việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh
Nhà nước ban hành khung giá đất làm cơ sở cho các bên thương thảo, thảo thuận làm vốn góp vào sản xuất, kinh doanh nhưng không được thấp hơn mức giá đất trong khung giá đất do Nhà nước ban hành. Điều này có thể được hiểu là giá đất mà Nhà nước quy định chỉ có giá trị tham khảo đối với các bên khi thỏa thuận về quyền sử dụng đất được tính ra bằng giá trị tiền để làm vốn góp.
Một thực tế đang diễn ra là khi đại diện của doanh nghiệp Nhà nước thay mặt cho Nhà nước tham gia góp vốn, hoặc cổ phẩn hóa chính doanh nghiệp thì thường xác định giá trị quyền sử dụng đất đó rất thấp, mặc dù không thấp hơn mức giá trong khung giá do Nhà nước ban hành, gây thất thoát rất lớn về thu ngân sách cho Nhà nước, Ví dụ:
Công ty kinh doanh Thƣơng mại Tổng hợp Hà Nội có dự án dùng giá
trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội làm vốn góp với Công ty FORTUNA của Singapore để kinh doanh.
Công ty kinh doanh Thương mại Tổng hợp Hà Nội đã thuê Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam thẩm định giá lô đất trên của công ty
Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá cụ thể của giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để góp vốn kinh doanh với Công ty FORTUNA của Singapore.
Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm hiện nay (tháng 8 năm 2010).
Tài sản thẩm định giá:
Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội. Bất động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất
Căn cứ thẩm định giá:
Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
Thực trạng tài sản thẩm định giá:
Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền
- Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002 - Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005
Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
Đặc điểm quyền sử dụng đất
- Tổng diện tích khuân viên: 20m x 20m = 400m2. Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2/sàn x 3 sàn , xây kiên cố, tuổi thọ dài.
- Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần siêu thị BigC, Đại học Lao động- Xã hội, Bệnh viện Giao thông vận tải, nhiều khu vui chơi...)
Công trình xây dựng: Công trình xây dựng tốt, sử dụng từ năm 2005
Kết quả thẩm định.
Trên cơ sở các tài liệu do Công ty kinh doanh Thương mại Tổng hợp Hà Nội cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam thông báo kết quả thẩm định bất động sản tại số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội chi tiết như sau:
Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại 71 Lê Văn Lương là 37 triệu đồng/m2
giá trị quyền sử dụng đất là:
37 triệu đồng/m2 x 400m2 = 14.800 triệu đồng (mười bốn tỷ tám trăm triệu đồng chẵn)
Giá trị xây dựng là: 2.376 triệu đồng (hai tỷ ba trăm bảy mươi sáu triệu đồng).
Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình trên đất
Ƣớc tính giá trị bất động sản cần thẩm định (gồm giá trị quyền sử dụng đất + giá trị xây dựng):
14.800 + 2.376 = 17.176 triệu đồng (mƣời bảy tỷ một trăm bảy mƣơi sáu triệu đồng). sáu triệu đồng).
Giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất của Công ty kinh doanh Thương mại Tổng hợp Hà Nội được xác định do Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế đang diễn ra cùng thời điểm cuối năm 2010 tại đường Lê Văn Lương (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đường Lê văn Lương từ 110 triệu – 140 triệu đồng/m2) [31].
Từ ví dụ thực tế trên, Nhà nước cần linh hoạt điều chỉnh khung giá đất phù hợp với từng vị trí, khu vực để các doanh nghiệp làm cơ sở xác định giá được chính xác sát với giá thị trường, qua đó nhằm hạn chế thất thoát cho ngân sách.