Khái ni m
Ph ng pháp th ng d lƠ ph ng pháp đ nh giá mà giá tr th tr ng c a tài s n c n đ nh giá đ c xác đnh c n c vào giá tr v n có b ng cách l y giá tr c tính c a s pháp tri n gi đnh c a tài s n (t ng doanh thu) tr đi t t c các chi phí phát sinh đ t o ra B S. [7]
C s ph ng pháp
Ph ng pháp nƠy đ c áp d ng trong tr ng h p đ t có kh n ng phát tri n và đ c đnh giá cho các m nh đ t tr ng s n sàng cho phát tri n thông qua đ u giá quy n s d ng đ t. áp d ng đ c ph ng pháp nƠy ng i đnh giá ph i phơn tích đ c s d ng cao nh t, t i u nh t c a đ t, c l ng đ c các chi phí phát tri n, trong đó bao g m c l i nhu n yêu c u c a ng i đ u t , d báo đ c giá bán toàn b B S sau khi đ c phát tri n trên c s nh ng thông tin trên đ rút ra giá tr c a đ t.
Cách tính
B c 1: Xác đnh m c tiêu kinh doanh, cách th c khai thác t t nh t và hi u qu nh t c a B S, phù h p v i quy đ nh pháp lu t, kh thi v đi u ki n tài chính và mang l i giá tr cao nh t cho d án.
- c đi m c a khu đ t;
16
ho ch, k ho ch s d ng đ t đƣ đ c c p có th m quy n phê duy t;
B c 2: c tính t ng doanh thu phát tri n c a B S, chuy n đ i t ng doanh thu đó v giá t i th i đi m c n đnh giá.
T ng giá tr phát tri n c a B t đ ng s n bao g m t ng giá tr c a nhà c a, đ t phơn lôầ d ki n s đ c bán khi hoàn thành d án đ u t vƠo khu đ t. Vi c c tính t ng giá tr phát tri n ph i ti n hành d a trên c s đi u tra, kh o giá chuy n nh ng th c t trên th tr ng đ i v i nhà c a, c n h , công trình ki n trúc, đ t phơn lôầ t i nh ng d án đƣ hoƠn thƠnh mƠ có nh ng đ c đi m t ng t v i d án b t đ ng s n d ki n đ u t xơy d ng khu v c li n k ho c nh ng khu v c lân c n có m c sinh l i, có đi u ki n k t c u h t ng t ng đ ng; có d ki n vƠ tính đ n xu h ng và m c đ bi n đ ng c a giá th tr ng đ c tính m c giá d ki n bán đ c cho phù h p v i th c t .
B c 3: c tính chi phí đ u t đ t o ra doanh thu phát tri n c a B S, đ ng th i chuy n đ i chi phí đ u t đó v th i đi m cƠn đnh giá.
Chi phí phát tri n bao g m t t c các kho n chi phí mƠ nhƠ đ u t b ra đ xây d ng k t c u h t ng (Bao g m xây d ng đ ng xá, h th ng c p, thoát n c, h th ng cung c p đi n ầ ) t o c nh quan môi tr ng; xây d ng nhà c a, v t ki n trúc ho c phơn lô đ bán đ t theo đúng quy ho ch chi ti t đƣ đ c c quan có th m quy n phê duy t; Chi phí qu ng cáo, bán hàng; chi phí qu n lý chung; l i nhu n c a nhƠ đ u t (Có tính t i y u t r i ro kinh doanh).
Vi c c tính t ng chi phí phát tri n ph i đ c xác đ nh trên c s đ n giá, su t v n đ u t , nh ng đ nh m c theo h ng d n ho c theo quy đnh c a c quan NhƠ n c có th m quy n. Tr ng h p ch a đ c c quan NhƠ n c có th m quy n quy đ nh, h ng d n thì xác đnh theo m c chi phí th c t ph bi n c a các d án t ng t
khu v c li n k ho c khu v c lân c n.
B c 4: Xác đ nh giá B S c n c vào chênh l ch k t qu tính toán c a:
GiáăB Să=ăDoanhăthuăphát tri n ậ chi phí cho s phát tri n
u đi m
Ph ng pháp th ng d đ c s d ng đ đánh giá nh ng B S có ti m n ng phát tri n, mô ph ng l i đ c cách th c phơn tích, đánh giá các c h i đ u t vƠo B S vƠ có giá tr t v n v chi phí xây d ng t i đa, ti n cho thuê t i thi u c n đ t đ c khi th c hi n d án phát tri n B S. Bên c nh đó ph ng pháp th ng d đánh giá chính xác giá tr c a B S d a vào chi phí và t ng doanh thu đ xác đ nh giá tr B S sát v i giá tr th tr ng.
Nh cđi m
Bên c nh l i ích mƠ ph ng pháp nƠy đem l i trong ti n trình đnh giá B S th nó l i b phê bình lƠ ph ng pháp không g n và ch a quá nhi u bi n s , gơy khó kh n cho vi c xác đnh cách s d ng t t nh t, hi u qu nh t c a B Sđang t n t i. M i c tính v chi phí và giá bán có th thay đ i theo đi u ki n th tr ng, vi c xác đnh l i nhu n c a nhƠ đ u t r t ph c t p vƠ ch a có h ng d n c a c quan có th m quy n nào. Giá tr cu i cùng nh y c m đ i v i nh ng thay đ i c a vi c c tính các chi phí và giá bán, n u th tr ng bi n đ ng m nh ho c có s thay đ i ch tr ng chính sách c a nhƠ n c thì k t qu đó s khó chính xác. Bên c nh đó c n có nh ng ki n th c, k n ng vƠ kinh nghi m t t đ c l ng các kho n m c khác nhau, không tính đ n giá tr th i gian c a ti n, gi đnh các dòng ti n x y ra cùng m t th i đi m mà gi đnh này l i không th c t .