Một khách hàng muốn vay tiền để mua nhà phải làm đơn theo mẫu2 gửi định chế cho vay thế chấp để xin vay một khoản tiền. Trong đơn này, khách
hàng phải ghi rõ một số thông tin tài chính của cá nhân và phải trả một khoản phí để đăng ký. Sau đó, định chế cho vay sẽ tiến hành thẩm định tín dụng đối với người làm đơn.
1.2.4.1 Tính điểm tín dụng
Điểm tín dụng là thang điểm đánh giá khả năng tín dụng của khách hàng. Ngoài ra, điểm tín dụng còn được định nghĩa là sự tường trình ngắn gọn về lý lịch tín dụng của khách hàng tại thời điểm đánh giá. Điểm tín dụng thường được các công ty cho vay sử dụng là điểm tín dụng FICO. Đây là chỉ số do công ty Fair, Isaac lập ra (Fair, Isaac Corporation), là một chỉ số rất uy tín do vậy khi nói tới điểm tín dụng người ta hay nhắc tới điểm tín dụng FICO.
Điểm tín dụng FICO dựa trên những báo cáo vay và trả nợ của khách hàng đối với các chi tiêu hàng ngày tại những công ty hay siêu thị lớn như Sears, Macy, Walmart… khi khách hàng trả tiền bằng thẻ tín dụng của chính những công ty hay siêu thị này cấp phát hoặc thẻ tín dụng visa hay master card, hoặc những món nợ mà khách hàng vay tiền, ví dụ: vay tiền mua xe, mua nhà…Điểm tín dụng FICO dựa vào các những yếu tố sau:
- Quá khứ thanh toán (Payment history- 35%): phản ánh việc trả tiền đúng hạn và trả hết nợ cũng như trả trễ hạn, số lần bị truy đòi nợ, nợ thuế, phán quyết toà án, phá sản và các chuyện xấu khác.
- Số tiền nợ (Amounts Owned -30%): Phản ánh tất cả các món nợ còn lại của khách hàng
- Thời gian của lịch sử tín dụng (Length of Credit History-15%): Phản ánh thời gian của số tiền nợ
- Tín dụng mới (New Credit -10%): phản ánh các món nợ mới của khách hàng
- Loại tín dụng (Types of credit use -10%): Phản ánh tất cả các loại tín dụng mà khách hàng sử dụng
Ta có biểu đồ 1.3:
Biểu đồ 1.3 .Các yếu tố cấu thành nên điểm tín dụng FICO
Nguồn: http://en.wikipedia.org/wiki/Credit_score_(United_States)
Dựa vào những yếu tố trên, ba cơ quan tín dụng chính là Trans Union, Experian và Equifax sẽ báo cáo lên công ty Fair, Isaac và công ty này sẽ chuyển những báo cáo này thành những con số để xác định điểm tín dụng cho từng đối tượng. Vì vậy, điểm tín dụng của một khách hàng sẽ thay đổi thường xuyên mỗi lần công ty tín dụng báo cáo về các chi tiêu tín dụng của khách hàng. Ða số các công ty cấp tín dụng cách 30 ngày sẽ nộp bản báo cáo.
Điểm tín dụng trung bình thường trong khoảng 340 điểm tới 850 điểm. Khách hàng có điểm tín dụng càng cao sẽ được hưởng các mức lãi suất vay thế chấp ưu đãi hơn khách hàng có điểm tín dụng thấp bởi vì các định chế cho vay tin rằng, điểm tín dụng càng cao thì rủi ro của món vay sẽ càng thấp.
1.2.4.2 Hệ số khoản vay trên giá trị (Hệ số LTV)
LTV (Loan to Value Ratio) là tỷ lệ giữa giá trị của khoản vay và giá trị thị trường của tài sản. Hệ số này càng thấp thì sự bảo vệ đối với định chế cho vay, trong trường hợp người vay mất khả năng trả nợ, càng lớn.
Ví dụ, một khách hàng làm đơn xin vay 250 000 USD để mua một tài sản có giá trị ước tính là 340000 USD thì LTV của món vay này là 250000/340000 = 73,52%. Giả sử sau đó người vay không có khả năng thanh toán món vay thế chấp này thì định chế cho vay có thể tịch biên tài sản và bán đi để lấy lại số tiền đã cho vay. Khi đó, khối lượng tiền mà định chế cho vay nhận lại được phụ thuộc vào giá trị thị trường của tài sản. Trong điều kiện thị trường nhà đất không biến động nhiều, nếu giá trị thị trường của tài sản giảm đi 90 000 USD thì định chế cho vay vẫn có thể thu đủ lại số tiền gốc đã cho vay. Ngược lại, nếu khách hàng muốn vay 320 000 USD cũng để mua tài sản đó, LTV lúc này sẽ là 320 000/340 000= 94,11%. Trong trường hợp khách hàng đi vay bị phá sản, không có khả năng thanh toán nợ và định chế cho vay phải bán tài sản để thu hồi nợ thì sự bảo vệ đối với định chế cho vay sẽ thấp hơn. Nếu giá trị thị trường của ngôi nhà giảm đi 90 000 USD thì định chế cho vay sẽ không thể thu hồi đủ số gốc đã cho vay và bị lỗ 70 000 USD.
Từ ví dụ trên có thể thấy, tỷ lệ LTV càng cao, tức giá trị khoản vay so với giá trị thị trường của tài sản càng cao, thì yêu cầu đối với khách hàng vay sẽ càng lớn. Người đi vay cần phải có điểm tín dụng cao, có lịch sử tín dụng tốt, nguồn thu nhập ổn định. Nếu người đi vay không đáp ứng tốt các tiêu chuẩn này thì ngân hàng sẽ giảm giá trị khoản vay xuống hoặc ngân hàng sẽ yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm cho món thế chấp đó để tránh rủi ro trong trường hợp người đi vay không có khả năng trả nợ.
1.2.4.3 Hệ số thanh toán trên thu nhập
Hệ số thanh toán trên thu nhập là tỷ lệ giữa số tiền phải thanh toán hàng tháng so với thu nhập hàng tháng. Đây là một thước đo khả năng của người làm đơn trong việc thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng (cả tiền trả vay thế chấp lẫn tiền trả thuế bất động sản). Hệ số này càng thấp thì khách hàng đi
vay càng dễ được định chế cho vay chấp nhận bởi vì nó chứng tỏ khả năng thực hiện các khoản thanh toán bắt buộc càng lớn.
Trong các chỉ tiêu thẩm định tín dụng khách hàng đi vay thì hệ số thanh toán trên thu nhập và hệ số khoản vay trên giá trị là hai hệ số quan trọng góp phần quyết định người làm đơn có được vay tiền hay không.
1.2.4.4 Khoản đặt cọc
Để có thể có đủ tiền mua một ngôi nhà, thông thường người đi vay phải vay tiền từ tổ chức cho vay. Tổ chức cho vay sẽ yêu cầu người đi vay phải tự nộp một số tiền, thường bằng một tỷ lệ nhất định của trị giá ngôi nhà cho mình gọi là tiền đặt cọc. Phần tiền chênh lệch giữa trị giá ngôi nhà và số tiền đặt cọc sẽ được tổ chức cho vay tài trợ. Theo quy trình thực hiện vay thế chấp thông thường, các tổ chức cho vay thường xác định tỷ lệ cho vay (LTV) trước rồi mới quyết định tỷ lệ đặt cọc. Khi khách hàng nộp đơn xin vay, tổ chức cho vay sẽ phân tích các chỉ số và quyết định tỷ lệ cho vay (LTV) là bao nhiêu phần trăm trên giá trị ngôi nhà đối với khách hàng đó. Phần còn lại ngoài số tiền cho vay, tổ chức cho vay sẽ yêu cầu người vay nộp vào đặt cọc. Ví dụ, người đi vay làm đơn xin vay để mua một ngôi nhà có trị giá 100 000 USD. Tổ chức cho vay phân tích hồ sơ xin vay và quyết định sẽ cho vay với tỷ lệ 80% của giá trị ngôi nhà (LTV=80%) thì tỷ lệ đặt cọc đối với khoản vay đó sẽ là 20% tức là 20 000 USD.
Mục đích của việc yêu cầu đặt cọc là tổ chức cho vay có thể giảm rủi ro trong trường hợp người đi vay không có khả năng thanh toán món nợ. Nếu người đi vay không có khả năng thanh toán món nợ thì định chế cho vay sẽ tịch biên tài sản để bán và giữ lại số tiền đặt cọc để thu hồi món nợ gốc.
