Các y u t v pháp lý liên quan đ n B S
Tình tr ng pháp lý c a B S: các gi y t ch ng th pháp lỦ v quy n s d ng đ t, s h u nhà, gi y phép xây d ng v.v.. hi n có.
Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s d ng đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê, th ch p B S, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung (ví d nhà xây d ng các khu v c lƠ đ ng b ng lên xu ng c a máy bay không đ c cao quá 3 t ngầ).
Các y u t chính tr pháp lý
S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung vƠ s đ u t vƠo l nh v c B S nói riêng. C th là:
Các chính sách có tác đ ng gián ti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoƠi vƠo đ a ph ng có th lƠm t ng nhu c u v B S qua đó có th lƠm cho giá B S gia t ng.
Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : chính sách cho phép Vi t ki u mua B S t i Vi t Nam, chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u thành ph đ c mua nhà t i thành ph , chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng i đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t, chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vƠo l nh v c B S, các chính sách thu c a NhƠ n c đ i v i B S.
Các y u t thu c v kinh t v mô
Tình hình cung-c u B S trong khu v c, đ c đi m c a nh ng ng i tham gia th tr ng B S trong khu v c; các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c, hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ng nh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l cầ), m c đ t ng tr ng GDP hƠng n m c a vùng, thu nh p bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm cao, trung bình hay th p) so v i các vùng
24
khác, kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong vùng, m c giá bình quân các lo i đ t trong vùng, t l thu và m c thu su t, m c đ l m phát chung, tình hình th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng. Các y u t xã h i
Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S. M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cơn b ng cung-c u b phá v . M t khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr c a B S. Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kho , ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xƣ h i c a nh ng ng i đang chung s ng và nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong th y.
1.8. S c n thi t c a hoàn thi n công tác đ nh giá b tăđ ng s n
Theo quy đ nh c a Lu t đ t đai 2003, giá B S Vi t Nam có hai lo i: giá B S do NhƠ n c quy đnh sát v i giá tr th tr ng trong đi u ki n bình th ng và lo i hai là giá tr th tr ng trong giao d ch chuy n nh ng quy n s d ng đ t, k c trong tr ng h p trúng th u quy n s d ng đ t. Trên th tr ng chuy n nh ng quy n s d ng đ t, ng i mu n chuy n nh ng vƠ ng i c n chuy n nh ng g p nhau và th a thu n v giá trên c s tham kh o giá th tr ng đ i v i lô B S có cùng đi u ki n kinh t , xã h i và v trí đ a lỦ t ng đ ng. Tuy nhiên, không ph i bao gi giá tr th tr ng các bên t tham kh o c ng khách quan b i có th b chi ph i b i các ho t đ ng đ u c , móc ngo t h c ép bu cầ ho t đ ng mua bán trên th tr ng di n ra m t cách đ m b o, các bên tham gia th tr ng B S c n nh đ n m t c quan t ch c vó uy tín đ ti n hƠnh đ nh giá B S. Vì v y đ nh giá B S lƠ m t công vi c vô cùng c n thi t trong m i ho t đ ng trên th tr ng B S và c n thi t v i m i m t m c đích mƠ nhƠ đ u t , cá nhơn, doanh nghi p mong đ i B S. Công vi c đ nh giá đƣ góp ph n đánh giá chính xác giá tr th t c a B S so v i giá th tr ng, đ ng th i đnh giá đƣ tr thành m t công vi c h t s c c n thi t trong b t c m t t ch c, doanh nghi p khi mu n xác đ nh đ u t , thanh lý hay th ch p B S.
K t lu năch ngă1:
Cùng v i nh ng lý lu n c b n v B S và m t s v n đ liên quan t i B S. Ph n đ u ch ng t p chung làm rõ nh ng khái ni m c b n liên quan đ n B S. Ph n ti p thep đ c p nguyên t c vƠ ph ng pháp đ c s d ng trong đ nh giá B S. Ph n cu i ch ng xoay quanh v n đ nh ng y u t tác đ ng t i B S vƠ s c n thi t c a B S v i n n kinh t th tr ng hi n nay.
CH NGă2. TH C TR NG CÔNG TÁC NH GIÁ B Tă NG S N T I SÀN GIAO D CH B Tă NG S N THT
2.1. Sàn giao d ch b tăđ ng s n THT
2.1.1. Gi i thi u t ng quan
- Tên giao d ch:SÀN GIAO D CH B T NG S N THT
- Tên th ng g i: SÀN GIAO D CH B T NG S N THT LAND
- Tr s chính: S 38 - Trung Yên 9 - C u Gi y - TP Hà N i - i n tho i: (04) 3783 4486 - Fax: (04) 3783 4487 - Mã s thu : 0104230537 - V n đi u l : 20.000.000.000 đ ng (Hai m i t đ ng) - Email: bdsthtland.vn@gmail.com - Website: bdsthtland.vn
- Ng i đ i di n theo pháp lu t: L ng Song HƠo –Giám đ c sàn.
Sàn giao d ch b t đ ng s n THT là chi nhánh c a Công ty c ph n đ u t kinh doanh b t đ ng s n THT. Th c hi n chi n l c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT v vi c chuyên môn hoá l nh v c đ u t kinh doanh B S trong toàn Sàn c ng nh th ng nh t trong công tác qu n lý và khai thác t i đa các l i th v giao d ch B S mang th ng hi u THT, Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đ c thành l p ngày 5 tháng 9 n m 2005 vƠ có đ y đ đi u ki n đ ho t đ ng trong l nh v c kinh doanh d ch v B S.
Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đƣ không ng ng có nh ng đóng góp to l n cho nghành B S c a Vi t Nam khi th c hi n giao d ch thành công cho r t nhi u d án khu trung c , toƠ nhƠ, khu đ tầ
2.1.2. Ch c n ng kinh ếoanh và c c u t ch c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT THT
c đi m ngành ngh kinh doanh Sàn giao d ch b t đ ng s n THT
Sàn giao d ch b t đ ng s n THT ho t đ ng trong l nh v c mua bán, chuy n nh ng B S, môi gi i B S, đ nh giá B S, t v n B S, qu n lý B S, qu ng cáo B S.
- Kinh doanh B S bao g m: u t t o l p nhà, công trình xây d ng đ bán, cho thuê, mua nhà, công trình xây d ng đ cho thuê, đ u t c i t o đ t vƠ đ u t các công trình h t ng trên đ t thuê đ cho thuê đ t đƣ có h t ngầ
26 nhà, thi t k ..
- T v n đ u t , dch v tài chính, qu n lý d án B S...
Thông qua Sàn giao d ch b t đ ng s n THT, các s n ph m B S s hình thành chu i giá tr s n ph m, t o nên l i th c nh tranh, hi u qu , th a mãn nhu c u đa d ng c a khách hàng. Ngoài các s n ph m mang th ng hi u THT, Sàn giao d ch b t đ ng s n THT còn k t n i v i các ch đ u t , các sƠn giao d ch trên toàn qu c nh m gia t ng ngu n hƠng, thêm c h i l a ch n cho khách hàng. Bên c nh đó, các ho t đ ng khác nh đ u t kinh doanh B S, t v n đ u t , t v n đnh giá, d ch v qu n lý B S sau đ u t c ng đ c chú tr ng.V i đ i ng nhơn viên kinh doanh chuyên nghi p, khách hàng s đ c h ng các d ch v , ch t l ng t v n, ch m sóc t t nh t. Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đang d n chi m l nh th ph n B S trong c n c c v s l ng và ch t l ng giao d ch thành công trên th tr ng, ngày càng có nh ng b c ti n quan tr ng và v ng ch c trong th tr ng B Strong n c và qu c t .
C c u t ch c
B máy t ch c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT g m các phòng ban chuyên môn v i ch c n ng c th , ch t ch và g n k t gi a các b ph n v i mong mu n mang l i nh ng giao d ch thành công vƠ s hƠi lòng tuy t đ i cho khách hàng làm vi c v i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT. B ng 2.1. C c u t ch c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT (Ngu n: Phòng t ch c – Hành chính) Giám đ c sƠn Phó giám đ c sàn Phòng t ch c hành chính Phòng tài chính k ho ch Phòng kinh doanh B ph n ti p tơn vƠ qu n lỦ thông tin B ph n pháp ch đ i ngo i th tr ng vƠ ch m sóc khách hàng
Ch c n ng ho t đ ng
Giámăđ căSàn: có nhi m v t ch c, qu n lỦ vƠ đi u hành toàn b ho t đ ng c a sàn, quy t đnh các v n đ liên quan đ n ho t đ ng c a sàn và ch u trách nhi m pháp lý v các quy t đnh c a mình. ng th i xây d ng k ho ch, ch ng trình hƠnh đ ng và t ch c th c hi n nhi m v c a sàn, quy đ nh n i quy, ch đ làm vi c c a Sàn và th c
hi n công tác t ch c và phân công cán b trong sàn.
Phó T ng giámăđ c sàn: giúp giám đ c đi u hành m t s l nh v c ho t đ ng c a Sàn và ch u trách nhi m tr c giám đ c v các nhi m v đ c giao. Khi giám đ c v ng m t, phó giám đ c th ng tr c ch u trách nhi m đi u hành công vi c c a sàn và báo cáo l i k t qu ho t đ ng khi giám đ c có m t. Tr ng h p giám đ c và phó giám đ c th ng tr c v ng m t, giám đ c c m t trong các phó giám đ c còn l i thay m t mình đi u hành công vi c c a sàn và báo cáo l i khi giám đ c có m t.
Phòng t ch c hành chính: bao g m các nhi m v : th c hi n công tác t ng h p;
hƠnh chính; v n th , l u tr , ti p nh n, phân lo i v n b n đi vƠ đ n, tham m u cho ban giám đ c x lỦ các v n b n hành chính nhanh chóng, k p th i, qu n lý con d u, ch ký theo quy đnh. Và c p gi y công tác, gi y gi i thi u, sao l c các v n b n do sàn ban hƠnh vƠ v n b n c a c p trên theo quy đ nh c a ban giám đ c, t ch c tri n khai và ph i h p v i các đ n v th c hi n các công tác phát sinh trong quá trình xây d ng và
phát tri n sàn.
Phòng tài chính k ho ch: công vi c phòng tài chính k ho ch ph i đ m nh n bao
g m: l p và th c hi n k ho ch đ c duy t v thu chi tài chính, l p và theo dõi các h p đ ng đƠo t o và th c hi n đi u kho n kinh phí, ki m tra ch t ch quá trình thu chi, thanh quy t toán các ngu n kinh phí ho t đ ng, mua s m, xây d ng, s a ch a. T
ch c th c hi n công tác k toán c a Sàn và h ng d n ch đ k toán vƠ các v n b n c a NhƠ n c v qu n lý tài chính, ki m tra tƠi chính đ i v i các đ n v h ch toán đ c l p c a sàn, l p k ho ch ngân sách, c n c d toán đ c giao và k ho ch công tác c a các đ n v , cơn đ i nhu c u s d ng kinh phí các đ n v theo các quy đ nh vƠ đ nh m c chi tiêu là ch c n ng chính c a phòng này.
Phòng kinh doanh: đóng góp vai trò vô cùng quan tr ng t o ra doanh thu và khách hàng cho Sàn giao d ch b t đ ng s n THT. Mua nhà, công trình xây d ng đ bán, cho thuê, cho thuê mua, thuê nhà, công trình xây d ng đ cho thuê l i, đ u t c i t o đ t và đ u t các công trình h t ng trên đ t thuê đ cho thuê, nh n chuy n nh ng quy n s d ng đ t, đ u t công trình h t ng đ chuy n nh ng, cho thuê; thuê quy n s d ng đ t đƣ có h t ng đ cho thuê l i, đ u t t o l p nhƠ, công trình đ bán, cho thuê, thuê mua. Phòng kinh doanh còn có 5 b ph n chuyên trách các nhi m v khác nhau nh :
28
b ph n ti p tân và qu n lý thông tin; b ph n pháp ch đ i ngo i th tr ng vƠ ch m sóc khách hàng; b ph n d án; b ph n đ nh giá đ u giá; b ph n môi gi i.
2.1.3. K t qu ho t đ ng đnh giá b t đ ng s n c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT
B ng 2.2. K t qu ho t đ ng đnh giá b t đ ng s n c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT THT
N m
S h păđ ngăđƣăth c hi n Giá tr tài s năđƣăth măđnh T ng s
(H păđ ng)
H păđ ngăđ nhăgiáăB S
(H păđ ng)
T ng s (Tri uăđ ng)
H păđ ngăđ nhăgiáăB S
(Tri uăđ ng) 2010 326 186 865.369 644.951 2011 422 223 5.703.465,56 3.634.038 2012 368 185 6.513.143 4.485.396,45 2013 456 249 9.768.500 6.567.432,20 (Phòng tài chính k ho ch) Trong giai đo n t 2010 – 2013 t ng s h p đ ng đƣ th c hi n trong n m c ng nh s h p đ ng liên quan t i đnh giá c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT có nhi u bi n đ ng. i u nƠy đ c lý gi i b ng cu c kh ng ho ng kinh t th gi i n m 2010 đƣ nh h ng không nh t i n n kinh t Vi t Nam vƠ đ c bi t đƣ khi n th tr ng B S đóng b ng trong th i gian đó. Ho t đ ng giao d ch B S không đ c th c hi n nh ng công tác nh giá B S c ng có s thay đ i: t ng 37 h p đ ng đ nh giá B S t n m 2010 t i 2011 t ng 19,98%, gi m 38 h p đ ng t ng đ ng v i gi m 17,04% h p đ ng đ nh giá n m 2012 so v i 2011. Ho t đ ng đ nh giá có b c kh i s c trong n m