hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty pacific

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản là một nguồn tài sản vô cùng lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, gia đình và cá nhân. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì bất động sản cũng được mua bán và trở thành hàng hóa đặc biệt, nó được trao đổi mạnh mẽ trong thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang có nhiều biến động, thiếu thông tin minh bạch, có nhiều vấn đề bất cập về giá trị bất động sản hiện nay chưa được sát giá trị thực của nó. Do đó, nhu cầu định giá bất động sản là rất cần thiết, xác định giá trị bất động sản một cách chính xác cho từng mục đích cụ thể; có thể làm căn cứ để đầu tư, góp vốn, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng kinh doanh, tính thuế Định giá bất động sản ở nước ta tuy còn mới mẻ nhưng đã đạt được một số thành tựu, góp phần quan trọng trong sự phát triển thị trường bất động sản; được coi là một trong những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nó được khẳng định hơn khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú, đặc biệt là định giá bất động sản đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển đúng hướng, minh bạch hơn. Trước xu hướng phát triển của định giá bất động sản ở nước ta hiện nay, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đặc biệt, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt; hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển. Với mục tiêu trở thành một trong những Công ty đi đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, đi đầu trong lĩnh vực định giá, sàn giao dịch bất động sản có uy tín số 01 của Việt Nam, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành lập nhưng công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản, cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân, các doanh SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán nghiệp, các ngân hàng Tuy nhiên, công tác định giá ở Công ty chưa được quan tâm đúng mức, còn một số vướng mắc và hạn chế. Sau một thời gian thực tập tại công ty, nhìn nhận từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên, em lựa chọn nghiên cứu đề tài:  để làm chuyên đề thực tập. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau: - Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản. - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp, biện pháp khắc phục và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản. Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà Công ty đang sử dụng. Phạm vi nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu, thống kê và tiến hành phỏng vấn, xin ý kiến các cán bộ phòng thẩm định giá của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, phụ lục và danh mục chữ viết tắt, chuyên đề gồm có 3 chương sau: • Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản. • Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Pacific SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán • Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của phó giáo sư tiến sĩ Nguyễn Thế Phán cùng các thầy cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập này. SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tổng quan về bất động sản  !"# 1.1.1.1. Khái niệm Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản); Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất động sản. Theo điều 174, Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định: “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người. - Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế, có thể gây ảnh hưởng đến công năng, tính chất và hình thái của nó không thay đổi. - Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định. - Nó phải tồn tại lâu dài. 1.1.1.2. Đặc điểm BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:  Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán năng di dời được. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, nên khi định giá phải tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.  Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy, khi định giá BĐS cần phải quan tâm tới thời gian tồn tại của BĐS, nó ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý và sử dụng BĐS.  Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới công tác định giá BĐS.  Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Do vậy, khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.  Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy, là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.  Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy, khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.  Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn, đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy, BĐS được coi là một trong những tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.  Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy, Nhà nước cần phải ban hành các văn bản pháp luật, các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Khi định giá BĐS thì người định giá cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS.  Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. $ !"%&' 1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, nhưng các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: “tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Phân chia thị trường BĐS có nhiều cách theo các tiêu thức khác nhau, sau đây là một số cách: - Theo loại hàng hoá BĐS: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp. - Theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường: thị trường mua – bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán - Theo trình tự tham gia: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. - Theo mức độ kiểm soát: thị trường chính thức và thị trường phi chính thức. 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. • Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua ba khâu cơ bản, đó là: - Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch. - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS. - Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. • Thứ hai, thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai không hao mòn hay mất đi. Người sử dụng đất đai không giống như sử dụng các hàng hoá khác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, một yếu tố có tính chất quyết định đến giá trị của đất đai là khả năng sinh lời của nó. • Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm tới các vùng và khu vực khác. • Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo Điều này là do thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa các BĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác định. Giá cả BĐS nhiều SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì tính độc quyền càng được đẩy lên cao. • Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS và giá cả BĐS Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn với giá cả. Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có xu hướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu. Do vậy trong thị trường BĐS, sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu. • Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn mới có khả năng tham gia thị trường. • Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. Mọi giao dịch BĐS đều phải có sự giám sát của Nhà nước, đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước. • Thứ tám, thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn. BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy, nếu không có thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. • Thứ chín, thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần nhiều thời gian. Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu kỳ đầu tư lâu dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài. ()*% +,&-.% 1.1.3.1. Giá cả bất động sản Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một BĐS và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao dịch của họ. SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể. Giá cả chỉ phản ánh qua một giao dịch, giữa người mua và người bán cụ thể. Mỗi cuộc mua bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa hai bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch. 1.1.3.2. Giá trị bất động sản - Giá trị thị trường của BĐS là số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá BĐS đó, khi được một người sẵn lòng đưa ra bán; trong hoàn cảnh không có bất cứ sự cưỡng chế nào đến người bán cũng như người mua tham gia giao dịch. Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch. Hành vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường.  Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều kiện sau: - Người mua, người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường. - Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họ xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình. - Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thị trường mở. - Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếp thanh toán có thể so sánh được. - Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất cứ phía nào. 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản a) Nhân tố chủ quan  Các yếu tố tự nhiên - Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao, càng thuận lợi thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Bất động SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 9 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán sản nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại. Ví dụ như người Việt Nam thường thích đất có kích thước nở hậu sẽ có giá trị cao hơn là đất có kích thước nở tiền. - Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Những BĐS ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường hay những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại. Những BĐS nào có vị trí nhìn ra hướng có hồ, công viên… thì BĐS đó thường có giá trị cao. - Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau thì BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS còn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. - Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ô nhiễm thì sẽ làm tăng giá trị BĐS và ngược lại. - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những địa điểm thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.  Các yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm, hàng tháng từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A 10 [...]... (AVO): Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị... nhân 1.2.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản Công tác định giá đang ngày càng trở nên quan trọng, là căn cứ để xác định, đánh giá giá trị của tài sản, bất động sản Do đó, việc định giá là rất cần thiết khi chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng BĐS như: - Định giá mua và định giá bán: Định giá mua và định giá bán đều có điểm giống nhau là phải dựa vào thị trường Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh... trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế” Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định Như vậy, định giá BĐS là một công việc khá phức tạp Nó không chỉ mang tính khoa học, đòi hỏi người định giá phải biết các... đưa ra các quan điểm cá nhân Theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc Công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những SV: Phạm Minh Đức Lớp: BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt... được xác định rõ, nó giúp cho định giá viên đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy Quá trình định giá bao gồm các bước sau: 1.2.6.1 Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá  Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá  Các mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận... định giá khác nhau - Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá 1.2.6.7 Lập hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản - Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá Toàn bộ quá trình định giá. .. cùng về giá trị định giá 1.2.6.6 Xác định giá bất động sản - Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, người định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá + Trong áp dụng phương pháp so sánh: thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tự BĐS cần định giá, để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá. .. đạo của công ty  Xác định thời điểm định giá  Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá  Xác định cơ sở giá trị của BĐS Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành 1.2.6.2 Lập kế hoạch định giá - Lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc... nghiệp 24 GVHD: PGS TS Nguyễn Thế Phán - Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá - Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và lưu giữ tại văn phòng định giá 1.3 Các phương pháp định giá bất động sản 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.3.1.1 Khái... đến giá trị của bất động sản Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống 1.2 Tổng quan về định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm về định giá Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính giá . nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản. Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt. Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản đó. Do đó, định. hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc Công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho