Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh

Qua sự phân tích các quy định của pháp luật về vấn đề này, chúng tôi mạnh dạn đưa ra khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận gi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ VĂN HÙNG

PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số : 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Quang

Hà Nội - 2013

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, không chỉ có ý nghĩa về mặt chính trị - cơ sở cho sự tồn tại của một quốc gia mà còn có ý nghĩa về mặt kinh tế Trong giai đoạn đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quan trọng để thực hiện “công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành thay thế Luật Đất đai năm 1993 đã kế thừa, sửa đổi và tiếp tục quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và cho phép họ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, thuê đất đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất phát huy hiệu quả những tiềm năng đất đai trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Mặt khác, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng tạo điều kiện cho người sử dụng đất tiếp cận được các nguồn vốn vay của Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng của đồng vốn, góp phần đắc lực vào công cuộc xóa đói giảm nghèo phát triển kinh tế trang trại ở nông thôn Tuy nhiên đây là những quy định mới nên thực tế áp dụng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Tình trạng người cần đất để sản xuất kinh doanh thì không có đất, còn người có đất thì lại để đất hoang phí, làm cho đất chưa được sử dụng một cách hiệu quả và hợp lý Chính vì tính cấp thiết như vậy đã khiến em chọn đề tài: Tìm hiểu các quy định của pháp luật

về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh làm Luận Văn Cao học chuyên ngành Luật Kinh tế

2 Mục đích và ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài nhằm:

- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc xây dựng quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay, cũng như phân tích sâu hơn các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ những khuyết tật của nó

- Cung cấp cơ sở khoa học cho việc ban hành và sửa đổi bổ sung các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu đề tài

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 [1] thì tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác Vì vậy, ngoài quyền sử dụng đất ra thì tài sản góp vốn còn những thứ khác

Đề tài không nghiên cứu về việc góp vốn nói chung mà tập trung tìm hiểu việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh Trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng và một số kiến nghị cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận khoa học của triết học Mác-Lê nin: phương pháp luận duy vật biện chứng và phương pháp luận duy vật lịch sử

- Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp, điều tra xã hội, lịch sử…

CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH

1.1 Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh doanh

sử dụng đất sang quyền thị trường vốn và ngược lại Thị trường vốn đã hình thành với nhiều hình thức huy động vốn như thế chấp vay ngân hàng hay góp vốn… trong điều kiện đất đai được thừa nhận là một tài sản có giá trị Do vậy, cần có các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để xác lập nhiều hình thức huy động vốn cho các chủ thể kinh doanh lựa chọn, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển mạnh mẽ ở nước ta

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được Giữa đất đai và lao động có mối quan hệ khăng khít Mác đã nhấn mạnh vai trò của đất đai và sức lao động: “Đất đai là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”[2] Như vậy, quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ giúp cho đất

đai tích tụ tập trung vào những hộ gia đình, cá nhân có nguồn lao động dồi dào

có khả năng và điều kiện sử dụng đất có hiệu quả Trên cơ sở đó, tạo ra được nhiều của cải vật chất và cải thiện đời sống của chính những người nhận vốn góp cũng như người góp vốn thông qua việc phân chia lợi nhuận theo tỉ lệ phần trăm vốn góp

- Điều 57 Hiến pháp năm 1992 [3] quy định công dân có “quyền tự do kinh doanh theo quy định của pháp luật”, mà muốn kinh doanh thì một trong những điều kiện vật chất ban đầu là họ phải có vốn Chính vì vậy, việc quy định cho người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng chính là cụ thể hóa quy định trên đây của Hiến pháp

- Quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai trong nền kinh tế thị trường các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn giữa lý luận và thực tế đòi hỏi của cuộc sống Về mặt nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hóa đất đai, mua bán đất đai Tuy nhiên thực tiễn hoạt động sản xuất, kinh doanh trong cơ chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có sự chuyển dịch Để giải quyết “bài toán” này, các nhà làm luật nước ta đã tìm ra lời giải là cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền

Mặt khác, các bất động sản trên đất như nhà xưởng, công trình xây dựng… có tính đặc thù là không di dời được, và nó luôn gắn liền với đất Vì vậy, nếu chỉ cho phép góp vốn bằng các tài sản trên đất mà không cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với thực tế và gây khó khăn cho đại đa

số người dân trong việc “tiếp cận” các nguồn vốn

Trong cơ chế thị trường, đất đai trở thành một yếu tố không thể thiếu được của nền sản xuất hàng hóa Đất đai từ chỗ là điều kiện sinh tồn, chuyển thành tư liệu sản xuất - điều kiện vật chất cần thiết của hoạt động sản xuất, kinh doanh và vận động không ngừng, nhằm mang lại nhiều lợi nhuận cho người sử dụng đất Đây là những điều kiện tiền đề cho việc ra đời quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một là, sau khi xóa bỏ nền kinh tế kế hoạch hóa, tập trung, Đảng và Nhà

nước ta ban hành nhiều chính sách về kinh tế Kinh tế trang trại ra đời là sản phẩm của sự đổi mới các chủ trương, chính sách kinh tế của Đảng và Nhà nước

ta Kinh tế trang trại được khuyến khích phát triển nhằm khai thác có hiệu quả đất trống, đồi núi trọc và đất hoang hóa Kinh tế trang trại là hình thức sản xuất mới có tác dụng thúc đẩy quá trình phát triển nông nghiệp, nông thôn ở nước ta hiện nay Mà một trong những tiền đề của việc phát triển kinh tế trang trại là nhu cầu vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh, để giải quyết nhu cầu này Nhà nước cần quy định cho hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hai là, hiện nay Nhà nước ta thực hiện chính sách “mở cửa” nhằm thu hút

các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được góp vốn liên doanh để sản xuất, kinh doanh với các nhà đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, trên thực tế do khả năng tài chính hạn chế nên doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn về nguồn vốn trong thực hiện liên doanh đối với các đối tác trong và ngoài nước để sản xuất, kinh doanh Trong khi đó, các doanh nghiệp này lại được Nhà nước giao hoặc cho thuê những diện tích đất rất lớn có giá trị hàng ngàn tỉ đồng Do đó, để giải quyết khó khăn về nguồn vốn đầu tư cho sản xuất của các doanh nghiệp này được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ba là, trên thực tế có một bộ phận gia đình, cá nhân ở nông thôn là các hộ

nghèo Để giúp các hộ gia đình, cá nhân này nâng cao mức sống và giảm sự nghèo đói, Nhà nước thực hiện chủ trương cho các hộ gia đình, cá nhân nghèo được vay vốn với lãi suất ưu đãi để đầu tư cho sản xuất Tuy nhiên để vay được nguồn vốn của Nhà nước thì một trong những biện pháp nhằm bảo toàn nguồn vốn cho vay là hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng yêu cầu các hộ gia đình, cá nhân này phải có tài sản thế chấp Mà đối với các hộ gia đình, cá nhân nghèo không có tài sản có giá trị nào khác ngoài đất đai Tuy nhiên, đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; người sử dụng đất chỉ được quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài Vì vậy cho phép các hộ gia đình, cá nhân nghèo được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện nâng cao năng lực sản xuất của đối tượng sử dụng này

Bốn là, hiện nay nhu cầu về nhà ở đang có chiều hướng ngày càng gia

tăng trong xã hội, do Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đối với cán bộ, công nhân viên chức khiến số lượng người có nhu cầu về nhà ở tăng lên Trước đòi hỏi thực tế, nhiều tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê

đất để xây dựng kết cấu hạ tầng nhằm giải quyết các nhu cầu về nhà ở cho nhân dân Tuy nhiên để thực hiện được mục đích này, đòi hỏi các tổ chức kinh tế phải

có tiềm lực tài chính dồi dào Các tổ chức kinh tế này thường có xu hướng hợp tác với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước hoặc vay vốn tại các tổ chức tín dụng nhằm huy động các nguồn vốn Vì vậy phải có các quy định để tạo thuận lợi cho các tổ chức sử dụng đất này được thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Năm là, Nhà nước thực hiện công khai hóa quy hoạch, kế hoạch, cùng

những chính sách thông thoáng khác đã tạo nên sự an tâm cho các tổ chức, cá nhân mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh Bằng các nguồn vốn khác nhau như tiền mặt, giá trị quyền sử dụng đất… các chủ thể trên tham gia vào thị trường ở các mức độ khác nhau, có thể là độc lập tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hay hợp tác với nhau

1.2 Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh doanh

1.2.1 Định nghĩa

Luật Đất đai năm 2003 (Điều 109, 110 và Điều 113) [4] đã quy định cho người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, hiện nay khoa học pháp lý nước ta chưa đưa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất Vậy chúng ta nên hiểu thuật ngữ “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” như thế nào cho đúng?

