Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan là nh ng nguyên nhân n m ngoài kh n ng ki m soát c a Sàn nh :
- Hi n nay Vi t Nam ch a có nh ng chu n m c rõ ràng cho công tác qu n lý ho t đ ng đnh giá nói chung và ho t đ ng đ nh giá B Snói riêng, ph ng pháp vƠ nguyên t c đnh giá B S ch a đ ng nh t đ có th lƠm c s cho vi c xem xét k t qu c a công tác đnh giá.
- Khung pháp lý cho ngh đ nh giá còn thi u vƠ ch a đ ng b .
- B n thân B S là tài s n r t ph c t p, giá tr c a nó ch u nh h ng c a nhi u y u t khác nhau nên khó có th tránh kh i nh ng thi u sót trong quá trình đi u tra, thu th p thông tin v B S m c tiêu c ng nh các thông tin có liên quan khác trên th tr ng.
- Th tr ng B S Vi t Nam còn kém minh b ch, gơy khó kh n cho các T V trong quá trình thu th p thông tin.
- Vi t Nam đ n nay v n ch a có th vi n đi n t l u gi thông tin v các giao d ch B S trên th tr ng, do đó thi u d li u cho công tác đnh giá.
50 Nguyên nhân ch quan
Ngoài nh ng nguyên nhân khách quan trên, m t s h n ch trong vi c áp d ng quy trình vƠ ph ng pháp trong công tác đnh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT Lcòn do m t s nguyên nhân ch quan c b n sau:
- Quá trình đi u tra, thu th p, kh o sát thông tin v n ch a hi u qu . Do đó, các thông tin thu th p ch a th t đ y đ , chi ti t, lƠm cho các ph ng pháp không phát huy h t đ c tính t i u c a nó, nh t lƠ đ i v i ph ng pháp so sánh tr c ti p.
- H th ng c s d li u ch a đa d ng vƠ phong phú do đ c xây d ng trên c s đi u tra, kh o sát th tr ng ho c ghi chép l i sau các cu c đ nh giá.
- L c l ng cán b công nhân viên c a Sàn ch y u đ c ti p nh n t các b ph n liên quan c a S Tài chính. Nhi u cán b có kinh nghi m lơu n m trong ngƠnh nh ng ki n th c m i v tài chính, v đnh giá còn ch a kp th i c p nh t. M t s cán b tr m i tuy n d ng l i thi u kinh nghi m trong phơn tích đánh giá các tình hu ng.
- Là m t Sàn ho t đ ng chuyên nghi p trong l nh v c đnh giá, song đ i ng T V l i ch a nhi u. Do v y,các T V ph i cùng lúc th c hi n r t nhi u công vi c khác nhau nh : kỦ h p đ ng, thu th p, phân tích tài li u, kh o sát hi n tr ng tài s n, đi u tra giá,... Trong khi đó, th i gian đ th c hi n m t h p đ ng đnh giá là có h n, do đó k t qu đnh giá c ng m c ph i m t s h n ch nh t đ nh không th tránh kh i.
K t lu năch ngă2
Ch ng 2 cho ta m t cái nhìn t ng quát v Sàn giao d ch b t đ ng s n THT v i các ch c n ng ho t đ ng chính và k t qu ho t đ ng c a mình. NgoƠi ra còn đi sơu nghiên, c u th c tr ng quy trình vƠ các ph ng pháp đnh giá B S đƣ đ c áp d ng t i Sàn trong th i gian qua. Nh ng t n t i h n ch c a Sàn c ng lƠ tình tr ng chung c a h u h t các Doanh nghi p có ch c n ng đnh giá Vi t Nam. Nguyên nhân sâu xa c a nh ng h n ch còn là trách nhi m c a các c quan NhƠ n c, c a c ch chính sách c ng chính lƠ nh ng bài h c kinh nghi m mà Vi t Nam còn ph i h c t p nhi u trên con đ ng h i nh p kinh k Qu c t . Ho t đ ng đnh giá B S là m t ph n c a ho t đ ng đnh giá. H n ch c a ho t đ ng nƠy c ng chính lƠ nh ng h n ch trong công tác qu n lỦ nhƠ n c v ho t đ ng đnh giá. Tìm ra gi i pháp hoàn thi n công tác đnh giá B S tr c h t ph i tìm ra nh ng gi i pháp chung nh t đ hoàn thi n ho t đ ng đnh giá Vi t Nam. ó lƠ c s quan tr ng đ có th đ a ra đ nh h ng phát tri n c ng nh các gi i pháp cho Sàn trong th i gian t i.
CH NGă3. M T S GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC TH Mă NH GIÁ B Tă NG S N T I SÀN GIAO D CH B Tă NG S N THT
Trên c s phân tích th c tr ng các ph ng pháp vƠ quy trình trong công tác đ nh giá B S áp d ng t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT, k t h p v i lý lu n c b n, ch ng 3 s đ c p đ n m t s gi i pháp c b n nh m hoàn thi n các ph ng pháp vƠ quy trình trong công tác đ nh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT. Tuy nhiên, đ tìm ra đ c gi i pháp phù h p, tr c h t c n lƠm rõ đ nh h ng phát tri n c a Sàn
trong th i gian t i.
3.1. nh h ng phát tri n Sàn giao d ch b tăđ ng s n THT trong th i gian t i 3.1.1. nh h ng phát tri n chung
nh giá đƣ vƠ đang lƠ m t l nh v c thu hút đ c s quan tâm c a r t nhi u các t ch c, cá nhân b i nh ng ng d ng quan tr ng c ng nh l i nhu n mà nó mang l i cho các doanh nghi p. c bi t, trong giai đo n hi n nay, khi mà n n kinh t đang trong quá trình h i nh p và phát tri n thì đnh giá tr thành m t nhu c u b c thi t trong n n kinh t . Trong xu th đó, Sàn giao d ch b t đ ng s n THT xác đnh xây d ng Sàn tr thành m t Sàn đnh giá chuyên nghi p hƠng đ u t i Vi t Nam, t ng b c h i nh p khu v c và th gi i.
Ra đ i trong b i c nh n n kinh t t ng tr ng m nh và h i nh p, Sàn giaodichj b t đ ng s n THT đang đ ng tr c nhi u c h i l n mà không ph i Sàn nƠo c ng có đ c. V i l i th đó, Sàn s ph n đ u h t mình đ x ng đáng v i ti m n ng c a mình.
Tr c m t, trong n m nay (2014), ho t đ ng c a Sàn c ng s đ c tri n khai nhi u l nh v c khác nhau nh m đáp ng nhi u h n nhu c u c a khách hƠng. ng th i, trong n m t i, Sàn s c g ng t ng doanh thu vƠ l i nhu n c a t t c các ho t đ ng c ng nh c a toàn Sàn.
đ t đ c m c tiêu đó, ngay t bây gi , Sàn đƣ xác đ nh nh ng hƠnh đ ng c th :
Trang b c s v t ch t làm vi c nh nơng c p l i h th ng máy tính, các đ dùng v n phòng khác, đ m b o cho các ho t đ ng đ c ti n hành m t cách nhanh nh t và hi u qu nh t.
Bên c nh đó, Sàn đƣ vƠ đang xơy d ng Website t ng tác hoƠn chnh, t o đi u ki n thu n l i cho vi c truy c p c a nhi u đ i t ng, thu hút đ c nhi u khách hàng.
52
Thêm vƠo đó, Sàn s xây d ng m t h th ng c s d li u đa d ng và hoàn thi n nh m nâng cao ch t l ng vƠ n ng su t trong quá trình tác nghi p, nâng cao ch t l ng d ch v đnh giá. T đó đáp ng đ c nhu c u ngày càng cao c a khách hàng, m i c nh tranh đ c v i các doanh nghi p khác.
