CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.4. Kinh nghiệm trong việc xây dựng quy trình xác định giá đất
Các nước phát triển + Hàn Quốc
Với việc ban hành Đạo luật định giá đất, giá đất về cơ bản được đánh giá trên cơ sở “Giá đất tiêu chuẩn chính thức” (sau đây gọi là giá đất chuẩn) được xác định chính thức và được chính phủ công nhận là giá tiêu chuẩn hàng năm. Chính phủ giao các chuyên gia thẩm định giá được cấp chứng chỉ điều tra và đánh giá giá đất tiêu chuẩn. Về cơ bản, các mảnh đất được xem như một tiêu chuẩn cho giá đất của khu vực được chọn từ các khu vực đất rộng trong cả nước và được xem là các mẫu đất (gần 450.000 mảnh đất được gọi là “đất mẫu”).
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
Mỗi đất mẫu phải thỏa mãn 4 tiêu chí như đại diện đất tiêu chuẩn chính thức, ổn định và chắc chắn. Đây là trách nhiệm của Bộ Xây dựng và Giao thông phải khảo sát và đánh giá giá đất phù hợp ở mỗi khu vực. Vào ngày 1 tháng 1, Bộ Xây dựng và Giao thông yêu cầu hơn hai cơ quan đánh giá điều tra và đánh giá đất mẫu. Các cơ quan đánh giá chọn đất mẫu và điều tra các đặc điểm của mảnh đất đó và mức giá. Các cơ quan này khảo sát và đề xuất một mức giá phù hợp cho đất mẫu. Sau khi xem xét các ý kiến của các thành phố, quận liên quan, giá được hoàn thành. Giá đất được thông báo trong các tin chính thức khi giá được ấn định sau khi Ủy ban trung ương về định giá đất đã xem xét.
Giá đất tiêu chuẩn chính thức được áp dụng rộng rãi. Bất kể khi nào đất được đánh giá, giá đất mẫu chính thức cần phải được áp dụng (Điều 9 của Đạo luật). Khi tính toán giá của một mảnh đất, cho mục đích quản lý, giá đất tiêu chuẩn cần phải được áp dụng (Điều 10 của Đạo luật).
Chính sách này đã thành công trong việc góp phần ổn định giá đất cho mục đích quản lý. Theo quan điểm thẩm định giá, điều này trở thành mục tiêu của những chỉ trích nhằm ngăn chặn sự phát triển của kỹ thuật thẩm định. Khi khủng hoảng tiền tệ, sự trì trệ này trở thành một lý do để không đối phó với sự thay đổi của điều kiện thị trường.
+ Thụy Điển
Trước khi bắt đầu công tác định giá phải xác định được mục tiêu, mục đích của việc định giá. Ở Thụy Điển, mục tiêu quan trọng đó là nhằm xác định mức thuế. Có một số loại thuế như thuế BĐS (đất và các cải tạo đi kèm), (thuế sử dụng BĐS, thuế cho chính quyền địa phương hoặc trung ương hoặc kết hợp, thuế khuyến khích sử dụng tích cực BĐS. Trước đây khoản thuế này được nộp cho chính quyền trung ương của Thụy Điển, còn ngày nay được nộp cho chính quyền địa phương. Ngoài ra còn có thuế hoặc phí chuyển nhượng (thuế trước bạ), một số quốc gia áp dụng mức thuế này cao ảnh hưởng tới doanh thu trên thị trường và khiến các bên tham gia chuyển nhượng khai báo sai về giá để trốn thuế. Ở một số quốc gia còn áp dụng phí đăng ký, phí cho các dịch vụ địa chính dựa trên giá.
Ngoài ra, kết quả từ định giá hàng loạt còn được sử dụng cho một số mục đích khác như làm cơ sở cho định giá BĐS cá biệt khi kết quả đó thoả mãn một giá trị xấp xỉ, phục vụ quá trình quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Định giá hàng loạt:
Để tiến hành định giá hàng loạt cần có những yếu tố như khung pháp lý để điều chỉnh (các phương pháp nói chung, hệ thống phân loại các tài sản, trình tự và thời gian
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
cho các hoạt động định giá và các quyết định chính thức bao gồm việc cập nhật, trách nhiệm các cơ quan có liên quan, quy trình tố tụng); cơ sở dữ liệu; kiểm soát chất lượng;
khung thời gian cho các hoạt động định giá; tổ chức các công việc; các phương pháp định giá; hệ thống thu thập dữ liệu thị trường; hệ thống định giá; hướng dẫn; có hệ thống để cập nhập các kết quả, thời gian cập nhật tùy nước và thường là từ 1 - 3 năm; có cơ cấu tổ chức rõ ràng….
Tại Thụy Điển, Luật định giá do Quốc hội ban hành, tiếp đó là các quy định về định giá BĐS do Chính phủ ban hành, các văn bản hướng dẫn và giải đáp, tư vấn do cơ quan thuế ban hành.
Ngoài ra, ở Thụy Điển, còn có quy định về chu kỳ định giá hàng loạt đó là 6 năm/lần tiến hành định giá tổng thể, 3 năm/lần sau khi định giá tổng thế sẽ tiến hành định giá tổng thể giản đơn và sẽ có định giá đặc biệt – hàng năm nếu cần (ví dụ khi xây dựng mới hoặc sửa chữa các tòa nhà, hoặc đối với BĐS sau khi chia tách).
Trước đây Thụy Điển cũng có thực hiện định giá hàng năm, tuy nhiên việc này khó khăn do có quá nhiều số liệu và phải dựa vào thống kê cũng như kinh nghiệm của các chuyên gia.
Quy trình chủ yếu của định giá hàng loạt: Định giá BĐS bằng cách kiểm kê các BĐS hoặc sử dụng thông tin trong hồ sơ đăng ký và đôi khi có cả những thông tin từ các chủ sở hữu BĐS. Cả hai phương pháp định giá trên đều cần thiết sử dụng bản đồ giá trị đất với những giá trị và bảng biểu cơ sở với các tỷ lệ khác nhau.
- Định giá BĐS cá biệt:
Định giá BĐS cá biệt được sử dụng với các mục đích như:
Giao dịch BĐS: sử dụng các chuyên gia môi giới, người bán, người mua, chuyên gia định giá.
Tín dụng/thế chấp thông qua ngân hàng và sử dụng chuyên gia định giá, chuyên gia môi giới.
Đầu tư phát triển đối với các nhà đầu tư, tự định giá hoặc sử dụng dịch vụ của chuyên gia định giá.
Đầu tư tài chính: sử dụng dịch vụ các chuyên gia định giá.
Bán bắt buộc khi vỡ nợ và do các chuyên gia định giá thực hiện.
Bồi thường khi thu hồi đất hoặc hạn chế về sử dụng đất, sử dụng dịch vụ của các chuyên gia định giá hoặc chuyên gia đo đạc.
Bảo hiểm.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
Các nước đang phát triển
Ở các nước đang phát triển, quy trình định giá đất cũng được tiến hành theo trình tự các bước nhất định, sau khi nghiên cứu kinh nghiệm của các nước đang phát triển, phù hợp với thể chế KTTT để xây dựng các bước thực hiện giá đất, trường hợp ở Đài Loan là kinh nghiệm quý báu để chúng ta xem xét và học tập. Quy trình định giá mỗi mảnh đất ở Đài Loan thường bao gồm các bước như sau:
- Thu thập thông tin về đất cần định giá: kích cỡ mảnh đất, hình khuôn của mảnh đất, mặt tiền, các đặc điểm về cơ sở hạ tầng xung quanh mảnh đất.
- Kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất như cơ sở hạ tầng công cộng, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án phát triển khác xung quanh lô đất, quy hoạch và những quy định hạn chế (khu vực bảo tồn), v.v...,
- Quyền sở hữu: tình trạng sở hữu đất, giấy tờ đi kèm, các vấn đề về sở hữu (nếu có).
- Thu thập các thông tin thị trường.
- Phân tích và định giá.
- Lập báo cáo định giá.
Ở Đài Loan, hiện nay, các cơ quan chuyên môn đã xây dựng quy trình cho từng phương pháp định giá bao gồm: trình tự tác nghiệp định giá chung, trình tự tác nghiệp định giá theo phương pháp so sánh, trình tự tác nghiệp định giá theo phương pháp thu nhập, trình tự tác nghiệp định giá trong phương pháp giá thành và trình tự tác nghiệp định giá trong phương pháp phân tích phát triển đất.