Theo quy định Luật đất đai năm 2003 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Như vậy, từ các quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi nhận thấy rằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, và cá nhân trong nước

Qua sự phân tích các quy định của pháp luật về vấn đề này, chúng tôi

mạnh dạn đưa ra khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Góp vốn

bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức, chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền

sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong nước hoặc nước ngoài

Vào thời điểm Luật đất đai năm 2003 được ban hành, cơ chế thị trường đang từng bước được xác lập và các quan hệ đất đai bắt đầu vận động trong cơ chế mới Các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được pháp luật

đề cập Cùng với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, pháp luật đất đai được bổ sung, hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn Qua hai lần sử đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993 vào các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai năm 2003, các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất được xây dựng và dần hoàn thiện thông qua việc ban hành các Nghị định quy định về điều kiện, trình tự và thủ tục của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.2.2 Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Qua nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chúng tôi nhận thấy nó có một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, để có thể thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì

trước tiên hộ gia đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp Điều đó có nghĩa là họ phải được Nhà nước giao hoặc cho thuê hoặc nhận chuyển quyền một cách hợp pháp

Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Đây là một trong những quyền mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất trong nước Các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam thì không được pháp luật cho hưởng quyền này Trong khi đó pháp luật không hạn chế đối với bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khi góp vốn bằng các tài sản để sản xuất, kinh doanh

Thứ ba, do ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng ổn định lâu dài nên đối tượng của quan hệ góp vốn là quyền sử dụng đất chứ không phải là bản thân đất đai Sau khi góp vốn để sản xuất, kinh doanh thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản của doanh nghiệp Trong trường hợp doanh nghiệp phá sản thì quyền sử dụng đất này bị xử lý để giải quyết các khoản nợ

Thứ tư, giá trị vốn góp được xác định không chỉ bao gồm quyền sử dụng

đất mà cả giá trị tài sản thuộc sở hữu của bên góp vốn gắn liền với đất Bởi vì, thực tế sử dụng đất cho thấy đất đai luôn gắn liền với các tài sản trên đất và trong

nhiều trường hợp giá trị của các tài sản này được thừa nhận chỉ khi nó gắn liền với đất

Thứ năm, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi quan

hệ sở hữu đất đai, bởi lẽ trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người góp vốn không phải là chủ sở hữu đất đai Ngược lại, đối với các quan hệ góp vốn bằng các tài sản khác thì người góp vốn đồng thời là chủ sở hữu các tài sản này Do đó, khi doanh nghiệp bị phá sản, thì có sự thay đổi chủ sở hữu đối với các tài sản này thông qua việc xử lý phần tài sản vốn góp

Thứ sáu, việc góp vốn bằng các tài sản khác được thực hiện theo ý chí của

chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực hiện Còn đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất

Thứ bảy, khoa học pháp lý nước ta quan niệm quyền sử dụng đất được coi

là một loại quyền về tài sản và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp

lý xác định quyền về tài sản của người sử dụng đất, nên việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Hơn nữa việc góp vốn này có thể bị chấm dứt bởi ý chí của Nhà nước khi các bên vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật

Thứ tám, xuất phát từ tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với con

người và do đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Thứ chín, giá trị của các tài sản khác đem đi góp vốn do các bên thỏa

thuận, trong khi đó thì đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn do các bên thỏa thuận, nhưng không thấp hơn khung giá đất do Nhà nước ban hành

1.2.3 Ý nghĩa của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trong những năm đầu thực hiện công cuộc “công nghiệp hóa, hiện đại hóa” đất nước, việc pháp luật quy định cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có một ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm giúp người sử dụng đất giải quyết các nhu cầu về vốn để mở rộng quy mô sản xuất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai

Quy định này góp phần chuyển quan hệ đất đai từ trạng thái “tĩnh” (giao đất-thu hồi đất) sang trạng thái “động”, đất đai từ chỗ chỉ là nơi cư trú của cộng đồng, trở thành một nguồn lực to lớn để phát triển đât nước

Mặt khác, việc tổ chức hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc “tiếp cận” các nguồn vốn vay để đầu tư cho sản xuất, đồng thời giúp hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng ở nước ta mở rộng tối đa phạm vi và đối tượng cho vay, nâng cao hiệu quả đồng vốn vay, góp phần trực tiếp vào công cuộc “xóa đói, giảm nghèo” và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các chủ thể kinh doanh thuộc mọi thành phần kinh

tế

1.3 Khái quát lịch sử hình thành chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nước ta

1.3.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Sau khi thống nhất đất nước, nước ta bước vào thời kỳ xây dựng chủ nghĩa

xã hội Quán triệt quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lênin về quốc hữu hóa đất đai

“mỗi bước tiến của nền nông nghiệp tư bản chủ nghĩa là một bước tiến không những trong nghệ thuật bóc lột người lao động mà còn là một bước tiến về mặt

làm cho đất đai bị kiệt quệ”[5] , chế độ xã hội chủ nghĩa ở nước ta không nhận

sự tồn tại của tình trạng người bóc lột người Để thực hiện điều này thì chúng ta phải xóa bỏ chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất nói chung vào chế độ tư hữu nói riêng Chính vì vậy, Hiến pháp năm 1980 [6] đã quy định: “đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19)

Trong thời kỳ này, nền kinh tế nước ta được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung Quan hệ đất đai trong thời kỳ này mang nặng cơ chế “xin - cho”, Nhà nước quản lý đất đai theo phương pháp mệnh lệnh, hành chính Pháp luật đất đai trong thời kỳ này không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai Với cách thức quản lý đất đai như vậy, nên người sử dụng đất không được quyền làm chủ thực sự đối với đất đai Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh chưa ra đời trong thời kỳ này

Quán triệt đường lối đổi mới mà Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (tháng 12/1986) đã xác định, pháp luật đất đai đã có những thay đổi quan trọng, đánh dấu bằng việc ra đời của Luật đất đai năm 1987 và Nghị quyết 10 của Bộ chính trị ngày 05/4/1988 Luật đất đai năm 1987 [7] đã cụ thể hóa nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý của Hiến pháp năm 1980 Tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được pháp luật cụ thể hóa một bước cho phù hợp với việc sử dụng từng loại đất cụ thể Đặc biệt Luật đất đai năm 1987 đã quy định rõ các quyền của người sử dụng đất, như sử dụng ổn định lâu dài, được hưởng thành quả lao động trên đất… nhưng quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chưa được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987

1.3.2 Giai đoạn ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998

Ngày 14/7/1993 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua toàn văn Luật Đất đai [8], (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 1993) thay thế Luật Đất đai năm 1987, vì nó đã bộc lộ nhiều quy định không còn phù hợp với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế-xã hội của đất nước Với chủ trương đưa đất đai tham gia vào quan hệ thị trường, coi đó là một động lực quan trọng để phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định về các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyền nhượng cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng chưa đề cập đến quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, nước ta đã thu hút được một nguồn đầu tư nước ngòai góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội Tuy nhiên, do khả năng tài chính của phần lớn các đối tác Việt Nam còn hạn chế, gây khó khăn, trở ngại khi liên doanh với các đối tác nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Mặt khác, do Luật Đất đai năm 1993 chưa có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nên ngày 14/10/1994 UBTVQH đã thông qua Pháp lệnh quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, và được sửa đổi,

bổ sung một số điều ngày 27/8/1996 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996) nhằm bổ sung, điều chỉnh các lĩnh vực mà Luật Đất đai chưa quy định

