Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngân hàng tổ chức trung gian tài quan trọng kinh tế với vai trò chủ lực việc luân chuyển dòng tiền quốc gia Được đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh hòa nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung đất nước Tuy nhiên giống dao hai lưỡi, hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu BĐS Thế chấp bất động sản vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai – tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Với bùng nổ số lượng ngân hàng thương mại ngày nay, để đứng vững phát triển thị trường, ngân hàng buộc phải cạnh tranh với Sự cạnh tranh gay gắt kéo theo phát triển nhiều nghiệp vụ tín dụng, số nghiệp vụ định giá bất động sản chấp bên cạnh lãi suất việc xác định lượng vốn cho vay cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Thêm vào đó, trước tình hình giá nhà đất có nhiều biến động việc định giá trở nên cấp bách quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay hợp lý cho vừa đảm bảo an tồn lại vừa mang tính cạnh tranh Nhận thức tầm quan trọng việc định giá bất động sản chấp vậy, ngân hàng có quy định, quy trình định giá riêng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn Đặc biệt thị trường bất động sản nước ta chập chững bước đi, thiếu thông tin, không minh bạch nguồn cung làm gia tăng thêm tính khơng hồn hảo tình trạng đầu đẩy giá bất động sản lên cao thông qua giao dịnh ngầm khiến hoạt động định giá phát triển chậm chạp Xuất phát từ thực tế đó, tơi định nghiên cứu đề tài “ Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô” với mục tiêu đánh giá thực trạng từ đề xuất, khuyến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá thời gian tới, tạo điều kiện cho phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro ngân hàng thương mại Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Trong trình tiến hành nghiên cứu, khảo sát, tơi sử dụng phương pháp phân tích định tính, định lượng so sánh Đối tượng nghiên cứu Công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam, nhiên tập trung nghiên cứu ngân hàng thương mại bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương (Oceanbank) Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn công tác tổ chức định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam năm gần Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chương I trình bày vấn đề ngân hàng thương mại tập trung vào phần lý thuyết công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 1.1 Tổng quan tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Trình bày nội dung khái niệm NHTM, hoạt động cho vay NHTM, hình thức cho vay NHTM, nguyên tắc cho vay NHTM tài sản bảo đảm hoạt động cho vay NHTM 1.2 Vấn đề định giá bất động sản hoạt động cho vay Trình bày khái niệm BĐS, định giá bất động sản tầm quan trọng việc định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Hoạt động ngày trở nên quan trọng sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, có vai trị đảm bảo an tồn cho khoản tín dụng buộc khách hàng phải có trách nhiệm khoản vay Trình bày bốn phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư phương pháp thu nhập nội dung:     Khái niệm, ý nghĩa sở lý luận phương pháp Quy trình định giá phương pháp Điều kiện áp dụng phương pháp Ưu, nhược điểm phương pháp 1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Các nhân tố ảnh hưởng chia thành nhân tố chủ quan nhân tố khách quan Trong nhân tố chủ quan bao gồm: quan điểm lãnh đạo NH định giá BĐS, nhân tố thông tin BĐS định giá, nhân tố sở vật chất kỹ thuật, đạo đức nghề nghiệp cán định giá nội dung, quy trình, phương pháp định giá BĐS Các nhân tố khách quan gồm có: nhóm nhân tố tự nhiên, nhân tố kinh tế, yếu tố thị trường yếu tố thuộc pháp lý, sách kinh tế 1.4 Kinh nghiệm số nước giới định giá BĐS Tìm hiểu thực tế cơng tác định giá BĐS nước Trung Quốc, Australia Thái Lan nước có ngành định giá phát triển, qua rút kinh nghiệm học để Việt Nam làm tốt công tác định giá thời gian tới CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ Chương II trình bày tìm hiểu thực tế cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Để đánh giá hoạt động tập trung nghiên cứu, phân tích cơng tác định giá BĐS ba ngân hàng thương mại điển hình là: NH Nông nghiệp Phát triển Nông thôn, NH thương mại cổ phần Á Châu ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương Tìm hiểu xem ngân hàng thực công tác định nào, áp dụng phương pháp định giá sao, kết thực có hợp lý hiệu khơng Qua đánh giá chung kết đạt được, hạn chế, nguyên nhân hạn chế lấy làm sở để đưa giải pháp thích hợp nhằm cải thiện công tác định giá BĐS NHTM Việt Nam 2.1 Khái quát tình hình hoạt động cho vay NHTM Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô Khái quát bối cảnh kinh tế Việt Nam giai đoạn ổn định kinh tế vĩ mô Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài suy thối kinh tế toàn cầu, kinh tế Việt Nam bước phục hồi tăng trưởng nhanh Tuy nhiên, hoạt động tín dụng thời gian vừa qua gặp nhiều khó khăn nhiều nguyên nhân mà số sách tiền tệ thắt chặt đẩy mặt lãi suất lên cao chóng mặt Thị trường BĐS không thuận lợi hàng loạt quy định pháp lý ban hành mức lãi suất cao hạn chế giao dịch nhiều Bước sang năm 2011 với mục tiêu tiếp tục hạn chế tín dụng mà NHNN đưa cho thấy tâm NHNN việc ổn định kinh tế vĩ mô 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Việt Nam 2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay chấp BĐS 2.2.2 Thực trạng cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay số NHTM Việt Nam Sau thời gian dài hoạt động định giá chưa NHTM trọng hầu hết NHTM xây dựng cho quy trình định giá riêng, áp dụng phương pháp khác để tiến hành 2.2.2.1 Thực trạng định giá BĐS ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Agribank ngân hàng lớn Việt Nam với mục tiêu hoạt động vai trò trụ cột thị trường tài tiền tệ nơng thơn Trong hoạt động cho vay mình, tỷ trọng cho vay chấp BĐS không lớn nên công tác định giá BĐS bước quy trình cấp tín dụng Tuy nhiên trước nhu cầu vốn ngày tăng kinh tế, Agribank có bước cải tiến, đặc biệt trọng vào công tác định giá BĐS NH giao cho chi nhánh chủ động thực công tác định giá theo Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 03/12/2007 2.2.2.2 Thực trạng định giá BĐS hoạt động cho vay NHTMCP Á Châu ACB ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với nhiều thành tích bật Với hướng phát triển coi trọng vấn đề định giá tài sản chấp từ sớm ACB thành lập phòng định giá riêng, tách khỏi phịng tín dụng Hơn ACB cịn xây dựng quy trình định giá tương đối rõ ràng chặt chẽ mang lại hiệu cao cho công tác định giá BĐS ACB có quy định cụ thể cách tính đơn giá đất bao gồm: cách tính đơn giá đất đường nội bộ, đơn giá đất hẻm nhựa/bê tơng/ xi măng, đất có hình dạng lớn nhỏ, BĐS có phần diện tích giải tỏa, BĐS có phần diện tích chưa hợp lệ khơng có tranh chấp, BĐS trường hợp đất thuê, thuê lại khu công nghiệp, khu kinh tế, quyền sử dụng đất nông nghiệp, hộ chung cư… Có thể thấy với quy định công tác định giá BĐS ACB chặt chẽ mang hệ số an toàn cao Đây khác biệt vượt trội ACB so với ngân hàng khác Tuy việc xác định giá trị BĐS ACB tương đối sát với giá thị trường song khơng thể tránh khỏi mặt cịn yếu Đó phương pháp định giá cịn chủ yếu phương pháp so sánh, đội ngũ nhân viên hạn chế khối lượng công việc nhiều 2.2.2.3 Thực trạng định giá BĐS chấp NHTMCP Đại Dương OceanBank ngân hàng non trẻ hệ thống NHTM Việt Nam song công tác định giá NH coi trọng từ sớm Oceanbank thành lập phận thực định giá BĐS hoạt động độc lập đội ngũ cán đào tạo chuyên môn NH đầu tư xây dựng quy trình định giá rõ ràng, đầy đủ Tuy nhiên kết hoạt động số hạn chế tính xác cịn thấp, giá trị định giá thấp giá trị thị trường nhiều 2.3 Đánh giá chung công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 2.3.1 Những kết đạt Quy trình thủ tục cho vay chấp BĐS ngày hoàn thiện Quy trình định giá tổng quát, chặt chẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng doanh số cho vay dư nợ cho vay chấp BĐS, rủi ro giảm thiểu đáng kể Bộ phận định giá tách biệt khỏi phận tín dụng bước phát triển đem lại nhiều thành cho NHTM 2.3.2 Những hạn chế Bên cạnh cạnh kết cịn số hạn chế giá trị định giá thấp so với giá trị thị trường Các NH hầu hết đêù định giá 1,5-2 lần khung giá nhà nước khung giá thường cách xa so với giá thị trường từ 4-5 lần Việc định giá tốn nhiều thời gian chi phí cán định giá nhiều thời gian việc tìm kiếm giá trị BĐS tương tự thị trường 2.3.3 Nguyên nhân 2.3.3.1 Những nguyên nhân chủ quan Thứ quan điểm lãnh đạo NH cho việc định giá không quan trọng mà hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay Ngoài cán định giá thường khó khăn việc xác minh tính pháp lý tài sản Về phương pháp áp dụng để định giá BĐS chưa thích hợp Hầu hết NH dùng hai phương pháp so sánh chi phí chủ yếu Song thị trường tồn nhiều BĐS khác biệt, giao dịch, cần kết hợp phương pháp khác phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư có kết xác 2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan Hành lang pháp luật chưa hoàn thiện, bất ổn thị trường BĐS góp phần hạn chế hiệu cơng tác định giá BĐS CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 3.1 Định hướng hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Việt Nam 3.1.1 Định hướng phát triển NHTM Việt Nam 3.1.2 Quan điểm hồn thiện cơng tác định giá BĐA hoạt động cho vay NHTM Việt Nam Phải quán thống quan điểm tổ chức, phương pháp quy trình định giá cho loại hình, đồng thời phải phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam 3.2 Một số giải pháp để hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Việt Nam 3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá Việc thống bước định giá làm tăng tính xác định giá tăng tính chun mơn nhân viên định giá, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS quản lý hoạt động định giá nước ta Một qui trình cho vay hồn chỉnh chuẩn mực điều kiện giúp giảm thiểu rủi ro cho vay, tổn thất ngân hàng từ giúp nâng cao chất lượng cho vay lực cạnh tranh ngân hàng thị trường 10 BĐS tiến hành giao dịch theo hình thức “một cửa” Cụ thể hồ sơ định giá sau phận quan hệ khách hàng thẩm định tính chất pháp lý chuyển cho phịng định giá Phịng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, phân loại tài sản đảm bảo phân công cán định giá chuyên lĩnh vực BĐS tiến hành công việc định giá Từ cán định giá bắt đầu lên kế hoạch rõ ràng, cụ thể để thực cơng việc Sau khảo sát trường, tìm kiếm thơng tin thực tế thông tin thị trường giao dịch thành công thời gian gần đây, cán định giá đưa điều chỉnh, áp dụng phương pháp định giá phù hợp việc dựa khung giá nhà nước thời điểm để đề xuất mức giá BĐS mục tiêu Cuối nhân viên định giá viết báo cáo định giá, trình bày rõ ràng đầy đủ tồn nội dung cơng việc trình lên phận tín dụng để đưa định cho vay Đối với NHTM CP đặc thù hoạt động môi trường cạnh tranh gay gắt, an tồn tín dụng kiểm soát chặt chẽ nên hầu hết khoản vay phải có tài sản đảm bảo đảm bảo BĐS chiếm tỷ trọng lớn Bởi phần lớn NHTM CP hình thành phận định giá độc lập xây dựng qui trình chặt chẽ, logic Tuy nhiên để nâng cao hiệu công tác định giá đòi hỏi NH cần trọng đầu tư hoàn thiện số khâu cho rõ ràng, cụ thể Chẳng hạn lập kế hoạch định giá BĐS nhân viên định giá cần nhận biết đầy đủ đặc điểm BĐS đặc điểm thị trường có liên quan đến BĐS đó, xác định cần phải thu thập tài liệu BĐS mục tiêu đâu, văn pháp qui có liên quan gì, quan tổ chức cung cấp nguồn thơng tin đáng tin cậy kiểm chứng Trước hết thông tin BĐS mục tiêu khách hàng cung cấp thông tin ban đầu mà NH cần khai thác kĩ Tiếp NH cần khảo sát thực tế để có thêm tài 105 liệu xác kiểm chứng tài liệu khách hàng cung cấp Các văn pháp lý nhà nước quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, quyền khai thác lợi ích BĐS… tài liệu vô quan trọng mà NH khơng thể bỏ qua trình thu thập tài liệu Bên cạnh tài liệu tổng hợp kinh tế, trị, văn hóa, xã hội tình hình lạm phát, số giá nhà đất, thay đổi quy hoạch thị hóa từ quan chuyên môn, viện nghiên cứu, điều tra tổ chức tư nhân Chính phủ nguồn thơng tin hữu ích cho người định giá Dựa tài liệu người định giá tiến hành phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích thị trường mục tiêu,… ước tính giá trị Việc phân tích vừa đòi hỏi người định giá kết nối phân tích số liệu tổng quát với xu hướng phát triển quốc gia, khu vực vừa đòi hỏi tính tỉ mỉ chu đáo phân tích số liệu cụ thể 3.2.2 Xây dựng hệ thống thu thập cung cấp thông tin để làm liệu phục vụ công tác định giá bất động sản Trên thực tế, chuyên viên định giá ngân hàng phần thiết lập mối quan hệ rộng rãi với người cung cấp thông tin đơn giúp đỡ, hoạt động không thống không theo hệ thống hay tổ chức chặt chẽ Do dẫn đến thiếu xác thơng tin có trường hợp chun viên định giá khơng thu thập Ngồi nguồn thơng tin báo chí internet kênh thơng tin phong phú, đơn giản nhanh chóng cịn có nhiều kênh thơng tin khác mà NH khai thác như: - Các thông tin từ công ty môi giới - người kết nối người bán người mua Do dặc thù công việc, công ty nắm nhiều xác thơng tin BĐS mà họ thực thương vụ giá 106 mua bán thực BĐS lưu trữ sở liệu để làm định giá - Thông tin từ phòng đăng ký nhà đất quận (huyện), phường (xã) Để việc mua bán BĐS hợp pháp hố, BĐS phải xác nhận phịng đăng ký nhà đất, tức làm thủ tục sang tên chủ sở hữu nộp thuế Do Phịng đăng ký nơi biết thông tin BĐS giá giao dịch tin cậy - Thông tin từ sàn giao dịch BĐS Đây nơi diễn hoạt động mua bán BĐS nên thông tin BĐS hồn tồn cơng khai hố Theo quy định Luật Kinh doanh BĐS Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc sàn giao dịch phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn, giao dịch BĐS doanh nghiệp phải thông qua sàn Cùng với việc đại hóa cách lưu trữ cơng khai thơng tin giao dịch BĐS sở định giá BĐS sát với giá thị trường Một ý nghĩa quan trọng sàn giao dịch làm minh bạch thị trường BĐS, việc giao dịch nhà đất qua sàn tập hợp thông tin để đưa số thị trường BĐS tương đối xác Tuy nhiên sàn giao dịch đời vội vã, gượng ép, chưa đủ lực, thiếu kinh nghiệm chuyên gia dẫn đến tình trạng hấp dẫn giao dịch dân Để chuyên nghiệp hóa hoạt động sàn giao dịch BĐS cần phải phát triển tảng liệu công nghệ, tập trung đầu tư đào tạo chuyên viên, chuyên gia BĐS - Cuối cùng, kênh thơng tin sử dụng nguồn thơng tin BĐS Ngân hàng khác song nguồn thơng tin khó lấy chất lượng thông tin không đảm bảo 107 3.2.3 Bổ sung thêm số phương pháp khác cho phù hợp với đặc điểm điều kiện NHTM Hiện phương pháp định giá BĐS chấp phù hợp NHTM sử dụng phổ biến, rộng rãi phương pháp so sánh chi phí Tuy nhiên để vận dụng tốt phương pháp để mang lại hiệu cho công tác định giá BĐS cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hoàn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động NHTM Việt Nam Bên cạnh cần thiết xem xét áp dụng kết hợp phương pháp khác để tăng tính hiệu cơng tác định giá Trong nội dung phương pháp so sánh khâu điều chỉnh yếu tố khác biệt hòa hợp số giá nói quan trọng song nghiên cứu thực tế cho thấy khâu bị xem nhẹ Khi điều tra thu thập thông tin chi tiết cụ thể, song đến khâu điều chỉnh bỏ qua áp dụng cách thức khác người định giá dẫn đến kết định giá chất lượng Do cần tiến hành xây dựng chuẩn trình tự yếu tố điều chỉnh, kỹ thuật nguyên tắc điều chỉnh, kỹ thuật hòa hợp số giá trị Về văn pháp lý quy định hướng dẫn nội dung phương pháp so sánh cịn có thiếu sót chưa hợp lý Như thơng tư số 145/2007/TT – BTC chưa quy định trình tự yếu tố điều chỉnh, nguyên tắc kỹ thuật điều chỉnh khác biệt, chưa đưa bảng biểu điều chỉnh khoa học, quy định hòa hợp số giá cách trung bình cộng số giá khơng hợp lý, thiếu thuyết phục Ngồi cịn phải kể đến tiêu chuẩn số 07: phương pháp so sánh, ký hiệu: TĐGVN 07 (ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐBTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài Chính) xây dựng nội dung phương pháp so sánh toàn diện, chi tiết, cụ thể, có tính khoa học sức thuyết phục 108 thiếu nội dung trình tự yếu tố điều chỉnh kỹ thuật hòa hợp số giá trị đưa kết cuối Do cần tiếp tục nghiên cứu để hồn thiện nội dung, bổ sung thiếu sót, khắc phục bất hợp lý nhanh chóng ban hành quy định vận dụng phương pháp so sánh theo hướng chuẩn hóa nói Đối với phương pháp chi phí phương pháp phức tạp địi hỏi kiến thức chuyên sâu kỹ thuật xây dựng song thực tế rõ ràng, khoa học để ước lượng giá trị chưa có mà tùy thuộc vào kinh nghiệm chủ yếu Khi dự đốn thời gian cịn lại sử dụng NH nên trừ phần thời gian vay khách hàng vào.Ví dụ nhà dự định khấu hao 50 năm, sử dụng 10 năm, dự tính khách hàng vay năm giá trị cịn lại sử dụng (50-10-5)/50 * 100% = 70% => giá trị lại khoảng 70% Thêm vào q trình định giá BĐS NH cịn cần phải tính tốn yếu tố giảm giá gây thị trường yếu tố khác lỗi thời, lạc hậu, lỗi mốt BĐS Như nói NH nên bổ sung kết hợp phương pháp khác để đạt hiệu cao Bởi với BĐS hình thành tương lai nhân viên định giá cần dự báo khoản lợi nhuận mà mang lại thời gian tới, sử dụng phương pháp vốn hóa kết hợp so sánh mang lại kết xác 3.2.4 Đào tào đội ngũ nhân chuyên nghiệp Định giá nghề Việt Nam nghề phát triển tương lai, nhiên, nguồn nhân lực nghề hạn chế yếu Định giá BĐS cơng việc khó khăn phức tạp.Vì để thực cơng việc địi hỏi phải có chuyên gia đào tạo chuyên sâu lĩnh vực Muốn cần thiết phải đầu tư tài để cán 109 có điều kiện nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ Tạo điều kiện cho cán tham gia vào lớp nâng cao kỹ năng, buổi thảo luận, nghiên cứu đề tài khoa học, buổi hội nghị hay diễn đàn…khơng riêng vấn đề chun mơn mà cịn yếu tố kỹ thuật Bên cạnh đó, chuyên viên định giá cần phải có hiểu biết cập nhật, nắm bắt thơng tin tình hình thực tế thị trường, biến động giá BĐS thị trường… Thúc đẩy tính tự giác, động, khả làm việc, nhiệt tình cần cù cơng tác định giá cán để đảm bảo chất lượng công tác định giá Mặt khác để tạo điều kiện thuận lợi cho cán phấn đấu công tác định giá tổ chức chương trình thi đua khen thưởng, có trao đổi thường xuyên hàng tuần, hàng tháng để đưa ý kiến học hỏi, rút kinh nghiệm từ việc làm trước để đạt kết ngày tốt hơn…Đội ngũ chuyên viên định giá phải có khả tạo niềm tin cho khách hàng (phải nắm vững chuyên môn nghiệp vụ, phải có tư cách đồng hồng lịch thiệp, cởi mở, chan hòa…) 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Nghiên cứu hoàn thiện hệ thống thông tin liên ngân hàng, tiếp tục tăng cường quan hệ NHTM với nhau, từ nắm bắt thơng tin hoạt động NH khách hàng cách đầy đủ, kịp thời xác đặc biệt đối tượng khách hàng cá nhân NHNN cần khuyến khích có chế tài định để NHTM tham gia hệ thống nối mạng thông tin liên NH lợi ích thân NH NHTM khác Trước mắt, để cơng tác định giá BĐS tốt NHNN nên thành lập công ty định giá nhiều địa phương khác Các công ty hỗ trợ NHTM việc định giá tài sản chấp khó 110 theo NHTM chưa phản ánh giá trị thị trường tài sản Việc đầu tư chun mơn hóa cho trung tâm dễ thực hiệu đầu tư cho phận, phòng định giá NHTM vướng mắc tài nguồn nhân lực có hạn 3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà BĐS loại TSBĐ chủ yếu chiếm tỉ trọng lớn mà khách hàng sử dụng muốn vay vốn từ ngân hàng Tuy nhiên để chấp BĐS NH yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng nhà Trên thực tế có nhiều trường hợp lý từ quan nhà nước mà BĐS thuộc sở hữu họ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều làm ảnh hưởng đến quy mơ tăng trưởng tín dụng NH Do đó, thời gian tới quan quyền cần thúc đẩy cấp giấy chứng nhận cho trường hợp minh tính hợp pháp hợp lệ, tạo điều kiện cho khách hàng có đủ giấy tờ để tiến hành chấp vay vốn Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản chung cho ngân hàng hay công ty định giá Nghề định giá nước ta mẻ lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn quy đinh chi tiết, cụ thể cho hoạt động định quy định chung chưa có thống đơn vị định giá Do đề nghị phủ nhà nước cần kết hợp ban hành văn hướng dẫn chung để công thuận lợi cho đơn vị định giá khách hàng cần định giá Ban hành khung giá sát với thị trường giá tối thiểu xây dựng nhà Bất động sản hàng hóa đặc biệt, có thay đổi chậm so với thị trường khác Nhà nước quản lý quan tâm việc 111 ban hành khung giá nhà đất hàng năm Tuy nhiên, khung giá không sát với thực tế thấp thực tế nhiều Chưa có sở lý luận hay phương pháp tính khung giá cơng bố Việc tính tốn dựa vào số liệu cũ q nhiều dẫn đến tình trạng khơng theo kịp thị trường Hơn số liệu đưa chậm so với biến đổi thị trường, thời gian trì lâu, dẫn đến khác xa với giá thực tế Điều gây bất lợi cho cán định giá việc tham khảo khung giá nhà nước cho bất động sản khơng có loại bất động sản tương tự để so sánh Do nhà nước cần đưa quy trình chuẩn cho việc hình thành nên khung nhà nước công bố, thường xuyên thay đổi, cập nhật thơng tin thị trường để có điều chỉnh cho phù hợp KẾT LUẬN CHƯƠNG Tóm lại định hướng hoạt động NHTM thời gian tới đẩy mạnh hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm BĐS ln chiếm tỷ trọng lớn cơng tác định giá BĐS có vai trị vơ quan trọng Bài nghiên cứu đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Việt Nam 112 KẾT LUẬN CHUNG Đứng trước hội thách thức kinh tế tồn cầu hố, xu hướng hợp tác đơi với cạnh tranh ngày cao, địi hỏi kinh tế cần có thay đổi để phù hợp với phát triển chung kinh tế tồn cầu, ngành ngân hàng phải đóng vai trị tiên phong đầu để đáp ứng phục vụ kịp thời nhịp độ phát triển kinh tế Định giá BĐS chấp nghiệp vụ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Công tác định giá BĐS thị trường BĐS Việt Nam nói chung giai đoạn chuyển đổi độ từ thiếu tập trung sang tập trung, điều chỉnh sách quản lý xã hội Tuy nhiên trình phát triển, mặt hạn chế thị trường BĐS hoạt động định giá BĐS chưa có chuẩn mực rõ ràng cho cơng tác quản lý, phương pháp nguyên tắc chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết cơng tác định giá Qua tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá, quản lý xử lý BĐS chấp NHTM nhiều hạn chế phận chuyên định giá thành lập nên trình độ chuyên mơn cịn nhiều hạn chế, định giá chưa sát với giá thị trường, chưa đáp ứng nhu cầu vốn người vay, trình làm việc cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nhiều nguyên nhân khác cấu tổ chức ngân hàng, sách pháp luật nhà nước… Để hạn chế bước khắc phục hạn chế địi hỏi phối hợp chặt chẽ ngân hàng với quan chức có liên quan 113 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ 1.2.1 Khái niệm bất động sản .21 1.2.4.2 Phương pháp chi phí .28 1.2.4.3 Phương pháp thặng dư 30 1.2.4.4 Phương pháp thu nhập 31 Quy trình định giá BĐS 63 Quy định cho vay BĐS chấp .66 Xác định giá trị BĐS chấp 67 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB .67 Trường hợp 7: Định giá bất động sản trường hợp đất thuê, thuê lại khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 74 Trường hợp 8: Định giá bất động sản trường hợp đất th ngồi khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 75 Trường hợp 9: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp 77 Trường hợp 10: Định giá hộ chung cư 77 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 114 DANH MỤC BẢNG BIỂU BẢNG 1.2.1 Khái niệm bất động sản .21 1.2.4.2 Phương pháp chi phí .28 1.2.4.3 Phương pháp thặng dư 30 1.2.4.4 Phương pháp thu nhập 31 Quy trình định giá BĐS 63 Quy định cho vay BĐS chấp .66 Hồ sơ chấp .66 Mức cho vay tối đa 66 Xác định giá trị BĐS chấp 67 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB .67 Trường hợp 7: Định giá bất động sản trường hợp đất thuê, thuê lại khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 74 Trường hợp 8: Định giá bất động sản trường hợp đất th ngồi khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao 75 Trường hợp 9: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp 77 Trường hợp 10: Định giá hộ chung cư 77 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 79 115 DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ SƠ ĐỒ 1.2.1 Khái niệm bất động sản .21 1.2.4.2 Phương pháp chi phí .28 1.2.4.3 Phương pháp thặng dư 30 1.2.4.4 Phương pháp thu nhập 31 Quy trình định giá BĐS 63 Quy định cho vay BĐS chấp .66 Hồ sơ chấp .66 Mức cho vay tối đa 66 Xác định giá trị BĐS chấp 67 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB .67 Trường hợp 7: Định giá bất động sản trường hợp đất thuê, thuê lại khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 74 Trường hợp 8: Định giá bất động sản trường hợp đất th ngồi khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 75 Trường hợp 9: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp 77 Trường hợp 10: Định giá hộ chung cư 77 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 79 HÌNH 1.2.1 Khái niệm bất động sản .21 1.2.4.2 Phương pháp chi phí .28 1.2.4.3 Phương pháp thặng dư 30 1.2.4.4 Phương pháp thu nhập 31 Quy trình định giá BĐS 63 116 Quy định cho vay BĐS chấp .66 Hồ sơ chấp .66 Mức cho vay tối đa 66 Xác định giá trị BĐS chấp 67 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB .67 Trường hợp 7: Định giá bất động sản trường hợp đất thuê, thuê lại khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 74 Trường hợp 8: Định giá bất động sản trường hợp đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 75 Trường hợp 9: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp 77 Trường hợp 10: Định giá hộ chung cư 77 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 79 117 ... trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân. .. Việt Nam làm tốt công tác định giá thời gian tới CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ... tính thống hoạt động định giá BĐS chấp 42 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ 2.1 Khái