khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở mỹ và những đề xuất cho việt nam

Việc phân tích cấu trúc thị trường khoản vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ cùng bối cảnh, diễn tiến và hậu quả cuộc khủng hoảng diễn ra trên thị trường này sẽ giúp tìm ra những b

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

PHẠM THỊ LAN ANH

KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƯỚI

CHUẨN Ở MỸ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Hà Nội - Năm 2010

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

PHẠM THỊ LAN ANH

KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƯỚI

CHUẨN Ở MỸ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh

Mã số: 60 34 05

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN THỊ THÁI HÀ

Hà Nội - Năm 2010

1.1.3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống 3

1.1.3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) 6 1.1.3.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn 8

1.2 Khái quát về thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 12

1.2.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp

1.2.1.2 Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 12

1.2.1.3 Đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 131.2.2 Rủi ro trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 14

1.2.2.1 Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc 14

1.2.2.2 Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn 161.2.3 Các dịch vụ trên thị trường khoản vay thế chấp 18

1.2.3.1 Các loại dịch vụ: 18

1.2.3.2 Thu nhập và rủi ro của dịch vụ cho vay thế chấp 19

1.2.4.2 Hệ số khoản vay trên giá trị (Hệ số LTV) 22

1.2.4.6 Các khoản phạt do thanh toán chậm hoặc thanh toán sớm 26

1.3 Sự hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản 28

1.3.1 Nhu cầu hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bất động

1.3.2 Các thành phần tham gia thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp 33

2.1.1 Chính sách lãi suất thấp của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 492.1.2 Nguồn tài trợ trên thị trường bất động sản tăng 492.1.3 Tình trạng nóng lên của thị trường bất động sản 512.1.4 Sự xuất hiện của kỹ nghệ tài chính mới- Chứng khoán hóa 61

2.2 Chứng khoán hóa- tác động hai chiều đối với thị trường khoản vay

2.2.1 Nguyên lý cơ bản của chứng khoán hóa 63

2.2.1.1 Các thành phần tham gia vào chứng khoán hóa 63

2.2.2.1 Vai trò trong việc chia sẻ rủi ro 80

2.2.2.2 Vai trò trong việc tạo tính thanh khoản 82

2.2.2.3 Vai trò tích cực của chứng khoán hóa đối với các thành phần

2.2.3 Một số vấn đề phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa 85

2.3 Diễn biến khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn

2.3.2 Sự gia tăng lãi suất và khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới

3.1 Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở Việt

3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam 131

3.1.1.1 Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 131

3.1.1.2 Những bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam 135

3.1.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt

3.1.2.1 Quy định khi cho vay bất động sản của các ngân hàng 141

3.1.2.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng trong giai

3.1.2.3 Những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản của

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1 Tỷ lệ các khoản vay bị tịch biên tài sản phân theo

Biểu đồ 2.4 Tổng lượng thương phiếu được đảm bảo bằng tài

sản được phát hành từ năm 2001- cuối 2007, phân loại theo thời gian đáo hạn

Biểu đồ 2.7 Cơ chế truyền dẫn của khủng hoảng tài chính đối

với các nước phát triển, đang phát triển và các thị trường mới nổi

127

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình vẽ 2.2 Quá trình tạo ra MBS và cấu trúc của MBS 67

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn (subprime mortgage market) đã gây nhiều hậu quả lớn đối với không chỉ nền kinh tế nước Mỹ mà còn ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế thế giới Cuộc khủng hoảng không còn giới hạn trong thị trường khoản vay thế chấp mà đã lan sang các thị trường khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường địa ốc Qua diễn biến của cuộc khủng hoảng, có thể thấy rằng mặc dù nước Mỹ là "tâm bão", nhưng các tổ chức tài chính tại những nước khác cũng phải chịu ảnh hưởng ở các mức độ khác nhau Điều này cho thấy hệ thống quản lý rủi ro và giám sát trên thị trường tài chính thế giới vẫn có nhiều điểm yếu

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản trong những năm gần đây cũng phát triển với tốc độ rất nhanh Tuy nhiên những biến động của nền kinh tế vĩ

mô trong thời gian qua, với những kênh tác động khác nhau, đã tạo ra trạng thái rất bất ổn định của thị trường bất động sản và do đó các ngân hàng thương mại đã tham gia vào thị trường này cũng không tránh khỏi bị ảnh hưởng ở những mức độ khác nhau Có những thời điểm ở một vài ngân hàng, các vấn đề về tính thanh khoản, về tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi… đã lên tới mức đáng báo động

Vấn đề đặt ra là: (1) Vì sao ở một thị trường tinh vi như thị trường Mỹ, với các các kỹ năng quản trị chuyên nghiệp được hỗ trợ bởi công nghệ hiện đại cùng một hệ thống tài chính phát triển gần như hoàn hảo, mà khủng hoảng tín dụng vẫn xẩy ra với phạm vi và mức độ thiệt hại hết sức nghiêm trọng? (2) Các ngân hàng thương mại Việt Nam còn hạn chế nhiều trong năng lực quản trị rủi ro, hoạt động trong một môi trường hệ thống tài chính còn thô sơ, lại bị sức hấp dẫn cùng với những áp lực từ môi trường kinh doanh bất động sản, có

thể và cần phải làm gì để tham gia vào thị trường bất động sản một cách hiệu quả và an toàn?

Việc phân tích cấu trúc thị trường khoản vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ cùng bối cảnh, diễn tiến và hậu quả cuộc khủng hoảng diễn

ra trên thị trường này sẽ giúp tìm ra những bài học có ý nghĩa thiết thực với các ngân hàng Việt Nam trong hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản là bất động sản Đó chính là lý do để tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu cho Luận văn là “ Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và những đề xuất cho Việt Nam”

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu:

- Đánh giá được những yếu tố lành mạnh trong cơ chế thị trường khoản vay thế chấp của Mỹ mà các thị trường đang phát triển rất cần học tập, đồng thời phân tích những kẽ hở trong cơ chế này mà đã tích lũy những yếu

tố tiêu cực dẫn đến khủng hoảng

- Trên cơ sở đó có những cảnh báo và khuyến nghị cho các ngân hàng thương mại Việt Nam

Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Tìm ra những ưu điểm trong cấu trúc của thị trường khoản vay thế chấp Mỹ, đặc biệt là cơ chế chia sẻ rủi ro thông qua việc sử dụng các công cụ, các quá trình, các định chế tài chính tham gia vào thị trường

- Tìm hiểu nguyên nhân, diễn biến và hậu quả của khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn Mỹ, phân tích những kẽ hở trong cơ chế vận hành của thị trường này dẫn tới tích lũy bất đối xứng thông tin, các xung đột lợi ích… và cuối cùng là khủng hoảng

- Đề xuất các khuyến nghị liên quan tới quy trình nghiệp vụ của các NHTM, tới việc phát triển các định chế tài chính trong hệ thống tài chính tổng thể, và vai trò của nhà nước trong điều hành thị trường

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thị trường

khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ trong quá trình từ đầu những năm 2000 tới nay

Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu khủng hoảng trên thị trường

khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ Xuất phát từ yêu cầu của chuyên ngành Quản trị kinh doanh, luận văn sẽ tập trung vào các khía cạnh quản trị kinh doanh, quản trị rủi ro, chia sẻ thông tin… trong thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong khoa học

xã hội bao gồm phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích và tổng hợp

Đồng thời, luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp phù hợp trong quá trình phân tích thực tiễn về hoạt động vay và cho vay thế chấp dưới chuẩn, các số liệu về hiện trạng vay thế chấp mua nhà tại Mỹ Luận văn cũng sử dụng các văn bản pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực tài chính, tín dụng, cho vay, các công trình khoa học, các báo cáo thảo luận của một số tổ chức, các bài viết đăng trên các báo, tạp chí, Internet để trích dẫn, phân tích làm sáng tỏ vấn đề

6 Những đóng góp mới của luận văn

 Đưa ra một số khuyến nghị nhằm nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng và định hướng phát triển chung cho hệ thống tài chính Việt Nam

7 Bố cục của luận văn

Tên luận văn: “Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn

ở Mỹ và những đề xuất cho Việt Nam”

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn trình bày trong 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường khoản vay thế chấp bất động sản-

Điển hình cấu trúc thị trường khoản vay thế chấp Mỹ

Chương 2: Thực trạng khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới

chuẩn ở Mỹ

Chương 3: Một số đề xuất cho Việt Nam

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG

KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ 1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp

1.1.1 Khái niệm

Thế chấp là sự cam kết bằng tài sản của người đi vay đối với người cho vay để đảm bảo nghĩa vụ cho một khoản vay Hoặc nói theo một cách khác, thế chấp là sự đảm bảo cho khoản vay mà người cho vay yêu cầu người vay phải cung cấp [25]

- Khoản vay thế chấp là khoản vay được đảm bảo bằng việc thế chấp tài sản bất động sản [26] Như vậy, theo định nghĩa về khoản vay thế chấp ở

trên, bất cứ một khoản vay nào mà được thế chấp bằng bất động sản thì đều được gọi là khoản vay thế chấp Tuy nhiên, trong phạm vi của bài luận văn nghiên cứu về thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ thì “khoản vay thế chấp” lại có một khái niệm khác Khoản vay thế chấp được nhắc tới trong

luận văn là khoản vay mua bất động sản mà người đi vay dùng chính bất động sản đó để thế chấp và đảm bảo cho nghĩa vụ của mình Trong trường

hợp người đi vay bị mất khả năng trả nợ, người cho vay có thể tịch biên tài sản bất động sản đó và bán đi để thu hồi số tiền đã cho vay

1.1.2 Phân loại khoản vay thế chấp

a) Khoản vay thế chấp có lãi suất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage): là

khoản vay mà lãi suất đi vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên thị trường Đây là loại khoản vay thế chấp theo kiểu truyền thống, có thời hạn rất dài, phổ biến từ 20 tới 30 năm; các kỳ hạn ngắn hơn cũng có nhưng với số lượng ít hơn

b) Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM- Adjustable Rate Mortgage) là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn

định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn Lãi suất hợp đồng tại thời điểm ấn định bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệnh

c) Khoản vay thế chấp dưới chuẩn (subprime mortgage): là khoản vay thế

chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng

đi vay như trong vay thế chấp truyền thống

Theo Hướng dẫn của hiệp hội các đại lý về chương trình cho vay dưới chuẩn (Interagency Expanded Guidance for Subprime Lending Programs) thì những người đi vay dưới chuẩn là những người có những rủi ro tín dụng cao, bao gồm một hoặc nhiều những đặc điểm sau:

- Có hai hay nhiều hơn các khoản chậm thanh toán 30 ngày trong vòng

12 tháng gần đây hoặc có một hay nhiều hơn khoản chậm thanh toán 60 ngày trong vòng 24 tháng gần đây

- Bị kiện tụng hoặc bị tịch biên tài sản trong vòng 24 tháng trước đây

- Bị phá sản trong vòng 5 năm gần đây

- Có khả năng vỡ nợ được minh chứng (ví dụ điểm tín dụng FICO 620 hoặc thấp hơn)

- Tỷ lệ chi trả khoản nợ trên thu nhập là 50% hoặc lớn hơn; hoặc thu nhập còn lại dùng để chi tiêu cho gia đình sau khi trang trải hết các nghĩa vụ nợ bằng thu nhập hàng tháng rất ít

- Ngoài các loại khoản vay thế chấp kể trên, người ta còn hay nhắc tới các loại khoản vay thế chấp khác như khoản vay thế chấp loại FHA, VA, khoản vay thế chấp phù hợp tiêu chuẩn (conforming mortgage) và khoản vay thế chấp loại jumbo

1.1.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp

1.1.3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống

Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vay Cụ thể như sau:

Lãi suất của khoản vay thế chấp truyền thống là lãi suất cố định

Điều kiện thanh toán: Với khoản vay thế chấp kiểu truyền thống, người vay trả lãi và hoàn trả vốn gốc theo những khoản trả dần bằng nhau trong suốt một khoảng thời gian được hai bên thỏa thuận, được gọi là thời hạn của khoản vay thế chấp Khi kết thúc thời hạn này, khoản vay được trả hết Mỗi một khoản thanh toán cho món vay thế chấp thường được thực hiện vào ngày đầu tiên của tháng và bao gồm: (1) tiền lãi của lãi suất cố định hàng năm nhân với

số dư khoản vay được tính vào đầu tháng trước và (2) một khoản hoàn trả một phần của khoản vay gốc

Chênh lệch giữa khoản thanh toán hàng tháng và phần lãi nằm trong đó chính là số tiền được khấu trừ dần vào số dư khoản vay thế chấp Khoản thanh toán hàng tháng được thiết kế sao cho sau khi khoản thanh toán hàng tháng cuối cùng được hoàn tất thì số dư của khoản vay thế chấp sẽ bằng 0 (tức

là khoản vay đã được trả hết)

Phân tích ví dụ về khoản vay thế chấp có thời hạn 30 năm (360 tháng) trị giá 100 000 đô la Mỹ với lãi suất vay thế chấp là 8%/năm và khoản thanh toán hàng tháng cố định: Ta có công thức

Khối lượng khoản vay ═ P/(1+i) + P/(1+i)2

+P/(1+i)3 +…+P/(1+i)nTrong đó: P là khoản thanh toán cố định

i là lãi suất trên khoản vay

n là thời hạn của khoản vay

Thanh toán gốc (USD)

Tổng thanh toán (USD)

Số dư khoản vay còn lại (USD)

Như vậy, phần thanh toán gốc và lãi cuối cùng trong tháng thứ 360 là

đủ để trả hết phần còn lại trong số dư khoản vay thế chấp Và từ bảng trên ta thấy, phần lãi trong khoản thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng giảm đi từng tháng một và phần thanh toán gốc hàng tháng thì tăng lên Lý do của điều này là khi số dư khoản vay thế chấp được giảm đi theo từng tháng thì lãi trên số dư đó cũng giảm Vì khoản thanh toán hàng tháng là cố định nên phần thanh toán gốc hàng tháng sẽ tăng dần lên

Với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, người đi vay có thể thanh toán trước tiền gốc mà không phải chịu khoản phạt trả trước Việc thanh toán trước một phần tiền gốc của khoản vay sẽ làm cho thời hạn cần thiết để thanh toán hết khoản vay bị ngắn lại Việc thanh toán trước được thực hiện thông thường khi lãi suất thị trường giảm xuống với một mức đáng kể Chính vì vậy, một số công ty cho vay thế chấp truyền thống đã cho khách hàng vay với

tỷ lệ lãi suất thấp hơn món vay thế chấp thông thường, nhưng đổi lại thì người

đi vay phải chấp nhận chịu phạt nếu thanh toán trước hạn

Có thể thấy, với đặc điểm về lãi suất cố định, thời hạn thanh toán dài các tổ chức cho vay có thể gặp rủi ro tín dụng (rủi ro khi người vay không thanh toán được đúng hạn hoặc bị vỡ nợ); rủi ro thanh toán sớm (rủi ro khi người vay trả toàn bộ hoặc một phần của số dư khoản vay thế chấp trước ngày đến hạn) và rủi ro về lãi suất Khi khoản vay thế chấp được tạo ra, tổ chức tạo khoản vay gốc có nhiều sự lựa chọn như (i) nắm giữ khoản vay trong danh mục đầu tư; hoặc (ii) bán cho một nhà đầu tư đang muốn giữ khoản vay này trong danh mục đầu tư của mình, hoặc (iii) đặt khoản vay này vào một tập hợp danh mục khoản vay để sử dụng làm vật thế chấp cho việc phát hành chứng khoán hoặc sử dụng chính khoản vay này để thế chấp phát hành chứng khoán

Từ những đặc điểm trên của khoản vay thế chấp truyền thống ta thấy, khi lạm phát cao và biến động thiết kế của khoản vay thế chấp này sẽ có hai nhược điểm cơ bản và nghiêm trọng là vấn đề “sai lệch ghép” và vấn đề “bị kéo nghiêng”

- Vấn đề “sai lệch ghép” hàm ý về sự sai lệch về kỳ hạn giữa tài sản (asset) và nghĩa vụ (liability) trên bảng cân đối kế toán của định chế cho vay Phần lớn các khoản vay thế chấp được tài trợ bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi của khách hàng, doanh nghiệp Thực tế là, các khoản vay thế chấp là một tài sản rất dài hạn, kỳ hạn trung bình là khoảng 30 năm, cá biệt có khoản vay thế chấp có thời hạn lên tới 40, 50 năm Trong khi đó, các khoản tiền gửi

mà định chế huy động được đa số có kỳ hạn rất ngắn Vì vậy, đã xảy ra sự sai lệch về kỳ hạn của các tài sản (khoản vay thế chấp) và những khoản nợ được huy động để tài trợ cho các tài sản đó Do vậy, định chế đã thực hiện một hoạt động có tính đầu cơ rất cao là: vay ngắn hạn và cho vay rất dài hạn Hoạt

động này sẽ chắc chắn bị thua lỗ nếu lạm phát tăng cao và gây thiệt hại lớn cho định chế khi lãi suất tăng Định chế vẫn có thể thu được lãi theo hợp đồng cho vay, song để thu hút được các khoản tiền gửi để tài trợ các khoản vay đó,

nó sẽ phải trả mức lãi suất hiện hành trên thị trường cao hơn

- Vấn đề “bị kéo nghiêng” hàm ý điều xảy ra với gánh nặng thanh toán khoản vay thế chấp xét về giá trị thực trong suốt thời hạn của khoản vay, trong điều kiện có lạm phát Nếu mức giá chung tăng lên thì giá trị thực của các khoản thanh toán vay thế chấp sẽ giảm theo thời gian Nếu thu nhập thực của chủ sở hữu nhà tăng lên theo thời gian thì điều này, cùng với một sự giảm sút trong giá trị thực của các khoản thanh toán, có nghĩa là gánh nặng thanh toán sẽ giảm đi theo thời gian Như vậy, nghĩa vụ của người đi vay thế chấp trong những năm đầu sẽ nặng hơn về sau hay gánh nặng thực bị kéo nghiêng

về những năm đầu

1.1.3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM)

Lãi suất của loại khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệch Trong đó:

- Khoản chênh lệch: phản ánh những điều kiện thị trường, những đặc điểm của món vay ARM và chi phí tăng thêm của việc cung cấp dịch vụ cho một món vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thay vì một món vay thế chấp có lãi suất cố định

- Lãi suất tham chiếu: có hai loại lãi suất tham chiếu hay được sử dụng

là lãi suất do thị trường quy định và lãi suất được tính toán dựa trên chi phí huy động vốn của các tổ chức tín dụng Lãi suất do thị trường quy định thường được quy về lãi suất của những công cụ ít rủi ro như trái phiếu Kho bạc Còn chi phí của tổ hợp vốn huy động của các định chế tiết kiệm và cho vay thường được tính bằng cách tính chi phí lãi hàng tháng của các định chế tiết kiệm và cho vay rồi cộng lại và chia tổng đó cho số bình quân của số dư

tiền gửi đầu tháng và cuối tháng Giá trị chỉ số này được cung cấp với độ trễ là một tháng Lãi suất tham chiếu có tác động quan trọng lên hoạt động của một khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh và cách thức đặt giá khoản vay đó

Các tổ chức tạo khoản vay gốc sẽ khuyến khích người cho vay chấp nhận vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh thay vì vay thế chấp với lãi suất cố định bằng cách ấn định lãi suất ban đầu cho khoản vay thấp hơn mức lãi suất hiện hành trên thị trường vay thế chấp Khi tới thời hạn tái ấn định, lãi suất hợp đồng mới được xác định theo đúng thiết kế của khoản vay: bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệch nữa Nếu không có thêm điều kiện gì thì sẽ không có yếu tố nào tác động tới các khoản thanh toán hàng tháng cho món vay, do vậy không tác động tới dòng thu nhập của định chế tạo khoản vay gốc

Từ đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh ta thấy, khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh giúp các định chế cho vay gốc giải quyết được tình trạng “sai lệch ghép” bởi vì với lãi suất có điều chỉnh thì món vay đó sẽ có lãi suất tương thích với thị trường ngắn hạn và do đó tương thích tốt hơn với chi phí của các khoản nghĩa vụ Còn với người đi vay, vì định chế cho vay yêu cầu khoản thanh toán trong thời kỳ đầu thấp hơn so với món vay theo lãi suất cố định nên với cùng một khả năng tài chính và lịch sử tín dụng, một người vay ARM có thể được vay nhiều hơn để mua ngôi nhà lớn hơn so với vay theo FRM

Các khoản vay ARM thường được thiết kế sao cho lãi suất cho vay ban đầu thấp hơn lãi suất cho vay cùng kỳ hạn của món vay FRM Do vậy trước khi tới thời hạn tái ấn định lãi suất, khoản thanh toán hàng tháng mà người đi vay phải trả sẽ thấp hơn so với vay FRM, sau đó lãi suất sẽ được điều chỉnh tăng lên Đối với những người có khả năng tăng được thu nhập trong tương

lai thì đặc điểm này khiến khoản vay thế chấp ARM rất hấp dẫn Còn đối với những người không có khả năng đó thì thời điểm điều chỉnh lãi suất có thể là thời điểm gây sốc, đặc biệt nếu giá của ngôi nhà thế chấp không tăng Sau thời gian đầu được hưởng mức lãi suất thấp, tới thời hạn tái ấn định lãi suất, lãi suất khi đó trở nên rất cao và gây nên các cú sốc thanh toán lớn cho khách hàng Nhiều trường hợp người đi vay không thể đảm bảo nghĩa vụ thanh toán với lãi suất đã được tái điều chỉnh đó và họ lại bị tịch biên nhà, ước mơ có một ngôi nhà của chính mình trở nên không tưởng

Tuy nhiên, khoản vay thế chấp ARM tăng rủi ro thanh toán cho định chế cho vay bởi vì lãi suất của ARM trước khi tới thời hạn tái ấn định lãi suất thường thấp nên khoản thanh toán yêu cầu hàng tháng trong thời gian đầu của ARM cũng thấp, nhiều trường hợp thấp hơn FRM Do đó, có thể xảy ra tình trạng, khách hàng không đủ tiêu chuẩn để vay thế chấp với lãi suất cố định nhưng lại đủ tiêu chuẩn để vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh Ngoài ra, vì lãi suất của khoản vay ARM là có sự điều chỉnh nên nếu lãi suất trên thị trường tăng lên, khoản thanh toán mà người đi vay phải thực hiện cũng sẽ tăng theo

1.1.3.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn

Khoản vay thế chấp dưới chuẩn có những đặc điểm cơ bản giống như một khoản vay thế chấp thông thường Điểm khác biệt cơ bản là lãi suất của khoản vay dưới chuẩn thường là lãi suất hỗn hợp (hybrid interest rate), gồm

cả lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh Với khoản vay có lãi suất hỗn hợp, trong thời kỳ đầu, hai năm (nếu là loại 2/28) hoặc 3 năm (nếu là loại 3/27) lãi suất cố định được áp dụng Tiền nợ hàng tháng trong những năm đầu này đuợc tính theo một lãi suất rất thấp (teaser interest) Thậm chí có nhiều trường hợp, trong hai hoặc ba năm đầu người vay nợ chỉ phải trả tiền lãi chứ chưa phải trả khoản thanh toán hàng tháng Hết thời hạn hai hoặc ba năm đầu tiên

đó, lãi suất sẽ được chuyển sang giai đoạn lãi suất điều chỉnh, thường bằng tổng của lãi suất thấp ban đầu cộng với lãi suất trên thị trường Chính vì vậy, những người mua nhà vay nợ dưới chuẩn sau hai hoặc ba năm đầu được hưỏng việc trả nợ hàng tháng thấp sẽ đột ngột gặp phải khoản thanh toán hàng tháng tăng lên rất nhiều khi chuyển sang giai đoạn điều chỉnh lãi suất và nhiều trường hợp đã bị “sốc thanh toán”, không có khả năng trả nợ và bị rơi vào tình trạng bị tịch biên nhà

Ngoài ra, lãi suất của khoản vay thế chấp dưới chuẩn bao giờ cũng cao hơn lãi suất của khoản vay thế chấp chuẩn Sự chênh lệch về lãi suất này được coi như là phí của nợ dưới chuẩn và thông thường phí này khoảng 2%-3% và được coi như là phí trả cho hành động đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận của tổ chức cho vay Hơn thế, đa số các khoản vay thế chấp dưới chuẩn còn bị rằng buộc bởi chế tài khi thanh toán truớc (phạt thanh toán trước) Số liệu cho thấy, 80% khoản vay thế chấp dưới chuẩn phải chịu chế tài này trong khi chỉ có 2% khoản vay thế chấp chuẩn bị áp dụng chế tài này

Với cơ cấu vay như trên, những người vay dưới chuẩn sẽ rơi vào tình trạng không thể tái tài trợ căn nhà mình mua quá sớm khi còn trong giai đoạn đầu (do chịu chế tài phạt thanh toán sớm) nhưng mặt khác, họ lại bị thôi thúc phải tái tài trợ căn nhà khi chuyển sang giai đoạn thứ hai (bởi vì khoản phải thanh toán hàng tháng tăng lên rất cao) Do đó, yêu cầu rất quan trọng của khoản vay thế chấp dưới chuẩn là giá nhà phải liên tục tăng Giá nhà tăng sẽ giúp người đi vay có khả năng tái tài trợ ngôi nhà và tiếp tục trả được nợ và vay được nợ mới Với tổ chức cho vay, giá nhà tăng cao giúp tổ chức giảm thiểu rủi ro không được thanh toán và họ luôn thu được lợi cho dù người vay

có tiếp tục trả được nợ hay không

Khoản vay dưới chuẩn có độ rủi ro rất cao, điều này đuợc thể hiện trong biểu đồ 1.1:

Biểu đồ 1.1 Tỷ lệ các khoản vay bị tịch biên tài sản phân theo từng loại

Nguồn: Mortgage Bankers Association (2008)

Biểu đồ 1.1 cho thấy tỷ lệ khoản vay dưới chuẩn không có khả năng thanh toán và rơi vào tình trạng bị tịch biên nhà rất cao (biểu thị bằng đường mầu đỏ).Trong khi tỷ lệ bị tịch biên đối với khoản vay chuẩn (biểu thị bằng đường màu xanh) và khoản vay FHA1

(biểu thị bằng đường mầu xanh lá cây) dao động tăng hoặc giảm với một biên độ rất thấp thì tỷ lệ này đối với các khoản vay dưới chuẩn có biên độ dao động rất lớn, bắt đầu với 3% vào Quý 1 năm 1998 nhưng lên tới đỉnh là 9% trong giai đoạn 2000-2002 và đạt 8,65% trong giai đoạn cuối năm 2007 Ngoài ra, theo số liệu của Hiệp hội các ngân hàng cho vay thế chấp Mỹ (The Mortgage Banker Association of America-

1

Khoản vay FHA là khoản vay thế chấp có kỳ hạn dài, lãi suất cố định theo các tiêu chuẩn của Uỷ ban Nhà đất liên bang (Federal Housing Administration)

MBAA), các khoản vay dưới chuẩn có tỷ lệ không trả được nợ cao gấp 6 lần các khoản vay theo chuẩn Quý III năm 2002, tỷ lệ thanh toán nợ không đúng hạn của khoản vay thế chấp dưới chuẩn cao gấp hơn 5 lần so với các khoản vay chuẩn (14.28% so với 2.54) Có thể thấy rằng, bảng số liệu về sự đạt đỉnh

tỷ lệ khoản vay bị tịch biên giai đoạn năm 2000-2002 và số liệu về tỷ lệ thanh toán không đúng hạn cũng như khả năng không trả được nợ rất cao của người vay dưới chuẩn đã cho thấy khoản vay dưới chuẩn là loại khoản vay có độ rủi rủi ro cao

Tuy nhiên, bất chấp rủi ro, số luợng khoản vay dưới chuẩn vẫn tăng lên rất nhanh trong giai đoạn từ năm 2003 tới năm 2006 Điều này được thể hiện trong biểu đồ 1.2:

Biểu đồ 1.2 Sự thay đổi trong cơ cấu chất lƣợng các khoản vay thế

chấp

Nguồn: Fixing finance series, paper 3/ November 2008

Biểu đồ 1.2 cho thấy nếu như năm 2003, trong tổng số các khoản vay thế chấp được tạo ra có tới 85% là khoản vay chất lượng cao, đạt chuẩn và chỉ

có 15% là khoản vay không đáp ứng tiêu chuẩn (phi chuẩn) thì tới năm 2006, trong tổng số khoản vay thế chấp tạo ra chỉ có 52% khoản vay đạt chuẩn tức

là gần một nửa trong số khoản vay thế chấp tạo ra năm 2006 là khoản vay không đạt tiêu chuẩn Sự thay đổi trong cơ cấu chất lượng khoản vay với việc

tỷ lệ khoản vay chất luợng cao giảm xuống và tỷ lệ khoản vay phi chuẩn tăng lên cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động cho vay dưới chuẩn, tiêu chuẩn cho vay được nới lỏng hơn và tổ chức cho vay sẵn sàng cho vay bất chấp rủi ro vì những nguồn lợi khổng lồ thu được từ hoạt động cho vay dưới chuẩn

1.2 Khái quát về thị trường khoản vay thế chấp bất động sản

1.2.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản:

1.2.1.1 Khái niệm:

Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản là nơi diễn ra tổng thể các hoạt động kinh doanh khoản vay thế chấp bất động sản bao gồm tạo lập khoản vay thế chấp bất động sản, các dịch vụ đi kèm đến các hoạt động giao dịch mua bán khoản vay, chứng khoán hoá… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý tài sản, quản lý danh mục đầu tư… giữa các chủ thể có liên quan trên thị trường

1.2.1.2 Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản

Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản có thể được phân thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, trong đó:

- Thị trường sơ cấp: là nơi mà khoản vay thế chấp bất động sản được tạo ra Nói theo một cách khác, thị trường sơ cấp là nơi mà người đi vay và tổ chức cho vay thế chấp gặp gỡ nhau để thương lượng về các điều khoản của hợp đồng vay thế chấp và thực hiện giao dịch vay thế chấp/cho vay thế chấp

- Thị trường thứ cấp: là nơi mua bán các khoản vay thế chấp được tạo ra trên thị trường sơ cấp Nói theo cách khác, thị trường thứ cấp là nơi các tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức sở hữu khoản vay và những người có nhu cầu mua khoản vay gặp gỡ nhau để thương lượng và thực hiện giao dịch mua-bán Thị trường thứ cấp cho phép tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức cho vay có thể

quay vòng vốn của mình từ việc bán khoản vay mà không cần phải đợi đến khi người đi vay thanh toán khoản vay cho mình Do vậy, thị trường thứ cấp giúp cung cấp vốn cho tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức đi vay để các tổ chức này có thể tiếp tục tạo ra nhiều khoản vay thế chấp hơn, từ đó gián tiếp thúc đẩy sự phát triển của thị trường sơ cấp khoản vay thế chấp

1.2.1.3 Đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản

- Là một bộ phận của hệ thống tài chính, thực hiện việc tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng, một loại tiêu dùng đặc biệt là mua nhà

- Thị trường có tính thanh khoản cao Các khoản vay thế chấp bất động sản sau khi được tạo ra sẽ được tổ chức cho vay gốc bán ngay hoặc giữ lại trong danh mục đầu tư của mình Qua quá trình chứng khoán hoá, khoản vay thế chấp ban đầu được gộp với các khoản vay thế chấp khác thành danh mục khoản vay rồi chứng khoán nợ được phát hành trên cơ sở danh mục khoản vay đó Chứng khoán nợ sau đó được bán cho rất nhiều các nhà đầu tư trên thị trường

- Thị trường chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách tiền tệ của chính phủ Sự thay đổi trong chính sách tiền tệ, lãi suất thị trường cao hay thấp tác động rất lớn tới thị trường khoản vay thế chấp bất động sản Khi lãi suất thị trường tăng, lãi suất của rất nhiều khoản vay thế chấp gốc tăng, làm khoản thanh toán hàng tháng tăng lên, ảnh hưởng tới khả năng trả nợ của người đi vay, từ đó gián tiếp ảnh hưởng tới dòng tiền thu được từ khoản vay thế chấp và do đó sẽ ảnh hưởng tới giá các chứng khoán được phát hành trên cơ sở danh mục khoản vay thế chấp đó

1.2.2 Rủi ro trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản

1.2.2.1 Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc

Người cho vay đầu tiên được gọi là người tạo khoản vay thế chấp gốc Người tạo lập khoản vay gốc chịu 3 loại rủi ro chính là rủi ro lãi suất, rủi ro tín dụng và rủi ro thanh toán sớm món thế chấp

a) Rủi ro lãi suất:

Nếu lãi suất cho vay thế chấp tăng trong khi tổ chức tạo sản phẩm gốc

đã có cam kết cho khách hàng vay với một lãi suất thấp hơn thì các tổ chức này nếu giữ khoản vay trong danh mục đầu tư sẽ thu được mức lãi cho vay thế chấp thấp hơn mức hiện hành trên thị trường Điều này gây thiệt hại nhất định cho tổ chức tạo khoản vay gốc Tổ chức tạo khoản vay gốc gặp phải rủi

ro lãi suất không chỉ với các khoản vay đã có mà họ còn gặp phải rủi ro lãi suất đối với những đơn xin vay thế chấp đang được xử lý nhưng người làm đơn chọn thời điểm ấn định lãi suất là lúc nộp đơn

Nếu lãi suất vay thế chấp trên thị trường giảm xuống, các khách hàng vay tiềm năng có thể hủy bỏ cam kết với tổ chức hoặc rút lại đơn xin vay bởi

vì việc tìm kiếm một nguồn vay khác sẽ tiết kiệm hơn Nếu người vay quyết định hủy cam kết trong khi tổ chức tạo khoản vay gốc đã đồng ý bán khoản vay thế chấp với mức lãi suất cố định cho tổ chức trung gian thì bên tạo khoản vay gốc không thể trông cậy vào giao dịch đó nữa mà họ phải giao một khoản vay có lãi suất cho vay cao hơn cho tổ chức trung gian, trong khi lãi suất cho vay trên thị trường đã giảm xuống

b) Rủi ro tín dụng

Rủi ro tín dụng là khả năng người đi vay không thanh toán được đúng hạn hay thậm chí bị vỡ nợ Đối với các món vay thế chấp được chính phủ bảo đảm thì rủi ro này là tối thiểu Đối với các món vay thế chấp được đảm bảo bởi công ty tư nhân thì rủi ro cần được đánh giá theo xếp hạng tín nhiệm của

công ty bảo hiểm tư nhân đã bảo hiểm cho khoản vay Đối với một món vay thế chấp thông thường (không có bảo đảm), rủi ro này phụ thuộc vào người vay Xác suất một người vay bị vỡ nợ chịu tác động của cả những điều kiện kinh tế lẫn những đặc điểm riêng của người vay, như mức vốn chủ sỡ hữu mà người vay đã đầu tư, mức thu nhập và lịch sử tín dụng của người vay

c) Rủi ro thanh toán sớm và tính không chắc chắn của dòng tiền

Rủi ro thanh toán sớm là khả năng người vay trả toàn bộ hoặc một phần của số dư khoản vay thế chấp trước ngày đến hạn

Hoàn trả sớm có nhiều nguyên nhân Thứ nhất, những người chủ sở

hữu nhà bán nhà ở của họ và hoàn trả sớm toàn bộ khoản vay thế chấp Việc bán nhà có thể xảy ra do có một sự thay đổi về việc làm khiến họ phải di chuyển, do việc mua một chỗ ở đắt tiền hơn hay do việc giải quyết vụ ly hôn

đòi hỏi phải bán chỗ ở chung của hai người Thứ hai, người vay có thể hoàn

trả một phần của số dư khoản vay khi lãi suất thị trường giảm xuống thấp hơn

lãi suất vay thế chấp Thứ ba, khi người chủ nhà không có khả năng thực hiện

những nghĩa vụ của khoản vay thì ngôi nhà sẽ bị tịch thu và bán đi Tiền thu được từ việc bán đó được sử dụng để hoàn trả khoản vay nếu đó là khoản vay thế chấp thông thường Nếu khoản vay thế chấp được bảo hiểm thì công ty bảo hiểm sẽ trả số dư của món vay Cuối cùng, nếu ngôi nhà bị phá hủy do hỏa hoạn hay nếu một dạng thiên tai nào đó được bảo hiểm xảy ra, tiền bảo hiểm được sử dụng để hoàn trả món vay thế chấp đó

Kết quả của những khoản hoàn trả sớm là khối lượng và thời điểm của dòng tiền nhận được từ một món vay thế chấp là không biết được chắc chắn Một tổ chức cho vay thế chấp chỉ có thể biết được rằng chừng nào mà khoản vay còn tồn tại thì họ còn nhận được tiền lãi và khoản vốn gốc sẽ được trả dần vào một thời hạn xác định của mỗi tháng và đến thời điểm đáo hạn của món vay thì tổ chức cho vay sẽ nhận lại đủ khoản vay gốc Tuy nhiên, tổ chức cho

vay không thể biết một cách chắc chắn là khoản vay sẽ tồn tại trong bao lâu

và do vậy, dòng tiền mà khoản vay này mang lại sẽ tới vào những thời điểm nào Khi khoản vay được hoàn trả sớm, tổ chức cho vay sẽ phải tái đầu tư số tiền nhận lại trong một môi trường lãi suất đã thấp hơn trước

1.2.2.2 Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn

a Rủi ro không thanh toán

Vì những người đi vay thế chấp dưới chuẩn là những người có tiêu chuẩn tín dụng không đảm bảo như trong đi vay thế chấp truyền thống nên hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn tiềm ẩn nguy cơ rất lớn về việc người đi vay không đảm bảo khả năng thanh toán đúng hạn và đầy đủ Đặc biệt với các món vay ARM, khi lãi suất đến hạn điều chỉnh lại thì khoản phải thanh toán

sẽ tăng lên rất nhiều, người vay bị “sốc thanh toán” và khả năng không thể thanh toán rất cao Đặc biệt, thông qua nghiệp vụ chứng khoán hóa, rủi ro không thanh toán còn được chuyển sang bên thứ 3, tạo phản ứng dây chuyền khi có khủng hoảng

b Rủi ro về giá tài sản

Trong nghiệp vụ vay thế chấp, cả người đi vay, tổ chức cho vay và nhà đầu tư đều kỳ vọng về sự tăng giá của tài sản Tổ chức cho vay trông chờ giá của tài sản thế chấp tăng, người đi vay có khả năng thanh toán được nợ và điều này đồng nghĩa với việc khoản vay đó của họ không bị rơi vào tình trạng

nợ xấu khó đòi Người đi vay thì hi vọng họ có thể tái điều chỉnh nợ bằng cách bán ngôi nhà đi khi giá của ngôi nhà thế chấp tăng Nhà đầu tư cũng hy vọng khi giá các ngôi nhà thế chấp tăng, các chứng khoán được đảm bảo bởi danh mục vay thế chấp mua nhà cũng tăng và mang lại cho họ các khoản lợi nhuận Sự kỳ vọng này khiến cả người đi vay, cho vay và nhà đầu tư phải đối mặt với những rủi ro khi giá của tài sản không tăng như mong muốn của họ, thậm chí là sụt giảm Khi giá tài sản sụt giảm, những chứng khoán được đảm

bảo bằng các tài sản thế chấp sẽ không thể bán được và người đầu tư sẽ thua

lỗ Giá tài sản sụt giảm, người đi vay có thể không bán được nhà theo giá đã

kỳ vọng và không có khả năng trả nợ đúng kỳ hạn

c Rủi ro thanh khoản

Khi người vay không thể thanh toán đúng hạn và đầy đủ hoặc bị phá sản, thì người cho vay sẽ phải đối mặt với tình trạng thiếu tính thanh khoản Khi những chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản thế chấp không thể bán được, công ty phát hành không có khả năng trả tiền cho ngân hàng mà nó mua các khoản vay Đến lượt mình, các ngân hàng cho vay cũng không thể đòi tiền được từ người vay, không thể bán được các chứng khoán đang nắm giữ và trở nên thiếu vốn Khi một ngân hàng thiếu tính thanh khoản, ngân hàng khác có thực hiện hợp đồng đầu tư qua đêm với ngân hàng đó cũng bị thiếu tính thanh khoản theo Hậu quả là một sự cạn kiệt tính thanh khoản trên khắp hệ thống ngân hàng

d Rủi ro từ bên thứ ba

Quy trình luân chuyển của một khoản vay thế chấp rất phức tạp và trải qua rất nhiều khâu đoạn khác nhau mà giá trị của nó ngày càng xa giá trị thực ban đầu Các chủ thể tham gia rất khó có thể kiểm soát rủi ro do hoạt động của bên thứ ba mang lại Điều này sẽ được phân tích rõ hơn khi đi sâu vào những xung đột của các chủ thể trong quá trình chứng khoán hóa một khoản vay thế chấp dưới chuẩn

Có thể thấy, cho vay thế chấp dưới chuẩn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nhưng vẫn được các định chế cho vay lựa chọn, thậm chí là hoạt động này còn phát triển mạnh Nguyên nhân chính khuyến khích người cho vay thực hiện những khoản cho vay cầm cố dưới chuẩn bất chấp tính rủi ro của nó chính là vì nguồn lợi nhuận khổng lồ thu được từ hoạt động cho vay này Vì mải chạy theo lợi nhuận nên các ngân hàng, tổ chức tín dụng đã bất chấp rủi

ro, hạ thấp tiêu chuẩn cho vay của mình để cho vay nhiều hơn và thu lợi nhuận nhiều hơn

1.2.3 Các dịch vụ trên thị trường khoản vay thế chấp

1.2.3.1 Các loại dịch vụ:

Mỗi một món vay thế chấp đều có các dịch vụ đi kèm Các nhà cung cấp dịch vụ bao gồm những tổ chức liên quan tới ngân hàng, tới các tổ chức tín dụng và các nhà môi giới vay thế chấp Cung cấp dịch vụ đối với một món vay thế chấp bao gồm các công việc sau:

- Thu tiền thanh toán hàng tháng và chuyển tới người sở hữu khoản vay

- Gửi các thông báo về thanh toán cho người vay thế chấp

- Nhắc nhở người vay thế chấp khi các khoản thanh toán quá hạn phải trả

- Duy trì sổ sách về số dư khoản vay gốc

- Quản lý một số dư hợp lý phục vụ mục đích thuế bất động sản và bảo hiểm

- Khởi xướng các thủ tục tịch biên khi cần thiết

- Cung cấp thông tin về thuế cho người vay thế chấp trong diện áp dụng Cùng với sự phát triển của các dịch vụ đi kèm món vay thế chấp, thị trường chuyển nhượng quyền cung cấp các loại dịch vụ này cũng đã xuất hiện Việc bán quyền cung cấp dịch vụ phải được sự chấp thuận của người đầu tư vào món vay thế chấp; trong trường hợp món vay thế chấp đó đã được chứng khoán hóa thì việc bán quyền này cần phải được tổ chức trung gian đã thực hiện việc chứng khoán hóa đó đồng ý Tại Mỹ, có những nhà môi giới và các dịch vụ niêm yết chuyên môn hóa trong việc giao dịch các quyền cung cấp dịch vụ, trong đó điển hình là các công ty ngân hàng lớn như Merrill Lynch, Salomon Brothers…

1.2.3.2 Thu nhập và rủi ro của dịch vụ cho vay thế chấp

a) Thu nhập từ việc cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp: Có năm nguồn thu từ

việc cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp, cụ thể:

- Phí dịch vụ: Phí dịch vụ là nguồn thu chủ yếu, được tính thành tỷ lệ phần trăm cố định trên số dư khoản vay thế chấp đang tồn tại Vì vậy, nguồn thu này giảm dần qua thời gian khi số dư khoản vay thế chấp được hoàn trả dần dần

- Lãi do tổ chức cung cấp dịch vụ thu được từ số dư dự trữ thường xuyên duy trì tại tổ chức này để trả thuế bất động sản và mua bảo hiểm cho người vay

- Khoản lãi thả nổi trên những khoản thanh toán hàng tháng Cơ hội thu được

số tiền này phát sinh do có một độ trễ được phép trong khoảng thời gian từ khi nhà cung cấp dịch vụ nhận được khoản thanh toán cho tới khi khoản tiền

đó phải được gửi tới nhà đầu tư

- Một số khoản thu phụ thuộc khác như khoản phí phạt mà nhà cung cấp dịch

vụ đòi khi việc thanh toán khoản vay thế chấp bị chậm trễ, hoặc khoản phí tạo

ra từ việc bán các danh sách để gửi thư

- Cuối cùng là những khoản lợi nhuận từ việc cung cấp dịch vụ của những nhà cung cấp dịch vụ đồng thời cũng là những tổ chức cho vay Danh mục những người vay của họ là nguồn tiềm năng cho những khoản vay khác, ví dụ như các khoản vay thế chấp lần hai

b) Rủi ro gắn với việc cung cấp dịch vụ vay thế chấp

Với tổ chức cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp, nguồn thu chủ yếu thường là phí dịch vụ trong những năm đầu của danh mục đầu tư Vì khoản phí này là một tỷ lệ cố định trên tổng số dư khoản vay thế chấp đang có nên bất kỳ một khoản thanh toán sớm nào đều làm giảm nguồn thu trong tương lai Việc thanh toán sớm của người vay phụ thuộc vào lãi suất trên thị trường Nếu lãi suất trên thị trường giảm xuống dưới mức lãi suất trên hợp đồng vay

thì khả năng người vay trả sớm một phần hay toàn bộ khoản vay sẽ tăng lên Nếu lãi suất trên thị trường tăng lên thì tỷ lệ các khoản vay bị thanh toán sớm

sẽ giảm đi Điều này cho thấy rằng nguồn thu phí dịch vụ phụ thuộc rất lớn vào lãi suất Có hai hiệu ứng ngược nhau lên dòng tiền dự tính khi lãi suất thay đổi Dòng tiền dự tính bằng số dư khoản vay thế chấp nhân với phí dịch

vụ, trừ đi chi phí dịch vụ dự tính Một sự giảm xuống (hoặc tăng lên) của lãi suất sẽ làm tăng (hoặc giảm) giá trị hiện tại của dòng tiền đó

Ngoài việc tác động lên phí dịch vụ, sự thay đổi trong lãi suất còn tác động lên nguồn thu từ số dư dự trữ Tuy nhiên hiệu ứng này sẽ không đối xứng Khi lãi suất tăng thì nguồn thu lớn hơn sẽ được tạo ra; nhưng khi lãi suất giảm thì có hậu quả bất lợi: nguồn thu từ lãi giảm Nếu lãi suất giảm tới một mức nào đó thì một số khoản vay thế chấp sẽ được hoàn trả, đòi hỏi việc trả tiền cho những người vay của số dư dự trữ, và như thế sẽ không thu được một khoản lãi nào từ những khoản vay đó Tương tự, tiền lãi thu được trên những khoản thanh toán thả nổi hàng tháng sẽ thay đổi theo cùng hướng với thay đổi của lãi suất

Bên cạnh rủi ro do thanh toán sớm, còn có rủi ro lạm phát Chi phí dịch

vụ sẽ tăng lên qua thời gian do lạm phát Hơn nữa, một nhà cung cấp dịch vụ phải tiếp tục phục vụ một khoản vay thế chấp cho dù phí dịch vụ giảm xuống khi số dư khoản vay thế chấp giảm qua thời gian do kết quả của việc trả dần Chi phí cao hơn do lạm phát và chi phí dịch vụ thấp hơn do số dư giảm dần sẽ làm giảm khả năng thu lợi nhuận của việc cung cấp dịch vụ cho một khoản vay qua thời gian

1.2.4 Quy trình thực hiện cho vay thế chấp

Một khách hàng muốn vay tiền để mua nhà phải làm đơn theo mẫu2

gửi định chế cho vay thế chấp để xin vay một khoản tiền Trong đơn này, khách

2

hàng phải ghi rõ một số thông tin tài chính của cá nhân và phải trả một khoản phí để đăng ký Sau đó, định chế cho vay sẽ tiến hành thẩm định tín dụng đối với người làm đơn

Điểm tín dụng FICO dựa trên những báo cáo vay và trả nợ của khách hàng đối với các chi tiêu hàng ngày tại những công ty hay siêu thị lớn như Sears, Macy, Walmart… khi khách hàng trả tiền bằng thẻ tín dụng của chính những công ty hay siêu thị này cấp phát hoặc thẻ tín dụng visa hay master card, hoặc những món nợ mà khách hàng vay tiền, ví dụ: vay tiền mua xe, mua nhà…Điểm tín dụng FICO dựa vào các những yếu tố sau:

- Quá khứ thanh toán (Payment history- 35%): phản ánh việc trả tiền đúng hạn và trả hết nợ cũng như trả trễ hạn, số lần bị truy đòi nợ, nợ thuế, phán quyết toà án, phá sản và các chuyện xấu khác

- Số tiền nợ (Amounts Owned -30%): Phản ánh tất cả các món nợ còn lại của khách hàng

- Thời gian của lịch sử tín dụng (Length of Credit History-15%): Phản ánh thời gian của số tiền nợ

- Tín dụng mới (New Credit -10%): phản ánh các món nợ mới của khách hàng

- Loại tín dụng (Types of credit use -10%): Phản ánh tất cả các loại tín dụng mà khách hàng sử dụng

Điểm tín dụng trung bình thường trong khoảng 340 điểm tới 850 điểm Khách hàng có điểm tín dụng càng cao sẽ được hưởng các mức lãi suất vay thế chấp ưu đãi hơn khách hàng có điểm tín dụng thấp bởi vì các định chế cho vay tin rằng, điểm tín dụng càng cao thì rủi ro của món vay sẽ càng thấp

1.2.4.2 Hệ số khoản vay trên giá trị (Hệ số LTV)

LTV (Loan to Value Ratio) là tỷ lệ giữa giá trị của khoản vay và giá trị thị trường của tài sản Hệ số này càng thấp thì sự bảo vệ đối với định chế cho vay, trong trường hợp người vay mất khả năng trả nợ, càng lớn

Ví dụ, một khách hàng làm đơn xin vay 250 000 USD để mua một tài sản có giá trị ước tính là 340000 USD thì LTV của món vay này là 250000/340000 = 73,52% Giả sử sau đó người vay không có khả năng thanh toán món vay thế chấp này thì định chế cho vay có thể tịch biên tài sản và bán

đi để lấy lại số tiền đã cho vay Khi đó, khối lượng tiền mà định chế cho vay nhận lại được phụ thuộc vào giá trị thị trường của tài sản Trong điều kiện thị trường nhà đất không biến động nhiều, nếu giá trị thị trường của tài sản giảm

đi 90 000 USD thì định chế cho vay vẫn có thể thu đủ lại số tiền gốc đã cho vay Ngược lại, nếu khách hàng muốn vay 320 000 USD cũng để mua tài sản

đó, LTV lúc này sẽ là 320 000/340 000= 94,11% Trong trường hợp khách hàng đi vay bị phá sản, không có khả năng thanh toán nợ và định chế cho vay phải bán tài sản để thu hồi nợ thì sự bảo vệ đối với định chế cho vay sẽ thấp hơn Nếu giá trị thị trường của ngôi nhà giảm đi 90 000 USD thì định chế cho vay sẽ không thể thu hồi đủ số gốc đã cho vay và bị lỗ 70 000 USD

Từ ví dụ trên có thể thấy, tỷ lệ LTV càng cao, tức giá trị khoản vay so với giá trị thị trường của tài sản càng cao, thì yêu cầu đối với khách hàng vay

sẽ càng lớn Người đi vay cần phải có điểm tín dụng cao, có lịch sử tín dụng tốt, nguồn thu nhập ổn định Nếu người đi vay không đáp ứng tốt các tiêu chuẩn này thì ngân hàng sẽ giảm giá trị khoản vay xuống hoặc ngân hàng sẽ yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm cho món thế chấp đó để tránh rủi ro trong trường hợp người đi vay không có khả năng trả nợ

1.2.4.3 Hệ số thanh toán trên thu nhập

Hệ số thanh toán trên thu nhập là tỷ lệ giữa số tiền phải thanh toán hàng tháng so với thu nhập hàng tháng Đây là một thước đo khả năng của người làm đơn trong việc thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng (cả tiền trả vay thế chấp lẫn tiền trả thuế bất động sản) Hệ số này càng thấp thì khách hàng đi

vay càng dễ được định chế cho vay chấp nhận bởi vì nó chứng tỏ khả năng thực hiện các khoản thanh toán bắt buộc càng lớn

Trong các chỉ tiêu thẩm định tín dụng khách hàng đi vay thì hệ số thanh toán trên thu nhập và hệ số khoản vay trên giá trị là hai hệ số quan trọng góp phần quyết định người làm đơn có được vay tiền hay không

1.2.4.4 Khoản đặt cọc

Để có thể có đủ tiền mua một ngôi nhà, thông thường người đi vay phải vay tiền từ tổ chức cho vay Tổ chức cho vay sẽ yêu cầu người đi vay phải tự nộp một số tiền, thường bằng một tỷ lệ nhất định của trị giá ngôi nhà cho mình gọi là tiền đặt cọc Phần tiền chênh lệch giữa trị giá ngôi nhà và số tiền đặt cọc sẽ được tổ chức cho vay tài trợ Theo quy trình thực hiện vay thế chấp thông thường, các tổ chức cho vay thường xác định tỷ lệ cho vay (LTV) trước rồi mới quyết định tỷ lệ đặt cọc Khi khách hàng nộp đơn xin vay, tổ chức cho vay sẽ phân tích các chỉ số và quyết định tỷ lệ cho vay (LTV) là bao nhiêu phần trăm trên giá trị ngôi nhà đối với khách hàng đó Phần còn lại ngoài số tiền cho vay, tổ chức cho vay sẽ yêu cầu người vay nộp vào đặt cọc Ví dụ, người đi vay làm đơn xin vay để mua một ngôi nhà có trị giá 100 000 USD

Tổ chức cho vay phân tích hồ sơ xin vay và quyết định sẽ cho vay với tỷ lệ 80% của giá trị ngôi nhà (LTV=80%) thì tỷ lệ đặt cọc đối với khoản vay đó sẽ

là 20% tức là 20 000 USD

Mục đích của việc yêu cầu đặt cọc là tổ chức cho vay có thể giảm rủi

ro trong trường hợp người đi vay không có khả năng thanh toán món nợ Nếu người đi vay không có khả năng thanh toán món nợ thì định chế cho vay sẽ tịch biên tài sản để bán và giữ lại số tiền đặt cọc để thu hồi món nợ gốc

Với các món vay thế chấp mua nhà thì việc phải đặt cọc được áp dụng rất phổ biến Tại Mỹ, khi mua nhà tỷ lệ đặt cọc thường khoảng từ 5% đến 20% giá mua nhà Với việc giá nhà tăng liên tục từ năm 2000, các công ty cho

vay thường rất sẵn lòng chấp nhận mức đặt cọc thấp hơn, có thể là 3% thậm chí là 0% Vì vậy khi khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản nổ ra, các tổ chức cho vay đã bị thiệt hại rất lớn vì tỷ lệ người đi vay không có khả năng thanh toán tăng cao, trong khi đó tỷ lệ đặt cọc trước lại rất thấp hoặc không có Đây chính là hậu quả của việc chạy theo lợi nhuận của tổ chức đi vay khi nới lỏng các tiêu chuẩn tín dụng của chính mình

1.2.4.5 Bảo hiểm khoản vay thế chấp

Có hai loại bảo hiểm liên quan tới món vay thế chấp là bảo hiểm sự phá sản của người vay và bảo hiểm tín dụng nhân thọ

a) Bảo hiểm sự phá sản của người vay

Đây là loại bảo hiểm do định chế cho vay mua tại một tổ chức chính phủ hoặc một tổ chức bảo hiểm tư nhân để bảo hiểm trước sự phá sản của người vay Bảo hiểm này do định chế cho vay đòi hỏi và mua nhưng thực chất, chi phí của bảo hiểm lại do người vay gánh chịu thông qua một mức lãi suất hợp đồng cao hơn Bảo hiểm khoản vay thường được định chế cho vay yêu cầu đối với những khoản vay có hệ số khoản vay trên giá trị (LTV) lớn hơn 80% hoặc khi khách hàng vay được coi là có khả năng đáp ứng tốt các khoản thanh toán hàng tháng nhưng lại không đủ tiền để trả khoản trả trước lớn

Số tiền được bảo hiểm sẽ là một tỷ lệ phần trăm nào đó của khoản vay

và nó có thể giảm xuống khi hệ số LTV giảm

Ví dụ, một khách hàng vay đang muốn vay món tiền trị giá 100 000 USD để mua một ngôi nhà với giá là 110 000 USD Tỷ lệ đặt cọc là 10% tức

là 10000 USD Hệ số LTV là 100 000/110 000= 90,9%, vượt quá mức LTV tối đa được vay là 80% Kết quả phân tích khách hàng cho thấy, hệ số thanh toán trên thu nhập của khách hàng này là có thể chấp nhận được nhưng việc vay thế chấp vẫn không thể thực hiện được Tuy nhiên, nếu công ty bảo hiểm

đồng ý bảo hiểm cho tối đa là 20% các khoản vay có LTV từ 80% tới 95% thì một phần của khoản vay sẽ được đảm bảo và định chế cho vay có thể được bảo vệ một phần Điều này sẽ khuyến khích định chế cho khách hàng nói trên vay Tuy nhiên, dù đã mua hợp đồng bảo hiểm nhưng định chế cho vay vẫn bị đặt trước nguy cơ khách hàng vỡ nợ trên phần vay thế chấp không được bảo hiểm Trong trường hợp công ty bảo hiểm là một công ty tư nhân thì còn xuất hiện cả rủi ro chính công ty bảo hiểm này sẽ vỡ nợ

b) Bảo hiểm tín dụng nhân thọ

Đây là loại bảo hiểm do người vay thế chấp mua từ một công ty bảo hiểm nhân thọ và loại bảo hiểm này không do định chế cho vay đòi hỏi Hợp đồng bảo hiểm đảm bảo được sự liên tục của các khoản thanh toán thế chấp sau khi người được bảo hiểm qua đời, để cho những người còn sống vẫn có thể sống trong ngôi nhà của họ Vì phần chi trả bảo hiểm giảm xuống khi số

dư món vay giảm nên loại bảo hiểm này chỉ là một hợp đồng có thời hạn

1.2.4.6 Các khoản phạt do thanh toán chậm hoặc thanh toán sớm

a) Phạt do thanh toán sớm

Phạt do thanh toán sớm là một điều khoản trong hợp đồng vay thế chấp Người cho vay yêu cầu người đi vay phải trả phí do đã thanh toán một phần hoặc toán bộ số dư món vay trước ngày nó đến hạn Nguyên nhân của việc xuất hiện điều khoản này là do việc khách hàng thanh toán sớm làm cho khối lượng và thời điểm của dòng tiền mà định chế cho vay nhận được từ một món vay thế chấp là không được biết chắc chắn Ngoài ra, khi khoản vay được hoàn trả sớm, định chế cho vay sẽ phải tái đầu tư số tiền nhận được trong một môi trường lãi suất đã thấp hơn trước, điều này tạo rủi ro cho định chế cho vay

Chấp nhận chịu phí phạt thanh toán sớm là sự lựa chọn của khách hàng vay chứ không phải là yêu cầu bắt buộc của định chế cho vay Sự lựa chọn có