Thông tin là y u t h t s c quan tr ng trong toàn b n n kinh t , đ c bi t là trong th i đ i công ngh thông tin nh hi n nay. Trong ho t đ ng đ nh giá B S, y u t thông tin l i c n thi t h n bao gi h t, b i nó quy t đnh tr c ti p đ n giá tr B S c n th m đnh. Vì v y, đ có đ c k t qu đ nh giá có đ chính xác cao c n ph i có ngu n thông tin có ch t l ng cao. Ch t l ng thông tin đ c th hi n qua tính đ y đ , rõ ràng, k p th i, phù h p và có th ki m tra đ c. Vi c áp d ng các ph ng pháp đ nh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT còn h n ch c ng lƠ do công tác thu th p vƠ phơn tích thông tin còn ch a t t. hoàn thi n công tác này, có th s d ng m t s gi i pháp nh sau:
- Tr c khi ti n hành thu th p thông tin, các T V c n xác đ nh đ c nh ng thông tin c n thu th p, đ ng th i nên phân bi t đ c các ngu n thông tin ch y u và th y u.Các thông tin c n thu th p có th k đ n:
+ Thông tin v tƠi s n m c tiêu.
+ Thông tin v các giao d ch th tr ng lƠm c n c đ so sánh, phơn tích, đánh giá, đi u ch nh,...
+ Thông tin v các v n b n pháp lỦ c a NhƠ n c vƠ c a chính quy n đ ph ng có nh h ng đ n quy n khai thác các l i ích c a B S.
+ Thông tin t ng h p v kinh t , chính tr , v n hoá, xƣ h i,...
Vi c xác đnh các thông tin c n thu th p s giúp cho T V tránh đ c kh n ng b sót các thông tin, nh t là các thông tin quan tr ng.
l p m t bi u m u chung g m danh m c chi ti t các thông tin c n thu th p đ đi u tra, thu th p thông tin cho t t c các B S so sánh vƠ B S m c tiêu. ng th i, sau khi thu th p thông tin thì nên l u gi các thông tin trong máy tính đ lƠm thƠnh c s d li u chung cho các ho t đ ng đ nh giá khác.
T V c n ph i xác đ nh đ c các ngu n thu th p thông tin. Qua đó, ki m tra đ c đ tin c y c a các thông tin. Các thông tin liên quan đ n ho t đ ng đnh giá có th thu đ c t nhi u ngu n khác nhau nh :
+ Khách hƠng cung c p. + Qua kh o sát th c t . + Qua c s d li u.
+ Qua các t ch c có liên quan nh : các c quan chuyên môn, các ngơn hƠng, Chính ph ....
Ví d minh h a cho ph ng pháp so sánh k t h p chi phí cho quy n s d ng đ t t i s 28 ngõ 2 C u B u s b sung thêm ngu n thông tin vè B S so sánh đ ti n hành tính ra giá tr B S m c tiêu m t cách chính xác và sát v i giá th tr ng. T V s tham gia thu th p thông tin thêm v nh ng B S so sánh t i nh ng v trí có nét t ng đ ng so v i B S m c tiêu thông qua c s d li u do H i th m đ nh giá Vi t Nam cung c p hay trong chính nh ng hô s th m đ nh tr c đơy c a Sàn giao d ch đƣ ti n hƠnh đnh giá. N u thêm đ c 2, 3 B S so sánh n a đ ti n hƠnh đ nh giá th k t qu s chính xác h n thay vì ch có 3 B S ch ng c nh SƠn giao dch b t đ ng s n THT đƣ thu th p. ng th i vi c ch n B S ch ng c c ng lƠ m t công vi c quan tr ng c n kinh nghi m và kh n ng trong l nh v c đnh giá thì m i có th đnh giá chính xác đ c giá tr c a B S m c tiêu.
Xác đ nh ngu n thu th p thông tin lƠ c s đ T V có th ki m tra đ tin c y c a thông tin, xác đnh đ c tính th tr ng c a các th ng v so sánh. T đó, T V có c n c đ l a ch n các ngu n thông tin khác nhau phù h p v i t ng hoàn c nh c th . Ch ng h n, khi đánh giá các B S so sánh, T V không th s d ng giá đ t mà chính quy n đ a ph ng đó ban hƠnh mà ph i c n c vào giá giao dch đ c đi u tra trong th i gian g n nh t.
ng th i, tu thu c vào lo i thông tin c ng nh tính ch t c a t ng thông tin mà T V nên l a ch n ngu n cung c p thông tin thích h p; không nên thu th p thông tin t các ngu n không đ tin c y, T V không có kh n ng ki m tra đ lƠm c n c đ đnh giá. Vi c l a ch n các ngu n thông tin nƠy có ch ng ch mang tính ch t tham
56 kh o ho c b t đ c d mƠ thôi.
- Vi c thu th p thông tin không đ c ch d a vào m t chi u mà ph i có s th m tra nh t đ nh, không đ c công nh n m i thông tin m t cách máy móc
Thông tin c n thu th p là r t nhi u và có th thu đ c t nhi u ngu n khác nhau, song không ph i thông tin nƠo c ng th c s đáng tin c y. Sau khi thu th p thông tin, T V v i kinh nghi m b n thân, k t h p v i vi c phân tích th c t th tr ng, c n ti n hành th m tra l i các thông tin đ đ m b o r ng nh ng thông tin đó lƠ chính xác vƠ hoƠn toƠn đáng tin c y.
- ho t đ ng thu th p thông tin nói chung và kh o sát tài s n nói riêng đ t đ c hi u qu cao, c n ph i trang b c s v t ch t, ph ng ti n c n thi t ph c v cho công tác kh o sát hi n tr ng tài s n.
- Xây d ng h th ng c s d li u hoàn thi n vƠ đa d ng, tr thành ngu n thông tin d i dƠo, đáng tin c y cho T V trong nh ng l n th m đnh sau.
Y u t thông tin lƠ c s quan tr ng đ áp d ng các ph ng pháp đ nh giá B S, đ c bi t lƠ ph ng pháp so sánh tr c ti p. Trên th c t , vi c thu th p thông tin là m t công vi c ph c t p, d m c ph i nh ng thi u sót nh t đ nh. Do v y, T V trong quá trình th c hi n ph i h t s c th n tr ng và ph i có kinh nghi m ngh nghi p nh t đ nh.
3.2.3. Hoàn thi n công tác x lý, đánh giá thông tin
Công tác thu th p thông tin là vô cùng quan tr ng, nh ng vi c x lỦ, đánh giá thông tin m i là công tác quy t đ nh tr c ti p đ n k t qu cu i cùng c a cu c th m đnh. Công vi c phân tích thông tin ph i đ c ti n hành m t cách khoa h c và chi ti t, c th :
- Khi phân tích tài s n c n ph i nh n bi t đ c nh ng đ c đi m và tiêu chu n ch y u c a tài s n có th nh h ng đ n giá tr c a tài s n. T đó, các T V ti n hành lo i b nh ng thông tin quá v n v t, không c n thi t đ t p trung vƠo đánh giá nh ng y u t c b n, tránh s quá xa r i m c tiêu th m đ nh hay đánh giá quá chung chung B S th m đnh.
- Khi phơn tích so sánh, các T V c n ph i xem xét, đánh giá ngu n g c, b n ch t các ch ng c th tr ng, xem xét các giao d ch có ph i là giao d ch th tr ng hai không, có d a trên c s “ ng i bán tình nguy n vƠ ng i mua tình nguy n” hay không. Mu n v y, v i m i th ng v , khi xem xét, T V c n ph i tr l i rõ ràng 17 câu h i:
- Th i đi m th c hi n th ng v
- Gi i thi u và qu ng cáo v tài s n có đáng tin c y - Ph ng th c bán lƠ đ u giá hay tho thu n
- Tính c nh tranh trong u giá
- Lý do quy t đ nh c a ng i bán, ng i mua
- Ng i mua có cân nh c đ n vi c mua m t B S khác tr c khi quy t đ nh mua B S nƠy không?
- Ng i mua có quen thu c đ a bàn này không?
- i u gì nh h ng đ n hƠnh vi mua B S nƠy c a ng i mua? - Ng i mua quy t đnh giá s tr cho B S
- Giá mua có ph i lƠ giá đ nh tr
- Ng i mua có hài lòng v i vi c mua B S?
- Ng i mua có xem xét đ n l i nhu n t vi c mua B S nƠy hay B S khác không? - Ng i mua mong đ i t vi c kinh doanh này là gì?
- Ng i mua có l i gì t vi c nh n t v n chuyên nghi p?
- Ng i mua có nh n th c đ c nh ng nh h ng c a quy ho ch đ n B S nƠy không? - Nh ng h n ch nào v vi c s d ng, xây d ng ho c quy n đi l i trên đ t c a ng i
khác đ i v i B S nƠy lƠ gì?
- Khi c tính ch t l ng còn l i c a các công trình xây d ng c n ph i có c n c rõ ràng. Trong m t s tr ng h p, đ có đ c k t qu chính xác, có th thuê các chuyên gia trong l nh v c xây d ng, ki n trúc,... trong vƠ ngoƠi n c.
- Khi l p lu n đ đi đ n k t qu cu i cùng, T V c n ph i xem xét các y u t th tr ng có liên quan nh h ng đ n giá tr B S đ có nh ng k t lu n phù h p, b i b n ch t c a th tr ng lƠ đa d ng vƠ thay đ i liên t c.
Ngoài ra, Sàn c ng nên ng d ng các ph n m m th ng kê, phân tích tài li u làm cho vi c phơn tích, đánh giá tr nên nh nhàng và hi u qu h n.
hoàn thi n công tác phân tích, đánh giá thông tin, ngoƠi các bi n pháp c th trên, v n đ c t lõi v n là ph i nơng cao trình đ chuyên môn c a các T V. ơy lƠ n n t ng c b n và b n v ng c a m i ho t đ ng.
Nh 2 h p đ ng đnh giá c th trên t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đ u có đ y đ thông tin nh ng ch a th t hoàn ch nh. N u có thêm ch tiêu đ đ nh giá nh nh ng y u t mƠ ng i mua mong đ i t B S, tr giá c a ng i mua s c n cú thêm
58
vào các y u t nƠoầ.thì giá tr c a B S m c tiêu s có thay đ i ít nhi u so v i giá tr mƠ đ nh giá ban đ u.
3.2.4. Nâng cao trình đ đ i ng th m đ nh viên
Trong m i t ch c, thu c t t c các l nh v c thì con ng i luôn là y u t trung tơm, lƠ đ u vào quan tr ng đ ng th i quy t đnh s thành b i c a t ch c đó. K t qu đnh giá ph thu c r t nhi u vƠo trình đ chuyên môn c ng nh kinh nghi m c a các T V. Quy trình vƠ ph ng pháp đnh giá t i Sàn, s d còn m t s h n ch m t ph n c ng lƠ do đ i ng nhơn viên th m đnh c a Sàn còn ít và còn thi u kinh nghi m trong làm vi c. Do đó, đ hoàn thi n quy trình vƠ ph ng pháp trong công tác đnh giá t i Sàn tr c h t là ph i nâng cao ch t l ng đ i ng T V.
H u h t các T V Sàn đ u đƣ đ c đƠo t o bài b n trong l nh v c đnh giá t i các tr ng đ i h c có uy tín, tuy nhiên các ki n th c v các l nh v c liên quan nh ki n trúc, xây d ng, phong thu ... v n còn h n ch . ng th i đ i ng nhơn viên còn r t tr nên ch a có đ y đ nh ng ki n th c toàn di n v m i m t liên quan đ n ho t đ ng đ nh giá B S. Trong khi đó, đnh giá nói chung vƠ đ nh giá B S nói riêng là m t ho t đ ng ph c t p, mu n lƠm đ c c n ph i hi u và v n d ng đ c các v n b n pháp lu t, T V ph i có ki n th c t ng h p v nhi u l nh v c...
nơng cao n ng l c chuyên môn và kinh nghi m c a T V c n ph i:
- T o đi u ki n đ các nhân viên trong Sàn c p nh t m t cách th ng xuyên, đ y đ các v n b n quy ph m pháp lu t có liên quan đ n l nh v c đ nh giá.
Các v n b n pháp lu t liên quan đ n đnh giá r t nhi u vƠ th ng xuyên thay đ i, vì v y, các T V ph i th ng xuyên c p nh t. Trên c s đó, ti n hành phân tích và v n d ng m t cách linh ho t các v n b n đó trong t ng hoàn c nh c th . T đó, các T V có th t rút ra đ c nh ng l i ích c ng nh b t c p c a c a t ng v n b n, đ ng th i rút ra đ c kinh nghi m b n thân.
có m t ki n th c h th ng v pháp lu t, Sàn nên t o đi u ki n cho các nhân viên th ng xuyên tham gia các l p t p hu n v lu t pháp, th m chí có th m i các chuyên gia v lu t v gi ng d y cho nhân viên c a Sàn ngay t i Sàn.
- T ch c đƠo t o, hu n luy n, nâng cao ki n th c cho các T V các ki n th c khác v các l nh v c liên quan nh : ki n trúc, xây d ng, phong thu , các nghi p v k thu t nh : đ c b n v , đánh giá ch t l ng còn l i c a công trình xây d ng,...
ơy lƠ m ng ki n th c r ng l n nh ng khá c n thi t đ i v i ho t đ ng đnh giá. Vi c đƠo t o có th t ch c trong n c, th m chí có th c đi h c n c ngoài. Các T V có th tham gia các khoá h c ng n h n h c dài h n phù h p v i t ng cá nhân. Trên c s các ki n th c h c đ c, các T V c n ph i xây d ng đ c m t h th ng các ch tiêu quan tr ng áp d ng trong l nh v c đ nh giá, đ ng th i c ng th ng xuyên tìm hi u các đ c đi m v v n hoá, t p quán c ng nh tơm lỦ c a các đ i t ng khách háng khác nhau có nh h ng đ n giá tr B S.
- T o môi tr ng làm vi c n ng đ ng, lành m nh, vui v . T đó thúc đ y nhân viên phát huy h t kh n ng c a mình, làm vi c, nhi t tình, hi u qu .
- Xây d ng m t ch đ th ng ph t rõ rƠng, quy đnh rõ các quy n l i c ng nh trách nhi m c a các T V trong vi c hành ngh đ nh giá. Bên c nh đó, có th đ a ra m t h th ng các tiêu chu n đ đánh giá nhơn viên, t o đ ng l c cho các nhân viên không ng ng ph n đ u.
Có th nói, n ng l c chuyên môn và kinh nghi m ngh nghi p là nh ng yêu c u đ u tiên, c b n và quan tr ng nh t đ i v i m t chuyên viên đ nh giá. ó lƠ đi u ki n c n đ đ m b o th c hi n t t quy trình vƠ ph ng pháp đ nh giá c a Sàn. Tuy nhiên,