Trong giai đoạn đầu những năm 2000, thị trường bất động sản Mỹ nóng lên do nhu cầu mua nhà của người dân tăng lên. Có 4 nguyên nhân chính khiến cho nhu cầu mua nhà tăng lên.
(i) Sự kỳ vọng về việc tăng giá nhà trong tương lai, khiến chi phí hiện tại để có một ngôi nhà trở nên thấp hơn. Khi người dân nhìn thấy giá nhà tăng liên tục qua các năm đã hình thành nên kỳ vọng không tốt là giá nhà trong tương lai sẽ tiếp tục tăng nữa, tăng này sẽ kéo dài mãi và mua nhà để đầu tư sẽ luôn luôn có lợi. Điều này kích thích hầu như tất cả mọi người dân tham gia đầu tư mua nhà, làm cho nhu cầu mua nhà trở nên tăng vọt.
(ii) Thu nhập của người mua nhà tăng lên. Sự tăng thu nhập cho phép mọi người đủ tiêu chuẩn vay khoản vay thế chấp lớn hơn và từ đó tiếp tục làm tăng cầu về nhà đất. Trong giai đoạn từ năm 1995 tới 2000, về căn bản thu nhập bình quân trên đầu người của người dân Mỹ tăng và góp phần làm tăng nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2000 tốc độ tăng giá nhà đã tăng
nhanh hơn tốc độ tăng của thu nhập, làm cho việc mua nhà trở nên khó khăn hơn. Do đó, người vay phải nỗ lực hơn, cố gắng hơn bằng mọi cách để mua được ngôi nhà và họ sẵn sàng chấp nhận ký vào các hợp đồng vay thế chấp có lợi trong trước mắt nhưng không có lợi trong tương lai để có thể sở hữu ngôi nhà.
(iii) Môi trường lãi suất thấp kéo dài. Sau khi lãi suất tăng lên tới hai con số sau giai đoạn lạm phát của thập kỷ 70 và đầu những năm 80, lãi suất danh nghĩa bắt đầu giảm xuống và tiếp tục giảm xuống trong giai đoạn năm 2001-2004. Kết quả là lãi suất thực (lãi suất được điều chỉnh sau khi trừ đi lạm phát) không còn cao nữa và cũng bắt đầu giảm xuống. Nhìn từ khía cạnh trên thị trường cho vay thế chấp, lãi suất danh nghĩa có liên quan nhiều hơn tới thị trường bởi vì khoản vay thế chấp được xét duyệt chủ yếu phụ thuộc vào việc liệu người vay có khả năng để thanh toán cho các khoản phải thanh toán hàng tháng, mà khoản thanh toán hàng tháng này chủ yếu dựa trên lãi suất danh nghĩa. Với việc cả lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực thấp hơn mức lãi suất đã từng duy trì trong nhiều năm, nhu cầu mua nhà tăng lên rất cao.
(iv) Các chính sách mới bảo vệ lợi ích người đi vay thế chấp. Thời gian này, rất nhiều các chính sách có lợi cho người vay đã xuất hiện và từ đó khuyến khích người dân đi vay thế chấp nhiều hơn.
Đầu tiên, đó là chính sách cho phép người vay được phép hoàn trả khoản vay sớm. Chính sách này có khác nhau đôi chút ở các bang nhưng nhìn chung các bang đều cho phép người vay thế chấp được thanh toán món vay sớm mà không bị phạt. Kết quả của chính sách là đã khuyến khích những người đi vay lựa chọn các khoản vay thế chấp có lợi trong ngắn hạn nhưng không có lợi trong dài hạn. Người đi vay hy vọng rằng khi giá nhà tăng, họ có thể bán ngôi nhà đi để tái tài trợ món vay thế chấp với những điều kiện có lợi hơn nhưng lại không phải chịu phí phạt thanh toán sớm.
Thứ hai, ở một số bang hợp đồng vay thế chấp là “miễn truy đòi người vay” (“without recourse to the borrower”). Điều này có nghĩa là nếu người đi vay ngừng thanh toán các khoản gốc và lãi liên quan tới món vay và sau đó họ bị rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán thì người cho vay chỉ có thể giữ ngôi nhà mà không thể kiện người đi vay để thu hồi lại các mất mát (nếu có) của mình trong trường hợp số tiền thu được từ việc bán ngôi nhà không đủ để bù đắp cho khoản vay cùng các chi phí để bán ngôi nhà và chi phí liên quan đến thủ tục, hồ sơ. Về nguyên tắc, việc miễn truy đòi người vay như vậy sẽ khuyến khích người vay rời bỏ ngôi nhà khi họ không có khả năng hoặc không sẵn lòng trả các khoản thanh toán liên quan tới món vay thế chấp. Do đó, khi thị trường địa ốc đi xuống và khủng hoảng nổ ra, rất nhiều người đi vay chỉ đơn giản gửi chìa khóa ngôi nhà lại và bỏ đi, thậm chí họ còn không liên lạc với người cho vay để cùng với người cho vay tìm ra giải pháp để tránh tình trạng bị mất nhà. Đây là sự bảo vệ rất quan trọng đối với các gia đình mà có thành viên rơi vào tình trạng thất nghiệp hoặc bị đau ốm, phải thanh toán các chi phí khám, thuốc chữa và không có khả năng thanh toán cho món vay. Tuy nhiên, “miễn truy đòi người vay” có thể dẫn tới tình trạng người đi vay lợi dụng, vay nhiều hơn khả năng thanh toán của mình. Hệ quả của vấn đề này là tỷ lệ món vay thế chấp mà người vay không có khả năng thanh toán tăng lên rất nhanh trong khủng hoảng.
Thứ ba, trên thị trường cho vay xuất hiện hoạt động tái tài trợ khoản vay (refinancing): Tái tài trợ là hoạt động tài trợ cho khoản vay cũ bằng khoản vay mới với những điều kiện có lợi hơn cho người vay về lãi suất và điều kiện vay. Điểm đặc biệt là tái tài trợ dùng chính ngôi nhà của khoản vay cũ làm tài sản đảm bảo nên người đi vay không phải lo lắng tìm kiếm thêm tài sản đảm bảo để đảm bảo cho khoản vay mới. Khi giá trị của khoản vay mới lớn hơn giá trị của khoản vay cũ tại thời điểm tái tài trợ và người đi vay có thể
rút phần chênh lệch giá trị đó ra dùng cho các mục đích khác nhau thì hoạt động tái tài trợ được gọi là cash-out refinancing.
Để cụ thể hơn về hoạt động tái tài trợ, ta xét ví dụ sau:
Khách hàng A và khách hàng B cùng có khoản vay thế chấp bất động sản trị giá 400 000 USD. Sau 4 năm, cả A và B đều thanh toán xong 200 000 USD cho khoản vay của mình. Do vậy, trị giá còn lại của mỗi khoản vay là 200 000 USD. Khách hàng A thực hiện vay một khoản vay thế chấp mới với trị giá 200 000 USD, còn khách hàng B thực hiện vay khoản vay thế chấp mới với trị giá 300 000 USD, cùng mục đích thanh toán cho khoản vay thế chấp cũ. Với số tiền chênh lệch 100 000 USD, khách hàng B có thể rút ra để thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác của mình. Trong ví dụ này, trường hợp của khách hàng A chính là hoạt động tái tài trợ thông thường (refinancing). Còn trường hợp của khách hàng B là hoạt động tái tài trợ cho phép rút khoản chênh bằng tiền mặt (cash-out refinancing)
Khi giá nhà tại Mỹ tăng liên tục trong một thời gian dài, rất nhiều người vay nhờ thực hiện tái tài trợ đã trả được khoản nợ cũ, thậm chí còn có thêm tiền để chi tiêu. Tuy nhiên tái tài trợ không phải là lựa chọn tốt cho tất cả đối tượng đi vay mua nhà bởi vì việc tái tài trợ liên quan tới các chi phí để tái tài trợ khoản vay. Người vay chỉ nên lựa chọn tái tài trợ khi:
a) Người vay mong muốn việc tái tài trợ giúp giảm lãi suất vay: Lãi suất của khoản vay thế chấp ảnh hưởng trực tiếp tới số tiền hàng tháng mà người vay phải trả. Do vậy, lãi suất thấp hơn giúp cho khoản phải trả hàng tháng của người vay thấp hơn. Nếu như điểm tín dụng của người vay đã được cải thiện hơn thời gian trước hoặc trước đây người đi vay phải vay khi môi trường lãi suất cao thì nay người đi vay có thể vay một khoản vay thế chấp mới với lãi suất thấp hơn. Để rõ hơn về lợi ích đối với người vay khi lãi suất tái tài trợ thấp hơn lãi suất khoản vay ban đầu, ta xét ví dụ sau:
So sánh khoản phải trả hàng tháng (cho gốc và lãi) của một khoản vay có lãi suất cố định, giá trị 200 000 USD, kỳ hạn 30 năm với mức lãi suất vay tương ứng là 5.5% và 6.0% ta thấy:
+ Khoản phải trả hàng háng cho khoản vay lãi suất 6.0% là 1 199 USD + Khoản phải trả hàng háng cho khoản vay lãi suất 5.5% là 1 136 USD + Sự chênh lệch phải trả hàng tháng là 63 USD
+ Sự chênh lệch phải trả sau 1 năm là 63 USD x 12 tháng = 756 USD
+ Sau 10 năm người đi vay có thể tiết kiệm được 756 USD x 10= 7 560 USD Như vậy, khi tái tài trợ khoản vay bằng một khoản vay mới với lãi suất tái tài trợ thấp hơn lãi suất khoản vay thế chấp ban đầu thì khoản phải thanh toán hàng tháng của người đi vay thấp hơn và người đi vay có thể tiết kiệm được một số tiền khá lớn so với việc duy trì khoản vay thế chấp trước đây.
b) Người vay mong muốn điều chỉnh thời hạn của khoản vay thế chấp + Điều chỉnh tăng thời hạn của khoản vay thế chấp khi người vay muốn có một khoản vay thế chấp mới với kỳ hạn dài hơn khoản vay cũ để giảm số tiền thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, việc tăng kỳ hạn khoản vay thế chấp sẽ làm tăng thời gian mà người vay phải thanh toán cho khoản vay và tăng tổng số tiền lãi mà người vay phải thanh toán vì thông thường lãi suất của khoản vay kỳ hạn dài cao hơn khoản vay có kỳ hạn ngắn.
+ Điều chỉnh giảm thời hạn của khoản vay: Khoản vay thế chấp có kỳ hạn ngắn hơn thông thường có mức lãi suất thấp hơn khoản vay có kỳ hạn dài. Vì vậy, điều chỉnh giảm thời hạn của khoản vay giúp người vay thanh toán được khoản vay sớm và giảm tổng số tiền lãi mà người vay phải thanh toán, tuy nhiên khoản phải trả gốc hàng tháng của người vay sẽ tăng lên.
Ví dụ: So sánh khoản vay thế chấp có lãi suất cố định lần lượt là 6.0% và 5.5% với kỳ hạn lần lượt là 30 năm và 15 năm ta thấy:
+ Khoản phải trả hàng tháng của khoản vay 30 năm, lãi suất 6.0 % là 1,199 USD
+ Khoản phải trả hàng tháng của khoản vay 15 năm, lãi suất 5.5% là 1,634 USD
+ Tổng số tiền lãi mà khoản vay 30 phải trả là 321,640 USD + Tổng tiền lãi mà khoản vay 15 năm phải trả là 94,120 USD
c) Khi người vay mong muốn thay đổi loại khoản vay từ khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARM) sang khoản vay có lãi suất cố định (FRM): Nếu người vay đang sở hữu một khoản vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh thì khi lãi suất trên thị trường thay đổi, số tiền phải thanh toán hàng tháng của người vay cũng thay đổi, có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng, người đi vay gặp bất lợi rất lớn khi số tiền phải thanh toán tăng lên. Trong trường hợp này, người đi vay có thể xem xét thực hiện tái tài trợ để đổi từ loại khoản vay có lãi suất điều chỉnh sang khoản vay có lãi suất cố định, giúp cho lãi suất luôn cố định và khoản phải thanh toán hàng tháng cũng không thay dổi cho dù lãi suất trên thị trường có tăng hoặc giảm. Do đó, nếu người đi vay dự tính rằng lãi suất trên thị trưòng sẽ tăng trong tương lai thì việc tái tài trợ bằng một khoản vay có lãi suất cố định là hợp lý.
d) Người vay muốn tìm kiếm khoản vay mới lãi suất điều chỉnh nhưng với các điều kiện vay tốt hơn: Mặc dù hiện tại người đi vay đang sở hữu một khoản vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh nhưng người đi vay có thể lựa chọn tái tài trợ bằng cách vay một khoản vay ARM khác nhưng với các điều kiện tốt hơn để thay thế cho khoản vay cũ. Ví dụ: khoản vay thế chấp mới có thể có lãi suất ban đầu thấp hơn khoản vay cũ hoặc có biên độ điều chỉnh lãi suất thấp hơn khoản vay cũ.
e) Người vay mong muốn nhận tiền chênh lệch do giá nhà tăng: Khi giá nhà tăng, người vay có thể tái tài trợ bằng một khoản vay với giá trị lớn hơn
giá trị của khoản vay hiện tại và rút số tiền chênh lệch ra để sử dụng cho các mục đích riêng (cash-out refinancing). Nếu như người vay đang cần tiền để tu sửa ngôi nhà hoặc để thanh toán tiền học hành cho con cái thì việc tái tài trợ theo hình thức cash out refinancing là một lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên, có một điều cần lưu ý rằng khi người đi vay rút số tiền chênh lệch thì có nghĩa là vai trò sở hữu ngôi nhà của người đi vay đã bị giảm đi. Có nghĩa là, nếu trong trường hợp người vay phải bán nhà thì sau khi bán ngôi nhà đi người vay không được giữ toàn bộ số tiền bán đó bởi vì trước đó người vay đã rút bớt một phần chênh lệch.
Mặc dù trong nhiều trường hợp tái tài trợ rất có ích đối với người vay nhưng như đã khẳng định ở trên, tái tài trợ không phải là lựa chọn tốt cho tất cả người vay. Trong trường hợp số tiền có thể tiết kiệm được sau khi tái tài trợ còn ít hơn chi phí để tái tài trợ thì tái tài trợ không phải là một lựa chọn khôn ngoan. Người vay không nên thực hiện tái tài trợ trong các trường hợp sau:
a) Khoản vay thế chấp hiện tại của người vay có điều khoản phạt thanh toán sớm: Phạt thanh toán sớm là một loại phí mà tổ chức cho vay có thể phạt người đi vay nếu người đi vay thanh toán sớm khoản vay. Nếu người vay quyết định thực hiện tái tài trợ tại chính tổ chức cho vay ban đầu thì người vay có thể hỏi tổ chức cho vay liệu có thể bỏ qua phí phạt thanh toán sớm. Người vay nên cân nhắc cẩn thận về phí phạt thanh toán sớm với số tiền mà người đi vay dự kiến tiết kiệm được từ hoạt động tái tài trợ.
b) Khi người đi vay dự kiến sẽ sẽ chuyển nhà trong một vài năm tới: Người vay nên cân nhắc trước khi quyết định tái tài trợ bởi vì có thể số tiền tiết kiệm được từ việc số tiền phải thanh toán hàng tháng giảm đi không lớn bằng chi phí của việc tái tài trợ, đặc biệt khi người đi vay dự kiến sẽ chuyển
nhà trong một vài năm hoặc vài tháng tới thì việc có nên tái tài trợ hay không cần được xem xét kỹ.
Vậy tái tài trợ được thực hiện như thế nào? Có thể nói việc tái tài trợ khoản vay mua nhà có cách thức tiến hành và các bước xử lý gần giống như các bước tiến hành đối với khoản vay thế chấp ban đầu. Điểm khác biệt duy nhất là người đi vay không cần phải tìm kiếm một ngôi nhà khác để mua và làm tài sản đảm bảo bởi vì tài sản đảm bảo cho khoản vay tái tài trợ chính là ngôi nhà mà người vay đang sở hữu. Các bước cụ thể được tổ chức tái tài trợ thực hiện như sau:
Bước 1: Xác định mục đích tái tài trợ
Lý do tái tài trợ của người vay là nhân tố quyết định loại sản phẩm tái tài trợ nào mà tổ chức cho vay sẽ cung cấp cho người vay. Có một số lý do tái tài trợ chủ yếu sau: người đi vay mong muốn khoản phải thanh toán hàng tháng giảm xuống hoặc muốn đổi từ khoản vay có lãi suất điều chỉnh sang khoản vay có lãi suất cố định hoặc muốn tái tài trợ để nhận lấy khoản chênh lệch để chi tiêu, sửa nhà…
Bước 2: Tổ chức cho vay thực hiện hoạt động thẩm định, đánh giá + Xác định tỷ lệ LTV của người vay. Việc xác định tỷ lệ LTV là một bước quan trọng khi đánh giá bởi vì đây là một trong nhiều nhân tố quan trọng xác định số tiền có thể cho vay. Nếu người đi vay dự định tái tài trợ để