CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
4.6. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất
Thống nhất việc quản lý Nhà nước về định giá đất, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về định giá đất.
Đồng bộ hóa và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất (thống nhất giữa Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai).
Hoàn thiện quy định về: Nguyên tắc hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất; Thống nhất quy định về phương pháp xác định giá đất; Điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất, điều kiện đối với cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; Quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.
Bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất: Quy định cụ thể trách nhiệm, chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động của các tổ chức tư vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất; Quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá đất; Kiểm tra việc quy định và công bố định giá đất; Xử lý khiếu nại và tranh chấp về kết quả tư vấn định giá đất.
Tạo khuôn khổ pháp lí thích ứng với các nguyên tắc thị trường là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và phát triển thị trường BĐS, trong đó quy định các vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng của các giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng và các biện pháp thực hiện giao dịch. Điều quan trọng là khuôn khổ pháp lí này phải tôn trọng các nguyên tắc của thị trường, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia và rút lui khỏi thị trường. Cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của nhà nước. Mặc dù vậy, theo kinh nghiệm của các nước như Cộng hoà Séc, Cộng hoà liên bang Đức, Trung Quốc, Singapore... thì nhà nước vẫn cần tác động vào thị trường trên một số vấn đề nhất định như điều tiết xã hội thông qua chính
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
sách thuế, phí, quy định giá trần, hỗ trợ nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Để giữ cho sự tác động của nhà nước không làm phương hại tới thị trường thì các chính sách đất đai và chính sách BĐS phải thật sự nhất quán. Sự tồn tại của cơ chế xây dựng và thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực giữa các bộ, ngành trong bộ máy hành chính như ở Việt Nam hiện nay cần phải hoàn toàn chấm dứt thì mới có thể đảm bảo sự nhất quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật về thị trường BĐS.
Yếu tố quan trọng quyết định tới tính minh bạch về hệ thống pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật của thị trường BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay là phải làm cho quy định về giá đất của Nhà nước thực sự sát với giá thị trường, tiến tới xây dựng cơ chế một giá đất. Cần phải xem đây là tiêu chuẩn để xác định tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
KẾT LUẬN
Hiện nay, giá đất ở Việt Nam quá cao so với giá các hàng hóa khác. Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động. Nhà nước hiện nay sử dụng chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, không áp dụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặc đánh thuế hợp lý.
Luật thuế có liên quan tới đất đai thường được xem xét riêng biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo ra nhiều bất cập trong chính sách thuế. Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của người dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng.
Nếu quản lí và tiến hành thẩm định tốt giá đất sẽ đề phòng được sự tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu cơ đất đai và góp phần xây dựng thị trường BĐS công khai, minh bạch và khách quan. Bởi vậy, cần xã hội hoá hệ thống định giá đất để mọi người dân đều biết và hiểu quy trình định giá đất từ đó sẽ không nảy sinh mâu thuẫn hoặc phát hiện ra những chỗ chưa hợp lý trong hệ thống định giá; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, công bằng; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS của thị trưởng để dự báo biến động giá cả cung cấp cho các giao dịch.
Với một hành lang pháp lý hoàn chỉnh, hệ thống cơ sở thông tin tốt và đội ngũ chuyên viên được đào tạo bài bản cùng phương pháp định giá đất phù hợp thì chúng ta có thể đánh giá đúng giá trị của đất, nhờ vậy mà gia tăng được các nguồn thu từ đất cho ngân sách quốc gia đồng thời giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện về đất, để nguồn tài nguyên quý giá này thực sự được sử dụng theo cách tốt nhất và hiệu quả nhất
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp