nh ngh a
Ph ng pháp chi phí lƠ ph ng pháp đnh giá d a trên c s chi phí t o ra m t tài s n t ng t tài s n c n giá đ nh giá đ xác đ nh đ xác đ nh giá tr th tr ng c a
tài s n c n đ nh giá. [9]
C s ph ng pháp
LƠ ph ng pháp đ nh giá d a trên c s chi phí tái t o l i ho c chi phí thay th tài s n t ng t v i tài s n đnh giá.
Ph ng pháp chi phí lƠ vi c xác đ nh giá tr B S d a trên chi phí đ làm ra m t B S t ng t nh m t v t thay th .
C s c a ph ng pháp: n u ng i mua ti m n ng có đ thông tin và d tính h p lý s không bao gi tr giá tài s n cao h n so v i chi phí đ t o ra (ho c s h u) m t tài s n có l i ích t ng t .
Nguyên t c ng d ng:
Nguyên t c thay th : giá tr c a tài s n hi n có, có th đ c đo b ng chi phí làm ra m t tài s n t ng t nh lƠ m t v t thay th .
Nguyên t c đóng góp: quá trình đi u chnh đ c tính giá tr tài s n ph i d a trên s tham gia đóng góp c a các y u t hình thành nên giá tr c a tài s n.
Các b c ti n hành:
B c 1: c tính riêng giá tr c a lô đ t B S b ng cách coi đó lƠ đ t tr ng đang đ c s d ng trong đi u ki n t t nh t và hi u qu nh t theo nguyên t c xác đnh giá đ t quy đnh t i Lu t t đai vƠ các ph ng pháp xác đ nh giá đ t theo quy đnh c a Chính ph vƠ h ng d n c a các B , ngành có liên quan.
B c 2: c tính chi phí hi n t i đ xây d ng m i, đ tái t o, thay th công trình xây d ng hi n có trên đ t, bao g m c l i nhu n cho nhà th u và thu , phí ph i n p theo quy đnh c a pháp lu t.
Ph ng pháp chi phí có s d ng 2 ph ng pháp khi c tính chi phí: ph ng pháp th ng kê chi ti t c a nhà xây d ng vƠ ph ng pháp so sánh th tr ng.
Ph ng pháp th ng kê chi ti t là ti n hành h ng m c hóa các n i dung trong ti n trình xây d ng t n n móng đ n trang trí cu i cùng, c ng v i m c thi t k , chi phí qu n lý và l i nhu n c a ng i xây d ng.
Ph ng pháp so sánh th tr ng chính là vi c l y chi phí c a m t đ n v k t c u xây d ng c a công trình t ng t và g n nh t nhân v i s đ n v k t c u xây d ng c a công trình m c tiêu.
B c 3: xác đ nh hao mòn vƠ c tính giá tr hao mòn l y k (m c đ gi m giá) c a công trình xây d ng hi n có trên đ t.
20
S gi m giá c a B S c th là hi n t ng m t mát giá tr vì b t c lý do nào, d n đ n s khác nhau gi a giá th tr ng và chi phí thay th m i đ i v i B S đó t i th i đi m đnh giá. Có 2 lo i gi m giá: gi m giá t nhiên; gi m giá do l i ch c n ng có th s a ch a đ c và không th s a ch a đ c, gi m giá do l i th i bên ngoài.
H (m c đ hao mòn) =
Tsd
Tds
Trong đó: Tsd là th i gian mà công trình đã đ a vào s d ng; Tds là t ng niên h n s d ng
T l giá tr còn l i là: 1 - H (m c đ hao mòn)
Có 2 ph ng pháp xác đ nh m c đ hao mòn c a B S lƠ ph ng pháp đo mang tính k thu t vƠ ph ng pháp đo gi m giá d a vào th tr ng.
Ph ng pháp đo mang tính k thu t:
- đ n gi n hóa, hao mòn t nhiên đ c tính toán c n c vào t l h h ng, hao mòn các k t c u chính đ c xác đnh b ng công th c: Ch t l ng còn l i c a công trình (%) = T ng t l ch t l ng còn l i c a k t c u (Hki) * T l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr công trình (Tki)
T ng t l giá tr c a các k t c u chính so v i t ng giá tr công trình(∑ Tki)
- i v i gi m giá do l i th i bên ngoài:
Tr ng h p s d ng đ t không t ng thích ho c s suy thoái kinh t ho c các y u t kinh t khác thì c n c vào tình hình th tr ng đ tính s gi m giá. Tr ng h p các quy đnh v xây d ng ho c quy ho ch làm gi m sút tính h u ích c a vi c s d ng và s h u công trình, xem xét m c đ gi m sút này đ tính s gi m giá.
Ph ng pháp đo gi m giá d a vào th tr ng áp d ng đ tính t ng m c gi m giá đ i v i B S, không phơn bi t cho t ng lo i nguyên nhân khác nhau vƠ đ c xác đ nh b i công th c:
T l hao mòn d a trên th i gian ho t
đ ng c a B S =
Tu i th c Tu i th kinh t
Tu i th c: là th i gian đƣ s d ng tính đ n ngƠy đnh giá.
Tu i th kinh t : là th i gian s d ng t i đa xét v m t hi u qu kinh t .
B c 4: c tính giá tr c a B S c n đnh giá b ng cách:
Giá tr c a B S = Giá tr lôăđ t tr ng + Giá tr còn l i c aăcôngătrìnhătrênăđ t
u đi m
Áp d ng đ i v i nh ng tài s n không có c s đ so sánh trên th tr ng do s d ng cho m c đích riêng bi t và thích h p khi đ nh giá B S dùng cho các giao d ch và m c đích riêng bi t.
Nh c đi m
- Chi phí không ph i lúc nƠo c ng b ng v i giá tr ; giá tr th tr ng toàn b không h n là giá tr c a t ng b ph n c ng l i
- Ph i có d li u t th tr ng
- Kh u hao mang tính ch quan
- T V ph i có kinh nghi m.
1.7. Các y u t tácăđ ngăđ n đnh giá b tăđ ng s n
Khi c u l n h n cung, giá B S th ng b đ y cao lên; ng c l i, khi c u th p h n cung, giá B S có xu h ng gi m xu ng. Tuy nhiên, giá c còn ph thu c vào nhi u y u t khác nh nh ng y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a th tr ng nh “đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh”... có nh ng y u t xu t phát t s can thi p c a NhƠ n c nh đ u t c a NhƠ n c vào vi c nâng c p c s h t ng khu dơn c (đ ng giao thông, c p vƠ thoát n c, c p đi n...), t ng ho c mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá B S thu c s h u NhƠ n c, chính sách nhà cho ng i có thu nh p th p... ng th i còn có nh ng y u t b t ngu n t tâm lý, thói quen c a ng i dơn nh không mu n bán nhƠ đ t do cha ông đ l i, ho c không thích nhƠ chung c , ho c ham mu n có nhà n m trên qu c l , t nh l ...[14]
Có 3 nhóm y u t tác đ ng nh h ng đ n giá B S nói riêng c ng nh đ i v i B S nói chung, c th là:
1.7.1. Các y u t ch quan
V trí c a B S
Kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr c a B S càng l n. M i B S luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ng
22
đ i. Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a B S. Nh ng B S n m t i trung tơm đô th hay m t vùng nƠo đó s có giá tr l n h n nh ng B S nhƠ đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng đ i). Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét đánh giá u th v v trí B S lƠ c c k quan tr ng, đ c bi t lƠ đ i v i vi c xác đ nh giá đ t.
Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t
M t kích th c và di n tích th a đ t t i u khi nó tho mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dơn c trong vùng. Ví d : t i Hà N i, v i nhu c u đ , thì lo i kích th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu th a đ t là t 10m-15m.
a hình B S to l c: đ a hình n i B S to l c cao hay th p so v i các B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S. nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p n c vƠo mùa m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a B S s th p, ng c l i giá c a nó s cao h n.
Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S lƠ nhƠ ho c là các công trình xây d ng khác): n u 2 B S có giá xơy d ng nh nhau, B S nƠo có ki n trúc phù h p v i th hi u thì giá tr c a nó s cao h n vƠ ng c l i.
c đi m trên m t đ t vƠ d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th nh ng, tính ch t v t lỦầ). M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a B S tu thu c vào m c đích s d ng đ t. Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi s d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay n Ơo đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S.
Các ti n l i vƠ nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng B S n m nh ng vùng th ng hay b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi tầ) lƠm cho giá tr B S b sút gi m vƠ ng c l i.
Kh n ng mang l i thu nh p t B S
M c thu nh p hƠng n m t B S mang l i s có nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a B S đó. Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S cƠng cao thì giá chuy n nh ng c a B S cƠng cao vƠ ng c l i.
Nh ng ti n nghi g n li n v i B S
nghi g n li n v i B S. H th ng ti n nghi cƠng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho giá tr B S cƠng gia t ng.
Trình đ c a ng i đnh giá (th m đnh viên)
Kinh nghi m, trình đ c a ng i đ nh giá nh h ng đáng k t i giá tr c a B S. N u không có ki n th c trong l nh v c chuyên môn này có th đ nh giá B S khong đúng so v i giá th tr ng đ ng th i nh h ng to l n t i giá tr B S khi tham gia giao d ch trên th tr ng.
1.7.2. Y u t khách quan
Các y u t v pháp lý liên quan đ n B S
Tình tr ng pháp lý c a B S: các gi y t ch ng th pháp lỦ v quy n s d ng đ t, s h u nhà, gi y phép xây d ng v.v.. hi n có.
Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s d ng đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê, th ch p B S, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d nhà xây d ng các khu v c lƠ đ ng b ng lên xu ng c a máy bay không đ c cao quá 3 t ngầ).
Các y u t chính tr pháp lý
S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung vƠ s đ u t vƠo l nh v c B S nói riêng. C th là:
Các chính sách có tác đ ng gián ti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoƠi vƠo đ a ph ng có th lƠm t ng nhu c u v B S qua đó có th lƠm cho giá B S gia t ng.
Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : chính sách cho phép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam, chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u thành ph đ c mua nhà t i thành ph , chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng i đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t, chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vƠo l nh v c B S, các chính sách thu c a NhƠ n c đ i v i B S.
Các y u t thu c v kinh t v mô
Tình hình cung-c u B S trong khu v c, đ c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khu v c; các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c, hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ng nh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l cầ), m c đ t ng tr ng GDP hƠng n m c a vùng, thu nh p bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm cao, trung bình hay th p) so v i các vùng
24
khác, kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong vùng, m c giá bình quân các lo i đ t trong vùng, t l thu và m c thu su t, m c đ l m phát chung, tình hình th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng. Các y u t xã h i
Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S. M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cơn b ng cung-c u b phá v . M t khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr c a B S. Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kho , ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xƣ h i c a nh ng ng i đang chung s ng và nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong th y.
1.8. S c n thi t c a hoàn thi n công tác đ nh giá b tăđ ng s n
Theo quy đ nh c a Lu t đ t đai 2003, giá B S Vi t Nam có hai lo i: giá B S do NhƠ n c quy đnh sát v i giá tr th tr ng trong đi u ki n bình th ng và lo i hai là giá tr th tr ng trong giao d ch chuy n nh ng quy n s d ng đ t, k c trong tr ng h p trúng th u quy n s d ng đ t. Trên th tr ng chuy n nh ng quy n s d ng đ t, ng i mu n chuy n nh ng vƠ ng i c n chuy n nh ng g p nhau và th a thu n v giá trên c s tham kh o giá th tr ng đ i v i lô B S có cùng đi u ki n kinh t , xã h i và v trí đ a lỦ t ng đ ng. Tuy nhiên, không ph i bao gi giá tr th