CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.1. Kinh nghiệm trong công tác định giá đất
Các nước phát triển + Cộng hòa liên bang Đức
Ở Đức, các bất động sản nhà đất đều được đăng kí thông qua hệ thống địa bạ.
Việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do các cơ quan chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ có ghi rõ việc mô tả tài sản, chủ sở hữu, các quyền, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản. Mọi tổ chức, cá nhân tham gia thị trường đều có quyền tiếp cận thông tin này. Hồ sơ địa bạ được lưu tại các cơ quan toà án.
Các thông tin về giá do Hội đồng định giá thực hiện. Hội đồng gồm những người có chuyên môn và có kinh nghiệm hoạt động trong thị trường như các kiến trúc sư, kĩ sư địa chính, thương gia BĐS thực hiện việc thống kê giá cả mua bán; xác định giá định hướng. Cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá cả cụ thể. Đối tượng của dịch vụ giám định giá là bên mua hoặc bên bán, tổ chức cá nhân cần giá để quốc hữu hoá, hoặc cần biết giá để kiện tụng. Đối tượng giám định gồm:
đất đai, nhà ở, quyền xây dựng, diện tích cho thuê văn phòng kinh doanh.
+ Nhật Bản
Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh.
Vào những năm 60, giá cả đất đai ở Nhật Bản tăng đột biến cho nên phát sinh nhiều vấn đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nhiều. Để giải quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6/3/1963 hiệp hội giám định bất động sản đã đề xuất xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, nước này lập ra “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản”. Từ đó, các chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ.
Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất đai và vật gắn liền với đất, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
và vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:
Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác. Ví dụ: có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất.
Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu.
Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với các quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.
Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc. Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối nhiều; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản. Ngoài ra, xét theo cách thức truyền thống thì đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai.
Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật Bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố: hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động. Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác động lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế. Đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
+ Australia
Trong phạm trù của kinh tế học, giá của một hàng hóa được xác định bằng số lượng các hàng hóa khác có thể đổi lấy hàng hóa đó. Giá trị thị trường được xác định trong Land Acquisition and Compensation Act 1986 (Luật bồi thường và thu hồi đất 1986) của bang Victoria là giá liên quan tới bất cứ lợi ích nào của mảnh đất đó vào thời điểm nhất định như một khoản tiền được trả cho lợi ích đó nếu nó được bán bởi một người sẵn sàng bán cho một người sẵn sàng mua tại một thời điểm.
Ở mỗi Bang của Úc đều ban hành các điều luật về giá đất và định giá đất. Một số Bang đã có Đạo luật định giá đất như Bang Victoria, New South Wale, Queenland. Trong Luật có hàng loạt khái niệm về giá đất như giá vốn, giá đất hàng năm, giá vị trí của đất.
Luật thuế đất năm 1958 của Úc xác định các mục đích của việc định giá đất bao gồm: đáp ứng nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; xác định thuế, mức thuế nhà đất/BĐS, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù; mục đích thương mại. Úc sử dụng hai loại giá chính để làm cơ sở xác định giá của đất đai là giá thị trường và giá chế định.
+ Thụy Điển
Từ giữa thế kỷ 17, cơ quan về Đất đai ở Thụy Điển được hình thành. Sang thế kỷ 18, do nhu cầu cho công tác dồn điền đổi thửa bởi trong xã hội nông nghiệp người nông dân thường chia đất cho những người con của mình và mỗi người con được một ít đất đai do đó rất nhỏ lẻ mà các hoạt động liên quan đến định giá đất bắt đầu xuất hiện. Khi xã hội phát triển đến xã hội công nghiệp, đô thị hóa thì việc định giá đất được xác định rõ nét hơn, và chủ yếu là xác định vị trí của đất, với mục đích thu hồi để phục vụ công tác xây dựng cơ sở hạ tầng cho Nhà nước.
Sau đó sang xã hội hậu công nghiệp, định giá đất với mục đích là phục vụ công tác đầu tư xây dựng các công trình mới, để thực hiện các giao địch nhà đất và để đầu tư nhà đất, đầu tư về tài chính. Khi đó thị trường BĐS trở thành một bộ phận của thị trường vốn.
Và trong giai đoạn này, Thụy Điển gia nhập thị trường chung Châu Âu do vậy người dân có thể mua BĐS ở những nơi khác trong cộng động chung Châu Âu. Sử dụng các phương pháp định giá dựa vào thị trường kết hợp với phương pháp thu nhập.
+ Hàn Quốc
Vào khoảng các thập niên 1960, 1970, 1980 ở Hàn Quốc giá đất leo thang nhanh chóng dẫn đến hàng loạt các hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn. Đầu cơ đất đai không chỉ còn là vấn đề kinh tế mà đã trở thành vấn đề xã hội và chính trị. Lợi nhuận từ
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
việc tăng giá đất chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có. Đa số quần chúng luôn chán nản và bất mãn vì so với thu nhập của họ, giá đất luôn trong tình trạng bị đầu cơ đẩy lên quá cao, việc muốn sở hữu một căn hộ hay một khu đất gần như là bất khả thi. Để giải quyết tình hình, trong suốt thời gian 1960 - 1980, chính phủ Hàn Quốc đã nhiều lần ban hành các sắc lệnh đất đai, đặc biệt ban hành các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, hệ thống ấn định giá đất chuẩn, v.v.. Tuy nhiên, hiệu quả của những sắc lệnh này chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn do không giải quyết được nguyên nhân gốc rễ của vấn đề.
Từ những năm đầu của thập niên 60, Hàn Quốc gia nhập các quốc gia có sự tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững. Điều này tạo ra sự cần thiết về nhu cầu thẩm định cho các ngân hàng. Để đáp ứng và tích hợp nhu cầu thẩm định bùng nổ, chính phủ thiết lập Ủy ban định giá Hàn Quốc (Korea Appraisal Board – KAB) năm 1969. KAB là tổ chức công khai độc lập đầu tiên chịu toàn bộ trách nhiệm về định giá.
Đến đầu năm 1987, tình hình đã trở nên nghiêm trọng, chính phủ đã phải thừa nhận rằng nếu không được quan tâm đúng mức thì vấn đề phân hóa giàu nghèo, các mâu thuẫn xã hội do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia. Do đó năm 1989 sau những nghiên cứu nghiêm túc về tình hình đầu cơ đất, một loạt các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đa được chính phủ ban hành.
Việt Nam hiện nay có thể nói là giống với Hàn Quốc thời kì 1960 – 1980, giá đất ở bị đẩy lên quá cao so với mức thu nhập của người dân. Vì vậy, chúng ta nên học hỏi kinh nghiệm từ đây. Song song với việc phân công rõ ràng trách nhiệm, nghĩa vụ của từng bộ ban ngành đặc biệt là 2 bộ: Bộ Tài nguyên và môi trường và Bộ Tài chính trong công tác định giá đất mà còn cần thiết lập hẳn một ủy ban định giá riêng, hoạt động độc lập chịu toàn bộ trách nhiệm trong định giá đất, tránh trường hợp các bộ, ban, ngành hoạt động chồng chéo thiếu hiệu quả.
Hệ thống đất đai của Hàn Quốc do chính phủ quản lý thông qua bộ máy quản lý hành chính trung ương như Bộ Xây dựng và Giao thông vận tải, Bộ Quản lý hành chính và Nội vụ, Tòa án tối cao. Bộ Xây dựng và Giao thông vận tải chịu trách nhiệm đối với các vấn đề xây dựng chính sách liên quan tới đất đai và quy hoạch bao gồm quy hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch đô thị và quản lý đăng ký nhà. Bộ Xây dựng và Giao thông vận tải quản lý dữ liệu cơ sở quốc gia, dữ liệu đo đạc của nhà nước, bản đồ số, bản đồ quy hoạch thành phố và chi phí đất đai. Trong khi đó Bộ Quản lý hành chính và Nội vụ giám sát các điểm kiểm soát địa chính, bản đồ địa chính và dữ liệu đăng ký đất. Tòa án
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
tối cao xử lý các dữ liệu liên quan tới thông tin nhà và chủ đất, dữ liệu đăng ký, trong khi các bộ và các cơ quan khác quản lý dữ liệu bản đồ chuyên đề.
Năm 1988, Ngân hàng công nghiệp Choson giới thiệu cách thức định giá mới sử dụng công nghệ để định giá BĐS. Trong những ngày đầu, bộ phận thẩm định giá chịu trách nhiệm giải quyết định giá liên quan tới an ninh cho các cơ quan tài chính. Trong những thập niên sau, việc bán đấu giá tăng cao dẫn đến nhu cầu thẩm định BĐS và cần một quy trình chuẩn. Trước năm 1989, Hàn Quốc có hai loại chuyên gia định giá đất. Một là chuyên gia thẩm định giá đất chịu trách nhiệm định giá liên quan đến việc sử dụng đất thực tế. Loại thứ hai là chuyên gia thẩm định giá được cấp chứng chỉ. Cả hai loại chuyên gia thẩm định này đều đóng vai trò tương tự như giám định viên. Điều này dẫn tới việc đầu tư không cần thiêt và lãng phí nguồn nhân lực. Thế giới học thuật và các bên quan tâm đều cố gắng để hợp nhất hai hệ thống. Sau nhiều năm nỗ lực, Đạo luật định giá đất và Thông báo giá được ban hành năm 1989 và cuối cùng cả hai loại chuyên gia thẩm định giá đã được thống nhất là “giám định viên được cấp chứng chỉ”. Hệ thống đánh giá hiện tại được xây dựng và hệ thống hóa bởi quá trình tích hợp này.
Một số nước phát triển khác
Ở Mỹ, chính quyền từng bang chịu trách nhiệm định giá đất. Ở các nước Châu Âu như Anh, Đức, Pháp… chính quyền trung ương tiến hành định giá đất và giao thuế BĐS là cho chính quyền địa phương thu. Ở Phần Lan, chính quyền thành phố chịu trách nhiệm định giá đất.
Thông thường, trong luật thuế hoặc luật định giá BĐS đều quy định cụ thể tần suất định giá, phổ biến là 4 hoặc 5 năm định giá một lần. Nhưng ở những nước có quá trình định giá được hệ thống hóa trên máy tính thì có thể định giá thường xuyên hơn, làm giá bắt kịp với những thay đổi trên thị trường. Hiện nay, một số bang của Hoa Kỳ tiến hành định giá hàng năm. Từ năm 1982, Đan Mạch đã chỉ số hóa giá trị trong các năm giữa hai lần định giá và từ năm 1998 đã tiến hành định giá đất hàng năm. Pháp đã định giá lại BĐS vào năm 1970 và chỉ số hóa hàng năm được thực hiện từ thập niên 80. Từ việc nghiên cứu kinh nghiệm xác lập giá đất ở các nước phát triển cho thấy, hầu hết các nước này đều đã sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá đất phục vụ cho quản lý
Với hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay, chúng ta chưa hệ thống hóa số liệu trên máy tính được vậy nên việc định giá đất một năm một lần là hết sức khó khăn và tốn kém. Cần chuyển đổi bảng giá đất từ thời hạn 1 năm lên thời hạn 5 năm như các nước
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
tiên tiến trên thế giới đồng thời cần có quy hoạch cần thiết trong 5 năm đó tránh giá thị trường có sự biến động lớn với khung giá ban hành trong thời hạn
Các nước đang phát triển
Đối với các nước đang phát triển, để có những bài học kinh nghiệm trong việc định giá đất phù hợp với hoàn cảnh và điều kiện Việt nam trong bối cảnh vận hành của thể chế KTTT, từ những nghiên cứu của nhiều nước, chúng tôi nhận thấy, bài học của Thái Lan trong việc định giá đất cần được nghiên cứu.
Thái Lan là thành viên Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN), là một nước có nền kinh tế phát triển thuộc nhóm đầu của khu vực (ASEAN). Dịch vụ định giá BĐS ở Thái Lan đã hoạt động từ khá sớm so với các nước khác trong khối, có lịch sử gắn liền với quá trình phát triển thị trường BĐS. Ở Thái Lan, các nhà định giá BĐS hiện nay đều nói rằng nghề định giá BĐS được phát triển mạnh hơn sau mỗi lần khủng hoảng kinh tế.
Vào những năm cuối của thập kỷ 80 của Thế kỷ XX, sau cuộc khủng hoảng tài chính đã làm cho giá BĐS ở Thái Lan giảm đi khoảng 6 lần. Kết quả định giá sai đã làm cho nhiều định giá viên về BĐS bị bắt. Thực tế này đã đặt ra yêu cầu phải chuẩn hóa nghề nghiệp định giá, hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu phục vụ định giá, phát triển đào tạo để nâng cao trình độ các định giá viên. Đến năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính mới ở khu vực Đông Nam Á bắt đầu và quốc gia bị tác động mạnh nhất là Thái Lan. Một lần nữa, cuộc khủng hoảng tài chính này đã buộc các nhà định giá BĐS của Thái Lan phải tiếp tục hoàn chỉnh và chuẩn hóa nghề nghiệp, nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ.
Ở Thái Lan, hai tổ chức nghề nghiệp của những người định giá có ảnh hưởng tương đối mạnh đến sự phát triển của lĩnh vực định giá. Đó là Hiệp hội Những người định giá Thái Lan được thành lập năm 1986 với 2000 thành viên từ 50 doanh nghiệp định giá khác nhau và Hiệp hội định giá Thái Lan được thành lập năm 1996 với các thành viên từ 20 doanh nghiệp định giá. Các tổ chức này có ảnh hưởng nhất định đến các phương pháp định giá và quá trình thực hiện định giá ở Thái Lan. Hai tổ chức này đều tuyên bố mục tiêu rõ ràng là ban hành và thực hiện các tiêu chuẩn định giá tương tự như các nước phát triển trên thế giới. Năm 1993, Hiệp hội Những người định giá Thái Lan đã ban hành những hướng dẫn trong định giá tài sản tại Thái Lan.
Bài học định giá đất ở các nước đang phát triển cho thấy, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung nảy sinh rất nhiều vấn đề, chúng ta cần tránh đi theo vết xe đổ đó. Những vấn đề lớn mà các nước đang phát triển gặp phải bao gồm:
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp