- Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993:
3.2.1Đối với các ngân hàng thương mạ
a) Để hạn chế các rủi ro về kỳ hạn
Các ngân hàng cần tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn trung và dài hạn. Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài sẽ giúp ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư bất động sản, hạn chế sự thiết hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động trong hoạt động và thực hiện các mục tiêu kinh doanh.
Khi cho vay đầu tư bất động sản, ngân hàng cần kiểm tra thông tin và thẩm định hồ sơ kỹ càng. Các ngân hàng cần hạn chế tối đa hoạt động cho vay mua nhà, đầu tư bất động sản mang tính đầu cơ bởi hoạt động đầu cơ là hoạt động mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro. Nguồn trả nợ đối với những hoạt động đầu cơ chủ yếu được xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà không có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định và có thể gây rủi ro cho ngân hàng nếu quyết định tài trợ cho món vay. Ngân hàng phải xây dựng quy định về việc đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo và cần thực hiện nghiêm túc việc đánh giá này. Cụ thể, với trường hợp thị trường bất động sản khá ổn định thì ít nhất 3 tháng cán bộ tín dụng phải đánh giá lại một lần. Trường hợp giá bất động sản biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì cán bộ tín dụng phải đánh giá liên tục giá trị tài sản đảm bảo, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ.
b) Để hạn chế các rủi ro xuất phát từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
Các ngân hàng cần thường xuyên tổ chức các khóa đào tạo nội bộ và khóa đào tạo bên ngoài nhằm nâng cao trình độ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng và cán bộ thẩm định. Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần xây dựng chế độ lương, thưởng, đãi ngộ phù hợp cùng các cơ hội thăng tiến, xây dựng một môi trường làm việc gắn kết nhân viên với ngân hàng nhằm đảm bảo thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng nhân viên chuyển việc sang ngân hàng khác. Việc bổ nhiệm cán bộ vào các vị trí lãnh đạo các phòng, ban tại Hội sở; Sở giao dịch; các chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh năng lực, thành tích công tác cần phải chú trọng đến kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức.
c) Để hạn chế rủi ro do công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát quy trình cấp tín dụng
Khi xây dựng mức phán quyết tín dụng đối với các đơn vị trong hệ thống, các ngân hàng nên căn cứ trên năng lực và kinh nghiệm của người đứng đầu, bên cạnh đó là thời gian hoạt động, địa bàn đặt trụ sở, kết quả hoạt động và chất lượng tín dụng của đơn vị đó trong thời gian xem xét để đưa ra hạn mức phán quyết tín dụng phù hợp và giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro. Hơn nữa, các ngân hàng cũng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng để nâng cao tinh thần trách nhiệm của đội ngũ lãnh đạo, nhân viên. Ngân hàng cũng cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm, không để lãnh đạo các phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại các hội đồng tín dụng để tạo được các đánh giá và quyết định khách quan khi cho vay. Các cuộc họp để ra quyết định cho vay tại các hội đồng tín dụng phải được tiến hành nghiêm túc, minh bạch và khách quan, đảm bảo khả năng ngăn ngừa rủi ro. Đối với những ngân
hàng đã vận hành quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực hiện trên tinh thần hạn chế rủi ro, từng bước khắc phục những thiếu sót của quy trình. Những ngân hàng chưa hoàn thành việc xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần khẩn trương xây dựng, hoàn thiện và đưa vào vận hành trên cơ sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm của các ngân hàng đi trước trong điều kiện cụ thể của ngân hàng mình.
d) Để hạn chế các rủi ro xuất phát từ năng lực cạnh tranh của ngân hàng
Ngân hàng cần nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện quy trình về cho vay bất động sản; có nhiều sản phẩm tín dụng đa dạng, phù hợp với đặc điểm của tín dụng bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở dành cho nhiều phân khúc khách hàng. Ở nước ta hiện nay, sản phẩm cho vay mua nhà ở xã hội, sản phẩm tín dụng dành cho người có thu nhập trung bình và thấp vẫn chưa được các ngân hàng thực sự chú ý. Trong khi đó, số lượng đối tượng người vay có thu nhập trung bình và thấp mong muốn sở hữu một ngôi nhà của riêng mình rất lớn. Ngân hàng có thể tập trung vào khai thác phân khúc thị trường này và chắc chắn sẽ mang lại một nguồn lợi rất lớn, tạo lợi thế cạnh tranh cho ngân hàng.
e) Để hạn chế rủi ro xuất phát từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin
Đối với thông tin bất đối xứng trong điều kiện hiện tại, các ngân hàng không thể chờ đợi mà phải chủ động khắc phục. Yêu cầu đối với cán bộ tín dụng và những người tham gia quyết định cho vay là sự mẫn cán và trách nhiệm cao đối với công việc và sự phát triển của ngân hàng. Cán bộ tín dụng phải có được những thông tin đầy đủ nhất có thể về tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc và tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm… để tránh những rủi ro có thể xảy ra xuất phát từ sai sót nghiệp vụ mà vẫn đảm bảo sự phục vụ tốt nhất đối với khách hàng.
f) Để hạn chế rủi ro xuất phát từ các quy định pháp luật và việc thực thi luật pháp
Ngân hàng cần xây dựng Phòng quản lý rủi ro và Phòng pháp chế mạnh, tập trung những con người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về pháp luật, về hoạt động tín dụng và thị trường bất động sản. Khắc phục những vấn đề còn đang tranh luận hiện nay trong các văn bản pháp luật có liên quan tới hoạt động cho vay của ngân hàng bằng cách sàng lọc và quy định rõ những bất động sản được nhận thế chấp, không được nhận thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành. Cần xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời những nội dung chưa phù hợp, sơ hở trong hợp đồng thế chấp, tín dụng, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản tại ngân hàng.
Đối với bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với bất động sản là các căn hộ, nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ các dự án không do chính ngân hàng tài trợ; các bất động sản có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, quy hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng trong việc cho vay với tài sản đảm bảo là bất động sản hình thành trong tương lai của ngân hàng là hết sức cần thiết do những quy định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui định pháp luật của các cơ quan hữu quan còn chưa thống nhất.
Với các ngân hàng chưa có công ty quản lý và khai thác tài sản thì nên thành lập công ty quản lý và khai thác tài sản riêng cho mình bởi vì chắc chắn trong hoạt động tín dụng, rủi ro tín dụng bao giờ cũng tồn tại và việc xảy ra nợ quá hạn, nợ xấu là chuyện không thể tránh khỏi dù quy trình cho vay có chặt chẽ đến mức nào. Việc xử lý một lượng lớn nợ quá hạn vượt quá khả
năng của các ngân hàng vốn không có chức năng kinh doanh bất động sản. Công ty quản lý và khai thác tài sản sẽ giúp ngân hàng thực hiện việc xử lý nợ quá hạn, tăng hiệu quả khai thác tài sản và giúp lành mạnh hóa tình hình tài chính của ngân hàng.