Nghiên cứu thực trạng định giá đất ở việt nam

Mục tiêu hướng tới

Nghiên cứu này nhằm đánh giá các hạn chế trong công tác định giá đất tại Việt Nam, hỗ trợ cho hoạt động mua bán, cho thuê và thế chấp trong thị trường bất động sản Bài viết sẽ phân tích cơ sở lý luận về định giá đất, thực trạng hiện nay và học hỏi kinh nghiệm từ một số quốc gia khác Từ đó, đề xuất các giải pháp cải tiến và hoàn thiện công tác định giá đất ở Việt Nam trong thời gian tới.

Giới hạn phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá đất.

 Phạm vi nghiên cứu: Ở Việt Nam và một số nước trên thế giới.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài này kết hợp nghiên cứu lý luận và tổng kết thực tiễn bằng cách phân tích, mô tả và đánh giá các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước, cũng như các tài liệu khảo sát mà sinh viên thu thập được trong quá trình thực tập.

Kết cấu chuyên đề

Ngoài các phần mở đầu, kết luận, các phụ lục, nội dung chính của đề tài được chia làm 4 chương:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đất đai và thị trường đất đai

Theo Brinkman và Smyth (1976), đất đai được định nghĩa là một vùng đất cụ thể trên bề mặt trái đất, có những đặc tính ổn định hoặc có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh khí quyển Định nghĩa này bao gồm các yếu tố như không khí, đất, lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật, cùng với những ảnh hưởng từ hoạt động của con người trong việc sử dụng đất ở quá khứ, hiện tại và tương lai Đến năm 1993, định nghĩa này đã được củng cố tại Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil.

Theo định nghĩa khoa học, đất đai được hiểu là "diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố của môi trường sinh thái trên và dưới bề mặt, như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), lớp trầm tích, nước ngầm, khoáng sản, cùng với hệ thực vật và động vật, tình trạng cư trú của con người, và các dấu vết do con người để lại trong quá khứ và hiện tại (như san nền, hồ chứa, hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa)".

Đất đai bao gồm nhiều yếu tố quan trọng như khí hậu, đất, nước, địa hình và địa chất Ngoài ra, thực vật và động vật cũng là thành phần không thể thiếu, cùng với vị trí và diện tích của khu vực Kết quả hoạt động của con người cũng ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng và sự phát triển của đất đai.

Theo Luật đất đai Việt Nam (1993), đất đai được coi là tài nguyên quốc gia quý giá, đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần thiết yếu của môi trường sống Nó không chỉ là địa bàn phân bố các khu dân cư mà còn là nền tảng cho việc xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.

Theo quan điểm kinh tế học, đất đai được coi là một tài nguyên tự nhiên và sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất không chỉ là mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên dưới lòng đất và tất cả các yếu tố sinh sôi trên và trong lòng đất, không do lao động con người tạo ra Điều này bao gồm nước mặt, nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Tóm lại, đất đai là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp về đất đai đề cập đến khối lượng và tính chất quyền lợi hoặc tài sản mà cá nhân có thể chiếm hữu Đất đai không chỉ bao gồm lợi ích pháp lý mà còn cả các quyền theo tập quán không thành văn.

1.1.1.2 Đặc trưng của đất đai.

- Có vị trí cố định.

Đất đai có vị trí cố định, ảnh hưởng đến các đặc tính vật lý, hóa học và sinh thái, từ đó quyết định giá trị của nó Mặc dù các yếu tố như nham thạch, thổ nhưỡng và thực bì có thể thay đổi, nhưng vị trí không gian của đất đai là bất biến và không thể di dời Điều này yêu cầu con người phải sử dụng đất tại chỗ, dẫn đến mỗi mảnh đất có những đặc điểm riêng biệt về vị trí, tính chất và khả năng sử dụng cho các mục đích khác nhau, tạo ra giá trị riêng cho từng khu vực.

Diện tích đất đai là hữu hạn và không thể thay đổi theo ý muốn của con người, mặc dù con người có thể cải tạo tính chất và tình trạng của đất Sự khan hiếm quỹ đất ngày càng gia tăng do nhu cầu cao từ đô thị hóa, công nghiệp hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng dân số đang tăng Điều này đòi hỏi việc tiết kiệm và sử dụng đất hiệu quả Mặc dù diện tích đất có hạn, cung cầu trên thị trường đất đai không cố định, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu đất đai.

Đất đai có tính năng sử dụng vĩnh cửu, và nếu được bảo vệ và sử dụng hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể được cải thiện liên tục Việc quay vòng sử dụng đất nông nghiệp không chỉ đảm bảo tính lâu bền mà còn đặt ra yêu cầu về khả năng sử dụng và bảo vệ hợp lý tài nguyên đất.

Chất lượng đất đai có sự khác biệt rõ rệt do các yếu tố như địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì và nguồn nước Bên cạnh đó, điều kiện khí hậu như ánh sáng, nhiệt độ và lượng mưa cũng góp phần tạo ra sự đa dạng trong chất lượng đất đai.

Tính khác nhau của đất nông nghiệp ảnh hưởng đến sản lượng và chất lượng nông sản, trong khi đất xây dựng đô thị quyết định lực chịu tải của nền Để đạt hiệu quả sử dụng cao nhất, việc khai thác và sử dụng đất cần được thực hiện hợp lý Nếu con người biết cách sử dụng đất một cách hợp lý, chất lượng đất sẽ được nâng cao liên tục.

1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai.

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tương tác lẫn nhau, tạo ra khả năng trao đổi hàng hóa (Robert và Daniel, 1994) Nó không chỉ là nơi diễn ra hoạt động trao đổi hàng hóa mà còn phản ánh các quan hệ kinh tế giữa con người, liên kết họ thông qua việc trao đổi Theo nghĩa rộng, thị trường bao gồm các hiện tượng kinh tế liên quan đến lưu thông hàng hóa và mối quan hệ kinh tế giữa các cá nhân Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, thị trường chỉ đề cập đến khu vực và không gian cụ thể cho việc trao đổi hàng hóa.

Thị trường đất đai là nơi diễn ra giao dịch đất đai, có thể hiểu theo nghĩa rộng và hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai bao gồm tất cả các mối quan hệ giao dịch đất đai trong một khu vực và thời gian nhất định Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai chỉ tập trung vào các hoạt động giao dịch trực tiếp Đây là một phần quan trọng của nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam Theo Điều 5 Luật Đất đai 2003, "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", điều này có nghĩa là không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, và các chủ thể tham gia giao dịch chủ yếu liên quan đến quyền sử dụng đất.

1.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai.

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

Chủ thể thị trường là các pháp nhân kinh tế có lợi ích độc lập, có quyền tự quyết định các hoạt động kinh doanh và tham gia vào các quan hệ pháp luật Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Khách thể thị trường bao gồm các sản phẩm hữu hình và vô hình được giao dịch trên thị trường Những sản phẩm này có thể hiện hữu trong thực tế hoặc chỉ tồn tại trong tương lai.

Giá đất

1.2.1 Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở những nước kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, là giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.

Ở Việt Nam, giá đất không chỉ dựa vào nền kinh tế thị trường mà còn chịu ảnh hưởng của yếu tố chính trị, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân theo quy định của hiến pháp Điều này có nghĩa là không tồn tại quyền sở hữu tư nhân về đất đai, và do đó, không có việc mua bán quyền sở hữu giữa các chủ sử dụng đất Khi đề cập đến giá đất, thực chất là giá của quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế và góp vốn, tương tự như quyền sở hữu nhưng không phải là quyền sở hữu thực sự Đây là điểm khác biệt quan trọng về giá đất ở Việt Nam so với các quốc gia khác.

Q u yề n s ử d ụ n g đ ất Chuyển nhượng đất

Các chủ sử dụng đất

Cho thuê Cho thuê lại đất Thế chấp đất

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Khi nói đến khái niệm giá đất, chúng ta đang đề cập đến giá trị của quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu đất.

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” (Luật đất đai 2013)

Giá đất hình thành trong các trường hợp sau:

+ Do Nhà nước quy định

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

+ Do người sử dụng đất tự thỏa thuận trong từng trường hợp

1.2.2 Đặc trưng của giá đất

 Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả.

Giá đất không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế mà còn chịu tác động từ yếu tố tâm lý, khi người mua sẵn sàng trả giá cao hơn nếu mảnh đất phù hợp với nhu cầu định cư của họ Hơn nữa, giá đất còn phụ thuộc vào mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng, điều này thường liên quan đến quy hoạch sử dụng đất.

 Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành.

Các hàng hóa thông thường có thị trường hoàn chỉnh và dễ tiêu chuẩn hóa, trong khi giá đất lại hình thành chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc điểm từng loại đất, tình trạng thị trường, môi trường, quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng Quá trình định giá đất là phức tạp và cần phân tích cụ thể, do đất đai có tính khác biệt lớn và khó so sánh Hơn nữa, người sử dụng đất có trách nhiệm với xã hội khi sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, góp phần vào việc duy trì cuộc sống và bảo vệ môi trường sinh thái.

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị thực sự của đất Khác với hàng hóa thông thường, giá cả của đất không được xác định bởi chi phí sản xuất, vì đất không phải là sản phẩm do con người tạo ra Thay vào đó, giá đất phản ánh giá trị tài nguyên và tài sản trên đó, cùng với khả năng sinh lợi và hiệu quả của vốn đầu tư Do đó, giá đất không phản ánh chi phí sản xuất mà là tiềm năng kinh tế của nó.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp về đất đai cho thấy rằng giá thành sản phẩm chỉ trở thành một phần của giá đất khi có hiệu quả thực tế Định giá đất phức tạp và cần xem xét khả năng sinh lợi cùng vốn đầu tư Do đó, việc xác định đúng giá trị vốn của đất là một thách thức Trong thực tế, khai phá đất đai có chi phí, và điều này cần được phản ánh trong giá cả đất đai Tuy nhiên, chi phí khai phá chủ yếu là đầu tư vào đất và thu lợi từ đầu tư, thực chất là một phần bổ sung vào giá đất.

 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định.

Trong thị trường đất đai, giá cả chủ yếu bị ảnh hưởng bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó nguồn cung đất hạn chế do yếu tố tự nhiên Sự khan hiếm đất đai làm cho tính co dãn của cung rất nhỏ, trong khi nhu cầu về đất lại tăng theo sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số Do đó, giá đất thường chịu tác động từ nhu cầu xã hội, vì khả năng cung cấp đất đai ít có sự thay đổi và luôn có giới hạn.

 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.

Giá đất có tính đặc thù khu vực và cá biệt, làm cho việc hình thành giá cả thống nhất giữa các thị trường trở nên khó khăn Tại cùng một thành phố, vị trí và đặc điểm của từng thửa đất ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị của nó Do đó, việc tiêu chuẩn hóa giá đất là điều không dễ dàng, vì mỗi loại đất và mỗi mảnh đất lại có giá trị khác nhau Giá đất phụ thuộc nhiều vào các yếu tố địa phương, khu vực và tính cá biệt, điều này thể hiện rõ hơn so với giá hàng hóa thông thường, bởi nó gắn liền với sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số Tính đặc thù về vị trí cũng khiến cho việc định giá đất trở nên phức tạp hơn.

 Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao.

Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, tức là giá trị giảm theo thời gian sử dụng Ngược lại, đất đai không chỉ không khấu hao mà còn có xu hướng tăng giá trị theo sự phát triển kinh tế và xã hội Tuy nhiên, trong thị trường đất đai Việt Nam, các mảnh đất có thời hạn sử dụng lại gặp vấn đề khi quyền sử dụng và thời hạn sử dụng ngày càng giảm, dẫn đến giá cả có những biến động nhất định.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.

 Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.

Giá đất đang có xu hướng tăng cao, với tốc độ tăng nhanh hơn so với giá hàng hóa thông thường Nguyên nhân chủ yếu đến từ tính khan hiếm của đất đai, khi mà diện tích đất tự nhiên có hạn, trong khi nhu cầu về đất do sự phát triển kinh tế, xã hội và dân số ngày càng tăng Điều này dẫn đến giá đất tăng rõ rệt Thêm vào đó, sự nâng cao cấu trúc hữu cơ của tư bản xã hội làm giảm tỷ suất lợi nhuận bình quân, từ đó tạo ra xu hướng tăng giá đất.

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.

Nhân tố thông thường đề cập đến các yếu tố phổ biến và có tính cộng đồng ảnh hưởng đến giá đất Những yếu tố này tác động tổng thể đến mức giá đất trong bối cảnh kinh tế và xã hội, từ đó tạo nền tảng để xác định giá cụ thể cho từng loại đất.

Nhân tố hành chính đóng vai trò quan trọng trong việc can thiệp vào giá cả đất, với mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước, dựa trên lợi ích toàn xã hội và phát triển kinh tế vĩ mô, thiết lập các chính sách liên quan đến chuyển dịch đất và hạn chế sử dụng một số loại đất Những yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao gồm chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông, và sự biến đổi hành chính.

Nhân tố nhân khẩu đóng vai trò quan trọng trong kinh tế và xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Các yếu tố như mật độ dân số, chất lượng nhân khẩu và cấu trúc nhân khẩu trong gia đình đều có mối liên hệ chặt chẽ với sự biến động của giá bất động sản.

Xã hội phát triển và ổn định có tác động mạnh mẽ đến giá đất, với bốn yếu tố chính là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và quá trình đô thị hóa.

Định giá đất

1.3.1 Khái niệm định giá đất Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

1.3.2 Vai trò của định giá đất Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

 Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất.

 Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố.

 Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.

Việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất cần dựa trên cơ sở vững chắc, trong đó định giá đất đóng vai trò quan trọng Định giá đất không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất mà còn góp phần đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai và xây dựng cũng như thực thi các quy định pháp luật về đất.

1.3.3 Thông tin trong định giá đất

 Giá trị của thông tin trong định giá

Người mua hàng thường phải đưa ra quyết định trong điều kiện bất định, và việc có nhiều thông tin hơn giúp họ dự đoán chính xác hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro Thông tin được coi là hàng hoá có giá trị, khiến người tiêu dùng sẵn sàng chi tiền để mua Giá trị thực sự của thông tin đầy đủ chính là sự chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của quyết định khi có thông tin đầy đủ và giá trị kỳ vọng khi thông tin thiếu hụt.

Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm: + Quyền sở hữu, sử dụng:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá theo đúng chế độ và quy định của Nhà nước.v v + Đặc điểm về đất đai:

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

+ Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai

- Thông tin về quy hoạch sử dụng đất.

- Thông tin về kế hoạch sử dụng đất.

- Thông tin về những hạn chế của tài sản.

Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.

 Phương pháp xác định thông tin

Nguồn thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc phát ra các tin tức và tín hiệu, được phân loại thành nhiều loại như nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên và nguồn cấp hai Các loại nguồn tin này không chỉ quyết định nội dung tin tức mà còn là tiền đề cho sự hình thành của tin tức Trong bài viết này, chúng ta sẽ tập trung vào các nguồn tin liên quan đến lĩnh vực đất đai.

+ Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ.

+ Văn tự, thông tin do chủ sử dụng, sử hữu cung cấp.

Cần tiến hành điều tra trong cộng đồng để xác minh các thông tin đã thu thập, bao gồm cả định lượng và chất lượng, cũng như nguồn gốc và dư luận xung quanh Đặc biệt, cần chú ý đến các tranh chấp nếu có xảy ra.

Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:

- Văn tự về đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn…

- Tên và địa chỉ chủ nhân.

- Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm.

- Những hạn chế hoặc giới hạn.

- Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian.

- Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.

- Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.

- Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước…

1.3.4 Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc kinh tế có mối liên hệ chặt chẽ với học thuyết kinh tế và ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Những nguyên tắc này thường không được xem xét riêng lẻ mà thường được áp dụng cùng nhau, bổ sung cho nhau trong quá trình phân tích và hiểu biết về thị trường.

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản dưới đây:

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Mức giá đất đai được xác định dựa trên tính thay thế và sự tương đồng giữa các thửa đất Quyết định này thường do những người mua bán có hiểu biết về thị trường đưa ra, thông qua việc so sánh các giao dịch thực tế Để định giá đất, cần xem xét các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng của nó Ví dụ, trong trường hợp đất nông nghiệp, nếu hai thửa đất có chất lượng và vị trí tương đương, giá trị của một thửa đất có thể được xác định dựa trên giá của thửa đất còn lại.

Trong định giá, giá cả hàng hóa phản ánh tổng thu lợi tương lai của nó Nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư dựa trên dự toán hiệu quả mà bất động sản có thể mang lại Điều này đòi hỏi người định giá phải hiểu rõ về thu lợi trong quá khứ và thực hiện phân tích thị trường đất đai, xu hướng phát triển kinh tế chính trị, cùng với tác động của các quy định chính sách Họ cần dự đoán chính xác tổng lợi nhuận và giá trị thu lợi từ bất động sản cho người sử dụng đất hiện tại và tương lai Quá trình tính toán thu lợi dự kiến phải đảm bảo tính khách quan và hợp lý.

 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.

Đất đai có tính đa dạng trong cách sử dụng, và mỗi phương thức sử dụng mang lại mức thu nhập khác nhau cho người sở hữu Người sử dụng đất luôn mong muốn khai thác hiệu quả nhất để tối đa hóa lợi ích Do đó, việc xác định giá cả đất đai cần dựa trên khả năng phát huy hiệu quả cao nhất từ việc sử dụng đất.

Khi thực hiện định giá theo nguyên tắc này, cần vượt qua những hạn chế của việc sử dụng thực tế và phán đoán chính xác tình huống mà mảnh đất có thể được sử dụng hiệu quả nhất.

Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần trong đầu tư đất đai phản ánh quy luật hiệu quả tới hạn trong kinh tế học Khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất, thu nhập ròng sẽ tăng lên Tuy nhiên, sau khi đạt đến một ngưỡng nhất định, việc tiếp tục đầu tư sẽ không còn mang lại tỷ lệ gia tăng thu nhập ròng tương ứng với số vốn đầu tư thêm.

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường xảy ra giữa hai bên cung và cầu, với giá cả là kết quả của sự cạnh tranh tại điểm cân bằng giữa chúng.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp về cạnh tranh hàng hóa cho thấy rằng cả bên cung và cầu không thể kỳ vọng lợi nhuận siêu ngạch ngoài mức hợp lý Đất đai có những đặc điểm như vị trí cố định, diện tích hạn chế và tính cá biệt, dẫn đến khó khăn trong việc cạnh tranh do nguồn cung đất chủ yếu do Nhà nước quyết định Cạnh tranh trong thị trường đất đai chủ yếu diễn ra giữa những bên có nhu cầu, đặc biệt khi giá đất thấp hơn khả năng thu lợi Đối với loại đất có tính thay thế thấp, giá cả có xu hướng tăng cao, đặc biệt là đất kinh doanh do lượng cung hạn chế Nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc thay thế có mối quan hệ chặt chẽ, trong đó nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất cũng đóng vai trò quan trọng, nhằm tối đa hóa thu nhập từ việc sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định.

Nguyên tắc cạnh tranh phản ánh mức độ cạnh tranh bên ngoài đất đai, ảnh hưởng lớn đến khả năng thu lợi Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên.

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Các chính sách, quy định của Nhà nước liên quan đến định giá đất

Luật đất đai 2013 có những quy định chi tiết đối với định giá đất trong mục 2 của Luật như sau: Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất. Điều 113 Khung giá đất

Chính phủ quy định khung giá đất định kỳ 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng Nếu trong thời gian áp dụng khung giá đất, giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Điều 114 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể.

1 Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong quá trình thực hiện bảng giá đất, nếu Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc có sự biến động về giá đất trên thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi Hội đồng nhân dân phê duyệt bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan chức năng ít nhất 60 ngày trước đó Nếu có sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương, Ủy ban sẽ báo cáo Thủ tướng Chính phủ để có quyết định.

2 Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp bao gồm các nội dung quan trọng như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; và tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi hoàn cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất.

3 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Xác định giá đất cụ thể cần dựa trên điều tra và thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, cùng với dữ liệu từ cơ sở dữ liệu đất đai Việc áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp là rất quan trọng Sau khi có kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi gửi đến Ủy ban nhân dân cùng cấp để quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất được thành lập với Chủ tịch là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cùng với đại diện từ các cơ quan, tổ chức liên quan và tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4 Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp đề cập đến các vấn đề liên quan đến tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền nhưng không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như việc công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức Bên cạnh đó, bài viết cũng trình bày cách tính tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê mà không qua đấu giá Ngoài ra, bài viết đề cập đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đặc biệt là trong các trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất thuộc diện Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần Cuối cùng, bài viết nêu rõ cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5 Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Điều 115 Tư vấn xác định giá đất

1 Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.

2 Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3 Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật này.

4 Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất. Điều 116 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

1 Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;

Tổ chức thực hiện định giá đất ở các cấp

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) có trách nhiệm:

- Tổ chức xây dựng, điều chỉnh khung giá đất để trình Chính phủ ban hành.

Hướng dẫn các phương pháp định giá đất bao gồm việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất theo quy định Định giá đất cụ thể được thực hiện thông qua hoạt động tư vấn xác định giá đất Ngoài ra, việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu về giá đất trong hệ thống thông tin về đất đai là rất quan trọng Cuối cùng, lập bản đồ giá đất cũng là một phần không thể thiếu trong quy trình này.

Thanh tra và kiểm tra việc thực hiện các phương pháp định giá đất là rất quan trọng Điều này bao gồm việc áp dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể, đấu giá quyền sử dụng đất, và hoạt động tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật Việc xử lý các vi phạm trong lĩnh vực này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

- Ban hành các chương trình bồi dưỡng về pháp luật đất đai và định giá đất.

- Xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất trong hệ thống thông tin về đất đai.

+ Bộ Tài chính có trách nhiệm:

- Thẩm định khung giá đất và khung giá đất đã điều chỉnh.

Chủ trì và phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường để hướng dẫn quy trình thẩm định bảng giá đất cũng như định giá đất cụ thể của Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất.

+ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có trách nhiệm:

Tổ chức xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể, và đề xuất điều chỉnh khung giá đất Đồng thời, quy định và quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cũng là những nhiệm vụ quan trọng trong quản lý giá đất.

Hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về giá đất tại địa phương, đồng thời giải quyết các vướng mắc phát sinh liên quan đến giá đất theo thẩm quyền.

- Thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm về giá đất và hoạt động tư vấn xác định giá đất tại địa phương.

Tổ chức xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất tại địa phương, cập nhật thông tin và lập bản đồ giá đất theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Đồng thời, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường để cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho người dân và các nhà đầu tư.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

- Hàng năm, gửi báo cáo tới Bộ TN&MT về tình hình thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Tổ chức hướng dẫn và tuyên truyền phổ biến việc xác định giá đất cụ thể theo quy định.

- Lập kế hoạch định giá đất cụ thể để báo cáo UBND tỉnh đảm bảo đúng pháp luật và thời gian quy định.

- Hàng năm, lập dự toán kinh phí tổ chức định giá đất cụ thể trình UBND tỉnh phê duyệt.

- Xây dựng phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trình UBND tỉnh phê duyệt.

Tổng hợp và nghiên cứu các đề xuất nhằm giải quyết những vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể, sau đó báo cáo lên UBND tỉnh cùng các Bộ, ngành Trung ương liên quan, tạo cơ sở cho việc tổ chức thực hiện hiệu quả.

Lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể và thực hiện thống kê, tổng hợp để báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng UBND tỉnh về kết quả định giá đất cụ thể tại tỉnh trước ngày 15 tháng 01 hàng năm.

- Tham mưu cho UBND tỉnh bố trí kinh phí từ ngân sách Nhà nước liên quan đến việc tổ chức định giá đất cụ thể.

Đề xuất giải quyết các khó khăn trong việc xác định giá đất cụ thể cần được báo cáo tới UBND tỉnh và các Bộ, ngành Trung ương liên quan, nhằm tạo cơ sở cho việc tổ chức thực hiện hiệu quả.

+ Trách nhiệm của cơ quan thuế:

Cơ quan Thuế có trách nhiệm thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định.

+ Ủ y ban nhân dân cấp huyện:

- Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm gửi Sở TN&MT để tổng hợp báo cáo UBND tỉnh đúng pháp luật và thời gian quy định.

Các đơn vị trực thuộc cần thực hiện chỉ đạo và được giao trách nhiệm thu thập thông tin về thửa đất, tiến hành điều tra và khảo sát giá đất thị trường theo quy định Đồng thời, họ cũng phải hoàn thiện hồ sơ theo quy định để Ủy ban nhân dân cấp huyện trình cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể.

+ Ủ y ban nhân dân cấp xã

Ủy ban nhân dân cấp xã đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và điều chỉnh giá đất, làm cơ sở cho công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Họ tham gia khảo sát giá đất thị trường để xác định mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất Bên cạnh đó, Ủy ban cũng tham gia vào việc xác định giá đất cụ thể phục vụ cho đấu giá thuê đất trong các lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, và nuôi trồng thủy sản, bao gồm quỹ đất công ích, đất bãi bồi ven sông, và đất chưa sử dụng của xã, phường, thị trấn.

Các kết quả định giá đất đã đạt được

Về cơ bản, chúng ta đã xây dựng xong bảng giá đất cho từng địa phương trên cả nước.

Bảng 1: Bảng giá đất một số tuyến phố thuộc quận Hai bà Trưng – Hà Nội

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

(Kèm theo Quyết định số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố

Bảng 2: Bảng giá đất một số tuyến phố ở quận 2 – TP Hồ Chí Minh

Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND là cơ sở quan trọng để tính toán các chi phí liên quan đến đất mà Nhà nước cần thu, bao gồm thuế và phí sử dụng đất Quyết định này cũng giúp doanh nghiệp xác định giá cả một cách chính xác.

Những vấn đề còn tồn tại trong định giá đất

Mặc dù Luật Đất đai yêu cầu giá đất của Nhà nước phải tương thích với giá thị trường, nhưng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hiện nay vẫn thấp hơn giá thị trường đáng kể Nhiều UBND các thành phố lớn cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất lên cao hơn là không khả thi do khung giá của Chính phủ đã rất thấp.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp quy định rằng giá đất do Nhà nước ban hành được áp dụng cho mọi mục đích Tuy nhiên, do bảng giá đất quá thấp, Chính phủ yêu cầu UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với thị trường trong bốn trường hợp: giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước có giá trị quyền sử dụng đất.

Tại Việt Nam, khi Nhà nước thu hồi đất, tiền đền bù được xác định dựa trên khung giá đất đã được ấn định Tuy nhiên, khi đất được chuyển giao cho nhà đầu tư để triển khai dự án hoặc bán lại, giá trị lại được tính theo giá thị trường Giá đất do Nhà nước quy định không chỉ áp dụng cho các hoạt động thu hồi, bồi thường và giao mặt bằng mà còn được sử dụng để xác định giá trị đất trong các liên doanh và tính thuế chuyển nhượng đất cho người sử dụng mới.

Một nghiên cứu năm 2009 về tỷ lệ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường đất đai tại TP Hồ Chí Minh cho thấy sự khác biệt rõ rệt trong giá nhà đất, đặc biệt là tại khu vực đường Hai Kết quả nghiên cứu này phản ánh tình hình thị trường bất động sản và tác động của chính sách giá cả đến người tiêu dùng.

Giá nhà đất tại các quận nội thành TP.HCM đang có sự chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường Cụ thể, tại Bà Trưng (Quận 1), giá Nhà nước tối đa chỉ 48 triệu đồng/m2, trong khi giá chào bán thực tế lên tới 293 triệu đồng/m2, tạo ra sự chênh lệch lên đến 600% Tương tự, đất mặt đường Tú Xương (Quận 3) có giá Nhà nước 22 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường lên tới 213 triệu đồng/m2, tăng 970% Đặc biệt, tại các quận ven, như đường Đỗ Xuân Hợp (Quận 9), giá Nhà nước chỉ 3,5 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường đã đạt 40 triệu đồng/m2, tức là tăng 1.140% Tại huyện Nhà Bè, đường Lê Văn Lương có giá Nhà nước chỉ 2,2 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường lên đến 28,7 triệu đồng/m2, tương đương với mức tăng 1.300%.

Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới (WB) về đô thị hóa tại Việt Nam, thị trường nhà đất đang gặp khó khăn do cơ chế hai giá WB chỉ ra rằng cơ chế này đã dẫn đến sự chuyển giao giá trị và lợi ích lớn, đồng thời tạo ra kẽ hở cho hành vi thông đồng giữa các công ty xây dựng, nhà đầu tư và quan chức nhà nước Tình trạng này không chỉ làm trầm trọng thêm vấn đề mà còn duy trì sự tồn tại của cơ chế hai giá trong thị trường bất động sản.

Cơ chế hai giá là một trong những nguyên nhân chính gây ra tranh chấp liên quan đến thu hồi đất Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, trong giai đoạn 1993 -

Vào năm 1995, khi giá thị trường và giá nhà nước chưa chênh lệch quá lớn, đã có khoảng 800 vụ kiện tụng và khiếu nại liên quan đến việc áp giá trong thu hồi đất Tuy nhiên, bắt đầu từ giai đoạn 1996, tình hình này đã có sự thay đổi đáng kể.

2005, khi hai giá này chênh lệch nhau quá cao, số vụ việc tăng đến 12.708 vụ, tăng gấp

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Diện tích đất đai vướng vào tranh chấp ngày càng lớn, dẫn đến tỷ lệ dự án hoàn thành đúng tiến độ giảm đáng kể và tình trạng ứ đọng gia tăng, làm tăng giá thị trường nhà đất Hậu quả của quá trình này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn tạo ra khoảng cách ngày càng sâu giữa hai mức giá Khung giá đất thấp giả tạo khuyến khích tình trạng bán đất tràn lan, thúc đẩy đô thị hóa không kiểm soát, kèm theo hiệu quả sử dụng cơ sở hạ tầng thấp và chi phí đầu tư cao Nhà nước đang đối mặt với cơ chế hai giá, mang lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư so với người dân.

Tại nhiều tỉnh, đặc biệt là các khu đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường chỉ chiếm từ 40% đến 70% giá thị trường Lãnh đạo các địa phương cho rằng cần thời gian để thực hiện chính sách "một mức giá đất" nhằm tránh sốc giá cho các dự án đầu tư Đồng thời, các địa phương cũng mong muốn duy trì giá đất thấp để thu hút thêm đầu tư.

 Thời gian áp dụng bảng giá đất

Thời gian áp dụng bảng giá đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, khi trước đây thường chỉ kéo dài một năm Việc này dẫn đến lãng phí về tiền bạc và công sức, vì quá trình điều tra và đánh giá để đưa ra số liệu giá đất mất nhiều tháng Đến năm 2015, chính phủ đã điều chỉnh khung giá đất từ 1 năm lên 5 năm, nhằm cải thiện tình hình này.

 Tình trạng đầu cơ làm tăng giá đất

Tình trạng đầu cơ tích trữ đất đã gây ra sự tăng giá đất từ lâu, với việc đất trong diện quy hoạch bị thu mua để chờ giá cao khi nhà nước thu hồi Điều này phản ánh chất lượng chuyên viên định giá kém, không chỉ khiến giá đất của Nhà nước thấp hơn thực tế mà còn tạo cơ hội cho những kẻ đầu cơ trục lợi Cơn sốt giá đất năm 2007-2008 là một ví dụ điển hình, khi giá đất tăng gấp rưỡi, gấp đôi, và đến nay, nơi giảm giá nhiều nhất cũng chỉ khoảng 50%, vẫn chưa trở về giá trị trước năm 2007 Giá trị bất động sản lúc đó cũng chưa phản ánh giá trị thực, và mặc dù nạn đầu cơ đã giảm, nhưng vẫn còn tồn tại.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

 Cơ sở pháp luật về việc quy định giá đất và xác định giá đất còn chưa hoàn thiện, đôi lúc còn có sự chồng chéo

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về tư vấn định giá đất hiện nay còn thiếu sót và chưa đồng bộ, dẫn đến những bất cập trong hoạt động này Quản lý giá đất và tư vấn định giá đất được thực hiện bởi nhiều cơ quan nhà nước khác nhau như Tài chính, Xây dựng, và Tài nguyên và Môi trường Việc xác định giá đất hợp lý là một trong những giải pháp quan trọng để cải thiện thị trường đất đai tại Việt Nam, đồng thời là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh hiện nay Chỉ khi giá đất được xác định chính xác, người sử dụng đất mới có thể khai thác nguồn tài nguyên này một cách hợp lý.

Sự phức tạp trong việc xác định giá đất xuất phát từ sự chồng chéo của nhiều văn bản pháp luật khác nhau Cụ thể, Pháp lệnh giá quy định về hành nghề thẩm định và điều kiện thẩm định giá đất, trong khi Luật Đất đai cũng đề cập đến tư vấn và xác định giá đất Đồng thời, Luật Kinh doanh BĐS cũng có quy định liên quan đến định giá đất, tạo nên một hệ thống pháp lý phức tạp cho vấn đề này.

Khái niệm thẩm định giá và định giá hiện đang gặp xung đột trong các luật khác nhau, gây khó khăn trong việc thực hiện Theo Pháp lệnh giá, định giá được hiểu là hoạt động do Nhà nước thực hiện, trong khi thẩm định giá là hoạt động của các tổ chức hành nghề xác định giá dựa trên thị trường theo các nguyên tắc pháp luật quy định Ngược lại, Luật kinh doanh BĐS lại định nghĩa định giá là hoạt động của các tổ chức hành nghề mà không cần tuân theo nguyên tắc nào cụ thể Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 giới thiệu khái niệm tư vấn về giá đất, chỉ ra rằng đây là hoạt động xác định giá đất do các tổ chức hành nghề có điều kiện thực hiện Việc thống nhất các khái niệm này là cần thiết để đảm bảo công tác xác định giá đất không gây lúng túng cho người thực thi và người dân.

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Kinh nghiệm trong công tác định giá đất

Cộng hòa Liên bang Đức quản lý bất động sản thông qua hệ thống địa bạ, nơi mọi tài sản đều được đăng ký Các cơ quan chức năng chịu trách nhiệm lập bản đồ địa chính và duy trì địa bạ, trong đó ghi rõ mô tả tài sản, thông tin chủ sở hữu, các quyền và nghĩa vụ liên quan Tất cả tổ chức và cá nhân tham gia thị trường đều có quyền truy cập thông tin này, và hồ sơ địa bạ được lưu trữ tại các cơ quan tòa án.

Hội đồng định giá, gồm các chuyên gia như kiến trúc sư, kỹ sư địa chính và thương gia bất động sản, thực hiện việc thống kê giá cả mua bán và xác định giá định hướng Họ cung cấp thông tin giá cho thị trường và thu thập dữ liệu cần thiết để xác định giá cụ thể Dịch vụ giám định giá phục vụ cho bên mua, bên bán, cũng như tổ chức, cá nhân cần giá để quốc hữu hóa hoặc để phục vụ cho kiện tụng Đối tượng giám định bao gồm đất đai, nhà ở, quyền xây dựng và diện tích cho thuê văn phòng kinh doanh.

Nhật Bản có hệ thống định giá đất gọi là bình giá địa sản và giám định, với các phương pháp và chế độ quản lý tương đối hoàn thiện và thành thục.

Vào những năm 60, giá đất ở Nhật Bản tăng mạnh, gây ra nhiều vấn đề xã hội như khó khăn trong việc có đất công và đầu tư quá mức vào bất động sản Để giải quyết những mâu thuẫn này, vào ngày 6/3/1963, Hiệp hội Giám định Bất động sản đã đề xuất xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản” Dựa trên đề xuất này, Nhật Bản đã ban hành “Luật giám định bất động sản” và vào năm 1964, thiết lập “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản” Nhờ đó, các chế độ liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật Bản đã dần được chính thức hóa và trở thành một hệ thống.

Bất động sản theo luật dân sự Nhật Bản được định nghĩa là đất đai cùng với các vật gắn liền với nó Việc định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị kinh tế của đất đai, công trình kiến trúc và các quyền lợi liên quan đến quyền sở hữu đất.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp liên quan đến bất động sản và vật kiến trúc, sử dụng hình thức tiền tệ để thể hiện giá trị Về mặt vật lý, bất động sản bao gồm đất đai và các công trình kiến trúc phụ thuộc vào đất Việc đánh giá giá trị bất động sản tập trung vào việc phán đoán lợi ích mà quyền lợi từ bất động sản có thể mang lại Hai mặt nội dung chính của lợi ích kinh tế từ quyền lợi này là điều cần được xem xét kỹ lưỡng.

Quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn và không bị ràng buộc, cùng với các quyền lợi khác như quyền mượn đất.

Quyền lợi tài sản ngoài ra không phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, bao gồm quyền mượn đất, quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, và quyền đầu tư trên đất, đi kèm với quyền sở hữu.

Bình giá giám định bất động sản là quá trình xác định chính xác các quyền lợi trong hoạt động kinh tế, với mục tiêu đánh giá rõ ràng lợi ích kinh tế mà các quyền lợi này có thể tạo ra.

Trong bình giá giám định bất động sản tại Nhật Bản, việc phân tách giữa đất đai và vật kiến trúc là một điểm đặc sắc, do quyền lợi về đất đai và vật kiến trúc được phân chia rõ ràng Kỹ thuật bình giá đất đai và vật kiến trúc có sự khác biệt lớn, trong khi giá đất đai ở Nhật Bản rất cao và chiếm ưu thế trong cấu thành giá bất động sản Hơn nữa, các phương pháp truyền thống thường tập trung chủ yếu vào việc bình giá đất đai, dẫn đến việc giám định bất động sản tại Nhật Bản thiên về giá trị đất đai.

Trong nghiên cứu giá cả đất đai, lý thuyết bất động sản Nhật Bản chỉ ra rằng giá cả đất đai phản ánh giá trị kinh tế của nó, được xác định bởi ba yếu tố chính: hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Việc bình giá đất đai cần giải thích cơ chế tương tác giữa ba yếu tố này để đánh giá giá trị kinh tế một cách chính xác Đồng thời, cần áp dụng kỹ thuật bình giá để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai, từ đó đưa ra những phán đoán hợp lý về giá cả đất đai.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Trong kinh tế học, giá của một hàng hóa được xác định dựa trên số lượng hàng hóa khác có thể trao đổi để lấy hàng hóa đó Giá trị thị trường được quy định trong Luật Bồi thường và Thu hồi đất năm 1986.

Luật giá đất năm 1986 của bang Victoria quy định rằng giá liên quan đến lợi ích của một mảnh đất tại một thời điểm nhất định được xác định như khoản tiền mà người bán sẵn sàng chấp nhận từ người mua Tất cả các bang ở Úc đều có luật về giá đất và định giá đất, với một số bang như Victoria, New South Wales và Queensland đã ban hành Đạo luật định giá đất Trong các quy định này, có nhiều khái niệm quan trọng liên quan đến giá đất, bao gồm giá vốn, giá đất hàng năm và giá vị trí của đất.

Luật thuế đất năm 1958 của Úc quy định các mục đích định giá đất nhằm phục vụ nhu cầu công ích, kinh doanh và người dân, đồng thời xác định các loại thuế như thuế nhà đất, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng và tiền đền bù Úc áp dụng hai loại giá chính để xác định giá trị đất đai, bao gồm giá thị trường và giá chế định.

Từ giữa thế kỷ 17, cơ quan về Đất đai ở Thụy Điển được hình thành Sang thế kỷ

Trong xã hội nông nghiệp, nhu cầu dồn điền đổi thửa gia tăng do nông dân thường chia đất cho con cái, dẫn đến tình trạng đất đai bị phân tán nhỏ lẻ Khi xã hội chuyển sang giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa, việc định giá đất trở nên rõ ràng hơn, chủ yếu tập trung vào xác định vị trí đất nhằm phục vụ cho việc thu hồi đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.

Kinh nghiệm xây dựng các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất phù hợp với giá thị trường

hợp với giá thị trường.

Việc định giá đất ở Australia tuân theo các quy định pháp luật và nguyên tắc thị trường, đảm bảo tính minh bạch và khả năng kiểm tra với chứng cứ thị trường Định giá dựa trên sự đồng thuận giữa người mua và người bán, với giá bán được giả định dù đất có thực sự được giao dịch hay không Hệ thống pháp luật về định giá đất đã được hình thành từ sớm, với các đạo luật như Luật định giá đất năm 1971 ở Bang Nam Australia và Luật định giá đất năm 1916 ở Bang New South Wales, mặc dù nội dung và quy trình định giá tương tự nhau Định giá đất chủ yếu phục vụ cho mục đích tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Hiện tại, ở Australia, có ba phương pháp chính để định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp sử dụng dữ liệu thị trường), phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật hữu ích trong việc định giá đất, đặc biệt khi có những mảnh đất tương tự để đối chiếu Phương pháp này cho phép người dùng xác định giá trị của mảnh đất cần bán một cách hiệu quả mà không cần phải điều chỉnh quá nhiều Việc sử dụng các mảnh đất tương tự giúp đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy trong quá trình định giá.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp có sự chỉnh sửa đáng kể do những điểm khác biệt nổi bật Phương pháp này được áp dụng phổ biến cho các vùng đất trống Đối với những khu đất đã được đầu tư, việc tính thuế hoặc tiền thuê nhà/đất sẽ dựa trên giá bán, trong đó giá trị đầu tư sẽ được phân tích và bóc tách để khấu trừ cho giá mặt bằng đất.

Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá bất động sản nhà ở, không phân biệt theo cấu trúc hay phân bổ nhà và đất Phương pháp này xác định giá trị đất dựa trên giá trị tổng thể của bất động sản, sau khi trừ đi các khoản đầu tư liên quan đến bất động sản đó.

Phương pháp thu nhập, hay còn gọi là phương pháp hoàn vốn, yêu cầu thực hiện phép nhân giữa hệ số thích hợp và tổng tiền thuê ròng hàng năm Hệ số này biểu thị số năm hoàn vốn, trong khi tiền thuê ròng hàng năm được tính bằng tổng số tiền thuê trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến nhà hoặc đất.

Theo Hiến pháp Thụy Điển, cá nhân và tổ chức được đảm bảo nhận bồi thường đầy đủ cho bất động sản (BĐS) bị thu hồi Luật Trưng mua quy định rằng giá bồi thường phải tương ứng với giá trị thị trường của BĐS Trong trường hợp chỉ một phần của BĐS bị ảnh hưởng, mức bồi thường sẽ được điều chỉnh theo giá trị giảm dần của thị trường.

Vào tháng 8/2010, Luật Trưng mua đã được điều chỉnh với quy định giá bồi thường bằng giá trị thị trường cộng thêm 25% Quy định này nhằm đảm bảo rằng chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ khỏi sự biến động của giá thị trường, do giá trị kỳ vọng của bất động sản thường cao hơn giá trị thực tế Chính phủ áp dụng nguyên tắc này để tăng cường độ an toàn cho người sở hữu và giảm thiểu rủi ro tài chính có thể xảy ra.

Tại Thụy Điển, các phương pháp định giá phổ biến bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí, giúp xác định giá trị tài sản một cách chính xác và hiệu quả.

Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản giúp xác định mức giá bán bằng cách so sánh với các tài sản tương tự Sau đó, giá trị này sẽ được điều chỉnh dựa trên thời gian và các đặc điểm riêng của bất động sản.

Phương pháp thu nhập là một công cụ quan trọng trong việc đánh giá bất động sản có sinh lời Để xác định mức sinh lời, cần phân tích chi phí và doanh thu liên quan đến bất động sản Việc so sánh giá của các bất động sản tương tự cũng là yếu tố cần thiết để đảm bảo tính chính xác Đặc biệt, một số bất động sản thuộc thị trường vốn yêu cầu nắm rõ phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc gián tiếp, cùng với việc tính toán thu nhập ròng hàng năm và vốn hóa giá trị thặng dư trong một khoảng thời gian nhất định.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Phương pháp chi phí được áp dụng cho các bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, yêu cầu thông tin thị trường để xác định yếu tố khấu hao.

Tại Thụy Điển, bất động sản được phân thành bốn nhóm chính, mỗi nhóm áp dụng các phương pháp định giá riêng biệt Đối với nhà ở, phương pháp so sánh được sử dụng; trong khi đó, bất động sản nông nghiệp áp dụng phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp thu nhập Đối với bất động sản thương mại, phương pháp thu nhập được sử dụng với sự xem xét các yếu tố thị trường, và đối với bất động sản công nghiệp, cả phương pháp thu nhập lẫn phương pháp chi phí đều được áp dụng, đồng thời tính đến các yếu tố thị trường.

Hệ thống định giá đất ở Hàn Quốc được thiết lập nhằm đảm bảo giao dịch công bằng và xác định mức thuế rõ ràng, đồng thời tính toán giá trị kinh tế của bất động sản một cách khách quan Giá đất công bố (Government Announced Land Price - GALP) là thông tin chính xác về giá của 500 nghìn mảnh đất chuẩn trên toàn quốc, được công bố bởi Bộ Xây dựng và Giao thông vận tải vào ngày 1/1 hàng năm, tuân theo Đạo luật về công bố công khai giá đất và định giá đất của Hàn Quốc.

Hiện nay, Hàn Quốc áp dụng ba phương pháp chính để định giá đất, bao gồm phương pháp chi phí, phương pháp so sánh giá bán và phương pháp thu nhập.

Kinh nghiệm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Những yếu tố ảnh hướng đến giá đất ở Nga bao gồm: Khả năng sinh lợi, yếu tố pháp lý, môi trường, cơ sở hạ tầng, mục đích SDĐ…

Công tác định giá đất nông nghiệp, bao gồm đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng và đồng cỏ, chủ yếu nhằm phục vụ thu thuế đất Đối với đất trồng cây, giá trị được xác định dựa trên năng suất của ngũ cốc và cây họ đậu, trong khi các loại đất khác được định giá dựa vào sản phẩm thu được và tỷ lệ lãi suất ngân hàng.

Đất khu dân cư đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế liên quan đến đất đai như thu thuế, thế chấp và chuyển nhượng Hiện nay, phương pháp thu thập thông tin về đất đai chủ yếu diễn ra qua nhiều giai đoạn khác nhau Tại Nga, đất đô thị ít bị ảnh hưởng bởi quá trình quy hoạch, điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và phát triển khu dân cư.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp tập trung vào việc xử lý dữ liệu để tạo ra các đường đẳng trị và xác định những vùng có giá trị Qua đó, chúng ta có thể xác định loại đất thuộc các vùng giá trị nào và giá trị của chúng + Thụy Điển.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của Thụy Điển bao gồm:

- Yếu tố thông tin ảnh hưởng tới công tác định giá.

Khi định giá bất động sản, thông tin về vị trí đất đai là yếu tố quan trọng nhất Cần xem xét mục đích sử dụng đất, tình trạng cấp phép, diện tích và liệu công trình đã trải qua cải tạo hay chưa Đối với bất động sản kinh doanh, thông tin về thu nhập tiềm năng là cần thiết, trong khi đối với bất động sản nông nghiệp, năng suất là yếu tố cần chú ý Cuối cùng, các vấn đề môi trường cũng cần được xem xét khi xây dựng trên bất động sản.

- Yếu tố thông tin ảnh hưởng tới mỗi giao dịch.

Theo quy định của Thụy Điển, thông tin cần thiết cho mỗi giao dịch bất động sản phải được cung cấp trong vòng 3 năm gần nhất, bao gồm định danh bất động sản, vị trí (bao gồm cả cơ sở hạ tầng), các hoạt động cải tạo, mục đích sử dụng đất, diện tích khu đất, thông tin về người mua và người bán, cũng như giá công bố và giá thực tế.

- Một số yếu tố khác.

Để xác định giá thị trường, cần dựa vào các số liệu thị trường cụ thể Phương pháp so sánh giúp xác định giá của những bất động sản tương tự, trong khi phương pháp thu nhập cho biết giá trị mà bất động sản đó tạo ra Hơn nữa, tính minh bạch là một yêu cầu cần thiết trong quá trình định giá bất động sản.

Kinh nghiệm trong việc xây dựng quy trình xác định giá đất

Đạo luật định giá đất đã thiết lập "Giá đất tiêu chuẩn chính thức" (giá đất chuẩn), được chính phủ công nhận hàng năm Chính phủ chỉ định các chuyên gia thẩm định giá có chứng chỉ để thực hiện việc điều tra và đánh giá giá đất chuẩn Các mảnh đất được sử dụng như tiêu chuẩn cho giá đất trong khu vực, với khoảng 450.000 mảnh đất được gọi là “đất mẫu” từ các khu vực rộng lớn trên toàn quốc.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Mỗi mẫu đất cần đáp ứng bốn tiêu chí chính: đại diện cho đất tiêu chuẩn, ổn định và chắc chắn Bộ Xây dựng và Giao thông có trách nhiệm khảo sát và đánh giá giá đất phù hợp cho từng khu vực Từ ngày 1 tháng 1, Bộ yêu cầu hai cơ quan thực hiện đánh giá và khảo sát đất mẫu Các cơ quan này sẽ chọn mẫu đất, điều tra các đặc điểm và mức giá liên quan Sau khi khảo sát, họ sẽ đề xuất mức giá phù hợp Giá đất sẽ được hoàn thiện sau khi xem xét ý kiến từ các thành phố và quận liên quan, và sẽ được công bố chính thức khi Ủy ban trung ương về định giá đất đã phê duyệt.

Giá đất tiêu chuẩn chính thức được áp dụng phổ biến trong việc đánh giá đất Theo Điều 9 của Đạo luật, giá đất mẫu chính thức là yêu cầu bắt buộc trong mọi trường hợp đánh giá Để quản lý hiệu quả, việc tính toán giá của một mảnh đất cần tuân thủ giá đất tiêu chuẩn theo quy định tại Điều 10 của Đạo luật.

Chính sách này đã góp phần quan trọng vào việc ổn định giá đất cho quản lý, nhưng từ góc độ thẩm định giá, nó lại bị chỉ trích vì cản trở sự phát triển của kỹ thuật thẩm định Trong bối cảnh khủng hoảng tiền tệ, sự trì trệ này trở thành lý do chính để không thích ứng với những thay đổi của thị trường.

Trước khi tiến hành định giá, cần xác định rõ mục tiêu và mục đích của quá trình này Tại Thụy Điển, một trong những mục tiêu quan trọng là xác định mức thuế, bao gồm thuế bất động sản (đất và các cải tạo liên quan), thuế sử dụng bất động sản, và thuế cho chính quyền địa phương hoặc trung ương Trước đây, thuế này được nộp cho chính quyền trung ương, nhưng hiện nay đã chuyển sang cho chính quyền địa phương Ngoài ra, còn có thuế hoặc phí chuyển nhượng (thuế trước bạ), mà một số quốc gia áp dụng ở mức cao, ảnh hưởng đến doanh thu thị trường và dẫn đến việc các bên tham gia khai báo sai giá để trốn thuế Một số quốc gia cũng áp dụng phí đăng ký và phí cho các dịch vụ địa chính dựa trên giá trị tài sản.

Kết quả từ định giá hàng loạt không chỉ hỗ trợ cho việc định giá bất động sản cá biệt khi đạt giá trị gần đúng mà còn phục vụ cho quy hoạch sử dụng đất và xây dựng cơ sở hạ tầng.

Định giá hàng loạt yêu cầu các yếu tố quan trọng như khung pháp lý điều chỉnh, phương pháp định giá chung, hệ thống phân loại tài sản, cùng với trình tự và thời gian thực hiện.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp tập trung vào các hoạt động định giá và quyết định chính thức, bao gồm việc cập nhật thông tin, xác định trách nhiệm của các cơ quan liên quan và quy trình tố tụng Bài viết cũng đề cập đến cơ sở dữ liệu, kiểm soát chất lượng và khung thời gian cho các hoạt động định giá Hệ thống tổ chức công việc và các phương pháp định giá được trình bày rõ ràng, cùng với hệ thống thu thập dữ liệu thị trường và hệ thống định giá Hướng dẫn cập nhật kết quả định giá cũng được nêu rõ, với thời gian cập nhật tùy thuộc vào từng quốc gia, thường từ 1 đến 3 năm, và có cơ cấu tổ chức minh bạch.

Tại Thụy Điển, việc định giá bất động sản được quy định bởi luật do Quốc hội ban hành, tiếp theo là các quy định chi tiết từ Chính phủ Các văn bản hướng dẫn, giải đáp và tư vấn liên quan được cơ quan thuế phát hành để đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong quá trình định giá.

Tại Thụy Điển, quy định về chu kỳ định giá bất động sản yêu cầu thực hiện định giá tổng thể mỗi 6 năm, trong khi định giá tổng thể giản đơn được tiến hành sau 3 năm từ lần định giá trước Ngoài ra, định giá đặc biệt có thể được thực hiện hàng năm khi cần thiết, chẳng hạn như trong trường hợp xây dựng mới, sửa chữa tòa nhà hoặc khi bất động sản được chia tách.

Trước đây, Thụy Điển đã thực hiện việc định giá hàng năm, nhưng điều này gặp nhiều khó khăn do lượng số liệu quá lớn và cần phải dựa vào thống kê cùng với kinh nghiệm của các chuyên gia.

Quy trình định giá hàng loạt BĐS bao gồm việc kiểm kê các tài sản hoặc sử dụng thông tin từ hồ sơ đăng ký và thông tin từ các chủ sở hữu BĐS Cả hai phương pháp này đều cần thiết phải sử dụng bản đồ giá trị đất cùng với các bảng biểu cơ sở có tỷ lệ khác nhau để đảm bảo tính chính xác trong định giá.

- Định giá BĐS cá biệt: Định giá BĐS cá biệt được sử dụng với các mục đích như:

 Giao dịch BĐS: sử dụng các chuyên gia môi giới, người bán, người mua, chuyên gia định giá.

 Tín dụng/thế chấp thông qua ngân hàng và sử dụng chuyên gia định giá, chuyên gia môi giới.

 Đầu tư phát triển đối với các nhà đầu tư, tự định giá hoặc sử dụng dịch vụ của chuyên gia định giá.

 Đầu tư tài chính: sử dụng dịch vụ các chuyên gia định giá.

 Bán bắt buộc khi vỡ nợ và do các chuyên gia định giá thực hiện.

 Bồi thường khi thu hồi đất hoặc hạn chế về sử dụng đất, sử dụng dịch vụ của các chuyên gia định giá hoặc chuyên gia đo đạc.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Ở các nước đang phát triển, quy trình định giá đất được thực hiện theo các bước nhất định, dựa trên kinh nghiệm của các quốc gia khác Đài Loan là một ví dụ điển hình với quy trình giá đất có thể tham khảo, bao gồm nhiều bước cụ thể nhằm phù hợp với thể chế kinh tế thị trường.

Để định giá đất, cần thu thập thông tin quan trọng như kích thước và hình dạng của mảnh đất, mặt tiền, cũng như các đặc điểm về cơ sở hạ tầng xung quanh.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất bao gồm cơ sở hạ tầng công cộng, các dự án xây dựng hạ tầng, phát triển xung quanh lô đất, quy hoạch khu vực và các quy định hạn chế như khu vực bảo tồn.

- Quyền sở hữu: tình trạng sở hữu đất, giấy tờ đi kèm, các vấn đề về sở hữu (nếu có).

- Thu thập các thông tin thị trường

- Phân tích và định giá.

Kinh nghiệm xác định chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất

Các nước phát triển như Australia, Đức, Nhật Bản và Thụy Điển có thể cung cấp những bài học quý giá cho Việt Nam trong việc xác định chức năng và nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất Việc học hỏi từ kinh nghiệm của các quốc gia này sẽ giúp Việt Nam cải thiện quy trình và chính sách liên quan đến giá đất.

Tại Australia, cơ quan quản lý đất đai và cơ quan định giá đất khác nhau giữa các Bang Các văn phòng định giá đất thường được quản lý chuyên môn bởi các cơ quan quản lý đất đai, với Tổng định giá đứng đầu Tổng định giá là một chuyên gia độc lập, được bổ nhiệm với trình độ chuyên môn cao.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp quy định rằng Thống đốc bang có trách nhiệm giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là cơ quan quản lý nhà nước về giá đất, thực hiện giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm Văn phòng định giá đất sẽ tổ chức thực hiện quy trình này, đảm bảo rằng kết quả định giá đất là độc lập và dựa trên dữ liệu từ thị trường bất động sản.

Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, và cả người chủ lẫn người mua thường thiếu thông tin và kiến thức chuyên môn để xác định giá một cách chính xác Để định giá giao dịch địa sản hiệu quả, cần có sự tham gia của các chuyên gia như kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư, những người sẽ quan sát và nghiên cứu các yếu tố như cơ cấu tài sản, giá trị vị trí và xu hướng phát triển Theo “Luật xây dựng” của Đức, việc định giá địa sản thuộc về một cơ quan chuyên môn độc lập, cụ thể là Uỷ ban định giá đất đai.

Vị trí của Uỷ ban ở các bang của Đức không giống nhau; ví dụ, ở Bang Saxe, Uỷ ban thuộc Cục địa tịch với chủ tịch là lãnh đạo Cục, trong khi ở bang Morson, nó nằm trong Cục tài chính Xu hướng hiện nay là chuyển dần từ Cục tài chính sang Cục địa tịch Dù thuộc Cục nào, Uỷ ban vẫn giữ chức quyền độc lập, không bị ràng buộc hay can thiệp Để đảm bảo tính khách quan, thành viên Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần Dưới Uỷ ban định giá, văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, thường đóng tại Cục địa tịch, và mỗi huyện (thị trấn) đều có Uỷ ban định giá cùng văn phòng Tại cấp Bang và Vùng, có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá khu vực.

Ban đầu, việc bình giá giám định địa sản tại Nhật Bản được thực hiện bởi các ngân hàng, với vai trò là đại lý, thuộc phạm vi nghiệp vụ của họ trước Thế chiến thứ nhất.

Nhiệm vụ bình giá đất đai không chỉ phục vụ nhu cầu mua bán của cá nhân trong xã hội mà còn nhằm đáp ứng yêu cầu của Chính phủ trong việc tính toán đền bù khi trưng dụng đất Sau Thế chiến II, các nghiệp vụ liên quan đến bình giá đất càng trở nên quan trọng.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp về định giá bất động sản đang dần tách biệt khỏi Ngân hàng, với nhiều địa phương thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực bình giá và giám định, bao gồm cả đất đai Đối tượng yêu cầu định giá chủ yếu đến từ các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đối với đất đai công cộng quan trọng, và sau đó nhanh chóng mở rộng đến các xí nghiệp tư nhân và cá nhân.

Trong quá trình định giá bất động sản, Công ty Lantmateriet đảm nhận trách nhiệm đăng ký Sau đó, cơ quan thuế sẽ thực hiện việc định giá và thu thuế, bao gồm các bước chuẩn bị, định giá các đơn vị bất động sản và tính thuế tương ứng.

- Lantmateriet chịu trách nhiệm về các công việc chuẩn bị như sau:

 Thu thập thông tin về giá giao dịch đất đai

 Kiểm tra các giao dịch về đất

 Phát triển hệ thống máy tính GIS- CAMA

 Xây dựng mô hình và bảng biểu định giá phù hợp

 Xây dựng bản đồ giá trị đất đai

- Cơ quan thuế chịu trách nhiệm thực hiện công tác định giá BĐS:

 Quản lý công tác định giá

 Thực hiện công tác định giá BĐS

 Thông báo và thu thuế BĐS.

 Một số nước phát triển khác Đối với quy định về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất có các hình thức như sau:

- Không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất

Quy định của Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc định giá đất Tại Hungary, Luật Đất đai năm 1987 quy định rằng việc bán đất phải được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước.

- Quy định cơ quan định giá độc lập

Tại Australia, cả Nhà nước và các cơ quan độc lập đều đóng vai trò quan trọng trong việc định giá đất Mỗi tiểu bang đều có cơ quan định giá được thành lập theo hệ thống quản lý hành chính chung, với quy định cụ thể về chuyên môn và nghiệp vụ của các cơ quan này cũng như những người thực hiện công tác định giá.

 Các nước đang phát triển

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Hệ thống định giá đất đai Malaysia có 3 cấp như sau: cấp Liên bang; cấp Bang (gồm 13 bang) và cấp Quận/huyện

Cấp Liên Bang, Cục dịch vụ định giá bất động sản (JPPH) thuộc Bộ Tài Chính, do Bộ trưởng Bộ Tài Chính bổ nhiệm giám đốc Cục chịu trách nhiệm toàn diện trước Bộ trưởng về các hoạt động của cơ quan.

Mỗi bang đều có một chi nhánh của JPPH, và giám đốc của từng chi nhánh này chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc JPPH về tất cả các hoạt động của cơ sở mà họ quản lý.

Cấp Quận/huyện gồm có: Một số ít quận/ huyện có văn phòng JPPH còn hầu như là thành lập các văn phòng định giá vùng

Nhiệm vụ của JPPH là:

Công tác định giá bất động sản là cần thiết để phục vụ cho các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định pháp luật Điều này bao gồm việc định giá bất động sản ban đầu, định giá bất động sản mới phát sinh trong năm, và định giá bất động sản có sự thay đổi về giá trị Ngoài ra, định giá bất động sản định kỳ mỗi 5 năm và đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản cũng rất quan trọng, giúp hỗ trợ cho việc đánh thuế thu nhập.

Việc định giá tư vấn bất động sản là cần thiết cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm tích tụ đất đai như thu hồi và mua đất, cũng như khai thác đất hoang Ngoài ra, định giá còn hỗ trợ cho việc cho thuê bất động sản, tín dụng nhà ở, và bảo hiểm bất động sản Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng đường điện, và tư nhân hoá hay hợp tác hoá bất động sản cũng nằm trong phạm vi ứng dụng của định giá Hơn nữa, việc xây dựng các dự án khả thi về bất động sản, quản lý tài sản và môi giới bất động sản đều đòi hỏi sự chính xác trong định giá để đảm bảo hiệu quả và thành công.

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.

Kinh nghiệm đào tạo nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá đất

Tại Thụy Điển, Bộ phận định giá bất động sản thuộc Hiệp hội đo đạc có trách nhiệm cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá Để được hoạt động, các chuyên gia này cần có bằng cấp phù hợp, hoàn thành thời gian tập sự, có kinh nghiệm làm việc liên tục và khả năng làm việc độc lập Ngoài ra, họ cũng phải tuân thủ quy tắc đạo đức và mua bảo hiểm bắt buộc Tuy nhiên, đối với nhiều loại hình bất động sản, việc chọn một chuyên gia định giá có chứng chỉ không phải là yêu cầu bắt buộc.

Chứng chỉ hành nghề cho chuyên gia định giá gồm 3 loại:

- Cấp chứng chỉ chung: cho tất cả các loại BĐS

- Cấp chứng chỉ đối với định giá các loại BĐS nông nghiệp

- Cấp chứng chỉ đối với định giá nhà ở.

Hiện nay, Thụy Điển có 200 chuyên gia định giá được cấp phép.

 Các nước đang phát triển

Quy định về đạo đức nghề nghiệp và tiêu chuẩn thẩm định giá năm 1997:

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

- Các nhà định giá phải tuân theo các tiêu chuẩn đã được quốc tế công nhận

Giữ bí mật, trung thực và công tâm là những nguyên tắc đạo đức quan trọng đối với nhà định giá, đồng thời họ cũng cần đóng góp tích cực vào sự phát triển của nghề nghiệp.

Các tiểu ban tiêu chuẩn và đạo đức định giá đã được thành lập để thực hiện các quy định hiện hành Những tiểu ban này có nhiệm vụ kiểm tra và xử lý các trường hợp vi phạm khi được phát hiện.

- Những thành viên hiệp hội vi phạm sẽ bị cảnh cáo, tạm thời hoặc vĩnh viễn mất tư cách thành viên

- Khởi kiện có thể đệ trình lên Ủy ban những người định giá Thái Lan

Malaysia là quốc gia tiên tiến nhất trong khối ASEAN về đào tạo chuyên viên định giá, với các chương trình quản lý BĐS và các lĩnh vực liên quan như giám định viên và chuyên gia tư vấn BĐS Đào tạo chuyên gia định giá được chính thức bắt đầu từ năm 1969 với chương trình tại Viện Teknologi MARA, tiếp theo là chương trình Quản lý BĐS vào năm 1973 Năm 1982, ITM giới thiệu chương trình Cao đẳng hai năm về Quản lý BĐS Các tổ chức công và tư tại bốn trường đại học của Malaysia cung cấp đào tạo chính quy và bán thời gian, với đội ngũ giảng viên là các học giả có trình độ cao và chuyên gia thẩm định giá Để trở thành định giá viên/đại lý BĐS được đăng ký, ứng viên cần có hai năm kinh nghiệm làm việc dưới sự hướng dẫn của định giá viên đã được đăng ký.

Sau khi hoàn tất quá trình đào tạo liên quan, các ứng cử viên cần đăng ký với Uỷ ban trước khi bắt đầu công việc Họ phải thực hiện 2 nhiệm vụ trong 8 lĩnh vực chuyên môn và tham gia cuộc phỏng vấn kéo dài 2 giờ, bao gồm 4 lĩnh vực Để trở thành định giá viên hoặc cơ quan định giá BĐS được đăng ký, ứng cử viên phải vượt qua các nhiệm vụ chuyên ngành và phỏng vấn, với một số người có thể cần hoàn thành 6 phiên phỏng vấn Ngoài ra, ứng cử viên cũng có thể chứng minh kinh nghiệm làm việc liên tục 10 năm trong lĩnh vực chuyên môn, được giám sát và xác nhận bởi cơ quan thẩm định được đăng ký.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Đào tạo chính thức và yêu cầu học nghề trong lĩnh vực định giá tại Malaysia được tổ chức chặt chẽ, giúp các chuyên gia nắm vững nhiều kỹ năng cần thiết Họ có khả năng thực hiện định giá đất công trình, tòa nhà và tài sản hữu hình, cũng như tiến hành nghiên cứu khả thi Bên cạnh đó, họ còn cung cấp tư vấn bất động sản, quản lý tài sản, và xử lý các vấn đề liên quan đến thuế, đất đai, cơ quan bất động sản, dự án và quy hoạch đô thị.

Kinh nghiệm công khai thông tin trong giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc định giá

điều kiện cho việc định giá.

Công khai thông tin là yếu tố then chốt đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản Theo quy định pháp luật tại hầu hết các bang ở Mỹ, việc công khai thông tin được yêu cầu bắt buộc đối với bên bán và người được uỷ quyền, nhằm đảm bảo thông tin liên quan đến khu vực thuộc trách nhiệm của bang được cung cấp đầy đủ.

Theo Điều 102.3 Bộ luật dân sự bang California, người bán bất động sản (BĐS) phải cung cấp cho bên mua một văn bản thông tin chi tiết về tình trạng tài sản Thông tin này phải dựa trên những vấn đề mà bên bán và nhà môi giới hiểu biết, cũng như kết quả từ việc kiểm tra cẩn thận tài sản Yêu cầu công khai thông tin này áp dụng cho tất cả các hình thức chuyển giao như hợp đồng bán, trao đổi, bán đất trả góp, cho thuê, hoặc các lựa chọn khác.

Người bán và người được ủy quyền có trách nhiệm chuẩn bị và bàn giao thông tin cho người mua Người mua cần nhận được thông tin này càng sớm càng tốt trước khi thực hiện việc sang tên hoặc ký hợp đồng Việc cung cấp thông tin liên quan đến các khu vực thuộc trách nhiệm của bang là rất quan trọng, bao gồm thông báo về vị trí có bom mìn, nguy cơ địa chất, khả năng xảy ra động đất, cũng như các thông tin về nguy hại môi trường và khu vực có thể xảy ra lũ lụt.

Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) tại Mỹ được quy định với các điều khoản cụ thể, chi tiết và đầy đủ Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS ở Mỹ rất đồ sộ, nhằm đảm bảo tính minh bạch Pháp luật liên bang và từng bang đều chú trọng công nhận tính hợp pháp của người bán, người môi giới, cũng như quy trình mua BĐS và công khai thông tin Sự rõ ràng và cụ thể trong các điều khoản hợp đồng là yếu tố then chốt đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.

Bài học rút ra cho Việt Nam

 Phương pháp định giá mới

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Khi nghiên cứu phương pháp định giá đất toàn cầu, Việt Nam có thể kế thừa các phương pháp thẩm định giá trị đất đai truyền thống, nhưng cũng cần chú trọng đến phương pháp thẩm định giá hàng loạt Phương pháp này đã được áp dụng rộng rãi ở nhiều quốc gia và có thể mang lại hiệu quả cao trong việc xác định giá đất Việc học hỏi và áp dụng phương pháp này sẽ giúp cải thiện quy trình định giá đất tại Việt Nam.

According to the International Association of Assessing Officers (IAAO, 2012), mass appraisal is a systematic process of valuing a group of properties at a specific point in time, utilizing standardized methods and statistical testing.

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 định nghĩa thẩm định giá tài sản hàng loạt là quá trình thẩm định nhiều tài sản khác nhau vào một ngày cụ thể, thực hiện một cách hệ thống và đồng nhất về phương pháp Đối tượng thẩm định có thể là bất động sản, bao gồm đất và công trình trên đất, hoặc chỉ riêng phần đất Phương pháp thẩm định giá hàng loạt nổi bật với tính tái hiện và khách quan, giúp kết quả thẩm định không bị ảnh hưởng bởi ý muốn chủ quan hay thiên vị cá nhân Hơn nữa, phương pháp này yêu cầu số lượng nhân lực không lớn, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định.

Thẩm định giá hàng loạt đã được áp dụng ở Mỹ từ những năm 1920 và phát triển mạnh mẽ nhờ vào tiến bộ công nghệ Sự ra đời của hệ thống máy tính và phần mềm chuyên dụng trong những năm 1970 – 1980 đã làm cho thẩm định giá hàng loạt trở nên phổ biến hơn Các phương pháp và quy trình thẩm định giá hàng loạt được quy định trong Tiêu chuẩn về thẩm định giá bất động sản hàng loạt của IAAO, lần đầu tiên công bố vào năm 1983 và được cập nhật thường xuyên, với phiên bản mới nhất được phê duyệt vào tháng 4 năm 2013.

Năm 2006, Nga đã bắt đầu thực hiện công tác thẩm định giá hàng loạt trên toàn lãnh thổ, sau 7 năm gián đoạn, với kết quả được sử dụng làm cơ sở tính thuế đất Ở nhiều khu vực, kết quả thẩm định còn giúp xác định tiền thuê đất cho các khu đất thuộc sở hữu nhà nước Công tác thẩm định giá đất hàng loạt tại Nga dựa trên việc phân loại đất theo mục đích và loại hình sử dụng, nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quản lý đất đai.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp diễn ra 3 năm một lần và tối thiểu 5 năm một lần Hiện nay, thông tin về giá trị địa chính của các loại đất ở Nga đã trở nên dễ dàng tiếp cận cho mọi người Thông qua dịch vụ thông tin “Bản đồ địa chính”, những người quan tâm có thể cập nhật thông tin mới nhất về giá trị địa chính của các lô đất mà họ sở hữu.

Hình 4: Ứng dụng thẩm định giá hàng loạt trong quản lý Nhà nước về đất đai

 Tạo dựng hành lang pháp lý xuyên suốt, chặt chẽ cho định giá đất

Phương pháp định giá hàng loạt tại Mỹ được quy định chặt chẽ bởi luật pháp của từng bang, nhằm đảm bảo tính hợp pháp cho quy trình thẩm định giá trị tài sản và thẩm định giá hàng loạt Quy trình này không chỉ là chức năng của chính phủ mà còn tuân thủ các quy định hành chính và hoạt động quản lý Các bước thực hiện, cách xây dựng mô hình mô tả mối quan hệ giữa giá trị bất động sản và các yếu tố tác động, cùng với phạm vi ứng dụng của kết quả đều được hướng dẫn chi tiết trong các văn bản của IAAO và các cơ quan chính phủ cấp bang và liên bang, tạo nên một cơ sở pháp lý vững chắc cho hệ thống thẩm định giá hàng loạt ở Mỹ.

Theo Chương 4, Điều VII của luật pháp bang Florida, tất cả bất động sản đều phải được thẩm định giá để tính thuế Quá trình này được thực hiện thông qua phương pháp thẩm định giá hàng loạt với sự hỗ trợ của hệ thống máy tính CAMA Hệ thống CAMA được áp dụng tại tất cả 67 quận của Florida, đóng vai trò quan trọng trong việc lưu trữ và truy cập thông tin thẩm định giá hàng loạt trong quản lý nhà nước về đất đai.

Quản lý việc giao đất, cho thuê đất:

- Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Xác định tiền thuê đất

- Xác định mức giá khởi điểm khi đất giá quyền sử dụng đất

Quản lý tài chính về đất đai là cơ sở xác định:

- Phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai

- Xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai

- Tiền bồi thường cho NN khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

Quản lý và phát triển quyền sử dụng đất:

- Xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường;

- Xác định chỉ số giá quyền sử dụng đất

- Là cơ sở lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp liên quan đến việc xuất, phân tích và báo cáo dữ liệu cho thẩm định giá hàng loạt Hệ thống CAMA cần lưu trữ và duy trì dữ liệu cần thiết cho các báo cáo theo yêu cầu của Sở Thuế Vụ Thẩm định giá trị bất động sản tại Florida là một quy trình lặp lại hàng năm, yêu cầu cập nhật giá trị tài sản từ các năm trước Hướng dẫn của Sở Thuế Florida (2002) quy định rõ về thẩm định giá hàng loạt, đặc biệt mục 6 nhấn mạnh tầm quan trọng của thông tin chính xác và đầy đủ trong quá trình này, là trách nhiệm của tất cả các bên tham gia.

Việt Nam cần bổ sung khái niệm về thẩm định giá hàng loạt và phạm vi ứng dụng của phương pháp này trong Pháp lệnh giá Việc xác định bản chất, khả năng ứng dụng, vị trí và vai trò của thẩm định giá hàng loạt cần được cụ thể hóa bằng các điều luật trong các văn bản hướng dẫn về hoạt động thẩm định giá Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành cũng cần được cập nhật với Tiêu chuẩn về thẩm định giá hàng loạt để đảm bảo tính đầy đủ và hiệu quả trong ứng dụng.

 Tập trung xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu phục vụ định giá đất

Các quốc gia thành công trong việc định giá đất đều đã xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh Để định giá đất hiệu quả, cần có dữ liệu cập nhật và đầy đủ Do đó, việc thiết lập ngân hàng dữ liệu lưu trữ thông tin về giá và đặc điểm của từng thửa đất là rất quan trọng Chất lượng dữ liệu quyết định độ tin cậy của kết quả định giá, vì vậy chương trình thu thập dữ liệu cần được tổ chức, lập kế hoạch và giám sát chặt chẽ.

Đào tạo cán bộ định giá đất là yếu tố quan trọng để đảm bảo chất lượng thẩm định giá trị đất đai và bất động sản Đội ngũ chuyên viên cần được trang bị kiến thức vững về nguyên tắc và phương pháp định giá, cũng như kỹ năng thu thập và xử lý dữ liệu Các cơ quan chức năng nên tổ chức các khóa đào tạo định kỳ cho cán bộ liên quan đến đất đai, đặc biệt là tại Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Tài chính, nhằm nâng cao năng lực và hiệu quả trong công tác định giá đất theo quy định của Nhà nước.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp về quản lý nhà nước về đất đai yêu cầu đào tạo chuyên sâu về nguyên tắc và phương pháp định giá đất Người thực tập cần được trang bị kiến thức nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất Những hiểu biết này là thiết yếu trong quá trình ra quyết định liên quan đến nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai mà họ đảm nhận.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở

Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai

Thiếu thông tin là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không bền vững, dẫn đến giá đất không ổn định Để nâng cao hiệu quả định giá đất, cần minh bạch thông tin thị trường BĐS bằng cách hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu và công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS (REMI) Cần công khai các quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt để người dân giám sát và thực hiện Đồng thời, nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và dịch vụ thẩm định giá đất là cần thiết Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác như lao động và vốn Yếu tố công khai minh bạch được coi là chìa khóa cho sự thành công của thị trường BĐS, bao gồm hệ thống pháp luật rõ ràng, quy hoạch sử dụng đất khả thi, và cơ chế định giá chính xác Mọi thửa đất cần được nhà nước công nhận pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu và giao dịch, đồng thời thông tin về BĐS phải đầy đủ, chính xác và công khai để mọi chủ thể có nhu cầu đều được tiếp cận.

Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai và minh bạch, dễ dàng tiếp cận cho tất cả mọi người, bao gồm thông tin về quy hoạch, địa chính, hồ sơ đất đai, tình trạng pháp lý của bất động sản và thông tin giá cả.

Tính ổn định và công khai trong quy hoạch là yếu tố then chốt đảm bảo tính minh bạch cho thị trường bất động sản Quy hoạch sử dụng đất thường do các cấp chính quyền quản lý, với sự tham gia bắt buộc của cộng đồng.

Để nâng cao tính minh bạch trong thị trường bất động sản Việt Nam, việc cải thiện chất lượng quy hoạch sử dụng đất là rất cần thiết Công khai hồ sơ đăng ký là một yếu tố quan trọng giúp phát triển thị trường bất động sản, theo kinh nghiệm quốc tế Để hệ thống đăng ký hoạt động hiệu quả, cần quy định bắt buộc các bên tham gia phải đăng ký giao dịch của họ, nhằm bảo vệ lợi ích cá nhân và tránh xung đột quyền lợi Người tham gia thị trường nên xem việc đăng ký như một nhu cầu thiết yếu, không chỉ là biện pháp quản lý của Nhà nước Nếu chi phí đăng ký thấp, điều này sẽ khuyến khích mọi người tham gia, đồng thời loại bỏ thị trường không chính thức.

Việc đơn giản hóa thủ tục đăng ký và phê duyệt trong quy trình đăng ký, như hệ thống đăng ký bằng khoán Tonens của Australia, đã thể hiện tính ưu việt trong việc đảm bảo thông tin đầy đủ về thửa đất và quyền sở hữu Hệ thống này cung cấp độ tin cậy cho tình trạng pháp lý và thực tế của quyền đối với thửa đất, từ đó tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản Người quan tâm có thể dễ dàng tra cứu thông tin tại văn phòng đăng ký liên quan Bên cạnh đó, việc thống nhất thông tin về quyền liên quan đến đất và nhà trên một loại giấy chứng nhận là yếu tố quan trọng cho giao dịch thuận lợi Tại Trung Quốc, các giao dịch đất đai được đăng ký tại cơ quan quản lý địa phương, trong khi ở Việt Nam, cần có quy định để xóa bỏ tình trạng không thống nhất trong đăng ký, nhất là giữa Luật nhà ở và Luật đất đai Những tồn tại này cản trở tính minh bạch trong hệ thống pháp luật và góp phần vào tình trạng đầu cơ đất đai và sốt giá trong thời gian qua.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp quyền sử dụng đất "ngầm" với những diễn biến phức tạp Vì vậy, quan điểm sửa đổi của

Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất thông qua các công cụ tài chính như thuế, lệ phí và phí, nhằm giảm bớt các chính sách gây khó khăn cho nhà đầu tư Điều này sẽ giúp khắc phục những bất cập trong chính sách giá đất hiện tại, từ đó ngăn chặn tình trạng giá trị chênh lệch giữa giá nhà nước và thị trường rơi vào tay nhà đầu tư, trong khi người dân phải chịu thiệt.

Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và doanh nghiệp 80 4.3 Sửa đổi, bổ sung và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp với từng trường hợp cụ thể

Các cơ quan, bộ ngành quản lý đất đai ở cấp quốc gia cần tăng cường công tác tuyên truyền, giúp người dân nắm rõ chủ trương, chính sách và pháp luật của Nhà nước về đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.

Ủy ban nhân dân các cấp cần thực hiện nghiêm túc quy chế dân chủ cơ sở để huy động sự tham gia của người dân trong quá trình xây dựng quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Điều này bao gồm các quy hoạch và kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị, cũng như quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Nâng cao nhận thức của người dân và doanh nghiệp là giải pháp thiết thực và bền vững để phát triển thị trường đất đai lành mạnh tại Việt Nam.

4.3 Sửa đổi, bổ sung và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp với từng trường hợp cụ thể

 Thứ nhất, nghiên cứu bổ sung các quy định và hướng dẫn cụ thể trong việc thu thập thông tin thị trường sử dụng cho việc định giá đất.

Vào thứ hai, cần bổ sung quy định về phương pháp định giá đất áp dụng cho các trường hợp cụ thể và đặc thù Đồng thời, quy định rõ rằng trong quá trình xác định giá đất, ít nhất hai phương pháp định giá phải được sử dụng để đảm bảo tính chính xác và công bằng.

Thứ ba, cần tiếp tục nghiên cứu và nhanh chóng ban hành quy định cũng như phạm vi áp dụng cho phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính.

Cần khuyến khích sự tham gia của các chuyên gia có trình độ cao trong lĩnh vực bất động sản vào quy hoạch sử dụng đất và xây dựng chính sách giá đất Hoạt động của những chuyên gia này có ảnh hưởng lớn đến sự vận hành và phát triển của thị trường bất động sản.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư và đặc biệt là các nhà môi giới BĐS.

Nâng cao năng lực của các tổ chức và đội ngũ tham gia công tác định giá đất81 4.5 Các giải pháp về tổ chức kiểm soát, điều hành thích ứng với biến đổi giá đất đai trên thị trường

Hoạt động định giá đất chịu ảnh hưởng từ các yếu tố chủ quan của người thực hiện Để nâng cao chất lượng công tác định giá, việc nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ định giá là rất quan trọng Cần thực hiện các biện pháp nhằm cải thiện năng lực cho đội ngũ quản lý đất đai, đặc biệt là các cán bộ thực hiện công việc định giá đất.

Tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn nhằm nâng cao nghiệp vụ quản lý cho các cấp quản lý Cấp trên sẽ tiến hành đào tạo cho cấp dưới về nghiệp vụ định giá đất theo một chương trình thống nhất.

Tổ chức một trang thông tin điện tử nhằm hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, chia sẻ kinh nghiệm quản lý, pháp luật và quy hoạch Đồng thời, mở diễn đàn để trao đổi kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá đất đai và bất động sản.

 Đề nghị sự trợ giúp về hỗ trợ kỹ thuật và xây dựng năng lực từ các tổ chức phát triển quốc tế hoặc các nước phát triển

Cử cán bộ chuyên môn đi đào tạo và học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển trong lĩnh vực định giá đất, hoặc mời giảng viên và chuyên gia hàng đầu quốc tế đến để hướng dẫn và trao đổi Điều này giúp các chuyên viên thẩm định có được cái nhìn căn bản và nền tảng, cùng với những kinh nghiệm thực tiễn từ Việt Nam và kiến thức quốc tế trong công tác định giá đất.

 Đầu tư nguồn lực tài chính trang thiết bị hiện đại phục vụ cho công tác định giá và xây dựng các chỉ số thị trường BĐS.

Để nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản, cần quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của cán bộ định giá nhằm hạn chế việc định giá không chính xác Việc xây dựng và tuyên truyền bộ tiêu chuẩn đạo đức hành nghề thẩm định giá là cần thiết Đồng thời, cần áp dụng các biện pháp mạnh để răn đe những hành vi tiêu cực, kết hợp với cơ chế lương thưởng và chế độ đãi ngộ hợp lý cho các thẩm định viên.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc, Trưởng Bộ môn Kinh doanh Bất động sản tại Trường Đại học Kinh tế quốc dân, định giá bất động sản là lĩnh vực yêu cầu tính chuyên nghiệp cao Đạo đức nghề nghiệp của định giá viên cần phải bao gồm sự độc lập, không bị chi phối bởi áp lực tài chính hay quyền lực từ bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào Ở nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản thường được thực hiện bởi các công ty tư vấn và tổ chức trung gian, nhằm đảm bảo tính trung thực và khách quan trong kết quả định giá Đây là một bài học quý giá mà Việt Nam cần tiếp thu.

Xây dựng cơ sở dữ liệu cần thiết cho việc định giá đất, phát triển phần mềm chuyên dụng để xác định giá trị đất đai, và thành lập Hội đồng định giá đất ở cấp Trung ương và tỉnh là những bước quan trọng Đào tạo đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp là cần thiết để nâng cao chất lượng hoạt động định giá tài sản và bất động sản Để đáp ứng yêu cầu thực tế, việc điều chỉnh và nâng cao trình độ của các đơn vị thực hiện chức năng này là rất quan trọng Cần có sự gắn kết trách nhiệm rõ ràng, thay vì chỉ cung cấp thông tin định giá mang tính tham khảo Các thẩm định viên và công ty định giá bất động sản phải chịu trách nhiệm và cam kết thực hiện nghiệp vụ một cách trung thực, khách quan, nhằm tránh những tiêu cực và lợi dụng trong quá trình định giá.

4.5 Các giải pháp về tổ chức kiểm soát, điều hành thích ứng với biến đổi giá đất đai trên thị trường

 Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai.

Chúng ta nên học hỏi từ Mỹ và các nước châu Âu trong việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, đặc biệt là hệ thống thông tin trên máy tính (CAMA) được sử dụng phổ biến ở tất cả các bang của Mỹ để định giá đất Hiện nay, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với hệ thống thông tin địa lý (GIS), một ứng dụng giá trị của công nghệ tin học trong các lĩnh vực địa lý, địa chính, điều tra cơ bản, quy hoạch đô thị và cảnh báo môi trường Sự phát triển không ngừng của công nghệ thông tin đã giúp tin học thâm nhập sâu vào nhiều lĩnh vực khoa học và đời sống, mở ra giai đoạn mới trong quá trình phát triển khoa học.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp về hệ thống thông tin đất đai (LIS - Land Information System) là một ứng dụng quan trọng của GIS, chuyên quản lý và xử lý dữ liệu liên quan đến đất đai Hệ thống này không chỉ giúp tổ chức và lưu trữ thông tin đất đai mà còn hỗ trợ ra quyết định trong quản lý tài nguyên đất hiệu quả Việc nghiên cứu và thực hành LIS sẽ cung cấp cho sinh viên những kỹ năng cần thiết để ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Các cơ quan chức năng địa phương và tổ chức định giá cần tuân thủ quy định cụ thể trong việc phối hợp thực hiện điều tra và cập nhật thông tin giá đất.

Một yếu tố quan trọng trong pháp luật thị trường BĐS Trung Quốc là quy định về dịch vụ trung gian nhà đất, bao gồm tư vấn, định giá và môi giới Chất lượng các dịch vụ này ảnh hưởng lớn đến an toàn và ổn định của thị trường BĐS, do đó, các tổ chức này phải chịu sự quản lý của cơ quan hành chính xây dựng thuộc quốc vụ viện Các cơ quan này có thẩm quyền quản lý dịch vụ trung gian tại các khu vực hành chính khác nhau Quy định về cơ cấu tổ chức, trình độ nghiệp vụ của nhân viên và xử phạt vi phạm cũng rất chặt chẽ Việc xác định quy định cụ thể cho các tổ chức định giá đất là cần thiết Đối với khung giá đất do Chính phủ ban hành, thời gian xác định là 5 năm, tương ứng với kế hoạch sử dụng đất Bảng giá đất của UBND tỉnh cũng được công bố 5 năm một lần và có thể điều chỉnh nếu giá đất trên thị trường thay đổi trên 30%.

Nghiên cứu và xây dựng cơ chế nhằm thúc đẩy sự tương tác giữa dịch vụ tư vấn giá đất và công tác định giá đất của nhà nước là rất quan trọng Điều này sẽ góp phần phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin giá đất, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài nguyên đất đai.

Hiệp hội định giá được giao trách nhiệm quy định tiêu chuẩn định giá và phương pháp định giá Tuy nhiên, hiện tại, Việt Nam chưa quen với việc ủy quyền cho các hiệp hội nghề nghiệp có thẩm quyền quyết định về tiêu chuẩn nghề nghiệp, mà vẫn để các cơ quan hành chính của Nhà nước đảm nhận vai trò này, do lo ngại về năng lực của các hiệp hội nghề nghiệp.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp cần được cập nhật để đảm bảo đủ năng lực đáp ứng yêu cầu hiện đại Việc đổi mới tư duy quản lý là cần thiết để phù hợp với xu hướng toàn cầu hiện nay.

 Thứ tư, thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất và bất động sản.

Cần hoàn thiện khung pháp luật cho dịch vụ định giá đất tại Việt Nam, hiện nay dịch vụ này chủ yếu do các trung tâm định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và các doanh nghiệp được cấp phép thực hiện Doanh nghiệp chỉ được phép hành nghề định giá khi có đủ số lượng định giá viên được cấp phép theo quy định.

Bộ Tài chính là 3 định giá viên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là 2 định giá viên).

Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ đảm nhiệm chức năng quản lý Nhà nước về định giá đất, nhằm thống nhất việc quản lý này Cần đồng bộ hóa và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất, đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai Đồng thời, cần hoàn thiện các quy định về nguyên tắc hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất, phương pháp xác định giá đất, cũng như điều kiện hoạt động của tổ chức và cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất, cùng với quyền và nghĩa vụ của các tổ chức này.

Bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất là cần thiết để xác định trách nhiệm và chế tài xử lý các vi phạm của tổ chức tư vấn Cần quy định rõ cơ chế giám sát và đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất, cùng với tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật liên quan Ngoài ra, cần thiết lập cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá đất, kiểm tra việc quy định và công bố giá đất, cũng như xử lý khiếu nại và tranh chấp liên quan đến kết quả tư vấn định giá đất.

Tạo ra một khuôn khổ pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường là yếu tố quan trọng nhất trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (BĐS) Khuôn khổ này cần quy định rõ ràng về cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, phạm vi và đối tượng của các giao dịch BĐS, cũng như các thủ tục, hợp đồng và biện pháp thực hiện giao dịch Điều cốt yếu là khuôn khổ pháp lý phải đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và cho phép họ rút lui khỏi thị trường, đồng thời khuyến khích cạnh tranh công khai và hạn chế sự can thiệp của nhà nước Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các quốc gia như Cộng hòa Séc, Cộng hòa Liên bang Đức, Trung Quốc, và Singapore cho thấy rằng nhà nước vẫn cần can thiệp vào thị trường trong một số lĩnh vực nhất định để điều tiết xã hội.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp liên quan đến sách thuế, phí và quy định giá trần, hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp nhấn mạnh sự cần thiết phải duy trì sự nhất quán trong chính sách đất đai và bất động sản Để ngăn chặn tác động tiêu cực của nhà nước tới thị trường, cần phải chấm dứt cơ chế xây dựng và thông qua luật hiện tại, vốn tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực giữa các bộ, ngành Điều này sẽ đảm bảo tính minh bạch và nhất quán cho hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản.

Để nâng cao tính minh bạch của hệ thống pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay, cần thiết phải điều chỉnh quy định về giá đất của Nhà nước sao cho phù hợp với giá thị trường, hướng tới việc xây dựng một cơ chế giá đất thống nhất Đây chính là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp

Giá đất ở Việt Nam hiện đang ở mức cao so với các hàng hóa khác, gây khó khăn cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động Chính phủ áp dụng chính sách quy định giá đất thấp nhằm giảm bớt khó khăn do giá cao, nhưng không sử dụng các biện pháp điều tiết khác như quản lý cung - cầu hoặc đánh thuế hợp lý Luật thuế liên quan đến đất đai thường được xem xét riêng biệt, dẫn đến nhiều bất cập trong chính sách thuế Việc quy định giá đất thấp của Nhà nước không chỉ tạo ra nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai mà còn gia tăng khiếu kiện của người dân liên quan đến thu hồi đất.

Quản lý và thẩm định giá đất hiệu quả sẽ ngăn chặn sự tăng giá đột biến và đầu cơ đất đai, đồng thời góp phần vào việc xây dựng thị trường bất động sản công khai và minh bạch Để đạt được điều này, cần xã hội hóa hệ thống định giá đất, giúp mọi người dân hiểu rõ quy trình định giá, từ đó giảm thiểu mâu thuẫn và phát hiện những điểm bất hợp lý Hệ thống định giá cần tuân thủ nguyên tắc trung thực và công bằng, có chế độ chứng nhận cho nhân viên định giá, đồng thời xây dựng chế độ phân tích giá bất động sản của thị trường để dự báo biến động giá và hỗ trợ các giao dịch.

Với một hành lang pháp lý hoàn chỉnh và hệ thống cơ sở thông tin hiệu quả, cùng đội ngũ chuyên viên được đào tạo bài bản, chúng ta có thể định giá đất chính xác Điều này không chỉ gia tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách quốc gia mà còn giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai, giúp sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này một cách tối ưu và hiệu quả.

Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp