Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh hà nam

LÊ THỊ HOÀI THƯƠNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH HÀ NAM LÊ THỊ HOÀI THƯƠNG 2015 - 2017 HÀ NỘI – 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH HÀ NAM LÊ THỊ HOÀI THƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ QUANG HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa sau đại học Trường Đại học Mở Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Sau đại học trường Đại học Mở Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Lê Thị Hồi Thương LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Tiến sĩ Vũ Quang người hướng dẫn tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn Tơi xin bày tỏ kính trọng lòng biết ơn sâu sắc tới ban Giám hiệu, thầy, cô giáo, giảng viên Trường Đại học Mở Hà Nội - người tận tình dìu dắt truyền đạt lại kiến thức khoa học pháp lý bổ ích cho tơi suốt trình học tập Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè ln bên cạnh động viên cổ vũ tơi q trình thực luận văn Học viên thực Lê Thị Hoài Thương NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn BLDS Bộ luật dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU 1.1 Những nghiên cứu lý luận pháp luật góp vốn QSDĐ 1.1.1 Nghiên cứu lý luận góp vốn QSDĐ 1.1.2 Nghiên cứu lý luận pháp luật góp vốn QSDĐ .5 1.2 Thực trạng pháp luật thực thi pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Việt Nam 1.3 Những nghiên cứu giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 1.3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ .9 1.3.2 Kiến nghị hồn thiện thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ .9 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 2.1 Khái quát góp vốn quyền sử dụng đất .11 2.1.1 Khái niệm, đặc trưng góp vốn quyền sử dụng đất 11 2.1.1.1 Khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất 11 2.1.1.2 Đặc trưng góp vốn quyền sử dụng đất 15 2.1.2 Phân biệt góp vốn QSDĐ với hình thức góp vốn khác 18 2.1.2.1 Góp vốn quyền sử dụng đất với góp vốn vật .18 2.1.2.2 Góp vốn QSDĐ với góp vốn quyền hưởng dụng 20 2.1.3 Vai trò góp vốn quyền sử dụng đất .22 2.2 Nội dung pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 25 2.2.1 Quy định hình thức góp vốn quyền sử dụng đất .26 2.2.2 Quy định chủ thể góp vốn quyền sử dụng đất 29 2.2.3 Quy định điều kiện quyền sử dụng đất góp vốn .30 2.2.4 Quy định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 31 2.2.5 Quy định trình tự, thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất 34 2.2.6 Quy định xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt góp vốn 36 2.3 Các yếu tố chi phối pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 36 2.3.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai 37 2.3.2 Quan điểm Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường, thị trường bất động sản 38 2.3.3 Đặc thù quyền sử dụng đất hình thức sử dụng đất 39 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HÀ NAM 42 3.1 Thực trạng quy định pháp luật góp vốn QSDĐ .42 3.1.1 Quy định hình thức góp vốn quyền sử dụng đất 42 3.1.1.1 Góp vốn quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân .42 3.1.1.2 Góp vốn QSDĐ thơng qua hình thức hợp tác kinh doanh 45 3.1.2 Quy định chủ thể góp vốn quyền sử dụng đất 46 3.1.2.1 Bên góp vốn quyền sử dụng đất .46 3.1.2.2 Bên nhận góp vốn quyền sử dụng đất 50 3.1.3 Quy định hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 52 3.1.3.1 Hình thức hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 52 3.1.3.2 Hiệu lực hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 54 3.1.3.3 Nội dung hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 55 3.1.3.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất 57 3.1.4 Quy định xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt góp vốn 59 3.2 Thực trạng thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ tỉnh Hà Nam 62 3.2.1 Những thành tựu đạt 64 3.2.2 Hạn chế, bất cập pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 66 3.2.3 Những vướng mắc từ thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ 70 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 73 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ 73 4.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 74 4.2.1 Hoàn thiện quy định hình thức góp vốn QSDĐ 74 4.2.2 Hoàn thiện quy định chủ thể góp vốn quyền sử dụng đất 77 4.2.3 Hoàn thiện quy định điều kiện quyền sử dụng đất góp vốn 78 4.2.4 Hồn thiện quy định thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất 80 4.2.5 Hoàn thiện quy định xử lý QSDĐ chấm dứt góp vốn 81 4.2.6 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 82 4.2.7 Hoàn thiện quy định pháp luật định giá quyền sử dụng đất 83 4.2.8 Hoàn thiện quy định thông tin đăng ký quyền sử dụng đất 84 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, song thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao cho chủ thể khác thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Mặc dù, người sử dụng đất (NSDĐ) khơng có quyền sở hữu đất đai có QSDĐ QSDĐ trị giá tiền chuyển giao giao dịch Mặc dù, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung ban hành nhiều lần, tổng thể QSDĐ chưa phải hàng hóa tự lưu thông Sự không thống đạo luật điều chỉnh quan hệ góp vốn QSDĐ như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Công chứng ảnh hưởng đến góp vốn QSDĐ Trên phương diện thực thi, chưa xây dựng phương án phù hợp để xử lý vấn đề giải thể, phá sản việc góp vốn QSDĐ Điều dẫn tới nhiều khu đất có diện tích lớn, tọa lạc vị trí đắc địa bị bỏ hoang sử dụng không hiệu quả, nhu cầu đất cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh ngày tăng Những hạn chế, bất cập cản trở hoạt động góp vốn, làm cho việc góp vốn QSDĐ mang tính hình thức Trong Chiến lược phát triển Kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 - 2020, Đảng ta khẳng định: Hồn chỉnh hệ thống pháp luật, sách đất đai bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai cho phát triển Đây định hướng quan trọng xây dựng thực thi pháp luật đất đai nói chung, có góp vốn QSDĐ Nhằm phấn đấu thực hoàn thành kế hoạch phát triển Kinh tế - xã hội đến năm 2020, tỉnh Hà Nam tập trung đầu tư hoàn thiện xây dựng hạ tầng khung khu, cụm công nghiệp thu hút doanh nghiệp nước nước ngồi, đẩy mạnh cơng tác xúc tiến thu hút đầu tư sử dụng đất có hiệu quả, có sách pháp luật đất đai góp vốn QSDĐ Chính vậy, việc nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật góp vốn QSDĐ cần thiết có ý nghĩa quan trọng giai đoạn Kết nghiên cứu góp phần bổ sung vấn đề lý luận nhằm hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ nâng cao hiệu thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ Với ý nghĩa đó, việc tìm hiểu “Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Hà Nam” quan trọng cần thiết Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật góp vốn QSDĐ, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật hành, để từ đưa định hướng giải pháp hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ nước ta nói chung địa bàn tỉnh Hà Nam nói riêng, bao gồm: - Nghiên cứu để làm rõ vấn đề lý luận góp vốn QSDĐ, nội hàm pháp luật góp vốn QSDĐ; yếu tố chi phối đến pháp luật góp vốn QSDĐ - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ, qua ưu điểm hạn chế, bất cập cần khắc phục - Từ kết nghiên cứu lý luận thực tiễn, đưa định hướng đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật góp vốn QSDĐ Hà Nam Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu hệ thống văn pháp luật có liên quan đến góp vốn QSDĐ; thực trạng pháp luật thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ Hà Nam 3.2 Phạm vi nghiên cứu Góp vốn QSDĐ tiếp cận nghiên cứu từ nhiều góc độ khác Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu, tập trung làm rõ vấn đề lý luận thuộc nội hàm pháp luật góp vốn với đặc thù đối tượng QSDĐ; thực trạng pháp luật thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ; hạn chế, bất cập chưa giải thoả đáng pháp luật hành ... lý luận pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Chương 3: Thực trạng pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Hà Nam Chương 4: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất Chương... 2.1.2.1 Góp vốn quyền sử dụng đất với góp vốn vật .18 2.1.2.2 Góp vốn QSDĐ với góp vốn quyền hưởng dụng 20 2.1.3 Vai trò góp vốn quyền sử dụng đất .22 2.2 Nội dung pháp luật góp vốn quyền sử. .. cập pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất 66 3.2.3 Những vướng mắc từ thực thi pháp luật góp vốn QSDĐ 70 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT