hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản tht

B GIÁO DC ẨO TO TRNGăI HCăTHNGăLONG o0o KHÓA LUN TT NGHIP  TÀI: HOÀN THIN CÔNG TÁC NH GIÁ BTăNG SN TI SÀN GIAO DCH BTăNG SN THT SINH VIÊN THC HIN : PHÙNG TH THÚY NGA MÃ SINH VIÊN : A17242 CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH HÀ NI ậ 2014 B GIÁO DC ẨO TO TRNGăI HCăTHNGăLONG o0o KHÓA LUN TT NGHIP  TÀI: HOÀN THIN CÔNG TÁC NH GIÁ BTăNG SN TI SÀN GIAO DCH BTăNG SN THT Giáoăviênăhng dn :ăTh.săVăL Hng Sinh viên thc hin : Phùng Th Thúy Nga Mã sinh viên : A17242 Chuyên ngành : Tài chính HÀ NI ậ 2014 Thang Long University Library LI CMăN Trong thi gian nghiên cu và hc tp ti trng, đc bit là thi gian thc hin bài khóa lun này, tác gi đƣ nhn đc nhiu s quan tơm giúp đ ca các thy cô vƠ ban giám đc và các thành viên trong Sàn giao dch bt đng sn THT. Nhân dp hoàn thành khóa lun này, em xin chân thành cm n ti mi ngi. Trong quá trình thc hin khóa lun, tác gi xin chân thành gi li cm n ti các thy cô giáo trong trng, đc bit là khoa Kinh t - Qun lỦ đƣ trang b cho sinh viên nhng kin thc, kích thích sinh viên tìm hiu và hc hi.  hoàn thành khóa lun nh ngƠy hôm nay, tác gi cng xin trơn trng gi li cm n ti Ban giám đc đc bit là anh Lng Song HƠo – giám đc Sàn giao dch bt đng sn THT, các anh ch trong các b phn phòng ban đƣ nhit tình to điu kin cho tác gi hoàn thành khóa lun mt cách thun li. Tác gi xin gi li cm n sơu sc ti cô giáo Th.s V L Hng, là giáo viên hng dn trc tip cho khóa lun này. Tác gi đƣ nhn đc s đnh hng, ch bo tn tình và tâm huyt ca cô đ có th hoƠn thƠnh đ tài khóa lun.  tài khóa lun hoàn thành là công sc, thành qu không phi ca riêng tác gi mà còn là tt c nhng ngi quan tơm, giúp đ tác gi trong sut thi gian qua. Tác gi Phùng Th Thúy Nga LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan Khóa lun tt nghip này là do t bn thân thc hin có s h tr t giáo viên hng dn và không sao chép các công trình nghiên cu ca ngi khác. Các d liu thông tin th cp s dng trong Khóa lun là có ngun gc vƠ đc trích dn rõ ràng. Tôi xin chu hoàn toàn trách nhim v li cam đoan nƠy! Sinh viên Phùng Th Thúy Nga Thang Long University Library MC LC Trang CHNGă1. CăS LÝ LUN V NH GIÁ BTăNG SN 1 1.1. Mt s khái nimăcăbn 1 1.1.1. Bt đng sn 1 1.1.2. nh giá 2 1.2. căđim và phân loi btăđng sn 2 1.2.1. c đim ca bt đng sn 2 1.2.2. Phân loi bt đng sn 6 1.3. nh giá btăđng sn 6 1.3.1. Khái nim đnh giá bt đng sn 6 1.3.2. Vai trò và mc đích ca đnh giá bt đng sn trong nn kinh t 8 1.4. Các nguyên tcăđnh giá btăđng sn 9 1.4.1. Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht 9 1.4.2. Nguyên tc thay th 10 1.4.3. Nguyên tc ế kin các khon li ích tng lai 10 1.4.4. Nguyên tc cung - cu 11 1.4.5. Nguyên tc đóng góp 11 1.4.6. Các nguyên tc khác 11 1.5. Quyătrìnhăđnh giá btăđng sn 12 1.6. Cácăphngăphápăđnh giá btăđng sn 13 1.6.1. Phng pháp so sánh 13 1.6.2. Phng pháp thng ế 15 1.6.3. Phng pháp thu nhp 17 1.6.4. Phng pháp chi phí 18 1.7. Các yu t tácăđngăđnăđnh giá btăđng sn 21 1.7.1. Các yu t ch quan 21 1.7.2. Yu t khách quan 23 1.8. S cn thit ca hoàn thinăcôngătácăđnh giá btăđng sn 24 CHNGă 2.THC TRNGă CỌNGă TÁCă NH GIÁ BTă NG SN TI SÀN GIAO DCH BTăNG SN THT 25 2.1. ch btăđng sn THT 25 2.1.1. Gii thiu tng quan 25 2.1.2. Chc nng kinh ếoanh và c cu t chc ca Sàn giao dch bt đng sn THT 25 2.1.3. Kt qu hot đng đnh giá bt đng sn ca Sàn giao dch bt đng sn THT 28 2.2. tăđng sn ch btăđng sn THT 28 2.2.1. Các c s pháp lý ca hot đng đnh giá bt đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn THT 28 2.2.2. t đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn THT 30 2.2.3. nh giá bt đng sn qua hp đng c th ti Sàn giao dch bt đng sn THT 33 2.3. Nhn xét chung v hotăđngăđnh giá btăđng sn ti Sàn c phn sàn giao dch btăđng sn THT 48 2.3.1. Kt qu đt đc t công tác đnh giá bt đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn THT 48 2.3.2. Hn ch ca hot đng đnh giá bt đng sn 48 2.3.3. Nguyên nhân 49 CHNGă3.MT S GII PHÁP HOÀN THIN CÔNG TÁC NH GIÁ BT NG SN TI SÀN GIAO DCH BTăNG SN THT 51 3.1. nhăhng phát trin trong thi gian ti 51 3.1.1. nh hng phát trin chung 51 3.1.2. nh hng phát trin dch v đnh giá bt đng sn trong thi gian ti 52 3.2. Mt s gii pháp hoàn thinăcôngătácăđnh giá btăđng sn ti Sàn giao dch btăđng sn THT 52 3.2.1. Hoàn thin quy trình trong công tác đnh giá bt đng sn 52 3.2.2. Hoàn thin công tác thu thp, phân tích thông tin 54 Thang Long University Library 3.2.3. Hoàn thin công tác x lý, đánh giá thông tin 56 3.2.4. Nâng cao trình đ đi ng thm đnh viên 58 3.2.5. Hoàn thin quy trình k thut nghip v đnh giá bt đng sn 59 3.2.6. M rng quy mô và đa bàn hot đng, tng cng công tác qung bá tip th, xây dng h thng ngân hàng d liu v giá 60 DANH MC VIT TT Ký hiu vit tt Tênăđyăđ BS Bt đng sn CHXHCN Cng hòa xã hi ch ngha GTTT Gía tr th trng GTCL Gía tr còn li QSD Quyn s dng đt TV Thm đnh viên VN Vit Nam ng XD Xây dng Thang Long University Library DANH MC BNG BIU Bng 2.1. C cu t chc ca Sàn giao dch bt đng sn THT 26 Bng 2.2. Kt qu hot đng đnh giá bt đng sn ca Sàn giao dch bt đng sn THT 28 Bng 2.3. Quy mô điu chnh lô đt cn thm đnh 36 Bng 2.4. Bng điu chnh ca BS so sánh vi BS mc tiêu 38 Bng 2.5. c đim tƠi sn đc xác đnh 41 Bng 2.6. c đim chi tit 42 Bng 2.7.Giá tr còn li ca nhà 03 tng 43 Bng 2.8. còn li ca mái tôn nhà 03 tng 44 Bng 2.9. Tng giá tr ca công trình xây dng 45 Bng 2.10. Các BS so sánh 45 Bng 2.11.Tng giá tr ca BS ti S 28, Ngõ 2 Cu Bu, Xƣ T Thanh Oai, Huyn Thanh Trì, ThƠnh ph HƠ Ni 47 Să S đ 2.1. Các bc tng quát trong quy trình đnh giá 30 S đ 2.2. S đ lô đt 130/2 Qun Hoàn Kim – Hà Ni 34 S đ 2.3.S đ tha đt BS mc tiêu 42 LI M U 1. Lý do nghiên cu t nc ta đang trong thi k đi mi, vic đy mnh phát trin nn kinh t th trng nng đng đng thi vi nhng n lc không ngng đ hi nhp nn kinh t toàn cu đang tng ngày din ra. Vic đnh giá bt đng sn đƣ góp mt phn không nh trong các quyt đnh tài chính ca mi t chc, doanh nghip. Vì vy giá tr ca mt bt đng sn có nh hng trc tip hoc gián tip trong hu ht các quyt đnh liên quan đn vic mua, bán, tài chính, qun lý, s hu, đánh thu, th chp tài sn vay vn, đánh giá li tài sn đm bo n vay, nâng hn mc tín dng. Do vy, vi nhng kin thc đc trau di qua quá trình hc tp ti trng, qua thi gian thc tp ti Sàn giao dch bt đng sn THT, em đƣ đi sơu nghiên cu công tác đnh giá bt đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn nên em chn đ tài: "Hoàn thinăcôngă tácă đnh giá btă đng sn ti sàn giao dch btă đng sn THT" vi mong mun nghiên cu hot đng đnh giá bt đng sn và tìm ra mt s gii pháp đ góp phn hoàn thin hn nghip v này. 2. Mc đíchănghiênăcu - C s lỦ lun v đnh giá bt đng sn. - Thc trng công tác đnh giá bt đng sn ti sƠn giao dch bt đng sn THT. - Mt s gii pháp hoƠn thin công tác đnh giá bt đng sn ti sƠn giao dch bt đng sn THT. 3. iătng nghiên cu: công tác đnh giá bt đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn THT. 4. Phm vi nghiên cu: công tác đnh giá bt đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn THT t nm 2010-2012. 4.ăPhngăphápănghiênăcu S dng tng hp các phng pháp đnh giá, quá trình tham chiu thng kê, thu nhp thông tin s liu v s lng, phân tích và din gii v cht lng đ đi đn giá tr c tính ca bt đng sn, biu hin bng mt s lng tin nht đnh, tng hp và so sánh, kho sát thc t vƠ t duy logic kt hp vi các kin thc tng hp t nhiu lnh vc. 5. Kt cu ca khóa lun Ngoài phn m đu, kt lun, danh mc tài liu tham kho, khóa lun gm Thang Long University Library [...]... t: - Sàn giao d ch b c sàn ng s n THT là chi nhánh c a Công ty c ph doanh b ng s n THT Th c hi n chi c c a Sàn giao d ch b ng s n THT v vi trong toàn Sàn th ng nh t trong công tác qu n lý và khai thác t i th v giao d ch u THT, Sàn giao d ch b ng s n THT u ki ho c thành l p ngày 5 tháng c kinh doanh d ch v Sàn giao d ch b ng s n THT ng có nh n cho nghành c a Vi t Nam khi th c hi n giao d ch thành công. .. TR NG CÔNG TÁC NH GIÁ B SÀN GIAO D CH B NG S N THT 2.1 Sàn giao d ch b NG S N T I ng s n THT 2.1.1 Gi i thi u t ng quan - Tên giao d ch: SÀN GIAO D CH B NG S N THT ng g i: SÀN GIAO D CH B NG S N THT LAND - Tr s chính: S 38 - Trung Yên 9 - C u Gi y - TP Hà N i - n tho i: (04) 3783 4486 - Fax: (04) 3783 4487 - Mã s thu : 0104230537 - - V ul ng ( ng) - Email: bdsthtland.vn@gmail.com - Website: bdsthtland.vn... công cho r t nhi u d án khu 2.1.2 Ch THT u t ch c c a Sàn giao d ch b m ngành ngh kinh doanh Sàn giao d ch b Sàn giao d ch b ng , môi gi i - Kinh doanh ng s n THT ng s n THT ho nh giá bao g thuê, mua nhà, công trình xây d trình h t - Kinh doanh d ch v : môi gi ng s n c mua bán, chuy n , t n , qu n lý o l p nhà, công trình xây d , qu ng cáo bán, cho it t ng n u giá, qu n lý , xây d ng 25 Thang Long... c công trình m c tiêu c 3: c a công trình xây d ng hi và g n nh t nhân v i s c tính giá tr hao mòn t k tc u k t c u xây d ng c a (m gi m giá) 19 Thang Long University Library S gi m giá c th là hi n s khác nhau gi a giá th ng m t mát giá tr vì b t c lý do nào, d n ng và chi phí thay th m iv i th i nh giá Có 2 lo i gi m giá: gi m giá t nhiên; gi m giá do l i ch s a ch c và không th s a ch c, gi m giá. .. tr Và giá tr c t i m t th S có t m quan tr giá c c a b tr ng là lo i giá tr thông d ng nh s d ng Tuy v y, thu t ng nh giá, giá th m c th c ng là bi u hi n b ng ti n c a giá tr nh b i giá tr th ng và giá tr phi th Giá tr th ng này Giá ng c các th nh viên ng c a nhi u cách di n gi i Trong ngành ng tr thành m t thu t ng i v i các qu c gia và c IVSC tiêu chu n hóa y, giá tr th tiêu chu ng là m c giá tr... nh giá g n nh t v i th nh giá tr th ng tài s n [6] mc n nh c xây d ng ch y u d a trên vi c tuân th nguyên t c thay th , c coi là hoàn toàn có th ngang b ng v i giá tr c a nh ng ng có th c bi cs d nh giá m c tiêu trên th mc xem xét phân tích m c giá d ch thanh công ho nh giá m t m b tr ng khi có các cu c mua bán nh ng Áp d u ch nh giá khi so sánh s cung c p các ch s giá tr và khác bi t gi a các nh giá. .. s n - nh giá u ch nh nh ng tiêu chí khác nhau c a tài s n so sánh v cùng tiêu chí c a tài s n nh giá u ch nh theo s li u tuy - Nh - S d ng nguyên t ch i ti nh giá c 5: lên báo cáo và trình ban g c phê duy t chính th c c 6: chuy n ch giao cho khách hàng ho ch - T ng h p thanh lý h 12 c khi l p 1.6 nh giá b 1.6.1 ng s n sánh P c a các tài s nh giá d nh giá v i tài s n c n mua, bán trên th giá giá tr tài... gian mà công trình ã a vào s d ng; Tds là t ng niên h n s d ng T l giá tr còn l i là: 1 - H (m c hao mòn) nh m hao mòn c m giá d a vào th tính k thu t ng thu t: n hóa, hao mòn t - mòn các k t c Ch t l ng, hao nh b ng công th c: ng còn l i c a vào t l = T ng t l ch t l ng còn l i c a k t c u (Hki) công trình (%) * T l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr công trình (Tki) T ng t l giá tr c... khâu quan tr ng giúp N rõ v giá tr nh m ph c v cho m t t là y u t quan tr ng góp ph n phát tri n th nâng giá c Vi nh giá thu chuy n quy n s d a h Vi nh giá t k t qu ng và là rào ch n o c hi n sát v i giá tr th ng giúp cho các giao d t, th ch c th c hi n m t cách thu n l c ng giá tr c s b th t thoát m c th p khác xa so v i th ph ng Vì v y, n u nh giá l i thì ngân sách nhà nh giá quan tr ng không nh ng... ti n hành c 1: Nghiên c u th có thông tin v giao d ch, giá niêm y t ho c giá chào bán và các y u t so sánh c a nh ng tài s v i tài s n c ch thành công ho c g n v i th nh giá C n so sánh 7 y u t mc nh giá, b n sau: - Tình tr ng v t ch t c m v m t b ng - m c a các công trình xây d ng có liên quan mv v m Tình tr ng pháp lý - Th i gian giao d ch u kho u ki n v giao d ch c 2: Thu th p, ki m tra thông tin, . sơu nghiên cu công tác đnh giá bt đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn nên em chn đ tài: " ;Hoàn thin công tác đnh giá btă đng sn ti sàn giao dch btă đng sn THT& quot; vi. đnh giá bt đng sn trong thi gian ti 52 3.2. Mt s gii pháp hoàn thin công tác đnh giá btăđng sn ti Sàn giao dch btăđng sn THT 52 3.2.1. Hoàn thin quy trình trong công tác. v hotăđngăđnh giá btăđng sn ti Sàn c phn sàn giao dch btăđng sn THT 48 2.3.1. Kt qu đt đc t công tác đnh giá bt đng sn ti Sàn giao dch bt đng sn THT 48 2.3.2. Hn