STT H ng m c Giá th tr ngă(VN ) 1 Nhà 03 t ng 7.405.000.000 2 Mái tôn c a nhà 03 t ng 265.000.000 T NG C NG 7.670.000.000 Áp d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p đ đnh giá tr quy n s d ng đ t Các B S so sánh B ng 2.10. Các B S so sánh
N iădung B Să1 B Să2 B Să3
a ch S 142 Ngõ 2 C u B u, xƣ T Thanh Oai, Thanh Trì Lô s 21 nhƠ v n, K T C u B u, Thanh Trì Khu C u B u, Xƣ T
Thanh Oai, Thanh Trì
Ngu n thông tin Sàn CP thông tin và
đ nh giá Vi t Nam
Sàn CP thông tin vƠ đ nh giá Vi t Nam Sàn CP thông tin và đ nh giá Vi t Nam Di n tích (m x m) DT đ t: 180m2 96 m2 60-360m2 DTXD 40 m2 288 m2 0 m2 Mô t NhƠ c p 4 đƣ c , t ng c ng bao quanh,
không gian thoáng
NhƠ 3 t ng xơy thô t th c
Pháp lý S đ S đ S đ Liên h A. Bình:0916 082 353 C. Th y 0916 0820353 A. Tùng 0983 078 201/9174094 M t ti n 12m 6,0m 4,0 – 24,0m Ngõ r ng 4m 6m 3,5m i u ki n KT - XH T ng đ ng T ng đ ng T ng đ ng
46
N iădung B Să1 B Să2 B Să3
Giá Rao bán
30 tri u đ/m2
3.000 tri u 28 tri u/m2
c tính: 27 tri u đ/m2
3.000 tri u 25 tri u/m2
Giá XD: 0 tri u 865 tri u đ ng 0 tri u VN
GiáQSD /m2 : 27,5 tri u đ/m2 26,54 tri u đ/m2 26 – 27,5 tri u đ/m2 Phân tích và đánh giá các B S so sánh B S so sánh 1: B S so sánh 1 có v trí t i ngõ 2 đ ng C u B u có các đi u ki n v t nhiên và h t ng t ng t nh B S th m đ nh. Tuy nhiên B S so sánh 1 có quy mô di n tích nh h n vƠ hình d ng th a đ t vuông v n h n đ ng th i v trí đ t g n đ ng c u B u h n so v i B S th m đ nh. NgoƠi ra khu đ t này còn có l i th là m t khu đ t ch a có công trình xơy d ng nên có th c t bán t ng ph n nh m t.
Giá quy n s d ng đ t: 27.500.000ăđ/m2.
B S so sánh 2:
B S so sánh 2 thu c khu Bi t th li n k c a Sàn xây d ng Công nghi p 1 có m t s đi u ki n s ng khá t ng đ ng v i B S th m đnh. Tuy nhiên B S so sánh 2 có c s h t ng k thu t đ c lƠm đ ng b , v trí g n đ ng giao thông vƠ môi tr ng s ng c ng t t h n so v i B S th m đ nh (đ ng bêtông 6m, khu dơn c v n minhầ). Nh ng B S so sánh 2 có m t đi m b t l i đó lƠ chi phí xơy d ng t ng đ i l n, m t đ xây d ng th p.
Giá quy n s d ng đ t: 26.540.000ăđ/m2
.
B S so sánh 3:
B S so sánh 3 n m v trí trong ngõ có các đi u ki n v v trí, l gi i ngõ t ng đ ng so v i B S th m đ nh. Tuy nhiên khu đ t này có m t ti n r ng, th a đ t vuông v n có th d dàng chia nh thƠnh các lô đ bán riêng bi t. Khu đ t này l i g n ch , tr ng h c h n so v i B S th m đ nh.
Giá quy n s d ng đ t: 26.000.000 ậ27.500.000ăđ/m2
.
Phân tích và đánh giá chi ti t trên c s so sánh
Sau khi so sánh, phơn tích c n c vƠo c s h t ng k thu t, xã h i, quy ho ch, môi tr ng s ng, môi tr ng kinh doanh và các y u t nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S, Phòng đnh giá đƣ c tính giá tr Quy n s d ng đ t phù h p v i kh n ng trao
đ i và mua bán th i đi m hi n t i đ i v i B S t i khu v c trong ngõ c a đ ng C u B u t ng t nh B S th m đnh t a l c có giá: 26.680.000 đ/m2 đ n 27.180.000đ/m2
.
K t lu n giá tr Quy n s d ng đ t đ i v i B S th m đ nh: c n c vào m t s đ c đi m liên quan đ n B S th m đ nh nh : Hi n tr ng c s h t ng k thu t, quy mô di n tích, h ng, hình d ng th a đ t, môi tr ng n i B S t a l c, v.vầPhòng đnh giá c tính giá tr Quy n s d ng đ t c a B S th m đ nh ph c v cho m c đích lƠm c s xác đnh giá kh i đi m đ bán đ u giá là: 26.680.000 đ/m2.
Giá tr quy n s d ng đ t :
Giá tr QSD = Di n tích đ t s d ng (m2) * Giá th tr ng QSD (đ ng/m2).
= 1.072,0 m2 * 26.680.000 đ/m2
= 28.600.960.000ăđ ng. Làm tròn: 28.601.000.000ăđ ng
K t qu th m đ nh c a giá tr Quy n s d ng đ t vƠ ngôi nhƠ 03 t ng c a B St i Th a đ t s 74, t b n đ s 01, Xã T Thanh Oai, Huy n Thanh Trì, Thành ph Hà N i.
a ch m i: S 28, Ngõ 2 C u B u, Xã T Thanh Oai, Huy n Thanh
Trì, Thành ph Hà N i nh sau:
B ng 2.11. T ng giá tr c a B S t i S 28, Ngõ 2 C u B u, Xƣ T Thanh Oai, Huy n Thanh Trì, ThƠnh ph HƠ N i
STT H ng m c Giá th tr ngă(VN ) 1 Giá tr Quy n s d ng đ t (1.072m2) 28.601.000.000 2 Giá tr ngôi nhà 03 t ng (2.760 m²) 7.405.000.000 3 Mái tôn nhà 03 t ng (1.306 m²) 265.000.000 T ng c ng 36.271.000.000 Nh n xét: đ nh giá giá tr B S, các T V đƣ l a ch n ph ng pháp so sánh tr c ti p đ kh o sát giá t i khu v c th m đ nh lƠ bao nhiêu đ i v i giá tr quy n s d ng đ t và dùng ph ng pháp chi phí t ng h p chi phí ti n hƠnh đ nh giá ngôi nhà 3 t ng , mái
48
tôn ngôi nhà 3 t ng. B ng vi c thu th p d li u và thông tin t các ngu n đƣ giao dch tr c đó lƠm c n c đƣ giúp cho T V đ nh giá cho B S S 28, Ngõ 2 C u B u, Xƣ T Thanh Oai, Huy n Thanh Trì, Thành ph Hà N i m t cách t ng đ i chính xác và g n sát v i giá th tr ng. Bên c nh đó khi s d ng ph ng pháp chi phí k t h p v i so sánh khi ti n hƠnh đ nh giá B S c ng g p nh ng thi u sót nh t đ nh nh : các thông tin mang đi so sánh c a B S m c tiêu vƠ B S so sánh th ng mang tính l ch s vì d a vào các d li u th tr ng đƣ có s n. ng th i vi c c l ng các kho n gi m giá khi tính giá tr còn l i c a B S th ng mang tính ch t ch quan và khó th c hi n.
2.3. Nh n xét chung v ho tăđ ngăđ nh giá b tăđ ng s n t i Sàn c ph n sàn giao d ch b tăđ ng s n THT d ch b tăđ ng s n THT
2.3.1. K t qu đ t đ c t công tác đnh giá b t đ ng s n t i Sàn giao d ch b t
đ ng s n THT
Ho t đ ng đ nh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đƣ thu đ c hành công nh t đnh trong công tác đnh giá đ ng th i c ng chính lƠ ngu n thu c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT. V i s l ng giao dch ngƠy cƠng đ c nơng cao đ ng th i nâng c p quy trình đ nh giá đƣ góp ph n giúp Sàn giao dch B S THT đnh giá chính xác giá tr c a B S sát v i giá th tr ng đ c th hi n qua n m 2013 t ng 34,59% so v i n m 2012. Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đƣ tham kh o giá c a các B S đ c giao d ch trên th tr ng trong khi xác đ nh giá tr c a B S. ng th i Sàn thu th p ch ng t pháp lý v B S, gi y phép xây d ng các hóa đ n ch ng t lien quan t i ho t đ ng đ nh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT.
Bên c nh s l ng h p đ ng đ nh giá đ c nơng lên đáng k trong n m 2013, Sàn giao d ch B S THT đƣ s m tr thành m t đa ch tin c y cho khách hàng khi mu n đ nh giá giá tr tài s n ph c v cho m c đích b t k .
Sàn giao d ch B S THT đang ngƠy cƠng đi lên trong th tr ng các Sàn giao d ch b t đ ng s n có công tác đ nh giá v i uy tín và s l ng giao d ch ngày càng nâng cao.
2.3.2. H n ch c a ho t đ ng đnh giá b t đ ng s n
- Th nh t: Quy trình đnh giá đ y đ , nh ng ch a th t khoa h c.
Thi u y u t khoa h c trong quy trình đ nh giá ph i k đ n vi c thu th p thông tin v các B S ch ng c đ ti n hƠnh đ nh giá cho B S m c tiêu th ng là ngu n thông tin đƣ có s n vƠ đôi khi B S ch ng c không có nh ng nét t ng đ ng s v i B S m c tiêu. i u này có y u t ch quan c a T V khi ti n hƠnh đ nh giá.
k thu t vƠ các b c ti n hành.
Sàn giao d ch b t đ ng s n THT s d ng ch y u ph ng pháp so sánh tr c ti p vƠ chi phí khi đ nh giá B S. Nh ng nh c đi m c a 2 ph ng pháp nh : d a vào các y u t th tr ng vƠ đòi h i T V ph i có ki n th c chuyên môn v ng ch c và am hi u đ c hình thái, tính ch t c a B S m c tiêu thì m i có th đ nh giá đ c B S chính xác thông qua nh ng k thu t đi u chnh t ng, gi m c a B S ch ng c v i B S m c tiêu.
- Th ba: L p lu n v k t qu đnh giá c a Sàn ch a tính đ n các y u t có th làm t ng hay gi m giá tr c a B S th m đ nh trong t ng lai.
i u này th hi n rõ qua vi c sau khi đ nh giá B S xong T V th ng ch k t lu n giá tr c a B S b ng s ti n c th mƠ ch a h tính đ n nh ng giá tr vô hình n ch a trong các B S có tính ch t đ c bi t và quan đi m, mong mu n c a ng i mua và ng i bán B S c ng ch a đ c quan tâm. i u nƠy c ng nh h ng t i giá tr c a B S trong t ng lai.
- Th t : Vi c áp d ng các v n b n pháp lu t còn liên quan đ n đnh giá v n còn nhi u b t c p, nh h ng đ n vi c l a ch n c ng nh ti n hƠnh các ph ng pháp đnh giá. ng th i khi đ nh giá B S c ng b nh h ng b i không có m t v n b n c th , chính th ng trong đnh giá. Nh ng h n ch mà Sàn g p ph i trong quá trình đnh giá B Sc ng lƠ h n ch c a không ít các t ch c, doanh nghi p đnh giá khác.
2.3.3. Nguyên nhân
Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan là nh ng nguyên nhân n m ngoài kh n ng ki m soát c a Sàn nh :
- Hi n nay Vi t Nam ch a có nh ng chu n m c rõ ràng cho công tác qu n lý ho t đ ng đnh giá nói chung và ho t đ ng đ nh giá B Snói riêng, ph ng pháp vƠ nguyên t c đnh giá B S ch a đ ng nh t đ có th lƠm c s cho vi c xem xét k t qu c a công tác đnh giá.
- Khung pháp lý cho ngh đ nh giá còn thi u vƠ ch a đ ng b .
- B n thân B S là tài s n r t ph c t p, giá tr c a nó ch u nh h ng c a nhi u y u t khác nhau nên khó có th tránh kh i nh ng thi u sót trong quá trình đi u tra, thu th p thông tin v B S m c tiêu c ng nh các thông tin có liên quan khác trên th tr ng.
- Th tr ng B S Vi t Nam còn kém minh b ch, gơy khó kh n cho các T V trong quá trình thu th p thông tin.
- Vi t Nam đ n nay v n ch a có th vi n đi n t l u gi thông tin v các giao d ch B S trên th tr ng, do đó thi u d li u cho công tác đnh giá.
50 Nguyên nhân ch quan
Ngoài nh ng nguyên nhân khách quan trên, m t s h n ch trong vi c áp d ng quy trình vƠ ph ng pháp trong công tác đnh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT Lcòn do m t s nguyên nhân ch quan c b n sau:
- Quá trình đi u tra, thu th p, kh o sát thông tin v n ch a hi u qu . Do đó, các thông tin thu th p ch a th t đ y đ , chi ti t, lƠm cho các ph ng pháp không phát huy h t đ c tính t i u c a nó, nh t lƠ đ i v i ph ng pháp so sánh tr c ti p.
- H th ng c s d li u ch a đa d ng vƠ phong phú do đ c xây d ng trên c s đi u tra, kh o sát th tr ng ho c ghi chép l i sau các cu c đ nh giá.
- L c l ng cán b công nhân viên c a Sàn ch y u đ c ti p nh n t các b ph n liên quan c a S Tài chính. Nhi u cán b có kinh nghi m lơu n m trong ngƠnh nh ng ki n th c m i v tài chính, v đnh giá còn ch a kp th i c p nh t. M t s cán b tr m i tuy n d ng l i thi u kinh nghi m trong phơn tích đánh giá các tình hu ng.
- Là m t Sàn ho t đ ng chuyên nghi p trong l nh v c đnh giá, song đ i ng T V l i ch a nhi u. Do v y,các T V ph i cùng lúc th c hi n r t nhi u công vi c khác nhau nh : kỦ h p đ ng, thu th p, phân tích tài li u, kh o sát hi n tr ng tài s n, đi u tra giá,... Trong khi đó, th i gian đ th c hi n m t h p đ ng đnh giá là có h n, do đó k t qu đnh giá c ng m c ph i m t s h n ch nh t đ nh không th tránh kh i.
K t lu năch ngă2
Ch ng 2 cho ta m t cái nhìn t ng quát v Sàn giao d ch b t đ ng s n THT v i các ch c n ng ho t đ ng chính và k t qu ho t đ ng c a mình. NgoƠi ra còn đi sơu nghiên, c u th c tr ng quy trình vƠ các ph ng pháp đnh giá B S đƣ đ c áp d ng t i Sàn trong th i gian qua. Nh ng t n t i h n ch c a Sàn c ng lƠ tình tr ng chung c a h u h t các Doanh nghi p có ch c n ng đnh giá Vi t Nam. Nguyên nhân sâu xa c a nh ng h n ch còn là trách nhi m c a các c quan NhƠ n c, c a c ch chính sách c ng chính lƠ nh ng bài h c kinh nghi m mà Vi t Nam còn ph i h c t p nhi u trên con đ ng h i nh p kinh k Qu c t . Ho t đ ng đnh giá B S là m t ph n c a ho t đ ng đnh giá. H n ch c a ho t đ ng nƠy c ng chính lƠ nh ng h n ch trong công tác qu n lỦ nhƠ n c v ho t đ ng đnh giá. Tìm ra gi i pháp hoàn thi n công tác đnh giá B S tr c h t ph i tìm ra nh ng gi i pháp chung nh t đ hoàn thi n ho t đ ng đnh giá Vi t Nam. ó lƠ c s quan tr ng đ có th đ a ra đ nh h ng phát tri n c ng nh các gi i pháp cho Sàn trong th i gian t i.
CH NGă3. M T S GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC TH Mă NH GIÁ B Tă NG S N T I SÀN GIAO D CH B Tă NG S N THT