Chương 2 Thực trạng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp
2.5. Quy định về mức giá áp dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là căn cứ để giải quyết lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư, nên đây là vấn đề phức tạp nhất trong thực tiễn áp dụng và cũng là nguyên nhân dẫn đến việc khiếu kiện nhiều nhất, chiếm đến 70% trong các trường hợp khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các quy định về giá đất được Nghị định 197/2004/NĐ-CP đề cập, cụ thể như sau:
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất của ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Theo Nghị định này, pháp luật không thừa nhận việc bồi thường theo giá đất hình thành trên thị trường mà áp dụng giá đất do Nhà nước xác định theo Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất. Trong khi khung giá các loại đất do Nhà nước quy định chậm được sửa đổi, bổ sung nên luôn thấp hơn nhiều lần giá đất hình thành thực tế trên thị trường. Do vậy, giá đất này không được người dân chấp nhận khi xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và trên thực tế ít có địa phương áp dụng. Để giải quyết căn bản sự bất cập giữa giá đất do Nhà nước xác định với giá đất hình thành thực tế trên thị trường, làm cơ sở để đảm bảo tính khả thi của việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tại điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Sau Luật đất đai 2003, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã được ban hành.
Tiếp đó, tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cụ thể hơn. Gần đây nhất, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 đã quy định việc xác định giá đất theo giá thị trường.
Theo quy định, giá đất bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi. Tuy nhiên, hiện nay tâm lý của người dân muốn được bồi thường với giá đất càng cao càng tốt. Họ yêu cầu nhà nước phải bồi thường theo giá đất thực tế hình thành trên thị trường; đặc
biệt là đối với đất nông nghiệp, ở nhiều địa phương người nông dân không chấp nhận phương án bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi mà yêu cầu phải bồi thường theo giá chuyển mục đích sử dụng sang giá đất phi nông nghiệp. Vấn đề này nếu không có giải pháp xử lý thích hợp kết hợp với việc tuyên truyền, giải thích, vận động cho họ hiểu với việc xem xét hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, giúp tìm kiếm việc làm mới... thì rất dễ dẫn đến việc mất ổn định tình hình chính trị- xã hội.
Theo Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, giá đất nông nghiệp để tính bồi thường, hỗ trợ là: 135.000 (một trăm ba mươi lăm nghìn) đồng/m2.
Cũng theo Quyết định này, đất nông nghiệp, đất vườn, ao liền kề trong cùng một thửa đất có nhà ở có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, khi nhà nước thu hồi thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 158.000 (Một trăm năm mươi tám nghìn) đồng/m2 còn được hỗ trợ bằng tiền theo quy định sau:
a) Mức hỗ trợ:
- Bằng 70% giá đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, các nhân sử dụng trước ngày 15/10/1993 và có một trong các điều kiện được bồi thường theo giá đất ở.
- Bằng 40% giá đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở không có giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có một trong các điều kiện được bồi thường theo giá đất ở quy định.
b) Diện tích hỗ trợ tính theo diện tích thực tế bị thu hồi nhưng tối đa không quá 05 lần hạn mức giao đất ở mới tại địa phương.
Theo khoản 2, Điều 12, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, tổ chức được nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ Ngân sách nhà nước thì không
được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường. Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ Ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Điều 56- Luật Đất đai năm 2003, việc định giá đất do cơ quan nhà nước thực hiện, chính vì vậy nên nhiều khi không khách quan, giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thiệt thòi cho người dân bị thu hồi đất.
Cũng tại Điều 56, Luật đất đai quy định Chính phủ ban hành khung giá đất mỗi năm một lần. Căn cứ khung giá ấy, Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành khung giá đất áp dụng trên địa bàn biên độ +/- 20%. Như thế, sau thời gian thực hiện vừa qua, cơ chế này đã bộc lộ nhiều hạn chế, khung giá đất do Chính phủ ban hành không thực sự theo kịp sự phát triển kinh tế, xã hội. Bảng giá đất mà ủy ban nhân dân các tỉnh ban hành hàng năm, theo khảo sát của Bộ tài chính, mức cao nhất cũng chỉ bằng 60% so với giá thị trường, thậm chí có địa phương chỉ bằng 30% giá thị trường. Do khung giá đất thấp như vậy nên có chuyện dự án khi thu hồi đất chỉ đền bù cho dân 130.000 đồng/m2, nhưng sau đó chủ đầu tư bán đất thương mại với giá lên đến 43 triệu đồng/m2 (theo báo điện tử Thanh Niên cập nhật ngày 31/7/2008). Đây chính là một nguyên nhân cơ bản dẫn đến khiếu kiện về thu hồi đất tăng nhanh trong thời gian qua. Để thấy rõ hơn những bất cập trong việc thực thi pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp trong giai đoạn hiện nay cần phải nhìn vào thực tiễn áp dụng pháp luật thu hồi đất nông nghiệp trên một số địa phương tiêu biểu và cụ thể nhất tại huyện Đông Anh, ngoại thành Hà Nội.
Chương 3