1. Trang chủ
  2. » Luận Văn - Báo Cáo

Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

83 340 2

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Định dạng
Số trang 83
Dung lượng 771,65 KB

Nội dung

Tuy nhiên, có thể thấy, định nghĩa được đưa ra trong tài liệu này mới chỉ bó hẹp ở việc góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân mà chưa khái quát được khái niệm góp vốn bằng QSDĐ của

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2014

Trang 2

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn này, lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Thầy giáo – Tiến sĩ Trần Quang Huy, người đã dành nhiều tâm huyết cũng như cho em nhiều lời chỉ bảo, giúp đỡ để em có thể hoàn thành một cách tốt nhất công trình nghiên cứu của mình

Mặc dù thời gian để viết Luận văn chỉ có sáu tháng ngắn ngủi, nhưng bằng những lời dạy bảo và hướng dẫn của các thầy, cô trong suốt quá trình học tập tại Trường Đại học Luật Hà Nội đã giúp em có đầy đủ kiến thức cũng như phương pháp, phương tiện thực hiện công trình này Em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô!

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2014

Học viên

Vũ Thị Loan

Trang 3

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5

LỜI NÓI ĐẦU 6

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ VÀ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ 10

1.1 Những vấn đề l luận về vốn và góp vốn trong kinh doanh 10

1 1 1 hái ni m và tr ng v n 10

1 1 2 hái ni m và tr ng g p v n trong inh o nh 12

1.2 Đặc trưng pháp l của QSDĐ 13

1 2 1 Qu n ni m về QSDĐ 13

1 2 2 Đ tr ng pháp lý QSDĐ 15

1 2 3 h n i t QSDĐ v i á tài s n há .17

1.3 Góp vốn bằng QSDĐ 18

1 3 1 hái ni m g p v n ằng QSDĐ 18

1 3 2 Đ tr ng pháp lý g p v n ằng QSDĐ 19

1 3 3 h n i t g p v n ằng QSDĐ v i g p v n ằng á lo i tài s n há .21

1.4 Điều chỉnh pháp luật góp vốn bằng QSDĐ 22

1 4 1 Sự ần thiết iều hỉnh pháp luật i v i g p v n ằng QSDĐ 22

1 4 2 u ầu iều hỉnh pháp luật i v i g p v n ằng QSDĐ 25

1 4 3 Nội ung iều hỉnh pháp luật i v i g p v n ằng QSDĐ 27

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 28

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ 29

2.1 Quy định về đối tượng của quan hệ góp vốn bằng QSDĐ 29

2 1 1 QSDĐ ợ xá lập tr n ơ sở gi o ất 29

2 1 2 QSDĐ ợ xá lập tr n ơ sở thu ất 30

2 1 3 QSDĐ ợ xá lập tr n ơ sở Nhà n ng nhận QSDĐ 32

2 1 4 Những h n hế, ất ập pháp luật về i t ợng g p v n ằng QSDĐ 32

2.2 Quy định về chủ thể quan hệ góp vốn bằng QSDĐ 33

2 2 1 B n g p v n ằng QSDĐ 33

Trang 4

2 2 2 B n nhận g p v n ằng QSDĐ 39

2 2 3 Những h n hế, ất ập pháp luật về h th g p v n ằng QSDĐ .40

2.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ góp vốn bằng QSDĐ 42

2 3 1 Quyền và nghĩ vụ n g p v n ằng QSDĐ 42

2 3 2 Quyền và nghĩ vụ n nhận g p v n ằng QSDĐ 42

2 3 3 Những h n hế, ất ập quy nh pháp luật về quyền và nghĩ vụ á n trong g p v n ằng QSDĐ 43

2.4 Quy định về hợp đ ng góp vốn bằng QSDĐ 44

2 4 1 Quy nh về nội ung hợp ng g p v n ằng QSDĐ 44

2 4 2 Quy nh về h nh th hợp ng g p v n ằng QSDĐ 44

2 4 3 Thời i m hi u lự hợp ng g p v n ằng QSDĐ 46

2.4.4 Những h n hế, ất ập quy nh pháp luật về hợp ng g p v n ằng QSDĐ 47

2.5 Quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ 49

2 5 1 Quy nh về ăng ý g p v n ằng QSDĐ 49

2 5 2 Quy nh tr nh tự, th tụ ăng ý và ấp NQSDĐ 52

2.5.3 Những h n hế, ất ập pháp luật về tr nh tự, th tụ g p v n ằng QSDĐ 53

2.6 Quy định về xác định giá trị QSDĐ khi góp vốn bằng QSDĐ 55

2 6 1 Quy nh về xá nh giá tr QSDĐ 55

2 6 2 Quy nh về th m nh giá xá nh giá tr QSDĐ 56

2 6 3 Những h n hế, ất ập quy nh về nh giá hi g p v n ằng QSDĐ 58

2.7 Quy định về chấm dứt góp vốn bằng QSDĐ 58

2 7 1 hấm t vi g p v n trong tr ờng hợp h ng h nh thành pháp nh n m i 59

2 7 2 hấm t g p v n trong tr ờng hợp h nh thành pháp pháp nh n m i60 2 7 3 Những h n hế, ất ập pháp luật về hấm t g p v n ằng QSDĐ 62

Trang 5

KẾT LUẬN CHƯƠNG II 64

CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ 65

3.1 Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ 65

3 1 1 háp luật về g p v n ằng QSDĐ ợ x y ựng phù hợp v i nền inh tế th tr ờng 65

3 1 2 Đ m o tính th ng nhất, n h , ng h i, minh h trong pháp luật về g p v n ằng QSDĐ 66

3 1 3 Đ m o tính th ng nhất giữ LĐĐ v i những luật li n qu n 66

3 1 4 Đ m o quyền tự o inh o nh trong ho t ộng g p v n ằng QSDĐ .67

3 1 5 Đ m o quá tr nh hội nhập inh tế qu tế 67

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ 68

3 2 1 Hoàn thi n quy nh về i t ợng g p v n ằng QSDĐ 68

3 2 2 Hoàn thi n quy nh về h th g p v n ằng QSDĐ 69

3 2 3 Hoàn thi n quy nh về quyền và nghĩ vụ á n trong qu n h g p v n ằng QSDĐ 70

3 2 4 Hoàn thi n h nh th , th tụ g p v n ằng QSDĐ 70

3 2 5 Hoàn thi n ơ hế thự hi n pháp luật về g p v n ằng QSDĐ 74

3.2 6 Hoàn thi n á thiết hế th y ho t ộng g p v n ằng quyền s ụng ất 74

KẾT LUẬN CHƯƠNG III 76

KẾT LUẬN 77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

PHỤ LỤC 82

Trang 7

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Là một nước nông nghiệp với trên 80% dân số làm nghề nông, có thể nói đối với mỗi người dân Việt Nam, đất đai là ngu n tài sản vô cùng qu giá Đất đai luôn gắn liền với đời sống, sinh hoạt và sản xuất của con người Tuy nhiên, đây lại là tài nguyên hạn hẹp và không thể sinh sôi nảy nở Vì thế, bài toán đặt ra với bất kỳ một Nhà nước nào đó là có thể phát huy hết những tiềm năng qu báu của đất, biến đất đai dù là một tài sản cố định nhưng luôn vận động và sinh lời phục vụ đời sống con

người Xác định đất đai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng, là “miếng ơm m nh

áo” của người dân, Đảng ta luôn nhất quán đi theo quan điểm, đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho người dân có đất sản xuất Xu thế chung phát triển của toàn cầu là thời đại của nền kinh tế thị trường, áp dụng khoa học kỹ thuật máy móc vào trong sản xuất, đất đai không còn chỉ mang nghĩa là tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp mà mang thêm một diện mạo mới: là ngu n vốn, ngu n lực to lớn để phát triển đất nước thông qua những kênh huy động vốn như thế chấp, góp vốn… Thị trường QSDĐ cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học – công nghệ ra đời góp phần hoàn thiện đ ng bộ thể chế kinh tế thị trường ở nước ta

Bắt đầu từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998, góp vốn bằng QSDĐ lần đầu được ghi nhận là một chế định pháp l quan trọng tạo ra một hướng đi mới trong việc sử dụng ngu n tài nguyên qu giá này Thực tế thi hành các quy định này đã đem lại lợi ích không nhỏ cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước

và cả xã hội, một là nó giải quyết được “bài toán” về vốn cho nhu cầu sản xuất kinh

doanh, nâng cao năng lực của các chủ thể kinh doanh trong việc thu hút các ngu n vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, hai là tạo thêm một kênh huy động vốn mới cho NSDĐ trong đầu tư, phát triển sản xuất, ba là, thông qua hoạt động này Nhà nước thu được những ngu n tài chính từ thuế, lệ phí… qua đó, góp phần vào công cuộc xóa đói, giảm nghèo của đất nước Nhận thấy được vai trò to lớn này, LĐĐ qua các thời kỳ, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 2001, LĐĐ năm 2003

và mới đây là LĐĐ năm 2013, tiếp tục phát huy và mở rộng quyền năng góp vốn bằng QSDĐ cho các chủ thể SDĐ Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, các quy

Trang 8

định hiện hành về góp vốn bằng QSDĐ vẫn bộc lộ một số t n tại, hạn chế khi triển khai thi hành trên thực tế như vẫn còn thiếu những quy định hướng dẫn cụ thể, đ ng

bộ về góp vốn bằng QSDĐ, quy định về chế tài xử l vi phạm quy định về góp vốn bằng QSDĐ chưa đủ sức răn đe, phạm vi góp vốn bằng QSDĐ còn hạn chế, sự thiếu thống nhất giữa LĐĐ và các luật có liên quan cùng điều chỉnh về góp vốn bằng QSDĐ… Những hạn chế này có nguyên nhân xuất phát từ cả những yếu tố khách quan như sự phát triển mạnh của nền kinh tế trong khi luật lại chậm ban hành và sửa đổi, và những yếu tố chủ quan như năng lực làm luật còn yếu, công tác quản l nhà nước về đất đai còn hạn chế… Điều này đã trở thành những rào cản cho sự vận hành

đ ng bộ của nền kinh tế thị trường Với những l do trên, thiết nghĩ đề tài: “Pháp

luật về g p v n ằng QSDĐ” vẫn luôn là một vấn đề “n ng ỏng” cần phải được

nghiên cứu, mổ xẻ để ngày càng phù hợp với thực tiễn và mang tính dự liệu cao

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Tìm hiểu về việc nghiên cứu các quy định pháp luật về góp vốn bằng tài sản nói chung và góp vốn bằng QSDĐ nói riêng, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học được công bố, chủ yếu là các khóa luận tốt nghiệp, đó là: Luận văn tốt

nghiệp đại học “T m hi u á quy nh về vi g p v n ằng giá tr về SDĐ hợp

tá s n xuất, inh o nh” của tác giả La Thị H ng Nhung, năm 2003; Khóa luận tốt

nghiệp “Nội ung những quy nh pháp luật về thế hấp, o lãnh, g p v n ằng

QSDĐ” của tác giả Phạm Thị Phương Nhung, năm 2005; Khóa luận tốt nghiệp “Thế hấp, o lãnh, g p v n ằng QSDĐ i v i tổ h inh tế, hộ gi nh, á nh n trong n ” của tác giả Nguyễn Ngọc Diệp, năm 2006; Khóa luận tốt nghiệp

“Những vấn ề pháp lý về g p v n ằng QSDĐ” của tác giả Nguyễn Ngọc Yến, năm 2011; Và một số bài viết có liên quan được đăng trên báo, tạp chí: “ p v n ằng

giá tr QSDĐ – Sự h ng th ng nhất trong á quy nh pháp luật” của đ ng tác

giả Ls Phạm Minh Hoàng, Lê Thị Khánh Trang, Văn phòng luật sư Trí & cộng sự;

“Hoàn thi n pháp luật về hợp ng ở Vi t N m” của tác giả TS Dương Đăng Huệ đăng trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 6/2002; “Tr nh tự th tụ gi o h

QSDĐ và tài s n gắn liền v i ất theo quy nh t i ự th o LDĐ s ổi” của tác giả

Ninh Thị Hiền đăng trên tạp chí Khoa học Pháp l số 01/2013…

Trang 9

Các công trình, bài viết trên đây đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến cơ

sở l luận và thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh và phần nào đề cập tới thực tiễn thi hành pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ tại Việt Nam… Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy sau hơn 10 năm triển khai thi hành LĐĐ năm 2003 đã bộc lộ nhiều bất cập trong đó có vấn đề về góp vốn bằng QSDĐ, nhất

là trong thời đại công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước Để khắc phục những hạn chế bất cập này, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã chính thức thông qua văn bản LĐĐ mới có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 với nhiều quy định tiến bộ Đặt trong bối cảnh đó, một công trình nghiên cứu ở tầm cao hơn là một luận văn thạc sỹ sẽ đem đến một cái nhìn tổng quát về l luận và thực tiễn pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ Trên cơ sở

kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đi trước, Luận văn sẽ đi sâu tìm hiểu pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ đặt trong thời điểm giao thoa giữa luật cũ

và luật mới này

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài “ háp luật về g p v n ằng QSDĐ” xác định đối tượng nghiên cứu

bao g m các nội dung cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về góp vốn bằng QSDĐ;

- Nội dung các quy định của pháp luật đất đai và các luật liên quan điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng QSDĐ

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai và các luật có liên quan điều chỉnh lĩnh vực góp vốn bằng QSDĐ trên lãnh thổ Việt Nam

4 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài: “ háp luật về g p v n ằng QSDĐ” nhằm:

- Tìm hiều những vấn đề l luận chung nhất về hoạt động góp vốn cũng như góp vốn bằng QSDĐ;

- Tìm hiều những quy định của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Đánh giá thực trạng pháp luật và sự đ ng bộ, thống nhất giữa các văn bản luật cùng điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng QSDĐ;

Trang 10

- Đề xuất định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương I những vấn đề l luận về góp vốn bằng QSDĐ và pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Phương pháp bình luận, phương pháp so sánh… được sử dụng tại Chương II nghiên cứu thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… được sử dụng tại Chương III nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ

6 Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Luận văn với đề tài: “ háp luật về g p v n ằng QSDĐ” dự kiến hoàn thành

sẽ có một số giá trị khoa học cụ thể sau:

- Luận giải khái niệm và nhận diện bản chất của góp vốn bằng QSDĐ;

- Tìm hiểu hệ thống các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Phân tích, chỉ ra những thành công và hạn chế trong nội dung các quy định

về góp vốn bằng QSDĐ; nhận diện nguyên nhân của những hạn chế và đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện hơn nữa pháp luật đất đai về góp vốn bằng QSDĐ, đối chiếu, so sánh những điểm mới của LĐĐ năm 2013

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được bố cục với ba (03) chương, cụ thể:

- Chương I Những vấn đề l luận về góp vốn bằng QSDĐ và pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Chương II Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Chương III Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ

Trang 11

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ

VÀ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ

1.1 Những vấn đề l luận về vốn và g p vốn trong kinh doanh

1.1.1 h i ni m v c trưng c a vốn

Vốn là một thuật ngữ thuộc lĩnh vực kinh tế, và trong kinh tế học, Các Mác đã

khái quát hóa phạm trù vốn qua phạm trù tư bản: “T n là giá tr m ng l i giá tr

th ng .” Vốn hay tư bản trong kinh tế học là khái niệm để chỉ những vật thể có giá

trị, có khả năng đo lường được sự giàu có của người sở hữu chúng

Vốn - tư bản ở dạng hàng hóa có được nhờ mua bằng tiền hoặc tư bản vốn Trong lĩnh vực tài chính và kế toán, khi đề cập đến tư bản là nói đến ngu n lực tài chính, đặc biệt là để bắt đầu hoặc duy trì một công việc kinh doanh Vốn là điều kiện cần thiết, cơ bản với mỗi khâu của quá trình sản xuất

Định nghĩa vốn được hiểu là lượng tiền vốn nhất định cần thiết ban đầu nhằm đảm bảo cho các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh (mua sắm nguyên vật liệu, trang bị tài sản cố định, trả tiền công cho người lao động…) Vốn kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình được đầu tư vào kinh doanh nhằm mục đích sinh lời Trong nền kinh tế thị trường, vốn kinh doanh còn được coi là một quỹ tiền tệ đặc biệt không thể thiếu của doanh nghiệp.[32, tr.6]

Để trở thành vốn, thì tiền vốn phải thỏa mãn đ ng thời các điều kiện sau:

- Một là, tiền đại diện cho một lượng hàng hóa nhất định hay nói cách khác tiền phải được đảm bảo bằng một lượng tài sản có thực;

- Hai là, tiền phải được tích tụ và tập trung một lượng nhất định, đủ để tiến hành kinh doanh;

- Ba là, tiền phải được vận động bằng mục đích sinh lời

Điều kiện một và hai được coi là điều kiện ràng buộc để trở thành vốn, và điều kiện ba là đặc trưng cơ bản nhất của vốn Nếu đ ng tiền không quay vòng, vận

Trang 12

động để tạo ra lợi nhuận mà chỉ nằm một chỗ, thì đó chỉ là đ ng tiền “ hết” mà thôi, bởi theo Mác “tiền h ng tự ẻ r tiền”

Vốn c a doanh nghi p mang c c c trưng sau:

- Vốn đại diện cho một lượng giá trị tài sản: Điều đó có nghĩa là vốn được biểu hiện bằng những giá trị tài sản như nhà xưởng, đất đai, máy móc thiết bị…

- Vốn được vận động sinh lời: Để tiền biến thành vốn thì đ ng tiền đó phải được vận động sinh lời Trong quá trình vận động, đ ng tiền có thể thay đổi hình thái biểu hiện, nhưng điểm xuất phát và điểm kết thúc của vòng tuần hoàn phải là giá trị -

là tiền; đ ng tiền phải quay về điểm xuất phát với giá trị lớn hơn (T-T’), (T>T’)*

Trường hợp tiền có vận động nhưng bị thất tán, quay về vạch xuất phát nhưng với giá trị nhỏ hơn ban đầu (T’<T) thì đ ng vốn không được đảm bảo Chu kỳ vận động tiếp theo của nó bị ảnh hưởng

- Vốn phải được tích tụ và tập trung đến một lượng nhất định mới có thể phát huy được tác dụng Do đó các doanh nghiệp phải tìm cách thu hút ngu n vốn như góp vốn, hùn vốn, phát hành cổ phiếu…

- Vốn có giá trị về mặt thời gian: Điều này cũng có nghĩa là phải xem xét yếu

tố thời gian của đ ng vốn bởi vì đ ng tiền có giá trị về mặt thời gian, ở những thời điểm khác nhau, giá trị của nó cũng khác đi, phụ thuộc vào các quy luật thị trường, vào chính sách của nhà nước…

- Vốn phải gắn với chủ sở hữu: Mỗi một đ ng vốn phải được gắn liền với một chủ sở hữu nhất định Trong nền kinh tế thị trường không thể có những đ ng vốn vô chủ Cũng cần phân biệt quyền sử dụng và quyền sở hữu vốn Tùy theo hình thức đầu tư mà người sở hữu vốn có thể đ ng nhất với người sử dụng vốn hoặc người sở hữu vốn được tách khỏi người sử dụng vốn

- Vốn phải được quan niệm là hàng hóa đặc biệt Những người dư thừa vốn có thể đầu tư vốn vào thị trường Những người cần vốn tới thị trường vay nghĩa là được

sử dụng vốn của người chủ nợ Quyền sở hữu vốn không di chuyển nhưng quyền sử dụng vốn được chuyển nhượng qua sự vay nợ Người vay được quyền sử dụng trong

Trang 13

một thời gian nhất định, đ ng thời phải trả một khoản chi phí cho người chủ sở hữu

là lãi vay

- Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền của những tài sản hữu hình mà còn được biểu hiện bằng những tài sản vô hình như bản quyền phát minh sáng chế, bí quyết công nghệ, thương hiệu… Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự tiến

bộ của khoa học công nghệ, những tài sản vô hình ngày càng giữ vai trò quan trọng, tạo khả năng sinh lời cho doanh nghiệp

1.1.2 h i ni m v c trưng c a g p vốn trong kinh doanh

Để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thì cần phải tích tụ được một lượng vốn nhất định, và một hình thức để tập trung vốn đó chính là góp vốn

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì, “ p

v n là vi tài s n vào ng ty trở thành h sở hữu ho á h sở hữu

hung ng ty.”

Dựa vào định nghĩa trên, có thể rút ra ba đặc trưng cơ bản của góp vốn, đó là: Thứ nhất, góp vốn luôn gắn liền với tài sản Luật Doanh nghiệp Việt Nam năm 2005 cũng quy định rõ những tài sản được đem góp vốn tại Khoản 4 Điều 4,

bao g m: “Tiền Vi t N m, ngo i t tự o huy n ổi, vàng, giá tr QSDĐ, giá tr

quyền sở hữu trí tu , ng ngh , í quyết ỹ thuật, á tài s n há ghi trong iều l

Trang 14

Thứ ba, thông qua góp vốn, người góp vốn sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc đ ng chủ sở hữu chung của công ty Yếu tố tài chính luôn là yếu tố sống còn của một doanh nghiệp Người góp vốn là chủ sở hữu đối với vốn góp của mình, và lẽ đương nhiên họ sẽ (hoặc cùng với những người góp vốn khác) là chủ sở hữu đối với doanh nghiệp mà họ góp vốn vào Tùy vào mức vốn góp cũng như loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định phân loại thành viên công ty với những quyền và nghĩa vụ khác nhau

do đất đai mang lại mà đất của chủ sở hữu còn được tự do mua bán, chuyển nhượng Nhà nước không thể thu h i đất của chủ sở hữu nếu không phải để phục vụ vào mục

đích chung của quốc gia [27, tr.21]

Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế sẽ tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản l đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế Tuy nhiên, cái khó của chế độ này đó

là sự lũng đoạn độc quyền ngu n tài nguyên đất qu giá khi không có sự can thiệp của Nhà nước và vấn đề địa tô tuyệt đối**

Nước ta đi theo con đường xã hội chủ nghĩa, Hiến pháp năm 1980, 1992 và

2013 đều ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều 53 Hiến pháp năm 2013

khẳng định: “Đất i, tài nguy n n , tài nguy n hoáng s n, ngu n lợi ở vùng

i n, vùng trời, tài nguy n thi n nhi n há và á tài s n o Nhà n ầu t , qu n

lý là tài s n ng thuộ sở hữu toàn n o Nhà n i i n h sở hữu và th ng nhất qu n lý” Đ ng thời bổ sung thêm tại Khoản 2 Điều 54: “Tổ h , á nh n

ợ Nhà n gi o ất, ho thu ất, ng nhận QSDĐ NSDĐ ợ huy n

Trang 15

QSDĐ, thự hi n á quyền và nghĩ vụ theo quy nh luật QSDĐ ợ pháp

luật o hộ”, qua đó thể hiện thái độ tôn trọng của Nhà nước với QSDĐ của người

dân, cũng như tạo nền tảng pháp l vững chắc đảm bảo cho người dân được SDĐ ổn định, lâu dài

Việt Nam tiếp cận đến sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc chỉ công nhận hình thức sở hữu toàn dân và giao một số quyền năng sở hữu cho người sử dụng Các nước khác công nhận nhiều hình thức sở hữu nhưng hạn chế lại để chuyển

một số quyền năng sở hữu cho Nhà nước Trong báo cáo “Những hiến l ợ i

á h á qu n h ất i” của tổ chức FAO (1994) đã nhận định: “H th ng ất i

Dưới g c ộ kinh tế: Đây là một quyền năng của NSDĐ trong việc khai thác,

sử dụng các thuộc tính có ích của đất để thu được một lợi ích vật chất nhất định

Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp l (Bộ Tư pháp) biên soạn ghi: QSDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc SDĐ được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có QSDĐ

NSDĐ có các quyền: 1 Quyền được cấp GCNQSDĐ; 2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, b i bổ đất nông nghiệp; 5 Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; 6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành

vi vi phạm pháp luật đất đai NSDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ… theo quy định của pháp luật về đất đai.[31, tr.655]

Trang 16

Còn theo Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Hà Nội: QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.[4, tr.92]

Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình SDĐ

Dưới g c ộ ph p lý: QSDĐ là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai,

bao g m tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình SDĐ như: Quan hệ làm phát sinh QSDĐ; quan hệ về thực hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về bảo hộ QSDĐ (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ) Xét trên phương diện này, QSDĐ là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp l để quy định thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (NSDĐ) được hưởng, được làm trong quá trình SDĐ

Như vậy, các quan niệm về QSDĐ của chúng ta nhìn chung đều chỉ ra QSDĐ

là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể SDĐ Đặc biệt, hiện nay chúng ta đang tiến tới ngày càng mở rộng các quyền năng của chủ sử dụng, được tự do khai thác, định đoạt, tự do giao dịch dễ dàng trên thị trường, từ đó khơi dậy ngu n nội lực

của đất nước, giải phóng sức sản xuất, thực sự “tr o ng ụ l o ộng vào t y i

t ợng l o ộng t o r vật hất”

1.2.2 Đ c trưng ph p lý c a QSDĐ

Thừa nhận QSDĐ là một tài sản đặc biệt, vì vậy nội hàm của QSDĐ không chỉ dừng lại ở việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trực tiếp từ đất, mà QSDĐ còn được dùng để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại các tổ chức tín dụng, được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất – kinh doanh Tham khảo một số công trình nghiên cứu có nói đến QSDĐ trong luận án của

TS Nguyễn Quang Tuyến, luận án của TS Nguyễn Thị Dung, luận văn của ThS Nguyễn Thị Thu Thủy, có thể khái quát các đặc trưng pháp l của QSDĐ bao g m:

Th nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản (vật quyền), được xác định giá

trị và được phép trao đổi trên thị trường

Trang 17

Theo như quy định tại Điều 163 BLDS năm 2005 thì “Tài s n o g m vật,

tiền, giấy tờ giá và quyền tài s n” Điều 181 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền tài s n là quyền tr giá ợ ằng tiền và th ợ huy n gi o trong gi o h

n sự quyền sở hữu trí tu ”

Giống như những loại tài sản khác, QSDĐ cũng được xác định giá trị: “ iá tr

QSDĐ là giá tr ằng tiền QSDĐ i v i một i n tí h ất xá nh trong thời

h n SDĐ xá nh ” (Khoản 20, Điều 3 LĐĐ năm 2013), và được pháp luật cho phép

trở thành tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh, vay vốn, hoặc được sử dụng làm vốn góp (Các Điều 715 đến 721 và từ Điều 727 đến 732 BLDS năm 2005, các Điều 167, 174, 179, 183, 188… LĐĐ năm 2013)

Th h i, QSDĐ tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành một loại quyền

tương đối độc lập so với quyền sở hữu đất đai

Theo Điều 164 BLDS năm 2005, chủ sở hữu tài sản có ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Thoạt nhìn thấy rằng, QSDĐ chính là một trong các nhóm quyền của quyền sở hữu Nhưng nó không phải quyền

sở hữu, mà có tính độc lập tương đối Đặc trưng này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân

về đất đai, điều này có nghĩa là NSDĐ có QSDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ sử dụng ổn định, lâu dài Song, đ ng thời pháp luật cũng ghi nhận cho NSDĐ có quyền chuyển QSDĐ (một quyền của chủ sở hữu) Như vậy, QSDĐ không chỉ dừng lại ở việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là đất đai mà nó còn có thể tham gia vào các giao dịch dân sự: Trở thành tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn, hoặc được sử dụng làm vốn góp Do đó, QSDĐ có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường, vượt ra khỏi

khuôn khổ “ hật hẹp” mà BLDS đã trao cho nó

Tuy nhiên, cũng không thể hoàn toàn tách bạch hay đ ng nhất giữa quyền sở hữu đất đai với QSDĐ, bởi QSDĐ thực chất là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất đai, chỉ xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ

Th , QSDĐ là một quyền năng không trọn vẹn

Tính không trọn vẹn của QSDĐ được thể hiện ở một số khía cạnh như:

Trang 18

Hiến pháp ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản l (Điều 53 Hiến pháp năm 2013) Chủ sở hữu là nhân dân không có chủ thể cụ thể do đó cần có người đại diện để quản l và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu đó chính là Nhà nước - chủ thể đặc biệt Chính

sự đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân này nên Nhà nước là đại diện chủ sở hữu chỉ nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ về nguyên tắc, trên thực tế thì quyền khai thác, quản l , chiếm hữu một cách trực tiếp được thực hiện thông qua quyền sử dụng thì được giao cho hộ gia đình, cá nhân Những người được giao đất, cho thuê đất là

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người thuê đất chỉ được quyền sử dụng

ổn định lâu dài mà không được quyền định đoạt NSDĐ không có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đại diện (Nhà nước) Họ chỉ được thực hiện một số quyền năng nhất định do pháp luật ghi nhận, còn về cơ bản họ vẫn phải hành động theo chí của Nhà nước

Thêm vào đó, không phải bất cứ người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (ví dụ như đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập) sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tại Điều 175 LĐĐ năm

2013, chủ thể sử dụng đất này không được thực hiện các quyền trên)

1.2.3 Ph n i t QSDĐ với c c t i s n kh c

QSDĐ được xem là một quyền tài sản đặc biệt (vật quyền), sự khác biệt của

QSDĐ với các tài sản khác chính là bởi sự “ i t” của nó

Nếu như những tài sản khác, phần giá trị của nó và bản thân nó không bị tách rời, người chủ sở hữu tài sản cũng đ ng thời nắm trong tay giá trị của tài sản Nhưng QSDĐ gắn liền với đất đai lại được tách ra và có tính độc lập tương đối, NSDĐ chỉ

có quyền sử dụng mà không phải là chủ sở hữu thực sự đối với đất đai đó QSDĐ có được giá trị của nó là do Nhà nước cho phép, thừa nhận để tham gia vào các giao dịch QSDĐ, trong đó có góp vốn, bởi QSDĐ thực tế là một quyền phái sinh từ quyền

sở hữu về đất đai

Thêm vào đó, đối với những tài sản khác, người sở hữu hợp pháp sẽ đ ng thời

có ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, theo Điều 164 BLDS năm 2005 (quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản l tài sản; quyền sử dụng là quyền khai

Trang 19

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó) Còn đối với QSDĐ, được hình thành do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc do chuyển nhượng đất… NSDĐ không phải chủ sở hữu đất đai, cho nên thứ quyền năng họ nắm giữ cũng không trọn vẹn, NSDĐ chỉ được thực hiện một số quyền mà pháp luật cho phép như đã phân tích trong đặc điểm về tính không trọn vẹn của QSDĐ

Tuy nhiên, nếu so sánh với những tài sản khác khi được giao hoặc cho thuê, thì theo quy định của BLDS, người được giao tài sản và thuê tài sản chỉ được quyền chiếm giữ hoặc sử dụng không được quyền chuyển giao hoặc chuyển nhượng khi chưa có sự đ ng của chủ sở hữu (Điều 173 BLDS năm 2005) Nhưng đối với QSDĐ lại khác, NSDĐ có một số quyền năng nhất định mà theo như quy định của BLDS đối với tài sản không phải là đất đai thì chỉ có chủ sở hữu mới có các quyền này như: quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… (Phần thứ năm, Quy định về chuyển QSDĐ - BLDS năm 2005; các Điều 167, 174, 179, 183, 188 LĐĐ năm 2013) NSDĐ khác với người sử dụng tài sản thông thường không chỉ được quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức mà còn được Nhà nước thừa nhận thông qua việc cấp GCNQSDĐ, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, b i

bổ đất nông nghiệp, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm QSDĐ của mình, được hưởng lợi ích do các công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Chủ sở hữu đất đai đại diện là Nhà nước không thể tự mình thực hiện đầy đủ các nhóm quyền mà trao việc thực hiện trực tiếp các quyền đó cho người sử dụng Đây chính là một điểm nữa khẳng định rằng QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt khác với những tài sản khác

1.3 G p vốn bằng QSDĐ

1.3.1 h i ni m g p vốn ằng QSDĐ

Pháp luật đất đai ghi nhận QSDĐ là một loại quyền tài sản, vì vậy cho phép NSDĐ được sử dụng QSDĐ để góp vốn vào các tổ chức kinh doanh Tuy nhiên có

sự khác biệt về mặt thuật ngữ giữa các văn bản pháp luật hiện hành BLDS năm

2005 ghi nhận quyền góp vốn bằng giá tr QSDĐ tại Chương XXXII – Hợp đ ng

góp vốn bằng giá trị QSDĐ Còn pháp luật đất đai chuyên ngành, từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và năm 2001, đến LĐĐ năm 2003 và mới đây

Trang 20

là LĐĐ năm 2013 sử dụng thuật ngữ góp vốn bằng QSDĐ Dù sử dụng thuật ngữ nào, thì cho đến nay pháp luật nước ta cũng vẫn chưa đưa ra một định nghĩa chính thức về khái niệm này Trong một số sách báo pháp l , bước đầu đã đưa ra các quan

điểm về khái niệm góp vốn bằng QSDĐ:

Giáo trình LĐĐ năm 2008 của Trường Đại học Luật Hà Nội có đưa ra định

nghĩa về góp vốn bằng QSDĐ như sau: “ p v n ằng giá tr QSDĐ ợ hi u là

sự thỏ thuận giữ á n theo , hộ gi nh, á nh n QSDĐ hợp pháp, có quyền g p v n ằng giá tr QSDĐ hợp tá s n xuất, inh o nh v i tổ h , hộ

gi nh, á nh n trong n ho v i ng ời Vi t N m nh ở n ngoài”[4,

tr.244] Tuy nhiên, có thể thấy, định nghĩa được đưa ra trong tài liệu này mới chỉ bó hẹp ở việc góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân mà chưa khái quát được khái niệm góp vốn bằng QSDĐ của NSDĐ nói chung, bao g m những chủ thể được quyền góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật, như: Hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải đất thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ

mà tiền SDĐ đã trả không có ngu n gốc từ NSNN; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có ngu n gốc

từ NSNN; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ…

Căn cứ vào những phân tích trên, chúng ta có thể đưa ra một khái niệm chung

về góp vốn bằng QSDĐ như sau: “ p v n ằng QSDĐ là sự thỏ thuận giữ á

n theo iều i n, tr nh tự, th tụ o pháp luật quy nh, theo NSDĐ QSDĐ

m nh hợp vào v n o nh nghi p hợp tá s n xuất, inh o nh v i hộ gi

Trang 21

áp dụng đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước đã được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc nhận chuyển QSDĐ hợp pháp (trừ trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền) Còn tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ tại Việt Nam không được pháp luật cho hưởng quyền này

Th h i, về i t ợng:

Do đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản l , Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, nên đối tượng của việc góp vốn bằng QSDĐ là QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai Sau khi góp vốn để sản xuất, kinh doanh thì QSDĐ trở thành tài sản của doanh nghiệp Nếu doanh nghiệp bị phá sản thì QSDĐ góp vốn sẽ bị xử l theo quy định của Luật phá sản và các văn bản pháp luật khác có liên quan

Giá trị góp vốn được xác định không chỉ bao g m giá trị QSDĐ mà còn bao

g m giá trị tài sản thuộc sở hữu của bên góp vốn gắn liền với đất Bởi lẽ, thực tế cho thấy, đất đai luôn gắn liền với các tài sản trên đất và trong một số trường hợp việc xác định giá trị của BĐS không thể tách bạch rạch ròi giữa giá trị QSDĐ với giá trị của tài sản trên đất

Th , về iều i n:

Đầu tiên, để thực hiện góp vốn thì bản thân NSDĐ phải nắm giữ QSDĐ đó Điều này được Nhà nước công nhận thông qua việc cấp GCNQSDĐ, đây là căn cứ

để bảo hộ quyền về tài sản của NSDĐ;

Hai là, xuất phát từ tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với con người và

do đặc điểm lịch sử đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản l , nên việc góp vốn bằng QSDĐ phải được đăng k tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

Ba là: Theo quy định của pháp luật, giá trị QSDĐ góp vốn do các bên thỏa thuận Việc xác định giá trị QSDĐ dựa trên những nguyên tắc, phương pháp do Chính phủ quy định Điều này bị chi phối bởi tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Trong khi đó, việc xác định giá trị của các tài sản trên đất đem góp vốn do các bên tự thỏa thuận;

Trang 22

Bốn là: Góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất Ngược lại, việc góp vốn bằng các tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo chí của chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực thi;

Năm là: Việc góp vốn bằng QSDĐ không làm thay đổi mối quan hệ sở hữu đất đai, bởi vì trong quan hệ góp vốn QSDĐ, người góp vốn không phải là chủ sở hữu đất đai Do đó, việc góp vốn này có thể bị chấm dứt bởi chí của Nhà nước khi các bên vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật đất đai

1.3.3 Ph n i t g p vốn ằng QSDĐ với g p vốn ằng c c loại t i s n kh c

Có thể phân biệt góp vốn bằng QSDĐ với góp vốn bằng các loại tài sản khác trên một số khía cạnh sau:

Th nhất, về h th : Khi góp vốn bằng các loại tài sản khác, thì tất cả các

chủ thể (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) đáp ứng điều kiện là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó đều được pháp luật cho phép thực hiện hành vi góp vốn Riêng đối với góp vốn bằng QSDĐ, NSDĐ lại không phải là chủ sở hữu đất đai đó mà họ được Nhà nước cho phép thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ Đ ng thời, pháp luật đất đai có giới hạn về chủ thể góp vốn bằng QSDĐ Ví dụ, chỉ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước mới được thực hiện hành vi này Còn tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ tại Việt Nam không được hưởng quyền này

Th h i, về i t ợng: Thông thường, khi thực hiện hành vi góp vốn, đối

tượng của hành vi này chính là bản thân tài sản được đem góp vốn Tuy nhiên, đối với góp vốn bằng QSDĐ, đối tượng ở đây không phải là đất đai, mà là QSDĐ, xuất phát từ đặc điểm NSDĐ chỉ nắm giữ QSDĐ chứ không phải chủ sở hữu đất đai, nên

họ chỉ được đem góp vốn bằng QSDĐ mà họ được hưởng mà thôi

Th , về iều i n:

Riêng đối với góp vốn bằng QSDĐ, NSDĐ phải có GCNQSDĐ làm căn cứ xác minh QSDĐ đó là hợp pháp Còn đối với góp vốn bằng một số loại tài sản khác, không nhất thiết phải có đăng k sở hữu

Đối với các tài sản khác, thời hạn góp vốn do các bên tự thỏa thuận, pháp luật không có quy định ràng buộc hay hạn chế về điều kiện thực thi Song khi góp vốn

Trang 23

bằng QSDĐ, do NSDĐ không phải là chủ sở hữu đất đai, họ chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển nhượng đất trong một thời hạn nhất định, cho nên việc góp vốn bằng QSDĐ phụ thuộc vào thời hạn này, và chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất mà thôi

1.4 Điều chỉnh pháp luật g p vốn bằng QSDĐ

1.4.1 Sự cần thiết iều chỉnh ph p luật ối với g p vốn ằng QSDĐ

Góp vốn bằng QSDĐ được ghi nhận lần đầu tiên trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/3/1999 về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Qua các thời kỳ sửa đổi, ban hành mới các văn bản LĐĐ, những quy định về góp vốn bằng QSDĐ ngày càng được bổ sung

và hoàn thiện phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường của đất nước Sự can thiệp hợp l của Nhà nước vào hoạt động góp vốn bằng QSDĐ nói riêng và toàn bộ thị trường BĐS nói chung tạo điều kiện cho nền kinh tế tổng thể phát triển lành mạnh,

ổn định Nó thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng qu giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt (yếu tố đầu vào) không thể thiếu của mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, là không gian sinh t n của loài người Do vậy, bất cứ Nhà nước nào cũng phải quan tâm đến đất đai, xây dựng chính sách pháp luật phù hợp để quản l đất đai, phân bổ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế, hay đất phục vụ cho mục đích chính trị -

xã hội của đất nước Trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường, các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn l luận

và thực tế đòi hỏi của cuộc sống Cụ thể, về mặt nguyên l , đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản l nên pháp luật không cho phép tư nhân hóa hay mua bán đất đai Tuy nhiên, hoạt động sản xuất – kinh doanh trong cơ chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có sự dịch chuyển Để khắc phục tình trạng này, các nhà làm luật nước ta đã xác lập giải pháp là cho phép NSDĐ được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ Đây

là một giải pháp vừa đảm bảo duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường vừa đảm bảo cho đất đai vận động song hành với hoạt động sản xuất – kinh doanh trong cơ chế đó

Trang 24

Khác với nhiều quốc gia trên thế giới, ở nước ta các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có QSDĐ và được giao dịch QSDĐ, hoạt động góp vốn bằng QSDĐ cũng phụ thuộc vào chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai đại diện Nhà nước phải ban hành pháp luật quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ của các chủ thể góp vốn và nhận góp vốn bằng QSDĐ, đối tượng được góp vốn, điều kiện góp vốn bằng QSDĐ Quy định cụ thể về đối tượng góp vốn, về các loại đất được tham gia vào hoạt động góp vốn bằng QSDĐ, cũng như quy định về chủ thể góp vốn bởi không phải tất cả mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều được góp vốn bằng QSDĐ mà chỉ những chủ thể được Nhà nước cho phép mới được thực hiện quyền này

Thứ hai, nước ta chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung, quan liêu, kế hoạch hóa cao độ sang nền kinh tế thị trường; trong đó, pháp luật ghi nhận việc bảo hộ quyền tự

do kinh doanh của công dân và sự bình đẳng của mọi thành phần kinh tế Tuy nhiên,

để nền kinh tế thị trường vận hành thông suốt thì cần xây dựng đ ng bộ các thị

trường mang tính “ ầu vào” của mọi quá trình sản xuất – kinh doanh, bao g m: Thị

trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học – công nghệ và thị trường BĐS (trong đó có thị trường QSDĐ) Trong nền kinh tế thị trường, thị trường vốn và thị trường QSDĐ có mối quan hệ biện chứng, tác động lẫn nhau Theo đó, một lượng giá trị có thể luân chuyển từ thị trường QSDĐ sang thị trường vốn và ngược lại Thực tế cho thấy, thị trường vốn hình thành với nhiều hình thức huy động vốn như thế chấp vay ngân hàng hay góp vốn… Trong điều kiện đất đai được thừa nhận là một tài sản có giá trị, thì điều tất yếu cần thiết là phải có các quy định về góp vốn bằng QSDĐ để đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tạo điều kiện cho các chủ thể kinh doanh có nhiều sự lựa chọn, đ ng thời, góp phần thúc đẩy thị trường QSDĐ phát triển mạnh mẽ ở nước ta

Thứ ba, về mặt l luận, thừa nhận đất đai là một loại tài sản đặc biệt, tức bản thân nó đã mang các yếu tố giá trị và giá trị sử dụng, thì pháp luật cần ghi nhận và bảo hộ việc góp vốn bằng QSDĐ của NSDĐ Song, gắn liền với đất còn có những loại tài sản khác như nhà xưởng, công trình… cũng là những tài sản có thể thế chấp, góp vốn Tuy nhiên, giữa góp vốn bằng QSDĐ và góp vốn bằng các loại tài sản này

có sự khác biệt nhất định, chẳng hạn như thời hạn, chủ thể góp vốn… Do đó, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, đ ng thời là chủ thể nắm giữ

Trang 25

công cụ pháp luật phải đưa ra những quy định giải quyết hài hòa, thỏa đáng, tránh làm nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền góp vốn của mình

Thứ tư, khi góp vốn bằng QSDĐ, cần phải đăng k chuyển QSDĐ Đây là yếu tố then chốt, là sự bảo đảm an toàn pháp l cần thiết của không chỉ riêng hoạt động góp vốn mà cả trong những giao dịch thế chấp, chuyển nhượng QSDĐ, BĐS Pháp luật quy định về điều kiện, trình tự thủ tục, thẩm quyền đăng k hoạt động góp vốn bằng QSDĐ, thực hiện kê khai và cấp GCNQSDĐ, đảm bảo hoạt động được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi, an toàn và minh bạch Hiện nay, nhiều nước trên thế giới đang áp dụng hệ thống đăng k quyền sở hữu Torren, được xem là một hệ thống khá tiến bộ như Úc, Singapore, Philippin, Malaixia Đó là hệ thống chứng nhận quyền đăng k và được Nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng k Nguyên l cơ bản của hệ thống là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng k

và cấp giấy chứng nhận về nhà đất, không đòi hỏi các loại chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như ở nhiều

hệ thống đăng k khác Nhà nước bảo đảm và chịu trách nhiệm b i thường nếu xảy

ra các sai sót khi đăng k [27, tr.36] Nếu xây dựng được một hệ thống đăng k quyền BĐS và đăng k các hoạt động liên quan đến đất đai một cách hiện đại, tất yếu sẽ đem lại một cơ chế thông thoáng cho các tổ chức, cá nhân trong việc nâng cao năng lực tài chính của mình

Thứ năm, khi thực hiện góp v n bằng QSDĐ, không chỉ có các bên góp vốn

và nhận góp vốn, mà còn có nhiều chủ thể khác có liên quan để tạo điều kiện cho giao dịch có hiệu quả như: Cơ quan đăng k , cơ quan thuế, tổ chức định giá… Do vậy, đòi hỏi phải thiết lập một hệ thống cơ quan quản l Nhà nước về kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS, hệ thống tổ chức dịch vụ về BĐS để bảo vệ quyền lợi cho các bên, trong đó có các hoạt động về góp vốn bằng QSDĐ

Thứ sáu, hiện nay, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng do sự phát triển dân

số, đặc biệt là ở khu vực đô thị Để giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân, các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở Tuy nhiên, để thực hiện các dự án về nhà ở thì các chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính rất d i dào Bên cạnh các hình thức huy động vốn như vay Ngân hàng, phát hành cổ

Trang 26

phiếu, trái phiếu trên thị trường, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai… thì các chủ đầu tư cũng sử dụng phương thức hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ

Hay như trong thực hiện các chương trình “x i, gi m nghèo” cho người dân,

ngoài việc giúp người dân tiếp cận với ngu n vốn vay của Ngân hàng thông qua việc thế chấp tài sản, Nhà nước ta còn cho phép các chủ thể SDĐ được góp vốn bằng QSDĐ cũng là một giải pháp hữu hiệu để có vốn đầu tư sản xuất Và để làm được những công việc đó, Nhà nước cần tạo một hành lang pháp l cần thiết, minh bạch giúp doanh nghiệp cũng như người dân dễ dàng thực hiện hoạt động góp vốn, nhận góp vốn bằng QSDĐ của mình Bằng việc khai thông kênh huy động vốn thông qua góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp tổ chức, cá nhân trong nước có điều kiện hợp tác mở rộng phạm vi sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

1.4.2 êu cầu iều chỉnh ph p luật ối với g p vốn ằng QSDĐ

Đầu tiên, pháp luật phải bảo đảm sự an toàn pháp l , phòng ngừa và chia sẻ rủi ro Các quy định điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng QSDĐ phải hiệu quả, cụ thể, chuẩn xác và ổn định để bảo đảm an toàn cho các bên tham gia, tạo điều kiện cho hoạt động góp vốn được thuận lợi, trọn vẹn, khuyến khích việc đăng k và thực hiện hoạt động góp vốn đúng pháp luật với chi phí thấp

Pháp luật nếu chỉ quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ dẫn đến tình trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp dụng không thống nhất khi điều chỉnh các quan hệ liên quan đến hoạt động góp vốn bằng QSDĐ Pháp luật phù hợp với thực tế

sẽ ngăn chặn được tình trạng tranh chấp, nảy sinh mâu thuẫn giữa các bên góp vốn

và nhận góp vốn, cũng như góp phần bảo vệ lợi ích của các chủ thể, trong đó có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, đ ng thời nâng cao thức tuân thủ pháp luật đất đai, bởi lẽ theo quy định hiện hành, NSDĐ muốn góp vốn bằng QSDĐ phải tiến hành chuyển QSDĐ, đăng k góp vốn và được ghi vào điều lệ công

ty, là những căn cứ bảo đảm cho quyền lợi của họ khi xảy ra tranh chấp

Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện hoạt động góp vốn bằng QSDĐ, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ đa dạng, phức tạp trong quá trình phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi hội nhập kinh

Trang 27

tế quốc tế Bảo đảm công bằng, bình đẳng, chia sẻ lợi ích cũng như rủi ro giữa các bên góp vốn và bên nhận góp vốn bằng QSDĐ Để thực hiện điều này, cần thiết phải xây dựng được hệ thống pháp luật thị trường BĐS nói chung và góp vốn bằng QSDĐ nói riêng một cách đ ng bộ, thống nhất, cụ thể và ổn định Bên cạnh đó, tăng cường xây dựng một cơ chế để bảo đảm cho các quy định pháp luật được thực thi có hiệu quả như: Xây dựng hệ thống cơ quan đăng k QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; xây dựng hệ thống cơ quan lập, quản l lưu giữ và cung cấp thông tin về QSDĐ, BĐS; xây dựng, phát triển các tổ chức định giá đất; xây dựng các cơ quan đăng k thành lập doanh nghiệp…

Thứ hai, pháp luật phải bảo đảm tính công khai, minh bạch Tính minh bạch của pháp luật trong góp vốn bằng QSDĐ được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai, minh bạch về thông tin BĐS, pháp luật phải minh bạch, rõ ràng về đối tượng góp vốn và điều kiện góp vốn bằng QSDĐ, các giấy tờ có liên quan đến QSDĐ, cũng như những thông tin về chủ SDĐ… (ii) Minh bạch về định giá QSDĐ, thủ tục góp vốn, chuyển QSDĐ; (iii) Minh bạch về các biện pháp xử l vi phạm về góp vốn bằng QSDĐ như hành vi trốn thuế, không làm thủ tục chuyển QSDĐ, sách nhiễu tham nhũng… (iv) Bảo đảm hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để hoạt động góp vốn bằng QSDĐ được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và đúng pháp luật

Tính công khai minh bạch của pháp luật còn đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu

về mức độ tương thích với pháp luật góp vốn bằng QSDĐ của các nước trong khu vực và quốc tế, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Thứ ba, tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ của pháp luật Một học giả người Peru đã từng nhận xét: Làm sao mà một hệ thống pháp luật có tham vọng là hợp pháp và thích đáng nếu nó cắt bỏ 80% dân số của nó [35, tr.151] Hệ thống pháp luật phải tạo điều kiện linh hoạt và dễ dàng để phần lớn các tổ chức, cá nhân, những người nắm giữ QSDĐ được tham gia hoạt động góp vốn bằng QSDĐ Đối với lĩnh vực này, tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ đòi hỏi pháp luật phải thể hiện được: (i) Khả năng thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ của các chủ thể thông qua

tỉ lệ tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tham gia hoạt động góp vốn bằng QSDĐ đúng pháp luật; (ii) Đánh giá mức độ linh hoạt và áp dụng các hình thức đảm bảo cho hoạt động góp vốn, chuyển QSDĐ trong góp vốn được nhanh chóng, an toàn, phù hợp với

Trang 28

trình độ cũng như điều kiện của từng chủ thể góp vốn Tiêu chí về việc tăng cường tính tiếp cận và mức độ tiếp cận đòi hỏi phải rà soát lại, điều chỉnh nhằm đảm bảo hiệu quả thực thi cao

1.4.3 Nội dung iều chỉnh ph p luật ối với g p vốn ằng QSDĐ

Góp vốn bằng QSDĐ là hướng tới hình thành một kênh huy động vốn nhiều tiềm năng cho NSDĐ cũng như các đối tượng nhận góp vốn Sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động này nhằm tạo một hành lang pháp l thống nhất, an toàn và hiệu quả Nội dung điều chỉnh của pháp luật cần phải hướng đến:

(i) Về chủ thể Trong quan hệ này g m có bên góp vốn và bên nhận góp vốn

Do đặc thù của quan hệ có liên quan đến đất đai, lãnh thổ nên phạm vi chủ thể tham gia quan hệ góp vốn bằng QSDĐ cũng có những hạn chế nhất định, pháp luật cần căn cứ vào đặc điểm, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tức công dân Việt Nam để ban hành những quy định hợp l về chủ thể được tham gia quan hệ này

(ii) Về đối tượng Như đã trình bày, đối tượng trong quan hệ góp vốn ở đây là QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai Đây là một loại tài sản đặc biệt, gắn với mỗi loại đất khác nhau, sẽ có QSDĐ khác nhau Điều này dẫn tới khả năng đem góp vốn của các loại QSDĐ là khác nhau

(iii) Về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể Đảm bảo các bên có những quyền, nghĩa vụ công bằng, nhận những lợi ích xứng đáng và cùng chia sẻ trách nhiệm khi

có hậu quả xảy ra

(iv) Về các quy định mang tính điều kiện: Trình tự, thủ tục góp vốn; hợp đ ng góp vốn; định giá; chấm dứt góp vốn

Nội dung cụ thể về pháp luật góp vốn bằng QSDĐ sẽ được xem xét, phân tích trong phần thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ thể hiện tại Chương II của Luận văn

Trang 29

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Đối với văn hóa người Việt, đất đai đ ng nghĩa với “h ơng hỏ , tổ ti n và

òng họ”, nó gắn liền với mỗi cá nhân, mỗi con người, có nghĩa đặc biệt quan

trọng Bước vào thời đại CNH – HĐH, đất đai ngày càng thể hiện rõ nét giá trị của

nó Với phạm vi của Luận văn chỉ tìm hiểu về khía cạnh góp vốn bằng QSDĐ, thì thông qua Chương I, là chương mở đầu nêu lên những vấn đề l luận chung nhất, chúng ta đã nắm được khái niệm, đặc điểm của QSDĐ, là quyền tài sản đặc biệt được Nhà nước ghi nhận, từ đó cho phép NSDĐ được thực hiện những quyền năng nhất định đối với QSDĐ, trong đó có quyền góp vốn Vấn đề vốn và góp vốn luôn là mối quan tâm hàng đầu khi tiến hành bất kỳ hoạt động sản xuất – kinh doanh nào, và góp vốn bằng QSDĐ là một kênh huy động vốn đầy tiềm năng, được Nhà nước khuyến khích Tuy nhiên, do gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai và Nhà nước mới

là chủ sở hữu đại diện, nên hoạt động góp vốn bằng QSDĐ chịu sự quản l và tác động nhất định từ phía Nhà nước bằng các công cụ pháp l

Trang 30

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QSDĐ

2.1 Quy định về đối tượng của quan hệ g p vốn bằng QSDĐ

2.1.1 QSDĐ ược x c lập trên cơ sở giao ất

Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm giao đất được đề cập lần đầu tiên trong LĐĐ năm 1987 và được tiếp tục ghi nhận trong LĐĐ năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và năm 2001, LĐĐ năm 2003, và mới đây là

LĐĐ năm 2013 Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 LĐĐ năm 2013, giao đất “là vi

Nhà n n hành quyết nh gi o ất ho i t ợng nhu ầu SDĐ”

LĐĐ năm 1987 chỉ quy định duy nhất một hình thức giao đất là giao đất không thu tiền SDĐ do điều kiện kinh tế đất nước lúc bấy giờ còn nhiều khó khăn Đến khi LĐĐ năm 1993 ra đời, theo chủ trương của Đảng, nước ta đã thực hiện việc chuyển dịch từ thể chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Theo đó, Nhà nước thừa nhận đất đai có giá và cần thiết phải quy định thêm hình thức giao đất có thu tiền SDĐ bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền SDĐ

Đối với đất được giao không thu tiền SDĐ, đa số các quy định của LĐĐ không cho phép NSDĐ được thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ ( Điều 109 LĐĐ năm 2003; Khoản 2 Điều 173, Điều 181 LĐĐ năm 2013), trừ trường hợp hộ gia đình

cá nhân được Nhà nước giao đất trong hạn mức để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi tr ng thủy sản, làm muối (Khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013) Sở

dĩ như vậy vì Nhà nước giao đất không thu tiền chỉ áp dụng trong một số trường hợp được quy định tại Điều 33 LĐĐ năm 2003 (Điều 54 LĐĐ năm 2013) Căn cứ theo quy định này, các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ chủ yếu SDĐ vào mục đích xây dựng, duy trì và phát triển cơ sở hạ tầng của những lĩnh vực, ngành then chốt của đất nước (lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh) và không có mục đích sản xuất kinh doanh (trừ một số tổ chức được giao đất

sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp được hưởng chính sách ưu tiên của Nhà nước về khuyến khích sản xuất nông nghiệp để đảm bảo an toàn lương thực

Trang 31

quốc gia và bảo vệ môi trường.) Hơn nữa, bản chất của quan hệ giao đất không thu tiền là người được giao đất không phải trả tiền mà vẫn có được QSDĐ

Đối với đất được giao có thu tiền SDĐ Đây là loại đất mà NSDĐ phải thanh toán một khoản chi phí nhất định nộp vào NSNN để có được quyền sử dụng Tuy nhiên, có sự khác nhau về loại đất này giữa LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 LĐĐ năm 2003 dựa trên căn cứ khoản tiền phải nộp để được giao đất có ngu n gốc hay không có ngu n gốc từ NSNN để xác định đó có phải là đối tượng của quan hệ góp vốn bằng QSDĐ hay không Cụ thể, đối với đất được giao có thu tiền mà khoản tiền

đã nộp không có ngu n gốc từ NSNN thì QSDĐ đó được phép đem làm tài sản góp vốn (Khoản 2 Điều 110, Khoản 8 Điều 113, Khoản 1 Điều 119 LĐĐ năm 2003), ngược lại đất được giao có thu tiền mà khoản tiền đã nộp có ngu n gốc từ NSNN thì quyền sử dụng loại đất được giao này sẽ không được NSDĐ đem làm tài sản góp vốn

theo Khoản 3 Điều 110 LĐĐ năm 2003 Tuy nhiên, việc xác định căn cứ “ngu n g

từ NSNN” lại chưa được LĐĐ năm 2003 làm rõ Đối với đất giao có thu tiền, LĐĐ

năm 2013 không phân chia thành các trường hợp như LĐĐ năm 2003, mà quy định chung là giao đất không thu tiền, có xét thêm các trường hợp miễn, giảm tiền SDĐ Theo đó, hầu hết các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ thì QSDĐ đều là đối tượng của quan hệ góp vốn (Khoản 2, điểm a, b Khoản 4 Điều 174, Khoản

1 Điều 179, Khoản 1, 3, 4, 5 Điều 183 LĐĐ năm 2013), chỉ trừ các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 174 LĐĐ năm 2013 mà được miễn tiền SDĐ thì QSDĐ tương ứng không được đem góp vốn

2.1.2 QSDĐ ược x c lập trên cơ sở thuê ất

Trong điều kiện kinh tế thị trường, bên cạnh hình thức giao đất, Nhà nước còn

sử dụng hình thức cho thuê đất Hiện nay, cho thuê đất trở thành hình thức phân phối

đất đai phổ biến ở nước ta LĐĐ năm 2003 định nghĩa cho thuê đất “là vi nhà

n tr o quyền SDĐ ằng hợp ng ho i t ợng nhu ầu SDĐ” (Khoản 2

Điều 4 LĐĐ năm 2003) LĐĐ năm 2013 tiếp tục thừa nhận hình thức cho thuê đất tại Khoản 8 Điều 3