Song song v i các ho t đ ng này, Sàn c ng s ti n hành tuy n d ng thêm ngu n nhân l c, đ c bi t là ngu n nhân l c có ch t l ng cao. ng th i t ch c đƠo t o, b i d ng các cán b , nhân viên trong Sàn tr thành nh ng nhân viên chuyên nghi p, làm vi c hi u qu , t o uy tín cho Sàn. V i nh ng n l c này, ch c ch n trong t ng lai không xa Sàn s tr thành m t Sàn có uy tín l n trong l nh v c nh giá trong n c c ng nh n c ngoài.
3.1.2. nh h ng phát tri n d ch v đnh giá b t đ ng s n trong th i gian t i
B S nói chung vƠ đ nh giá B S nói riêng lƠ m t l nh v c ho t đ ng ch y u và quan tr ng c a Sàn. Cùng v i đ nh h ng phát tri n chung c a Sàn, trong th i gian t i, Sàn giao d ch b t đ ng s n THT xác đnh phát tri n d ch v đnh giá tr thành ho t đ ng chính c a Sàn.
Cùng v i nh ng ho t đ ng chung trên, trong th i gian t i, Sàn s ti p t c tuy n d ng vƠ đƠo t o thêm m t s T V v giá. Trang b thêm cho các T V các ki n th c có liên quan nh ki n trúc, xây d ng, phong thu ...
Hoàn thi n công tác xây d ng c s d li u v giá đ t trên đ a bàn thành ph đ ph c v t t h n cho công tác đnh giá.
ng th i, t ng b c hoàn thi n quy trình vƠ ph ng pháp đ nh giá t i Sàn đ nâng cao kh n ng c nh tranh, kh ng đnh v th c a mình trên th ng tr ng.
Trong t ng lai xa h n, v i ti m n ng có s n, Sàn đang ph n đ u tr thành doanh nghi p nh giá chuyên nghi p hƠng đ u, đáp ng yêu c u và t ng b c h i nh p v i đ i ng T V c a Vi t Nam và qu c t .
3.2. M t s gi i pháp hoàn thi n công tác đnh giá b tăđ ng s n t i Sàn giao d ch b tăđ ng s n THT
3.2.1. Hoàn thi n quy trình trong công tác đnh giá b t đ ng s n
Quy trình đ nh giá đóng vai trò h t s c quan tr ng trong ho t đ ng đnh giá, có tính ch t quy t đ nh đ n thành công c a m t t ch c đnh giá. M t Sàn nh giá
chuyên nghi p c n thi t ph i có m t quy trình đnh giá khoa h c, hi u qu . Do đó, đ hoàn thi n công tác nh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT trong th i gian t i c n thi t ph i hoàn thi n quy trình đnh giá.
Quy trình đ nh giá đ c áp d ng t i Sàn v c b n lƠ đ y đ , song còn mang tính ch t chung, không c th . có hi u qu , các b c trong quy trình c n ph i c th hoá m t cách rõ ràng các công vi c, c ng nh ph i xây d ng đ c m t k ho ch t ng th đ th c hi n các công vi c này.
Trong b c l p k ho ch đ nh giá, sau khi nghiên c u h s , th ng nh t đ a đi m và th i gian th m đnh v i khách hƠng, T V c n ph i th c hi n các công vi c:
- Nh n bi t các lo i tài li u c n đ c s d ng trong quá trình đánh giá, bao g m: các tài li u v tài s n m c tiêu, các c n c so sánh, các v n b n pháp lý, các tài li u v ch ng c vƠ các đ ng thái th tr ng.
- Nh n bi t các c quan, t ch c có th và có trách nhi m cung c p các ngu n tài li u đáng tin c y và có th ki m ch ng đ c.
- Lên ch ng trình, th i gian bi u cho t ng công tác bao g m:
+ L p danh m c vƠ th t các công vi c: thu th p vƠ phơn tích s li u. + Xác đ nh th i h n cho phép c a t ng công vi c.
+ Xác đ nh nh ng ph n vi c có th u nhi m.
- Xây d ng đ c ng vƠ hình th c trình bƠy báo cáo đnh giá.
- C n tách vi c thu th p và x lý thông tin thành m t b c chính trong quy trình nghi p v .
Phân tích tài li u là m t trong nh ng công vi c quan tr ng, nh h ng tr c ti p đ n k t qu cu i cùng c a công tác đnh giá. Tuy nhiên, trong quá trình nêu trên thì b c nƠy không đ c c th hoá m t cách rõ rƠng, gơy khó kh n cho T V trong quá trình th c hi n. Do đó, đ hoàn thi n quy trình đnh giá, sau khi l p k ho ch xác đ nh hi n tr ng tài s n, c n ph i ti n hành phân tích thông tin.
D a trên nh ng tài li u đƣ có, T V c n ti n hành các lo i phân tích ch y u sau:
- Phân tích th tr ng: nh m nh n di n vƠ đánh giá các y u t th tr ng nh h ng đ n giá tr c a B S c n đnh giá.
- Phân tích tài s n: nh n bi t nh ng đ c đi m và tiêu chu n ch y u c a B S m c tiêu có nh h ng đ n giá tr c a nó.
- Phân tích so sánh: l a ch n vƠ đ a ra các tiêu chu n đ th c hi n các ph ng pháp và k thu t đi u ch nh, so sánh cho thích h p đ i v i t ng giao d ch ch ng c .
54
- Phân tích s d ng t t nh t và hi u qu nh t.
Vi c c p nh t v n b n pháp lu t lien quan t i đ nh giá nh Tiêu chu n Th m đnh giá sô 13 ban hƠnh kèm theo thông t sô 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 c a B tài chính quy đnh v vi c th m đ nh giá tài s n vô hình có nh h ng t i quy trình đnh giá c a Sàn khi ti n hƠnh đnh giá các tài s n vô hình không có hình thái v t ch t nh ng có kh n ng t o ra các quy n và l i ích kinh t . T nay, công tác đ nh giá đƣ tr nên rõ ràng và khoa h c khi đ nh giá các tài s n vô hình và giá tr B S s có nhi u bi n đ i khi có thêm y u t vô hình n trong giá tr v n có c a B S. Ví d nh các B S nh chùa, mi u, đ n th ầ.bên c nh các giá tr h u hình có th nhìn th y đ c còn có thêm l p giá tr vô hình n trong nh ng B S nƠy nh giá tr tâm linh là m t ví d .
3.2.2. Hoàn thi n công tác thu th p, phân tích thông tin
Thông tin là y u t h t s c quan tr ng trong toàn b n n kinh t , đ c bi t là trong th i đ i công ngh thông tin nh hi n nay. Trong ho t đ ng đ nh giá B S, y u t thông tin l i c n thi t h n bao gi h t, b i nó quy t đnh tr c ti p đ n giá tr B S c n th m đnh. Vì v y, đ có đ c k t qu đ nh giá có đ chính xác cao c n ph i có ngu n thông tin có ch t l ng cao. Ch t l ng thông tin đ c th hi n qua tính đ y đ , rõ ràng, k p th i, phù h p và có th ki m tra đ c. Vi c áp d ng các ph ng pháp đ nh giá B S t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT còn h n ch c ng lƠ do công tác thu th p vƠ phơn tích thông tin còn ch a t t. hoàn thi n công tác này, có th s d ng m t s gi i pháp nh sau:
- Tr c khi ti n hành thu th p thông tin, các T V c n xác đ nh đ c nh ng thông tin c n thu th p, đ ng th i nên phân bi t đ c các ngu n thông tin ch y u và th