tác để phát triển sản xuất kinh doanh.
3.2.4 Hoàn thiện các quy định pháp luật về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam Việt Nam
Theo nghị quyết của hội nghị Ban chấp hành trung ương khóa IX về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã chỉ ra “ Thị trường Bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút một lượng vốn khá lớn vào đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh”. Hiện trạng thị trường bất động sản hiện nay còn nhiều bất cập, dẫn đến đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất, đẩy giá đất lên quá cao không những cản trở việc đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở mà còn tạo ra những đặc quyền, dẫn đến tiêu cực, tham nhũng, do vậy việc nhanh chóng hoàn thiện pháp luật về thị trường bất động sản là hết sức cần thiết.
Việc tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch sẽ góp phần tạo ra một thị trường huy động nguồn vốn lớn cho sản xuất, kinh doanh, đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia, trong đó có Nhà nước, do đó Nhà nước với vai trò quản lý của mình thì phải tạo ra một sân chơi lành mạnh với một hành lang pháp lý phù hợp. Việc quy định này không phải là Nhà nước can thiệp sâu vào mối quan hệ này, mà nó chỉ dừng lại ở việc điều tiết thị trường, xác định và đảm bảo thực hiện các thỏa thuận, điều kiện, thủ tục góp vốn, chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua thị trường bất động sản. Việc này, vừa thể hiện rõ chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, vừa thể hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai được thực hiện trên cơ sở quyền lực nhà nước.
Trong thời gian qua, các luật: Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 [33]và các văn bản hướng dẫn thực hiện dưới Luật,… đã thể hiện vai trò tham gia điều tiết của Nhà nước về đất đai, tạo ra một hành lang pháp lý bước đầu đảm bảo cho việc đầu tư tạo ra quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền với đất, và đồng thời cho phép các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nguồn tài chính bằng việc dùng giá trị quyền sử dụng đất là việc Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại tài sản đặc biệt, mà chủ sử dụng có quyền đem góp vào hoạt động sản xuất, kinh doanh như những loại vốn góp khác. Tuy nhiên, để tiếp tục tạo ra hiện quả của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh ở Việt Nam trong thời gian tới, ta cần thực hiện những giải pháp sau:
Đó là, cần bãi bỏ quy định về hình thức giao đất không thu tiền đối với tổ chức kinh tế trong nước. Vì các tổ chức kinh tế trong nước khi được giao đất thì có quyền được dùng quyền sử dụng đất của mình tổ chức mình góp vốn vào sản xuất, kinh doanh với các chủ đầu tư, do đó khi Nhà nước giao đât không thu tiền, sẽ giảm nguồn thu tài chính cho ngân sách nhà nước, cũng như tạo ra sự không bình đẳng về việc ưu đãi của Nhà nước đối và các thành phần khác.
Đó là, Nhà nước phải giám sát, quản lý được việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất. Hiện nay có tình trạng một số doanh nghiệp Nhà nước không có nhu cầu thực sự về sử dụng đất nhưng vẫn tìm mọi cách để được Nhà nước giao đất, dẫn tới việc lãng phí, thất thoát rất lớn cho Nhà nước và cho xã hội. Nhà nước quản lý, giám sát, thẩm định không chặt chẽ về giao đất đối với một số doanh nghiệp Nhà nước, do vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc lập “dự án ma” để được giao đất, sau đó tìm cách nhượng lại, hoặc cho doanh nghiệp, tổ chức khác thuê lại để kiếm lời. Đây
là một trong những thực trạng phản ánh việc kinh doanh kém hiệu quả của các doanh nghiệp Nhà nước, làm ảnh hưởng đến việc kiểm soát thị trường đất đai của Nhà nước, gây thất thoát, lãng phí một lượng tài sản lớn cho Ngân sách. Do vậy, để Nhà nước kiểm soát, quản lý được quỹ đất, cũng như thực tế tình hình sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp Nhà nước, thì cơ quan có thẩm quyền giao đất phải tiến hành các thủ tục thẩm định hồ sơ xin giao đất của doanh nghiệp một cách chặt chẽ, bài bản và nghiêm túc. Có làm được như vậy mới mong đáp ứng được những nhu cầu được giao đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp một cách đích thực, tạo sự yên tâm về tâm lý cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, và cũng tạo ra sự công khai, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
KẾT LUẬN
Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã thể chế hóa được những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai, qua đó đã tạo ra nội lực về nguồn tài chính cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cũng như đã tạo ra sự bình đẳng cho các chủ thể sử dụng đất. Việc Pháp luật đất đai đã làm rõ những quyền năng của chủ sử dụng đất như quyền được thế chấp, bảo lãnh và đặc biệt là quyền được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu hợp tác sản xuất, kinh doanh của các chủ thể sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó đến nay quyền năng này không ngừng được hoàn thiện, với điều kiện thuận lợi hơn, bình đẳng hơn. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 – tại Điều 78g đã quy định, bổ sung được quyền bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất. Về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 mới được quy định tương đối chi tiết và đầy đủ. Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Nhà nước đã thực sự coi đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là tài sản, là nguồn nội lực quan trọng về tài chính cho các chủ thể sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tiếp tục hoàn thiện các quyền năng về thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực sự đã mở rộng, chi tiết, bình đẳng cho các chủ thể sử dụng đất, trong đó không thể phủ nhận những đổi mới sâu sắc và toàn diện về những quyền năng của chủ sử dụng đất, đặc biệt là những quy định về điều kiện và thủ tục thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên, cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 đã chính thức luật hóa Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tạ Việt Nam, Nghị định số 66/2001/NĐ-CP và Nghị định số 81/2001/NĐ-CP, đặc biệt nữa là có sự đổi mới rất thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật, cũng như tạo ra sự công bằng, đó là sự lồng ghép các quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào cùng điều luật với chủ thể sử dụng đất trong nước. Luật cũng đã tạo sự tiện lợi rất lớn cho các chủ thể sử dụng đất khi quy định về trình tự, thủ tục chung cho các chủ thể khi thực hiện thể chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đều được thực hiện thống nhất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Để đảo bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định cụ thể các biện pháp xử lý quyền sử dụng đất đã đem thế chấp, bảo lãnh, góp vốn sau khi đã chấp dứt hợp đồng. Nhìn chung, những đổi mới của Luật Đất đai năm 2003 nói riêng và pháp luật về đất đai nói chung đã không những mở rộng hơn về những quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mà còn thông thoáng hơn, thuận tiện hơn rất nhiều trong thực tế thực hiện.
Luận văn đã nghiên cứu để làm sáng tỏ về lý luận và thực tế về các khái niệm về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh cho các chủ thể sử dụng đất.
Từ những khái niệm mang tính chất cơ bản đó, luận văn đã tiếp cận về thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh ở Việt Nam, đặc biệt là những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về chủ thể góp vốn, chủ thể nhận vốn góp, về điều kiện góp vốn, trình tự, thủ tục góp vốn và những nội dung khác về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh ở Việt Nam.
Những nội dung cơ bản về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được nêu, phân tích, so sánh với những quy định của pháp luật về đất đai ở những giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành để rút ra những kết luận về ưu điểm, nhược điểm của các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh ở Việt Nam.
Cùng với những quy định mới và thống nhất về thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước đã và đang xây dựng, hoàn thiện một cơ chế quản lý để đảm bảo cho các quy định pháp luật về đất đai được thực thi co hiệu quả trên thực tế. Muốn làm được như vậy, Nhà nước cần áp dụng các biện pháp quản lý đồng bộ, tổng thể, phối hợp thực hiện các giải pháp cơ bản gồm: tổ chức hợp lý bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về chuyển, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai,… bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần phải chi tiết, cụ thể hóa một số quy định về xác định giá đất, phù hợp và sát với giá chuyển nhượng đất trên thị trường; hoàn thiện về giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó
xử lý về tài sản trên đất hoặc chỉ xử lý quyền sử dụng đất đem góp vốn vào hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Quyền về thế chấp, bảo lãnh và đặc biệt là quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hợp tác sản xuất, kinh doanh ở Việt Nam đang nhận được sự quan tâm của các chủ thể sử dụng đất, trong đó có cả Nhà nước. Trong khuôn khổ của luận văn này, em mong muốn được đóng góp phần nào những hiểu biết của mình để ngày càng hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất cả về lý luận và thực tiễn. Cũng từ những cơ sở đó, tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các Thầy, các Cô, các Bạn để có thể có được hiểu biết đúng đắn về những vấn đề này.