Chương 2 Thực trạng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp
2.4. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất nông nghiệp
2.4.1. Quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang ngày càng phát triển, đất đai đã đóng vai trò quan trọng đáng kể, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và là tư liệu sản xuất đặc biệt không những trong lĩnh vực nông nghiệp, mà điều đó còn thể hiện ở hầu hết các lĩnh vực sản xuất, tiêu dùng, kể cả quản lý xã hội.
Điều này càng có ý nghĩa hơn với một quốc gia có dân số trên 80 triệu người như nước ta hiện nay. Chính vì thế, khi quyền lợi của người sử dụng đất chưa được đáp ứng nguyện vọng khi bị thu hồi đất, thì việc khiếu nại, thậm chí khiếu nại kéo dài là điều không thể tránh khỏi, mặc dù Nhà nước đã nhiều lần bổ sung, thay đổi các quy định có liên quan đến việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Việc bồi thường chỉ được thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế được quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, đó là :
- Đất dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Đất thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế. Đây là một điểm sửa đổi bổ sung của Luật đất đai năm 2003 so với Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998. Cụ thể theo hướng dẫn tại điều 36, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nhà nước sử dụng đất vào mục
đích phát triển kinh tế như xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và dự án sử dụng 100% vốn nước ngoài. Các dự án sử dụng vốn ODA, nếu các nhà tài trợ có yêu cầu thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác với Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì cơ quan chủ quản đầu tư phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi thoả thuận với nhà tài trợ. Trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết và gia nhập khác với Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì phải theo điều ước quốc tế.
Các trường hợp sử dụng đất trên đây nếu đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt đều thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Để đảm bảo việc bồi thường thu hồi đất được công bằng, nhanh chóng, khi Nhà nước bồi thường thu hồi đất cần phải tuân theo một số nguyên tắc sau:
- Một là, người bị thu hồi đất có đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định của pháp luật. Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét để hỗ trợ.
Quy định việc xem xét hỗ trợ trong trường hợp người bị thu hồi đất không đủ điều kiện để được bồi thường xuất phát từ tính ưu việt của chế độ xã hội chủ nghĩa. Việc Nhà nước hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nhằm giúp đỡ một phần những rủi ro mà họ đang phải gánh chịu, đồng thời giúp họ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất.
- Hai là, người bị thu hồi đất đang sử dụng đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao
đất mới hoặc bằng nhà ở, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền.
Trên thực tế, việc thực hiện nguyên tắc này còn gặp nhiều khó khăn, bởi pháp luật chưa xác lập một cơ chế rõ ràng để bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Việc xác định giá của thửa đất nông nghiệp bị thu hồi thấp, trong khi đất nông nghiệp được coi là nguồn sống của người nông dân. Việc bồi thường với giá quá thấp khiến cho người nông dân đã khó khăn vất vả lại càng khốn khổ hơn.
Theo Luật Đất đai 1993 và Nghị định 22/1998/NĐ-CP thì Nhà nước thu hồi đất khi dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trên thực tế, trong rất nhiều trường hợp, người bị thu hồi đất không chấp nhận giá bồi thường theo mục đích sử dụng đất hiện tại mà đòi được bồi thường với giá của khu đất sau khi thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc nhiều dự án không triển khai được do ách tắc chính ở khâu bồi thường. Khắc phục tồn tại này, Luật đất đai năm 2003 đã quy định rõ việc nhà nước thu hồi đất và bồi thườn sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Quy định này sẽ hạn chế được việc đòi hỏi giá bồi thường về đất quá cao của người sử dụng đất. Một nguyên nhân làm nảy sinh yêu cầu đòi bồi thường về đất quá cao của người sử dụng đất là pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra. Trong rất nhiều trường hợp, người đầu tư bồi thường cho người sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp, sau đó người đầu tư được giao lại đất sau khi nhà nước đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu với giá đất cao gấp nhiều lần giá bồi thường cho người nông dân bị thu hồi đất.
- Ba là, trường hợp người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với
Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Để được bồi thường, người bị Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng các điều kiện: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai.
Nếu người sử dụng đất không hội đủ điều kiện này thì không được bồi thường. Người sử dụng đất vì các lý do đương nhiên bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai cũng không được bồi thường. Việc không được bồi thường còn liên quan đến những trường hợp đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các khoản tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Về nguyên tắc, người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Đối với người bị thu hồi đất nông nghiệp mà không còn đất trực tiếp sản xuất thì ngoài việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới.
Điều 16, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
- Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác; tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
- Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc diện quy định như trên thì không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản của các nông, lâm trường quốc doanh khi nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, chủ sử dụng đất được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm. Cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, kể cả đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông; đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn thì được hỗ trợ ổn định đời sống, cụ thể:
a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di
chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.
b) Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.
Trước đây, việc hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất theo quy định tại Nghị định 84/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu bị thu hồi từ 30% diện tích đất nông nghiệp trở lên thì được hỗ trợ ổn định đời sống. Tuy nhiên, trong thực tiễn việc thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tuỳ theo quy mô dự án có nhiều mức khác nhau. Nếu chỉ quy định diện tích cụ thể bị thu hồi thì dẫn đến sự không bình đẳng trong việc hưởng mức hỗ trợ đối với các hộ gia đình có diện tích bị thu hồi khác nhau. Với quy định mới về việc quy định rõ diện tích đất thu hồi của hộ gia đình cá nhân là diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng và được phân thành các mức cụ thể theo tỷ lệ từ 30% -70% và trên 70 % diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi đã khắc phục được những bất hợp lý nêu trên.
Theo đó, tuỳ theo tỷ lệ diện tích bị thu hồi mà người có đất bị thu hồi được hưởng mức hỗ trợ tương ứng.
ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định 108/2009/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn. Theo đó, quyền lợi cho người bị thu hồi đất được tăng thêm. Cụ thể, đất nông nghiệp, vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông có đủ điều kiện
được bồi thường theo quy định, khi Nhà nước thu hồi thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng tiền.
Cụ thể: hỗ trợ bằng 70% giá đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 15/10/1993 và có một trong các điều kiện được bồi thường theo giá đất ở; hỗ trợ bằng 40% giá đất ở trong cùng một thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở không có giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có một trong các điều kiện được bồi thường theo giá đất ở.
Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, trong khu dân cư nông thôn đã được xác định theo ranh giới quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; thửa đất nông nghiệp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư có đủ điều kiện được bồi thường, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng quy định tại bảng giá đất do ủy ban nhân dân Thành phố ban hành hàng năm còn được hỗ trợ bằng 30%
giá đất ở trung bình của khu vực.
Cũng theo Quyết định trên, về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp có đủ một trong các điều kiện được bồi thường theo quy định thì được hỗ trợ bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 05 lần giá đất nông nghiệp quy định đối với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi, nhưng tối đa không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Như vậy, trong việc hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, Hà Nội đã áp mức giá cao nhất trong khung quy định của Nghị định 69/NĐ-CP là hỗ trợ bằng tiền được tính từ 1,5 lần đến 5 lần giá đất nông nghiệp cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi.
Đối với đất nông nghiệp có vị trí ở những khu vực giáp ranh giữa các địa phương, đất nông nghiệp xen kẽ tại khu đất ở, pháp luật đất đai hiện hành cũng quy định riêng về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
- Khi thu hồi đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định không chỉ căn cứ vào điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng tại khu vực giáp ranh mà còn phải căn cứ vào điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng chung và khả năng thu hút đầu tư của từng địa phương đối với khu vực giáp ranh đó.
ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư được hỗ trợ về đất theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm các trường hợp sau:
1. Diện tích được hỗ trợ là toàn bộ diện tích đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thuộc phạm vi các khu vực sau:
a) Trong phạm vi địa giới hành chính phường;
b) Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.
2. Đối với diện tích đất vườn, ao thực tế đang sử dụng trong cùng thửa đất có nhà riêng lẻ, nhà ở dọc kênh mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thông