Nghiên cứu thực trạng định giá đất ở việt nam

Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh MỤC LỤC ên uy Ch Danh mục bảng Danh mục hình ảnh biểu đồ 3 Danh mục kí hiệu viết tắt PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu hướng tới .2 Giới hạn phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu chuyên đề .2 PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.2 Giá đất 10 1.3 Định giá đất 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 27 2.1 Các sách, quy định Nhà nước liên quan đến định giá đất 27 2.2 Tổ chức thực định giá đất cấp .37 2.3 Các kết định giá đất đạt .39 2.4 Những vấn đề tồn định giá đất 41 CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT .51 3.1 Kinh nghiệm công tác định giá đất .51 3.2 Kinh nghiệm xây dựng nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất phù hợp với giá thị trường .57 3.3 Kinh nghiệm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 63 3.4 Kinh nghiệm việc xây dựng quy trình xác định giá đất 64 3.5 Kinh nghiệm xác định chức năng, nhiệm vụ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất 67 3.6 Kinh nghiệm đào tạo nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá đất .71 3.7 Kinh nghiệm công khai thông tin giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc định giá 73 3.8 Bài học rút cho Việt Nam 74 đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 78 4.1 Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai 78 4.2 Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp 80 4.3 Sửa đổi, bổ sung áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp với trường hợp cụ thể 80 4.4 Nâng cao lực tổ chức đội ngũ tham gia công tác định giá đất81 4.5 Các giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến đổi giá đất đai thị trường 82 4.6 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất .85 PHẦN KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 ên uy Ch đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Danh mục bảng STT Tên bảng Trang Bảng giá đất số tuyến phố thuộc quận Hai bà Trưng – Hà Nội 40 Bảng giá đất số tuyến phố quận – TP Hồ Chí Minh 41 Danh mục hình ảnh biểu đồ STT Tên Trang Thị trường sơ cấp đất đai Thị trường thứ cấp đất đai 10 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình 17 Ứng dụng thẩm định giá hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai 75 ên uy Ch đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất REMI Chỉ số đánh giá thị trường bất động sản WB Tổ chức ngân hàng giới PP Phương pháp QLNN Quản lý nhà nước KAB Ủy ban định giá Hàn Quốc ASEAN Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân KTTT Kinh tế thị trường GALP Giá đất phủ cơng bố NDT Nhân dân tệ RM Đơn vị tiền tệ Malaysia ên uy Ch đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh PHẦN MỞ ĐẦU ên uy Ch Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, an ninh quốc phịng - Đất đai tảng cho hệ thống hỗ trợ sống, thông qua việc sản xuất sinh khối để cung cấp lương thực, thực phẩm chăn nuôi, sợi, dầu, gỗ vật liệu sinh vật sống khác cho người sử dụng, cách trực tiếp hay thông qua vật nuôi nuôi trồng thủy sản đánh bắt thủy sản vùng ven biển. Chức sản xuất - Đất đai tảng đa dạng hóa sinh vật đất thơng qua việc cung cấp môi trường sống cho sinh vật nơi dự trữ nguồn gen cho thực vật, động vật, vi sinh vật, bên mặt đất. Chức môi trường sống - Đất đai sử dụng đất đai nguồn nơi chứa khí ga từ nhà kính hay hình thành một cân lượng toàn cầu phản chiếu, hấp thu hay chuyển đổi lượng xạ mặt trời chu kỳ thủy văn tồn cầu. Chức điều hịa khí hậu - Đất đai điều hòa tồn trữ lưu thông nguồn tài nguyên nước mặt nước ngầm, ảnh hưởng chất lượng nước. Chức nước - Đất đai kho chứa vật liệu chất khống thơ cho việc sử dụng người. Chức tồn trữ - Đất đai có khả hấp thụ, lọc, đệm chuyển đổi thành phần nguy hại. Chức kiểm sốt chất thải nhiễm - Đất đai cung cấp tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân cư, nhà máy hoạt động xã hội thể thao, ngơi nghĩ. Chức khơng gian sống - Đất đai cịn nơi chứa đựng bảo vệ chứng tích lịch sử văn hóa lồi người, nguồn thơng tin điều kiện khí hậu sử dụng đất đai khứ. Chức bảo tồn di tích lịch sử - Đất đai cung cấp không gian cho vận chuyển người, đầu tư sản xuất, cho di chuyển thực vật, động vật vùng riêng biệt hệ sinh thái tự nhiên. Chức nối liền không gian Nhu cầu tăng trưởng kinh tế xã hội phát triển mạnh, với bùng nổ dân số làm cho mối quan hệ người đất ngày căng thẳng, sai lầm liên tục người trình sử dụng đất (có ý thức vơ ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường đất, số chức đất bị yếu Vấn đề sử dụng đất đai ngày trở nên quan trọng mang tính tồn cầu.  đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh ên uy Ch Chính đất có vai trị quan trọng vậy, lại bị hạn chế không gian vô hạn thời gian sử dụng cộng với chế thị trường Việc định giá, xác định giá trị đất trở nên vơ quan trọng Nó khơng ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - văn hóa – xã hội chí cịn an ninh quốc phòng Nhưng tồn nhiều bất cập công tác định giá đất, giá đất quan chức cơng bố giá lý thuyết thấp nhiều giá thị trường, không đảm bảo tính cơng kinh tế Điều dẫn đến nhiều hậu xấu giao dịch ngầm, người chịu thiệt thòi bao gồm nhà nước nhân dân Xuất phát từ vấn đề trên, em xin tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu thực trạng định giá đất Việt Nam.” Mục tiêu hướng tới Mục đích nghiên cứu đánh giá hạn chế công tác định giá đất đai Việt Nam, phục vụ hoạt động mua bán, cho thuê, chấp… thị trường bất động sản, đề xuất số giải pháp nhằm cải tiến công tác định giá đất thời gian tới, thông qua việc phân tích sở lý luận định giá đất, phân tích thực trạng cơng tác định giá đất đai Việt Nam Học tập kinh nghiệm định giá đất từ số nước giới Từ đề xuất phương pháp khắc phục, hồn thiện cơng tác định giá đất Việt Nam Giới hạn phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá đất  Phạm vi nghiên cứu: Ở Việt Nam số nước giới Phương pháp nghiên cứu Đề tài kết hợp nghiên cứu lý luận tổng kết thực tiễn thơng qua việc phân tích, mơ tả đánh giá tài liệu nghiên cứu nước tài liệu khảo sát mà sinh viên tìm hiểu trình thực tập Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, nội dung đề tài chia làm chương: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT HIỆN NAY Ở VIỆT NAM đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ên uy Ch 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai Theo Brinkman Smyth (1976), mặt địa lý mà nói đất đai “là vùng đất chuyên biệt bề mặt trái đất có đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đốn khu vực sinh khí theo chiều thẳng từ xuống dưới, bao gồm : Khơng khí, đất lớp địa chất, nước, quần thể thực vật động vật kết hoạt động người việc sử dụng đất đai khứ, tương lai” Đến năm 1993, Hội nghị quốc tế Môi trường Rio de Janerio, Brazil, (1993), đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng xác định đất đai “diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy), lớp trầm tích sát bề mặt, với nước ngầm khoáng sản lịng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư nguời, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá , nhà cửa ) (UN, 1994; FAO, 1993) Như đất đai bao gồm: Khí hậu, Đất, Nước, Địa hình/địa chất, Thực vật, Động vật, Vị trí, Diện tích, Kết hoạt động người Theo Luật đất đai Việt Nam (1993) “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.” Còn theo quan điểm kinh tế học dùng để xác định giá đất thì: “Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai khơng bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lòng đất tất thứ sinh sôi mặt đất lịng đất khơng lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh đá Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập qn khơng thành văn.” (Trích giáo trình Định giá đất – Đại học nông nghiệp Hà Nội) 1.1.1.2 Đặc trưng đất đai - Có vị trí cố định Chúng ta di chuyển đất đai theo ý muốn, vịtrí cố định quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hồ hợp nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian cố định, khơng thể di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng - Có hạn diện tích ên uy Ch Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động lồi người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào mục đích khác ngày trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc đô thị hố, cơng nghiệp hố, đại hố xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai - Tính lâu bền đề c ự th Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nơng nghiệp nâng cao khơng ngừng, đất nơng nghiệp quay vịng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai - Chất lượng khác p tậ Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức gh tn Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh ên uy Ch tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nơng nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng 1.1.2 Thị trường đất đai 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thơng qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hố Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tếthị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tếthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm: tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh ên uy Ch - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vơ hình trao đổi thơng qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: mơi giới, cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Đối với thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, đất đai lưu thông thị trường chủ yếu đất đai khai thác sử dụng Ở nước ta không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm khác biệt quan