Căn cứ vào mục đích, thời hạn, cách thức thanh toán tiền sử dụng đất, Pháp lệnh năm 1994 phân loại các tổ chức trong nước thành: các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng và các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Các quyền và nghĩa vụ (trong đó có quyền góp vốn

bằng quyền sử dụng đất) của tổ chức trong nước sử dụng đất được xác định tương ứng với mục đích sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của các tổ chức này Như vậy, chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ra đời tại Pháp lệnh năm 1994

Theo điều 4 của Pháp lệnh này thì các doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị-xã hội, doanh nghiệp quốc phòng-an ninh, công

ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước; với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ Và theo điều 10 “Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị xã hội, doanh nghiệp quốc phòng an ninh trong thời hạn cho thuê đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước; với tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ”

Mặc dù một trong những căn cứ để phân loại các tổ chức sử dụng đất ở trong nước là nghĩa vụ “phải trả tiền hay không trả tiền sử dụng khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất” song các quy định của Pháp lệnh năm 1994 lại không “cá biệt hóa” quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức theo căn cứ này Do vậy đã dẫn đến tình trạng “cào bằng” về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức sử dụng đất nói chung

và quyền được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nói riêng Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996 ra đời đã khắc phục các thiếu sót trên bằng việc “cá biệt hóa” quyền của từng loại tổ chức được Nhà nước giao đất theo hướng: mở rộng

quyền cho các tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996 lại chưa quy định cụ thể quyền của từng loại tổ chức được Nhà nước cho thuê đất theo hướng “cá biệt hóa” tương ứng với cách thức trả tiền thuê đất Đây cũng là một khiếm khuyết cản trở các quan hệ đất đai phát triển Năm 1996, Luật Đầu tư nước ngoài [10] tại Việt nam cũng được ban hành Trong đó ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của bên Việt Nam trong liên doanh:

“Bên Việt nam tham gia doanh nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 quy định chi tiết việc thi hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996 Nghị định này không chỉ quy định cụ thể việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà còn đưa ra căn cứ để xác định giá trị quyền

sử dụng đất, đó là tiền thuê đất hay thỏa thuận trên cơ sở khung giá tìên đất do Nhà nước ban hành Mặc dù vậy, vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp nên Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 70 TC/QLCS ngày 07/10/1997 [11] hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước Tại thông tư này, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy định chi tiết hơn so với Nghị định số 85/NĐ-CP

Trong giai đoạn này, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chưa được đề cập tới Điều này tạo sự bất bình đẳng về quyền

và nghĩa vụ giữa các chủ thể sử dụng đất đai và gây cản trở cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cá nhân

1.3.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đến Luật Đất đai năm 2003

Đất đai là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, sau hơn 05 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993 bên cạnh những thành công nhất định còn bộc lộ những

mặt hạn chế chưa phù hợp với đòi hỏi thực tiễn phát triển nền kinh tế thị trường Thực tế đòi hỏi Nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Luật đất đai để khắc phục những hạn chế này và thúc đẩy sản xuất phát triển Ngày 02/12/1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm

1998 [12] (sau đây gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998) Theo đó quyền của các đối tượng sử dụng đất cũng có nhiều sửa đổi, bổ sung, đặc biệt lần đầu tiên quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993, nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành nên năm quyền năng của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể hiện thực hóa trong đời sống xã hội Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa được tiếp nhận Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập

cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, ngày 14/10/1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và

cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất Qua các quy định trong những văn bản này, có thể thấy thị trường quyền sử dụng đất mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII [13] đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là:

Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai Thực hiện đúng Luật Đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất

Năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội ban hành, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất

mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của pháp luật Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để tiếp tục và mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật Đối với doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng

năm có quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời gian thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê

để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền

đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm

Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình thức giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước và áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xóa bỏ cơ chế “xin- cho” về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự, thủ tục hành chính tương đối rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự

án đầu tư, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng; xử

lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu

tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất

Tuy nhiên, bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong 10 năm qua, do vậy đã quyết định triển khai đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai đề ra những chính sách tiếp tục đổi mới Ngày 12/3/2003, Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 26 – NQ/TW [14] về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, với chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai với các quan điểm và nguyên tắc sau:

“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt Chính sách đất đai phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử đất và các tài sản gắn liền với đất” Báo cáo chính trị tại đại hội Đảng toàn quốc khóa X [15] đã đề ra nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản: “Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyến sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước

có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Thực

hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản”

Nếu như các văn bản pháp luật được ban hành trước năm 2003 chỉ dừng lại ở các quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử đụng đất đối với tổ chức trong nước thì Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) đã “luật hóa” quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất không chỉ của các tổ chức mà còn

cả các hộ gia đình, cá nhân Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định chi tiết quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức sử dụng đất theo phương thức: tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, và các

tổ chức trong nước được nhà nước cho thuê đất tùy thuộc vào nghĩa vụ tài chính

mà họ phải thực hiện với Nhà nước Ví dụ: “tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật”

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực đất đai đã đánh giá với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục được tình trạng “cào bằng” về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho các tổ chức sử dụng đất thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất [16]

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 còn ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tùy thuộc vào từng hình thức sử dụng đất và cách thức trả tiền sử dụng đất

Việc chính thức “luật hóa” quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã tạo

cơ sở pháp lý cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc “tiếp cận” các nguồn vốn vay cho sản xuất, kinh doanh Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 lại chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Để khắc phục, bổ sung sự thiếu hụt này, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể, chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Việc quy định này đã tháo ngỡ khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền này trên thực tế [17]

CHƯƠNG II NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH

2.1 Đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh doanh

Luật Đất đai năm 2003, cùng với Bộ Luật Dân sự [18] và các văn bản quy phạm pháp luật khác cùng điều chỉnh, quy định điều kiện chung cho các chủ thể

để thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất, trong đó cớ quyền góp vốn bằng quyền sử dụng vào sản xuất, kinh doanh Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai, các chủ thể sử dụng đất được phép dùng quyền sử dụng đất để góp vốn hợp tác sản xuất, kinh doanh khi thỏa mãn những điều kiện sau:

Pháp luật về đất đai quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu trên đất của tổ chức kinh tế như sau:

* Theo quy định Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003, Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ

Nhà nước, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế đó

* Theo quy định tại Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003, Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2007 và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước bằng việc đóng tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền ít nhất còn lại là năm năm, thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu trên đất của tổ chức kinh tế mình trong thời hạn đã trả tiền thuê đất Trường hợp tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất, khi đó tổ chức kinh tế có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu trên đất của tổ chức kinh tế mình như đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất

* Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng, mà tiền đã thanh toán cho việc chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu trên đất

* Tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà đã trả tiền cho việc chuyển mục đích sử dụng đất đó không

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và tổ chức kinh tế đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế đó trên đất

Theo quy định tại các Điều 109, Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 cũng

cho phép một số tổ chức kinh tế góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền trên đất (mà không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất),

gồm: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không phải trả tiền sử dụng đất

và tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng những công trình bằng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

2.1.2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Đây là những chủ sử dụng chiếm số lượng nhiều nhất, cũng là những chủ thể đang cần huy động vốn nhất, vì vậy mà những quyền và nghĩa vụ của họ đã được Pháp luật về Đất đai quan tâm, xem xét đưa vào điều chỉnh

Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 “ hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất không phải là đất thuê được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh” Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng, đồng thời rất chi tiết và cụ thể về thế chấp, bảo lãnh và đặc biệt là góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

* Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê, gồm: hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất mà loại đất sau khi chuyển là đất được Nhà nước giao; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyến sử dụng đất

* Theo quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2003: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và được quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

* Theo quy định tại khoản 1, 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2003: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01/7/2004 và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp thì chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

Riêng trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật về dân sự “khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai”

* Theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai năm 2003, đối với hộ gia đình,

cá nhân chuyển quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thì “ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”

* Theo quy định tại khoản 2 Điều 115 Luật Đất đai năm 2003: “ Những hộ gia đình, cá nhân chuyển sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

So với các văn bản pháp luật về đất đai trước đây thì Luật Đất đai năm

2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành có những đổi mới sau:

Thứ nhất: đã mở rộng về điều kiện được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Mọi trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất dù là giao đất có thu tiền sử dụng đều được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất được giao chứ không chỉ bó hẹp trong những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp như luật cũ

Thứ hai: đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, luật mới không cho phép mọi trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước cho nhiều năm mà thời hạn đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 05 năm đều được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê đó, mà phải kèm theo điều kiện là được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 Từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 trờ đi, mọi trường hợp được Nhà nước cho thuê đất sẽ thu tiền thuê đất hàng năm và chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sử hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc quy định như trên sẽ tạo được sự thống nhất từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiện lực thi hành, đã giúp phân biệt rõ các trường hợp được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và những trường hợp chỉ được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất Theo đó, chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là thuê đất mới được quyền thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Quy định như Luật Đất đai hiện hành thể hiện rõ chính sách tài chính và việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sử

dụng, những chủ sử dụng được Nhà nước giao đất được hưởng đầy đủ các quyền của chủ sử dụng đất, còn những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, họ được sử dụng đúng mục đích được hưởng thành quả lao động trên đất, nhưng quyền sử dụng mảnh đất đó không được chuyển giao đầy đủ từ Nhà nước sang cho chủ sử dụng mà một phần giá trị đó vẫn thuộc về Nhà nước để thực hiện các mục tiêu quản lý và điều tiết về đất đai Tuy nhiên, họ vẫn được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, qua đó tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê vẫn có thể được vay vốn tạo ra nguồn vốn về tài chính góp vào sản xuất, kinh doanh [19]

Thứ ba: Pháp luật về đất đai hiện hành đã mở rộng việc cho sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế Nhà nước sẽ giao đất một lần cho Ban quản lý Khu công nghệ cao, Khu kinh tế, sau đó Ban quản lý giao lại đất cho các

tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp sử dụng đất ở đây được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như các chủ thể được Nhà nước giao đất – Điều 91, 92 Luật Đất đai năm 2003 Tuy vậy, đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân, nông lâm trường viên nhận giao khoán đất của Nông lâm trường để trực tiếp sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông lâm nghiệp thì vẫn không thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và họ không có quyền thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để góp vốn vào sản xuất, kinh doanh, trong khi trên thực tế họ rất cần vốn để đầu tư mở rộng sản xuất, kinh doanh Do vậy, đặt ra yêu cầu việc pháp luật về đất đai cần quy định cụ thể hơn theo hướng mở rộng hơn quyền cho hộ gia đình, cá nhân nhận khoán sử dụng đất trong các Nông lâm trường

Thứ tư: thời gian trước đất khi Luật Đất đai năm 2003 chưa được ban hành, thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất, luật có có sự phân biệt rất rõ về các đối tượng được nhận thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân, cụ thể: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nhiệp, lâm nghiệp để trồng rừng thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập, còn hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nếu có đủ điều kiện thì được thế chấp quyền

sử dụng đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam Hiện nay, trong mọi trường hợp

hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn của mình tại cá tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân ở Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh

Quy định trên giúp cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thống nhất, thuận tiện, dễ dàng hơn, cho phép họ lựa chọn được người cung cấp vốn tốt nhất, đảm bảo quyền lợi ích chính đáng của mình

2.1.3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam còn rất hạn chế và bó hẹp Theo Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài thuê đất, ngày 14 tháng 10 năm 1994 [20]và Nghị định số 11/1995/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 1995 [21] của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài thuê đất, thì người nước ngoài thuê đất chỉ có quyền cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 2000 [22], Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 2001 đã mở rộng cho người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được thế chấp quyền sử dụng đất và các

tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Luật cũng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư dài hạn, có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; những người có công đóng góp với đất nước; những nhà Văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt độn thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước; những người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 81/2001/NĐ-CP [23] ngày 05 tháng 11 năm 2001 Tại Điều 10 của Nghị định này đã quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền thế chế theo quy định của pháp luật Việt Nam đối với nhà ở được mua tại Việt Nam

Nhìn chung, những quy định của pháp luật đất đai về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thời kỳ này còn ít, mang tính chung chung, không mang tính khả thi và có liên quan đến nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh, tạo ra sự phức tạp khó thực hiện Quyền lợi của các chủ thể này còn hạn chế, họ chưa được trao cho các quyền cơ bản của người sử dụng đất, cho nên chưa huy động được nguồn vốn rất lớn về tài chính cho sự nghiệp phát triển đất nước

Luật Đất đai năm 2003, cùng với một loại văn bản quy phạm pháp luật khác ra đời đã tạo ra nhiều đổi mới sâu sắc quy định về các quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Luật Đất đai năm 2003 đã thực sự coi người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam là một chủ thể sử dụng đất, mở rộng quyền sử dụng đất cho các chủ thể này, đặc biệt là quyền được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 121 Luật Đất đai năm 2003, người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép giao dịch quyền sử dụng đất

để thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu

tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê;

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao và Khu kinh tế;

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao và Khu kinh tế

mà đã trả tiền thuê sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại;

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam

Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai năm 2003: “ Người Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, và tài sản thuộc quyền sử hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất”

Theo quy định tại khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai năm 2003: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại”

Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai năm 2003: “Riêng đối với người Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất”

Trong thời gian gần đây, nguồn vốn về tài chính rất cần cho sự phát triển nền kinh tế mới chuyển đổi từ cơ chế tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh thế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thì nguồn vốn tài chính từ những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức, cá nhân ở nước ngoài là vô cùng quan trọng Nhận thấy được tiềm năng vô cùng cần thiết này cho sự nghiệp phát triển nền kinh tế của đất nước trong thời kỳ hội nhập, thì Pháp luật với vai trò công cụ để điều chỉnh, phát triển các mối quan hệ mới phát sinh có vài trò quan trọng, nhất là pháp luật về

đất đai và Bộ Luật Dân sự Đáp ứng nhu cầu cần thiết này, Pháp luật về Đất đai

đã đổi mới, bổ sung rất nhiều, cụ thể:

Thứ nhất: lần đầu tiên trong một văn bản pháp luật quy định cụ thể những chủ thể có yếu tố nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam, gồm: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Thứ hai: Nhà nước cũng thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam để thực hiện các

dự án mà trước đây đối tượng này chỉ được Nhà nước cho thuê đất Nhà nước cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tương ứng với mỗi hình thức, các chủ thể này có những quyền và nghĩa vụ khác nhau, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cũng vậy nó phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê sử dụng đất của chủ sử dụng Luật Đất đai năm 2003 với những quy định này, bước đầu đã tạo ra một sân chơi bình đẳng giữa những chủ sử dụng đất trong nước và những chủ sử dụng đất có yếu tố nước ngoài trong thị trường quyền sử dụng đất, khuyến khích, tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư mạnh vào thị trưởng đang phát triển ở Việt Nam

Thứ ba: đối tượng sử dụng đất có yếu tố nước ngoài được quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được Pháp luật về Đất đai mở rộng rất nhiều, không những thế pháp luật còn quy định rất rõ ràng về những trường hợp không được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng lại được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, đó là: Người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm; Người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế mà trả tiền thuê đất hàng năm Những quy định này đã giúp cho chủ sử dụng đất có yếu tố nước ngoài hiểu rõ được quyền lợi của mình để quyết định hinh thức thuê có lợi cho mình và được hưởng quyền tối ưu nhất

Thứ tư: Pháp luật cũng quy định về trường hợp tổ chức liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có

100 % vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh phải chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc sẽ trả tiền theo năm

2.2 Đối tƣợng góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh doanh

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn không chỉ đối với hộ gia đình,

cá nhân mà cả với các tổ chức trong nước trong việc góp vốn để hợp tác kinh doanh Tuy nhiên, không phải bất cứ tổ chức nào sử dụng đất cũng được pháp luật cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê

để góp vốn trong kinh doanh Pháp luật đất đai hiện hành quy định cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

* Đối với Hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 113 Luật Đất đai năm 2003) khi có một trong các điều kiện sau đây:

1 Đất được Nhà nước giao;

2 Đất do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;

3 Đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.”

* Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: người Việt Nam định cư

ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 119, khoản 1, 2 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003)

* Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền

sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 110, 111, 112 Luật Đất đai năm 2003) khi có một trong các điều kiện sau đây:

1 Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

2 Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

3 Đất do nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất hợp pháp;

4 Đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm;

5 Đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm; nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