Với các món vay thế chấp mua nhà thì việc phải đặt cọc được áp dụng rất phổ biến. Tại Mỹ, khi mua nhà tỷ lệ đặt cọc thường khoảng từ 5% đến 20% giá mua nhà. Với việc giá nhà tăng liên tục từ năm 2000, các công ty cho
vay thường rất sẵn lòng chấp nhận mức đặt cọc thấp hơn, có thể là 3% thậm chí là 0%. Vì vậy khi khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản nổ ra, các tổ chức cho vay đã bị thiệt hại rất lớn vì tỷ lệ người đi vay không có khả năng thanh toán tăng cao, trong khi đó tỷ lệ đặt cọc trước lại rất thấp hoặc không có. Đây chính là hậu quả của việc chạy theo lợi nhuận của tổ chức đi vay khi nới lỏng các tiêu chuẩn tín dụng của chính mình.
1.2.4.5 Bảo hiểm khoản vay thế chấp
Có hai loại bảo hiểm liên quan tới món vay thế chấp là bảo hiểm sự phá sản của người vay và bảo hiểm tín dụng nhân thọ.
a) Bảo hiểm sự phá sản của người vay
Đây là loại bảo hiểm do định chế cho vay mua tại một tổ chức chính phủ hoặc một tổ chức bảo hiểm tư nhân để bảo hiểm trước sự phá sản của người vay. Bảo hiểm này do định chế cho vay đòi hỏi và mua nhưng thực chất, chi phí của bảo hiểm lại do người vay gánh chịu thông qua một mức lãi suất hợp đồng cao hơn. Bảo hiểm khoản vay thường được định chế cho vay yêu cầu đối với những khoản vay có hệ số khoản vay trên giá trị (LTV) lớn hơn 80% hoặc khi khách hàng vay được coi là có khả năng đáp ứng tốt các khoản thanh toán hàng tháng nhưng lại không đủ tiền để trả khoản trả trước lớn.
Số tiền được bảo hiểm sẽ là một tỷ lệ phần trăm nào đó của khoản vay và nó có thể giảm xuống khi hệ số LTV giảm.
Ví dụ, một khách hàng vay đang muốn vay món tiền trị giá 100 000 USD để mua một ngôi nhà với giá là 110 000 USD. Tỷ lệ đặt cọc là 10% tức là 10000 USD. Hệ số LTV là 100 000/110 000= 90,9%, vượt quá mức LTV tối đa được vay là 80%. Kết quả phân tích khách hàng cho thấy, hệ số thanh toán trên thu nhập của khách hàng này là có thể chấp nhận được nhưng việc vay thế chấp vẫn không thể thực hiện được. Tuy nhiên, nếu công ty bảo hiểm
đồng ý bảo hiểm cho tối đa là 20% các khoản vay có LTV từ 80% tới 95% thì một phần của khoản vay sẽ được đảm bảo và định chế cho vay có thể được bảo vệ một phần. Điều này sẽ khuyến khích định chế cho khách hàng nói trên vay. Tuy nhiên, dù đã mua hợp đồng bảo hiểm nhưng định chế cho vay vẫn bị đặt trước nguy cơ khách hàng vỡ nợ trên phần vay thế chấp không được bảo hiểm. Trong trường hợp công ty bảo hiểm là một công ty tư nhân thì còn xuất hiện cả rủi ro chính công ty bảo hiểm này sẽ vỡ nợ.
b) Bảo hiểm tín dụng nhân thọ
Đây là loại bảo hiểm do người vay thế chấp mua từ một công ty bảo hiểm nhân thọ và loại bảo hiểm này không do định chế cho vay đòi hỏi. Hợp đồng bảo hiểm đảm bảo được sự liên tục của các khoản thanh toán thế chấp sau khi người được bảo hiểm qua đời, để cho những người còn sống vẫn có thể sống trong ngôi nhà của họ. Vì phần chi trả bảo hiểm giảm xuống khi số dư món vay giảm nên loại bảo hiểm này chỉ là một hợp đồng có thời hạn.
1.2.4.6 Các khoản phạt do thanh toán chậm hoặc thanh toán sớm a) Phạt do thanh toán sớm
Phạt do thanh toán sớm là một điều khoản trong hợp đồng vay thế chấp. Người cho vay yêu cầu người đi vay phải trả phí do đã thanh toán một phần hoặc toán bộ số dư món vay trước ngày nó đến hạn. Nguyên nhân của việc xuất hiện điều khoản này là do việc khách hàng thanh toán sớm làm cho khối lượng và thời điểm của dòng tiền mà định chế cho vay nhận được từ một món vay thế chấp là không được biết chắc chắn. Ngoài ra, khi khoản vay được hoàn trả sớm, định chế cho vay sẽ phải tái đầu tư số tiền nhận được trong một môi trường lãi suất đã thấp hơn trước, điều này tạo rủi ro cho định chế cho vay.
Chấp nhận chịu phí phạt thanh toán sớm là sự lựa chọn của khách hàng vay chứ không phải là yêu cầu bắt buộc của định chế cho vay. Sự lựa chọn có
điều khoản phạt thanh toán sớm trong hợp đồng vay thế chấp mang lại cho khách hàng một số lợi ích như khách hàng phải chịu phí và lãi suất vay thế chấp thấp hơn so với món vay không có điều khoản phạt thanh toán sớm. Phạt thanh toán sớm chỉ có hiệu lực trong những năm đầu tiên của khoản vay nên trước khi lựa chọn điều khoản phạt thanh toán sớm trong hợp đồng, người vay nên suy xét kỹ về thời gian họ sẽ duy trì món vay thế chấp. Nếu khách hàng tin rằng họ sẽ bán ngôi nhà, sẽ tái tài trợ hoặc thanh toán tiền gốc trong những năm đầu tiên của món vay thì họ cần phải tính toán chi phí của việc trả tiền phạt trước khi chấp nhận điều khoản phạt thanh toán sớm. Ngoài ra, giá trị phạt trả trước của các định chế cho vay rất khác nhau nên người vay cần phải tìm hiểu kỹ trước khi ký kết hợp đồng.
b) Phạt do thanh toán muộn
Phạt thanh toán muộn cũng là một điều khoản trong hợp đồng vay thế chấp. Khác với phạt thanh toán sớm, khách hàng không được phép lựa chọn chấp nhận phạt thanh toán muộn hay không mà đây là điều khoản bắt buộc. Việc thanh toán muộn của khách hàng nếu kéo dài quá lâu và thường xuyên sẽ gây rủi ro thanh toán đối với định chế cho vay.
Các khoản thanh toán hàng tháng cho món vay thế chấp thường đến hạn vào ngày đầu tiên của tháng, điều này có nghĩa rằng nếu việc thanh toán được thực hiện vào ngày thứ hai của tháng thì sẽ bị coi là thanh toán muộn. Tuy nhiên, các định chế cho vay thế chấp thường cho người vay một thời gian ân hạn để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Thời gian ân hạn thông thường là 15 ngày. Điều này có nghĩa rằng, một món thanh toán mặc dù được thực hiện vào ngày thứ hai hoặc ngày thứ 3 của tháng nhưng vẫn trong khoảng thời gian ân hạn thì vẫn không bị coi là thanh toán chậm và không phải chịu phí chậm thanh toán.
Đối với một món thế chấp thông thường lãi suất ghép thì lãi suất phạt chậm thanh toán thường không lớn. Tuy nhiên, với món vay thế chấp lãi suất đơn (simple interest mortgage-SIM) thì dù chỉ chậm 5-6 ngày, người vay cũng có thể phải chịu một phí trả trậm rất lớn bởi vì lãi suất của món vay thế chấp SIM được tính theo ngày của món vay.
Ví dụ, nếu khách hàng vay thế chấp lãi suất đơn 150 000 USD với mức lãi suất là 6.50% một năm. Thì mức lãi mà hàng ngày khách hàng này phải trả là 150 000 x 6.50%/365 = 26.71 USD. Do vậy, không có khoảng thời gian ân hạn đối với món vay thế chấp SIM. Nếu khách hàng chậm thanh toán 7 ngày, ngoài khoản tiền lãi 7 ngày khách hàng có nghĩa vụ phải trả (7x 26.71= 186.97 USD) thì khách hàng còn phải chịu thêm phí phạt do thanh toán chậm. Chậm thanh toán món vay thế chấp khiến người đi vay không những phải chịu phí phạt chậm thanh toán mà họ còn có thể bị giảm điểm tín dụng. Sự ảnh hưởng của thanh toán chậm tới điểm tín dụng của khách hàng phụ thuộc vào thời gian chậm thanh toán của khách hàng là dài hay ngắn. Nếu thời gian thanh toán chậm là khoảng 30 ngày thì ảnh hưởng này chưa thực sự lớn, nhưng nếu chậm 60 ngày thì điểm tín dụng của khách hàng chắc chắn đã bị ảnh hưởng nhưng chỉ trong một giai đoạn tạm thời, bởi vì như đã phân tích ở trên, các công ty tín dụng khoảng 30 ngày sẽ nộp báo cáo lên công ty Fair, Isaac. Công ty này sẽ chuyển những báo cáo này thành những con số để xác định điểm tín dụng của khách hàng. Nếu thời gian thanh toán chậm là 90 ngày thì chắc chắn điểm tín dụng của khách hàng đã bị giảm và rủi ro đối với định
