LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

Thực trạng công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh quan tại các khu đô thị mới của Việt Nam...7 1.2.. Trong hơn 10 năm qua, từ khi được tái lập 1991 thành phố Vũng Tàu là m

PHẠM THỊ KHÁNH HÒAKHÓA 2011 - 2013

QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội, Năm 2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM THỊ KHÁNH HÒAKHÓA 2011 - 2013

QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS.KTS NGUYỄN TỐ LĂNG

Hà Nội, Năm 2013

Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình, với lòngkính trọng và biết ơn sâu sắc, tác giả xin chân thành bày tỏ lời cảm ơn tới:PGS.TS.KTS Nguyễn Tố Lăng là người hướng dẫn khoa học có trình độcao và kinh nghiệm, đã hướng dẫn tận tình, trách nhiệm, khoa học và hiệuquả.

Khoa Sau ĐH – Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội đã nhiệt tình hướng dẫngiúp đỡ, tạo điều kiện để tác giả hoàn thành tốt khóa học và luận văn Thạc sỹ.Tác giả cũng bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo là giảngviên Khoa Sau Đại học – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã giảng dạy,giúp tác giả tiếp thu được những kiến thức quý báu chuyên ngành Quản lý đôthị trong thời gian học tập tại Trường

Phòng Quản lý đô thị - UBND Thành phố Vũng Tàu đã nhiệt tình giúp

đỡ, hỗ trợ tài liệu phục vụ nghiên cứu để tác giả hoàn thành luận văn Thạc síQuản lý đô thị và công trình

Gia đình, cùng bạn bè đồng nghiệp, những người đã chia sẻ khóa khăn,động viên, tạo mọi điều kiện giúp đỡ tác giả trong quá trình nghiên cứu vàhoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình

Tuy đã rất cố gắng, nhưng do điều kiện thời gian, kiến thức của bản thâncòn hạn chế nên nội dung Luận văn cũng không tránh khỏi những thiếu sót,tác giả mong nhận được sự đóng góp những ý kiến quý báu của Hội đồngkhoa học Trường ĐH Kiến trúc Hà nội cùng các thầy cô giáo, đồng nghiệp vàbạn bè Đặc biệt mong mỏi được sự quan tâm sâu sắc của các thầy cô trực tiếp

công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan các khu đô thị mới.

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày tháng năm

2013

Tác giả luận văn

Phạm Thị Khánh Hòa

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa họcđộc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn làtrung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Khánh Hòa

Lý do chọn đề tài 1

Mục đích nghiên cứu 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

Phương pháp nghiên cứu 2

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Khái niệm cơ bản 3

NỘI DUNG 7

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI 7

1.1 Thực trạng công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh quan tại các khu đô thị mới của Việt Nam 7

1.2 Tình hình công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh quan tại các khu đô thị mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu 11

1.2.1 Công tác quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh 11

1.2.2 Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh 14

1.3 Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh, TP.Vũng Tàu 16

1.3.1 Vị trí và quy mô Khu đô thị Chí Linh 16

1.3.2 Hiện trạng xây dựng Khu đô thị Chí Linh 17

1.3.3 Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan 23

1.3.4 Thực trạng bộ máy quản lý 32

1.4 Thực trạng sự tham gia của cộng đồng 35

1.5 Các vấn đề cần nghiên cứu 36

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC CHO VIỆC QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN 38

2 1 Cơ sở lý thuyết để quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan 38

2.1.1 Cấu trúc khu đô thị mới 38

2.1.2 Mô hình phát triển khu đô thị mới 39

2.1.3 Các yếu tố tác động đến sự phát triển khu đô thị mới 40

2 2 Cơ sở pháp lý để quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan 44

2.2.1 Văn bản quy phạm pháp luật 44

2.2.2 Văn bản pháp lý liên quan 47

2.3 Kinh nghiệm trong công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan tại các khu đô thị mới ở Việt Nam và thế giới 48

2.3.1 Kinh nghiệm ở Việt Nam 48

2.3.2 Kinh nghiệm trên thế giới 50

2.4 Cộng đồng trong công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan 53

2.4.1 Vai trò của cộng đồng 53

2.4.4 Các yếu tố cơ bản trong việc huy động sự tham gia của cộng đồng

56

2.5 Các yếu tố tác động đến quy hoạch và quản lý không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh, TP.Vũng Tàu 56

2.5.1 Yếu tố tự nhiên 56

2.5.2 Yếu tố kinh tế - xã hội 57

2.6 Các định hướng cơ bản của thành phố Vũng Tàu 60

2.6.1 Định hướng phát triển đô thị TP Vũng Tàu 60

2.6.2 Định hướng cho kiến trúc cảnh quan đô thị TP Vũng Tàu 61

2.6.3 Qui định về sử dụng đất và kiến trúc đô thị TP Vũng Tàu 63

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH, TP VŨNG TÀU 64

3.1 Quan điểm và nguyên tắc quản lý 64

3.1.1 Quan điểm quản lý 64

3.1.2 Nguyên tắc quản lý 65

3.2 Giải pháp rà soát, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch 65

3.3 Giải pháp Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đối với các khu chức năng trong đô thị 67

3.3.1 Khu vực đã triển khai xây dựng 68

3.3.2 Khu vực chưa triển khai xây dựng 72

3.4 Giải pháp Quản lý đối với các công trình kiến trúc 79

3.4.1 Công trình công cộng 79

3.4.2 Công trình nhà ở 83

3.5 Giải pháp Quản lý cảnh quan môi trường 85

3.6 Giải pháp về Cơ chế chính sách 87

3.6.1 Lập và ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị 87

3.6.2 Lập và phê duyệt Chương trình phát triển đô thị 88

3.6.3 Huy động các nguồn tài chính từ ngân sách 88

3.7 Giải pháp quản lý không gian kiến trúc cảnh quan khu đô thị với sự tham gia của cộng đồng 90

3.7.1 Cung cấp thông tin 90

3.7.2 Tham gia nguồn lực 91

3.7.3 Tham gia quản lý, duy trì bảo dưỡng 91

3.7.4 Tham gia vào công tác kiểm tra giám sát và đánh giá 92

3.7.5 Xây dựng cơ chế phát huy nội lực cộng đồng 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt Cụm từ viết tắt Trang

Hình 1.1 Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu

Hình 1.10 Vỉa hè xuống cấp Khu vực đất trống trở

Hình 3.5 Gỗ, tấm ốp sợi xi măng, tấm treo gạch

nung… – giải pháp đa dạng cho mặt đứng 78

86

Số hiệu bảng, biểu Tên bảng, biểu Trang

Bảng 3.1 Phân khu chức năng không gian trong

đô thị

68

DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

Sơ đồ 2.1 Ý tưởng quy hoạch và thiết kế sự phát

triển bền vững

50

MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài

Thành phố Vũng Tàu là trung tâm kinh tế, văn hóa, dịch vụ dầu khí; làtrung tâm du lịch, dịch vụ cảng biển và khai thác dịch vụ dầu khí của vùngĐông Nam Bộ, quốc gia Trong những năm qua, Thành phố Vũng tàu là đôthị có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hoá cao, có vai trò và vị thế quantrọng trong sự phát triển chung của Tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cũng như đối vớiVùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước

Trong hơn 10 năm qua, từ khi được tái lập (1991) thành phố Vũng Tàu

là một trong số ít các đô thị đã phát huy tính chủ động sáng tạo, đi đầu trongviệc phát huy nội lực để phát triển đô thị hoá, đặc biệt là công tác đầu tư vàquản lý hoạt động cải tạo và xây dựng các cơ sở hạ tầng đô thị Bộ mặt thànhphố đã có nhiều thay đổi với việc hình thành các khu du lịch, khu nhà ở mới,các tuyến đường hiện đại khang trang

Nằm ngay cửa ngõ ra vào Thành phố Vũng Tàu, dự án Khu đô thị ChíLinh có diện tích 100 ha Được đầu tư xây dựng từ năm 1996 theo Quyết địnhsố: 344/TTg ngày 27/5/1996 và Quyết định số 907/TTg ngày 30/11/1996 củaThủ tướng Chính phủ, đến nay dự án mới hoàn thành giải phóng mặt bằng vàđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật được khoảng 70% diện tích dự án.Trong quá trình hình thành và phát triển đô thị, thành phố Vũng Tàu nóichung cũng như Khu đô thị Chí Linh nói riêng cũng bị tác động mạnh bởi xuhướng đô thị hoá Thực tiễn kiến trúc và cảnh quan nhìn chung còn có nhữngđiều bất cập: Công tác quản lý quy hoạch xây dựng và quản lý xây dựng đôthị chưa đáp ứng được những yêu cầu của quá trình đô thị hoá đang diễn ravới tốc độ cao, bộ máy quản lý đô thị chưa đủ năng lực theo kịp sự phát triểnnhanh chóng của xã hội Bộ mặt kiến trúc đô thị tuy đã được cải thiện nhưng

vẫn còn lộn xộn, sắp đặt thiếu trật tự, thiếu sự hài hoà, không gian cảnh quanđường phố thiếu đặc trưng … Kiến trúc công trình, đặc biệt là các công trìnhnhà dân còn pha tạp, chắp vá, thiếu chọn lọc, việc sử dụng vật liệu hoàn thiện,màu sắc công trình tuỳ tiện; văn hoá thẩm mỹ đô thị bị xem nhẹ Trong sángtác kiến trúc tồn tại xu hướng bắt chước, áp đặt kiến trúc ngoại lai, thiếu sựtôn trọng giá trị kiến trúc, nghệ thuật truyền thống

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Quản lýkhông gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh, thành phố Vũng Tàu” làrất cần thiết, cấp bách và mang tính thực tiễn cao

Luận văn này quan tâm nghiên cứu công tác quản lý không gian kiếntrúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh, thành phố Vũng Tàu - Đây là vấn đề cầnđược nghiên cứu để xây dựng và phát triển đô thị trở thành đô thị khang tranghiện đại có trật tự và bản sắc

Mục đích nghiên cứu

- Đề xuất các giải pháp nhằm quản lý không gian kiến trúc cảnh quancho Khu đô thị Chí Linh đảm bảo tính thống nhất của không gian tổng thể đếnkhông gian cụ thể các khu vực thuộc đô thị

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh

- Phạm vi: Khu đô thị Chí Linh – TP.Vũng Tàu – Bà Rịa Vũng Tàu

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin, khảo sát điều tra, tổng hợp, phân tíchđánh giá thực trạng

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân chia đối tượng nghiên cứuthành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành giản đơn hơn để

nghiên cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất của từng yếu tố đó, và từ

đó giúp chúng ta hiểu được đối tượng nghiên cứu một cách mạch lạc hơn,hiểu được cái chung phức tạp từ những yếu tố bộ phận ấy sau đó tổng hợp làquá trình ngược với quá trình phân tích, nhưng lại hỗ trợ cho quá trình phântích để tìm ra cái chung cái khái quát

- Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm: Tạo ra kiến thức mới và đượcchứng minh bởi dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp

- Phương pháp cộng đồng: lấy ý kiến từ cộng đồng đảm bảo cho nhữngngười chịu ảnh hưởng của dự án được tham gia vào việc quyết định dự án

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp về quản lý không gian kiến trúccảnh quan Khu đô thị Chí Linh – TP.Vũng Tàu, góp phần hướng tới mộtthành phố sinh thái biển phát triển bền vững

- Tạo sự thống nhất hài hòa về không gian kiến trúc cảnh quan giữa cáckhu vực trong Khu đô thị Chí Linh

- Tạo dựng bộ mặt đô thị khang trang hiện đại có trật tự và bản sắc

Khái niệm cơ bản

 Cảnh quan: Tùy theo mỗi ngành có một cách quan niệm khác nhau vềcảnh quan.Theo các nhà kiến trúc cảnh quan: Phong cảnh là một không gianhạn chế, mở ra những điểm nhất định.Đó là những thành phần thiên nhiên vànhân tạo mang đến cho con người những cảm xúc và tâm trạng khácnhau.Còn cảnh quan là một tổ hợp phong cảnh có thể khác nhau, nhưng tạonên một biểu tượng thống nhất về đặc điểm thiên nhiên chung của địaphương

Con người chịu tác động của môi trường cảnh quan thông qua tất cả cácgiác quan (chủ yếu là thị giác).Môi trường này được hình thành do hệ quả tác

động tương hỗ của các thành phần cảnh quan.Hệ thống mối quan hệ này đãtạo nên nét đặc trưng cho mỗi vùng với kiểu cảnh quan khác nhau Tùy theocách phân loại mà ta có các loại cảnh quan như: Cảnh quan đô thị, cảnh quannông thôn hay cảnh quan biển, cảnh quan núi, đồng bằng.

 Kiến trúc cảnh quan: Là hoạt động định hướng của con người tác độngvào môi trường nhân tạo để làm cân bằng mối quan hệ qua lại giữa các yếu tốthiên nhiên và nhân tạo, tạo nên sự tổng hòa giữa chúng.Kiến trúc cảnh quan

là một môn khoa học tổng hợp, liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên ngànhkhác nhau (quy hoạch không gian, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc côngtrình, điêu khắc hội họa ) nhằm đáp ứng các yêu cầu về công năng, thẩm mỹ,môi trường của con người

 “Sự tham gia của cộng đồng” Theo Clanrence Shubert là quá trìnhtrong đó các nhóm dân cư của cộng đồng tác động vào quá trình quy hoạch,thực hiện, quản lý sử dựng hoặc duy trì một dịch vụ, trang thiết bị hay phạm

vi hoạch động Các hoạt động cá nhân không có tổ chức sẽ không được coi là

sự tham gia của cộng đồng

Sự tham gia của cộng đồng là một quá trình mà Chính phủ và cộng đồngcùng nhận một số trách nhiệm cụ thể và tiến hành các hoạt động để cung cấpcác dịch vụ đô thị cho tất cả cộng đồng

Sự tham gia của cộng đồng là đảm bảo cho những người chịu ảnh hưởngcủa dự án được tham gia vào việc quyết định dự án

Sự tham gia của cộng đồng là tìm và huy động các nguồn lực của cộngđồng, qua đó để tăng lợi ích cho cộng đồng dân cư giảm các chi phí, tăng hiệuquả kinh tế và hiệu quả chính trị cho nhà nước

Các khái niệm trong Luật Quy hoạch đô thị [22]:

 Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mớiđồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở

 Kiến trúc đô thị là tổ hợp các vật thể trong đô thị, bao gồm các côngtrình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà sự tồn tại, hình ảnh, kiểudáng của chúng chi phối hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.

 Không gian đô thị là không gian bao gồm các vật thể kiến trúc đô thị,cây xanh, mặt nước trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị

 Cảnh quan đô thị là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát ở trong

đô thị như không gian trước tổ hợp kiến trúc, quảng trường, đường phố, hè,đường đi bộ, công viên, thảm thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò đất,đảo, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông, kênh,rạch trong đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị

7 Cấu trúc luận văn

NỘI DUNGCHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ QUẢN

LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI

1.1 Thực trạng công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh quantại các khu đô thị mới của Việt Nam

Tại Việt Nam số lượng các khu đô thị mới đã hình thành với số lượnglớn tuy nhiên một khu đô thị mới là một kiểu mẫu và là một chuẩn mực chocác khu đô thị mới khác lại với số lượng rất ít Nhiều khu đô thị mới hìnhthành tại các đô thị lớn chỉ làm tăng quỹ đất nhà ở nhưng lại không đạt tiêuchuẩn về chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị Do vậy công tác lập quy hoạchtại các đô thị mới là điều cần được quan tâm đúng mức

Quy trình lập và phê duyệt các KĐTM hiện nay về cơ bản là khá chặtchẽ Tuy nhiên thực tế cũng cho thấy chính quy trình này khiến nhiều dự ánkhông bắt kịp thời cơ phát triển Nhà nước quản lý mạng lưới hạ tầng khung

đô thị dựa trên các đồ án quy hoạch vùng quy hoạch chung và quy hoạch phânkhu của đô thị Các tổ chức kinh tế phát triển các dự án đầu tư căn cứ vào các

đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dưới sự điều tiết của các quy hoạch trên.Nhưng nhu cầu thực tế là luôn đa dạng và biến động Các chủ đầu tư KĐTMkhông thể chờ đợi các quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết

ra đời đầy đủ rồi mới xây dựng kế hoạch phát triển đô thị cho riêng mình, do

đó đô thị “tự phát” ra đời [11] Xét về chất lượng bên trong đô thị hầu hết cácchủ đầu tư đều cố gắng để đô thị có nhiều ưu thế và môi trường sống tốt nhằmthu hút thị trường, nhưng nếu nhìn một cách rộng hơn thì chính sự phát triển

tự phát ấy lại tạo “sức ép” không tốt đến các khu vực xung quanh đặc biệt làđến hạ tầng bên ngoài đô thị và các khu dân cư nông nghiệp kế cận Việc rađời KĐTM một cách “tự phát” ấy có thể khiến bức tranh đô thị trên một vùnglãnh thổ trở nên “nham nhở” “manh mún” do vậy khó có thể tạo nên một hình

ảnh đô thị thật sự đẹp, thật sự có phong cách Dừng các dự án đô thị kiểu “tựphát” lại là điều duy ý trí và đi ngược với xu thế thị trường, đi ngược lại vớicác chính sách khuyến khích và thu hút vốn đầu tư Do vậy việc cải tiến quytrình, quy định và các nội dung quản lý đô thị sao cho phát huy tối đa tínhnăng động, thích ứng của chính sách, xác định bộ khung cứng về hạ tầng vàcác khu vực có vai trò quan trọng và tạo kế hoạch mở để thu hút vốn đầu tưphát triển các KĐTM từ nhiều nguồn vốn ngoài ngân sách[27].

Mặt khác, các khu đô thị mới trên địa bàn cả nước được quy hoạch theo

xu hướng mở rộng về diện tích Nhiều tuyến đường được mở và thực hiện cơchế đổi đất lấy hạ tầng, lấy công trình, nhằm cân đối nguồn vốn đã dẫn đếntình trạng phân lô bán nền, sinh ra những đô thị có nhiều nhà ống, đi ngượclại với các xu hướng quy hoạch mới

Vấn đề bức xúc trong các đô thị mới hiện nay là các công trình dịch vụcông cộng không đáp ứng đủ nhu cầu của dân cư sau khi đưa vào sử dụng:nhu cầu bãi đỗ xe đối với người dân trong khu đô thị mới là rất cần thiết - mộtthực tế cho thấy, trong quá trình đưa vào sử dụng nhà liên kế, nhà biệt thựngười dân sử dụng tầng 1 cho thuê hoặc mở công ty tư việc giao dịch đã làmcho lượng xe trong khu đô thị lớn hơn rất nhiều so với tính toán dẫn tới tìnhtrạng xe đậu đỗ trái phép một phần do thiếu chỗ đỗ một phần do tình trạngquản lý yếu kém; tình trạng không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là hệthống giao thông trong và ngoài khu đô thị Các khu đô thị mới phát triểnkhông có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch tổng thể chung của đô thị.Hình ảnh quen thuộc của các khu đô thị mới là các nhà cao tầng làm hàng ràoquây xung quanh các khu đất và ở giữa là các dãy nhà thấp tầng Một sựchênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt hẫng không gian cũng như sựrời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng trong cùng một dự án hoặccủa hai dự án ở hai bên đường Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái

kiến trúc đủ loại và đa màu sắc Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đấtlớn khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng Hầu hết cáckhu đô thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế,bãi đỗ xe [27].

Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng kỹthuật ở bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thì cònnhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoàihàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh

Không gian công cộng được xác định trong nhiều quy hoạch chi tiết khuĐTM nhưng triển khai đầu tư xây dựng chậm và thường không đồng bộ chứcnăng: nơi vui chơi cho thiếu nhi, nơi giao tiếp cho người già, nơi thể dục thểthao hàng ngày Cơ cấu nhà ở trong khu ĐTM tùy thuộc vị trí khu vực xâydựng, mối quan hệ với quy hoạch chung song nhìn chung cho thấy còn dự báo

và thiết kế chưa sát, tập trung nhiều loại hình nhà ở phục vụ lợi ích kinhdoanh Đây là yếu tố tác động nhiều đến thị trường bất động sản

Đối với khu ĐTM Việt Nam và cả phần lớn đô thị cho thấy kiến trúc đãtừng bước khẳng định được vai trò với xã hội song cho đến nay vẫn chưa địnhhình được xu hướng kiến trúc, chưa xác lập được hiện đại nhưng có bản sắc,nhiều khu ĐTM thiếu hài hòa về tổng thể, lúng túng giữa tính quốc tế vàtruyền thống Một số công trình cao tầng, công trình là điểm nhấn chưa gắnkết với cả đô thị để tạo sự hài hòa về tổng thể Các công trình cao tầng hiệnnay chủ yếu mới dừng lại ở việc bố trí chồng tầng lên cao chưa tính đến cácyếu tố văn hóa, lối sống, chất lượng sống đặc biệt là tiết kiệm năng lượng.Chất lượng quy hoạch chưa cao, dự báo chưa đầy đủ căn cứ khoa học nên tìnhtrạng điều chỉnh cục bộ thường xảy ra Nguyên nhân của thực trạng này trướchết là chưa có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cảnh quan của toàn bộ đôthị và từng khu vực, tư vấn từng dự án khu ĐTM chưa có tầm nhìn tổng thể

để gắn kết với lịch sử phát triển với cảnh quan thiên nhiên, môi trường[11]

Vai trò của cộng đồng chưa được phát huy, không một người dân nàođược phép tham gia vào công tác quản lý tại nơi mình sinh sống, không cómột ban quản trị nào đại diện cho người dân để đòi quyền lợi Chủ đầu tưthành lập các Ban quản lý- những người này đảm nhận tất cả các công việc,bao gồm cả quản lý các hoạt động của khu đô thị.

Đặc biệt, việc thiếu cơ chế quản lý đặc thù cho từng khu đô thị đã vàđang gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch vàđịnh hướng Qúa trình quản lý về quy hoạch, không gian kiến trúc cảnh quan

tỏ ra yếu kém Đa số các dự án khu đô thị đều tiến hành theo hình thức hoànthành từng hạng mục, đôi khi hạ tầng xã hội được đầu tư và làm mới sau,thậm chí khi nhà ở thương mại đã đưa vào khai thác sử dụng Chủ đầu tư chịutrách nhiệm vận hành các khu đô thị Một hình thức mua bản chủ yếu đó là

“bán đất có hạ tầng”, nhằm mục đích thu hút đầu tư cho các hạng mục côngtrình khác, ngoài ra do tính ràng buộc pháp luật chưa cao, đã xảy ra tình trạngchủ đầu tư bán đất khi chưa xong hạ tầng; đất đai được giao dịch không có cơquan nhà nước làm chứng dẫn tới tình trạng đầu cơ, khiếu kiện của người dân.Sau khi đưa vào sử dụng, đặc biệt tại các chung cư cao tầng đã xuất hiện tìnhtrạng thiếu quản lý dẫn tới tình trạng công trình thiếu đi khâu bảo trì bảodưỡng, Việc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan cũng trở nên khó khăn

và không thể thực hiện được do không có văn bản quy định riêng

Khái quát một số nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên:

- Các khu đô thị mới nhiều khi được xây dựng bởi những áp lực khácnhau (tham vọng đầu tư, nhu cầu bán nhà, giải quyết vấn đề nhà ở, đầu cơ bấtđộng sản v)

- Quy định mang tính ràng buộc chưa cao, ban quản lý các khu đô thịhoạt động không hiệu quả một phần do năng lực yếu kém, một phần do tínhnghiêm túc của các cán bộ quản lý chưa cao

- Nguyên nhân từ các

nhà quản lý, để phê duyệt một

dự án cần tuân thủ các quy

định pháp lý và phải thông qua

quy hoạch vùng, quy hoạch

chung và quy hoạch chi tiết

Tuy nhiên, nhu cầu lập các dự

án khu đô thị mới lại rất đa

dạng trong khi các quy hoạch

nói trên có khi chưa hoàn

chỉnh hoặc chưa có, vấn đề đó tạo ra hiện tượng manh mún, khó kiểm soát.Như vậy có thể nói, vấn đề quản lý từ cấp cơ sở cũng như những văn bảnmang tính chất ràng buộc các đối tượng hưởng lợi từ dự án là rất cần thiết vàcần được bổ sung kịp thời Đây có thể được hiểu là thủ tục hành chính vàcông tác triển khai còn nhiều bất cập

- Nguyên nhân khách quan, các khu đô thị đa phần ở giai đoạn mớiđưa vào hoạt động, thể chế gặp khó khăn trong việc đi trước đón đầu

1.2 Tình hình công tác quy hoạch, quản lý không gian kiến trúc cảnh quan tạicác khu đô thị mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

1.2.1 Công tác quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh

Nhận thấy vai trò quan trọng của công tác quy hoạch phải đi trước mộtbước nên hiện nay hầu hết các đô thị trên địa bàn tỉnh đã có quy hoạch chung

và quy hoạch chi tiết được duyệt; việc đầu tư xây dựng công trình được thựchiện cơ bản tuân thủ theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt Thực tế bộmặt các đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tương đối khang trang, sạch đẹp, đượcngười dân địa phương và các du khách đánh giá cao, đặc biệt là hệ thống côngtrình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh

Hình 1.1 Sự thiếu đồng bộ về hạ tầng trong các khu đô thị Việt nam

Các khu đô thị mới đã phát triển nhanh về vả về số lượng và chất lượng,đáp ứng sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, đồng thời trở thành nhân tố tíchcực của quá trình phát triển này.

Khi mới thành lập tỉnh vào năm 1991, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chưa cóquy hoạch xây dựng được duyệt Năm 1993, Quy hoạch tổng thể (nay là quyhoạch chung) thành phố Vũng Tàu đến năm 2010 mới được Thủ tướng Chínhphủ phê duyệt (điều chỉnh năm 2005) Xác định được vai trò quan trọng củaquy hoạch xây dựng đối với việc xây dựng và phát triển đô thị và khu dân cưnông thôn, UBND tỉnh đã chỉ đạo việc tổ chức lập, trình phê duyệt và phêduyệt nhiều đồ án quy hoạch xây dựng, làm cơ sở cho việc quản lý đầu tư xâydựng, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn… Đến nay, trênđịa bàn tỉnh đã và đang dần phủ kín quy hoạch hệ thống đô thị và điểm dân cưnông thôn Tính đến năm 2011 đã có 01 đồ án quy hoạch vùng tỉnh, 12 đồ ánquy hoạch chung xây dựng đô thị với quy mô 37.685 ha, 49 đồ án quy hoạchchi tiết 1/2000 các khu trung tâm đô thị, khu dân cư, du lịch, công nghiệp,…

đã được lập và phê duyệt với tổng diện tích khoảng 18.300 ha, đạt 48% diệntích các quy hoạch chung; 360 quy hoạch chi tiết các loại,với tổng diện tíchkhoảng 7.600 ha, đạt 41% trên tổng diện tích quy hoạch chi tiết 1/2000 đượcduyệt [29]

Trước năm 1993, khi chưa có quy hoạch xây dựng được phê duyệt, hầuhết các đô thị trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đều phát triển một cách tựphát hoặc theo sự quản lý của chính quyền chế độ cũ Qua quá trình đó, đô thịdần được hình thành và ngày càng phát triển Trên cơ sở định hướng quyhoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, chính quyền các cấp qua các thời kỳ

đã tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch xây dựng làm cơ sở triển khai đầu tưxây dựng

Theo quy hoạch chung đô thị được duyệt, việc đầu tư xây dựng sẽ đượcthực hiện theo kế hoạch ngắn hạn (5 năm) và kế hoạch dài hạn (10 năm) hoặcdài hơn Sau khi quy hoạch được duyệt, chính quyền các cấp có trách nhiệmxác định các khu vực, các công trình trọng điểm để tổ chức đầu tư xây dựngtheo kế hoạch đã đề ra Từ trước đến nay, việc thực hiện đầu tư xây dựng theoquy hoạch được duyệt trên địa bàn tỉnh đối với các dự án hạ tầng kỹ thuậtkhung đô thị, các công trình trọng điểm về y tế, giáo dục, văn hóa thể thao sửdụng vốn ngân sách đã được thực hiện tương đối tốt Riêng đối với dự án cảitạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu đô thị mới; các dự án xã hội hóa về nhà ởgiáo dục, y tế, văn hóa thể thao,… chủ yếu mang tính tự phát, theo nhu cầu đềxuất của các nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng đầu tư còn manh mún, thiếu đồng

bộ Đặc biệt hiện nay trên địa bàn tỉnh chưa có dự án cải tạo, chỉnh trang đôthị hoặc KĐTM kiểu mẫu điển hình nào đạt chuẩn theo quy định

Đối với các Khu đô thị mới hiện nay, việc xem xét chấp thuận các dự

án các Khu đô thị mới chủ yếu thông qua hình thức chỉ định thầu trên cơ sở

đề xuất của nhà đầu tư Khi tiến hành thì chủ đầu tư dự án gặp rất nhiều khókhăn trong việc giải phóng mặt bằng, bên cạnh đó phải kể đến năng lực củachủ đầu tư còn yếu, thiếu sự hợp tác của người dân (có quyền sử dụng đất hợppháp trong phạm vi dự án) nên dự án bị kéo dài, thậm chí không thực hiệnđược

Với các quy hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn tỉnh được lập và phêduyệt đều đáp ứng yêu cầu về phát triển không gian, hệ thống hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với điều kiện tự nhiên, hiện trạng và địnhhướng phát triển lâu dài của từng đô thị, đồng thời phải xác định quy mô, tínhchất và các khu chức năng đô thị như: khu nhà ở, khu dịch vụ công cộng,công viên cây xanh, giao thông,… làm cơ sở cho việc triển khai xây dựngtheo quy hoạch được duyệt và là cơ sở cho việc xác định các khu đô thị Tuy

nhiên, việc chỉ rõ ranh giới từng khu đô thị (kể cả khu đô thị cũ và mới) trênđịa bàn hiện nay chưa được xác định và chưa có tên gọi riêng, trừ các dự án

đã được UBND tỉnh giao cho các chủ đầu tư thực hiện

1.2.2 Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan các khu đô thịmới trên địa bàn tỉnh

Trải qua 21 năm xây dựng, từ một đô thị nhỏ, Vũng Tàu đã nhanh chóngchuyển mình trở thành đô thị sầm uất với nhiều khu công nghiệp, trung tâmthương mại dịch vụ tầm cỡ quốc gia như: căn cứ dich vụ trung tâm của ngànhcông nghiệp Dầu khí Việt Nam; các cảng biển; dịch vụ vận tại hàng hải; Dịch

vụ Du lịch; khai thác đánh bắt, nuôi trồng và chế biến Hải sản…

Nhiều khu đô thị mới, đường phố, trung tâm đô thị đã được xây dựngtheo quy hoạch, theo định hướng hiện đại hóa, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, bướcđầu đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất và cải thiện môi trường sống chonhân dân Tại các khu đô thị mới, kiến trúc nhà ở phát triển mạnh mẽ Nhiềukiểu nhà ở với quy mô, tiện nghi đa dạng đã được xây dựng đáp ứng nhu cầu

ở, nâng cao đời sống cho dân cư đô thị Các khu nhà ở đô thị mới đã được xâydựng theo dự án hoặc do dân tự xây đã làm thay đổi bộ mặt kiến trúc đô thị.Các khu đô thị mới nay đã bước đầu được hình thành với các công trình hiệnđại, có giá trị sử dụng, giá trị văn hóa dân tộc, gắn bó với cảnh quan thiênnhiên và kiến trúc truyền thống

Kiến trúc nhà cao tầng ngày càng phát triển mạnh đã góp phần cải tạo bộmặt đô thị, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, góp phần quản lý đô thị Tuynhiên vẫn còn một vài vấn đề cần được quan tâm xem xét đúng mức đó là một

số công trình có hình dáng kiến trúc còn đơn điệu, không phù hợp với kiếntrúc chung của khu vực, một số công trình xây dựng ở vị trí không phù hợplàm phá vỡ cảnh quan chung Hiện chúng ta còn đang rất thiếu kinh nghiệm,

thiếu đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư chuyên nghiệp xây dựng nhà cao tầng và nhàquản lý giỏi.

Các KĐTM được quy hoạch xây dựng đa dạng về loại hình nhà ở (nhàcao tầng, nhà liên kế, nhà biệt thự ), đáp ứng được mọi nhu cầu của ngườidân đô thị nên việc tổ chức xây xanh đa dạng hơn Ngoài cây xanh tập trungđơn vị ở còn có cây xanh giữa các dãy nhà cao tầng, các nhóm nhà thấp tầng,trong thu biệt thự, trong lõi của một cụm công trình Đối với nhà thấp tầnghoặc biệt thự thường tổ chức vườn hoa cây xanh ở giữa, các lô nhà bám xungquanh Đối với nhà cao tầng, cây xanh thường được bố trí theo dạng sân vườnxen giữa các dãy nhà Các công trình công cộng đơn vị ở gồm trường học,nhà trẻ, trụ sở hành chính, cửa hàng dịch vụ được bố trí dọc các trục đườngchính khu vực có bulva trung tâm

Tuy nhiên, các khu đô thị mới chỉ tập trung vào quy hoạch sử dụng đất,chỉ cố gắng làm sao tận dụng hết diện tích đất mà ít chú ý đến cảnh quan kiếntrúc Trong quá trình lập quy hoạch, đơn vị tư vấn luôn phải đáp ứng yêu cầucủa chủ đầu tư làm sao cho diện tích sàn kinh doanh được cao nhất Do vậy,quy hoạch duôn trong tình trạng làm sao bố cục được nhiều công trình vớitầng cao tối đa dẫn đến kiến trúc cảnh quan đô thị không còn được coi trọng.Các công trình kiến trúc có giá trị nghệ thuật cao còn ít

Ngôn ngữ kiến trúc công trình còn pha tạp, nặng về hình thức, chắp vá

và cóp nhặt thiếu chọn lọc Việc sử dụng vật liệu hoàn thiện, màu sắc côngtrình còn tùy tiện Một số công trình xây dựng đã phá vỡ cảnh quan thiênnhiên, gây ô nhiễm môi trường văn hóa thẩm mỹ đô thị Phát triển kiến trúctại các đô thị trong thời gian qua tuy đã có nhiều chuyển biến, song nhìnchung trật tự kiến trúc vẫn chưa được thiết lập Kiến trúc phát triển khá phongphú, đa dạng, nhưng lại lộn xộn, thiếu sự thống nhất hài hòa trong tổng thể

Hình 1.2 Một góc thành phố Vũng Tàu

1.3 Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Chí Linh,TP.Vũng Tàu

1.3.1 Vị trí và quy mô Khu đô thị Chí Linh

Nằm ngay cửa ngõ ra vào Thành phố Vũng Tàu, dự án Khu đô thị ChíLinh có diện tích 100 ha Tổng vốn đầu tư Khu đô thị Chí Linh và tổ hợp caoốc: 2.800 tỷ đồng Dự án được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng

bộ, hiện đại theo mô hình của các nước tiên tiến trong khu vực[4]

Vị trí khu đô thị [4]:

Phía Bắc giáp khu dân cư Bắc sân bay và Cảng Dầu khí

Phía Nam giáp khu công viên thể thao và khu Fairyland

Phía Đông giáp khu dân cư phường 10

Phía Tây giáp khu dân cư sân bay

Tổng số vốn đầu tư : 832 tỷ đồng

Hình 1.3 Phối cảnh dự án trung tâm đô thị Chí Linh TP Vũng Tàu

1.3.2 Hiện trạng xây dựng Khu đô thị Chí Linh

Dự án khu đô thị Chí Linh tại phường 10 (TP Vũng Tàu) do Tổng Công

ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group) làm chủ đầu tư, được UBNDtỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 463/QĐ-UBT ngày14-4-1993, với quy mô khoảng 100ha Theo Quyết định số 344/TTg ngày 27-5-1996 của Thủ tướng Chính phủ, thời gian thực hiện dự án là 10 năm, từnăm 1996 – 2005 Sau đó, Bộ Xây dựng tiếp tục có các quyết định điều chỉnh

và thời gian thực hiện dự án đến năm 2009 và năm 2013 Sau nhiều năm thựchiện, đến nay chủ đầu tư đã tổ chức giải phóng mặt bằng được khoảng 73ha(chiếm khoảng 73%) trên tổng diện tích dự án [26]

Trên phần diện tích đã được giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư đã xâydựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xây dựng hoàn thành 2 trường mầm non, 1trường tiểu học, 1 trường THCS, công viên cây xanh; xây dựng các cụm côngtrình chung cư 16, 18, 21 tầng; Siêu thị DIC CorpMark (hiện chưa kinh

doanh); đang thi công xây dựng các công trình tổ hợp văn phòng, khách sạnchung cư DIC Phoenix và chuẩn bị thi công cụm chung cư Vũng TàuGateway, Nhà ở riêng lẻ đã xây dựng được hơn 40% tổng số nền đất đãchuyển nhượng cho khách hàng.

Hình 1.4 Một góc đô thị Chí Linh

Việc đầu tư xây dựng khu đô thị Chí Linh Thành phố Vũng Tàu nhằmtạo quỹ nhà ở, công trình xã hội phục vụ cho khoảng 20.000 dân Sau gần 20năm triển khai thực hiện, đến nay dự án Khu đô thị Chí Linh vẫn chưa hoànthành, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân trong khu vực dự

án Tuy nhiên, đánh giá khách quan thì dự án Khu đô thị Chí Linh có thể đượccoi là một khu đô thị mới được xây dựng khá đồng bộ và khang trang Vì vậy,

Sở Xây dựng cho rằng, việc có nên tiếp tục gia hạn thời gian thực hiện dự ánnày đến năm 2020 hay không cần phải xem xét nhiều yếu tố Trong trườnghợp không thực hiện được tiếp thì phải điều chỉnh cho phù hợp với tình hìnhtriển khai và các quy định hiện hành Trường hợp Nhà nước thu hồi dự án thìviệc đầu tư xây dựng trong khu vực dự án vẫn phải tuân thủ quy hoạch đượcduyệt hoặc quy hoạch điều chỉnh được duyệt Do đó, Sở Xây dựng cũng đã

kiến nghị tiếp tục nghiên cứu, đề nghị cấp thẩm quyền xem xét, cho phép DICGroup gia hạn thời gian thực hiện dự án Khu đô thị Chí Linh với điều kiệnchủ đầu tư phải xây dựng kế hoạch, lộ trình cụ thể để thực hiện dự án, camkết thực hiện theo đúng kế hoạch, lộ trình đã đề ra Ngoài ra, để giúp chủ đầu

tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án như cam kết, UBND tỉnh còn có nhữngchính sách ưu đãi, hỗ trợ, đặc biệt là trong công tác chỉ đạo hỗ trợ giải phóngmặt bằng, chỉ đạo giải quyết nhanh các thủ tục hành chính của dự án

Hình 1.5: Bản đồ Quy hoạch tổng mặt bằng

1 Các công trình hạ tầng kỹ thuật [29]:

Đến nay đã san lấp xong toàn bộ diện tích đã được đền bù giải tỏa:519.428,12m2 và đã đầu tư xây dựng đồng bộ các hạng mục công trình: Giaothông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, kè hồ Bàu Trũng (phần diện tích nằmtrong dự án), bãi đỗ xe, công viên cây xanh, theo qui hoạch đã được phê duyệttrên toàn bộ mặt bằng đã được san lấp

2 Các công trình hạ tầng xã hội [29]:

Đã thi công xây dựng kè hồ Bàu Trũng và nạo vét phần diện tích hồ BàuTrũng nằm trong dự án từ đầu năm 2002 đến nay công việc đã hoàn thành.Xây dựng công viên khu B của Dự án và trồng cây xanh theo quy hoạch

từ quí III năm 2002 đến nay công việc đã hoàn thành trên 90%

Dự kiến trong quí III năm 2013 sẽ hoàn thành thi công xây dựng nhà trẻkhu B, Nhà trẻ khu A, Trường tiểu học và Trường trung học khu A Tổngmức đầu tư của 4 dự án này khoảng 29.500 triệu đồng

Dự kiến đến quí IV năm 2013 sẽ xây dựng hoàn thành các công trình hạtầng xã hội của dự án

3 Công trình phục vụ công cộng (các công trình này không nằm trong

tổng mức đầu tư được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt) [29]:

Quí II năm 2004 đã khởi công xây dựng khu vui chơi giải trí và thể thaothanh, thiếu niên xen kẽ vào các công viên (tổng mức đầu tư khoảng 45.000triệu đồng)

Quí IV năm 2004 đã khởi công xây dựng nhà hàng Thủy tạ Bàu Trũngvới tổng mức đầu tư khoảng 5.000 triệu đồng

Quí IV năm 2004 khởi công xây dựng 4 tòa nhà cao ốc văn phòng kếthợp thương mại tại 4 góc của ngã tư đường 51B và đường Chí Linh (côngtrình hợp tác giữa các nhà đầu tư Hàn Quốc và Công ty Đầu tư Phát triển xâydựng) Tổ hợp 4 công trình này đã được hoàn thành vào năm 2012

Quí I năm 2005 xây dựng nhà thu gom rác hàng ngày của toàn dự án vớitổng mức đầu tư khoảng 1.000 triệu đồng.

- Quí II năm 2005 khởi công xây dựng khách sạn thể thao Bầu Trũngđạt tiêu chuẩn 4 sao Dự kiến công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng quí Inăm 2007

4 Công trình nhà ở [29]:

Chung cư cao 18 tầng A9 (không kể tầng hầm) có tổng mức đầu tư80.000 triệu đồng đang được xây dựng dở dang Dự kiến công trình hoànthành đưa vào sử dụng vào cuối năm 2014

Hai chung cư đôi cao cấp 18 tầng (không kể tầng hầm) D2 và B13 gồm1.292 căn hộ/tổng mức đầu tư là: 33.900.000 USD sẽ được khởi công xâydựng vào đầu Quí IV năm 2013 Đây là công trình liên doanh đầu tư giữa cácnhà đầu tư Hà Lan với Công ty Đầu tư Phát triển xây dựng

Trong năm 2013 sẽ khởi công xây dựng 2 chung cư đôi cao 9 tầng C2 tạikhu C của dự án (ở giáp đường 51B) Tổng mức đầu tư khoảng 90.000 triệuđồng Công trình do Công ty Đầu tư Phát triển - Xây dựng tự đầu tư xây dựng

và kinh doanh

Hình 1.6 Cụm chung cư cao cấp Chí Linh Vũng Tàu

Hình 1.7 Chung cư Bàu Trũng Hình 1.8 Trung tâm thương mại

Galaxy

1.3.3 Thực trạng quản lý không gian kiến trúc cảnh quan

1 Thực trạng quản lý cảnh quan, cây xanh khu đô thị

Cảnh quan cây xanh: Hệ thống công viên - cây xanh đô thị không những

góp phần điều hòa nhiệt độ, tạo bóng mát, cải thiện môi trường mà còn gópphần quan trọng tạo nên kiến trúc cảnh quan, là một bộ phận không thể thiếutrong kiến trúc đô thị TP Vũng Tàu, đồng thời làm phong phú cuộc sống vănhoá tinh thần của cư dân đô thị

Từ hiện trạng cho thấy,

các tuyến đường chính đã

hình thành trục cảnh quan cây

xanh đúng chuẩn, tạo được

bộ mặt đô thị phát triển theo

hướng bền vững và hiệu quả

Phát triển đô thị đô thị “xanh

– sạch – đẹp”, với chủ trương

của chính quyền thành phố là

đầu tư, cải tạo, xây dựng

công viên, cây xanh theo quy chuẩn đô thị hiện đại 100% những con phố,vòng xoay, dải phân cách đều được trồng các loại cây, loại hoa cho phù hợpvới cảnh quan và điều kiện khí hậu

Hình 1.9 Khuôn viên cây xanh

Biển quảng cáo: là một vấn đề cần quan tâm trong quản lý cảnh quan đô

thị nói chung Nhưng tại khu đô thị Chí Linh vẫn xảy ra một số tình trạng viphạm như: kích cỡ biển quảng cáo lớn hơn so với quy định; lắp đặt biển sai vịtrí; nội dung quảng cáo không phù hợp; băng rôn treo quá thời hạn và sốlượng cho phép, các biển quảng cáo đặt tràn lan trên vỉa hè… Một số biểnhiệu, cụm pa nô cỡ lớn do để lâu ngày nên bạc màu, hư hỏng không được chủđầu tư tu sửa gây mất mỹ quan đô thị

Thành phố cũng đã có những quy định cho biển hiệu quảng cáo Tuynhiên, công tác quản lý hoạt động quảng cáo chưa có chuyển biến tích cực,hiện vẫn tồn tại một số vi phạm chưa được xử lý dứt điểm

Tiện ích đô thị: Các tiện ích trong khu đô thị như ghế đá, máy bán nước

tự động, cột rút tiền tự động ATM, nhà vệ sinh công cộng, thùng rác côngcộng,…hiện nay còn thiếu rất nhiều và không đồng bộ với cảnh quan xungquanh

Chiếu sáng công trình và chiếu sáng hè phố:

Đầu tư chiếu sáng mỹ thuật tại đô thị Chí Linh chưa có tính đồng bộ,chưa tạo được điểm nhấn ánh sáng mỹ thuật về đêm, công trình đơn điệu vàthiếu tính bền vững cũng là hiện trạng chiếu sáng mỹ thuật đô thị của hầu hétcác khu đô thị ở Việt Nam hiện nay

Mặc dù chiếu sáng đô thị đã trở thành một nhu cầu thiết yếu trong cuộcsống đô thị và có vai trò quan trọng trong xếp hạng đô thị Thực tế tại khu đôthị Chí Linh, trong quy hoạch chung chỉ đề cập tới chiếu sáng các tuyếnđường giao thông mà chưa quan tâm tới chiếu sáng mỹ thuật Chưa có quyhoạch tổng thể cho chiếu sáng đô thị với các hình thức chiếu sáng các côngtrình kiến trúc, chiếu sáng quảng cáo, không gian cây xanh mặt nước, chiếusáng các trung tâm đô thị, các khu vui chơi công cộng… Hệ quả khi phát sinhnhu cầu chiếu sáng mỹ thuật triển khai chắp vá và phá vỡ thiết kế ban đầu,không đáp ứng được yêu cầu đề ra và gây lãng phí về đầu tư so với kế hoạch

Vỉa hè: Ở nhiều tuyến đường, vỉa hè mới làm trong thời gian ngắn

khoảng một đến vài năm đã có dấu hiệu xuống cấp, xỉn màu, nhiều nơi gạch

bị bong tróc, sụp lún, lồi lõm Mặt khác, xây gờ bảo vệ cây xanh ở nhiềutuyến đường chưa phù hợp cũng góp phần làm xấu vỉa hè

Hiện nay, hầu hết các vỉa hè trên các tuyến đường đều được trồng nhiềucây xanh tạo nên không gian thoáng mát cho đường phố Tuy nhiên, tại các hốtrồng cây trên các vỉa hè đang có một số bất cập như sau :

- Rác rưởi đọng lại ngay trong vũng trũng gây mất mỹ quan của vĩa hè

- Khi tưới nước cho cây, dễ bị xói mòn đất, cây sẽ mất dần chất dinhdưỡng

- Mất phần diện tích cho người đi bộ

- Dễ gây tai nạn cho người đi bộ

- Về lâu dài rễ cây có xu hướng chuyển dịch ngược lên để hứng nước vàdẫn đến hiện tượng bong tróc nền gạch ốp xung quanh bồn cây, khiến cây dễngã đổ, bật gốc khi có giông bão, gió lớn

Đặc biệt vỉa hè còn chưa có thiết kế dành cho người tàn tật Tại một sốtuyến đường, vẫn xảy ra tình trạng lấn chiếm vỉa hè để kinh doanh gây mất

mỹ quan đô thị

Hình 1.10 Vỉa hè xuống cấp

Khu vực đất trống trở thành bãi rác

Hình 1.11 Lấn chiếm vỉa hè

Bố trí đường dây đường ống: Hệ thống đường dây, đường ống hiện

không được bố trí trong hộp kỹ thuật hoặc tuynen, vẫn là đặt đường dây theotuyến, bám vào các cột điện Mỗi công trình (cấp nước, điện, thông tin…)được quản lý bởi nhiều cơ quan khác nhau

an toàn và mỹ quan đô thị.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là

giải pháp tình thế bởi vì

việc ngầm hóa trên đơn

giản là chôn xuống đất trong một ống gọi là cống hay bể ngầm, để thành phốkhông còn xuất hiện sự lộn xộn của các đường dây rợ trên không.

Vệ sinh môi trường: Đảm bảo vệ sinh môi trường, tạo mỹ quan đô thị là

một trong những nội dung quan trọng mà thành phố Vũng tàu nói chung vàkhu đô thị Chí Linh nói riêng đã và đang ra sức thực hiện trong xây dựng nếpsống văn minh đô thị Bên cạnh sự nỗ lực, cố gắng của các ngành, các cấp thìvấn đề ý thức của người dân mới có thể giải quyết căn bản được rác thải đôthị một cách tốt nhất Tuy nhiên, rác thải vẫn được vứt tràn lan trên vỉa hè vàdưới lòng đường tại một số tuyến đường, và những khu đất trống chưa đượcxây dựng trở thành điểm tập kết rác của những hộ dân xung quanh gây mất

mỹ quan đô thị một cách trầm trọng

Mặt khác để đảm bảo vệ sinh nơi công cộng tại tại khu đô thị, một trongnhững nguyên nhân khiến vệ sinh môi trường ở các khu vực công cộng chưatốt là do quá thiếu thùng rác Thùng rác công cộng là một trong những điềukiện nhằm giảm rác thải ra đường Địa điểm đặt thùng rác cần được khảo sát

kỹ nhưng công tác này đang không được quan tâm tại khu đô thị Chí Linh,

Hình 1.12 Nắp đan trên vỉa hè - Bố trí đường

dây nổi

trên các tuyến đường thùng rác còn thiếu rất nhiều, hư hỏng, không đảm bảochất lượng, và khoảng cách đặt cách xa nhau.

2 Thực trạng quản lý kiến trúc nhà ở

Thời gian gần đây do tốc độ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thànhphố Vũng Tàu là khá nhanh nên đời sống nhân dân thành phố ngày càng đượccải thiện và nâng cao Nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân cũng như nhucầu đầu tư các công trình công cộng, phúc lợi xã hội trên địa bàn thành phốphát triển mạnh và đã từng bước hình thành nên một thành phố Vũng Tàu vớidiện mạo đô thị ngày một khang trang, hiện đại

Thực trạng nhà ở tại thành phố Vũng Tàu những năm gần đây cho thấy

sự phân bố các loại hình nhà ở trên địa bàn thành phố Vũng Tàu nói chung làkhá đa dạng về chủng loại cũng như về cấu trúc, khu đô thị Chí Linh nói riêngcũng đang trong giai đoạn phát triển rất nhanh chóng và tập trung chủ yếu làcác loại hình sau:

+ Nhà ở liên kế theo dạng nhà ống, tập trung nhất dọc theo các tuyếnphố Nhà ở thường có mặt tiền rộng, nét kiến trúc hiện đại, có mục đích kếthợp giữa sinh hoạt và kinh doanh dịch vụ: tầng 1 hoạt động thương mại, dịch

vụ, tầng 2, 3 trở lên dùng để ở; và nhà ở liên kế có sân vườn trước nhà

+ Nhà ở kết hợp với vườn cây sinh thái có chiều cao từ cao 1-3 tầng.+ Nhà cao tầng

Khu đô thị Chí Linh áp dụng 12 mẫu cho các lô đất biệt thự Tùy thuộcvào hình thức và sở thích của từng hộ gia đình về các kiểu nhà biệt thự, nêntrong một lô đất có thể lựa chọn các mẫu được khống chế tùy thuộc vào diệntích lô đất tương ứng với mật độ xây dựng, khoảng lùi:

Có tất cả 5 mẫu (áp dụng hoán đổi) cho các lô đất phân lô Do đặc thù vềhình thức kiến trúc cảnh quan cũng như sở thích của người dân về kiểu nhà

phân lô (tránh sự đơn điệu) nên trên một số trục đường có thể áp dụng cácmẫu phân lô Nhưng vẫn khống chế theo quy hoạch chung toàn khu, cụ thểđược đánh dấu theo từng lô và chỉ định trên mỗi lô đất được áp dụng một mẫunhất định, có không chế chiều cao, số tầng và khoảng nhô ra của ban công.

Lề đường 3,0m – Long đường 5,0m – Bancon=0,9m

Lề dường 3,0m – Lòng đường 6,0m – Bancon=0,9m

Lề đường 3,0m – Lòng đường 7,0m – Bancon=1,0m

Lề đường 5,0m – Lòng đường 7,0m – Bancon=1,2m

Lề đường 5,0m – Lòng đường 10,5m – Bancon=1,4m

Lề đường 9,0m – Lòng đường 10,5m – Bancon=1,4m

Công tác quản lý quy hoạch và kiến trúc đô thị cũng như nhà ở đô thị đã

có sự quan tâm đúng mức, tuy nhiên vẫn còn một vài tình trạng phát triển tựphát Kiến trúc nhà ở một số tuyến còn chắp vá và manh mún cùng với chấtlượng nhà ở chưa cao và không đồng bộ Do vẫn có nhiều nhà ở do nhân dânxây dựng mà không bảo đảm các yếu tố cần thiết về kiến trúc, chất lượng,cùng trên một dãy phố Việc quản lý và cấp phép xây dựng thực hiện đã cóhiệu quả cao song chưa bao quát hết các yếu tố cần thiết trong xây dựng nhà ở

đô thị và sâu sát đến từng hộ dân Bên cạnh những nhà ở do nhân dân tự xâydựng, các dự án phát triển nhà cũng là hình mẫu trong kiến trúc đô thị

Hình 1.13 Mẫu nhà biệt lập

Hình 1.14 Dãy phố

Về hình khối và tỷ lệ công trình: Sự đơn điệu của khối thiết kế điển hình

hạn chế chất lượng thẩm mỹ của các cụm công trình trong khu Tổ chứckhông gian và bố cục hình khối các khu nhà ở cao tầng có liên quan chặt chẽvới hiệu quả đạt được về thẩm mỹ kiến trúc

Đa phần đều có hình khối của một tòa nhà gồm có 3 phần: đế, thân, máinhư cụm chung cư cao cấp Chí Linh Vũng Tàu, chung cư hồ Bàu Trũng Phầnlớn tỷ lên giữa các bộ phận không đảm bảo đã gây ra sự phản cảm trong quátrình thẩm mỹ của công trình Phần đế thường tạo ra một sự khác biệt với cácphần khác bằng hình khối và màu sắc vật liệu mặt ngoài Toàn bộ hình thứcmặt đứng công trình không được xử lý về khối, làm cho sự đơn điệu tăng,không có bóng đổ trên công trình, không có sự biến đổi đa dạng, khiến chocông trình không gây được ấn tượng Sự lặp lại của hình thức kiến trúc trong

bố cục đơn lẻ trên tổng mặt bằng càng làm cho chất lượng thẩm mỹ của toàn

bộ khu vực giảm

Các công năng sử dụng chưa được nghiên cứu kỹ là ban công, logia lại

có ảnh hưởng quan trọng tạo nên mặt đứng của nhiều nhà chung cư ( thường

là chất lượng thẩm mỹ kém) như cụm chung cư LakeSide, chung cư 16 tầng

hồ Bàu Trũng

Đối với các khu biệt thự, không ít trường hợp chủ nhà đã tự thiết kế nhà

ở của mình và không cần đến bản vẽ của kiến trúc sư dẫn đến tình trạng kiếntrúc bát nháo thời mở cửa, nhiều khi chủ đầu tư là người quyết định tất cả vì

họ nắm đồng tiền trong tay Bên cạnh đó, tâm lý một số người ăn nên làm ramuốn xây dựng theo kiểu lâu đài biệt thự Họ thu nhập một số kiểu kiến trúcgia cổ hoặc pha tạp kiểu cách, họa tiết, gờ cột theo sự am hiểu riêng, thể hiệnqua một kiểu dạng kiến trúc dân dụng khá phức tạp: biệt thự kiểu phươngTây.

Hình 1.15 Có sự tranh chấp trong chiều cao công trình

– Hình thức kiến trúc lộn xộn

3 Thực trạng quản lý kiến trúc công trình công cộng

Kiến trúc công trình công cộng phát triển đa dạng với nhiều loại hìnhnhư thương mại, văn hóa, hành chính được xây dựng theo quy hoạch cóphong cách kiến trúc mới, tiếp thu tiến bộ của kiến trúc thế giới, đồng thời kếthừa được văn hóa dân tộc Những công trình này đã góp phần tạo lập kiếntrúc và cảnh quan đô thị Sự xuất hiện của những tòa nhà cao ốc đẹp chứngminh thêm một kiểu kiến trúc đang được ưa chuộng Với ưu thế vật liệu côngnghệ mới, công trình kiến trúc biểu thị được tính hào nhoáng, phô trương,quảng cáo Tất nhiên, những vật liệu này rất tiện ích vì dễ thay đổi và luôn tạođược vẻ sang trọng, thu hút

Công trình trường học:Trong 5 năm qua, hệ thống trường, lớp trên địa

bàn thành phố Vũng Tàu không ngừng được đầu tư, nâng cấp hoàn thiện theo