CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.5. Kinh nghiệm xác định chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất
Các nước phát triển
Đối với học hỏi kinh nghiệm của các nước phát triển về xác định chức năng nhiệm vụ của cơ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất phù hợp với Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm của Australia, Đức, Nhật Bản và Thụy Điển.
+ Australia
Tại Australia, cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng là khác nhau giữa các Bang. Đa số các văn phòng định giá đất của mỗi Bang đều có sự quản lý chuyên môn của các cơ quan quản lý đất đai và do Tổng định giá đứng đầu. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm QLNN về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường BĐS.
+ Đức
Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi nhiều loại nhân tố.
Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác. Do đó, để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai.
Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần.
Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.
+ Nhật Bản
Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt độngnghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tư nhân và cá nhân.
+ Thụy Điển
Trong quá trình định giá, chức năng được phân định như sau: Đăng ký BĐS do Công ty Lantmateriet chịu trách nhiệm. Tiếp theo, cơ quan thuế chịu trách nhiệm định giá và thuế từ khâu chuẩn bị, định giá các đơn vị BĐS và tính thuế.
- Lantmateriet chịu trách nhiệm về các công việc chuẩn bị như sau:
Thu thập thông tin về giá giao dịch đất đai
Kiểm tra các giao dịch về đất
Phát triển hệ thống máy tính GIS- CAMA
Phân tích thị trường
Xây dựng mô hình và bảng biểu định giá phù hợp
Xây dựng bản đồ giá trị đất đai
- Cơ quan thuế chịu trách nhiệm thực hiện công tác định giá BĐS:
Quản lý công tác định giá
Thực hiện công tác định giá BĐS
Thông báo và thu thuế BĐS.
Một số nước phát triển khác
Đối với quy định về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất có các hình thức như sau:
- Không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất.
- Quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất. Ở Hungari, Luật đất đai 1987 quy định việc bán đất phải được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước.
- Quy định cơ quan định giá độc lập.
- Quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là ở Australia, nước này quy định thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá.
Các nước đang phát triển + Malaysia
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
Hệ thống định giá đất đai Malaysia có 3 cấp như sau: cấp Liên bang; cấp Bang (gồm 13 bang) và cấp Quận/huyện.
Cấp Liên Bang: Cục dịch vụ định giá bất động sản (viết tắt theo tiếng Malaysia là JPPH) trực thuộc Bộ Tài Chính, giám đốc của cục do Bộ trưởng bộ tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ trách nhiệm của cơ quan.
Cấp Bang có: Mỗi bang có một chi nhành của JPPH, giám đốc mỗi chi nhánh chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc JPPH về toàn bộ hoạt động của cơ sở mình phụ trách
Cấp Quận/huyện gồm có: Một số ít quận/ huyện có văn phòng JPPH còn hầu như là thành lập các văn phòng định giá vùng.
Nhiệm vụ của JPPH là:
- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm;
Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.
- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất độngsản; Tín dụng nhà ở;
Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản.
- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.
- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM.
+ Đài Loan
Theo Luật Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất. Sở Định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa phương xem xét. Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá đất để phê duyệt. Giá đất do ủy ban này phê duyệt được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Ủy ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
phương đề xuất; có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thường đối với vùng đất bị chiếm giữ. Luật này có quy định là ủy ban định giá đất gồm 17 thành viên do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch tỉnh làm chủ tịch ủy ban và các ủy viên khác được lựa chọn từ các nhà chính trị, khoa học, chuyên môn về BĐS, đại diện ngân hàng, công chức thuộc các lĩnh vực có liên quan (quản lý đất đai, tài chính công, dịch vụ công, quy hoạch đô thị, nông nghiệp). Nhiệm kỳ của các thành viên ủy ban này là 3 năm.
Nhà lãnh đạo Tôn Trung Sơn chủ trương mọi lợi ích thu được từ đất đai phải được chia đều cho xã hội để mọi người đều được hưởng lợi. Theo đó, Chính phủ sẽ mua đất đô thị với giá như chủ đất đó khai báo và thu thuế lũy tiến theo giá đất, điều này đã góp phần hạn chế đầu cơ đất đai và hiện thực hóa việc phân chia lợi ích của sự tăng giá tự nhiên cho tất cả mọi người trong cộng đồng.
+ Singapore
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng đất đai trực thuộc Bộ Tư Pháp và văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế của Bộ Tài Chính