Đây là những chủ sử dụng chiếm số lượng nhiều nhất, cũng là những chủ thể đang cần huy động vốn nhất, vì vậy mà những quyền và nghĩa vụ của họ đã được Pháp luật về Đất đai quan tâm, xem xét đưa vào điều chỉnh.
Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 “ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh”. Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng, đồng thời rất chi tiết và cụ thể về thế chấp, bảo lãnh và đặc biệt là góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
* Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê, gồm: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất mà loại đất sau khi chuyển là đất được Nhà nước giao; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyến sử dụng đất.
* Theo quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2003: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và được quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
* Theo quy định tại khoản 1, 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2003: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01/7/2004 và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp thì chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Riêng trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật về dân sự “khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai”.
* Theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai năm 2003, đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thì “ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”.
* Theo quy định tại khoản 2 Điều 115 Luật Đất đai năm 2003: “ Những hộ gia đình, cá nhân chuyển sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
So với các văn bản pháp luật về đất đai trước đây thì Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành có những đổi mới sau:
Thứ nhất: đã mở rộng về điều kiện được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Mọi trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất dù là giao đất có thu tiền sử dụng đều được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất được giao chứ không chỉ bó hẹp trong những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp như luật cũ.
Thứ hai: đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, luật mới không cho phép mọi trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước cho nhiều năm mà thời hạn đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 05 năm đều được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê đó, mà phải kèm theo điều kiện là được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 trờ đi, mọi trường hợp được Nhà nước cho thuê đất sẽ thu tiền thuê đất hàng năm và chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sử hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất..
Việc quy định như trên sẽ tạo được sự thống nhất từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiện lực thi hành, đã giúp phân biệt rõ các trường hợp được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và những trường hợp chỉ được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo đó, chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là thuê đất mới được quyền thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định như Luật Đất đai hiện hành thể hiện rõ chính sách tài chính và việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sử
dụng, những chủ sử dụng được Nhà nước giao đất được hưởng đầy đủ các quyền của chủ sử dụng đất, còn những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, họ được sử dụng đúng mục đích được hưởng thành quả lao động trên đất, nhưng quyền sử dụng mảnh đất đó không được chuyển giao đầy đủ từ Nhà nước sang cho chủ sử dụng mà một phần giá trị đó vẫn thuộc về Nhà nước để thực hiện các mục tiêu quản lý và điều tiết về đất đai. Tuy nhiên, họ vẫn được thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, qua đó tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê vẫn có thể được vay vốn tạo ra nguồn vốn về tài chính góp vào sản xuất, kinh doanh [19].
Thứ ba: Pháp luật về đất đai hiện hành đã mở rộng việc cho sử dụng đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế. Nhà nước sẽ giao đất một lần cho Ban quản lý Khu công nghệ cao, Khu kinh tế, sau đó Ban quản lý giao lại đất cho các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp sử dụng đất ở đây được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như các chủ thể được Nhà nước giao đất – Điều 91, 92 Luật Đất đai năm 2003. Tuy vậy, đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân, nông lâm trường viên nhận giao khoán đất của Nông lâm trường để trực tiếp sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông lâm nghiệp thì vẫn không thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và họ không có quyền thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để góp vốn vào sản xuất, kinh doanh, trong khi trên thực tế họ rất cần vốn để đầu tư mở rộng sản xuất, kinh doanh. Do vậy, đặt ra yêu cầu việc pháp luật về đất đai cần quy định cụ thể hơn theo hướng mở rộng hơn quyền cho hộ gia đình, cá nhân nhận khoán sử dụng đất trong các Nông lâm trường.
Thứ tư: thời gian trước đất khi Luật Đất đai năm 2003 chưa được ban hành, thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất, luật có có sự phân biệt rất rõ về các đối tượng được nhận thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân, cụ thể: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nhiệp, lâm nghiệp để trồng rừng thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập, còn hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nếu có đủ điều kiện thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam. Hiện nay, trong mọi trường hợp hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn của mình tại cá tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân ở Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
Quy định trên giúp cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thống nhất, thuận tiện, dễ dàng hơn, cho phép họ lựa chọn được người cung cấp vốn tốt nhất, đảm bảo quyền lợi ích chính đáng của mình.