sản
Trên thị trường sơ cấp của khoản vay thế chấp, những người cho vay đầu tiên (mortgage originators) là thành phần quan trọng nhất, giúp hình thành nên các món vay thế chấp và cung ứng vốn cho những người có nhu cầu mua nhà.
Vì khoản vay thế chấp liên quan tới nghiệp vụ cho vay nên không phải định chế nào cũng được phép tạo khoản vay gốc. Các loại định chế được phép tạo khoản vay gốc bao gồm ngân hàng thương mại, các tổ chức tiết kiệm và cho vay (S&L), các hãng môi giới thế chấp, các công ty bảo hiểm và các quỹ hưu trí. Trong đó, ba định chế lớn nhất với tư cách người tạo sản phẩm gốc là ngân hàng thương mại, các quỹ tiết kiệm và cho vay và các hãng môi giới thế chấp. Ba định chế này chiếm tới 95% trong tổng số các khoản vay thế chấp được tạo ra hàng năm. Trong giai đoạn bùng nổ thị trường bất động sản, nhu cầu của người dân vay tiền để mua nhà rất cao trong khi loại định chế được phép tạo khoản vay gốc lại bị hạn chế, dẫn tới sự mất cân đối về cung và cầu vốn. Cầu về vốn rất cao (vì nhu cầu cần mua nhà cao) trong khi cung về vốn lại bị hạn chế (do sự hạn chế về loại định chế được phép cho vay) dẫn tới nhu cầu cần phải hình thành một thị trường thứ cấp, nơi các khoản vay thế chấp có thể được mua đi bán lại, tăng tính thanh khoản cho khoản vay và tạo thêm luồng tiền cho các định chế cho vay để đáp ứng nhu cầu của người dân
Mặt khác, với một khoản vay thế chấp, định chế cho vay gốc sẽ gặp phải một số rủi ro như rủi ro thanh toán sớm, rủi ro lãi suất và rủi ro tín dụng. Những rủi ro này buộc tổ chức tạo khoản vay gốc phải có các phương án bảo vệ mình.
Hai vấn đề trên dẫn tới nhu cầu phải hình thành một thị trường thứ cấp cho các khoản vay thế chấp. Thứ nhất, thị trường này giúp giải quyết sự mất
cân bằng về cung và cầu vốn trên thị trường sơ cấp, bằng việc tài trợ vốn cho các định chế cho vay thế chấp gốc để các tổ chức này tiếp tục có vốn đáp ứng nhu cầu của người đi vay. Thứ hai, thị trường thứ cấp này giúp tổ chức cho vay gốc, đặc biệt là các ngân hàng thương mại tránh được các rủi ro gắn với khoản vay thế chấp trên bảng cân đối kế toán của mình.
Có thể thấy rõ rủi ro gắn với khoản vay thế chấp thể hiện trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng khi lãi suất trên thị trường thay đổi thông qua ví dụ sau:
Bảng cân đối kế toán của một tổ chức tài chính có:
- Tài sản (A): 100 triệu USD đầu tư khoản vay thế chấp kỳ hạn 30 năm với lãi suất 10%
- Nguồn vốn: gồm Nợ ngắn hạn (L) 90 triệu USD tiền gửi thời hạn 1 năm, lãi suất 10% và giá trị ròng của tổ chức (E) bằng 10 USD
Khi lãi suất trên thị trường tăng, sự thay đổi trên bảng cân đối được thể hiện như sau:
Tài sản (triệu USD) Nợ (triệu USD) Giá trị thị trƣờng của tài sản và nguồn vốn ban đầu
A= 100 (MA= 3 năm) 90= L (ML= 1 năm)
10= E
100 100
Bảng cân đối sau khi lãi suất của tài sản dài hạn tăng 1%
A= 97,56 L= 89,19
E= 8,37
97,56 97,56
Hay ∆E = ∆A - ∆L
Tổ chức tài chính trở nên mất khả năng thanh toán sau khi lãi suất tăng 7%
A= 84,53 L= 84,62
E=-0,09
84,53 84,53
Hay ∆E = ∆A - ∆L 10,09 = -15,47 – (- 5,38)
Từ ví dụ trên có thể thấy, nếu tổ chức cho vay gốc giữ các khoản vay trên bảng cân đối kế toán của mình thì rủi ro xảy ra sẽ rất lớn nếu lãi suất trên thị trường thay đổi, thậm chí là mất khả năng thanh toán. Vì trên hệ thống tài chính, các tổ chức tín dụng có mối quan hệ rất mật thiết với nhau về nguồn vốn thông qua thị trường liên ngân hàng nên nếu một tổ chức tài chính bị mất khả năng thanh toán thì các tổ chức tín dụng khác cũng sẽ bị ảnh hưởng. Chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất là các tổ chức tín dụng mà trước đó đã cho tổ chức tạo khoản vay gốc kia vay tiền. Điều này gián tiếp cũng làm cho tổ chức tín dụng cho vay trở nên khó khăn về nguồn vốn và tính thanh khoản kém. Cứ như vậy, các tổ chức tín dụng sẽ bị gặp khó khăn lan truyền và hậu quả là từ sự mất khả năng thanh toán của một tổ chức tín dụng đã trở thành vấn đề chung của toàn hệ thống. Khi hệ thống tài chính kém tính thanh khoản, lòng tin của người dân với hệ thống ngân hàng xuống thấp thì mọi người sẽ ồ ạt rủ nhau đi rút tiền khiến tình hình trở nên khó khăn hơn. Điển hình của vấn đề này chính là ngân hàng Northern Rock ở Anh. Khi ngân hàng thông báo về tình trạng khó khăn trong việc trả nợ trước sức ép của tín dụng toàn cầu, hàng nghìn khách hàng đã xếp hàng dài và ồ ạt rút sổ tiết kiệm trước thời hạn tại tất cả các chi nhánh của Ngân hàng này. Hệ thống chi nhánh ngân hàng rơi vào tình trạng khủng hoảng chưa từng có trong lịch sử và ngân hàng đã phải hỏi
đến Quỹ hỗ trợ khẩn cấp của Ngân hàng Anh, tuy nhiên tình trạng vẫn rất tồi tệ và Chính phủ Anh đã phải dùng tới biện pháp cuối cùng là quốc hữu hoá ngân hàng này. Trước khi lâm vào tình trạng khó khăn thì ngân hàng Northern Rock là một trong những ngân hàng lớn nhất ở Anh và sự sụp đổ nhanh chóng củ Northern Rock chính là do mất niềm tin nơi khách hàng. Qua đây ta thấy nếu tổ chức cho vay sau khi tạo ra khoản vay và giữ khoản vay nằm trên bảng cân đối kế toán của mình thì độ rủi ro rất cao. Do đó động cơ tự nhiên của tổ chức cho vay là sẽ tìm cách đẩy khoản vay thế chấp ra khỏi bảng cân đối kế toán của mình. Sự xuất hiện của thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp đã giúp tổ chức tạo khoản vay gốc giải quyết được vấn đề này. Tổ chức tạo khoản vay gốc sau khi tạo ra khoản vay có thể lựa chọn giữ khoản vay ở lại trong danh mục đầu tư của mình hoặc là bán khoản vay cho một tổ chức khác có nhu cầu.
Như vậy, sự hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp giúp hoàn thành các mục tiêu quan trọng về vấn đề nhà ở, cụ thể :
- Giải quyết vấn đề về sự mất cân đối cung và cầu vốn trong cho vay thế chấp, bằng việc cung cấp nguồn vốn cho các nhà cho vay gốc để tiếp tục tài trợ các món thế chấp mới
- Giúp tổ chức tạo khoản vay gốc tránh được các rủi ro gắn với khoản vay trên bảng cân đối kế toán của mình bằng cách bán các khoản vay thế chấp cho bên thứ ba.
- Làm tăng tính thanh khoản cho các khoản vay thế chấp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Chuẩn hóa các hợp đồng vay thế chấp, nhờ đó đã thu hút các nhà đầu tư để đầu tư vào thị trường, gián tiếp thúc đẩy sự phát triển của thị trường cho vay thế chấp sơ cấp.