CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.4. Những vấn đề còn tồn tại trong định giá đất
Cơ chế hai giá
Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều. Nhiều UBND các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giá đất lên cao hơn vì khung giá của Chính phủ rất thấp. Luật Đất đai
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
có quy định giá đất của Nhà nước được sử dụng vào tất cả mọi mục đích, nhưng vì bảng giá đất quá thấp nên Chính phủ đã phải quy định UBND cấp tỉnh phải quyết định giá cho phù hợp thị trường trong 4 trường hợp gồm Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước có giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Việt Nam, khi Nhà nước thu hồi đất thì tiền đền bù được tính trên khung giá đất ấn định sẵn. Tuy nhiên, sau khi đất được chuyển giao cho nhà đầu tư để xây dựng dự án hay bán lại, thì chủ đầu tư lại áp theo giá thị trường. Giá Nhà nước, ngoài việc ấn định cho các hoạt động thu hồi, bồi thường, giao mặt bằng… còn được áp dụng để tính giá trị đất đai sử dụng cho việc góp vốn trong liên doanh, và cả việc tính thuế chuyển nhượng đất cho người sử dụng mới.
Một nghiên cứu về tỷ lệ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường đất đai, bất động sản (gọi chung là nhà đất) năm 2009: Tại TP. Hồ Chí Minh, nhà đất đường Hai Bà Trưng (Quận 1), giá Nhà nước tối đa là 48 triệu đồng/m2, trong khi giá chào bán trên thị trường là 293 triệu đồng/ m2, chênh lệch đến 600%, hoặc như đất mặt đường Tú Xương (Quận 3), giá Nhà nước là 22 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường là 213 triệu đồng/m2, tăng đến 970%... Đội giá kinh khủng nhất phải tính đến các quận và huyện vùng ven, ví dụ, nhà đất đường Đỗ Xuân Hợp (Quận 9) có giá Nhà nước là 3,5 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường đến 40 triệu đồng/m2, tức là tăng đến 1.140%. Thậm chí, đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè, giá Nhà nước chỉ 2,2 tiệu đồng/m2, trong giá thị trường lên đến 28,7 triệu đồng/m2, gấp 1.300%.
Nhận định của Ngân hàng thế giới (WB) trong báo cáo Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam vừa được công bố trong tháng 4, thị trường nhà đất của Việt Nam đang méo mó vì cơ chế 2 giá. WB phân tích, cơ chế hai giá đã gây nên sự hoán chuyển những giá trị và lợi ích lớn, nhưng lại tạo kẽ hở cho hành vi thông đồng giữa hai nhóm quyền lực là các công ty xây dựng, các nhà đầu tư, đầu cơ và các quan chức nhà nước (với tư cách người thực thi những chính sách, quy định tạo ra những lợi nhuận này). Tình trạng này càng tạo điều kiện cho sự tồn tại của việc duy trì cơ chế hai giá.
Cơ chế hai giá cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp xung quanh vấn đề thu hồi đất. Theo báo cáo của Bộ TN&MT, trong giai đoạn 1993 – 1995, khi giá thị trường và giá nhà nước còn chưa cách nhau quá xa, những kiện tụng, khiếu nại về việc áp giá trong thu hồi đất khoảng 800 vụ. Tuy nhiên, từ giai đoạn 1996 - 2005, khi hai giá này chênh lệch nhau quá cao, số vụ việc tăng đến 12.708 vụ, tăng gấp
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
16 lần. Diện tích đất đai vướng vào tranh chấp càng lớn, dẫn đến hệ lụy là tỷ lệ dự án hoàn thành kịp tiến độ giảm đáng kể, xuất hiện tình trạng ứ đọng càng đẩy cao giá thị trường nhà đất. Hậu quả của quá trình trên không chỉ làm méo mó thị trường mà ngày càng đào sâu khoảng cách giữa hai giá. Ngoài ra, khung giá đất thấp một cách giả tạo cũng khuyến khích tình trạng bán đất tràn lan, đẩy nhanh hiện tượng đô thị hóa không thể kiểm soát, gắn liền với nó là hiệu quả sử dụng cơ sở hạ tầng thấp, chi phí đầu tư cao. Nhà nước đang bị vướng vào cơ chế hai giá đem lại lợi nhuận hơn cho nhà đầu tư hơn là người dân.
Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trường. Lãnh đạo của hầu hết các địa phương đều cho rằng cần một lộ trình thời gian nhất định mới có thể thực hiện được chính sách “một mức giá đất” nhằm tránh hiện tượng sốc giá đất đối với các dự án đầu tư. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư.
Thời gian áp dụng bảng giá đất
Thêm một bất cập nữa là thời gian áp dụng bảng giá đất. Trước đây, thời gian áp dụng đối với bảng giá đất nhà nước ban hành thường là một năm. Điều này gây ra sự lãng phí cả về tiền bạc và sức người, vì để hoàn thành một bản điều tra đánh giá từ đó đưa ra số liệu về giá đất phải mất hàng tháng. Chỉ mãi tới năm 2015, chính phủ mới thay đổi khung giá từ 1 năm sang 5 năm.
Tình trạng đầu cơ làm tăng giá đất
Tình trạng đầu cơ tích trữ đất gây tăng giá đất đã xuất hiện từ lâu. Trước kia, đã xuất hiện tình trạng đất nằm trong diện sắp được quy hoạch đột nhiên được thu mua nhằm sau này khi nhà nước lấy đất được trả giá cao. Điều này cũng nói lên chất lượng chuyên viên định giá còn kém. Không chỉ xác định không đủ các mặt khiến giá đất của Nhà nước thấp hơn rất nhiều giá đất thực tế. Mà còn có thể làm lộ thông tin ra ngoài giúp những kẻ đầu cơ tích trữ trục lợi.
Điển hình là cơn sốt giá đất năm 2007 – 2008 một phần do nạn đầu cơ đất gây ra, giá đất khi đó đã tăng gấp rưỡi, gấp đôi. Nhưng cho đến nay, nơi giảm giá nhiều nhất cũng chỉ khoảng 50%, có nghĩa chưa về được giá trị trước năm 2007. Cũng cần nói thêm rằng, giá trị bất động sản khi đó cũng chưa phải giá trị thực. Tuy đến nay, nạn đầu cơ đã giảm bớt nhưng vẫn còn tồn tại.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
Cơ sở pháp luật về việc quy định giá đất và xác định giá đất còn chưa hoàn thiện, đôi lúc còn có sự chồng chéo
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quy định về hoạt động tư vấn định giá đất còn thiếu và chưa đồng bộ, chưa có sự chưa nhất quán, điều đó đã phần nào gây bất cập trong hoạt động tư vấn định giá đất. Việc quản lý vấn đề giá đất, tư vấn định giá đất do các cơ quan quản lý nhà nước khác nhau (Tài chính, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường) cùng quản lý. Xác định được giá đất một cách hợp lý cũng chính là một trong những giải pháp tốt nhất để làm lành mạnh hoá thị trường đất đai ở nước ta, đồng thời là một yêu cầu cấp thiết hiện nay. Chỉ khi giá đất được xác định đúng đắn thì mới thúc đẩy người sử dụng đất khai thác hợp lý nguồn tài nguyên này.
Sự phức tạp và chồng chéo thể hiện ở việc có quá nhiều văn bản luật khác nhau thuộc các cơ quan QLNN khác nhau cùng quy định về vấn đề xác định giá đất. Cụ thể, chúng ta có Pháp lệnh giá quy định về hành nghề thẩm định, điều kiện thẩm định giá đất;
chúng ta lại có Luật Đất đai cũng quy định về tư vấn giá đất, xác định giá đất và Luật Kinh doanh BĐS quy định về định giá đất.
Trước hết, khái niệm về thẩm định giá và định giá đang còn những xung đột trong các luật khác nhau dẫn đến sự khó khăn khi thực hiện. Đó là, theo Pháp lệnh giá thì khái niệm định giá được hiểu là hoạt động do Nhà nước thực hiện theo ý chí của Nhà nước;
còn thẩm định giá là hoạt động do các tổ chức hành nghề xác định giá trên cơ sở thị trường, theo các nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá do pháp luật quy định (Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – ban hành theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC) với các yêu cầu khắt khe về điều kiện hành nghề. Ngược lại, theo Luật kinh doanh BĐS thì định giá lại được hiểu là hoạt động do các tổ chức hành nghề định giá thực hiện (nhưng không theo các nguyên tắc định giá nào và yêu cầu về điều kiện hành nghề rất đơn giản). Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 lại đưa ra khái niệm tư vấn về giá đất để chỉ hoạt động xác định giá đất do các tổ chức hành nghề có điều kiện thực hiện. Cần thống nhất những khái niệm trên để công tác xác định giá đất không gây lúng túng cho người thực thi và cả người dân.
Chính phủ đã quy định 4 trường hợp mà UBND cấp tỉnh phải quyết định giá đất cho phù hợp thị trường, nhưng chưa có hành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phù hợp thị trường. Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất. Đây chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất.
Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, nhiều trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường. Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt được tính đồng thuận của những người bị Nhà nước thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Hay cơ quan nào chuyên chịu trách nhiệm cho việc định giá đất cũng không chắc chắn mà có sự thay đổi liên tục khiến các cơ quan được giao nhiệm vụ khó nắm bắt. Từ năm 2004, Chính phủ tiếp tục giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá đất cho Bộ Tài chính, cả việc quản lý đối với hệ thống giá đất của Nhà nước (gồm khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành) và hệ thống dịch vụ định giá đất trên thị trường. Đến năm 2007, Chính phủ lại giao nhiệm vụ quản lý định giá bất động sản cho Bộ Xây dựng, trong đó có định giá đất. Lúc này đã xuất hiện sự chồng chéo về nhiệm vụ định giá đất giữa Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. Đến năm 2009, Chính phủ lại tách đôi nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá đất: quản lý nhà nước về hệ thống giá đất của Nhà nước được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường; nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với dịch vụ định giá đất trên thị trường vẫn tiếp tục giao cho Bộ Tài chính. Và đến nay thì công việc định giá đất lại được chuyển giao về Bộ Tài nguyên và môi trường.
Giá đất chưa lưu tâm đến vấn đề văn hóa tôn giáo
Thực tiễn những năm vừa qua cho thấy việc xác định giá đất hầu như không lưu tâm đến vấn đề văn hóa, tôn giáo, xã hội gắn liền với đất đai. Ví dụ như đất thờ tự của dòng họ, đất của người dân tộc thiểu số gắn liền với sinh hoạt văn hóa tín ngưỡng. Vì vậy, định giá đất cần phải có thêm những nghiên cứu liên quan đến bảo tồn và giữ gìn các giá trị xã hội, nhân văn, văn hóa gắn liền với đất đai.
Dịch vụ định giá đất còn chưa phát triển rộng rãi và không đồng đều, thống nhất.
Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý để quản lý thống nhất. Hiện nay, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cùng có thẩm quyền quản lý dịch vụ này theo những khung pháp luật khác nhau và các quy định cụ thể khác nhau.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
Hiện nay, do cơ chế hai giá đất, người dân không thể sử dụng bảng giá đất do Nhà nước cung cấp để thực hiện các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất hay các loại hình giao dịch về đất khác. Vậy nên hình thành loại hình dịch vụ định giá đất của tư nhân. Tuy nhiên giữa các tổ chức thực hiện việc định giá này lại không có sự thống nhất gây ra sự biến động về giá trên thị trường. Cũng không có tổ chức hay cơ quan chức năng nào đứng ra nhận thẩm định các kết quả này. Như vậy nếu có xảy ra tranh chấp thì rất khó để phân định giải quyết theo pháp luật.
Qua kết quả nghiên cứu khái quát thực trạng hoạt động tư vấn định giá đất cho thấy dịch vụ tư vấn định giá đất phát triển chưa rộng rãi và không đồng đều; dịch vụ tư vấn định giá đất mới chỉ thực hiện chủ yếu là ở các địa phương có thị trường bất động sản tương đối sôi động, có tốc độ đô thị hoá cao với mục đích phục vụ cho việc quyết định giá đất theo cơ chế thị trường để thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất. Hoạt động tư vấn định giá đất chưa thực sự phát huy được vai trò của mình trong hệ thống định giá đất trong cơ chế thị trường.
Các cá nhân, tổ chức còn chưa chủ động trong việc định giá đất.
Người dân chưa có thói quen sử dụng dịch vụ định giá một cách thường xuyên và tự nguyện, nhất là trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp và chỉ trong những trường hợp bắt buộc phải có báo cáo định giá để thế chấp ngân hàng hay thanh lý tài sản hoặc cổ phần hóa, hợp tác, liên danh, liên kết trong đầu tư.
Giá đất trên thị trường ở Việt Nam thường không được ghi nhận trên các giấy tờ chính thức. Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 1/10 giá thực đã được thống nhất. Hiện nay, chỉ có kết quả của việc đấu giá đất với sự thực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trường. Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trước hết là thất thu thuế với sự bóp méo giá trị thực và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản.
Chất lượng định giá chưa được đảm bảo
Ông Phùng Quang Hưng, Giám đốc Trung tâm thẩm định giá và đấu giá VVFC, thuộc Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, cũng thừa nhận rằng lĩnh vực này đang tồn tại nhiều bất cập nên chưa thu hút được sự tín nhiệm cao của cộng đồng. Chất lượng định giá và năng lực của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên bất động
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp
sản chưa đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi do thực tiễn đặt ra. Sự buông lỏng trong quản lý dễ nảy sinh tiêu cực, làm sai lệch giá trị tài sản nên độ tin cậy của các bản thẩm định giá không cao.
Có nhiều trường hợp, đơn vị định giá tư nhân kết hợp với người có tài sản đưa ra những báo cáo định giá không chính xác và thường cao hơn so với giá trị thực tế. Hoặc khách hàng chủ động dàn dựng những kịch bản và hiện trường để qua mặt cơ quan định giá, dẫn tới chứng thư định giá không xác thực với giá trị tài sản.
Ông Nguyễn Trí Hiếu - thành viên Hội đồng quản trị Ngân hàng An Bình - cho biết để tránh rủi ro, nhiều ngân hàng thương mại đã tự thực hiện chức năng định giá khi cho vay thế chấp tài sản là bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều ngân hàng đang phải đối diện thực trạng nợ xấu, nhiều khoản vay mất khả năng thanh toán và cần phải tiến hành định giá lại nguồn thu nợ thay thế là tài sản bất động sản, trong khi thị trường lại đang đóng băng, suy giảm trầm trọng.
Cũng vì chất lượng chưa được đảm bảo nên người dân thường tự đưa ra mức giá dựa theo nhu cầu cá nhân mà không dựa trên cơ sở khoa học. Điều này đẩy giá đất lên quá cao, thậm chí là ngoài tầm với của nhiều người dân ở Việt Nam. Điển hình như ở Hà Nội, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ: “giá một mảnh đất 50m² ở Hà Nội vẫn quá cao so với thu nhập của người dân. Thu nhập của người dân Hà Nội bình thường chỉ 5-7 triệu đồng/tháng, những người ở vị trí cao hơn thì thu nhập 10-15 triệu đồng/tháng. Họ phải tiết kiệm bao lâu để mua được một mảnh đất ở khu vực nội thành Hà Nội khi giá mỗi mét vuông lên đến cả trăm triệu đến vài trăm triệu/m². Trước đây, giá nhà ở so với thu nhập trung bình của người lao động chênh nhau 20-25 lần, nay tuy đã giảm về mức 10-15 lần, trong khi đó yêu cầu của chúng ta là mức chênh lệch này phải giảm còn 4 lần như các nước khác.”
Hoạt động góp vốn đầu tư bằng tài sản, đặc biệt là đất đai đang khá phổ biến, nhất là khi giá đất ngày một đắt đỏ. Nhưng định giá tài sản là đất đai như thế nào cho thống nhất, chuẩn mực lại không dễ. Tình trạng bát nháo trong hoạt động định giá bất động sản diễn ra đã lâu, nhưng vẫn chưa có chế tài hữu hiệu.
Cùng một miếng đất cạnh bệnh viện và trường học, có nhóm định giá kết luận rằng, giá của nó chỉ đáng 2 tỷ đồng, bởi quá ồn ào và có nguy cơ ô nhiễm, không thích hợp để ở. Tuy nhiên, một nhóm khác lại định giá gấp đôi, bởi họ cho rằng, mảnh đất này có vị trí đắc địa để kinh doanh. Suy đến cùng, sự khác biệt trong định giá cùng một mảnh đất trên trong trường hợp này là do mục đích sử dụng khác nhau.
Chuyên đề thực tập Tốt nghiệp