1.2.3.1 Các loại dịch vụ:
Mỗi một món vay thế chấp đều có các dịch vụ đi kèm. Các nhà cung cấp dịch vụ bao gồm những tổ chức liên quan tới ngân hàng, tới các tổ chức tín dụng và các nhà môi giới vay thế chấp. Cung cấp dịch vụ đối với một món vay thế chấp bao gồm các công việc sau:
- Thu tiền thanh toán hàng tháng và chuyển tới người sở hữu khoản vay - Gửi các thông báo về thanh toán cho người vay thế chấp
- Nhắc nhở người vay thế chấp khi các khoản thanh toán quá hạn phải trả - Duy trì sổ sách về số dư khoản vay gốc
- Quản lý một số dư hợp lý phục vụ mục đích thuế bất động sản và bảo hiểm
- Khởi xướng các thủ tục tịch biên khi cần thiết
- Cung cấp thông tin về thuế cho người vay thế chấp trong diện áp dụng Cùng với sự phát triển của các dịch vụ đi kèm món vay thế chấp, thị trường chuyển nhượng quyền cung cấp các loại dịch vụ này cũng đã xuất hiện. Việc bán quyền cung cấp dịch vụ phải được sự chấp thuận của người đầu tư vào món vay thế chấp; trong trường hợp món vay thế chấp đó đã được chứng khoán hóa thì việc bán quyền này cần phải được tổ chức trung gian đã thực hiện việc chứng khoán hóa đó đồng ý. Tại Mỹ, có những nhà môi giới và các dịch vụ niêm yết chuyên môn hóa trong việc giao dịch các quyền cung cấp dịch vụ, trong đó điển hình là các công ty ngân hàng lớn như Merrill Lynch, Salomon Brothers…
1.2.3.2 Thu nhập và rủi ro của dịch vụ cho vay thế chấp
a) Thu nhập từ việc cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp: Có năm nguồn thu từ việc cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp, cụ thể:
- Phí dịch vụ: Phí dịch vụ là nguồn thu chủ yếu, được tính thành tỷ lệ phần trăm cố định trên số dư khoản vay thế chấp đang tồn tại. Vì vậy, nguồn thu này giảm dần qua thời gian khi số dư khoản vay thế chấp được hoàn trả dần dần.
- Lãi do tổ chức cung cấp dịch vụ thu được từ số dư dự trữ thường xuyên duy trì tại tổ chức này để trả thuế bất động sản và mua bảo hiểm cho người vay. - Khoản lãi thả nổi trên những khoản thanh toán hàng tháng. Cơ hội thu được số tiền này phát sinh do có một độ trễ được phép trong khoảng thời gian từ khi nhà cung cấp dịch vụ nhận được khoản thanh toán cho tới khi khoản tiền đó phải được gửi tới nhà đầu tư.
- Một số khoản thu phụ thuộc khác như khoản phí phạt mà nhà cung cấp dịch vụ đòi khi việc thanh toán khoản vay thế chấp bị chậm trễ, hoặc khoản phí tạo ra từ việc bán các danh sách để gửi thư.
- Cuối cùng là những khoản lợi nhuận từ việc cung cấp dịch vụ của những nhà cung cấp dịch vụ đồng thời cũng là những tổ chức cho vay. Danh mục những người vay của họ là nguồn tiềm năng cho những khoản vay khác, ví dụ như các khoản vay thế chấp lần hai.
b) Rủi ro gắn với việc cung cấp dịch vụ vay thế chấp
Với tổ chức cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp, nguồn thu chủ yếu thường là phí dịch vụ trong những năm đầu của danh mục đầu tư. Vì khoản phí này là một tỷ lệ cố định trên tổng số dư khoản vay thế chấp đang có nên bất kỳ một khoản thanh toán sớm nào đều làm giảm nguồn thu trong tương lai. Việc thanh toán sớm của người vay phụ thuộc vào lãi suất trên thị trường. Nếu lãi suất trên thị trường giảm xuống dưới mức lãi suất trên hợp đồng vay
thì khả năng người vay trả sớm một phần hay toàn bộ khoản vay sẽ tăng lên. Nếu lãi suất trên thị trường tăng lên thì tỷ lệ các khoản vay bị thanh toán sớm sẽ giảm đi. Điều này cho thấy rằng nguồn thu phí dịch vụ phụ thuộc rất lớn vào lãi suất. Có hai hiệu ứng ngược nhau lên dòng tiền dự tính khi lãi suất thay đổi. Dòng tiền dự tính bằng số dư khoản vay thế chấp nhân với phí dịch vụ, trừ đi chi phí dịch vụ dự tính. Một sự giảm xuống (hoặc tăng lên) của lãi suất sẽ làm tăng (hoặc giảm) giá trị hiện tại của dòng tiền đó.
Ngoài việc tác động lên phí dịch vụ, sự thay đổi trong lãi suất còn tác động lên nguồn thu từ số dư dự trữ. Tuy nhiên hiệu ứng này sẽ không đối xứng. Khi lãi suất tăng thì nguồn thu lớn hơn sẽ được tạo ra; nhưng khi lãi suất giảm thì có hậu quả bất lợi: nguồn thu từ lãi giảm. Nếu lãi suất giảm tới một mức nào đó thì một số khoản vay thế chấp sẽ được hoàn trả, đòi hỏi việc trả tiền cho những người vay của số dư dự trữ, và như thế sẽ không thu được một khoản lãi nào từ những khoản vay đó. Tương tự, tiền lãi thu được trên những khoản thanh toán thả nổi hàng tháng sẽ thay đổi theo cùng hướng với thay đổi của lãi suất.
Bên cạnh rủi ro do thanh toán sớm, còn có rủi ro lạm phát. Chi phí dịch vụ sẽ tăng lên qua thời gian do lạm phát. Hơn nữa, một nhà cung cấp dịch vụ phải tiếp tục phục vụ một khoản vay thế chấp cho dù phí dịch vụ giảm xuống khi số dư khoản vay thế chấp giảm qua thời gian do kết quả của việc trả dần. Chi phí cao hơn do lạm phát và chi phí dịch vụ thấp hơn do số dư giảm dần sẽ làm giảm khả năng thu lợi nhuận của việc cung cấp dịch vụ cho một khoản vay qua thời gian.