trọng là: chủ thể thị trường Lưu thông thị trường đất đai Việt Nam mang ý nghĩa chung quyền sử dụng đất, giao dịch thị trường đất đai chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác có quyền sử dụng đất, tức nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước Đồng thời, Nhà nước chủ thể thị trường đất đai thực quyền đại diện chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất thu hồi đất Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường đất đai khơng mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia tính quốc tế Các giao dịch diễn thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mơ, kích thước đất; hình thức phương thức toán giao dịch diễn thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủyếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu thị trường loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ tập trung đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế nhà đầu tư, doanh nghiệp nước nước ngồi có quyền sử dụng loại đất Giới trung gian thị trường đất đai phong phú Hiện nay, giới, hầu hết trung tâm môi giới đất đai thuộc tư nhân, Mỹ 90% sở môi giới đất đai nằm tay tư nhân 1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành thị trường đất đai đề c ự th p tậ Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức gh tn Tố  Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá Chuyên đề thực tập 73 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh ên uy Ch Khi tìm hiểu phương pháp định giá đất nước giới, phương pháp xác định giá đất hướng dẫn văn pháp lý nước ta kế thừa từ phương pháp thẩm định giá trị đất đai truyền thống sử dụng rộng rãi giới, có phương pháp xác định giá đất mà Việt Nam nên học tập phương pháp thẩm định giá hàng loạt Theo Hiệp hội quốc tế nhà thẩm định mục đích thuế – The International Association of Assessing Officers (IAAO – 2012): Thẩm định giá hàng loạt (Mass Appraisal) định giá có hệ thống nhóm tài sản vào thời điểm định, áp dụng phương pháp chuẩn hóa kiểm tra thống kê Theo hướng dẫn số 13 - Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, thẩm định giá tài sản hàng loạt “việc thực thẩm định giá nhiều tài sản khác vào ngày ấn định, thực cách có hệ thống thống phương pháp kỹ thuật” Đối tượng bất động sản bao gồm đất cơng trình đất, riêng phần đất Ưu điểm bật phương pháp thẩm định giá hàng loạt so với phương pháp thẩm định giá truyền thống tính tái hiện, tính khách quan, kết thẩm định không chịu tác động từ ý muốn chủ quan người, không bị chi phối thiên vị cá nhân hay sai lầm thẩm định viên Bên cạnh đó, để tiến hành thẩm định giá hàng loạt cần số lượng nhân lực khơng lớn, giúp tiết kiệm thời gian chi phí thẩm định Thẩm định giá hàng loạt bắt đầu áp dụng Mỹ từ năm 1920 liên tục phát triển ngày Những tiến đáng kể lĩnh vực máy tính phát triển phần mềm chuyên dụng năm 1970 – 1980 khiến cho thẩm định giá hàng loạt với trợ giúp hệ thống máy tính (CAMA) trở nên ngày phổ biến toàn nước Mỹ Các dẫn phương pháp quy trình thẩm định giá hàng loạt hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản hàng loạt IAAO Tài liệu công bố lần Mỹ vào năm 1983 cập nhật liên tục với phiên phê duyệt vào tháng năm 2013 Còn Nga, năm 2006, lần sau năm bắt đầu thực cơng tác thẩm định giá hàng loạt tồn lãnh thổ Liên bang Nga kết thẩm định giá đất hàng loạt sử dụng làm sở tính thuế đất Ngồi ra, nhiều vùng thuộc Nga kết thẩm định giá hàng loạt sử dụng để xác định tiền thuê đất đất thuộc sở hữu nhà nước Thẩm định giá đất hàng loạt Nga thực dựa phân loại đất theo mục đích loại hình sử dụng đất, công tác tiến hành nhiều đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 74 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh năm/lần năm/lần Ngày nay, tất thông tin giá trị địa loại đất Nga đến với tồn xã hội Bằng dịch vụ thơng tin “Bản đồ địa chính”, quan tâm tìm hiểu thơng tin giá trị địa lơ đất mà người sở hữu Ứng dụng thẩm định giá hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai Quản lý tài đất đai sở xác định: - Thuế sử dụng đất; - Phí lệ phí quản lý sử dụng đất đai - Xử phạt vi phạm pháp luật đất đai - Tiền bồi thường cho NN gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Quản lý việc giao đất, cho thuê đất: - Xác định tiền sử dụng đất nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Xác định tiền thuê đất - Xác định mức giá khởi điểm đất giá quyền sử dụng đất Quản lý phát triển quyền sử dụng đất: - Xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường; - Xác định số giá quyền sử dụng đất - Là sở lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hình 4: Ứng dụng thẩm định giá hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai ên uy Ch  Tạo dựng hành lang pháp lý xuyên suốt, chặt chẽ cho định giá đất Giống với trường hợp phương pháp định giá hàng loạt sử dụng Mỹ, trình thẩm định giá hàng loạt cho mục đích đánh thuế thiết chức phủ nên quy trình có sở luật pháp, quy định hành hoạt động quản lý Điều quy định luật pháp bang Mỹ, tạo sở pháp lý cho hoạt động thẩm định giá trị tài sản nói chung thẩm định giá hàng loạt nói riêng Các quy định quy trình thẩm định giá hàng loạt, bước tiến hành, cách xây dựng mô hình mơ tả mối quan hệ giá trị bất động sản với yếu tố tác động, phạm vi ứng dụng kết hướng dẫn chi tiết văn IAAO quan phủ cấp bang liên bang Điều tạo sở pháp lý chặt chẽ cho hệ thống thẩm định giá hàng loạt Mỹ Ví dụ, Chương 4, Điều VII luật pháp bang Florida quy định tất bất động sản phải thẩm định giá để tính thuế q trình thực phương pháp thẩm định giá hàng loạt với trợ giúp hệ thống máy tính (CAMA) Hệ thống CAMA sử dụng tất 67 quận Florida, chúng có nhiệm vụ lưu trữ, truy đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 75 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh xuất, phân tích báo cáo liệu cho thẩm định giá hàng loạt Đồng thời, tất hệ thống CAMA phải có khả lưu trữ trì liệu cần thiết để làm báo cáo tập tin theo yêu cầu Sở Thuế Vụ Thẩm định giá trị bất động sản cho mục đích đánh thuế bang Florida trình lặp lặp lại hàng năm, đó, phạm vi thẩm định giá hàng loạt năm bao gồm hoạt động cần thiết để cập nhật giá trị tài sản năm trước Hướng dẫn Sở Thuế Florida (2002) thẩm định giá trị bất động sản cho mục đích tính thuế dành riêng mục 4, 5, để quy định thẩm định giá hàng loạt, mục yêu cầu đảm bảo đầy đủ thơng tin độ xác liệu phải nhiệm vụ liên tục trình thẩm định giá hàng loạt Đó trách nhiệm tất người tham gia trình Tương tự Việt Nam cần đưa khái niệm thẩm định giá hàng loạt, phạm vi ứng dụng phương pháp cần bổ sung Pháp lệnh giá Trong lĩnh vực pháp lý, việc xác định chất, khả ứng dụng, vị trí vai trị thẩm định giá hàng loạt cần cụ thể hóa điều luật văn hướng dẫn hoạt động thẩm định giá Trong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài ban hành cần bổ sung thêm Tiêu chuẩn thẩm định giá hàng loạt với phạm vi ứng dụng ên uy Ch  Tập trung xây dựng hệ thống ngân hàng liệu phục vụ định giá đất Như thấy kinh nghiệm nước trên, nước thực tốt định giá đất nước xây dựng xong hệ thống sở liệu tương đối hồn chỉnh đất đai Việc định giá đất địi hỏi liệu phải mang tính cập nhật đủ lớn Vì vậy, phải xây dựng hệ thống ngân hàng liệu lưu trữ thông tin giá đặc điểm đất giao dịch Bởi chất lượng liệu, điều khác, định độ tin cậy kết công tác định giá, chương trình thu thập liệu địi hỏi phải tổ chức, lập kế hoạch giám sát chặt chẽ đề c ự th  Đào tạo cán phục vụ định giá đất Để tiến hành định giá đất thiết phải có đội ngũ chuyên viên đào tạo cách nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá trị đất đai bất động sản nói chung Họ phải nắm vững phương pháp kỹ thu thập liệu, xử lý thơng tin Bên cạnh đó, quan chức cần tổ chức khóa đào tạo thường xuyên công tác định giá đất cho cán phụ trách cơng tác có liên quan đến đất đai thuộc sở, ban, ngành, đặc biệt Sở Tài nguyên & Mơi trường Sở Tài (hai quan có chức định giá đất theo quy định Nhà nước) Cán thực p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 76 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh nhiệm vụ liên quan đến công tác quản lý nhà nước đất đai cần tập huấn sâu nguyên tắc phương pháp định giá trị đất đai, cần trang bị kiến thức để nhận biết yếu tố tác động đến giá trị đất Những hiểu biết tối cần thiết trình định liên quan đến nhiệm vụ thực thi công tác quản lý nhà nước đất đai mà họ đảm nhận ên uy Ch đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 77 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ên uy Ch 4.1 Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai Thiếu thông tin nguyên nhân khiến thị trường bất động sản minh bạch khó bền vững, giá đất khơng ổn định mà biến động thất thường, khiến người dân sở để xác định giá Do đó, để nâng cao hiệu công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai bất động sản (BĐS) Muốn yêu cầu: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; Hồn thiện cơng tác xây dựng cơng bố số đánh giá thị trường BĐS (REMI) địa bàn tỉnh, thành phố; Phải thực công khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện; Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; Cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất  cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Ở quốc gia đặc biệt quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng q trình phát triển tồn kinh tế, thúc đẩy phát triển bên loại thị trường khác thị trường sức lao động, thị trường vốn Yếu tố công khai minh bạch thị trường BĐS coi chìa khố cho thực thành cơng vai trị đó, hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất xác định phù hợp với giá thị trường theo giá thị trường, có chế định giá xác; đất sử dụng phải nhà nước cơng nhận mặt pháp lí, dễ dàng đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng kí giao dịch thực quyền BĐS; thông tin BĐS đầy đủ, xác, cơng khai chủ thể có nhu cầu quyền tiếp cận Cần thiết lập hệ thống thơng tin cơng khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội, thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí BĐS, thơng tin giá  Thực tế cho thấy tính ổn định, công khai quy hoạch đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch thị trường BĐS Thông thường quy hoạch sử dụng đất quốc gia cấp quyền đảm nhiệm có tham gia bắt buộc cộng đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 78 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh ên uy Ch đồng dân cư thông qua khơng thể thay đổi Do vậy, muốn hướng tới minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hoá quy hoạch Theo kinh nghiệm nước giới việc cơng khai hồ sơ đăng kí lợi ích mà hệ thống đăng kí tạo để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Để có hệ thống đăng kí cung cấp hồ sơ đăng kí cách xác tình trạng hữu BĐS cần có quy định bắt buộc bên tham gia đăng kí giao dịch họ, khơng lợi ích họ bị xâm hại có quan hệ chồng lấn (Ví dụ quy định đăng kí giao dịch Mỹ) Bằng cách người tham gia thị trường coi việc đăng kí giao dịch, đăng kí tình trạng pháp lí BĐS nhu cầu tự thân để bảo vệ lợi ích khơng phải biện pháp quản lí Nhà nước Và hiệu đạt chi phí cho việc đăng kí khơng lớn Cũng cách mà loại bỏ thị trường khơng thức Thêm vào việc đơn giản hố thủ tục đăng kí phê duyệt cần thiết quy trình đăng kí - điều hệ thống đăng kí khốn Tonens Australia số quốc gia khác thể rõ tính ưu việt Trong hệ thống Tonens, hồ sơ đăng kí mơ tả đất, quyền sở hữu đất lợi ích khác liên quan đến đất tất thơng tín đầy đủ lợi ích hữu đất, đảm bảo độ tin cậy vào tình trạng pháp lí tình trạng thực tế quyền đất Khi quy định đăng kí bảo đảm thực tăng cường tính minh bạch cho lợi ích giao dịch BĐS Một người có quan tâm tới đất tra cứu thơng tin khốn đất văn phịng đăng kí đơn vị hành liên quan Bên cạnh việc đăng kí vấn đề thống thông tin cần thiết quyền liên quan tới đất nhà loại giấy chứng nhận yếu tố quan trọng cho việc thực giao dịch thuận lợi đơn giản vấn đề tìm kiếm thơng tin Ở Trung Quốc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao dịch khác đất đai đăng kí quan quản lí đất đai địa phương Trong thời gian tới, pháp luật Việt Nam cần có quy định xố bỏ tình trạng khơng thống việc đăng kí ban đầu Đất có nhà đăng kí theo Luật nhà ở, cịn loại đất khác đăng kí theo Luật đất đai Chưa có quy định đăng kí cơng trình khơng phải nhà Bởi tồn có hệ thống pháp luật có tính minh bạch Đánh giá nguyên nhân dẫn đến nạn đầu đất đai, nhà tình trạng sốt giá thời gian vừa qua, giới kinh doanh bất động sản cho tồn thị trường đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 79 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh quyền sử dụng đất "ngầm" với diễn biến phức tạp Vì vậy, quan điểm sửa đổi Bộ Tài nguyên Mơi trường minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất công cụ quen thuộc cơng cụ tài (thuế, lệ phí, phí), để giảm bớt sách gây khó cho nhà đầu tư bất cập sách giá đất hành dẫn đến khoản gía trị chênh lệch giá nhà nước thị trường rơi vào túi nhà đầu tư, người dân chịu thiệt 4.2 Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp  Ở cấp quốc gia, quan, ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng cường tuyên truyền giúp người dân hiểu rõ chủ trương, sách, pháp luật Nhà nước đất đai thông qua phương tiện thông tin đại chúng  Ở cấp địa phương, Ủy ban nhân dân cấp cần tổ chức thực nghiêm túc quy chế dân chủ sở huy động tham gia người dân vào trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, quy hoạch kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị đặc biệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất  Đối với người dân doanh nghiệp, nâng cao nhận thức người dân doanh nghiệp giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài việc phát triển thị trường đất đai lành mạnh, bền vững nước ta Sửa đổi, bổ sung áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp với trường hợp cụ thể ên uy Ch 4.3  Thứ nhất, nghiên cứu bổ sung quy định hướng dẫn cụ thể việc thu thập thông tin thị trường sử dụng cho việc định giá đất đề  Thứ hai, bổ sung quy định áp dụng phương pháp định giá đất áp dụng trường hợp cụ thể (mang tính đặc thù) quy định rõ xác định giá đất cần phải sử dụng hai phương pháp để định giá ự th c  Thứ ba, tiếp tục nghiên cứu sớm ban hành quy định phạm vi áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính Cần tạo điều kiện chuyên gia có trình độ chun mơn cao lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sách giá đất, định giá đất Bởi hoạt động loại chuyên gia tác động không nhỏ điều kiện định định đến vận hành phát triển thị trường BĐS p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 80 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư đặc biệt nhà môi giới BĐS 4.4 Nâng cao lực tổ chức đội ngũ tham gia công tác định giá đất Hoạt động định giá chịu tác động yếu tố chủ quan người định giá Bởi vậy, muốn nâng cao chất lượng công tác định giá cơng việc thiết yếu phải nâng cao trình độ chun mơn cho người đinh giá Để nâng cao lực đội ngũ quản lý đất đai nói chung cho cán thực cơng việc định giá đất nói riêng, cần thực số biện pháp:  Tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống  Tổ chức trang thông tin điện tử hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn  trao  đổi  kinh  nghiệm  định giá đất đai BĐS  Đề nghị trợ giúp hỗ trợ kỹ thuật xây dựng lực từ tổ chức phát triển quốc tế nước phát triển ên uy Ch  Cử cán chuyên môn đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học định giá đất số nước phát triển Hoặc mời giảng viên trường đại học, chuyên gia đầu ngành đặc biệt nước phát triển quan hướng dẫn, trao đổi để chuyên viên thẩm định có nhìn bản, tảng kinh nghiệm thực tiễn từ thực tế Việt Nam hết kinh nghiệm quốc tế công tác định giá đất đề  Đầu tư nguồn lực tài trang thiết bị đại phục vụ cho công tác định giá xây dựng số thị trường BĐS Bên cạnh việc đào tạo, bồi dưỡng cần quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán định giá, điều nhằm hạn chế trường hợp đặc biệt định giá bất động sản không với giá trị thực thị trường Xây dựng, tuyên truyền tiêu chuẩn đạo đức hành nghề thẩm định giá Cần có biện pháp mạnh nhằm răn đe với hành vi tiêu cực kết hợp với xây dựng chế lương thưởng, chế độ đãi ngộ thích hợp cho thẩm định viên định giá c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 81 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc, Trưởng Bộ môn kinh doanh bất động sản, Khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, định giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao Tiêu chuẩn đạo đức đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức nào Do vậy, ở nhiều nước phát triển, việc định giá tài sản hay bất động sản đều các công ty tư vấn, các tổ chức trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá Đây điều mà Việt Nam cần học hỏi Xây dựng sở liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá đất; Xây dựng phần mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá trị đất đai; Thành lập Hội đồng định giá đất cấp Trung ương cấp tỉnh, hệ thống quan định giá đất Trung ương; Đào tạo đội ngũ định giá viên giá đất chuyên nghiệp Để tồn phát triển, hoạt động định giá tài sản và bất động sản, cùng những đơn vị thực chức phải điều chỉnh nâng cao trình độ mong đáp ứng phần yêu cầu thực tế Vấn đề gắn kết trách nhiệm phải đặt ra, thay vì thông tin định giá chỉ mang tính tham khảo hiện Các thẩm định viên, các định giá viên bất động sản và công ty chủ quan phải chịu ràng buộc cam kết thực nghiệp vụ cách trung thực, khách quan, tránh bị lôi kéo, lợi dụng nảy sinh tiêu cực Các giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến đổi giá đất đai thị trường ên uy Ch 4.5 đề  Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài người để xây dựng hệ thống thơng tin tích hợp đất đai giá trị đất đai Chúng ta nên học hỏi từ Mỹ nước châu Âu việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai Đặc biệt hệ thống thông tin máy tính (CAMA) sử dụng phổ biến tất bang Mỹ việc định giá đất Hiện nay, nước ta dần đổi với hệ thống thông tin địa lý (GIS – Geographic Information System) ứng dụng có giá trị công nghệ tin học ngành địa lý, địa chính, điều tra bản, quy hoạch thị, cảnh báo môi trường Sự phát triển không ngừng công nghệ thông tin đưa tin học thâm nhập sâu vào nhiều lĩnh vực khoa học đời sống, mở giai đoạn trình phát triển khoa học, đặc biệt phát c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 82 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh triển hệ thống thông tin đất đai (LIS - Land Information System) – hướng ứng dụng GIS chuyên quản lý liệu đất đai ên uy Ch  Thứ hai, có quy định cụ thể cho quan có chức địa phương tổ chức định giá phối hợp thực điều tra cập nhật thông tin giá đất Một yếu tố trọng pháp luật thị trường BĐS Trung Quốc quy định dịch vụ trung gian nhà đất gồm: hoạt động tư vấn nhà đất, định giá nhà đất môi giới nhà đất Chất lượng hoạt động loại hình dịch vụ tác động khơng nhỏ đến an tồn ổn định thị trường BĐS Bởi tổ chức đặt quản lí quan chủ quản hành xây dựng thuộc quốc vụ viện quản lí dịch vụ trung gian tài sản xây dựng toàn quốc Cơ quan chủ quản hành xây dựng tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc, huyện, thị có thẩm quyền quản lí cơng tác dịch vụ trung gian tài sản nhà đất khu vực hành Những vấn đề liên quan đến cấu tổ chức, trình độ nghiệp vụ nhân viên hoạt động lĩnh vực việc xử phạt thực không quy định pháp luật quy định chặt chẽ Vậy nên, việc xác định quy định cụ thể tổ chức thực nhiệm vụ định giá đất quan trọng Đề xuất lộ trình điều chỉnh giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá đất thị trường: Đối với Khung giá đất Chính phủ ban hành: Khung giá đất Chính phủ ban hành xác định theo kỳ thời gian định năm, tương đương với kỳ kế hoạch sử dụng đất Đối với Bảng giá đất UBND tỉnh quy định: Nghiên cứu đề xuất Bảng giá đất ban hành năm lần, công bố công khai vào ngày 01/01 năm kỳ Bảng giá đất điều chỉnh trường hợp giá đất thị trường tăng giảm 30% so với công bố đề c ự th  Thứ ba, nghiên cứu ban hành chế thúc đẩy tác động tương hỗ lẫn hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất định giá đất nhà nước việc phát triển hồn thiện thơng tin giá đất Giao cho Hiệp hội định giá quy định tiêu chuẩn định giá, bao gồm phương pháp định giá Hiện nay, Việt Nam chưa quen với chế giao cho hiệp hội nghề nghiệp có thẩm quyền định tiêu chuẩn nghề nghiệp, thẩm quyền giao cho quan hành Nhà nước cho hiệp hội nghề nghiệp không p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 83 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh đủ lực Cách tư cần đổi cho phù hợp với cách quản lý phổ cập giới ên uy Ch  Thứ tư, thống việc tổ chức nguồn liệu thu thập trình xây dựng quản lý thông tin giá đất bất động sản Vấn đề cần quan tâm hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất Hiện Việt Nam, dịch vụ định giá đất đai bất động sản trung tâm định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài doanh nghiệp phép hành nghề định giá thực Các doanh nghiệp phép hành nghề định giá có đủ số lượng định giá viên cấp phép hành nghề (theo quy định Bộ Tài định giá viên, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản định giá viên) Hiện nay, quan có thẩm quyền ban hành định cuối giá đất UBND cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất Đây chế khơng tạo tính hợp lý, trung lập công định giá đất Các quan hành thường nghiêng quyền lợi Nhà nước nghiêng quyền lợi người bị thu hồi đất Trên sở kinh nghiệm nước, giải pháp đưa áp dụng chế Hội đồng để đinh giá (Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp quốc gia UBND cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh) Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: ban hành định giá đất đai, bất động sản; ban hành định giải lần đầu tranh chấp giá đất đai, bất động sản; định cấp chứng hành nghề cho định giá viên đất đai, bất động sản đăng ký hành nghề Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành định giải khiếu nại giá đất Hội đồng cấp tỉnh định; giải lần cuối tranh chấp giá đất đai, bất động sản; định cấp chứng hành nghề cho định giá viên bậc cao đất đai, bất động sản Điều quan trọng thành phần Hội đồng phải bao gồm chủ yếu định giá viên có cấp hạng cao Giải pháp cho phép giảm nguy tham nhũng giảm khiếu kiện dân giá đất, lại làm cho giá đất sát với giá thị trường Luật Đất đai cần bổ sung quy định trình tự, thủ tục thực định giá đất phù hợp thị trường Bước thứ phải sử dụng dịch vụ định giá sở đề xuất giá đất Việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ định giá cần phải công khai đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 84 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh dựa sở đồng thuận bên có liên quan Toàn hồ sơ gửi cho Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh để định Điều tiết giá đất cho phù hợp với nhu cầu phát triển giai đoạn nhiệm vụ máy quản lý Cho đến nay, công cụ sử dụng điều chỉnh quan hệ cung cầu đất thông qua quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh sắc thuế có liên quan đến đất đai nhằm điều tiết lợi ích Kinh nghiệm nhiều nước khác cho thấy “thuế cao giá đất thấp mà thuế thấp giá đất cao” ên uy Ch 4.6 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất Thống việc quản lý Nhà nước định giá đất, giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường thực chức quản lý Nhà nước định giá đất Đồng hóa hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất (thống Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai) Hoàn thiện quy định về: Nguyên tắc hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất; Thống quy định phương pháp xác định giá đất; Điều kiện hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất, điều kiện cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; Quyền, nghĩa vụ tổ chức tư vấn định giá đất Bổ sung quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất: Quy định cụ thể trách nhiệm, chế tài xử lý vi phạm hoạt động tổ chức tư vấn định giá đất; Quy định rõ chế giám sát, đánh giá chất lượng hoạt động tư vấn định giá đất; Quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất; Quy định rõ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá đất; Kiểm tra việc quy định công bố định giá đất; Xử lý khiếu nại tranh chấp kết tư vấn định giá đất Tạo khuôn khổ pháp lí thích ứng với nguyên tắc thị trường yếu tố quan trọng để hình thành phát triển thị trường BĐS, quy định vấn đề như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao dịch Điều quan trọng khn khổ pháp lí phải tơn trọng nguyên tắc thị trường, tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trường Cạnh tranh công khai, hạn chế can thiệp nhà nước Mặc dù vậy, theo kinh nghiệm nước Cộng hoà Séc, Cộng hồ liên bang Đức, Trung Quốc, Singapore nhà nước cần tác động vào thị trường số vấn đề định điều tiết xã hội thơng qua đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 85 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh sách thuế, phí, quy định giá trần, hỗ trợ nhà cho người có thu nhập thấp Để giữ cho tác động nhà nước khơng làm phương hại tới thị trường sách đất đai sách BĐS phải thật quán Sự tồn chế xây dựng thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực bộ, ngành máy hành Việt Nam cần phải hồn tồn chấm dứt đảm bảo quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật thị trường BĐS Yếu tố quan trọng định tới tính minh bạch hệ thống pháp luật chế thực pháp luật thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn phải làm cho quy định giá đất Nhà nước thực sát với giá thị trường, tiến tới xây dựng chế giá đất Cần phải xem tiêu chuẩn để xác định tính minh bạch thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế ên uy Ch đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 86 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh KẾT LUẬN ên uy Ch Hiện nay, giá đất Việt Nam cao so với giá hàng hóa khác Đây hồn cảnh bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ cơng nghiệp hóa, thị hóa giải nhà cho người lao động Nhà nước sử dụng sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt khó khăn giá đất cao, khơng áp dụng sách điều tiết khác tác động vào quan hệ cung - cầu đánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan tới đất đai thường xem xét riêng biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo nhiều bất cập sách thuế Cách quy định giá đất Nhà nước thấp tạo nên nguy tham nhũng quản lý đất đai khiếu kiện người dân có liên quan tới thu hồi đất ngày tăng Nếu quản lí tiến hành thẩm định tốt giá đất đề phòng tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu đất đai góp phần xây dựng thị trường BĐS cơng khai, minh bạch khách quan Bởi vậy, cần xã hội hoá hệ thống định giá đất để người dân biết hiểu quy trình định giá đất từ khơng nảy sinh mâu thuẫn phát chỗ chưa hợp lý hệ thống định giá; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ ngun tắc trung thực, cơng bằng; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS thị trưởng để dự báo biến động giá cung cấp cho giao dịch Với hành lang pháp lý hoàn chỉnh, hệ thống sở thông tin tốt đội ngũ chuyên viên đào tạo phương pháp định giá đất phù hợp đánh giá giá trị đất, nhờ mà gia tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách quốc gia đồng thời giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện đất, để nguồn tài nguyên quý giá thực sử dụng theo cách tốt hiệu đề c ự th p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức Chuyên đề thực tập 87 GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật đất đai 2013 - Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất phủ ban hành - Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 việc lập, thẩm định phê - duyệt quy hoạch đô thị địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 quy định giá loại đất - địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày tháng năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 UBND thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 quy định giá loại đất - địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày tháng năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 UBND Thành phố Hà Nội Giáo trình định giá đất - Bài giảng định giá tài nguyên - Đề tài nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ: Nghiên cứu ảnh hưởng - chế hai giá đất việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đề xuất giải pháp để giá Nhà nước phù hợp với giá thị trường Chủ nhiệm đề tài: PGS.TS Nguyễn Thế Chinh http://www.ckt.gov.vn/index.php?route=cms/article&article_id=1844 - https://www.shs.com.vn/News/2011831/727546/dinh-gia-bat-dong-san-gia-nao- Ch cung-gat.aspx - Đề tài Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất bồi - Kinh nghiệm số nước quản lý đất đai - Bài nghiên cứu trao đổi với đề tài: “Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng ên uy - thường thiệt hại giải phóng mặt địa bàn Huyện Từ Liêm - Thành phố Hà Nội Một số vấn đề thị trường bất động sản đề ự th c loạt quản lý nhà nước đất đai” – TS Nguyễn Quỳnh Hoa – Trường đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh p tậ gh tn Tố Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 p iệ SV: Cao Trung Đức