CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.2. Kinh nghiệm xây dựng các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất phù hợp với giá thị trường
Các nước phát triển + Australia
Về nguyên tắc, việc định giá đất của Australia được tiến hành dựa trên nguyên tắc đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá sát với thị trường. Kết quả của định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.
Đồng thời, việc định giá phải dựa trên nguyên tắc người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán. Giá bán mảnh đất là giá được giả định. Sự giả định này được hình thành cho dù mảnh đất đó có thực sự được bán hay không. Thực tế là có một số trở ngại luật pháp đối với việc bán đất không được định giá.
Đối vơi định giá đất của Australia có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó ở Bang Nam Australia đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, Bang New South Wale áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù hai bang này áp dụng hai đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Australia chủ yếu được sử dụng cho tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán BĐS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hiện nay, tại Australia áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp hay còn gọi là phương pháp sử dụng dữ liệu thị trường, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng trong các trường hợp đất cần bán hoặc định giá có mảnh đất tương tự cho phép đối chiếu để định giá mà không phải điều
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
chỉnh nhiều do có những điểm khác biệt. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi đối với các vùng đất trống. Đối với các vùng đất đã được đầu tư, để tính thuế hay tiền thuê nhà/đất, giá bán được phân tích, bóc tách phần giá trị đầu tư để khấu trừ cho giá mặt bằng đất.
- Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá các BĐS là nhà ở vì không tính theo loại cấu trúc/phân bổ nhà/đất. Phương pháp này sẽ tính giá đất bằng giá của BĐS trừ các khoản đầu tư cho BĐS đó.
- Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp hoàn vốn. Phương pháp này đòi hỏi phải thực hiện phép nhân hệ số thích hợp với tổng số tiền thuê ròng hàng năm. Hệ số này được cho là số năm hoàn vốn. Tiền thuê ròng hàng năm là tổng số tiền thuê trừ đi tất cả các khoản phí tổn của nhà/đất.
+ Thụy Điển
Về nguyên tắc khi tiến hành bồi thường: trong Hiến pháp Thụy Điển quy định cá nhân/tổ chức được đảm bảo nhận bồi thường đầy đủ cho BĐS bị thu hồi theo những nguyên tắc quy định trong luật. Trong Luật Trưng mua, thì dựa vào giá thị trường, giá bồi thường phải phù hợp với giá trị thị trường của BĐS. Khi chỉ một phần của BĐS bị ảnh hưởng, giá bồi thường phải đồng đều với giá trị giảm dần của thị trường.
Vào tháng 8/2010, có một điều khoản được điều chỉnh trong Luật Trưng mua đó là giá bồi thường bằng giá trị thị trường cộng thêm 25% mức giá. Với lý do giá trị kỳ vọng của BĐS thường cao hơn giá trị thị trường và giá thị trường thường dao động nhiều, do vậy để đảm bảo chủ sở hữu có độ an toàn nhất định, giảm đến mức thấp nhất chi phí rủi ro có thể xảy ra, Chính phủ áp dụng nguyên tắc giá thị trường cộng thêm 25%.
Về phương pháp định giá, ở Thụy Điển, người ta sử dụng các phương pháp định giá như: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí.
- Phương pháp so sánh được sử dụng trong định giá cá biệt, tức là tìm ra mức giá bán để so sánh, sau đó điều chỉnh tùy theo thời gian và đặc điểm của BĐS.
- Phương pháp thu nhập: Áp dụng đối với BĐS có sinh lời. Khi đó cần phải biết mức sinh lời do BĐS mang lại là bao nhiêu, muốn vậy phải xác lập cho được chi phí và doanh thu. Tiếp đo cần phải biết giá của BĐS tương tự để có thể so sánh sự chính xác.
Một số BĐS là một phần của thị trường vốn, cần biết được phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc gián tiếp và thu nhập ròng hàng năm hoặc vốn hóa thu nhập cho một giai đoạn nhất định và vốn hóa giá trị thặng dư.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
- Phương pháp chi phí: Được áp dụng đối với các BĐS thuộc các lĩnh vực công nghiệp. Khi đó thông tin thị trường là cần thiết để quyết định yếu tố khấu hao.
Tại Thụy Điển, người ta chia thành bốn nhóm BĐS và tương ứng với mỗi nhóm sử dụng các phương pháp định giá khác nhau. Đối với nhà ở, sử dụng phương pháp so sánh;
Đối với BĐS nông nghiệp,sử dung phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp thu nhập; Đối với BĐS thương mại, sử dụng phương pháp thu nhập có tính đến các yếu tố thị trường; Đối với BĐS công nghiệp, sử dụng phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí có tính đến các yếu tố thị trường.
+ Hàn Quốc
Hệ thống định giá đất ở Hàn Quốc được hình thành nhằm mục đích thực hiện các giao dịch công bằng, thông qua việc định giá để xác định mức thuế rõ ràng, mặt khác giúp cho việc thiết lập giá trị tài sản bằng cách tính toán giá trị kinh tế của các BĐS liên quan một cách khách quan nhất. Giá đất được chính phủ công bố (Government Announced Land Price - GALP) là giá chính xác của 500 nghìn mảnh đất chuẩn trên cả nước, giá đất được công bố bởi Bộ Xây dựng và Giao thông vận tải từ ngày 1/1 hàng năm và phù hợp với Đạo luật về công bố công khai giá đất và định giá đất của Hàn Quốc.
Hiện nay, tại Hàn Quốc cũng đang áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất là:
phương pháp chi phí, phương pháp so sánh giá bán, và phương pháp thu nhập.
- Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị hiện tại của tài sản đã giảm trừ chi phí thay thế từ ngày thẩm định. Phương pháp này đặc biệt hữu ích trong việc định giá mảnh đất mới cải tạo hay đối với BĐS không được giao dịch thường xuyên trên thị trường và có rất ít BĐS khác có thể so sánh được.
- Phương pháp so sánh giá bán là phương pháp xác định giá trị của BĐS cần định giá bằng cách so sánh với các BĐS tương tự khác. Người làm công tác định giá có thể phát triển một chỉ số giá trị bằng cách sử dụng phương pháp so sánh giá bán. Một trong những tiền đề của phương pháp so sánh giá bán là thị trường xác lập mức giá đối với BĐS cần định giá theo cùng một cách thức với việc xác lập giá của BĐS so sánh. Người làm công tác định giá vẫn ước tính dù có BĐS so sánh hay không và điều chỉnh bằng cách xem xét các yếu tố khác bao gồm vị trí, hoàn cảnh bán, đặc tính vật lý, đặc điểm kinh tế, điều kiện thị trường, quy hoạch…
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá BĐS dựa trên thu nhập dự kiến trong tương lai của BĐS đó. Phương pháp này xem xét thu nhập được tạo ra từ BĐS được vốn hóa bằng cách áp dụng tỷ lệ hay nhân tố hợp lý và chuyển sang giá trị hiện tại.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
Rất nhiều nhà đầu tư thương mại đặt nặng vấn đề giá trị được tính từ phương pháp vốn hóa thu nhập và xem đây là mục tiêu đầu tiên để thu được lợi tức đầu tư cao nhất.
Dựa trên kinh nghiệm và quan điểm của người làm công tác định giá mà họ sẽ quyết định phương pháp nào là thích hợp nhất đối với mỗi mảnh đất. Các khu vực chuẩn được sử dụng khi so sánh giá bán và định giá chủ yếu được dựa trên phương pháp so sánh giá bán. Đối với nhà và các công trình xây dựng khác được định giá chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chi phí. Phương pháp thu nhập được sử dụng cho việc định giá tài sản tạo ra thu nhập.
Có thể thấy, tại Hàn Quốc, phương pháp được sử dụng phổ biến là phương pháp chi phí. Tuy nhiên, xu hướng này đang dần thay đổi khi thị trường BĐS Hàn Quốc hoàn thiện hơn và các nhà đầu tư khôn ngoan hơn. Do đó, phương pháp vốn hóa được dự đoán sẽ trở thành công cụ quan trọng khi định giá BĐS.
Các nước đang phát triển + Hồng Kông
Ở Hồng Kông có bốn phương pháp được sử dụng để định giá BĐS là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp đầu tư, phương pháp lợi nhuận và phương pháp chi phí thay thế.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất ở Hồng Kông. BĐS cần định giá được so sánh trực tiếp với BĐS tương tự đã được bán. Lý do áp dụng phương pháp này là những chứng cứ giá trị tốt nhất là giá đã được trả cho các BĐS tương tự. Phương pháp này được thực hiện rất hiệu quả tại Hồng Kong, nơi có thị trường BĐS sôi động và công khai chỉ khi thị trường hoạt động hiệu quả. So sánh trực tiếp cũng rất nhanh chóng và đơn giản và là phương pháp tốt nhất để xác định giá trị các căn hộ trong những khu nhà. Ngay cả khi có sử dụng phương pháp định giá khác thì các cán bộ định giá vẫn phải dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp.
Theo hình thức đơn giản nhất thì phương pháp đầu tư là tổng các thu nhập từ việc cho thuê trong tương lai. Đây là điều hợp lý bởi lẽ sẽ không ai mua một BĐS với mức giá cao hơn tổng thu nhập mà nó mang lại. Mặt khác, không có người chủ nào bán với mức giá thấp hơn thu nhập mà BĐS của họ tạo ra hoặc họ sẽ giữ lại BĐS để tự cho thuê. Quá trình tính tổng này được gọi là vốn hóa, tức tính giá trị hiện tại của những thu nhập cho thuê trong tương lai.
Phương pháp lợi nhuận được sử dụng để xác định giá trị BĐS thương mại, đặc biệt là khách sạn và được dựa trên giả định giá trị của một số BĐS liên quan tới lợi nhuận
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
được tạo ra từ việc sử dụng BĐS đó. Việc xem xét chủ yếu trong phương pháp này là bản chất của các hoạt động kinh doanh trên các BĐS đó.
Phương pháp chi phí thay thế ít khi được sử dụng và đôi khi được sử dụng như cách cuối cùng để định giá loại BĐS hiếm khi giao dịch và chỉ có rất ít hoặc không có BĐS so sánh như bệnh viện, trường học, thư viện, nhà thờ…Trong phương pháp này, giá trị của BĐS tương đương với giá trị của vị trí (cho mục đích cụ thể) cộng chi phí thay thế ước tính của tòa nhà.
+ Trung Quốc
Hiện nay, tại Trung Quốc, lĩnh vực thẩm định BĐS vẫn còn trong giai đoạn phôi thai khi các phương pháp đánh giá khác nhau đang được thử nghiệm. Các phương pháp định giá được sử dụng như phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư và phương pháp chi phí.
Các phương pháp thặng dư, được sử dụng để xác định phí bảo hiểm trả tiền cho quyền sử dụng đất, và các phương pháp so sánh được sử dụng để xác định giá đất tiêu chuẩn cơ bản (cả hai phương pháp đã được giới thiệu từ nước ngoài). Những phương pháp dựa trên lý thuyết kinh tế phù hợp với lý thuyết kinh tế Mác-xít, chẳng hạn như phương pháp đầu tư. Những phương pháp đơn giản và thuận tiện cho quản lý, chẳng hạn như phương pháp chi phí.
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất ở Trung Quốc có hai hạn chế: Do phương pháp này liên quan đến việc xác định tổng giá trị phát triển, mà dựa vào một số lượng đáng kể các dữ liệu mua bán so sánh được, một thị trường BĐS được thiết lập tốt là điều kiện tiên quyết và có thể chỉ trong thành phố ven biển đã phát triển và đặc khu kinh tế. Hạn chế thứ hai là tại các thành phố sâu trong đất liền, giá trị của BĐS rất thấp.
Sau khi chi phí xây dựng được trừ vào tổng giá trị phát triển, giá trị thặng dư, đại diện cho giá trị khu vực này là quá thấp mà nó không thể phản ánh giá trị thực tế của khu vực.
Phương pháp so sánh sử dụng dữ liệu mua bán so sánh được và xác định giá đất tiêu chuẩn cơ sở, đại diện cho giá đất trung bình đối với một loại đất nhất định và lớp đất trong một khu vực của thành phố với một khoảng thời gian cụ thể. Đất được xác định như thương mại, công nghiệp và dân cư.
Từng loại đất được phân loại theo mức độ của sự thịnh vượng, phương tiện vận tải bên ngoài và nội bộ, cơ sở hạ tầng hiện có và các cơ sở cộng đồng, điều kiện môi trường, mật độ dân số. Một khi giá đất tiêu chuẩn cơ bản cho mỗi loại khác nhau và các lớp đất đã được thành lập, chúng được sử dụng như các tiêu chuẩn của chính phủ để xác định phí
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
SDĐ và thông qua các chuyên gia định giá để xác định giá bán khi chuyển nhượng QSDĐ trong thị trường mở.
Giá đất tiêu chuẩn cơ bản cũng là cơ sở cho việc đánh giá đất và thuế tài sản, như vậy tạo điều kiện cho chính phủ kiểm soát giá đất và việc SDĐ. Giá đất tiêu chuẩn cơ bản phải được sửa đổi định kỳ, theo sự thay đổi trong thị trường BĐS. Hơn nữa, do giá đất tiêu chuẩn cơ bản là giá trung bình cho một loại và lớp đất nhất định nên việc điều chỉnh là cần thiết.
Phương pháp đầu tư cũng tương tự như sử dụng thẩm định viên ở các nước khác.
Bản chất của phương pháp này (được gọi là "phương pháp vốn hóa") là chia tiền thuê đất hàng năm của một thửa đất cho tỷ lệ vốn hóa được lựa chọn. Việc lựa chọn một tỷ lệ vốn hóa là chủ đề của nhiều cuộc tranh luận. Tỷ lệ thường được sử dụng là kết hợp tỷ lệ an toàn và tỷ lệ rủi ro.
Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đất đô thị hoặc vùng đất có tiềm năng trở thành đất đô thị, nơi không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư. Nhờ sự đơn giản và việc quản lý thuận tiện, phương pháp này dựa trên sự hiểu biết về giá trị đất đô thị bao gồm các chi phí chiếm đoạt và các lợi ích liên quan, chi phí chuẩn bị địa điểm và lợi ích liên quan, và tổng số tiền thuê đất trong thời hạn thuê đất.
+ Thái Lan
Các nhà định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như: Nhật Bản, Mỹ, Hồng Kông, Trung Quốc, v.v.. Các nhà định giá Thái Lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện Nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan. Hiện nay, công tác định giá đất ở các nước này đang ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của các nước phát triển trên thế giới.
Năm 1997, trong quy định của Hiệp hội về Đạo đức nghề nghiệp và tiêu chuẩn chuyên môn có một điều là các thành viên hiệp hội phải tuân theo các chuẩn mực định giá của quốc tế. Đây là một trong những biểu hiện cụ thể nhất của các nhà định giá Thái Lan trong việc cố gắng chuẩn hóa các phương pháp định giá ở nước này. Các phương pháp được sử dụng là phương pháp tiếp cận chi phí, phương pháp thu nhập
+ Brunei
Tại Brunei, 2 phương pháp định giá được sử dụng cho các mục đích tăng thuế và định giá được thực hiện bởi các đơn vị định giá trong Hội đồng thành phố:
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
- Định giá cho thuê nhà ở, căn hộ chung cư hoặc tòa nhà cho thuê, trường hợp giá trị cho thuê hàng năm được sử dụng,
- Dự kiến định giá đối với nhà ở, căn hộ chung cư hoặc tòa nhà mà chủ sở hữu chiếm đóng, dựa trên diện tích sàn được tính với tỷ lệ ước tính do Thành phố thực hiện.
Nhận xét: Các nước đang phát triển đều có một đặc điểm chung là áp dụng các phương pháp định giá đã được phổ biến từ lâu và áp dụng ở các nước trên thế giới, đặc biệt là theo cách làm ở Mỹ. Đó là các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi loại đất khác nhau thì việc định giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác nhau.
Trên thực tế, phương pháp chi phí được áp dụng cho các trường hợp khó có thể xác định được giá bán trên thị trường của đất. Phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất ở các nước Châu Á. Đó là định giá đất dựa trên cơ sở giá của mảnh đất tương tự đã được bán trên thị trường tại thời điểm định giá. Các phương pháp khác như thu nhập, lợi nhuận, thặng dư được áp dụng cho một số loại đất nhất định, có tính đến khả năng sử dụng đất. Việc áp dụng các phương pháp định giá phổ biến trên thế giới của các nước Châu Á là có chủ đích để nhằm đạt được các chuẩn mực quốc tế nhất định. Đây là cách Việt Nam nên áp dụng: không nên chỉ tập trung vào một phương pháp định giá mà có thể dùng nhiều phương pháp định giá khác nhau đặc biệt là nhận rõ đối tượng cần định giá và đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất