CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ

MỤC LỤC Trang 1.2.1 Khái niệm bất động sản định giá bất động sản .7 1.2.3.2 Phương pháp chi phí 12 1.2.3.3 Phương pháp vốn hóa 13 Quy trình định giá BĐS 37 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB 38 Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp .44 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Tên viết tắt ACB BĐS NHTM NHNN NHTMCP NHTMNN NN NH TSBĐ VPBank BIDV Tên tiếng việt Tên tiếng anh Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Asia commercial bank Bất động sản Ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại cổ phần Ngân hàng thương mại nhà nước Nhà nước Ngân hàng Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Ngân hàng thương mại cổ phần VPBank Ngân hàng thương mại đầu tư phát Bank for investment and triển Việt Nam NHNo&PTNT Ngân hàng thương mại Nông nghiệp development of Viet Nam Việt Nam Bank for Agribank Agriculture Phát triển Nơng thơn Việt Nam Development Đại Tín Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín QSD UBND Quyền sử dụng Ủy ban nhân dân , and Rural DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ 1.2.1 Khái niệm bất động sản định giá bất động sản .7 1.2.3.2 Phương pháp chi phí 12 1.2.3.3 Phương pháp vốn hóa 13 Quy trình định giá BĐS 37 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB 38 Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp .44 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 45 1.2.1 Khái niệm bất động sản định giá bất động sản .7 1.2.3.2 Phương pháp chi phí 12 1.2.3.3 Phương pháp vốn hóa 13 Quy trình định giá BĐS 37 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB 38 Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp .44 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 45 DANH MỤC BẢNG BIỂU 1.2.1 Khái niệm bất động sản định giá bất động sản .7 1.2.3.2 Phương pháp chi phí 12 1.2.3.3 Phương pháp vốn hóa 13 Quy trình định giá BĐS 37 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp áp dụng ACB 38 Trường hợp 7: Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp .44 Ví dụ cụ thể định giá BĐS hoạt động cho vay ACB chi nhánh Hà Nội 45 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngân hàng tổ chức trung gian tài quan trọng kinh tế với vai trò chủ lực việc luân chuyển dòng tiền quốc gia Được đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động huy động vay, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh hòa nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung đất nước Tuy nhiên giống dao hai lưỡi, hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu BĐS Thế chấp bất động sản vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai – tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Với bùng nổ số lượng ngân hàng thương mại ngày nay, để đứng vững phát triển thị trường, ngân hàng buộc phải cạnh tranh với Sự cạnh tranh gay gắt kéo theo phát triển nhiều nghiệp vụ tín dụng, số nghiệp vụ định giá bất động sản chấp bên cạnh lãi suất việc xác định lượng vốn cho vay cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Thêm vào đó, trước tình hình giá nhà đất có nhiều biến động việc định giá trở nên cấp bách quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay hợp lý cho vừa đảm bảo an tồn lại vừa mang tính cạnh tranh Nhận thức tầm quan trọng việc định giá bất động sản chấp vậy, ngân hàng có quy định, quy trình định giá riêng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn Đặc biệt, thị trường bất động sản nước ta giai đoạn chập chững bước đi, thiếu thông tin, không minh bạch nguồn cung làm gia tăng thêm tính khơng hồn hảo tình trạng đầu đẩy giá bất động sản lên cao thông qua giao dịnh ngầm khiến hoạt động định giá phát triển chậm chạp Xuất phát từ thực tế đó, đề tài “ Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô” lựa chọn để nghiên cứu với mục tiêu đánh giá thực trạng từ đề xuất, khuyến nghị nhằm hồn thiện công tác định giá thời gian tới, tạo điều kiện cho phát triển hoạt động cho vay, giảm thiểu rủi ro ngân hàng thương mại Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Trong trình tiến hành nghiên cứu, khảo sát, phương pháp sử dụng phương pháp phân tích định tính, định lượng so sánh Đối tượng nghiên cứu Công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam tập trung nghiên cứu tổ chức, quy trình phương pháp áp dụng định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn công tác tổ chức định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam năm gần Tuy nhiên, đề tài tập trung nghiên cứu ngân hàng thương mại là: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại Ngân hàng tổ chức tài quan trọng nhất, hệ thống phức tạp lớn mạnh kinh tế cơng cụ mà thơng qua Nhà nước chi phối điều hành vấn đề kinh tế quan trọng Theo Peter S.Rose : “Ngân hàng tổ chức tài cung cấp danh mục dịch vụ tài đa dạng - đặc biệt tín dụng, tiết kiệm dịch vụ toán - thực nhiều chức tài so với tổ chức kinh doanh kinh tế” Ngồi cịn có nhiều cách tiếp cận khác Ngân hàng thông qua chức năng, dịch vụ vai trò mà NH thực kinh tế Các dịch vụ Ngân hàng thực tín dụng, tiết kiệm tốn Ngồi tuỳ thuộc vào lĩnh vực mục đích hoạt động chia làm nhiều loại Ngân hàng khác Nhưng điểm chung NHTM hoạt động mục tiêu lợi nhuận NHTM có chức trung gian tài chính, tạo phương tiện toán trung gian toán với dịch vụ huy động vốn, tín dụng, mua bán ngoại tệ, cung cấp dịch vụ toán, bảo lãnh, quản lý ngân quỹ, 1.1.1.2 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Theo luật TCTD năm 2010, cho vay hình thức cấp tín dụng, theo bên cho vay giao cam kết giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định thời gian định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi Hoạt động cho vay NHTM hình thức cấp tín dụng theo đó, NHTM giao cho khách hàng sử dụng khoản tiền để sử dụng vào mục đích thời gian định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả gốc lãi 1.1.1.3 Các hình thức cho vay ngân hàng thương mại Cho vay hoạt động quan trọng NHTM, mang lại lợi nhuận chủ yếu cho NH hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro Việc phân loại loại hình cho vay có sở khoa học tiền đề để thiết lập quy trình cho vay hợp lý nhằm mục đích quản trị rủi ro tín dụng Việc phân loại cho vay dựa sau: Căn vào loại khách hàng vay Khách hàng vay tiền ngân hàng đa dạng bao gồm: Chính phủ, tổ chức tài chính, doanh nghiệp cá nhân Hình thức cho vay Chính phủ phổ biến ngân hàng mua tín phiếu trái phiếu Kho bạc phát hành Tuy khả hoàn trả Chính phủ cao song ngân hàng phải ý đến rủi ro lãi suất, rủi ro khoản rủi ro hối đoái trường hợp Chính phủ khả chi trả Ngân hàng cho vay doanh nghiệp nhằm tài trợ nhu cầu vốn tăng thêm cho sản xuất kinh doanh Đây nhóm khách hàng có tỷ trọng lớn NHTM, có khả sinh lời cao rủi ro Căn vào thời hạn cho vay Cho vay ngắn hạn: Là cho vay 12 tháng sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động doanh nghiệp nhu cầu chi tiêu ngắn hạn cá nhân Cho vay trung hạn: Là khoản cho vay có thời hạn từ năm đến năm năm Cho vay trung hạn chủ yếu sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng dự án có quy mơ nhỏ thời gian thu hồi vốn nhanh Cho vay dài hạn: loại cho vay có hình thức năm năm tối đa lên đến 20-30 năm, số trường hợp cá biệt lên đến 40 năm Đây loại hình cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn xây dựng nhà ở, mua sắm thiết bị, phương tiện vận tải có quy mơ lớn, xây dựng xí nghiệp Căn vào điều kiện bảo đảm người vay Cho vay khơng có bảo đảm: loại cho vay khơng có tài sản cầm cố, chấp bảo lãnh người thứ ba, mà việc cho vay dựa vào uy tín thân khách hàng Hình thức cho vay áp dụng khách hàng tốt, trung thực kinh doanh, có khả tài mạnh, quản trị rủi ro có hiệu Cho vay có bảo đảm: loại cho vay dựa sở bảo đảm chấp tài sản thuộc sở hữu, cầm cố, phải có bảo lãnh người thứ ba Các tài sản vàng, trái phiếu chứng từ có giá khác, khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu Sự bảo đảm pháp lý để ngân hàng có thêm nguồn thứ hai, bổ sung cho nguồn nợ thứ chưa chắn Nếu người vay khơng trả hạn cam kết ngân hàng có quyền bán tài sản bảo đảm để thu nợ Hình thức cho vay áp dụng khách hàng khơng có uy tín cao ngân hàng Căn vào phương thức cho vay Cho vay lần: hình thức cho vay ngân hàng khách hàng khơng có nhu cầu vay thường xun, khơng có điều kiện để cấp hạn mức thấu chi Chỉ khách hàng có nhu cầu thời vụ hay mở rộng sản xuất đặc biệt vay ngân hàng Cho vay theo hạn mức: nghiệp vụ tín dụng theo ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn cuối kỳ, số dư tối đa thời điểm tính Cho vay thấu chi: nghiệp vụ cho vay qua ngân hàng cho phép người vay chi trội số dư tiền gửi tốn đến giới hạn định khoảng thời gian xác định Giới hạn gọi hạn mức thấu chi 1.1.1.4 Nguyên tắc cho vay ngân hàng thương mại Theo quy chế cho vay 1627 luật tổ chức tín dụng, nguyên tắc cho vay ngân hàng phải thu đủ hạn gốc lãi tiền cho vay Cho vay mục đích khơng ngun tắc mà cịn phương châm ngân hàng Vốn cho vay ngân hàng phải hướng đến mục tiêu yêu cầu toàn kinh tế đơn vị kinh tế Ngân hàng đáp ứng khoản vay khách hàng nguyên tắc có tài sản tương đương làm bảo đảm thực Cho vay có tài sản bảo đảm khơng nhằm đảm bảo quan hệ cân đối tiền – hàng mà tạo phương tiện cho ngân hàng có thêm nguồn vốn khác để thu nợ nguyên tắc hoàn trả hạn gốc lãi không thực Thông tư số13/2010/TT-NHNN quy định bảo đảm an toàn TCTD ban hành ngày 20/05/2010 nâng tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu từ 8% lên 9% Quyết định 493 Quyết định 18 quy định tỉ lệ an tồn, phân loại nợ trích lập dự phòng rủi ro hoạt động TCTD, định 493 tiến dần đến đánh giá mang yếu tố định tính dự phòng chia thành dự phòng chung dự phòng cụ thể, hướng tới khn khổ dự phịng theo Basel II Đây bước tiến quan trọng việc bước áp dụng chuẩn mực Basel II Việt Nam 1.1.2 Tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.2.1 Tầm quan trọng tài sản bảo đảm Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm với bên cho vay khả hoàn trả nợ vay Theo điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, tài sản bảo đảm tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Hiện Việt Nam việc bảo đảm cho vay tài sản bảo đảm thực theo Nghị định Tác dụng việc bảo đảm tài sản cho vay: - Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khách hàng lý khơng trả nợ, lúc Ngân hàng phát mại tài sản bảo đảm để trừ vào tiền vay khách hàng - Là động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ sử dụng vốn vay có hiệu - Là rào cản đối tượng vay với mục đích lừa đảo 1.1.2.2 Các loại tài sản bảo đảm Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định sau với TSBĐ: lượng thông tin không đảm bảo 3.2.2 Áp dụng thêm số phương pháp định giá khác cho phù hợp với đặc điểm điều kiện NHTM Hiện phương pháp định giá BĐS chấp phù hợp NHTM sử dụng phổ biến, rộng rãi phương pháp so sánh chi phí Tuy nhiên để vận dụng tốt phương pháp để mang lại hiệu cho công tác định giá BĐS cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hoàn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động NHTM Việt Nam Bên cạnh cần thiết xem xét áp dụng kết hợp phương pháp khác để tăng tính hiệu cơng tác định giá Trong nội dung phương pháp so sánh khâu điều chỉnh yếu tố khác biệt hòa hợp số giá nói quan trọng song nghiên cứu thực tế cho thấy khâu bị xem nhẹ Khi điều tra thu thập thông tin chi tiết cụ thể, song đến khâu điều chỉnh bỏ qua áp dụng cách thức khác người định giá dẫn đến kết định giá chất lượng Do cần tiến hành xây dựng chuẩn trình tự yếu tố điều chỉnh, kỹ thuật nguyên tắc điều chỉnh, kỹ thuật hòa hợp số giá trị Về văn pháp lý quy định hướng dẫn nội dung phương pháp so sánh cịn có thiếu sót chưa hợp lý Như thơng tư số 145/2007/TT – BTC chưa quy định trình tự yếu tố điều chỉnh, nguyên tắc kỹ thuật điều chỉnh khác biệt, chưa đưa bảng biểu điều chỉnh khoa học, quy định hòa hợp số giá cách trung bình cộng số giá khơng hợp lý, thiếu thuyết phục Ngồi cịn phải kể đến tiêu chuẩn số 07: phương pháp so sánh (ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài Chính) xây dựng nội dung phương pháp so sánh toàn diện, chi tiết, cụ thể, có tính khoa học sức thuyết phục thiếu nội dung trình tự yếu tố điều chỉnh kỹ thuật hòa hợp số giá trị đưa kết cuối Do cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện nội dung, bổ sung thiếu sót, khắc phục bất hợp lý nhanh chóng ban hành quy định vận dụng phương pháp so sánh theo hướng chuẩn hóa nói Đối với phương pháp chi phí phương pháp phức tạp đòi hỏi kiến thức chuyên sâu kỹ thuật xây dựng song thực tế rõ ràng, khoa học để ước lượng giá trị chưa có mà tùy thuộc vào kinh nghiệm chủ yếu Khi dự đốn thời gian cịn lại sử dụng NH nên trừ phần thời gian vay khách hàng vào.Ví dụ ngơi nhà dự định khấu hao 50 năm, sử dụng 10 năm, dự tính khách hàng vay năm giá trị cịn lại sử dụng (50-10-5)/50 * 100% = 70% => giá trị lại khoảng 70% Thêm vào q trình định giá BĐS NH cịn cần phải tính tốn yếu tố giảm giá gây thị trường yếu tố khác lỗi thời, lạc hậu, lỗi mốt BĐS Như nói NH nên bổ sung kết hợp phương pháp khác để đạt hiệu cao Bởi với BĐS hình thành tương lai nhân viên định giá cần dự báo khoản lợi nhuận mà mang lại thời gian tới, sử dụng phương pháp vốn hóa kết hợp so sánh mang lại kết xác 3.2.3 Đào tào đội ngũ nhân chuyên nghiệp Định giá nghề Việt Nam nghề phát triển tương lai, nhiên, nguồn nhân lực nghề hạn chế cịn yếu Định giá BĐS cơng việc khó khăn phức tạp.Vì để thực cơng việc địi hỏi phải có chun gia đào tạo chuyên sâu lĩnh vực Muốn cần thiết phải đầu tư tài để cán có điều kiện nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ Tạo điều kiện cho cán tham gia vào lớp nâng cao kỹ năng, buổi thảo luận, nghiên cứu đề tài khoa học, buổi hội nghị hay diễn đàn…không riêng vấn đề chun mơn mà cịn yếu tố kỹ thuật Bên cạnh đó, chuyên viên định giá cần phải có hiểu biết cập nhật, nắm bắt thơng tin tình hình thực tế thị trường, biến động giá BĐS thị trường…Thúc đẩy tính tự giác, động, khả làm việc, nhiệt tình cần cù công tác định giá cán để đảm bảo chất lượng cơng tác định giá Ngồi ra, NH cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “nhảy việc” Hơn nữa, NH cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng tồn NH để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên Bởi quy định pháp luật hay NH dù có chặt chẽ đến đâu người có trình độ thẩm định hợp pháp giấy tờ cán NH không làm chức năng, nhiệm vụ tư lợi cá nhân sai phạm thất thoát tất yếu xảy 3.2.4 Đổi quan điểm lãnh đạo NH công tác định giá BĐS chấp Trước đây, việc định giá BĐS NH coi khâu quy trình cấp tín dụng Việc định giá tiến hành cách qua quýt, chiếu lệ phụ thuộc vào giá trị khoản vay không phản ánh giá trị thực BĐS chấp Với quy trình tín dụng chặt chẽ hệ thống quản lý rủi ro nhằm quản lý tốt khoản nợ vay BĐS, NH thường định giá BĐS 50% giá trị thị trường cho mức an toàn định cho vay Do việc đầu tư vào phận định giá hạn chế Tuy nhiên, với cạnh tranh gay gắt tiếp tục tình trạng định giá thấp gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực làm giảm uy tín NH, khơng đảm bảo quyền lợi người vay họ không vay số tiền ý từ họ có xu hướng tìm đến NH khác Ngồi ra, việc NHTM dễ dàng cho vay BĐS, thẩm định dự án cách sơ sài, định giá tài sản chấp vượt xa giá trị thực bất chấp quy định NHTM ảnh hưởng không tốt đến hoạt động NH tiềm ẩn rủi ro khơn lường Vì vậy, xác định xác giá trị BĐS chấp từ đưa mức cho vay hợp lý nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng vay yêu cầu cấp thiết NHTM Để làm điều trước hết cần có thay đổi quan điểm nhà lãnh đạo NH họ người đưa sách, chiến lược định đầu tư thích đáng nhằm nâng cao cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Nghiên cứu hồn thiện hệ thống thơng tin liên ngân hàng, tiếp tục tăng cường quan hệ NHTM với nhau, từ nắm bắt thông tin hoạt động NH khách hàng cách đầy đủ, kịp thời xác đặc biệt đối tượng khách hàng cá nhân NHNN cần khuyến khích có chế tài định để NHTM tham gia hệ thống nối mạng thơng tin liên NH lợi ích thân NH NHTM khác Trước mắt, để công tác định giá BĐS tốt NHNN nên thành lập công ty định giá nhiều địa phương khác Các công ty hỗ trợ NHTM việc định giá tài sản chấp khó theo NHTM chưa phản ánh giá trị thị trường tài sản Việc đầu tư chun mơn hóa cho trung tâm dễ thực hiệu đầu tư cho phận, phòng định giá NHTM vướng mắc tài nguồn nhân lực có hạn 3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà BĐS loại TSBĐ chủ yếu chiếm tỉ trọng lớn mà khách hàng sử dụng muốn vay vốn từ ngân hàng Tuy nhiên để chấp BĐS NH u cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng nhà Trên thực tế có nhiều trường hợp lý từ quan nhà nước mà BĐS thuộc sở hữu họ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều làm ảnh hưởng đến quy mơ tăng trưởng tín dụng NH Do đó, thời gian tới quan quyền cần thúc đẩy cấp giấy chứng nhận cho trường hợp chứng minh tính hợp pháp hợp lệ, tạo điều kiện cho khách hàng có đủ giấy tờ để tiến hành chấp vay vốn Ban hành khung giá sát với thị trường giá tối thiểu xây dựng nhà Bất động sản hàng hóa đặc biệt, có thay đổi chậm so với thị trường khác Nhà nước quản lý quan tâm việc ban hành khung giá nhà đất hàng năm Tuy nhiên, khung giá không sát với thực tế thấp thực tế nhiều Chưa có sở lý luận hay phương pháp tính khung giá cơng bố Việc tính tốn dựa vào số liệu cũ q nhiều dẫn đến tình trạng khơng theo kịp thị trường Hơn số liệu đưa chậm so với biến đổi thị trường, thời gian trì lâu, dẫn đến khác xa với giá thực tế Điều gây bất lợi cho cán định giá việc tham khảo khung giá nhà nước cho bất động sản khơng có loại bất động sản tương tự để so sánh Do nhà nước cần đưa quy trình chuẩn cho việc hình thành nên khung nhà nước công bố, thường xuyên thay đổi, cập nhật thông tin thị trường để có điều chỉnh cho phù hợp Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản chung cho ngân hàng Hiện dựa vào tiêu chuẩn định Nhà nước đưa ra, ngân hàng hay công ty định giá tự nghiên cứu lập quy trình định giá riêng cho đơn vị mình, chưa có thống nước nên nhiều lúc cán định giá muốn lấy kết hay thông tin từ ngân hàng hay công ty khác khó khăn gặp nhiều vướng mắc Chủ trương Ngân hàng định giá bất động sản chấp thấp giá thị trường, khách hàng đến công ty định giá để nhờ định giá bất động sản sát với giá thị trường Như bất động sản có nhiều kết định giá tùy thuộc vào quan định giá Việt Nam chưa coi trọng hoạt động định giá bất động sản hành lang pháp luật chưa đầy đủ đồng thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế đất nước Nó tác động mạnh mẽ đến thị trường khác chịu ảnh hưởng kinh tế nói chung Do đó, nhà nước cấp quyền cần tạo hành lang pháp lý rõ ràng, quy định cụ thể hoạt động định giá để tạo điều kiện phát triển cho định giá Việt Nam, tránh tác động xấu từ việc tận dụng kẽ hở pháp luật để đầu cơ, làm giá thị trường, gây tác động xấu đến thị trường kinh tế Hơn định giá nước ta mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn quy đinh chi tiết, cụ thể cho hoạt động định quy định chung chưa có thống đơn vị định giá Do đề nghị phủ nhà nước cần kết hợp ban hành văn hướng dẫn chung để công thuận lợi cho đơn vị định giá khách hàng cần định giá Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền chuyển dịch hàng hóa thị trường bất động sản nửa pháp lý văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường bất động sản Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Thậm chí thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu cơng khai gây khó khăn cho công tác định giá việc xác định quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý bất động sản yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường bất động sản Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẫy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, quy định giao dịch bất động sản phải thơng qua sàn, xố thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài toàn cục là: +Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng ngồi thị trường bất động sản, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản +Tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản, điều tăng cường cơng khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hố nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá bất động sản chấp + Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường bất động sản.Cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại bất động sản khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thơng qua khoản thuế, phí lệ phí việc quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước tạo trường bất động sản chấp.Tức bất động sản chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng KẾT LUẬN CHƯƠNG Tóm lại định hướng hoạt động NHTM thời gian tới đẩy mạnh hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm BĐS ln chiếm tỷ trọng lớn cơng tác định giá BĐS có vai trị vơ quan trọng Bài nghiên cứu đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Việt Nam KẾT LUẬN CHUNG Đứng trước hội thách thức kinh tế tồn cầu hố, xu hướng hợp tác đôi với cạnh tranh ngày cao, địi hỏi kinh tế cần có thay đổi để phù hợp với phát triển chung kinh tế tồn cầu, ngành ngân hàng phải đóng vai trị tiên phong đầu để đáp ứng phục vụ kịp thời nhịp độ phát triển kinh tế Định giá BĐS chấp nghiệp vụ quan trọng quy trình định giá tài sản bảo đảm quan trọng ngân hàng thương mại để đưa mức vay vốn hợp lý cho khách hàng Công tác định giá BĐS thị trường BĐS Việt Nam nói chung giai đoạn chuyển đổi độ từ thiếu tập trung sang tập trung, điều chỉnh sách quản lý xã hội Trong bối cảnh đó, đứng trước cạnh tranh gay gắt ngân hàng, tổ chức tín dụng ngồi nước NHTM có định hướng định công tác định giá bất động sản chấp thành lập phòng định giá, tuyển nhân lực có trình độ cao, mang lại kết định.Tuy nhiên, hạn chế môi trường pháp lý chưa đầy đủ, quan tâm chưa mức nhà nước, thị trường thức bắt đầu cơng nhận, cơng tác định giá cịn nhiều khiếm khuyết cần bổ xung hoàn thiện Bộ phận chuyên định giá thành lập nên trình độ chuyên mơn cịn nhiều hạn chế, định giá chưa sát với giá thị trường, chưa đáp ứng nhu cầu vốn người vay, trình làm việc cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Để hạn chế bước khắc phục hạn chế địi hỏi phối hợp chặt chẽ ngân hàng với quan chức có liên quan DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007, Hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NG-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội Chính Phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NG-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, 2005 Chính Phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ký ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm văn sửa đổi bổ sung liên quan Bộ Tài Chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Phan Thị Thu Hà (2007), Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất trường đại học Kinh Tế Quốc Dân, Hà nội Peter S.Rose , Quản trị ngân hàng thương mại, nhà xuất Tài chính, Hà nội Nguyễn Minh Hoàng (2006) Những nguyên lý xác định giá trị tài sản giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất Tài chính, Hà nội Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2007), Báo cáo thường niên 2007 10 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2008), Báo cáo thường niên 2008 11 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2009), Báo cáo thường niên 2009 12 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (2009), Báo cáo hàng năm 2009 13 Ngân hàng TMCP Á Châu (2009), Báo cáo hàng năm 2009 14 Đỗ Minh Phương (2006), “ Nâng cao chất lượng cho vay chấp BĐS Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội 15 Đặng Thị Hoàng Nga (2008), “ Định giá BĐS phương pháp so sánh Việt Nam, thực trạng giải pháp hoàn thiện ”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội 16 Vũ Thị Dậu, (2009) “ Hoàn thiện phát triển thị trường tín dụng Việt Nam thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế”, tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh 25, trang 17-24 17 “Xây dựng thị trường đất bất động sản để phát triển thị trường vốn Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Nội, số 2/2005 18 Nguyễn Chí Thành (2008), “Cần nhanh chóng ổn định thị trường bất động sản” tạp chí Ngân hàng số 23, tháng 12/2008 19 THS Nguyễn Thùy Trang “ Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại : số nhận định nhìn từ góc độ pháp lý đến thực tiễn” , tạp chí ngân hàng số 23, 2010 20 Nguyễn Thị Nhung (2008), “ Hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp VPBank” , Khóa luận tốt nghiệp, khoa Bất động sản Địa chính, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội 21 Nguyễn Kim Phượng (2008) , “ Công tác định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu”, Khóa luận tốt nghiệp, khoa Bất động sản Địa chính, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội 22 Lê Duy Khánh, “ Những rủi ro từ việc nhận chấp BĐS giải pháp phòng ngừa hệ thống NHVN” , tạp chí ngân hàng số 15 năm 2009 23 Dương Thanh Minh, “ Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm”, tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử 24 “Vai trò người định giá bất động sản thị trường bất động sản”, nguồn Vietrealnet trang web www.vnrea.vn 25 “Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức Định giá Bất động sản PHẦN KIẾN THỨC ĐỊNH GIÁ”, công ty cổ phần đào tạo kinh doanh dịch vụ bất động sản GOLD LAND 26 THS Vũ Thị Thùy Linh, “Lối thoát cho thị trường bất động sản Việt Nam”, tạp chí thương mại số 22 năm 2009 27 THS Đàm Hồng Phương, “Một số giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động ngân hàng thương mại cổ phần địa bàn Hà nội”, tạp chí ngân hàng số năm 2009 28 LS Nguyễn Văn Hậu, “Những bất cập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, báo Pháp luật Việt Nam 29 TS Nguyễn Đại Lai, “Thận trọng rủi ro giải pháp vốn cho thị trường bất động sản”, Cổng thông tin điện tử ngân hàng công thương Việt Nam 30 Kwong Chau, Wai Lai (1995) , Valuation of real estate assets in China Journal of Property Valuation and Investment, 1995, volume 13, issue:5 31 David Besanko and Anjan V Thakor (1987) “Collateral and rationing: sorting equilibria in monopolistic and competitive credit market”, International Economic Review, vol 28, no 3, October, 1987 32 Max Kummerow, Department of property studies, Curtin University “Theory for real estate valuation: An alternative way to teach real estate price estimation methods” ... vấn đề định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam bối cảnh ổn định kinh tế vĩ... công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng... tính thống hoạt động định giá BĐS chấp CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ 2.1