kinh nghiệm của những nước đã đạt đến trình độ cao như Mỹ, Nhật Bản, cũng như các nước trở thành nước công nghiệp mới, trong những thập niên gần đây vẫn rất coi trọng nông nghiệp, nông thôn Thành công mà họ đạt được là hiện đại hoá ngành nông nghiệp, cải biến cơ cấu nông thôn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập bình quân đầu người ở khu vực nông thôn không chênh lệch quá xa so với khu vực đô thị Do đó, nông nghiệp và kinh tế nông thôn có điều kiện tích tụ vốn cho quá trình công nghiệp hoá

Việt Nam là một quốc gia trong vùng nhiệt đới, có nhiều thuận lợi cho sự phát triển nông nghiệp, thu hút hơn 80% dân số và 70% lực lượng lao động [16] Trong nhiều thập kỷ tới, nông nghiệp vẫn còn là một ngành kinh tế quan trọng ở nước ta Nông thôn vẫn là khu vực địa lý rộng lớn và là một trong

những yếu tố quyết định sự thành công của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Đặc điểm lớn nhất của sản xuất nông nghiệp là gắn chặt với các điều kiện tự nhiên như đất đai, khí hậu, nguồn nước Trong các điều kiện đó, đất đai là cơ sở đầu tiên không thể thiếu được và là tư liệu sản xuất chủ yếu Hoạt động lao động của con người bao giờ cũng gắn chặt với đối tượng lao động và

tư liệu lao động Đối tượng lao động là vật hoặc những vật mà hoạt động của con người tác động vào Còn tư liệu lao động là những phương tiện vật chất

mà nhờ đó, con người tác động vào đối tượng lao động Đất đai tham gia vào quá trình sản xuất nông nghiệp vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động Vì vậy, đất đai trở thành một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, đất đai được coi là nguồn gốc của mọi của cải

Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam thì đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng cây hoa màu như: ngô, khoai, sắn và những loại cây được coi là lương thực Tuy nhiên, trên thực tế, việc sử dụng đất nông nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà còn dùng vào mục đích chăn nuôi gia súc, nuôi trồng thuỷ sản hay để trồng các cây lâu năm

Trước đây, Luật Đất đai năm 1993 đưa ra định nghĩa về đất nông

nghiệp tại Điều 42 như sau: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để

sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam chia làm sáu loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân

cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng Với sự phân loại này, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được tách ra thành hai loại đất nằm trong sáu loại đất thuộc vốn đất quốc gia và được định nghĩa theo Điều 42 và Điều 43 của Luật

Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, sự phân loại này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai Để khắc phục những hạn chế đó, Luật Đất đai năm

2003 đã chia đất đai thành ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu Trên cơ sở đó, đất đai được chia theo ba nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa

sử dụng

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, có thể hiểu: nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp

Căn cứ vào mục đích sử dụng, Luật Đất đai 2003 phân loại nhóm đất

nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất trồng cỏ dùng vào

chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Với diện tích đất nông nghiệp có hạn trong khi dân số đông, để đảm bảo tất cả mọi người nông dân đều có đất để sản xuất và đảm bảo đất nông

nghiệp được sử dụng có hiệu quả, đất nông nghiệp được Nhà nước giao theo

hạn mức Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm

muối thì hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba héc ta đối với mỗi loại đất Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi héc ta đối với các xã, phường thị trấn ở trung du, miền núi Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm héc ta Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá năm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm héc ta Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không vượt quá hạn mức giao đất quy định giao đất trồng cây lâu năm

và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo những quy định trên

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, chủ sử dụng đối với đất nông nghiệp bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: đối với các chủ thể này, đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, do được thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển nhượng, nhận thừa

kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn giao đất còn lại Còn đối với những địa phương chưa giao đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai thì ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất lập phương án giao đất và đề nghị ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định giao đất Đối với những địa phương mà ủy ban nhân dân các cấp đã hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân thương lượng điều chỉnh đất cho nhau trong quá trình thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay đã sử dụng ổn định thì được tiếp tục sử dụng

- Đất nông nghiệp còn được giao cho cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc thiểu số Cộng đồng dân cư được giao đất nông nghiệp có trách nhiệm bảo vệ diện tích đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp

và nuôi trồng thuỷ sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

Ngoài ra, đất nông nghiệp còn được sử dụng vào mục đích công ích: Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường thị trấn

Bên cạnh đó, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài cũng được quyền sử dụng đất nông nghiệp Tổ chức kinh

tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thuỷ sản, làm muối thì được nhà nước xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất hàng năm Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có dự

án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu

tư Doanh nghiệp nhà nước đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 phải chuyển sang thuê đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất Tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không có hiệu quả thì Nhà nước thu hồi đất để giao cho địa phương đưa vào sử dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2003

1.1.2 Vai trò của đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực, nguồn vốn lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống C Mác cho rằng đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư Khi nói về vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội C.Mác đã

khẳng định “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất

và giá trị tiêu thụ” [36] Như William Petti đã nói “Lao động chỉ là cha của cải vật chất, còn đất là mẹ” [36] Chúng ta hiểu rằng đất sinh ra mọi của cải

vật chất xã hội, không có đất thì không thể sản xuất cũng như không thể phát triển đô thị và khu công nghiệp

Đất nông nghiệp có đặc điểm là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp Nó là cơ sở tự nhiên, là tiền đề trước tiên

của mọi quá trình sản xuất C.Mác đã từng chỉ rõ: "đất là không gian, yếu tố cần

thiết của tất thảy mọi quá trình sản xuất và mọi hoạt động của loài người" [3].

Có thể thấy rõ đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng là tài nguyên thiên nhiên không sinh sản được Đất nông nghiệp có vị trí cố định và không thể di chuyển được Không giống như vốn, đất không thể sản sinh thêm thông qua quá trình sản xuất Đất nông nghiệp có vị trí cố định không di chuyển được bởi nó gắn liền với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng Mặt khác, cùng với xu thế đô thị hoá ngày càng nhanh, chủ thể

sử dụng đất có xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác để thu được hiệu quả kinh tế cao hơn Quá trình này làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp ở Việt Nam, xu hướng này đã và đang diễn ra ngày một nhanh chóng, trong 10 năm từ năm 1990 đến năm 2000, đất trồng lúa nước ở hai vùng đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung

Bộ bị giảm không có diện tích bù lại đã lên tới 62.612ha trong khi đây lại thường là những ruộng lúa tốt, màu mỡ [4]

Từ những trình bày trên đây cho thấy đất nông nghiệp có vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu quyết định tính đa dạng, quy mô và hiệu quả của sản phẩm hàng hoá nông nghiệp phục vụ nhu cầu đời sống thiết yếu của con người Các sản phẩm nông nghiệp được khai thác từ đất như: các loại cây trồng, vật nuôi để duy trì sự sống của loài người, bên cạnh đó các sản phẩm nông nghiệp còn làm nguyên liệu chính cho các ngành sản xuất khác Đất nông nghiệp đóng vai trò đảm bảo vấn đề an ninh lương thực đối với mỗi quốc gia Có thể nói không có đất nông nghiệp con người không thể tồn tại được

Ngày nay, trong xu thế phát triển toàn cầu, mục tiêu công nghiệp hoá,

đô thị hoá, hiện đại hoá là khát vọng hướng tới của loài người Để đáp ứng nhu cầu to lớn đó, đất nông nghiệp là nguồn đất chính cung cấp đất phục vụ

phát triển các khu đô thị và công nghiệp Đất nông nghiệp đang phải chịu áp lực mạnh mẽ từ thực tế phát triển đô thị, diện tích đất nông nghiệp có xu hướng giảm mạnh trong quá trình đô thị hoá Kết quả kiểm kê đất đai năm

2005 cho thấy, tổng diện tích đất nông nghiệp ở nước ta là 9.415.568 ha, trong đó đất trồng lúa của cả nước là 4.165.277ha, giai đoạn 2001-2005 tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hồi chuyển sang đất phi nông nghiệp

là 438.068ha Đáng lưu ý là đất trồng lúa của nước ta trong giai đoạn

2000-2005 bị giảm đến 302.493 ha [29]

Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, Đảng và Nhà nước ta đang đẩy mạnh công cuộc xây dựng đất nước theo hướng công nghiệp hoá với sự chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng kinh tế dịch vụ công nghiệp thì quỹ đất nông nghiệp càng chịu áp lực mạnh mẽ hơn bao giờ hết Xu hướng chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất cũng thay đổi theo hướng đất phi nông nghiệp tăng lên, đất nông nghiệp giảm dần

Để có được một vùng đất nông nghiệp tốt phải trải qua quá trình canh tác cải tạo hàng ngàn, hàng vạn năm Đất cùng với nền sản xuất nông nghiệp tạo nên niềm tự hào cho nhân loại Với vai trò quan trọng của đất nông nghiệp trong diện tích đất nông nghiệp quá hạn hẹp của nước ta, từ Luật Đất đai năm

1993 đến Luật Đất đai năm 2003 đều có các quy định nhằm bảo vệ quỹ đất nông nghiệp Những quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác được chú ý để giảm thiểu việc thu hẹp diện tích đất nông nghiệp Đó là việc nhà nước quy định điều kiện để chuyển mục đích

sử dụng phải căn cứ vào kế hoạch hàng năm mà các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương đăng ký nhu cầu với Chính phủ và phải được ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Tại Chỉ thị số 247/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 28/4/1995 chỉ rõ: địa phương nào không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp trình Chính phủ phê duyệt thì nhất thiết không được

chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác Cũng tại Chỉ thị số 11/TTg của Thủ tướng Chính phủ năm 2006 về giải pháp hỗ trợ dạy nghề và tạo việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

đã chỉ rõ: ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải rà soát, điều chỉnh quy hoạch các dự án sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội của địa phương, của từng vùng và cả nước; có định hướng quy hoạch, kế hoạch về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp chủ động xây dựng kế hoạch hỗ trợ dạy nghề và tạo việc làm

từ dự án dạy nghề cho lao động nông thôn Tại khoản 3, Điều 38, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định đất sử dụng không đúng mục đích sẽ bị thu hồi Thậm chí, trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành

vi sử dụng đất không đúng mục đích (Điều 719- Bộ luật Dân sự năm 1995) Đồng thời, để người làm nông nghiệp không có tư tưởng chuyển mục đích sử dụng đất hay bỏ đất nông nghiệp để làm ngành nghề khác nhằm bảo vệ diện tích đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích, Nhà nước còn luôn dành cho họ những ưu đãi về tài chính như không phải nộp tiền sử dụng đất nếu

“hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp , nuôi trồng thuỷ

sản sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật đất đai” (Điều 7, Nghị định 04/NĐ-CP ngày 11/02/2004 về thi

hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2003” và Điều

3 - Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về thu tiền sử dụng đất) Ngoài

ra, để khuyến khích việc tập trung mở rộng hơn nữa diện tích đất sản xuất nông nghiệp, trong Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định “trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì thuế suất từ 20-50%”, trong khi đó, nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất phi

nông nghiệp sang đất nông nghiệp thì thuế suất là 0% (Điều 8, Luật sửa đổi

bổ sung Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất)

Cũng nhằm khuyến khích việc sản xuất nông nghiệp mà Nhà nước chỉ thực hiện thu một loại thuế đối với sản xuất nông nghiệp ngành trồng trọt Đó

là thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất 10% tổng thu nhập của nông dân Nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu được nhà nước để lại tỷ lệ thoả đáng cho ngân sách xã và huyện để tái đầu tư cho nông nghiệp

và nông thôn Ngoài ra, Nhà nước còn có chính sách miễn, giảm thuế cho người sử dụng đất nông nghiệp sản xuất trong điều kiện khó khăn như: sử dụng đất hoang hoá đưa vào sản xuất nông nghiệp, hộ nông dân sản xuất nông nghiệp ở vùng cao, miền núi, biên giới, hải đảo…

Với tầm quan trọng to lớn của đất nông nghiệp, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp là bảo vệ nguồn sống của người nông dân Tuy có những quy định ưu tiên như vậy để bảo vệ đất nông nghiệp nhưng hiện nay đất nông nghiệp đang giảm sút nghiêm trọng, phần lớn do việc thu hồi đất để phát triển kinh tế

Tuy là một nước nông nghiệp nhưng nước ta có diện tích đất canh tác bình quân trên đầu người thấp với 1137 m2/người, đất trồng lúa nước là 899

m2/người (năm 1980) và đến năm 1995 diện tích đất canh tác bình quân trên đầu người chỉ còn 778 m2/người và diện tích đất trồng lúa nước là 560

m2/người [12] Đất sản xuất nông nghiệp ở Việt Nam bị chia cắt rất manh mún, cản trở lớn cho phát triển sản xuất, đặc biệt cho quá trình đi lên sản xuất lớn, công nghiệp hoá nông nghiệp Với đồng bằng Bắc Bộ, mỗi hộ có từ 15 -

20 thửa đất, mỗi thửa khoảng 150 - 300 m2

nên giá trị sinh lợi thấp, bình quân

1 ha đất nông nghiệp cho giá trị được 600 USD/năm trong khi ở Đài Loan là 15.172 USD/năm và Hà Lan là 16.600 USD/năm [41] Trong khi đó, những năm gần đây, diện tích đất nông nghiệp giảm mạnh mà nguyên nhân chủ yếu

là nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế

1.2 Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thể hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu Luật Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi và nguyên tắc chung khi thu hồi đất, trưng dụng đất trong những trường hợp cần thiết Tuy nhiên, với ý nghĩa là một nội dung của quản

lý nhà nước về đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải trên cơ sở các chính sách nhất định Bởi vì, hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, Nhà nước cần quan tâm đến lợi ích của xã hội, cũng như quyền lợi của người sử dụng đất Cho đến nay, hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài nhiều khi bị đình trệ không thực hiện được đúng tiến độ

là do chính sách bồi thường khi thu hồi đất không được đảm bảo Vì vậy, đối với chính sách thu hồi đất cần phải xác định các tiêu chí sau:

Thứ nhất, xác định giá đất bồi thường phải phù hợp với thị trường

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường

Thứ hai, việc thu hồi đất phải đúng quy định của pháp luật nhằm đảm

bảo tiến độ của các dự án đầu tư đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước

và xã hội cũng như thể hiện thái độ rõ ràng của Nhà nước trong trường hợp không chấp hành quyết định thu hồi đúng pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ ba, giải quyết có hiệu quả hơn một nửa số đơn thư khiếu kiện về

đất đai liên quan đến bồi thường giải toả trong tổng số hàng trăm nghìn đơn thư khiếu tố, khiếu nại về đất đai gây căng thẳng cho việc thực hiện nhiều công trình của Nhà nước

Trên tinh thần như vậy, các quy định về thu hồi đất đã được quy định chi tiết từ Điều 38 đến Điều 45 của Luật Đất đai năm 2003

Có thể nói thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Thu hồi đất thể hiện dưới hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Thu hồi đất cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước

về đất đai Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự

kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai

Thu hồi đất còn được hiểu dưới các khía cạnh sau:

- Thu hồi đất là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của người sử dụng;

- Thu hồi đất là quyết định hành chính thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của quản lý nhà nước về đất đai;

- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc các biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng

Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội đưa ra định

nghĩa: “Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”

Tại Điểm 5, Điều 4, Luật đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm: Thu hồi

đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn quản lý theo quy định của Luật này

Như vậy, thu hồi đất về mặt hình thức là văn bản hành chính, về nội dung chính là việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử dụng đất đã được giao cho cá nhân, tổ chức để nhằm phục vụ lợi ích của nhà nước và xã hội

Để thể hiện sự minh bạch trong thu hồi đất, Điều 38 Luật Đất đai năm

2003 xác định rõ từng trường hợp bị thu hồi đất So với Luật Đất đai năm

1993, phạm vi việc thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, mục đích công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế, đồng thời mở rộng các khả năng cho phép tổ chức kinh

tế tìm kiếm mặt bằng tổ chức sản xuất kinh doanh thông qua việc nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất của người sử dụng đất khác mà không nhất thiết phải dùng biện pháp hành chính là thu hồi đất Việc thu hồi đất cần chia thành

ba loại: thu hồi do nhu cầu của Nhà nước, thu hồi vì các lý do đương nhiên và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

a) Thu hồi do nhu cầu của Nhà nước

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, Nhà nước với

tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích của cộng đồng, bảo

vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu tư khác có nhu cầu sử dụng đất rất lớn Trong khi đó, những diện tích Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại do những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng do được giao đất, thuê đất, do nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Do vậy, vì lợi ích của xã hội, những người đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước Các trường hợp đó là:

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia;

- Nhà nước sử dụng đất vào mục tiêu phát triển kinh tế để xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

b) Nhà nước thu hồi vì lý do đương nhiên

Các trường hợp này không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước, cũng không do việc người sử dụng đất bị mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơn thuần là các lý do đương nhiên dẫn tới việc Nhà nước thu hồi đất Đó là các trường hợp:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn sử dụng đất

c) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm Luật Đất đai Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà nước thu hồi đất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tước đi quyền sử dụng đất của người vi phạm Các trường hợp này gồm:

- Người sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả;

- Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất đai;

- Đất được giao không đúng đối tượng và không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn chiếm;

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong 12 tháng liền, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừng không được sử dụng trong vòng 24 tháng;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ 24 tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư

Các trường hợp nêu trên khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường mà còn bị xử lý theo quy định của Chính phủ tại Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Trong luận văn này, tác giả đề cập các trường hợp thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước Việc thu hồi đất để phát triển mở rộng đô thị, phát triển nền kinh tế công nghiệp hoá, hiện đại hoá là một việc làm rất cần thiết Nhưng vấn đề đặt ra chính là việc thu hồi đất nông nghiệp dẫn đến tình trạng người nông dân không còn đất để sản xuất, gây ra nhiều hậu quả xã hội phức tạp Không vì những lợi ích trước mắt của việc xây dựng các khu công nghiệp mà thực hiện tràn lan, gây lãng phí quỹ đất, nhất là đất màu mỡ, có hệ thống thuỷ nông tốt hoặc làm xé lẻ, manh mún, cản trở sản xuất nông nghiệp tập trung Cần có quy hoạch ổn định cho sản xuất nông nghiệp, đó là mong muốn của nhân dân các địa phương có nhiều đất canh tác bị giải toả Phát triển mở rộng

đô thị là rất cần thiết, song vấn đề an ninh lương thực không thể không tính đến Hơn thế nữa, giải toả hết đất nông nghiệp, liệu đời sống nông dân có khá giả khi cầm trong tay mấy chục triệu đồng tiền bồi thường để rồi không biết làm gì có thu nhập, ổn định đời sống? Vì vậy, vấn đề đặt ra là cần bảo đảm hài hoà giữa tài nguyên đất dành cho sản xuất nông nghiệp và đất chuyển đổi cho các mục đích phi nông nghiệp Do đó, việc thể chế các chính sách về thu hồi đất, nhất là thu hồi đất nông nghiệp thành những quy định của pháp luật cần phải

thận trọng, quan tâm đảm bảo đến đời sống của người nông dân, cũng là đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và sự bình ổn về kinh tế xã hội của đất nước

1.3 Khái quát về pháp luật thu hồi đất nông nghiệp từ năm 1992 đến nay

Với vai trò quan trọng của đất nông nghiệp trong đời sống kinh tế - xã hội, việc thu hồi đất nông nghiệp đòi hỏi phải có hành lang pháp lý từ khái quát đến cụ thể để điều chỉnh Trước đây, vấn đề thu hồi đất nói chung, thu hồi đất nông nghiệp nói riêng chưa gây bức xúc nhiều trong xã hội, do đó, các văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề này rất ít được quan tâm Hiến pháp năm

1992 khi nói về đất đai mới chỉ đề cập việc “ Nhà nước giao đất cho tổ chức

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18) mà chưa đề cập vấn đề Nhà

nước thu hồi đất Thời gian qua, để phục vụ cho mục đích công nghiệp hoá, hiện đại hoá, phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước ta đã tiến hành thu hồi có đền bù một số tài sản của cá nhân, tổ chức trong đó có đất đai Việc thu hồi này dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân

Tuy nhiên, nội hàm của Điều 23 chỉ bao hàm “ tài sản của cá nhân, tổ chức”

thì có thể hiểu phạm vi điều này không điều chỉnh đối với loại tài sản là đất đai Trong thực tế, việc trưng mua, trưng dụng không chỉ liên quan đến các

động sản mà có cả bất động sản, đặc biệt là đất đai (Theo Điều 23, Luật trưng

mua, trưng dụng năm 2008) Như vậy, việc trưng mua, trưng dụng đất đai vì

lý do quốc phòng, an ninh, vì mục đích kinh tế, lợi ích quốc gia sẽ được áp dụng trên cơ sở nào? Thể thức trưng mua, trưng dụng đất có do Luật định hay không? Nếu nhìn vào văn bản mang tính pháp lý cao nhất là Hiến pháp năm

1992, tất cả các câu hỏi này đều chưa được trả lời một cách rõ ràng Bởi lẽ, Điều 23 của Hiến pháp 1992 chưa bao hàm tài sản đất đai thuộc sở hữu toàn dân (được quy định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992) Theo nguyên tắc về tính

tối thượng của Hiến pháp trong hệ thống pháp luật, để hạn chế một quyền hiến định, chỉ có Hiến pháp mới đủ “tầm” làm việc này Nếu quyền sử dụng đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức hợp pháp là quyền hiến định thì việc thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật để phục vụ các lợi ích của quốc gia chỉ có thể được thực hiện khi Hiến pháp cho phép Ngoài Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 quy định về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, rõ ràng không thấy quy định nào trong Hiến pháp năm 1992 đề cập thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế- còn gọi là đền bù và giải

phóng mặt bằng (Khoản 1, Điều 38, Luật đất đai năm 2003) Có thể nói, theo

Hiến pháp năm 1992, cơ sở thu hồi đất- hạn chế một loại quyền hiến định của công dân- là chưa rõ ràng, chưa vững chắc và chưa được xác định đúng tầm của một quyền hiến định Điều này dẫn đến những hạn chế nhất định trong công tác giải thích, hướng dẫn pháp luật

Với tư cách là một đạo luật quản lý nhà nước về đất đai, Luật đất đai

năm 2003 chỉ có 8 điều tại Mục 4 quy định về Thu hồi đất (từ Điều 38 đến

Điều 45), trong đó quy định về phạm vi, điều kiện áp dụng, nguyên tắc bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, phát triển kinh tế Để thực hiện được Luật này phải cần các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ như Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Rõ ràng, tổng hợp các quy định này chưa thể xem là thể thức về thu hồi đất hoàn chỉnh, có hệ thống; nếu có, đó chỉ là những cách làm để giải quyết việc thu hồi đất cho hiện tại và cách tính giá bồi thường cho các thiệt hại xảy ra Điều này cho thấy, khi cơ sở hiến định chưa

vững chắc, việc giải thích và quy định chi tiết thi hành sẽ phát sinh nhiều vấn

đề nan giải, gây ra những hạn chế nhất định trong việc áp dụng, thực thi các nguyên tắc hiến định

Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ đã ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định 90 khẳng định tổ chức và cá nhân sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có trên đất Tuy nhiên, trên thực tế, việc đền bù khi thu hồi đất chưa được thực hiện đồng bộ, có sự áp dụng khác nhau ở các tỉnh, thành phố

Từ khi có Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các nguyên tắc của Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi bổ sung năm 1998) mới được chi tiết hoá trong việc thi hành Tuy nhiên, vấn đề xác định giá trị bất động sản để đền bù và giá của quyền sử dụng đất vẫn còn chưa thống nhất trên thực tế

Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định

197/2004/NĐ-CP, các vấn đề về thị trường bất động sản, giá trị của quyền sử dụng đất mới được nhìn nhận tương đối ổn định, cũng như việc bắt đầu phân định rõ việc thu hồi đất cho mục đích công (lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia; ngoài ra có thêm lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế) Tuy nhiên,

do chưa có thể thức về thu hồi đất rõ ràng, rành mạch nên cách thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất vẫn còn chưa thống nhất tại các tỉnh, thành phố ở một số nơi, chính sách thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ thu hồi đất được thiết lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân Tuy nhiên, ở nhiều nơi khác, thủ tục

địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt

hại chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “dậm chân tại chỗ” vì không giải quyết được vấn đề giải phóng mặt bằng còn phổ biến, quy hoạch “treo” còn

nhiều Ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Đây là văn bản pháp luật giải quyết được rất nhiều vấn đề cụ thể đang vướng mắc trong triển khai thi hành Luật Đất đai, rất cần thiết cho việc thúc đẩy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Tuy nhiên, cho đến hiện nay, tất cả các vấn đề thực tế xung quanh việc giải phóng mặt bằng, bồi thường thu hồi đất vẫn còn bất cập, khiếu nại tăng cao Một trong những nguyên nhân cơ bản để giải thích tình trạng này chính

là cơ sở hiến định về thu hồi đất và bồi thường thiệt hại đối với đất chưa rõ ràng; thể thức về thu hồi đất chưa được hiến định hoá thống nhất và quy định

có hệ thống Rõ ràng là quyền hiến định của người sử dụng đất hợp pháp vẫn chưa được trao trọn vẹn đến tay người dân

Như vậy, thông qua việc đối chiếu một số điều của Hiến pháp năm

1992 và các văn bản luật, liên quan đến cơ sở hiến định và pháp định của chế định chuyển tài sản, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức thành sở hữu nhà nước hoặc giao về cho nhà nước quản lý, sử dụng trong một thời gian nhất định trong trường hợp vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia (chứ không phải do vi phạm pháp luật), nên chăng cần xem xét lại cách quy định Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 trên nguyên tắc đất đai thuộc

sở hữu toàn dân được quy định tại Điều 17, Hiến pháp 1992 Hoặc nếu không,

thì cần giải thích nội hàm của Điều 23, Hiến pháp 1992 đối với tài sản của cá

nhân, tổ chức theo hướng mở rộng quyền tài sản bao gồm cả đất đai hay “hiến

định hoá” quyền của người sử dụng đất hợp pháp Mặt khác, khi xem quyền

sử dụng đất hợp pháp là quyền hiến định thì việc thu hồi quyền này vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia trong quy hoạch xây dựng cũng nên được xem là vấn đề hiến định với thể thức được khẳng định rõ ràng, mục đích thu hồi minh bạch được nêu trong Hiến pháp, phù hợp với Điều 17, 18 của Hiến pháp năm 1992

Để áp dụng pháp luật và thi hành pháp luật về thu hồi đất, ngoài các văn bản quy phạm pháp luật Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ, các địa phương đều ban hành các Quyết định để quy định về bồi thường, hỗ trợ về thu hồi đất tại địa phương mình Thành phố Hà Nội có Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Mới đây nhất, Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố Vũ Hồng Khanh đã ký Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại các điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận có Quyết định số 41/2008/QĐ-UBND ngày 09/5/2009 quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất

Rõ ràng là để áp dụng pháp luật về thu hồi đất, tại mỗi địa phương đều phải

có các quy định riêng, cụ thể vì việc thu hồi đất ở mỗi địa phương không giống nhau, trên cơ sở Luật đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành, các địa phương áp dụng nhằm phù hợp với tình hình phát triển và nhu cầu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

Chương 2 Thực trạng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp

Hiện nay, do tính chất quan trọng và phức tạp của vấn đề thu hồi đất

mà các văn bản pháp luật quy định về vấn đề thu hồi đất nói chung và đất

nông nghiệp nói riêng rất đa dạng và phong phú

Trước tiên phải kể đến Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Gần đây nhất, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh việc thu hồi đất

2.1 Quy định về mục đích thu hồi đất

Trong quá trình quản lý kinh tế- xã hội, Nhà nước được quyền thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Đất đai năm 2003, nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự

án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Các dự án đó gồm: dự án có nguồn gốc vốn ODA, các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được xét duyệt cho phép đầu tư; các dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản, các

dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng (công trình giao thông, thuỷ

lợi, điện lực) Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án nêu trên phải

nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ bổ sung thêm 4 loại dự án nữa là:

- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư

- Các dự án khu dân cư trong quy hoạch được duyệt

- Dự án trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong quy hoạch được duyệt

- Dự án xây dựng các khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh (khu du lịch, khu vui chơi giải trí ngoài trời, khu thương mại dịch vụ tổng hợp, khu chăn nuôi theo hình thức công nghiệp)

Như vậy, có 9 loại dự án kinh tế thuộc diện nhà nước thu hồi đất và nhà nước phải tổ chức bồi thường, tái định cư cho người đang sử dụng đất Ngoài

9 dự án trên, đối với các dự án kinh tế khác, các nhà đầu tư buộc phải thương lượng thoả thuận với người đang sử dụng đất để thuê, chuyển nhượng Nhà nước chỉ hỗ trợ nhằm giúp các bên thực hiện các thủ tục chứ không ra quyết định thu hồi đất Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn hình thức phù hợp để có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi

từ Nhà nước Hơn nữa, trong quan hệ sử dụng đất có thể hình thành các quan hệ dân sự về đất đai thay vì thực hiện bằng các quyết định hành chính Mặt khác, các nhà đầu tư có thể đi bằng con đường nhanh nhất và ngắn nhất để có quyền sử dụng đất như mong muốn Đó chính là lý do Nhà

nước cho phép nhà đầu tư tự tìm kiếm mặt bằng trong kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi đất

Bên cạnh mục đích thu hồi đất để phát triển kinh tế, Nhà nước thu hồi

đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng

Đất dùng cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm: đất cho các đơn vị đóng quân, làm căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt cho quốc phòng, an ninh; công trình khoa học công nghệ phục vụ quốc phòng, kho tàng, trường bắn, trường học, bệnh viện an dưỡng, nhà công cụ, trại giam

(Điều 89, Luật Đất đai)

Xuất phát từ lợi ích Nhà nước, mọi người sử dụng đất phải chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cơ chế thực hiện thủ tục hành chính trong các trường hợp này là:

- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất;

- Nhà nước thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu

sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Quy định nêu trên được phân biệt với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư và như vậy, việc

tổ chức thực hiện thu hồi đất và giải phóng mặt bằng được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất

2.2 Quy định về thẩm quyền thu hồi đất

Nếu dẫn chiếu từ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể thấy rằng thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 cũng được thiết kế với logic tương tự Điều đó có nghĩa là:

- ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam;

- ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam

Cũng như giao đất, cho thuê đất, các thẩm quyền về thu hồi đất không được phép uỷ quyền cho ủy ban nhân dân cấp dưới Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình Như vậy, các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất

Với các quy định trên, việc thu hồi đất đã thể hiện rõ một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước đối với đất đai đồng thời thể hiện chính sách nhất quán của Nhà nước ta trong việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất

Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản

lý quỹ đất Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Cơ quan có thẩm quyền thu

hồi đất thực hiện việc thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho ủy ban nhân dân xã quản lý, thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

Đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư

đề nghị và được ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm

vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày,

kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo qui định của pháp luật ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi

Như vậy, nhìn từ thẩm quyền thu hồi đất cho thấy quan hệ pháp luật về thu hồi đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là một quan hệ mang tính chất hành chính Nó được thể hiện ở việc cơ quan đại diện cho Nhà nước thực hiện và chịu trách nhiệm về việc thu hồi đất chính là ủy ban nhân dân cấp huyện và ủy ban nhân dân cấp tỉnh - là những cơ quan có thẩm quyền chung

Cơ quan chuyên môn giúp việc cho ủy ban các cấp thực hiện hoạt động này là

cơ quan Tài nguyên - môi trường, đến nay có thêm Ban giải phóng mặt bằng Như vậy, các cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở đây chính là các cơ quan hành chính Với vai trò là cơ quan hành chính thực hiện các công việc trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của mình, các cơ quan quản lý đất đai nói trên đều mang quyền lực nhà nước khi thiết lập quan hệ pháp luật về thu hồi đất

với người sử dụng đất Hơn nữa, Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi có Quyết định thu hồi đất Quyết định thu hồi đất là một quyết định hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, quan hệ pháp luật về thu hồi đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ mang tính hành chính

2.3 Quy định về trình tự thu hồi đất nông nghiệp

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng

đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt theo quy định của pháp luật và căn cứ vào nhu cầu

sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng, từ đó xác định và công bố chủ trương thu hồi đất hoặc ra văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (đối với trường hợp thu hồi đất theo dự án)

Đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo quy định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền; đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo văn bản thẩm định nhu cầu

sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định tại điểm b khoản

1 Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP; đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất được xác định theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Chủ trương thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành bằng văn bản ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất

bị thu hồi có trách nhiệm chỉ đạo phổ biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất, các quy định về thu hồi đất, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và phát triển kinh tế; ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi đất tại trụ

sở ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi tiến hành thông báo rộng rãi trên hệ thống đài truyền thanh cấp xã

Tại Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân Thành phố

Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, tại Điều 7, chương II của Quyết định trên quy định về thủ tục thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư quy định rõ việc xác định và công bố chủ trương thu hồi đất: căn cứ văn bản xác định chủ trương thu hồi theo quy hoạch hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm chỉ đạo, phổ biến chủ trương thu hồi đất, các quy định về thu hồi đất, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Căn cứ vào văn bản của ủy ban nhân dân về công bố chủ trương thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếp thực hiện (đối với nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất

bị thu hồi theo quy định sau đây:

a) Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lục bản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính chính quy;

b) Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, tên người sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất có cùng mục đích sử dụng

Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất thuộc khu vực phải thu hồi đất về việc đo địa chính Người sử dụng đất có trách nhiệm

chấp hành, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện trạng thửa đất

Kinh phí cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả đối với trường hợp thu hồi đất theo dự án, do tổ chức phát triển quỹ đất chi trả đối với trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch

Tiếp sau việc chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư) lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quan Tài nguyên và Môi trường cung cấp và nộp một (01)

bộ tại Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính (gọi chung là cơ quan Tài chính) để thẩm định

Các nội dung của phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ gồm có: a) Các căn cứ để lập phương án:

b) Số liệu tổng hợp về diện tích các loại đất, hạng đất đối với đất nông nghiệp, số tờ bản đồ, số thửa; giá trị ước tính của tài sản hiện có trên đất;

c) Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vực thu hồi đất, trong đó nêu rõ số lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp

d) Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ

đ) Dự kiến biện pháp trợ giúp giải quyết việc làm và kế hoạch đào tạo chuyển đổi ngành nghề;

e) Danh mục các công trình và quy mô các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

g) Số lượng mồ mả phải di dời và dự kiến địa điểm để di dời;

h) Dự toán kinh phí thực hiện phương án;

i) Nguồn kinh phí thực hiện phương án;

k) Tiến độ thực hiện phương án

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được phương án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với các cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm định phương

án và trình ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt

Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan tài chính, ủy ban nhân dân đã có chủ trương thu hồi đất hoặc chấp thuận về địa điểm đầu tư có trách nhiệm xem xét, ký quyết định xét duyệt phương án tổng thể

Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi đất; dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể

Người sử dụng đất có quyền căn cứ vào quy định của pháp luật để nhận xét, đề đạt hoặc yêu cầu tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng giải thích về những nội dung đã được thông báo

Thực hiện Điều 29, Nghị định 69/2009/NĐ-CP, tại Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định rõ: đồng thời với việc ban hành văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư hoặc giao nhiệm vụ cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt và công bố, ủy ban nhân dân Thành phố uỷ quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện ký ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để tổ chức được giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo trình tự, thủ tục quy định

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển

Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất bị thu hồi

Sau hai mươi (20) ngày, kể từ ngày thông báo, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp, ủy ban nhân dân có trách nhiệm xem xét, ký quyết định thu hồi đất

Trường hợp khu đất bị thu hồi vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của ủy ban nhân dân cấp huyện thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi chung đối với toàn bộ các thửa đất trên và ra quyết định thu hồi đối với từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình;

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định thu hồi chung của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình

Quyết định thu hồi đất bao gồm:

- Quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành về việc thu hồi chung đối với toàn bộ các thửa đất của khu đất có nội dung bao gồm tổng diện tích đất thu hồi, tên, địa chỉ của người sử dụng đất và danh sách các thửa đất

bị thu hồi;

- Quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện theo thẩm quyền ban hành về việc thu hồi đất đối với từng thửa đất có