Trang 32

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 quy định ba hình thức cho thuê đất: Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Tuy nhiên, LĐĐ năm 2003 và hiện nay là LĐĐ năm 2013 chỉ quy định hai hình thức thuê đất: Hình thức cho thuê đất trả tiền đất hàng năm và hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

* Đối với đất được thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thời hạn thuê đất là tương đối ngắn, không đảm bảo quyền và nghĩa vụ tài chính của chủ SDĐ khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ, cho nên LĐĐ không cho phép góp vốn bằng QSDĐ đối với đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 111, 114 Khoản 2 Điều 119 LĐĐ năm 2003; Điều 175, Khoản 2 Điều 178, Khoản 2, điểm b Khoản 3 Điều 179, Khoản

2 Điều 183, điểm b Khoản 2 Điều 185, Khoản 2 Điều 187 LĐĐ năm 2013)

* Đối với đất được thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Với đối tượng này, NSDĐ đã phải trả một khoản tiền để được thuê và SDĐ trong một thời gian ổn định đủ để đảm bảo các điều kiện tham gia các giao dịch trên thị trường BĐS Vì vậy, Nhà nước cho phép đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trở thành đối tượng của quan hệ góp vốn bằng QSDĐ (Khoản 3 Điều 119 LĐĐ năm 2003; Khoản 2, 3, điểm a, b Khoản 4 Điều 174, Khoản 1, điểm a Khoản 3, Khoản 4 Điều 179, Khoản 3, 5 Điều 183, điểm a Khoản 2 Điều 185, Khoản 1 Điều

187 LĐĐ năm 2013) Tuy nhiên, do LĐĐ năm 2013 có mở rộng thêm về các loại chủ thể được cho thuê đất với các hình thức khác nhau, nên các quy định về góp vốn bằng QSDĐ đối với các loại đất được hình thành quyền sử dụng từ việc Nhà nước cho thuê đất cũng chặt chẽ hơn Cụ thể, ngoài việc xét các trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận mà không phải là dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, không được thực hiện góp vốn bằng QSDĐ đối với đất tương ứng, thì LĐĐ năm 2013 còn đề cập đến căn cứ tiền thuê đất đã trả có ngu n gốc từ NSNN Theo đó, chỉ trường hợp tiền thuê đất đã trả một lần cho cả thời gian thuê không có ngu n gốc từ NSNN thì quyền sử dụng loại đất đó mới là đối tượng của quan hệ góp vốn (Khoản 3 Điều 174 LĐĐ năm 2013)

Trang 33

2.1.3 QSDĐ ược x c lập trên cơ sở Nh nước c ng nhận QSDĐ

Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học thì hợp thức hóa QSDĐ là quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc chính thức công nhận QSDĐ của người không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [25, tr.73]

Thực chất của việc công nhận QSDĐ là làm thay đổi tình trạng pháp l của một chủ thể, từ NSDĐ không hợp pháp trở thành người có đầy đủ tư cách pháp l để được hưởng những quyền và thực hiện các nghĩa vụ nhất định trong quan hệ SDĐ

Từ nghĩa trên, Điều 113 LĐĐ năm 2003; Khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013 đã thừa nhận quyền góp vốn bằng QSDĐ đối với đất được Nhà nước công nhận QSDĐ

2.1.4 Những hạn chế, ất cập c a ph p luật về ối tượng g p vốn ằng QSDĐ

Khi xét đến đối tượng là QSDĐ được hình thành trên cơ sở Nhà nước giao đất, Điều 110 LĐĐ 2003 có phân loại hai trường hợp đó là Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có ngu n gốc từ NSNN và trường hợp tiền SDĐ

đã trả có ngu n gốc từ NSNN Đến LĐĐ năm 2013, tại Khoản 3 Điều 174 cũng nhắc đến tiền thuê đất đã trả không có ngu n gốc từ NSNN Tuy nhiên, trong văn bản luật

mới này hay LĐĐ năm 2003 thì đều không đưa ra một khái niệm nào về “tiền SDĐ

(tiền thu ất) h ng ngu n g từ NSNN”, mặc dù khái niệm này ảnh hưởng rất

lớn đến các quyền cũng như nghĩa vụ của các tổ chức được giao đất có thu tiền SDĐ,

tổ chức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Khái niệm “tiền h ng

Trang 34

ngu n g từ NSNN” đã được đưa ra tại Thông tư số 116/2004/NĐ-CP về thu tiền

SDĐ và được hiểu như sau: Tiền không có ngu n gốc từ NSNN là tiền có được do huy động vốn từ cá nhân, từ các tổ chức, cá nhân tài trợ, không phải hoàn trả, các tổ chức tín dụng; tiền vay Ngân hàng, sau đó do cá nhân đóng góp để trả nợ Tuy nhiên, khái niệm này không hoàn toàn phù hợp với trường hợp tiền SDĐ không có ngu n

gốc từ NSNN Do đó việc đưa ra môt khái niệm rõ ràng về “tiền SDĐ (tiền thu ất)

h ng ngu n g từ NSNN” là điều hết sức cần thiết

Bên cạnh đó, các chủ thể SDĐ để được thực hiện quyền góp vốn phải đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 (Điều 106 LĐĐ

Trang 35

năm 2003): Chủ thể góp vốn phải có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013); đất mà giá trị QSDĐ được đem góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh

đó phải là đất không có tranh chấp; QSDĐ đem góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh đó phải là QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; việc góp vốn phải được diễn ra trong thời hạn SDĐ

Tuy nhiên, do đặc thù của từng đối tượng QSDĐ, cũng như đảm bảo tránh thất thoát ngu n tài nguyên qu giá này mà Nhà nước chỉ cho phép một số chủ thể sẽ nêu sau đây có quyền góp vốn bằng QSDĐ

* Tổ h

LĐĐ năm 2003 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong các trường hợp: Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà Khoản tiền đã trả không có ngu n gốc từ NSNN (Khoản 2 Điều 110); đã nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có ngu n gốc từ NSNN (Khoản 2 Điều 112) Đ ng thời lại có

sự phân biệt về quyền góp vốn bằng QSDĐ với những tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, đối với tổ chức kinh tế này lại được thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê

Với việc mở rộng đối tượng được cho thuê đất, LĐĐ năm 2013 không chỉ dừng lại ở việc chỉ cho phép tổ chức kinh tế được góp vốn bằng QSDĐ mà còn mở rộng sang cả đối tượng là tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính Theo đó, nếu

là tổ chức kinh tế thì sẽ được góp vốn bằng QSDĐ trong những trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê (Điều 174) trừ trường hợp tại điểm c Khoản 4 Điều 174; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuộc trường hợp thuê lại đất mà trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (điểm a, Khoản 3 Điều 149); nhận chuyển nhượng QSDĐ có ngu n gốc do được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và không chuyển mục đích SDĐ, nhận chuyển nhượng đất nông

Trang 36

nghiệp và chuyển mục đích SDĐ mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà được được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2, 3, 4 Điều 176); được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm (Khoản 1 Điều 178) Ngoài ra, LĐĐ năm 2013 quy định thêm một trường hợp được góp vốn bằng QSDĐ đối với tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính nhằm tạo điều kiện

để tổ chức này linh động hơn trong việc sử dụng và khai thác ngu n vốn của mình,

đó là khi tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đã trả không có ngu n gốc từ NSNN đ ng thời không thuộc trường hợp tại điểm c Khoản 4 Điều 174 (Khoản 3 Điều 174)

LĐĐ năm 2013 cũng quy định điều khoản chuyển tiếp với những trường hợp thuê đất của Nhà nước trước ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả còn lại ít nhất là 05 năm thì tổ chức kinh tế có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 LĐĐ năm 2013, có nghĩa là tổ chức kinh tế này được quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê đó (Khoản 1 Điều 210) Như vậy, nhìn chung các tổ chức thuê đất mà đã trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho một khoảng thời gian nhất định (ít nhất là 05 năm và thuê đất trước ngày 1/7/2004) đều có quyền và nghĩa vụ bình đẳng Đây là một điểm tiến bộ của LĐĐ năm 2013 so với LĐĐ năm 2003

Với những quy định tiến bộ này, pháp luật đất đai đã ngày càng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giải quyết được một vấn đề lớn trong hoạt động kinh doanh của mình Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 cho phép doanh nghiệp nhà nước thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được góp vốn bằng QSDĐ với

tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài, điều này dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp nhà nước thuê đất hàng năm góp vốn bằng QSDĐ khi thành lập doanh nghiệp liên doanh với đối tác nước ngoài, trường hợp doanh nghiệp liên doanh kinh doanh thua lỗ dẫn đến việc doanh nghiệp nhà nước không thực hiện được nghĩa vụ tài chính

về SDĐ với Nhà nước thì luật lại không đưa ra phương án giải quyết Hơn nữa, quy

Trang 37

định cho phép doanh nghiệp nhà nước thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được góp vốn bằng QSDĐ liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài làm phát sinh sự bất bình đẳng trong SDĐ giữa các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế Để khắc phục hạn chế này, hiện nay chúng ta đã bỏ hình thức doanh nghiệp nhà nước, cũng như có những quy định thống nhất về quyền góp vốn bằng QSDĐ để đảm bảo sự bình đẳng giữa các tổ chức kinh tế

Sở dĩ LĐĐ năm 2013 có sự thay đổi đáng kể về loại chủ thể là tổ chức trong quan hệ góp vốn bằng QSDĐ bởi sự thay đổi các loại hình doanh nghiệp cho phù hợp với nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp nhà nước phải được cổ phần hóa,

dần dần tách khỏi sự bao cấp của Nhà nước “Tổ h inh tế o g m o nh

nghi p, hợp tá xã và tổ h inh tế há theo quy nh pháp luật về n sự, trừ

o nh nghi p v n ầu t n ngoài” (Khoản 27 Điều 3 LDĐ năm 2013) Trong

mọi trường hợp, QSDĐ mà Nhà nước đã giao có thu tiền (dù có hay không có ngu n gốc từ NSNN) cũng đều trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu của tổ chức kinh tế Như vậy, xét về khía cạnh kinh tế, tổ chức kinh tế SDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất trả tiền một lần, nhận chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa là họ

đã bỏ tiền “mua” QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ trở thành tài sản của tổ chức kinh

tế Do đó, họ được quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Pháp luật chỉ quy định một số trường hợp đặc biệt khi tổ chức được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất tại Khoản 4 Điều 174 LĐĐ năm 2013, theo đó trường hợp được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất mà không phải là thực hiện dự

án xây dựng kinh doanh nhà ở thì không được góp vốn bằng QSDĐ Trường hợp này cũng giống như khi Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, doanh nghiệp không phải trả tiền để có được QSDĐ mà chỉ được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích phi lợi nhuận Riêng với trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, đây là lĩnh vực đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn, lại liên quan đến một trong các nhu cầu cơ bản của con người nên Nhà nước cho phép tổ chức được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất trong trường hợp này vẫn được thực hiện góp vốn bằng QSDĐ đối với đất được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đó

Từ những trình bày ở trên, chúng ta có thể thấy, LĐĐ năm 2013 đã kế thừa và

bổ sung, sửa đổi những quy định của pháp luật đất đai ngày càng phù hợp với nền

Trang 38

kinh tế thị trường, góp phần tạo nên một môi trường pháp l thông thoáng, đầy đủ để các tổ chức thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ của mình, đặc biệt là những quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc góp vốn bằng QSDĐ

* Hộ gi nh và á nh n

Nếu như LĐĐ năm 2003 quy định Nhà nước chỉ cho hộ gia đình, cá nhân trong nước được thuê đất dưới một hình thức duy nhất là thuê đất trả tiền thuê hàng năm, vì vậy, hộ gia đình, cá nhân sẽ không được góp vốn bằng QSDĐ đối với đất thuê Sự ra đời của LĐĐ năm 2013 xác định hộ gia đình, cá nhân là chủ thể SDĐ quan trọng, chiếm đa số, cần phải được xác định rõ ràng, cụ thể tại Khoản 29 Điều 3:

“Hộ gi nh SDĐ là những ng ời qu n h h n nh n, huyết th ng, nu i ỡng

theo quy nh pháp luật về h n nh n và gi nh, ng s ng hung và quyền SDĐ hung t i thời i m ợ Nhà n gi o ất, ho thu ất, ng nhận QSDĐ, nhận huy n QSDĐ”, từ đó ngày càng tạo điều kiện để chủ thể này mở rộng quyền

năng của NSDĐ Nhà nước trao quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân dưới nhiều hình thức phong phú hơn: Giao đất nông nghiệp trong hạn mức, giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, cho thuê đất trả tiền hàng năm, công nhận QSDĐ… Do đó, quyền góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân cũng được mở rộng, bao g m các trường hợp: Thuê lại đất của tổ chức, cá nhân trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a Khoản 3 Điều 149); được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ; được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản 1 Điều 179); chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a Khoản 2 Điều 180)

Nếu đối với tổ chức, khi được Nhà nước giao đất không thu tiền thì tổ chức

đó chỉ có quyền quản l , sử dụng mà không có quyền định đoạt đối với QSDĐ Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức

để trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi tr ng thủy sản, làm muối theo hình thức giao đất không thu tiền SDĐ là nhằm thực hiện các chính sách đất đai của

Trang 39

Nhà nước đối với người nông dân, bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất trong các thời kỳ lịch sử khác nhau, việc không thu tiền SDĐ đối với đối tượng này không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt QSDĐ của họ

* Ng ời Vi t N m nh ở n ngoài, o nh nghi p v n ầu t n ngoài

Bắt đầu từ LĐĐ năm 2003 lần đầu tiên quy định cho chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được góp vốn bằng QSDĐ LĐĐ năm 2013 tiếp tục tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ trong các trường hợp: Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, 3, 4, 5 Điều 183); đã nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều185); đã thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nếu đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê (điểm a Khoản

2 Điều 185) Có thể thấy, thông qua những quy định này, Nhà nước – với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, đã có sự can thiệp sâu hơn vào các quan hệ về cho thuê lại đất giữa các chủ thể SDĐ trong khu công nghiệp Riêng đối với việc cho thuê lại đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sự can thiệp sâu đó còn được mở rộng sang cả phạm vi khu công nghệ cao, khu kinh tế Các quy định này đã tạo nên sự gia tăng đáng kể khả năng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng QSDĐ

Đ ng thời, để đảm bảo quyền bình đẳng giữa các chủ thể kinh tế trong hoạt động góp vốn bằng QSDĐ, pháp luật đất đai cũng quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ, từ đó loại trừ những trường hợp không được góp vốn bằng QSDĐ với đất được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 174 LĐĐ năm 2013

Với nhiều quy định khá tiến bộ nêu trên, pháp luật đất đai Việt Nam đang từng bước mở rộng đáng kể quyền cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước trong việc góp vốn bằng QSDĐ Những quy định này hoàn toàn phù hợp với xu thế

Trang 40

phát triển của các nước trên thế giới theo hướng khuyến khích đầu tư nước ngoài,

mở rộng hội nhập kinh tế, quốc tế

2.2.2 Bên nhận g p vốn ằng QSDĐ

LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 đều dựa trên căn cứ chủ thể góp vốn để xác định bên nhận góp vốn Tuy nhiên, do có sự khác biệt về quy định chủ thể SDĐ dẫn đến điểm khác nhau giữa hai luật này về chủ thể nhận góp vốn bằng QSDĐ

LĐĐ năm 2003 quy định tại Khoản 7 Điều 9, NSDĐ bao g m: “… tổ h , á nh n

n ngoài ầu t vào Vi t N m theo quy nh pháp luật về ầu t …” Đến LĐĐ

năm 2013, chủ thể này đã được xác định lại một cách cụ thể là: “Do nh nghi p

v n ầu t n ngoài g m o nh nghi p 100% v n ầu t n ngoài, o nh nghi p li n o nh, o nh nghi p Vi t N m mà nhà ầu t n ngoài mu ổ phần, sáp nhập, mu l i theo quy nh pháp luật về ầu t ” (Khoản 7 Điều 5) Điều

này sẽ giúp cho quy định trong LĐĐ phù hợp, thống nhất hơn với Luật Doanh nghiệp năm 2005, trong đó xác định doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp đăng

k và thành lập ở Việt Nam, không phân biệt ngu n gốc vốn và quốc tịch của nhà đầu tư Như vậy, kể từ khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực (1/7/2014) thì cá nhân nước ngoài sẽ không thuộc đối tượng được quy định là NSDĐ, cũng như không còn là một chủ thể của bên nhận góp vốn bằng QSDĐ

Bên cạnh đó, LĐĐ năm 2013 còn đặt ra các điều kiện đối với tổ chức nhận góp vốn bằng QSDĐ nông nghiệp tại Điều 193, điều này nhằm đảm bảo hoạt động sản xuất nông nghiệp vốn luôn là ngành chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân

Nhìn chung, ngoài các khác biệt trên, thì giữa LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm

2013 không có gì thay đổi về bên nhận góp vốn bằng QSDĐ Theo đó, nếu bên góp vốn bằng QSDĐ là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì bên nhận góp vốn được quy định bao g m: Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (điểm đ, Khoản 2 Điều 174) Riêng trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài góp vốn bằng QSDĐ hình thành từ đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

Ngày đăng: 25/03/2018, 20:50

Nguồn tham khảo

Tài liệu tham khảo Loại Chi tiết
31. Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (đ ng chủ biên) (2004), Một s vấn ề về sở hữu ở n t hi n n y, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.655 Sách, tạp chí
Tiêu đề: Một s vấn ề về sở hữu ở n t hi n n y
Tác giả: Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (đ ng chủ biên)
Nhà XB: Nxb Chính trị quốc gia
Năm: 2004
32. Những gi i pháp h yếu g p phần t o lập v n inh o nh t i ng ty ổ phần vật li u x y ựng h u Thành, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học QL và KD Hà Nội, 2013, tr.6 Sách, tạp chí
Tiêu đề: Những gi i pháp h yếu g p phần t o lập v n inh o nh t i ng ty ổ phần vật li u x y ựng h u Thành
42. TS. Lưu Quốc Thái, Bàn về “Hình thức sử dụng đất” và một số kiến nghị đối với dự thảo Luật đất đai sửa đổi, Tạp chí Khoa học Pháp l , số 1/2013, tr.6 – 12 Sách, tạp chí
Tiêu đề: Hình thức sử dụng đất
16. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/3/1999 của Chính Phủ về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Khác
18. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất Khác
19. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành LĐĐ và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Khác
20. Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ Khác
21. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Khác
22. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ Khác
23. Ngô Quang Huy (2012), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Khác
24. Nguyễn Ngọc Diệp (2006), Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội Khác
25. Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề l luận và thực tiễn, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Khác
26. Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp l của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.130 – 139 Khác
27. Nguyễn Thị H ng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Khác
28. Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Khác
29. Nguyễn Ngọc Yến (2011), Những vấn đề pháp l về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội Khác
30. Nguyễn Thị Tuyết (2006), Công chứng hợp đ ng, giao dịch về nhà đất có yếu tố nước ngoài – Khó khăn và vướng mắc, Tạp chí Dân chủ &amp; Pháp Luật, Số chuyên đề về bất động sản, tr.99 – 102 Khác
33. Phạm Quang Lê (2003), Luật đất đai – Hai via trò của Nhà nước, Tạp chí Nhà quản l , số 1, T7/2003, tr.28 Khác
34. Phạm Văn Võ &amp; Đỗ Thành Công, Một số kiến góp đối với dự thảo Luật đất đai sửa đổi, Tạp chí Khoa học Pháp l , số 1/2013, tr.3 - 5 Khác
35. Peru, Hernando de Soto (2006), Sự bí ẩn của vốn – Vì sao chủ nghĩa tƣ bản thành công ở phương Tây và thất bại ở mọi nơi khác, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội Khác

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

TÀI LIỆU LIÊN QUAN

w